Исследование ипотечного жилищного кредитования в УР. Часть 2.

---

Страница:   1   2

---

2.3. Характеристика кредитных жилищных ипотечных продуктов, реализуемых в Удмуртском регионе

2.3.1.Основные программы ипотечного кредитования в городе Ижевске

Программы ипотечного кредитования в Ижевске и Удмуртской Республике отличаются разнообразием и ориентированы на заемщиков с разным финансовым положением. Квартиры предлагаются и в строящихся домах, и на вторичном рынке недвижимости.

Предельный срок, на который банки выдают гражданам ипотечный кредит, в Ижевске и Удмуртской Республике на текущий момент равен 30 годам.

Ипотечный кредит предлагается достаточно большим количеством банков, в числе которых и достаточно крупные игроки регионального и даже всероссийского масштаба. Он предоставляется по достаточно демократичным ставкам – до 10% годовых для ипотеки выданной в рублях и до 7.5% для ипотеки в валюте других государств. Ипотека рассчитана на самые разные слои населения, поэтому предлагает различные варианты выплаты и погашения в зависимости от платежеспособности конкретного потребителя. То есть в большинстве случаев можно найти подходящую программу и получить ипотеку при практически любых исходных данных.

Среди банков России, предоставляющих кредиты на приобретение жилья, лидером уже довольно долгое время является Сбербанк, предлагающий несколько программ данного вида кредитования, в числе которых «Ипотечный кредит», «Ипотечный+», «Ипотечный стандарт», «На недвижимость», «Молодая семья» и «Рефинансирование жилищных кредитов».

Основные программы ипотечного кредитования в городе Ижевске делятся, в зависимости от цели, на 3 типа:

* ипотека на вторичную недвижимость, то есть на то жилье, которое уже введено в эксплуатацию и готово для проживания;

* ипотека на первичную недвижимость – это недвижимость, существующая на начальных или завершенных этапах строительства;

* ипотечный кредит, при котором заемщик предоставляет в залог уже имеющееся жилье.

Вторичная недвижимость может включать в себя покупку домов, коттеджей, гаражей, земельных участков, поэтому можно встретить специализированные под эти цели банковские программы. Максимальные и минимальные суммы кредитов, сроки, требования к заемщику и к недвижимости могут сильно отличаться в зависимости от предмета покупки. Не все банки кредитуют весь список недвижимости, но с самой распространенной сделкой – покупкой квартиры в Ижевске на вторичном рынке с использованием ипотечного займа — работают почти все.Ипотеку в Удмуртской Республике представляют 12 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 135 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

Таблица 8 — Банки, предоставляющие ипотечные кредиты в Ижевске

Лидером среди банков в УР по ипотечным кредитам является Сбербанк.

Сегодня в Сбербанке России действует несколько видов ипотечных программ, а кроме них банком предлагаются также и другие кредитные программы, например, потребительское кредитования, автокредиты и другое.

Однако ипотека Сбербанка 2014 на выгодных условиях доступна не всем желающим, а лишь тем, кто имеет возможности, соответствующие требованиям банка.

Любой ипотечный кредит в Сбербанке в 2014 году отличается максимальным сроком кредитования и минимальным первоначальным взносом. Пределы колебаний процентной ставки в различных банках находятся на уровне 2 %, поэтому этот критерий не играет определяющей роли, намного важнее способ погашения кредита.

Главные условия ипотеки Сбербанка включают в себя возраст заемщика (не менее 18 лет), при этом погашение ипотеки должно состояться до достижения клиентом 75-летнего возраста. Максимальный срок кредитования ограничивается 30 годами (для сравнения: некоторые банки устанавливают границу на 15 годах, при этом погасить кредит требуется до того, как заемщику исполнится 60 лет).

Кроме того, ипотека в Сбербанке в 2014 году имеет еще одну важную особенность в виде возможности использования дифференцированного способа погашения. Благодаря равномерному списанию основного долга, размер ежемесячного платежа с каждым разом уменьшается, следовательно, уменьшаются и проценты. Также Ипотечный кредит в сбербанке предусматривает и аннуитетную схему погашения, построенную на внесении равных платежей в течение всего периода кредитования.

Базовые  программы ипотечного  кредитования Сбербанка представлены в таблице 9.

Таблица 9 – базовые программы ипотечного кредитования в Сбербанке

Сбербанк в Ижевске предлагает выгодные условия ипотечного кредитования с целью формирования социальной инфраструктуры.

Ипотечное кредитование Сбербанка в Ижевске играет важнейшую роль в социальном развитии региона. Здесь действуют все ипотечные программы, которые представляет Сбербанк в Москве и других крупных городах Российской Федерации.

2.3.2.Программа ипотечного льготного кредитования «Доступное жилье – молодым семьям»

3 декабря 2012 года Дмитрий Медведев подписал постановление об утверждении госпрограммы «Доступное жилье», которая проходит  в три этапа — с 2013 по 2015 год, с 2016 по 2017 год и с 2018 по 2020 год.

В составе проекта есть несколько социальных подпрограмм, в частности: «Создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем», «Создание условий для обеспечения качественными услугами ЖКХ», «Обеспечение реализации государственной программы». Помимо этого, в программу включены федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 годы и ФЦП «Чистая вода» на 2011-2017 годы.

На сегодняшний день в Удмуртии большим спросом пользуется программа ипотечного льготного кредитования «Доступное жилье – молодым семьям».

Проект ставит своей целью помочь, в первую очередь, молодым семьям, в которых есть дети, а также поддержать неполные молодые семьи и другие социальные слои населения. Государственная помощь будет представлена в виде социальной выплаты, размер который будет зависеть от количества членов семьи.

Федеральная программа Молодая семья, успешно реализуется на территории Ижевска и Удмуртии в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 №1050, которым была утверждена федеральная целевая программа Жилище на 2011-2015.

Региональная программа Молодая семья в Ижевске и Удмуртии действует с 2009 года и по сравнению с другими регионами России приняла формы, которые не связаны с выделением прямых субсидий, но позволяет молодежи эффективно решить жилищную проблему.

Суть программы Молодая семья в Удмуртии заключается в том, что за счет компенсаций, выделяемых из местного бюджета, банки, аккредитованные для участия в проекте, предоставляют ипотечные кредиты под минимальные процентные ставки. При этом участники этого проекта не привязываются к рыночным ставкам, а заключают многолетние договора на условиях, которые определяет инициатива региональных властей.

Молодая семья — семья граждан РФ, которая относится к одной из следующих категорий:

а) семья, в которой возраст каждого из супругов не превышает 35 полных лет (не достиг 36 лет), а также неполная семья с детьми, в которой возраст матери или отца не превышает 35 полных лет (не достиг 36 лет), на момент постановки на учет для получения компенсации процентной ставки, члены (один из членов) которой относятся к категориям граждан, предусмотренным Перечнем категорий граждан, имеющих право на получение за счет средств бюджета УР компенсации процентной ставки и социальных выплат при рождении (усыновлении) детей (наличии детей) (в ред. постановления Правительства УР от 07.12.2009 N 350);

б) семья, в которой возраст каждого из супругов не превышает 35 полных лет (не достиг 36 лет), а также неполная семья с детьми, в которой возраст матери или отца не превышает 35 полных лет (не достиг 36 лет), на момент постановки на учет для получения жилищного займа.

Условия программы Молодая семья, принятой в Ижевске предусматривают, что доступное жилье, семья может приобрести в ипотеку под 5% годовых. Разница же в банковских процентах от рыночного уровня будет компенсироваться банку из средств местного бюджета на протяжении всего срока действия ипотечного договора. При этом, первоначальный взнос по такому договору должен быть не менее 10% от стоимости жилья.

А в случаях, когда семья и приобретаемое ею жилье подпадают под требования одноименного федерального проекта, то в качестве первого взноса, либо простого погашения ипотеки, может быть использована субсидия из федерального бюджета, которая выделяется в размере:

— 35% для семей без детей  — 40% для семей с детьми

от стоимости приобретаемого жилья.

Для этого необходимо, чтобы доступное жилье, приобреталось в рамках показателя стоимости строительства квадратного метра жилья в Удмуртии, который на данный момент 40 290,19 рублей. Кроме этого, площадь приобретаемой квартиры или дома не должна превышать следующих параметров для семьи:

• из двух человек – 42 м2
• из трех и более человек — 18 м2 на каждого человека

Поскольку местный бюджет работает напрямую с финансовыми учреждениями, причем на длительной основе, к банкам Удмуртии, желающим поддержать инициативу «Молодая семья» предъявляются повышенные требования. Ведь здесь важна не только надежность банка, но и его гибкость. От тех процентных ставок, которые он предлагает на рынке во многом зависит нагрузка на бюджет при работе с этим банковским учреждением.

Сбербанк входит в число банков, участвующих в ипотечных программах, помогающих приобрести молодой семье доступное жилье.

Условия Сбербанка относительно ипотеки для молодой семьи в 2014 году предусматривают первый взнос в размере 10 % от стоимости квартиры для семей с детьми и 15 % — для бездетных семей (тем, кто воспользуется кредитом «Молодая семья» от Сбербанка, в случае рождения ребенка возможна отсрочка платежей на определенный период).

По данным Минстроя УР по состоянию на 01.07.2013 года выдано кредитов 5 864  молодым семьям на сумму 6 888,9  млн. рублей, из них в 2013 году — 771 молодая семья.

Таким образом, поддержка молодых семей при решении жилищной проблемы является  основой стабильных  условий жизни для этой наиболее активной части населения, влияет на улучшение демографической ситуации в стране. Возможность решения жилищной проблемы, в том числе с привлечением средств ипотечного жилищного кредита или займа, создает для молодежи стимул к повышению качества трудовой деятельности, уровня квалификации в целях роста заработной платы. Решение жилищной проблемы молодых граждан России позволяет  сформировать экономически активный слой населения.

Необходимость устойчивого функционирования системы улучшения жилищных условий  молодых семей определяет целесообразность использования программно-целевого метода для решения их жилищной проблемы, поскольку эта проблема:

— является одной из приоритетных при формировании федеральных целевых программ и ее

— решение позволит обеспечить улучшение жилищных условий и качества жизни молодых семей;

— носит межотраслевой и межведомственный характер и не может быть решена без участия  федерального центра;

— не может быть решена в пределах одного финансового года и требует бюджетных расходов  в течение нескольких лет;

— носит комплексный характер и ее решение окажет влияние на рост социального  благополучия и общее экономическое развитие.

Также необходимо отметить, что в 2013 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК») разработан новый кредитный продукт «Молодые учителя» для ипотечного кредитования молодых учителей с целью приобретения ими жилья.

Обеспечение молодых семей нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также позволит обеспечить привлечение в жилищную сферу дополнительных финансовых средств кредитных средств в  развитие системы ипотечного жилищного кредитования.

3.1. Проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования

Сегодняшняя действительность изобилует огромным количеством проблем различного плана, в том числе и финансовых.

Согласно ст. 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. N 395-I «О банках и банковской деятельности» процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено федеральным законом. Кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам), комиссионное вознаграждение и сроки действия этих договоров с клиентами, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом. Поэтому будьте внимательны, читая договор. Изменить его вам вряд ли удастся. Но, по крайней мере, будете готовы к тому, что процентная ставка по какой-либо причине неожиданно возрастет.

После кризисного 2008 года в отношении ставок по ипотечным кредитам можно было говорить не о подорожании ипотечного кредита, а, наоборот, о том, что он начинает понемногу дешеветь.

В некоторых случаях снижался первоначальный взнос, в других — процентная ставка.

Определенный риск кредитной организации при этом присутствует. Ведь ипотечные кредиты являются долгосрочными и выдаются, в основном, на длительное время — до 20 лет. И если через несколько лет квартиры подешевеют, а заемщик прекратит выполнять свои обязательства по договору ипотеки, то банк будет вынужден в процессе обращения взыскания на квартиру реализовывать ее с целью возместить из ее стоимости недополученные проценты и оставшуюся не выплаченной сумму кредита. Вот тогда банк может не получить обратно свои деньги или получить их не в полном объеме.

В связи с тем, что процентная ставка по ипотечному кредиту несколько снизилась, заметно недовольство тех заемщиков, кто оформил свой кредит ранее. Ведь их процентные ставки пересматриваться уже не будут.

Некоторые специалисты, в частности, эксперты банка DeltaCredit обоснованно указывали на тот факт, что ставки по ипотечным кредитам на тот период времени в реалиях российской экономики уже достигли своего минимума. Дальнейшее снижение процентных ставок было вряд ли возможно, хотя, чтобы снижать ставку по кредитам, нужно уменьшать стоимость привлечения средств и операционные расходы.

Согласно проведенного анализа, проценты по ипотечным кредитам в России в перспективе должны были понемногу, но стабильно снижаться. Так как спрос покупателей жилья превысит его предложение на рынке недвижимости, цены на нее должны возрастали. Поэтому некоторые из тех лиц, которые были намерены улучшить свои жилищные условия, рассуждали следующим образом. Не желая брать кредит и платить по нему проценты, они ждали снижения этих процентных ставок в ближайшем будущем, но законы рынка действуют против них.

По развитию ипотечного кредитования регионы страны значительно отличаются друг от друга. Согласно сведениям, размещенным на сайте АИЖК глубина коррекции региональных рынков в сторону снижения объемов выдачи ипотечных кредитов стала также очевидна по итогам 3 квартала 2012 г. Сокращение выдачи ипотеки региональными банками в некоторых регионах было очень существенным. В 36 регионах объемы выдачи ипотечных кредитов за 3 квартал снизились. По итогам 2 квартала таких регионов было всего 8.

В некоторых регионах снижение составило более 40%: Костромская область — 47%, Алтайский край — 43%, Томская область — 32%, Астраханская область — 30%. Регионы, в которых отмечен значительный рост, это, прежде всего, регионы с недостаточным уровнем социально-экономического развития и низким уровнем ипотечной задолженности на душу населения: Республика Коми (+321%), Чукотский АО (+95%), Республика Дагестан, Республика Ингушетия, Магаданская область, РСО Алания.

Снижение ипотечного кредитования перестает поддерживать платежеспособный спрос. Помимо этого, повышение ставок до 25% и «высокие ожидания» населения относительно возможного снижения цен на жилье приводят к снижению количества сделок на рынке, а это, в свою очередь, к снижению цен на жилье.

Чем больше доля ипотечного кредитования (более 20%) составляла в общем количестве сделок с жильем, тем большее давление испытывает рынок.

Наибольших ожиданий относительно коррекции цены жилья следует ожидать в тех регионах, где одновременно выполняются следующие условия.

Доля ипотечного кредитования составляла более 20%, — в этих регионах отмечается снижение количества сделок купли-продажи между физическими лицами и снижается выдача ипотечных кредитов (количество и объемы). Высокая доля заключенных договоров долевого участия при строительстве жилья в общем объеме сделок также свидетельствует о наличии значительного риска незавершенного строительства. При этом, как показывает международная практика (в частности текущая ситуация в США), в случае существенного падения цен на недвижимость растет доля просрочек и дефолтов по ипотечным кредитам, поскольку заемщики все чаще сталкиваются с ситуацией, когда они должны обслуживать долг, размер которого выше стоимости самого жилья. В свою очередь, рост просроченной задолженности из-за повышенного риска ограничивает количество вновь выдаваемых кредитов.

Одним из путей выходя из кризисной ситуации в области ипотечного кредитования Грачев И.И считает создание государственного ипотечного банка.

В целях построения эффективной системы ипотечного кредитования государству необходимо создать специализированный ипотечный банк, который предоставлял бы гарантии (обеспеченные государственным бюджетом) от недобросовестного исполнения должником своих обязательств. Инфляционные риски, а также разница, возникающая в связи в предоставлением кредита под льготную процентную ставку, также могут быть компенсированы за счет специальных статей в федеральном бюджете. Льготное жилищное кредитование и предоставление субсидий по социальной ипотеке должно централизоваться при помощи единого ипотечного банка и адаптироваться к различным по своим доходам группам заемщиков. Зарубежный опыт показывает, что именно субсидирование государством процентной ставки может в значительной степени стимулировать граждан на улучшение жилищных условий по средствам ипотеки. В то же время вместе с сознанием государственного ипотечного банка необходимо будет разработать эффективную систему контроля целевого использования предоставляемых бюджетных средств

Значительно облегчить создание ипотечной системы способно общее повышение правовой грамотности населения в сфере залоговых правоотношений, четкое разъяснение должникам их обязанностей и правомочий, последствий ненадлежащего исполнения либо неисполнения взятых на себя обязательств.

Также целесообразно установление для ипотечного банка льготной системы начисления и уплаты налоговых платежей, что позволит сделать кредитные ресурсы доступнее. Все вышеописанные преференции могут позволить сделать ипотечную систему при ее реализации через специальный уполномоченный ипотечный банк наиболее доступной для широких слоев населения. Согласно И. Грачеву  «при правильной организации дела бюджетные вливания составляют около 10% от тех сумм, которые приносят в систему граждане. То есть для государства цена вопроса — 5 млрд. долларов за 5 лет. Это для нашей страны сущая мелочь, какие-то копейки в сравнении со стабилизационным фондом или залоговалютным резервом. Но мы сможем решить проблемы трети населения».

Как уже отмечалось, при планировании этапов разрешения проблем в жилищном секторе необходимо учитывать потребности различных групп потенциальных заемщиков. Именно органы государственной власти и средства бюджетов различных уровней должны являться основными элементами становления системы ипотечного кредитования. Однако анализ законодательной базы, регулирующей ипотеку, не позволяет сделать вывод, что государство осознает и признает за собой подобную роль. Что касается Агентства ипотечного кредитования, то государство гарантирует выпускаемые им облигации. На агентство возложены полномочия по выкупу у банков закладных по ипотечным кредитам. По мнению разработчиков программы и представителей Агентства, это приводит к кредитованию на выгодных для населения условиях (до 20 лет под 15% годовых). Согласно оценкам экспертов Агентства, такой кредит может себе позволить каждая семья с ежемесячным доходом от 14 тыс. руб..

Основной недостаток существующей системы управления ипотечным жилищным кредитованием в России заключается в разрозненности действия основных управленческих структур. Однако, по нашему мнению, в России же сложились определенные предпосылки для формирования системы управления ипотечным жилищным кредитованием.

Перечислим наиболее значимые из них.

1. Создана необходимая инфраструктура рынка ипотечного жилищного кредитования:

совершенствуется нормативно-правовая база ипотеки; сравнительно быстрыми темпами развивается рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного  жилищного кредитования.

2. Определились основные участники этого рынка, прежде всего, ведущие банки и ипотечные компании, между ними сформировались достаточно четкие отношения.
3. Рынок рефинансирования ипотечных кредитов постепенно оформляется в виде единой системы для всех участников ипотечного бизнеса.
4. На вторичном рынке ипотечных кредитов, кроме открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)», активно участвуют ведущие коммерческие банки; увеличиваются объемы секьюритизации ипотечных активов российскими банками.
5. В России функционируют различные структуры, в той или иной степени выполняющие функции управления ипотечным жилищным кредитованием.

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов — все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но, прежде всего, со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.

Хотя развитие жилищной ипотеки в России провозглашено актуальной задачей, обнародована Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года и «Стратегия-2020», на наш взгляд, настоящей глубокой разработки стратегии развития ипотечного кредитования и решения жилищной проблемы у нас в стране пока не существует. А имеющиеся теоретические разработки страдают серьезными изъянами.

Предложения по дальнейшему развитию рыночных механизмов в сфере ипотечного кредитования включают:

1) предложения по развитию ипотечного кредитования и повышению доступности ипотечных кредитов для населения; 2) создание наиболее эффективных дополнительных рыночных и государственных институтов и механизмов в сфере ипотечного жилищного кредитования.

В свою очередь, первое направление подразделяется на предложения по увеличению спроса на ипотечные кредиты, по развитию первичного рынка ипотечного кредитования и по развитию вторичного рынка ипотечного кредитования.

По второму направлению можно выделить наиболее актуальные направления дальнейшего развития ипотечного жилищного кредитования:

• создание условий для внедрения в банковскую деятельность накопительных жилищных вкладов;
• развитие системы государственной поддержки граждан на рынке ипотеки;
• внедрение и развитие системы ипотечного страхования;
• формирование сбалансированного первичного рынка ипотечных кредитов, обеспечение банками интересов кредиторов и заемщиков;
• обеспечение возможностей для рефинансирования ипотечных кредитов и развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

Поскольку важнейшим фактором развития ипотечного кредитования и повышения обеспеченности наемным жильем является прорыв в жилищном строительстве в количественном и качественном измерениях, вполне логично, что специальная глава книги посвящена анализу моделей и разработки предложений по совершенствованию существующих и развитию новых форм организации финансирования жилищного строительства, среди которых:

• кредитование физических лиц для индивидуального жилищного строительства;
• модель жилищного микрофинансирования;
• модель строительства жилья для коммерческого найма;
• модель долевого участия граждан в строительстве жилья;
• развитие жилищно-строительных кооперативов.

Однако постое наращивание объемов жилищного строительства больше не может быть стратегической целью, необходимо перейти от нее к более приоритетной цели: созданию комфортной среды жизнедеятельности человека, которая позволяет не только удовлетворять жилищные потребности, но и обеспечивать высокое качество жизни в целом.

На основе проведенного исследования можно выявить следующие основные проблемы, присущие на сегодняшний день сфере ипотечного кредитования:

1. Высокие цены на недвижимость

Активное стимулирование спроса, не подкрепленное достаточным обеспечением предложения, ведет к повышению цен на недвижимость. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, которое не подкрепляется ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости, а соответственно и сокращение потенциальной базы ипотеки. Даже снижение процентных ставок по ипотечным кредитам и оптимизация требований к заемщикам, которые предпринимают банки, не могут девальвировать Рост цен на недвижимость девальвируется ростом цен на недвижимость.

2. Высокие процентные ставки

Несмотря на постепенное снижение процентных ставок по ипотечным программам, они все же существенно выше по сравнению со ставками в Европе или США (5-6%).

3. Высокие требования к заемщикам

Банки стремятся минимизировать свои риски. В настоящее время  процент невозврата по ссудам и процент просроченной задолженности достаточно высок.

4. В большинстве банков максимальный срок кредитования всего 30 лет.
5. Отсутствие информации у населения об ипотечном кредитовании, особенностях его оформления и предъявляемых требований

Для большей части населения страны ипотека представляет собой нечто пугающее, что «закабалит» их на всю жизнь. Многие заведомо предполагают, что такой большой кредит им не предоставят, ведь по словам их знакомых банки большинству просто отказывают без всяких существенных на то причин. Другие просто не верят банкам, считая что кредитная организация их обязательно обманет. Все эти сомнения в первую очередь связаны с отсутствием у населения необходимой информации. Кто-то просто не хочет слушать и понимать, другие хотят узнать, но им не объясняют, а кому-то рассказывают, но не правильно.

6. Высокая стоимость страховых продуктов

Это связано с тем, что в стоимость страховых программ также заложена комиссия, которая уплачивается страховой компанией банку за привлечение клиента.

7. Низкий уровень квалификации части сотрудников банков

Это большая проблема практически всех банков. На сегодняшний день так сложилось, что наличие соответствующего высшего образования совсем не означает высокий уровень профессионализма сотрудника. Необходимо постоянно обучать сотрудников, повышать их квалификацию, контролировать и проверять.

Подводя итог, можно сказать, что решение жилищных проблем в России требует более глубокого, заинтересованного и ответственного подхода, как со стороны государства, так и банковского сектора.

3.2. Предложения по совершенствованию развития ипотечного жилищного кредитования в Удмуртии

Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жилье. Необходимо в первую очередь повышать доступность жилья за счет:

дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья эконом класса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов;

повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков в первую очередь на цели строительства жилья эконом класса;

снижения волатильности цен на рынке жилья за счет расширения сегмента эконом класса, повышения конкуренции, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.

Государству и участникам рынка ипотечного жилищного кредитования необходимо содействовать повышению финансовой грамотности населения. С этой целью предусматривается разработать образовательные программы, в которых минимальный базовый объем знаний по рынку ипотеки и других форм жилищного финансирования потенциальные заемщики будут получать в школе, средних специальных и высших учебных заведениях. Кроме того, необходимо сформировать профессиональные стандарты кредитования, которые будут предусматривать обязанность кредиторов и участников инфраструктуры информировать заемщика обо всех возможных рисках, правах и обязанностях заемщиков. В результате принимаемые заемщиками решения должны быть более взвешенными, а качество ипотечного портфеля существенно повысится. Развитие инфраструктуры и повышение ее надежности приведут к повышению технологичности рынка ипотечного жилищного кредитования и скорости оборота капитала, что, в свою очередь, будет способствовать снижению издержек и повышению качества предоставляемых на рынке услуг.

Система жилищного кредитования в Удмуртской Республике получила широкое развитие в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Получение жилья по системе ипотечного кредитования рассматривалось в качестве основного способа решения жилищной проблемы для многих граждан России.

Настоящая Программа в целях повышения доступности жилья для населения республики призвана обеспечить развитие механизмов расширения платежеспособного спроса. Для решения задачи по повышению доступности жилья и обеспечению жильем граждан, имеющих невысокий уровень доходов и нуждающихся в улучшении жилищных условий, реализация Программы обеспечит дальнейшее развитие и совершенствование системы мер поддержки за счет средств бюджетов Удмуртской Республики и муниципальных образований.

Программные мероприятия по развитию ипотечного кредитования в Удмуртской Республике предлагают следующие предложения:

1) Разработку и внедрение новых ипотечных продуктов для различных социально-ориентированных групп населения. Для предоставления компенсаций процентной ставки и социальных выплат при рождении третьего ребенка молодым семьям, приобретающим жилье на первичном рынке, планируется направить 1700 млн. рублей;

2) Поддержку заемщиков, оказавшихся в трудном финансовом положении;

3) Осуществление секьюритизации ипотечных займов с помощью АИЖК;

4) Оказание государственной поддержки Ипотечной корпорации Удмуртской Республики, являющейся региональным оператором АИЖК, в увеличении уставного капитала за счет средств бюджета Удмуртской Республики. На увеличение уставного капитала планируется направить в 2011-2015 годах 500 млн. рублей.

Средства бюджета Удмуртской Республики, направленные на увеличение уставного капитала Ипотечной корпорации Удмуртской Республики, могут использоваться на предоставление жилищных займов за счет средств бюджета Удмуртской Республики и ипотечных жилищных кредитов (займов) по стандартам АИЖК, в том числе на реализацию продуктов ипотечного жилищного кредитования «Стимул», «Новостройка», «Малоэтажное жилье».

5) Оказание содействия кредитованию регионального оператора ОАО «Ипотечная корпорация Удмуртской Республики» в форме предоставления государственной гарантии.

Для устранения существующих проблем и совершенствования ипотечного кредитования можно порекомендовать следующее:

1)На уровне государства:

— Регулирование цен на недвижимость и постепенное их снижение

Поддержание роста объемов возводимого жилья и снижение административных барьеров для частных застройщиков будет способствовать снижению цен на недвижимость

— Снижение ставки рефинансирование

— Сокращение сроков регистрации недвижимости и общее упрощение процедуры;

— Предоставление населению информации о существующих льгота, вычетах и субсидиях. В большистве случаев люди просто не знают где найти указанную информацию или у кого можно проконсультировать по данным вопросам.

— Необходимо законодательно усовершенствовать реализацию залогового имущества (это минимизирует риски банка, а соответственно и даст возможность для уменьшения процентной ставки).

Среди факторов, сдерживающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, следует назвать отсутствие должной защиты прав кредиторов, в данном случае банков, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья.

Например, Конституция РФ, гарантирующая каждому гражданину право на жилище, не позволяет выселять залогодателя и членов его семьи. Следовательно, необходимы четкие механизмы промежуточного отселения указанных лиц на период проведения реализации предмета ипотеки.

Другой пример, в соответствии с законодательством РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору реализовывать указанное право. В частности, при наложении обеспечительного ареста на предмет ипотеки любым иным кредитором ипотечный кредитор не имеет никаких процессуальных механизмов, позволяющих ему заявлять о снятии данного ареста в рамках исполнительного производства или в судебном порядке.

2)На уровне банковской системы:

— Увеличение срока кредитования до 50 лет

Актуально для банков, у которых максимальный срок по ипотеке меньше указанного срока. Большинство банков предусматривают программы ипотечного кредитования сроком до 30 лет.

— Применение различных форм процентной ставки (переменной, фиксированной, комбинированной).

На сегодняшний день лишь несколько банков могут предложить выбор формы процентной ставки. Мы рассматривали ипотечные программы на примере трех наиболее популярных банков: Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк. Только ВТБ24 предоставляет возможность своим заемщикам выбрать форму процентной ставки.

— Повышение квалификации сотрудников банка

В первую очередь это касается кредитных инспекторов, ведь именно они непосредственно общаются с потенциальными заемщиками, рассказывают основные условия и предъявляемые требования.

Очень много недопониманий и претензий возникает именно на стадии консультирования. Необходимо осуществлять постоянный контроль работы кредитных специалистов, а именно:

• Проводить минимум 2 раза в год аттестации на знание и понимание банковских продуктов;
• Проводить тренинги, например по технике эффективных продаж;
• Поддержание корпоративной культуры;
• Разработать эффективную систему стимулирования сотрудников, что непосредственно оказывает самое прямое влияние на качество работы.

Не стоит забывать, что банковская деятельность это все же сфера услуг и далеко не последнее значение здесь имеет качество обслуживания, которое необходимо постоянно повышать и совершенствовать.

4. Предусмотреть возможность при оформлении ипотеки на вторичную недвижимость расчетов с продавцом в день совершения сделки.

Это связано с тем, что многие продавцы не хотят связываться с ипотекой изза длительности оформления сделки, а соответственно и отсрочки оплаты.

5. Работа со страховыми компаниями

Как мы уже отмечали выше, банк за «привлечение» клиента на страховую программу получает от страховой компании комиссию.

На мой взгляд, целесообразно рассмотреть вопрос об отмене данной комиссии или ее уменьшении в пользу клиентов. Стоимость страховых продуктов по ипотечным программам высокая (комиссия тоже не маленькая). Это будет способствовать уменьшению затрат на стадии оформления кредита (а у многих не хватает средств именно на стадии оформления, то есть на первоначальный взнос и страховки) или уменьшению ежемесячного платежа (так как стоимость страховых программ, включенная в кредит будет уменьшена на размер комиссии).

6. Введение новой программы ипотечного кредитования, согласно которой будет возможно оформлять ипотечные кредиты на квартиры частных застройщиков.

Для страхования своих рисков банк, например, может предусмотреть повышение процентной ставки по такой программе или обязательное дополнительное страхование по следующим программам:

1. утрата жизни и трудоспособности заёмщика;
2. утрата или повреждение приобретаемой квартиры;
3. прекращение или ограничение права собственности на квартиру.

Таким образом, ипотека является эффективным инструментом в решении социально-экономических проблем населения. Формирование устойчивой и привлекательной для граждан системы ипотечного кредитования в России – одно из приоритетных направлений социально- экономической политики государства. Создание благоприятного инвестиционного климата в строительстве важнейшая задача государственной политики по наполнению рынка жилья и решению проблемы доступности жилья.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в течении нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, чем копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального  развития страны. Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности; во-вторых, развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление  социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. Вследствие этого, действительно становится необходимым развитие такой формы кредитования в нашей стране.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды. Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем.

Ипотека также является одним из ключевых моментов в реализации государственной жилищной политики, сформулированной в рамках одного из Национальных приоритетных проектов – «Доступное и комфортное жильё – гражданам России».

Обеспечение россиян доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами является одним из основных направлений деятельности правительства на период до 2018 года.Главным преимуществом ипотеки является то, что вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья появляется возможность быстро купить жилье, даже при неблагоприятном стечении обстоятельств, скажем, мы не в состоянии погасить кредит, реализация предмета ипотеки вернет вам вложенные деньги.

В последние годы в Удмуртии заметно выросли объемы жилищного строительства. Однако большая часть населения республики не может себе позволить покупку жилья. Такая ситуация наблюдается в целом по стране – низкая обеспеченность доступным жильем и растущие потребности в нем.

Общий объем ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике в 2012 году составил 10204,6 млн. рублей, что выше значения 2011 года в 1,4 раза.

За счет выданных ипотечных жилищных кредитов и займов улучшили жилищные условия 12027 семей. Ипотечный рынок в Ижевске и Удмуртской Республике, также как и в других городах России, достаточно широко представлен филиалами и представительствами крупных банков страны, среди которых можно отметить АК БАРС, БИН-банк, Сбербанк России, Промсвязьбанк. На протяжении последних 3-х лет «Сбербанк» уверенно возглавляет рейтинг по объемам выданных ипотечных кредитов, чему способствует большое количество ипотечных программ.Сбербанк в Ижевске предлагает выгодные условия ипотечного кредитования с целью формирования социальной инфраструктуры.

Ипотечное кредитование Сбербанка в Ижевске играет важнейшую роль в социальном развитии региона. Здесь действуют все ипотечные программы, которые представляет Сбербанк в Москве и других крупных городах Российской Федерации.

Несмотря на ряд преимуществ, у ипотечного кредитования существует достаточное количество недостатков. Самым существенным недостатком ипотеки является, на мой взгляд, является переплата за квартиру. Переплата по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту, ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести дополнительные расходы. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.Без решения таких важнейших социально-экономических задач, как повышение доступности жилья для населения России, увеличение доли собственников жилья, невозможна стабилизация общества. Чтобы решить эти задачи, необходимо сформировать рыночную систему жилищного финансирования, которая позволит удовлетворять платежеспособный спрос населения на жилье. Для эффективного функционирования системы ипотечного жилищного кредитования нужно продолжать развивать рыночные институты, инфраструктуру кредитования. Необходимо обеспечить наличие обширного рынка недвижимости, стимулировать рост жилищного строительства. Ипотечное кредитование должно стать действенным инструментом для улучшения жилищных условий граждан.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс РФ — часть первая от 30.11.94г. №51-ФЗ, часть вторая от 26.01.96г. №13-ФЗ,   часть   третья   от   11.2003г.   №146-ФЗ
2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
3. Федеральный закон от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ О Центральном банке Российской Федерации (Банке России) (в редакции от 28 декабря 2013 г. N 410-ФЗ)
4. Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. N 395-I «О банках и банковской деятельности» (в редакции от 3 февраля 2014 г. N 12-ФЗ)
5. Федеральный закон N 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в редакции от 28 декабря 2013 г. N 417-ФЗ).
6. Федеральный закон N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 23.07.2013).
7. Федеральный закон N 218-ФЗ от 30 декабря 2004 «О кредитных историях» (в редакции от 21 декабря 2013 г. N 363-ФЗ).
8. Федеральный закон N 215-ФЗ от 22 декабря 2004 «О жилищных накопительных кооперативах» (в редакции от 23.07.2013).
9. Федеральный закон N 190-ФЗ от 18 июля 2009 «О кредитной кооперации» (в редакции от 23.07.2013).
10. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»
11. Постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. N 1050 г. Москва»О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы»
12. Постановление Правительства Удмуртской Республики от 02 декабря 2002 года № 995 «О Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике»
13. Постановление Правительства Удмуртской Республики от 7 февраля 2011 года N 17 «Стимулирование развития жилищного строительства в Удмуртской Республике на 2011 — 2015 годы»).
14. Распоряжение Правительства Удмуртской Республики от 22 сентября 2003 года № 793-р «Об организации ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике открытым акционерным обществом «Ипотечная корпорация Удмуртской Республики»
15. Постановление Правительства УР от 4 сентября 2013 г. N 396Об утверждении государственной программы Удмуртской Республики «Обеспечение качественным жильем и услугами ЖКХ населения УР (2013 — 2015 годы)»
16. Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года N 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг»
17. Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1180 «О жилищных кредитах»;
18. Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов».
19. Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 2000 г. N 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья».
20. Постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2011 г. N 1177 «О порядке предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на возмещение части затрат в связи с предоставлением учителям общеобразовательных учреждений ипотечного кредита»
21. Положение о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 3 августа 2000 г. N 937.
22. Указание ЦБ РФ «О порядке расчета и доведения до заемщика полной стоимости кредита» от 29 мая 2008 г. N 11772
23. Положение ЦБ РФ «О порядке ведения кассовых операций в кредитных организациях на территории РФ от 09.10.2004г. №199-П
24. Положение ЦБ  РФ  «О  безналичных расчетах  в  РФ  от  10.  02г.,  №2-П
25. Асаул А. Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. — 3-е изд., исправл. / С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.
26. Берегуля О. Ипотечное кредитование как банковская операция: теоретические основы и условия проведения // Вестник НБУ. – 2007. — № 10. С. 46-48.
27. Васкевич Т.В. Инструменты оценки эффективности реализации региональной ипотечной политики// Новые технологии. 2013. № 1. С. 88-93.
28. Грачев И.И Они нам помогут // Квартирный ряд. 2012. 7-13 апр. С. 15.
29. Гришаев, С. П. Комментарий к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / C. П. Гришаев. – М.: Юристъ, 2003. – 159 с.
30. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. — М.: Изд-во Эксмо, 2005. 656 с.
31. Завьялова, И. В. Система ипотечного жилищного кредитования и её структура / И. В. Завьялова, М. Л. Дьяконова // Вестник Самарского гос. экон. ун-та.– 2007. – № 7(33) – С. 36-39.
32. Задонский Г. ИПОТЕКА В РФ//Экономико-политическая ситуация в России. 2011. № 4. С. 41-44.
33. Зеленеев А.Ю. структура и субъекты рынка ипотечного жилищного кредитования// Вестник Поволжского государственного технологического университета. Серия: Экономика и управление. 2011. № 3. С. 106-113.
34. Иванов, М. К. Старовойтов. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.
35. Ковалишин И.В. Сущность ипотеки и принципы жилищного ипотечного кредитования // Вестник Университета банковского дела НБУ. – 2008. — № 3. С. 123-127.
36. Комиссарова Л.А. Проблемы и пути развития ипотечного жилищного кредитования в россии//Вестник НГИЭИ. 2011. Т. 1. № 4 (5). С. 119-127.
37. Логинов, М. П. Теоретические аспекты системы ипотечного жилищного кредитования в условиях России / М. П. Логинов // Финансы и кредит. – 2005. – № 4. – С. 30-34.
38. Лопатников, Л. И. Экономико-математический словарь: Словарь современной экономической науки. – 5-е изд., перераб и доп. / Л. И. Лопатников. – М.: Дело, 2003. – 520 с
39. Павлова И.В. Зарубежная ипотека для россиян // «Банковский ритейл», N 4, IV квартал 2012 г.)
40. Савчук Е.О. Определение сущности ипотечного кредитования//Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. 2010. № 6. С. 100-102.
41. Филиппова Е.С. Жилищное право. — М.: Юстицинформ, 2007. — 448 с.
42. Чинаев Т.В. Сущность и роль ипотечного жилищного кредитования в современной экономике// Вестник Башкирского университета. 2006. Т. 11. № 4. С. 79-80.
43. Шанавазова М.С. Теоретические аспекты исследования ипотечного жилищного кредитования // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета — № 76. С. 982-991
44. Экономический словарь / Под.ред. А. Н. Азрилияна. – М.: Институт новой экономики, 2007. – 1152 с.
45. Развитие рынка ипотечного  жилищного кредитования и  деятельность АИЖК //http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/files/agency/reporting/review/report_04.2013.pdf
46. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР. Ипотека// http://www.to18.rosreestr.ru/registr/ipoteka/
47. Центральный Банк Российской Федерации // http://www.cbr.ru/statistics/?Prtid=ipoteka
48. Обзоры рынка ипотечного кредитования Центрального Банка//http://rusipoteka.ru/profi/analytics/ipoteka_obzory_cb/
49. Региональная структура кредитных организаций — участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования. ЦБ РФ //http://cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?Month=01&Year=2013&TblID=3-2

---

Страница:   1   2

---