Организация ипотечной деятельности в ОАО «промсвязьбанк» основные методы, цели и приоритеты. Часть 3.

---

Страницы:   1   2   3

---

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ОАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК»: ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ, ЦЕЛИ И ПРИОРИТЕТЫ

2.1.Общая характеристика ОАО «Промсвязьбанка»

Промсвязьбанк – один из ведущих российских частных банков с активами 690 млрд. рублей и собственными средствами (капиталом) 92,6 млрд. рублей по состоянию на 01.02.2014 г., согласно данным по МСФО, основан в 1995 году. По размеру активов ОАО «Промсвязьбанк» занимает 10-е место среди крупнейших российских банков по версии Интерфакс-ЦЭА по данным на 1 февраля 2014 года. В актуальном рейтинге журнала TheBankerОАО «Промсвязьбанк» входит в 500 крупнейших банков мира по размеру собственного капитала.

Банк имеет следующие долгосрочные рейтинги международных рейтинговых агентств: «Ba2» Moody’sInvestorsService, «BB-» FitchRatings, а также индивидуальный рейтинг кредитоспособности «АА+» Национального рейтингового агентства. Компании «Промсвязь Капитал Б.В.» принадлежит 88,25% в уставном капитале банка, 11,75% – Европейскому банку реконструкции и развития.

Промсвязьбанк – универсальный коммерческий банк, основными направлениями деятельности которого являются:

• Банковские услуги корпоративным клиентам: в том числе кредитование, расчетные операции, факторинг, документарные операции, финансирование с участием ЭКА, проектное финансирование, управление потоками денежных средств и платежами, брокерские услуги на валютных рынках и рынках ценных бумаг, прием депозитов;
• Банковское обслуживание малого и среднего бизнеса: в том числе коммерческое кредитование, прием депозитов, расчетно-кассовое обслуживание, включая выдачу векселей, денежные переводы, предоставление гарантий, а также брокерские услуги на валютных рынках и рынках ценных бумаг;
• Розничные банковские услуги частным лицам: в том числе розничное кредитование и прием депозитов у физических лиц (текущие счета и срочные вклады), денежные переводы, выпуск банковских карт, расчетно-кассовое обслуживание и валютные операции;
• Инвестиционно-банковские и финансовые услуги: сделки на рынках заемного капитала, в том числе их организация, андеррайтинг муниципальных и корпоративных облигаций (таких как местные рублевые облигации, Евробонды, кредитные ноты и векселя), торговля акциями и инструментами с фиксированной доходностью, услуги по корпоративному финансовому консультированию, брокерские услуги, сделки РЕПО, операции с драгоценными металлами, управление активами и частное банковское обслуживание состоятельных клиентов (privatebanking);
• Управление активами и задолженностью: управление ликвидностью ОАО «Промсвязьбанка» с помощью сделок с легко обращаемыми финансовыми инструментами. В это же направление входит деятельность по накоплению и дальнейшему распространению денежных средств, привлеченных другими подразделениями ОАО «Промсвязьбанка», а также управление риском изменения процентных ставок.

Клиентами банка уже стали более 93 000 российских предприятий, а количество розничных клиентов превышает 1,2 млн. человек.

Региональная сеть ОАО «Промсвязьбанка» насчитывает 304 отделения, свыше 5300 банкоматов (включая банкоматы банков-партнеров) и 157 терминалов самообслуживания по всей России (по состоянию на 1 февраля 2014 года). Продукты и услуги представлены в подавляющем большинстве регионов, охватывающих порядка 88% населения России. ОАО «Промсвязьбанк» также имеет офис на Кипре и представительства в Китае, Индии, Украине и Казахстане, которые, в первую очередь, осуществляют поддержку российских клиентов.

Успехи Промсвязьбанка признаны не только в России, но и во всем мире, свидетельством чего являются многочисленные награды, врученные банку различными профессиональными организациями и сообществами:

В частности, банк является:

• Победителем национальной премии «Финансовый Олимп – 2011» в номинации «Лидер рынка (факторинг)»;
• Победителем премии «Финансовый супермаркет 2011» в категории «Лучший кредитный банк»;
• Победителем национальной премии в области бизнеса «Компания года 2011» в номинации «Клиентоориентрованный банк»;
• Победителем премии «Финансовая Элита России – 2012» в номинации «Банк года в сфере потребительского кредитования»;
• Также, журнал BusinessNewEurope признал ОАО «Промсвязьбанк» самым инновационным банком Евразии в 2012 году;
• По версии международного журнала WorldFinanceОАО «Промсвязьбанк»признан лучшим банком России (BestBankingGroupinRussia) в 2011 году и лучшим банком России в области «PrivateBanking» (BestPrivateBankinRussia) в 2012 году.
• Обладателем награды GSEARU – Международной студенческой премии в области предпринимательства в России.

Журнал BNE признал ОАО «Промсвязьбанк» самым инновационным банком Евразии в 2012 году.

Полное наименование банка:

Открытое акционерное общество «Промсвязьбанк»

Краткое наименование банка:

ОАО «Промсвязьбанк»

Полное наименование банка на английском языке:

Open Joint-Stock Company Promsvyazbank

Годоснованиябанка: 1995

Основной государственный регистрационный номер (ОГРН): 1027739019142

Дата внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ): 26 июля 2002 г.

Cобственные средства (капитал) банка

– 92,6 млрд. рублей (по МСФО на 01.02.2014)

Уставный капитал

– 11,134 млрд. рублей

Местонахождение:

Россия, г. Москва, ул. Пятницкая, д.24

В целом, ОАО «Промсвязьбанк»на сегодняшний день предоставляет практически весь спектр банковских услуг, к их числу относятся:

– Открытие и ведение валютных и рублевых счетов, счетов в драгметаллах;

– Расчетно-кассовое обслуживание, в т. ч. прием, пересчет и зачисление выручки на счета;

– Внутрироссийские расчеты в рублях и валюте;

– Международные расчеты в форме документарного аккредитива, инкассо и перевода;

– Операции по покупке / продаже иностранной валюты за рубли, а также конверсионные операции иностранная валюта / иностранная валюта;

– Управление рублевыми и валютными ресурсами;

– Покупка, продажа, депозитарное обслуживание по операциям с евробондами, ОФЗ, ГКО, корпоративными облигациями и другими видами ценных бумаг;

– Брокерское обслуживание при проведении операций с государственными ценными бумагами;

– Брокерское обслуживание на организованном рынке ценных бумаг в секторе фондового рынка ММВБ;

– Операции с банкнотами во всех свободно конвертируемых валютах;

– Операции с драгоценными металлами, в т.ч. с коллекционными монетами из драгоценных металлов;

– Операции по покупке, продаже, инкассированию векселей по поручениям клиентов;

– Кредитование в рублях и иностранной валюте;

– Выдача гарантий по операциям клиентов и банков-корреспондентов, а также по привлекаемым иностранным кредитам;

– Операции с депозитными сертификатами и векселямиОАО «Промсвязьбанк»;

– Выполнение функций агента валютного контроля;

– Выпуск и обслуживание международных пластиковых карт;

– Операции по покупке и продаже наличной иностранной валюты и платежных документов в иностранной валюте;

– Экспертиза подлинности и платежности денежных знаков, платежных документов;

– сдача в аренду сейфовых ячеек в специально оборудованном хранилище;

– оказание финансовых, консалтинговых и других видов услуг.

Остановимся на более подробном изучении операций, которые осуществляет ОАО«Промсвязьбанк»:

1) Организация безналичных расчётов.

Безналичные расчёты – это денежные расчёты, при которых платежи осуществляются без участия наличных денежных средств путём перечисления денежных средств со счёта плательщика на счёт получателя. При такой форме расчётов используются платёжные поручения, чеки, аккредитивы, инкассо, а также в соответствии с заключёнными договорами банки вправе принимать платёжные требования.

2)ОАО «Промсвязьбанк»открывает и закрывает счета юридическим лицамв рублях и во всех основных валютах.

Кроме того, производит по счетам клиентов самые различные операции, такие как:

— безналичные расчёты по платёжным документам;

— обработка платёжных документов;

— операции с аккредитивами;

— операции по ведению валютных счетов;

— операции по платёжным поручениям-переводам;

— неторговые операции;

— приём и выдача наличных денежных средств.

Открытие счёта осуществляется по представлении определённого перечня документов и по истечению срока действия договора банковского счёта счёт закрывается. Следует отметить, что расторжение договора банковского счёта возможно также по заявлению клиента, на основании решения суда, в связи с ликвидацией юридического лица, а также в связи со смертью гражданина-предпринимателя.

3) Кассовые операции.

Любой коммерческий банк строит свои отношения с клиентами на договорной основе, в том числе и при осуществлении их кассового обслуживания.

ОАО «Промсвязьбанк», как и любой другой банк, осуществляет кассовое обслуживание своих клиентов, которое сводится, главным образом, к приёму денежной наличности от предприятий (сверх установленных лимитов остатка наличных денег в кассе предприятия).

Для оприходования всех поступающих в банк наличных денег и выполнения расходных операций банк имеет оборотную кассу. Все поступившие до окончания операционного дня наличные деньги оприходуются в оборотную кассу и зачисляются на соответствующие счета в тот же рабочий день.

Из оборотной кассы банка происходит и выдача наличных денег предприятиям и организациям по кассовым заявкам.

Приходные кассы принимают деньги по объявлению на взнос наличными, а расходные кассы выдают деньги по денежным чекам из денежных чековых книжек.

4)ОАО «Промсвязьбанк»осуществляет кредитные операции, т.е. на основании представления определённого перечня документов предоставляет кредиты (гарантии).

5) Валютные операции и международные расчёты.

Банк оказывает весь спектр услуг, необходимых для осуществления внешнеэкономической деятельности, как резидентов, так и нерезидентов.

К числу таких услуг относятся:

— исполнение поручений на покупку / продажу иностранной валюты;

— осуществление расчётов в иностранной валюте;

— осуществление платежей в валютах, иных, чем валюта счёта;

— оформление документарных операций посредством прямых корреспондентских отношений в ведущих банках мира;

— выдача наличной иностранной валюты в день представления заявки на получение валюты;

— предоставление кредитов в иностранной валюте;

— выдача наличной иностранной валюты для оплаты командировочных расходов;

— конвертации одной СКВ в другую СКВ за счёт средств банка с зачислением конвертированной валюты в день конвертации.

6)Открытие и ведение счетов физических лиц.

ОАО «Промсвязьбанк» принимает вклады от физических лиц, как резидентов, так и нерезидентов. Банк предлагает на выбор несколько видов банковских вкладов: «До востребования», срочные вклады, вклады в рублях и иностранной валюте, вклады с возможностью пополнения и / или расходования.

Вкладчики имеют право хранить вклады неограниченный срок и иметь любое количество счетов по вкладам.

Приём вкладов от физических лиц в валюте РФ производится на основании устного заявления. Для каждого вкладчика открывается личный лицевой счёт, исходя из сроков привлечения денежных средств. На лицевые счета физических лиц могут быть зачислены суммы на основании платёжных документов. Кроме того, возможно безналичное списание средств со счетов вкладчика на основании письменных поручений клиентов о перечислении с их счетов с указанием реквизитов получателя платежа и назначения платежа.

Проценты по вкладам физических лиц в иностранной валюте начисляются на фактические суммы остатков ежеквартально (в последний рабочий день каждого квартала) по вкладу до востребования; по срочным вкладам – по условиям договора срочного вклада; при досрочном расторжении – на момент расторжения.

Проценты на сумму банковского вклада начисляются со дня, следующего за днём поступления средств на счёт клиента, до дня, предшествующего её возврату вкладчику.

7) Операции с пластиковыми картами.

ОАО «Промсвязьбанк» является членом платёжных систем VisaInternational с 1995 года и MasterCard с 1998 года, с 2008 года выпускает карты платёжной системы DinersClubInternational и распространяет карты AmericanExpress.

VISA Electron и Cirrus/Maestro – предназначены для оплаты товаров и услуг в торгово-сервисных предприятиях, оснащённых электронными терминалами, а также для получения наличных в банкоматах. Особенность этих карт заключается в том, что при проведении операции обязательно осуществляется проверка остатка на счёте.

VISA Virtuon – банковская карта, предназначенная для расчётов в сети Интернет. С её помощью можно оплачивать покупки во всех электронных магазинах, принимающих карты платёжной системы VISA Int., при этом для проведения операций по счёту не требуется физическое присутствие карты.

VISA Classic и MasterCardMass являются удобным инструментом оплаты и снятия наличных. Минимальная стоимость обслуживания карты, допускается проведение всех видов операций. Выпускаются с разрешённым овердрафтом.

VISAGold и MasterCardGold – относятся к категории эксклюзивных карт, гарантирует высокое качество обслуживания, бесплатную медицинскую страховку за рубежом, бесплатную срочную замену карты или выдачи наличных при утрате карты. Выпускаются с разрешённым овердрафтом.

VISA Platinum и MasterCardPlatinum – выпускаются для стратегически важных клиентов. Выпускаются с разрешённым овердрафтом.

DinersClub – каждый держатель этой карты становится членом элитного международного клуба DinersClub. Обладает уникальным набором дополнительных услуг, широкую программу скидок по всему миру и бесплатную страховку.

AmericanExpress – ориентированы на деловых и часто путешествующих состоятельных людей и предназначены в основном для оплаты авиабилетов, аренды автомобилей, дорогостоящих покупок, услуг гостиниц и ресторанов.

8) Работа с долговыми обязательствами ОАО «Промсвязьбанка».

Свободные денежные средства клиентов могут быть размещены в векселя и депозитные сертификаты ОАО «Промсвязьбанка» на срок от 21 дня до 5 лет. Реализация векселей осуществляется в соответствии с утверждёнными процентными ставками.

Таков основной перечень операций, которые осуществляетОАО «Промсвязьбанк». Несомненно, в каждом отдельно взятом отделение банка существует свой специфический набор операций и функций.

2.2 Текущая ипотечная деятельность ОАО «Промсвязьбанка»

Ипотечный бизнес на рынке банковских услуг с каждым годом развивается и в этом развитии не отстает и ОАО «Промсвязьбанк».

Объем выданных долгосрочных (ипотечных)  кредитов в 2013 году составил 5млрд.702млн. рублей что на 28,79% больше чем в 2012 году 4млрд. 268млн.рублей. Объем выданных краткосрочных кредитов за 2013 год составил 9млрд. 370млн. рублей, что на 13,46% больше чем в 2012 году 8млрд. 259 млн. рублей.

На сегодняшний день  ОАО «Промсвязьбанк» предлагает своим клиентам воспользоваться кредитом на приобретение жилья в рамках четырех ипотечных программ:

— вторичный рынок(Приложение А)

— новостройка(Приложение Б)

— залоговый кредит целевой(приложение В)

— залоговый кредит нецелевой(приложение Г)

Об условиях предоставления кредита и обо всех формальностях изложено в приложениях.

Работа по кредитованию осуществляется в соответствии со стратегией банка, определенной в Положении «О кредитно-инвестиционной политике».

В основе механизма кредитования лежат основные принципы:

• договорная основа означает, что кредиты предоставляются только при заключении между сторонами договоренности-при оформлении кредитного договора;
• срочность, т.е. кредит подлежит возврату в определенные сроки в соответствии с принятыми заемщиком обязательствами;
• платность означает, что за пользование кредитом банк взимает плату в виде процентов. Процент- это «цена» кредита.
• возвратность обусловлена сущностью кредита, и означает, что заемные средства по истечении определенного времени должны быть возвращены банку;
• обеспеченность уменьшает риск получения банком убытков, так как при залоге (один из способов обеспечения) гарантирует возврат кредитных средств.

Кредиты предоставляются с учетом процентной политики банка, размера собственного капитала и привлеченных средств, исходя из принципа сбалансированности размещаемых привлекаемых ресурсов по объемам, срокам и процентной политики банка.

2.3 Недостатки и трудности функционирования системы банковского ипотечного кредитования

Развитию ипотеки в последнее время уделяется значительное внимание, как со стороны органов власти, так и со стороны рынка. При этом в целом все участники сходятся на признании значительной роли ипотечного кредитования в экономике страны.

Несмотря на общий оптимизм в отношении перспектив ипотечного кредитования пока доля сделок купли-продажи недвижимости с привлечением кредитных средств незначительна. На развитие рынка ипотечного кредитования влияют две основные группы факторов:

— факторы, связанные со спросом на ипотечные кредиты;

— факторы, влияющие на предложение.

В процессе анализа функционирования современной системы ипотечного жилищного кредитования в России были выявлены следующие основные проблемы:

• Проблема доступности кредитов для заемщиков.

Таким образом, главной проблемой, мешающей развитию ипотеки, остается невысокий уровень доходов населения, не позволяющий брать и обслуживать кредиты на жилье. Кроме того, недостаточная осведомленность и менталитет населения.

Ипотекой в современной России могут воспользоваться представители немногочисленного слоя достаточно обеспеченных россиян, а не основная масса народа, нуждающаяся в жилье. Среднедушевой ежемесячный доход по стране в 2013г. не превышал 30 тысяч рублей.

Несмотря на то, что реальные доходы населения РФ постоянно увеличиваются, а инфляция постоянно уменьшается, ее уровень пока выше темпов роста доходов.

По данным АИЖК, на сегодня средний размер ипотечного кредита составляет 1млн. рублей: это цена «плюс одной» комнаты к уже существующей квартире. Иными словами, в большинстве случаев речь идет не о приобретении отдельной квартиры, а о некотором улучшении жилищных условий. Средняя плата по кредиту при этом составляет 26 тыс. рублей в месяц при среднем уровне дохода в семье 30 тыс. рублей. Возникает вопрос, как заемщик будет платитьесли не высокий уровень дохода.

Однако речь идет об «официальных» доходах — как они отражены в справке с места работы. Серьезной проблемой для внедрения ипотеки является отсутствие точных статистических данных о соответствии реальных доходов населения официально получаемой зарплате. В связи с этим затруднительна оценка потенциала кредитоспособности населения.

Необходимо учитывать также и то, что в Российской Федерации в настоящее время проводится реформа жилищно-коммунального хозяйства. А это означает, что при переводе к стопроцентной оплате жилищно-коммунальных услуг ежемесячные обязательные платежи населения будут увеличиваться, что, в свою очередь, еще больше снизит планку доступности ипотечных жилищных кредитов.

2) Высокие процентные ставки

Неразвитость ипотеки в России, по сравнению с зарубежными странами, нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов.

В то же время следует помнить о нередко звучащем предостережении участников рынка: непродуманное и экономически не просчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительной эскалации роста цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке.

Низкие ставки по ипотечным кредитам определяются развитием стандартов первичного рынка, секьюритизации, процедур регистрации и обращения взыскания. Наибольшая доля в формировании ипотечной ставки приходится на стоимость привлеченных средств для финансирования кредитов. Кроме того, в ценообразовании учитываются операционные расходы банка, резервы на возможные потери и прибыль. Снижение процентных ставок возможно с изменением ставки рефинансирования.

Складывается впечатление, что действующие в настоящий момент высокие процентные ставки кредитования устанавливаются в большей степени с учетом инфляции, а не кредитного риска. Снижение инфляции будет становиться критическим фактором для обеспечения повышения спроса на ипотечное финансирование.

• Высокие издержки при кредитовании

Для снижения ипотечных ставок власти намерены добиваться сокращения издержек на всех этапах предоставления кредитов на жилье.

Благодаря созданию бюро кредитных историй, где накапливается информация о заемщиках, снизятся затраты банков на проверку платежеспособности клиентов, желающих взять ипотечный кредит, что, несомненно, приведет к удешевлению банковских услуг и операций.

Для решения проблемы высоких транзакционных издержек (материальных, административных и временных) на этапах выдачи кредита, рефинансирования, выпуска ипотечных ценных бумаг, а также его обеспечения необходимо:

—   законодательное закрепление электронного (бездокументарного) учета прав требования по обеспеченным ипотекой обязательствам (закладных)

— унификация документов и стандартизация процедур выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов

• Снижение предложений на рынке жилья и высокая рыночная стоимость жилья

Рост стоимости жилья в последнее время значительно опережает рост денежных доходов населения.

Одна из проблем ипотеки на сегодняшний день – активное стимулирование спроса без достаточного роста предложения, что и приводит к росту цен. Рост ипотечного кредитования, не подкрепленный ростом объемов возводимого жилья, ведет к удорожанию недвижимости и сокращению потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует все предпринимаемые банками снижения ставок и оптимизацию требований к заемщикам. С начала этого года многие банки, работающие с ипотекой, зафиксировали уменьшение количества ипотечных сделок. Оно наблюдалось несмотря на то, что ипотечные программы банков продолжают корректироваться, увеличиваются сроки кредитования, появляются новые продукты. Однако в последние два-три месяца выяснилось, что кредитовать население не на что: дефицит жилья свел на нет преимущества ипотеки.

Кардинально изменить ситуацию может только увеличение объема возводимого жилья. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке, жилье доступным сделать невозможно. Иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос. Ипотека сама по себе даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем.

ГЛАВА 3.  ПУТИ  СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ   ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ  В  КОММЕРЧЕСКИХ  БАНКАХ  В  РФ

3.1.   Система накопительного депозита и ее функциональное назначение

Развитию и укреплению ипотечного рынка в современных условиях могут помочь отдельные участники ипотечного кредитования. В частности, заемщики, могут вкладывать свои сбережения в коммерческий банк для накопления средств с целью их целевого использования. При этом не опасаясь, что их обманут, поскольку теперь система страхования вкладов населения подкреплена законодательно.

Предлагаемая «система накопительного депозита» основана на немецкой модели системы стройсбережений. В России уже проводился эксперимент по внедрению стройсберкасс (опыт Москвы), и такая система приобрела доверие и довольно широкую популярность среди москвичей.  Но строительная сберегательная касса осуществляет небанковское кредитование граждан.

На мой взгляд, опираясь на механизм и принципы работы данной модели, можно создать такую систему, которая бы нашла применение в практике многих коммерческих банков и пользовалась спросом у горожан.

Суть предлагаемой программы заключается в следующем: банк предоставляет гражданам целевые счета, на которых последние в течение определенного времени (1-5 лет) накапливают денежные средства. При этом процентный доход по сбережениям на этих счетах на несколько процентных пункта ниже рыночного. Взамен этого банк гарантирует клиенту возможность предоставления ипотечного кредита на более льготных условиях. При заключении предварительного договора с банком, согласно которому после окончания периода накопления вкладчик приобретает право на получение заемных средств, оговариваются условия ипотечного кредитования. Ссуда предоставляется при следующих условиях: вкладчику необходимо достигнуть минимального срока сбережений и минимального размера сбережения, что может составлять соответственно 12 месяцев и от 40 до 50% общей суммы сбережений (по принципу работы сберкасс), и зависеть от средств банка. Общий период будет длиться 4-8 лет (период накопления средств — до 5 лет, период кредитования и выполнения обязательств – до 3-х лет-фактический срок предоставления заемных средств на покупку жилья в настоящий момент).

Таким образом клиент, избравший данную систему, проходит два последовательных этапа:

1) накопительный;

2) кредитование и расчет по кредиту.

Срок накопления будет зависеть от доходов клиента: если он в состоянии накопить денежные средства за 2-3 года в размере 50% стоимости жилья, то банк по сниженной ставке предоставляет кредит на покупку квартиры в размере оставшейся части стоимости квартиры. При этом размер ставки также увязан с периодом накопления: чем больше накопительный период, тем меньше размер процентной ставки. Это объясняется тем, что благодаря аккумулированию на начальном этапе накопления финансовых ресурсов за счет целевых вкладов у коммерческого банка появляется возможность использовать эти средства для выдачи кредитов тем гражданам, которые обратились ранее.

Кроме того, в дополнение вышеизложенного целесообразно предложить следующее: по желанию клиента (конечно все условия оговариваются заранее) между этапом накопления денежных средств на целевом счете и этапом кредитования, клиент может выступить в качестве «инвестора», т.е. внести личный вклад (инвестиционный) деньгами, либо средства от продажи прежнего жилья. В данном же случае клиенту для улучшения своих жилищных условий придется пройти три основных этапа: 1) накопительный; 2) инвестиционный; 3) кредитование и расчет по кредиту. Здесь также устанавливаются минимальные требования к размерам сбережений на каждом из этапов, к примеру, для накопления средств на целевом вкладе – 40-50% от стоимости жилья, инвестиционный вклад –

20-30%, а остальная часть — средства банка. При данной постановке общий вклад заемщика достигает до 60-80% цены жилья, т.е. клиент будет находиться в меньшей зависимости от заемных средств.  Конкретная величина кредита будет зависеть от фактического поведения клиента на накопительном этапе и определяется двумя расчетными договорными индикаторами, а именно показателем накопительной активности (в рублях-месяцах) и показателем ссудного потенциала (в рублях).

Преимущества такой системы можно выделить следующие:

— процентная ставка по кредиту устанавливается в самом начале и является ниже рыночной, поэтому для вкладчика отсутствует риск из-за колебания процентов;

— кредитор будет знать наперед предполагаемый размер выплат;

— такая система позволяет расширить доступность жилья для граждан со средним уровнем дохода;

Положительным моментом является и тот факт, что у человека растет мотивация, направленная на увеличение эффективности своего труда и повышение уровня доходов своей семьи. Целью при этом является накопление либо внесение средств в банк в максимальном объеме, чтобы находиться в меньшей кредитной зависимости.

Недостатком такой системы является временной момент, т.е. чтобы получить ссуду в рамках данной модели потенциальному заемщику необходимо  направлять часть своих сбережений в систему, поэтому момент приобретения недвижимости для конкретного заемщика отодвигается.

Систему накопительного депозита на первоначальном постепенном накоплении средств граждан и последующем предоставлением им кредита с одновременным залогом приобретаемого жилья можно рассматривать как  перспективное направление банковского ипотечного кредитования.

3.2.  Методы минимизации системных рисков ипотечного кредитования и механизмы его страхования

Высокие специфические риски ипотечного кредитования обуславливают необходимость создания стабилизирующих эти риски противовесов. Одна из главных ролей в этом принадлежит страхованию.

В Российской Федерации разработана и введена в действие система правового регулирования ипотечной деятельности, предусматривающая, в том числе, и страховые отношения как обязательный институт ипотеки. В реальной практике банк, осуществляющий ипотечное кредитование имеет генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая может предоставить полный комплекс страховых услуг по ипотечной деятельности.В этом случае страховые тарифы снижаются, при этом услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1-2% в год от суммы кредита. Это так называемый комплексный страховой договор.

При разработке программы ипотечного страхования, необходимо правильно определить необходимость в страховой защите от данных конкретных рисков, все риски нецелесообразно передавать на страхование, так как большинство рисков, присущих ипотечному кредитованию можно застраховать, но при этом цена ипотечного кредита значительно возрастет, а это повлечет за собой недоступность ипотечных кредитов для  некоторых граждан.

В основном производится страхование следующих видов:

— Страхование рисков утраты и повреждения предмета ипотеки.

Риск утраты (гибели) имущества является одним из имущественных интересов, который может быть застрахован по договору имущественного страхования. При уничтожении или серьезном повреждении вследствие предусмотренного договором страхования события недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, кредитор получит страховое возмещение и, соответственно, не понесет убытков.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, регламентируется ст. 31 Закона «об ипотеке». Надо заметить, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, не относится к обязательному страхованию, так как включение норм о страховании в Закон «Об ипотеке» не свидетельствует об отнесении указанного страхования к обязательному виду. Кроме того Законом «Об ипотеке» не устанавливается обязанность сторон по страхованию предмета ипотеки в случаях, когда ипотека возникает в силу закона.

Тариф при страховании имущества учитывает: характер объекта, условия страхования, указанные в заявлении на страхование, результаты предстраховой экспертизы и должен быть не более 1% от страховой суммы.

— Страхование жизни и здоровья заемщика, потери его трудоспособности на весь срок действия договора. Это позволяет кредитору быть уверенным в том, что кредит будет погашен независимо от превратностей судьбы заемщика (за счет страхового возмещения).

Если банк сочтет необходимым, от заемщика могут потребовать страхование его жизни (трудоспособности) на сумму, полностью или частично покрывающую размеры кредитных обязательств, с правом банка на первоочередное получение страхового возмещения при наступлении страхового случая.

Страхование гражданской ответственности заемщика за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору и договору ипотеки.

Банк по своему усмотрению может потребовать от заемщика застраховать кредитные платежи. Данный вид страхования гарантирует банку, что суммы, причитающиеся ему по условиям кредита (основная сумма долга и процентные платежи) будут выплачены в случае, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства по кредиту. Страхование гражданской ответственности обычно практикуется в случаях, когда предметом ипотеки являются транспортные средства, относящиеся к недвижимому имуществу.

При расторжении сделки с недвижимым имуществом при наличии страхового договора на случай прекращения права собственности кредитор также не несет никаких дополнительных расходов. Страховая компания компенсирует стоимость утраченной собственности, при этом право регрессного иска обычно переходит к страховой компании. При этом страховое возмещение вполне может делиться между кредитором и заемщиком в соответствии с суммой уже погашенного кредита. Для этого в страховом договоре надо сделать оговорку: кто и в каком случае является выгодоприобретателем.

При заключении страхового договора можно предусмотреть постепенное снижение страховой суммы в зависимости от уменьшения задолженности перед кредитором.

В случае если предметом ипотеки является жилье  вторичного рынка, то банк может настаивать на страховании права собственности на предмет ипотеки.  Страховые тарифы при данном виде страхования составляют 0,4 — 2%, но могут доходить и до 5% страховой суммы.

Страхование рисков связанные с реализацией строительных проектов (страхование финансовых рисков) вполне целесообразно, поскольку при приобретении квартир на стадии их строительства в новостройках могут возникнуть следующие риски:

— риск несоблюдения сроков сдачи объекта недвижимости, в том числе непринятия дома в эксплуатацию государственной комиссией;

— риск незавершенности строительства: инвесторы выполнили свои обязательства,  подрядчик их использовал, но фактически строительство не завершено;

—  риск увеличения стоимости строительства;

— риск, связанный с низким уровнем финансового менеджмента застройщика (ухудшение финансового состояния вплоть до банкротства, препятствующее строительству);

— риск недобросовестности застройщика (квартир меньше, чем претендентов на них).

Страховым случаем является невозвращение внесенных денежных средств на строительство квартиры при условии отсутствия регистрации права собственности на объект недвижимости по причинам,  не зависящим от страхователя, в течение четырех месяцев с момента наступления ответственности должника (застройщика).

При страховании финансовых рисков страховые тарифы могут доходить до 6% страховой суммы, а именно: для объектов, срок сдачи которых не превышает 6 месяцев с момента заключения договора страхования — 1,5 — 3,0%; для объектов, срок сдачи которых превышает 6 месяцев с момента заключения договора страхования, но в которых построено не менее трех этажей — 2,0 -4,0%; для объектов, находящихся на нулевом цикле — 3,0 — 6,0%.

Программа ипотечного страхования имеет как свои положительные, так и отрицательные моменты. Так, преимуществом, является то, что система страхования дает гарантию сторонам возместить свои убытки в случае наступления страхового случая. Отрицательным моментом можно выделить, пожалуй  то, что стараясь оградить себя от возможных рисков посредством страхования, банк тем самым увеличивает цену ипотечного кредита, которая и без того является высокой.

Таким образом, повысить привлекательность для населения ипотечных договоров с использованием механизма страхования можно прибегнув к комплексному банковскому страхованию: страхование жизни и здоровья заемщика, предмета ипотеки, приобретаемого на ипотечный кредит, так как в комплексе эта услуга обойдется дешевле. Заключение страхового договора как минимум по этим видам страхования и по правилам, учитывающим специфику ипотечного кредитования, должно стать обязательным условием при получении ипотечного кредита.

Большинство банков при заключении ипотечной сделки обязательным условием включают в договор ипотеки вышеперечисленные пункты страхования рисков. Хоть это и влечет дополнительные расходы заемщика (страховой тариф колеблется в пределах 0,4-5% от суммы кредита в зависимости от вида страхования), но позволяет сторонам покрыть возможные убытки в случае наступления страхового случая. Кроме того, это явление стимулирует заемщика в трудовой деятельности для получения дополнительного дохода. В скором времени при осуществлении ипотечной сделки страхование жизни и потери трудоспособности, страхование квартиры и страхование риска утраты прав собственности владельца имущества (предмета залога), станут неотъемлемой частью условий ипотечного договора в практике всех кредитных организаций.

Заключение

Таким образом, ипотечное кредитование – это сложный финансово-кредитный институт, в рамках которого принимают участие множество субъектов рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Но несмотря на это основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно кредитные отношения.

С помощью ипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости должна получать основная часть потенциальных заемщиков.

Основной принцип организации ипотечного кредитования состоит в том, что механизмы ипотеки должны обеспечивать его конкурентоспособность на финансовом рынке.

Независимо от того, какая модель ипотеки приживется в России — американская двухуровневая или немецкаяодноуровневая, — их развитие оправдано только при избыточном предложении на рынке недвижимости.

Сегодня на рынке ипотечного кредитования  сложилась такая ситуация, что ипотечные программы на рыночных условиях представлены большей частью в Москве и в Санкт-Петербурге.

Для массового развития ипотеки в целом по России необходимо обратить взоры на регионы.  Как правило, деятельность коммерческих банков по ипотечному кредитованию в регионах должна быть конкурентоспособной, но в настоящее время этот принцип не реализуется на практике.  Для массового развития ипотечного кредитования на первых этапах внедрения программ необходима поддержка со стороны государственных структур.Поддержка ипотечных схем строительства со стороны АИЖК дает рынку новые перспективы. Возможность рефинансировать «инвестиционные» ипотечные кредиты означает, что в схемы с участием застройщиков могут быть привлечены дополнительныеденьги. Значит, дешевле будут ставки по кредитам, доступнее станет жилая недвижимость.

Принятие ряда законов и нормативных правовых актов действительно можно считать решающим шагом в направлении развития вопросов ипотечного кредитования, однако надо отметить, что на сегодняшний день наше законодательство еще достаточно противоречиво и страдает слабостью юридической проработки принимаемых законов.

Для совершенствования системы банковского ипотечного кредитования необходимо решить ряд проблем – юридического (правового) характера, экономического и организационного плана.Поскольку на сегодняшний день развитие института ипотеки тормозится противоречиями в законодательстве, неразвитостью вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов), высокой стоимостью кредитных ресурсов для заемщиков, недостаточным уровнем доходов основной массы населения и др., пока не будут расставлены все точки над и, об эффективности и массовом развитии банковского ипотечного кредитования и нечего говорить.Решение этих проблем носит общий характер, и в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти как в целом в РФ, так и на региональном уровне.Усилия законодателей должны быть направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу.Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

Надо отметить, что все предпосылки для развития ипотечного кредитования есть, наметилась тенденция по увеличению объемов кредитования. Задача города – содействовать развитию этого механизма, создавать условия, вовлекать в этот процесс горожан.

Несмотря на существующие проблемы и препятствия, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок. В случае получения определенных гарантий со стороны государства, и поддержания темпов экономического роста на стабильном уровне, я думаю, в ближайшие несколько лет ипотечное кредитование станет одним из основных направлений бизнеса значительного числа коммерческих банков, в первую очередь – региональных.

В процессе выполнения работы были достигнуты поставленные перед нами задачи. В частности, проведено исследование рынка ипотечного кредитования по России.Исследована организация ипотечной деятельности в коммерческом банке ОАО «Промсвязьбанк».

На основе изучения ипотечной деятельности ОАО «Промсвязьбанка» были выявлены недостатки программы ипотечного кредитования и с целью совершенствования ипотечного кредитования в кредитной организации были предложены следующие мероприятия:

• Создание «системы накопительного депозита» на первоначальной стадии накопления капитала граждан с последующим предоставлением ипотечного кредита на льготных условиях.
• Минимизация рисков ипотечного кредитования посредством страхования.

Поставленную перед нами цель можно будет считать достигнутой, если предложенные мероприятия найдут применение (прямое или косвенное) в практике исследуемого банка.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (в ред. от 14.11.2013 №51-ФЗ).
2. Федеральный закон от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 19.05.2013 №1-ФЗ).
3. Постатенный комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Кайль А.Н., Лупу А.А., Оськина И.Ю.) («ЭлКниги», 2012).
4. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 №122-ФЗ (в ред. от 12.03.2014).
5. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах»от 11.11 2003 г. N 152-ФЗ (в ред. от 23.07.2013).
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 года № 188-ФЗ (в ред. от 30.12.2013).
7. Тихомиров М.Ю. Кредитный договор. Судебная практика и официальные разъяснения – Тихомирова 2013. -113с.
8. Кабушкин С.Н. Управление банковским кредитным риском –Новое знание 2011. -336с.
9. Ипотека в России . Под ред. А.В. Толкушкина. – М.: Юрист, 2013. – 525с.
10. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка — СПт: Питер, 2012.-288с.
11. Волчек А.А. Организация ипотечного кредитования в Москве. Опыт, перспектива. //Материалы учебно-консультационной ипотечной школы. –М.,- 2011.
12. Журавлев С.Е.Перспективные схемы и модели ипотечного кредитования. Мировые тенденции развития ипотечных систем.-М., -2012.
13. Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории – к современности // Банковское дело. – 2005. №1. С.10-12.
14. Мурычев А. Ипотечное кредитование в регионах России– проблемы развития // Материалы Международной практической конференции «Ипотека в России». –М., 2012.
15. Киселев А.А. Понятие и виды ипотеки // Нотариус. – 2010. — №1. С.46-50.
16. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. – 2012. №4. – С.22-30.
17. Шаккум М.П. Проблемы ипотечного кредитования в России Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.-2012.-№4.-С.7-9.
18. Банки и банковские операции // под ред. Е.Ф. Жукова. М.: ЮНИТИ, 2013.
19. Продченко И.А.Деньги. Кредит. Банки // МИЭМП, 2011.
20. Разумова И.А. Ипотечное кредитование // ПИТЕР, 2009, с.304.
21. Матюхин Г.Г. Ипотека. Теория и практика // Банковское дело. – 2010. №4. С. 17-20.
22. Павлова И.В. Процесс оформления ипотечного жилищного кредитования в банке // Банковское дело. – 2013.- №4. С.17-27
23. Цыганов А.А. Опыт страхования рисков, возникающих при ипотечном кредитовании // Материалы учебно-консультационной ипотечной школы. – М., 2011
24. Гришаев С.П. Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. № 6. С. 31-36
25. Пашов Д. Ипотека – не доступное жилье, или Ипотека в Национальном проекте «Доступное и комфортабельное жилье – гражданам России». М.: Юс-тицинформ, 2010.
26. Туранин В.Ю., Самострелова О.И. Правовое регулирование ипотеки на федеральном и региональном уровнях // Юрист. 2006. № 6. С. 23-28.
27. Банковское дело (под ред. В.И. Колесникова и Л.П. Кроливецкой). – М.: Финансы и статистика, 2008
28. Справочный материал ОАО «Промсвязьбанк»
29. Годовые отчеты ОАО «Промсвязьбанк»
30. Устав ОАО «Промсвязьбанк»
31. Ассоциация российских банков [электронный ресурс] — http://www.arb.ru
32. Ипотека и секьюритизация в России [электронный ресурс] -http://www.rusipoteka.ru
33. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [электронный ресурс] — http://ahml.ru
34. Международныестандарты финансовой отчетности[электронный ресурс] -http://www.msfofm.ru
35. «Финмаркет» – информационное агентство [электронный ресурс] http://www.finmarket.ru
36. Российская государственная библиотека [электронный ресурс]-http://www.rsl.ru
37. Центральный банк Российской Федерации [электронный ресурс] http://www.cbr.ru
38. Финансовый информационный портал [электронный ресурс] -http://www.banki.ru
39. «Росбизнесконсалтинг» — информационное агенство [электронный ресурс] -http://www.rbc.ru
40. ОАО «Промсвязьбанк» [электронный ресурс] — http://www.psbank.ru
41. Портал все об ипотеке / ипотека жилья в России [электронный ресурс] — http://www.vse-obipoteke.ru
42. «Консультант плюс» — разработка правовых систем [электронный ресурс] -http://www.consultant.ru
43. «Гарант» — информационное правовое обеспечение [электронный ресурс] -http://www.garant.ru

---

Страницы:   1   2   3

---