Правовой режим земельных участков для организации жилищного строительства. Часть 3.

---

Страницы:   1   2   3

---

III.   ПРАКТИКА РАЗРЕШЕНИЯ СУДЕБНЫХ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СВЯЗИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ОРГАНИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

3.1. Значение и содержание судебной практики в сфере использования земельного участка для жилищного строительства

Не так давно исключительно государственная сфера жилищного строительства практически полностью перешла на новые, рыночные механизмы функционирования. В этой сфере появились новые субъекты, правовые отношения стали сложнее, постоянно развиваются и вырабатываются все новые схемы взаимодействия субъектов жилищного строительства, в том числе взаимоотношения в сфере использования земельных участков.

Нередки случаи серьезных нарушений закона в этой сфере, поэтому все больше возрастает необходимость детального регулирования и государственного контроля в сфере использования земельных участков для жилищного строительства. Не так давно были приняты важные нормативно-правовые акты в данной сфере правоотношений – Жилищный кодекс РФ и Градостроительный кодекс РФ. Постоянно принимаются нормативно-правовые акты, направленные на упорядочивание взаимоотношений между субъектами жилищного строительства и защите граждан, как участников жилищного строительства: Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, Постановление Правительства РФ от 27 октября 2005 г. N 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» и другие.

В российской правовой системе судебный прецедент формально не считается источником права, хотя фактически значение судебной практики разрешения тех или иных споров и здесь весьма велико, а в известной мере даже формализовано. Так, высшие судебные органы вправе давать судам «руководящие разъяснения» по вопросам применения законодательства. Такие разъяснения «в порядке судебного толкования» обычно принимаются ими в форме постановлений их пленумов, содержащих обязательное толкование действующих правовых норм. Эти акты не должны содержать новых норм права, однако закрепленное ими толкование содержания правовых норм является обязательным для соответствующей судебной системы, а тем самым и для сторон различных споров.

Несмотря на то, что формально они не являются источниками права, их роль в установлении единообразного понимания и применения гражданско-правовых норм, безусловно, весьма велика. В применении земельного законодательства в сфере жилищного строительства велика роль судебной практики.

Суды общей юрисдикции и арбитражные суды выполняют важную функцию, применяя земельное законодательство в сфере жилищного строительства, они обеспечивают защиту прав и законных интересов физических и юридических лиц на землю. Правоприменительная функция осуществляется судами в процессе рассмотрения споров, которые возбуждаются по искам заинтересованных лиц. Вырабатываемые общие подходы, принципы, единообразные формы разрешения споров – практика деятельности судебных органов.

Важное практическое значение имеют и публикуемые решения по конкретным делам (прецеденты в собственном смысле слова), а также обзоры практики рассмотрения отдельных категорий споров и иные рекомендации высших судебных инстанций.

Определенным образом, ориентируя суды, а, следовательно, и участников судебных споров, в том числе потенциальных, они, таким образом, в значительной мере предопределяют порядок, условия и последствия применения многих гражданско-правовых норм (даже при отсутствии конкретного спора).

Судебная практика разрешения отдельных категорий дел в сфере правового регулирования использования земельного участка для жилищного строительства выражена в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ. Примером тому могут служить постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22 апреля 1992 г. № 6 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении законодательства о земельной реформе» , Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» , Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2004 года (по гражданским делам), утвержденный постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 6 октября 2004 г. , Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 г. Верховного Суда РФ . Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ обязательны соответственно для судов общей юрисдикции и арбитражных судов.

Как уже говорилось выше, они не являются источниками права. При определенных условиях, судебная практика может служить для ее обобщения законодателем и изданием на ее основе правовой нормы, восполняющей пробел в законодательстве.

На развитие земельного законодательства оказывают влияние и постановления Конституционного Суда РФ. Так, в Постановлении Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 г. N 16-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В.Близинской» были признаны неконституционными нормы об отказе в предоставлении в собственность граждан земельных участков, принадлежащих им на праве пожизненного наследуемого владения, в определенных случаях. Из Определения Конституционного Суда РФ от 5 июня 2003 г. N 276-О следует, что ч. 5 ст. 8 Закона РФ «О плате за землю» предусматривает 3% ставки налога, исходя из целевого назначения земли и прямо не связывает право на нее со сроками сдачи дома в эксплуатацию и регистрации его в качестве жилого фонда.

3.2. Классификация наиболее часто возникающих споров в сфере использования земельных участков для жилищного строительства

Для выявления наиболее характерных споров, определения пробелов в законодательстве в сфере предоставления и использования земельных участков для жилищного строительства, а также для правильного истолкования позиции законодателя в названной сфере, следует классифицировать наиболее многочисленные группы споров по определенным основаниям.

По субъектному составу участников спора можно классифицировать судебные споры с участием государственных органов и органов местного самоуправления в качестве стороны спора и судебные споры, в которых участвуют только физические и юридические лица.

Чаще всего среди споров с участием государственных органов или органов местного самоуправления возникают споры относительно оспаривания незаконных решений государственных органов или органов местного самоуправления в сфере предоставления или последующего использования земельного участка для жилищного строительства.

Следующее основание для классификации – подведомственность системе арбитражных судов, системе общефедеральных судов или Конституционному Суду РФ. В соответствии с ч. 1, ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, а суды общефедеральные чаще рассматривают дела физических лиц, которые менее защищены, чем другие участники отношений в сфере использования земельных участков для жилищного строительства.

Третьим основанием для классификации является этап использования земельного участка для жилищного строительства. Здесь следует выделить споры, связанные с предоставлением земельного участка для жилищного строительства, и споры, связанные с последующим использованием земельного участка для жилищного строительства.

Так, к спорам, связанным с предоставлением земельного участка для жилищного строительства, можно отнести споры относительно целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, предполагаемого для жилищной застройки, споры, связанные с нарушением порядка предоставления земельного участка для жилищного строительства.

К спорам, связанным с последующим использованием земельного участка для жилищного строительства можно отнести споры, связанные с использованием земельного участка для жилищного строительства как предмета обеспечительных мер, споры, связанные с платой за пользование земельным участком, споры, связанные с отношениями между субъектами жилищного строительства.

Такое деление возникающих споров весьма относительное, поскольку очень часто один и тот же спор можно отнести по разным основаниям к разным из предложенных классификаций, тем не менее, такая классификация наглядно показывает наиболее распространенные основания судебных разбирательств и может помочь выявить наиболее характерные пробелы в законодательстве.

Очень часто примеры произошедших разбирательств позволяют определить виды отношений, на которые субъектам жилищного строительства следует обратить внимание и детально урегулировать подобные отношения во избежание конфликтных ситуаций в дальнейшей деятельности.

3.3.  Практика разрешения судебных споров, возникающих в связи с использованием земельных участков для жилищного строительства

Правильное применение норм права, понимание позиции законодателя и определение толкования норм права судом позволит субъектам жилищного строительства оптимизировать процесс строительства, избежать споров в своей деятельности, а, соответственно, и излишних материальных и временных затрат.

В категории судебных споров с участием государственных или муниципальных органов в качестве стороны судебного процесса наиболее распространенными являются споры относительно оспаривания незаконных решений органов государственной власти или местного самоуправления.

Как правило, споры связаны с решениями органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков для жилищного строительства, при этом такими решениями затрагиваются интересы лиц, претендующих на эти земельные участки, либо пользующихся этими земельными участками на каком-либо праве.

Нередко организации, не соблюдая порядок предоставления земельного участка для жилищного строительства, начинают строительство. В это время органы местного самоуправления принимают решение о предоставлении спорного земельного участка для жилищного строительства другой организации или частным лицам и, построенные на земельном участке здания, признаются самовольной постройкой, а организация обращается в суд за защитой своих интересов. Конечно, суд отказывает в иске по причине не соблюдения порядка предоставления земельного участка для жилищного строительства.

Еще один вид распространенных споров связан с предоставлением органами местного самоуправления для жилищного строительства земельных участков, которые по тем или иным основаниям не могут быть использованы для жилищного строительства. Такими основаниями могут быть: предоставление для жилищного строительства земельных участков с сельскохозяйственным назначением или земельных участков из земель лесного фонда, предоставление земельных участков, обремененных правами других лиц, предоставление земельных участков, находящихся в федеральной собственности без согласования с компетентными органами государственной власти. Такие решения в судебном порядке признаются незаконными.

Примером может служить Постановление Федерального арбитражного суда Северокавказского округа от 16 августа 2004 г. N Ф08-3633/04 «Постановление главы администрации г. Сочи об изъятии части земельного участка, фактически занимаемого парком «Дендрарий» и предоставлении ООО «Импульс» для строительства многофункционального жилого комплекса признано недействительным, поскольку принято с превышением предоставленных ему законом полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности».

В этом деле признано незаконным Постановление главы администрации г. Сочи о предоставлении для жилищного строительства земельного участка дендрологического парка, относящегося к землям особо охраняемых природных территорий. Довольно часто возникают споры, предметом которых являются решения органов местного самоуправления по изъятию земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, в связи с невыполнением определенных условий, на которых эти земельные участки предоставлялись.

Такими условиями могут быть: сроки по разработке проектной документации, сроки выполнения строительных работ, условия по отселению жильцов, из подлежащих сносу жилых домов на земельном участке и другие.

Для примера можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 марта 2002 г. N КГ-А40/1544-02, которым были удовлетворены требования Московского земельного комитета о расторжении договора аренды земельного участка с ЗАО «Альфа-Бим» в связи с невыполнением условия договора аренды, определяющего срок завершения строительства.

Нередко возникают споры, связанные с государственными органами, осуществляющими государственный санитарно-эпидемиологического надзор в субъектах Российской Федерации, муниципальных образованиях и на транспорте.

Эти споры можно объединить только по государственному органу, участвующему в качестве стороны судебного спора, поскольку во всех случаях основания и предмет спора являются уникальными.

Чаще всего подобные споры возникают из-за отказа главного санитарного врача в выдаче санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии предоставленного земельного участка действующим санитарным правилам или из-за требования о приостановлении или полностью прекращении проведения работ по проектированию и строительству объектов, их финансированию и (или) кредитованию.

Для недопущения возникновения подобных споров следует большое внимание уделять санитарным нормам и правилам, проверять входит ли земельный участок в санитарно-защитную зону, выполнять все санитарно-эпидемиологические требования к планировке и застройке городских и сельских поселений.

Для субъектов жилищного строительства имеет значение вопрос о плате за землю. Возникает множество споров относительно ставки налога на земельный участок, на котором происходит жилищное строительство.

Так, примером таких споров может служить Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 октября 2004 г. N Ф04-7445/2004(5721-А45-31), которым были признаны недействительными решения Инспекции Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Заельцовскому району г. Новосибирска (далее — налоговая инспекция) от 11.12.2003 N 80 и от 22.01.2004 N 1019. Налоговая инспекция требовала доплаты налога, поскольку ОАО «Новосибирскспецмонтаж» неверно применило ставку земельного налога — 3%, поскольку недостроенные жилые дома не могут относится к жилищному фонду. Суд обоснованно применил Часть 5 статьи 8 Закона Российской Федерации «О плате за землю» предусматривающую предоставление 3 процентов ставки исходя из целевого назначения земли и прямо не связывающую право на нее со сроками сдачи дома в эксплуатацию и регистрацией его в качестве жилого фонда. Такое решение корреспондирует Определению Конституционного Суда РФ от 5 июня 2003 г. N 276-О , из которого следует, что ч. 5 ст. 8 Закона РФ «О плате за землю» предусматривает 3% ставки налога, исходя из целевого назначения земли, и прямо не связывает право на нее со сроками сдачи дома в эксплуатацию и регистрации его в качестве жилого фонда.

Несмотря на довольно четкую регламентацию юрисдикции судов. На практике возникают споры, подведомственность которых сложно определить. Так, примером может служить Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 июня 1997 г. N 2099/96 , которым производство по делу было прекращено в связи с тем, что стороной судебного разбирательства выступили физические лица, земельные участки которым предоставлялись для индивидуального жилищного строительства, а не для предпринимательской деятельности, граждане Пурденко Ю.А., Романенко Л.Д., Моргунова А.Ф. и Ковыляев В.В. не могут быть участниками арбитражного процесса, а спор с их участием не подведомствен арбитражному суду, дело подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 марта 2005 г. N А56-38203/04 спор был направлен на рассмотрение по существу в первую инстанцию, хотя в первой инстанции было вынесено решение об отказе в рассмотрения спора, в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду. Жилищно-строительный кооператив (далее ЖСК) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативного акта Правительства Санкт-Петербурга недействительным, полагая, что оспариваемый акт нарушил право и законный интерес заявителя на приобретение прилегающего к дому ЖСК земельного участка в собственность.

Прекращая производство по делу на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд указал в определении, что данный спор не связан с осуществлением ЖСК предпринимательской и иной экономической деятельности. Поскольку оспариваемый ненормативный акт, как указано заявителем, препятствует реализации прав и законных интересов ЖСК как лица, имеющего в соответствии с законом право на приобретение земельного участка в собственность, арбитражный суд обязан согласно указанным выше процессуальным нормам, рассмотреть спор по существу.

Сложная процедура предоставления земельных участков для жилищного строительства порождает немало споров между субъектами жилищного строительства. В этой сфере нередко случаются споры между местными администрациями и лицами, которым временно предоставлены земельные участки, предназначенные в дальнейшем для жилищной застройки. Такие земельные участки могут предоставляться для временного размещения открытых автостоянок или объектов торговли.

Как правило, в договорах аренды таких земельных участков указывается определенный срок, либо событие (начало освоения земельного участка для жилищного строительства).

Однако на практике нередко возникают такие споры, как спор, рассмотренный в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 марта 2005 г. N А42-7541/04-31. Организации был предоставлен на праве аренды земельный участок, зарезервированный для жилищного строительства, для временного размещения открытой автостоянки. После окончания строительства автостоянки и регистрации права собственности на нее, организация обратилась в местную администрацию с требованием о заключении договора купли-продажи земельного участка. Отказ администрации был обжалован в суд. Суд отказал в удовлетворении требований организации, поскольку согласно Земельному кодексу и условий договора аренды, предоставленный земельный участок, в соответствии с градостроительной документацией микрорайона, зарезервирован для муниципальных нужд под строительство жилого дома.

На этапе предоставления земельного участка для жилищного строительства возникают споры, связанные с возложением дополнительных условий на лицо, которому предоставляется земельный участок для жилищного строительства, например, условие о расселении граждан, проживающих в жилых домах, находящихся на предоставляемом земельном участке, или условие о предоставлении части жилых помещений в будущем жилом доме муниципальному образованию.

Примером подобных споров может стать спор, разрешенный в Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 февраля 2005 г. N А12-14123/04-С7. Суд отказал ЗАО «Флагман» в требовании отменить условие о передаче 10% жилой площади в построенном доме муниципальному образованию, закрепленному в договоре аренды земельного участка для строительства жилого дома, поскольку ЗАО «Флагман» знало об этом условии и добровольно приняло это обязательство, подписав договор аренды земельного участка для жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона Российской Федерации от 28.08.95 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения относится владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью. В силу пункта 3 статьи 29 этого Закона органы местного самоуправления в интересах населения могут устанавливать условия использования земель, находящихся в границах муниципального образования. Дополнительное условие о передачи 10% жилой площади было установлено в интересах населения — передачей в муниципальную собственность для работников бюджетной сферы и граждан, имеющих льготы на предоставление жилья.

Существует четкое разграничение компетенции между органами государственной власти и органами местного самоуправления, но нередко органы местного самоуправления принимают решения о предоставлении земельных участков для жилищного строительства, не имея на то достаточных полномочий. Это порождает немало судебных разбирательств. Приведем яркий пример подобных споров. Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 января 2004 г. N А55-6675/03-35 было отменены постановление Администрации Ставропольского района Самарской области от 23.03.03 г. N 131 об изъятии 0,5 га земель леса первой группы в квартале 128 Задельнического лесничества Ново-Буянского лесхоза и отвода ГП «Самаратрансгаз» под индивидуальное жилищное строительство, в постоянное пользование, и постановление от 04.05.95 г. N 327, которым Администрация Ставропольского района Самарской области разрешила перевод 0,45 га лесных земель в квартале 128 Задельнического лесничества Ново-Буянского лесхоза в нелесные с последующим представлением их в собственность гражданам. Суд исходил из того, что оспариваемые постановления приняты Администрацией Ставропольского района Самарской области с превышением компетенции и нарушением действующего законодательства, поскольку, в соответствии со ст.60 ФЗ от 06.07.91 г. N 1550-1 «О местном самоуправлении в РФ», ст.ст.3, 7, 22 «Основ лесного законодательства» изъятие и перевод в иные категории земельных участков, занятых лесами первой группы не относится к ведению Администрации Ставропольского района и осуществляется такой перевод в исключительных случаях с разрешения Правительства Российской Федерации.

Споры, возникающие в процессе последующего использования земельного участка для жилищного строительства, чаще касаются прав третьих лиц на предоставленные земельные участки, нарушений сроков подготовки проектной документации и выполнения строительных работ, а также выполнения дополнительных условий, связанных с использованием земельных участков для жилищного строительства (например, облагораживание территории, строительство детских площадок и другие условия).

Пример подобного судебного разбирательства в Постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 марта 2004 г. N Ф03-А51/04-2/159. Постановлением Администрации г. Владивостока N 505 от 26.03.1999 Потребительскому жилищно-строительному кооперативу (далее ЖСК) N 126 предоставлен в аренду на 5 лет земельный участок из состава земель городской застройки для строительства кооперативного жилого дома. Пунктом 2.3 данного акта установлено строительство объекта завершить до конца 2002 года. 25.05.1999 между кооперативом N 126 и Администрацией г. Владивостока заключен договор аренды земельного участка N 002970. 18.03.2003 Администрация г. Владивостока издала постановление N 478 «Об отмене постановления Администрации г. Владивостока от 26.03.1999 N 505 «О предоставлении ЖСК-126 при ООО «Фирма для Вас» земельного участка в для строительства жилого дома». Суд признал необоснованным решение Администрации по расторжению договора аренды земельного участка, поскольку статьей 46 Земельного кодекса РФ установлен перечень оснований прекращения аренды земельных участков.

В частности, аренда земельного участка по инициативе арендодателя может быть прекращена в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка. Судом установлено, что ЖСК-126 нарушений данной нормы допущено не было.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящее время бурно развивающийся рынок земли и повсеместное жилищное строительство требуют от земельного права прозрачных норм, точных понятий и четкого регламентирования отношений, связанных с предоставлением земельных участков для жилищного строительства, выработки перечня исключительно законных и предсказуемых условий для предоставления земельных участков.

Порядок предоставления земельного участка для жилищного строительства – процедура, направленная на защиту как публичных и общественных интересов, так и интересов застройщика, правообладателя земельного участка. Защита интересов проявляется в достаточно четкой регламентации, разбитой на стадии, предоставления конкретного земельного участка (формирование земельного участка, определение разрешенного использования, кадастровый учет, порядок проведения торгов и т.д.).

Детально в работе рассмотрены основные термины и понятия, связанные с осуществлением предоставлением земельного участка для жилищного строительства. Исходя из родственных определений и понятий, предложены определения жилищного строительства и земельного участка, предоставленного для жилищного строительства.

Обязанности лиц, осуществляющих застройку принадлежащего им земельного участка, регулируются целым комплексом норм из различных сфер права и направлены на защиту общественных и публичных интересов.

Подробно рассмотрены наиболее важные обязанности лиц, осуществляющих застройку земельных участков, такие как обязанность не наносить ущерба окружающей природной среде, не нарушать прав и законных интересов иных лиц, использование земельного участка не должно противоречить нормам и правилам, установленным соответствующими федеральными законами.

Подробно изучены требования, предъявляемые к лицу, осуществляющему застройку принадлежащего ему земельного участка, градостроительным законодательством.

Отношения по предоставлению и дальнейшему использованию земельных участков для жилищного строительства регулируются сравнительно молодым законодательством, естественным образом, возникают споры относительно порядка, условий предоставления или последующего использования земельных участков для жилищного строительства.

В настоящей работе приведена классификация возникающих судебных споров в сфере использования земельных участков для жилищного строительства. Проведен правовой анализ наиболее типичных судебных споров.

Исследования законодательства и правоприменительной практики, проведенные в настоящей работе, позволили сделать следующие выводы.

В действующем законодательстве, регламентирующем отношения в сфере предоставления и последующего использования земельных участков для жилищного строительства, не даны определения понятий жилищное строительство, земельный участок, предоставленный для жилищного строительства, не определен специальный правовой режим для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства. Это, на взгляд автора настоящей работы, является серьезным пробелом в жилищном и земельном законодательстве, и существует необходимость для определения этих терминов и установления специального правового режима для земельного участка, предоставленного для жилищного строительства в законодательстве.

Немало нерешенных вопросов в сфере размещения объектов жилищного строительства. Нехватка земельных участков для жилищного строительства, влечет массовые нарушения, связанные с предоставлением земельных участков для жилищного строительства в особых территориальных зонах (рекреационного назначения, особо охраняемых территорий, специального назначения), необходимо установить запрет такой практики в Земельном кодексе РФ и Градостроительном кодексе РФ.

Земельными участками для жилищного строительства являются не только вновь предоставляемые земельные участки, но и земельные участки, которые уже используются под жилыми строениями. В связи с этим существует серьезная проблема, связанная с отселением граждан из жилых домов, находящихся на территории санитарно-защитных зон с недопустимым уровнем вредного воздействия на среду обитания и здоровье человека.

В законодательстве закреплена необходимость такого отселения, но не выработана и не закреплена процедура ее осуществления. Помимо этого следует разработать и закрепить в законодательстве порядок и процедуру вывода промышленных предприятий за пределы городской черты.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства, регулируемая действующим законодательством, представляется в настоящее время одной из самых сложных и запутанных.

Ввиду значимости отношений в сфере предоставления земельных участков для жилищного строительства следует более детально определить в законодательстве процедуру предоставления и последующего использования земельных участков для жилищного строительства, провести четкое разделение на виды возможного предоставления земельных участков для жилищного строительства, определить наиболее характерные порядок и условия предоставления для каждого вида.

Особенно это касается земельных участков, предоставляемых для индивидуального жилищного строительства, поскольку есть некоторая неопределенность с правовым режимом жилых строений и земельных участков под ними на садовом, дачном, огородном, приусадебном земельных участках, а также на земельных участках, на которых осуществляется строительство коттеджей. Есть недостатки в процедуре проведения органами местного самоуправления работы по формированию земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, в соответствии с требованиями ст. 30 Земельного кодекса РФ, с организацией торгов по предоставлению земельных участков для жилищного строительства.

На взгляд автора настоящей работы, для проведения аукционов следует организовать единый аукционный центр на уровне субъекта Российской Федерации, либо передать по договору право на проведение аукциона негосударственной специализированной организации. Это позволит сделать эту процедуру более «прозрачной» для всех ее участников.

Следует изменить порядок информирования населения о наличии свободных земельных участков, которые могут быть предоставлены для жилищного строительства, поскольку в настоящее время органы местного самоуправления эту норму не выполняют.

В законодательство следует ввести преимущественно конкурсные процедуры предоставления земельных участков для жилищного строительства, которые уже соответствующим образом сформированы, а процедуру предоставления земельных участков с предварительным согласованием свести до исключительных случаев, специально оговоренных в законе.

В Земельном кодексе РФ введен порядок предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, однако, Земельный кодекс РФ не определил, что понимать под комплексным освоением в целях жилищного строительства.

Ряд ученых считает, что под комплексным освоением земельного участка в целях жилищного строительства следует понимать строительство кварталов или микрорайонов в целом, но тогда остается неопределенным порядок предоставления земельных участков для многоэтажной точечной застройки, для которого также характерны элементы, входящие в деятельность по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства.

В целом необходимо отметить, что развитие законодательства в сфере использования земельных участков для жилищного строительства имеет интенсивных характер, это вызвано ростом жилищного строительства, потребностью общества и государства в детальном и «прозрачном» правовом регулировании предоставления и последующего использования земельных участков для жилищного строительства.

Список использованной литературы

Нормативно правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации (принятая на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. 25 декабря 1993 года.
2. Гражданский кодекс РФ. Часть первая.// СЗ РФ. 1994. № 32 ст. 3301.
3. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая.//СЗ РФ. 1996. № 5 ст. 410.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изменениями от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г., 7 марта 2005 г.). //СЗ РФ. 2001 г. N 44 ст. 4147.
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ //СЗ РФ. 2005 г. N 1 (часть I) ст. 16.
6. Часть первая Налогового кодекса Российской Федерации от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ.//СЗ РФ. 1998 г. N 31 ст. 3824.
7. Часть вторая Налогового кодекса Российской Федерации от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ, глава 31 Земельный налог // СЗ РФ, 2000 г. N 32 ст. 3340.
8. Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ//СЗ РФ. 1997 г., N 5 ст. 610.
9. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ// СЗ РФ, 2005, № 1 (часть 1), ст. 14.
10. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»// СЗ РФ, 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40.
11. Федеральный закон от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»// СЗ РФ, 2003 г. N 28 ст. 2881.
12. Федеральный закон от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» //СЗ РФ. 2003 г. N 24 ст. 2249.
13. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»//СЗ РФ. 2002 г. N 30 ст. 3018.
14. Федеральный закон от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».//СЗ РФ. 2002 г., N 26 ст. 2519.
15. Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».//СЗ РФ. 2002 г., N 2, ст. 133.
16. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»//СЗ РФ. 2001 г. N 44 ст. 4148.
17. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ «О землеустройстве».//СЗ РФ. 2001 г. N 26 ст. 2582.
18. Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»// СЗ РФ. 2000 г., N 2, ст. 149.
19. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»// СЗ РФ, 1999 г., N 9, ст. 1096.
20. Федеральный закон от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» // СЗ РФ, 1999 г., N 14, ст. 1650.
21. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».//СЗ РФ. 1998 г., N 16, ст. 1801.
22. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ, 1998 г., N 29, ст. 3399.
23. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».//СЗ РФ. 1997 г. N 30, ст. 3594.
24. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 209-ФЗ «О геодезии и картографии» // СЗ РФ, 1996 г., N 1, ст. 2.
25. Федеральный закон от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».//СЗ РФ. 1995 г. N 35, ст. 3506.
26. Закон РФ от 15 января 1993 г. N 4301-1 «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы»//Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 18 февраля 1993 г., N 7 ст. 247. 27. Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации// «Российская газета».
27. Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 «О недрах».//Российская газета, от 5 мая 1992 г., N 102.
28. Закон Российской Федерации от 11 октября 1991 г. N 1738-1 «О плате за землю».//»Российская газета» от 30 октября 1991 г.
29. Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301// СЗ РФ, 1997, ст. 4787;
30. Постановление Правительства РФ от 7 октября 1996 г. N 1170 «Об утверждении Положения об охранных зонах и охране геодезических пунктов на территории Российской Федерации»// СЗ РФ, 1996 г., N 42, ст. 4803.
31. Постановление Правительства РФ от 27 июля 1996 г. N 901 «О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг»// СЗ РФ, 1996 г., N 32, ст. 3936.
32. Постановление Правительства РФ от 23 февраля 1994 г. N 140 «О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы»// «Российская газета» от 5 марта 1994 г.
33. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10 апреля 2003 г. N 38 «О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03″// «Российская газета» от 29 мая 2003 г. N 101.
34. Закон г. Москвы от 27 апреля 2005 г. № 14 «О Генеральном плане города Москвы (основные направления градостроительного развития города Москвы)»// «Ведомости Московской городской Думы», 2005 г., № 6.
35. Закон г. Москвы от 9 декабря 1998 г. N 28 «О градостроительном зонировании территории города Москвы»// «Ведомости Московской Думы», N 2, 1999 г.

Специальная литература:

37. Афанасьева Т. Градостроительное законодательство и инвестирование в недвижимость// Просто недвижимость. 1998. № 15;
38. Боголюбов С. А.//Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации.//М. 2001.
39. Волков Г.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». — М.: Волтерс Клувер, 2004.
40. Волкова Т.В. Правовые основы управления земельными ресурсами Российской Федерации/ Под ред. Пандакова К.Г. – Саратов, 2003 г.
41. Высоковецкий А. Правила землепользования и застройки: стратегия введения в действие//Городское управление. 1999. № 2.
42. Григорьева М.В. Правовой режим земель городов: некоторые вопросы теории и практики//Экологическое право России: Сб. материалов научно-практических конференций. М., 1999. С. 358.
43. Дмитриев А.В. Правовое регулирование городского землепользования в современных условиях. Учебное пособие. – М.: МИИГАиК, 2002.
44. Кайшева Е.В. Особенности предоставления земельных участков для строительства на землях, находящихся в государственной и муниципальной собственности// «Черные дыры» в Российском Законодательстве. Юридический журнал. №2. М., 2003. С. 449-454.
45. Квардонова Е.С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе. М., 2003.
46. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. — М.: Юрайт-Издат, 2002. (рук. авт. коллектива М.В. Бархатов).
47. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Под ред. Голиченкова А.К.- М.: БЕК, 2002.
48. Крассов О.И. Земельное право. Учебник. – 2-е изд. Переработ. и доп. – М.: Юристь, 2005.
49. Крассов О.И. Земельное право современной России: Учебное пособие.– М.: Дело, 2003.
50. Лисина Н.Л. Правовой режим земель поселений: Учеб.-практ. Пособие. – М.: Дело, 2004.
51. Можаровский В. Оборот земельных участков в свете нового земельного законодательства // Хозяйство и право. № 11. М., 2002. С. 42-48.
52. Смоляр И.М. Градостроительное право. Теоретические основы. – М., 2000.
53. Соколов-Номоконов Э.Н., Макаров А.В. О градостроительных нормативно-правовых актах органов государственной власти субъектов Российской Федерации// Конституционное и муниципальное право. – 2003.
54. Уткин Б. Права на землю: проблемы правоприменительной практики. М., 2004.
55. Шаблинский И.Г. Покупка земельных участков в Подмосковье: правовые проблемы инвесторов // Юридический мир. № 12. М., 2001. С. 52-58.

---

Страницы:   1   2   3

---