Управление рисками на предприятии (на примере ООО «Эксперт-недвижимость»). Часть 2.

---

Страница:   1   2   3   4

---

2.1 Краткая характеристика предприятия

Объектом моего исследования в данной дипломной работе является одно из агентств недвижимости города Кирова Общество с ограниченной ответственностью «Эксперт-недвижимость», предоставляющее населению города Кирова весь комплекс риэлторских услуг.

Специфика ООО «Эксперт-недвижимость», как объекта исследования, состоит в том, что фирма работает в отрасли недвижимости. С проявлением глобального финансово-экономического кризиса многие риэлторские агентства просто исчезли из-за снижения покупательской способности на дорогие товары, к которым относится недвижимость ипотеку. Упал спрос на недвижимость, большинство риэлторов стали не нужны в том объеме, в котором они присутствовали на рынке до кризиса. В данный момент на рынке недвижимости наблюдается реальный рост сделок, хоть и в очень малом количестве, но динамика остается положительной. Но риски сопровождающие компании, особенно молодые на рынке риэлторских услуг, никуда не делись: риски при выходе на рынок и закреплении своего положения на нем, риски нарастающей конкурентной среды отрасли, риски при совершении сделок с недвижимым имуществом вплоть до риска банкротства.

Риэлторские услуги, представляют собой целый комплекс разнообразных видов деятельности, направленный, во-первых, на обеспечение эффективности функционирования рынка недвижимости, и, во-вторых, для решения одной из важнейших потребностей населения – потребности в улучшении жилищных условий.

Риэлторскими услугами также охвачены различные сферы и отрасли экономики, прямо или косвенно связанные с недвижимостью. Сюда можно отнести строительство, коммунально-бытовое и жилищное хозяйство, банковское дело и сферу денежного обращения, инвестиционную деятельность, систему кредитования и страхования.

ООО «Эксперт-недвижимость» функционирует на рынке риэлторских услуг сравнительно недавно с 21 декабря 2009 года. На протяжении всего времени функционирования Общество пытается занять уверенную позицию на местном рынке, приобрести положительную репутацию в глазах потребителей и сформировать широкую базу приверженных клиентов. Основными отличительными особенностями предоставляемых Обществом услуг населению является предоставления полного комплекса услуг при оформлении прав на землю, бесплатные консультации и юридическая помощь по вопросам недвижимости.

Организационно-правовая форма ООО «Эксперт-недвижимость» — общество с ограниченной ответственностью. Общество может от своего имени  заключает договора и соглашения. Полное фирменное наименование предприятия: Общество с ограниченной ответственностью «Эксперт-недвижимость». Сокращенное наименование: ООО «Эксперт-недвижимость». Юридический и почтовый адрес: Россия, 610003, г. Киров, ул. Ленина, д. 85, 4 этаж; www.ekspert.kirv.ru.

Правовой статус ООО «Эксперт-недвижимость» — юридическое лицо, действует на основании устава и законодательства Российской Федерации и имеет бессрочный характер своей деятельности. Общество имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, исполнять обязанности в соответствии с законодательством.[20]

Основными и приоритетными видами деятельности Общества являются:

• оформление земельных участков: в собственность; в аренду; под объекты строительства;
• все операции с недвижимостью: продажа и покупка квартир, домов, дач, гаражей, участков, коммерческой недвижимости;
• сделки купли-продажи с участием материнского капитала, сертификатов на приобретение жилья; ипотека (ООО «Эксперт-недвижимость» аккредитовано в Кировской региональной ипотечной корпорации);
• оказание услуг населению (рекламные, справочные, консультативные, информационные); бесплатные юридические консультации по вопросам недвижимости.
• сбор исходно-разрешительной документации для нового строительства.

Данное агентство недвижимости в своей деятельности опирается на следующие критерии, которые определяют деятельность ООО «Эксперт-недвижимость» в целом и от соблюдения которых зависит успех деятельности компании:

• профессионализм. Один из девизов компании — «Прав тот, чьи права защищены», поэтому особое внимание уделяется тщательному подбору сотрудников и их постоянному профессиональному росту;
• честность — является общим и неоспоримым элементом ценностей, на котором основана деятельность всего Общества; вся деятельность агентства соответствует высоким требованиям деловой этики;
• ответственность — на всех этапах осуществления проекта.
• оперативность. Еще один девиз компании: «Качественно и в кратчайшие сроки!», поэтому клиентам ООО «Эксперт-недвижимость» гарантируется срочность решения сложных жилищных проблем.

ООО «Эксперт-недвижимость» имеет статус малой фирмы с численностью до 15 человек. Высшим органом управления ООО «Эксперт-недвижимость» и его учредителем, а также единоличным исполнительным органом является директор. В его подчинении находятся два риэлтора. Директор также выполняет функции юриста и бухгалтера, делегирует свои полномочия риэлторам, которые в свою очередь напрямую взаимодействуют между собой.

В компании применяется упрощенная система налогообложения, учета и отчетности, которая предусматривает уплату единого налога, исчисляемого по результатам хозяйственной деятельности организаций за отчетный период (квартал). Объектом обложения являются «доходы минус расходы», полученные за отчетный период. По итогам хозяйственной деятельности за отчетный период организация представляет в налоговый орган до 20-го числа месяца, следующего за отчетным периодом, расчет подлежащего уплате единого налога. С ООО «Эксперт-недвижимость» отчисляет 15% с доходов, а также отчисляет за своих работников НДФЛ, платежи в Пенсионный фонд и в Фонд социального страхования.

Рынками сбыта услуг, которые предоставляет населению ООО «Эксперт-недвижимость» являются: г. Киров и Кировская область.

Потребителями услуг агентства недвижимости выступают как физические лица (граждане), так и юридические лица. Главными все же являются физические лица, на которых приходится более 80% оказываемых услуг.

Конкурентами ООО «Эксперт-недвижимость» являются около двухсот шестидесяти риэлторских компаний города в их числе такие фирмы как: Авеаль-недвижимость (ООО), Авеню (ООО), Агат (ООО), Агент 002 (ООО), Агентство аренды жилья (ИП), Агентство Риэлтор (ООО), Административно-жилищная сервисная компания (ООО), АН Алиса (ИП), Бизнес и право (ООО), Бюро недвижимости (ИП), Валькирия (ООО), Ваш Адрес (ООО), Вятка-гарант (ООО), Вятка-риМакс-АА (ООО), ДелФин (ООО), Жилсервис (ООО), Землеустроительное бюро (ООО), Инком-Недвижимость (ООО), Калита (ООО), Квадратные метры (ИП), Кировсоцгарантия (ООО), Корпорация недвижимости (ООО), Маклер-К (ООО), Мегаполис (ООО), Право и недвижимость (ООО), Проспект (ООО), Регистрационное бюро (ООО), Руснедвижимость (ООО), Союз (ООО), Союз-недвижимость (ООО), Статус (ИП), Сфера (ООО), Терем (ООО), Тройка (ООО ПТФ), Эверест (ООО) и другие.

Несмотря на то, что Общество основано 21 декабря 2009 года и функционирует на рынке риэлторских услуг менее полугода, оно успело создать собственную базу объектов недвижимости, базу клиентов и продолжает расти и развиваться.

2.2 Финансово-экономическая характеристика предприятия

ООО «Эксперт-недвижимость» функционирует на рынке риэлторских услуг менее полугода. Это молодая фирма, которая на протяжении всего времени функционирования пыталась решить следующие задачи:

• создать собственную базу объектов недвижимости;
• сформировать широкую базу приверженных клиентов;
• приобрести положительную репутацию в глазах потребителей и заслужить себе «доброе имя»;
• приобрести финансовую устойчивость (стабилизация прибыли);
• занять уверенную позицию на местном рынке.

Основными отличительными особенностями предоставляемых Обществом услуг населению является предоставления полного комплекса услуг при оформлении прав на землю, а также бесплатные консультации и юридическая помощь по вопросам недвижимости, низкие проценты по комиссионным.

Рынок недвижимости, на котором работает ООО «Эксперт-недвижимость», имеет свою специфику. Вообще рынок недвижимости представляет собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.[21] Рынок недвижимости — это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью (спецификой) каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью. Но именно специфика каждого объекта недвижимости является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают особенности рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости, от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.

Данные особенности рынка недвижимости обусловлены такими факторами как:

• специфика объектов недвижимости;
• относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
• воздействие рынка капитала;
• невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Систему хозяйственных связей ООО «Эксперт-недвижимость» образуют экономические и правовые отношения со своими клиентами по поводу предоставления им риэлторских услуг. В ней преобладают внутриотраслевые связи, которые сложились большей частью внутри региона (Киров и Кировская область). Также можно наблюдать тенденции развития экономических отношений предприятия за пределами нашего региона (межрегиональные связи), например предложение объектов недвижимости населению республики Коми.

В настоящее время основным активом риэлторского бизнеса является клиент. Для агентств недвижимости можно выделить два основных типа клиентов: продавцы объектов и их покупатели. Под продавцами подразумеваются правообладатели объектов недвижимости. Это могут быть как крупные компании-застройщики, инвесторы, паевые инвестиционные фонды, так и физические лица. Такие клиенты обращаются в агентство за услугами по продаже или сдаче в аренду их объектов недвижимости. Покупатели – это частные лица или организации, желающие приобрести или арендовать объект недвижимости с помощью услуг агентства.

Хозяйственные связи Общества с его клиентами и поставщиками объектов недвижимости носят прямой и довольно долговременный и прочный характер, также важно поддерживать высокую лояльность клиентов каждой группы.

Поставщиками объектов недвижимости являются ее продавцы. Ими могут быть застройщики, инвесторы, а также физические лица.

Уставной капитал ООО «Эксперт-недвижимость» определяет минимальный размер имущества, гарантирующий интересы его кредиторов и составляет 10 000 рублей. Имущество Общества образуется за счет вкладов в Уставный капитал. Учредитель, директор и участник ООО «Эксперт-недвижимость» в одном лице не отвечает по обязательствам Общества и несет риск убытков, связанных с деятельностью Общества, только в пределах стоимости принадлежащей ему доли в уставном капитале Общества (в данном случае в размере всего уставного капитала).

Проанализируем финансовое состояние данной организации(Таблица 6).

Таблица 6 – Анализ финансово-хозяйственной деятельности ООО «Эксперт-недвижимость».

По данным таблицы можно сделать вывод о том, что по итогам деятельности за первый квартал текущего года организация работает в убыток. Это связано необходимостью больших вложений капитала на первоначальном этапе работы, этапе выхода новой компании на рынок. В динамике финансовых результатов можно отметить следующие положительные изменения. Результаты работы по итогам второго квартала текущего года позволяют сделать вывод о том, что деятельность организации набирает обороты, просматривается положительная тенденция, ориентированная на рост и развитие компании. Об этом говорит увеличение выручки от продаж на 33% по сравнению с первым кварталом текущего года, а также снижение убытка от продаж на 54%, следовательно, предприятие постепенно выходит из убытка.

Рентабельность – относительный показатель, который характеризует степень доходности, прибыльности. Показатели рентабельности более полно, чем прибыль, отражают конечные результаты хозяйствования, потому что их величина показывает соотношение эффекта с наличными или использованными ресурсами. Сейчас предприятие не рентабельно, но наблюдается положительная динамика и прогнозируется рост и развитие предприятия.

В динамике формирования чистой прибыли большую долю занимают расходы, связанные непосредственно с реализацией услуг компании. Это связано в основном с тем, что организация молодая и на рынке недвижимости функционирует менее полугода. Данные расходы являются необходимыми и связаны с выходом организации на рынок: расходы на закупку основных средств, коммерческие расходы (реклама, заработная плата персонала), управленческие расходы (расходы на содержание центрального офиса: связь, коммунальные и арендные платежи и др.), расходы на содержание офисной техники, канцелярские товары и другие.

ООО «Эксперт-недвижимость» находится на упрощенной системе налогообложения, где объект налогообложения – доходы минус расходы за отчетный период. Налоговая база определяется как разность между суммой учитываемых доходов и суммой учитываемых расходов за отчетный период. Налог по данной системе налогообложения составляет 15 %. Но так как налоговая база за отчетный период меньше ноля, то налог организацией не уплачивается.

Выводы о финансовой устойчивости предприятия на сегодняшний день сделать нельзя, однако можно прогнозировать положительную тенденцию развития организации. Окажутся ли эти прогнозы достоверными во многом будет зависеть от того справится ли организация с воздействиями на нее внешней и внутренней сред, различных риск-факторов.

2.3 Анализ системы управления предприятием

ООО «Эксперт-недвижимость» имеет статус малой фирмы с численностью до 15 человек. Высшим органом управления ООО «Эксперт-недвижимость» и его учредителем, а также единоличным исполнительным органом является директор. В его подчинении находятся два риэлтора. Директор также выполняет функции юриста и бухгалтера, делегирует свои полномочия риэлторам, которые в свою очередь напрямую взаимодействуют между собой.

Содержание управления раскрывается в его функциях, которые возникли в результате разделения и специализации труда в сфере управления как особого вида деятельности, в котором выражаются направления целевого воздействия на отношения людей в процессе управления. Функции управления — это обособившиеся в результате специализации виды (участки) управленческой деятельности, обеспечивающие решение различных задач взаимодействия между подразделениями и работниками для осуществления комплекса мероприятий для достижения целей организации. В состав функций ООО «Эксперт-недвижимость» входят четыре основные функции управления, а именно: планирование, организация, мотивация и контроль. Все функции управления выполняет директор фирмы.

Планирование представляет собой определение системы целей функционирования и развития организации, а также путей и средств их достижения. Любая организация не может обходиться без планирования, так

как необходимо принимать управленческие решения относительно распределения ресурсов, координации деятельности между отдельными подразделениями, координации с внешней средой (рынком), создания эффективной внутренней структуры, контроля за деятельностью, развития организации в будущем.

Планирование обеспечивает своевременность решений, позволяет избегать поспешности в решениях, устанавливает четкую цель и ясный способ ее реализации, а также дает возможность контролировать ситуацию. [22] Функцию планирования выполняет директор ООО «Эксперт-недвижимость». В силу динамичности процессов, происходящих в деятельности агентства недвижимости осуществляется текущее планирование. Его результатом являются краткосрочные планы на год с учетом текущих тенденций спроса и предложения. Также осуществляется и долгосрочное планирование с перспективой на следующие три года.

Постоянный пересмотр и ревизия планов необходимы, чтобы они сохраняли свою актуальность и приносили максимальную пользу, чтобы можно было проверить, как идет выполнение планов, изменить их в зависимости от конкретной обстановки. [23]

Содержание планирования в ООО «Эксперт-недвижимость» на уровне высшего руководства включает следующие действия:

• формулирование миссии организации, постановка целей и задач компании исходя из требований рынка и возможностей организации;
• определение стратегии достижения целей организации;
• составление оперативных планов работы организации;
• расчет финансово-экономических показателей, характеризующих выполнение планов.

Организация  —  это процесс создания структуры предприятия, которая  дает  возможность  людям эффективно работать вместе для достижения его целей. Организация как процесс представляет собой функцию по координации многих задач. Существует два основных аспекта организационного процесса: деление организации на подразделения соответственно целям и стратегиям и делегирование полномочий. [24]

Специализацией рассматриваемого предприятия является риэлторская деятельность, а именно, посредническая, агентская деятельность, проведение операций с недвижимым имуществом, в том числе с землей. Таким образом, функция организации предоставления данных услуг населению реализуется как на уровне высшего руководств, так и на функциональном уровне. В ООО «Эксперт-недвижимость» директор и оба риэлтора участвуют в процессе организации. Директор делегирует свои полномочия риэлторам для достижения целей фирмы. Риэлторы, являясь подчиненными по отношению к руководителю, принимают на себя ответственность за успешное выполнение своих обязанностей и напрямую взаимодействуют между собой.

Еще одной характеристикой относящейся к функции организации является тип производства. ООО «Эксперт-недвижимость» предоставляет риэлторские услуги, которые по своей природе являются индивидуальными.

Так как каждый объект недвижимости уникален сам по себе, а также обстоятельства, при которых проходят его купля-продажа, аренда и т.д., хотя бывают и прецеденты.

Задача функции мотивации заключается в том, чтобы члены организации выполняли работу в соответствии с делегированными им обязанностями и с планом. Мотивация это создание внутреннего побуждения к действиям. Она является результатом сложной совокупности потребностей, которые постоянно меняются. Мотивация бывает материальной, моральной и социальной. Реализация данной функции управления происходит на высшем уровне управления, ее осуществляет директор. В ООО «Эксперт-недвижимость» наиболее важную роль играет материальная мотивация в виде минимальной заработной платы плюс комиссионный процент от сделки, который составляет 35%, а также бонус в виде возможности увеличения комиссионных, если количество сделок за месяц составило более двух.

Также психологическая мотивация, которая проявляется через индивидуальный подход к каждому риэлтору, личное внимание, помощь в виде профессиональных консультаций и корпоративного обучения, что способствует профессиональному росту сотрудников организации. Присутствует и социальная мотивация в виде дружного, слаженно работающего коллектива.

Непредвиденные обстоятельства могут заставить организацию отклониться от намеченного курса, это может привести к нанесению серьезного ущерба и достижение целей организации, возможно даже само выживание, будет поставлено под угрозу. Поэтому контроль как процесс обеспечения достижения организацией своих целей. Он заключается в наблюдении за ходом производственных процессов, выявлении отклонения от них. С помощью учета результатов работы достигается оценка ее итогов. Система контроля должна разрабатываться в зависимости от индивидуальных особенностей каждого предприятия. Функция контроля в ООО «Эксперт недвижимость» реализуется высшим органом управления – директором агентства на основе сбора информации о результатах деятельности фирмы. Такая информация представляется в форме налоговой и бухгалтерской отчетности:

• расчетная ведомость в Фонд социального страхования;
• расчетная ведомость в Пенсионный фонд РФ;
• в инспекцию Федеральной налоговой службы декларация по единому налогу по УСН ежеквартально; книга доходов и расходов и отчет о прибылях и убытках раз в год.

Также необходим контроль возможных угроз (рисков), которые могут возникнуть вследствие резкого изменения внешней или внутренней сред организации. При необходимости нужно будет предпринять определенные действия, для коррекции серьезных отклонений. Для более подробного рассмотрения функций управления предприятия необходимо представить их в форме дерева функций, то есть иерархической модели видов деятельности предприятия, обеспечивающих достижение целей. (Приложение Б)

Выполнение функций управления в организации осуществляется с помощью организационной структуры управления. Под организационной структурой управления предприятием понимается состав (перечень) отделов, служб и подразделений в аппарате управления, системная их организация, характер соподчиненности и подотчетности друг другу и высшему органу управления фирмы, а также набор координационных и информационных связей, порядок распределения функций управления по различным уровням и подразделениям управленческой иерархии.[25] Взаимосвязь звеньев управленческой структуры в ООО «Эксперт-недвижимость» осуществляется за счет информационных потоков в устном и электронном виде. Организационная структура управления ООО «Эксперт-недвижимость» относится к классу линейно-функциональных структур (Приложение В), так как в ней присутствуют как функциональные связи, так и линейные. В структуре управления рассматриваемого агентства недвижимости можно выделить звенья управления: общего линейного управления (орган управления предприятием) и функционального управления (функциональные подсистемы). Организационная структура данной организации функционирует на принципах безусловной специализации управленческих кадров и функционального разделения управленческой деятельности организации в целом. Это позволяют высшему руководству сосредоточиться на решении стратегических проблем развития предприятия, обеспечить его наиболее рациональное взаимодействие с внешней средой.

Также такие принципы как единство и четкость распорядительства, рациональное сочетание линейных и функциональных взаимосвязей, стабильность полномочий и ответственности за персоналом – это позволяет повысить оперативность принятия и выполнение управленческих решений, происходит быстрое осуществление действий по распоряжениям и указаниям, отдающимся вышестоящими руководителями нижестоящим и профессиональное решение задач специалистами функциональных служб.

Управленческие структуры различаются между собой по степени сложности. Последняя может характеризоваться такими показателями, как число уровней управления, число соответствующих подразделений; число мест их расположения; средняя норма управляемости; интенсивность управленческих процессов и др. В соответствии с этим организационную структуру управления ООО «Эксперт-недвижимость» можно охарактеризовать как относительно простую. Значительным преимуществом этого является умеренное количество затрат на содержание системы управления, что является фактором эффективности предприятия. Структура управления обладает потенциалом, состоящим из потенциала руководства линейными и функциональными подразделениями и потенциала общефирменного руководства. Потенциал определяется количеством уровней управления, составом структурных подразделений, степенью их специализации, численностью персонала, автоматизацией управленческих процессов. Учитывая приведенные факторы, можно сделать вывод, что структура ООО «Эксперт-недвижимость» обладает низким потенциалом, а, значит, было бы целесообразно провести некоторые мероприятия по оптимизации управленческой структуры. ООО «Эксперт-недвижимость» имеет узкий масштаб управляемости, который характеризуется минимальным количеством подчиненных у одного руководителя.

Такое группирование людей и работ имеет ряд преимуществ. При меньшем количестве подчиненных руководителю легче осуществлять контроль над их работой, и поэтому у него появляется возможность делать это более качественно. Он также может быстрее обмениваться информацией с меньшим количеством подчиненных.

Однако при таком построении связей имеются и недостатки. У руководителя, очень загруженного контролем небольшого числа работников, может появиться стремление к вмешательству в их непосредственную работу.

Не маловажно, что в структуре персонала данного агентства недвижимости соблюдены нормы управляемости. Норма управляемости – это количество работников, которые непосредственно подчиняются данному руководителю, устанавливается посредством делегирования линейных полномочий. Считается, что для высшего звена управления число подчиненных у одного руководителя должно быть 7 плюс-минус 2, то есть не менее пяти и не более 9 (в среднем 7). В данной организации у руководителя в подчинении находятся два человека, однако учитывая тип производства, которое является индивидуальным, можно сказать, что этого достаточно. Имея малое количество подчиненных (менее пяти человек), руководитель может тщательно контролировать деятельность подчиненных, способствовать росту и развитию каждого работника индивидуально, а также делегировать часть полномочий своим сотрудникам, что позволяет сосредоточиться на решении стратегических проблем развития организации в целом.

Уровень автоматизации управленческого труда в исследуемом агентстве недвижимости можно считать достаточным. Обеспеченность рабочих мест техническими средствами и специальной мебелью, находится на достаточно высоком уровне.

Информация представляет собой сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах независимо от формы их представления. Информация используется как ресурс для исполнения служебных функций, а также как средство служебных коммуникаций, поскольку последние осуществляются в процессе передачи различных сведений.[26] Успех работы всей организации в значительной мере зависит от наличия необходимой и достаточной информации о состоянии контролируемых процессов, скорости ее преобразования в директивы, планы, проекты и действия.

Она имеет количественные и качественные характеристики. Документы — это основные информационные ресурсы предприятия, работа с которыми требует правильной организации. Документы обеспечивают информационную поддержку принятия управленческих решений на всех уровнях и сопровождают ведение всех бизнес-процессов.[27]

Информация имеет большое значение для внутреннего управления фирмой и ее внешних контактов, и особенно для принятия решений она является ограниченным и дорогим ресурсом производственной активности фирмы.

Степень информированности управления — отношение фактического уровня информации к требуемому. Вспомогательными критериями обеспеченности информацией являются: количество информации (полнота); ее значимость; точность; надежность; понятность (например, отсутствие семантических ошибок); актуальность; гибкость; экономическая эффективность информационного процесса (соотношение прибыли от информации и затрат на нее); учет защищенности информации.

В целях сокращения издержек предприятия, повышения оперативности управления, а следовательно, повышения эффективности функционирования в ООО «Эксперт-недвижимость» была введена автоматизированная система контроля и учета клиентов агентства с помощью компьютерной программы учета объектов недвижимости «Риэлтор». Программа «Риэлтор» предназначена для автоматизации работы риэлторских фирм, работающих на рынке недвижимости. Приложение поддерживает следующие операции с недвижимостью:

• продажа;
• покупка;
• обмен;
• аренда (поиск подходящих вариантов).

Вся информация по зарегистрированным объектам недвижимости хранится централизованно, формируется в виде отчетов в удобном для пользователя виде, в соответствии с выбранными критериями. Также, в приложении предусматривается возможность формирования бланков-карточек для различных видов недвижимости, которые могут быть использованы для быстрого фиксирования характеристик объекта недвижимости непосредственно на месте. Приложение “Риэлтор” позволяет одновременно работать неограниченному количеству сотрудников и вести единую информационную базу неограниченного количества объектов недвижимости. Кроме подробного описания объектов, в приложении предусмотрено хранение фотографий, чертежей и планов конкретного объекта. Интуитивно понятный интерфейс программы позволяет пользователю максимально быстро освоить навыки работы с программным комплексом. Все зарегистрированные пользователи обеспечиваются своевременной технической поддержкой. Приложение “Риэлтор” обеспечивает надежный уровень безопасности хранения конфиденциальной и коммерческой информации.[28]

Метод управления представляет собой совокупность приемов и способов воздействия на управляемый объект для достижения целей. В ООО «Эксперт-недвижимость» используются следующие методы управления: организационно-распорядительные методы, такие как указания, распоряжения директора агентства. Также экономические методы такие как: система оплаты труда – минимальной заработной платы плюс комиссионный процент от сделки (оклад) плюс процент, который составляет 40%; система премирования – бонус в виде возможности увеличения комиссионных, если количество сделок за месяц составило более двух. Еще одним методом управления является социально-психологический метод, применяемый с целью повышения социальной активности сотрудников. Здесь он применяется в виде морального поощрения сотрудников, через индивидуальный подход к каждому риэлтору, личное внимание, помощь в виде профессиональных консультаций и корпоративного обучения, что способствует профессиональному росту сотрудников организации, а также большую роль играет авторитет и личный пример руководителя, создание и поддержание положительного микроклимата в коллективе. В ООО «Эксперт-недвижимость» применяются все виды методов управления. Однако преобладание сохраняется за организационно-распорядительными и экономическими методами управления. Тем не менее, осуществление социально-психологических методов также имеет место быть, поскольку участниками процесса управления являются люди, то социальные отношения и отражающие их соответствующие методы управления важны и тесно связаны с другими методами управления.

Технология управления — приемы, порядок, регламент выполнения процесса управления. Технология управления состоит из информационных, вычислительных, организационных и логических операций, выполняемых руководителями и специалистами различного профиля по определенному алгоритму вручную или с использованием технических средств. Различают линейную технологию управления, управление по отклонениям, управление по результатам, управление по целям, управление по ситуации, поисковое управление. Для реализации технологии управления необходимо организовать цикл управления.

Структура управленческого цикла включает в себя: постановку целей, организации, принятие решений и планирование мероприятий, реализация планов, контроль за исполнением, анализ, формирование управленческого воздействия, корректировка планов и/или целей. Его длительность зависит от характера цели (стратегической, тактической или оперативной) и может варьироваться от одного часа до 5 лет. Управленческий цикл — это завершенная последовательность повторяющихся активных действий, направленных на достижение поставленных целей.

Этапы управленческого цикла:

• сбор и обработка информации, анализ, уяснение и оценка обстановки (диагноз);
• научно обоснованное предсказание наиболее вероятного состояния, тенденций и особенностей развития объекта управления на период упреждения на основе выявления и правильной оценки устойчивых связей и зависимостей между его прошлым, настоящим и будущим (прогноз);
• выработка и принятие управленческого решения;
• разработка системы мер, направленных на достижение поставленной цели, — планирование;
• своевременное доведение до исполнителей поставленных задач, правильный подбор и расстановка сил, мобилизация исполнителей на выполнение принятого решения — организация;
• активация деятельности исполнителей — мотивация и стимулирование.[29]

Рассмотренная технология управления является целевой, так как вначале ставятся цели, а затем реализуются функции. Технология управления ООО «Эксперт-недвижимость» полностью аналогична данной.

Технологии целевого управления представляют собой технологии, основанные на приоритете целей над ситуациями и ориентирует управленческую деятельность на достижение цели: решение должно быть направлено на изменение ситуации, а не на устранение возмущающих воздействий.

Руководитель организации должен принимать правильные и главное своевременные решения, а также уметь его проконтролировать. Принятие решения производится руководителем и является определением круга действий управляющей системы или ее подразделений для достижения управляемой системой поставленных целей и задач. Принятие решения является главным звеном системы управления предприятием.

Процесс принятия решения состоит из ряда этапов: определение цели управления; диагностика проблемы; сбор информации, как основной, так и дополнительной; определение критериев и ограничений; подготовка вариантов решений, в том числе альтернативных; оценка вариантов решений; выбор окончательного варианта. Но не менее важным является умение организовать выполнение принятого решения, проконтролировать его. Принятие решения производится руководителем и является определением круга действий управляющей системы или ее подразделений для достижения управляемой системой поставленных целей и задач. Степень полноты и обоснованности решения зависит от обеспеченности управления необходимой информацией. ООО «Эксперт-недвижимость» использует в своей текущей деятельности автоматизированную систему контроля и учета клиентов агентства — программу «Риэлтор». Данная система позволяет увеличить эффективность работы агентства за счет централизованного хранения и удобного поиска необходимой информации, а, следовательно, оперативного принятия решений и обслуживания клиентов компании в целом.

Совокупность финансовых средств, необходимых для реализации управления на предприятии, характеризуется показателями финансовой устойчивости, ликвидности и др. Анализ финансового положения ООО «Эксперт-недвижимость» выявил, что предприятие работает в убыток, но можно прогнозировать положительную тенденцию, направленную на снижение убытка, рост и развитие компании. Поэтому необходимо проведение мероприятий по снижению рисков сопутствующих текущей деятельности организации, в частности финансовых рисков предприятия, чтобы не допустить банкротства организации. Они позволят стабилизировать финансовое положение агентства и повысить эффективность функционирования предприятия в целом.

2.4 Анализ процесса управления рисками в ООО «Эксперт-недвижимость»

Первые агентства недвижимости появились в Кирове в начале 1990-х, годов после принятия Закона о приватизации (1992 год). Среди них были «МиС-Вятская недвижимость» (1992 год), ООО «Боди» (1991 год), ООО «Жилсервис» (1996 год). Образование новых агентств, риэлтерских фирм, как тогда их стали именовать, продолжалось с небольшой интенсивностью на протяжении всех 1990-х годов. Оживление наметилось в 2000 – 2006 годах: за этот период в Кирове появилось более сотни риэлторских агентств. С проявлением глобального финансово-экономического кризиса в 2008 году многие риэлтерские агентства просто исчезли из-за снижения покупательской способности на дорогие товары, к которым относится недвижимость. Сейчас их количество примерно равно двумстам шестидесяти – и этого более чем достаточно. Это примерное число, так как для осуществления риэлторской деятельности на сегодняшний день не нужна лицензия, а существует только сертификация в добровольном порядке. Поэтому высоких барьеров для входа на рынок риэлторских услуг нет, в связи с этим существуют так называемые «фирмы-пятиминутки», задача которых состоит в том, чтобы собрать денежные средства с населения и скрыться, а также частные риэлторы, которые работают на дому.

Рынок риэлторских услуг в городе Кирове развит очень слабо, нет крупных игроков, на которых можно было бы равняться. Рынок недвижимости в городе Кирове, в отличие от рынков крупных городов и столицы, – это рынок покупателя, где он диктует свои условия, а также рынок, где существует многообразие, в большинстве своем, мелких риэлторских фирм (более 25% всего рынка) и частных риэлторов. В основном между ними присутствует жесткая конкуренция. Рынок риэлторских услуг отличается также сезонным характером: весенне-летний период характеризуется в основном спадом цен на недвижимость.

Все риэлторские агентства, существующие на кировском рынке риэлторских услуг, можно классифицировать на следующие типы:

— представительская фирма — здесь идет жесткий отбор исполнителей (образование, профессионализм, коммуникабельность), организуется мощная рекламная и информационная поддержка, практикуется открытый офисный стиль работы и нотариальная форма проведения сделок. Коллектив – небольшой, слаженный. Официально действуют филиалы или представительства, иногда осуществляется издание собственного печатного органа. Обязательно для таких фирм членство в профессиональных союзах – Российской Гильдии Риэлторов, Гильдии Управляющих и Девелоперов России или в Вятской Ассоциации Профессиональных участников рынка недвижимости. Таких фирм в Кирове не более пяти.

— мелкая фирма здесь на работу принимаются все желающие, обучение практически не ведется, рекламные кампании проводятся нечасто, офиса как такового может и не быть. Форма оформления сделок — на выбор клиента, коллектив небольшой и разрозненный. Подобных фирм в Кирове — больше полутора сотен.

— информационное бюро – в большинстве своем характеризуется отсутствием офиса и работой на домашнем телефоне. К тому же невозможен карьерный рост и практически отсутствует коллектив, а руководство условно. Таких фирм в Кирове – не менее двадцати. Они занимаются лишь предоставлением информации о сдаваемых или продаваемых площадях за деньги. [30]

На сегодняшний день для завоевания сильных конкурентных позиций на рынке недвижимости риэлторскому агентству, особенно молодому, необходимо уделять особое внимание предоставлению высококачественных услуг, более внимательному отбору персонала, обязательному повышению квалификации кадров, а также обратить особое внимание на управление рисками компании.

Риск представляет собой возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.

В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимостью; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности — как в связи с разрушением самого «тела» недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость. Масштабы таких рисков могут быть различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности. [31]

Риски при совершении сделок с недвижимым имуще­ством условно можно разделить на две основные группы:

• возникающие в ходе реализации сделки;
• связанные с наступлением правовых последствий в результате совершения сделки.

Представление о причинах возникновения рисков может дать их общая классификация, которую дают Асаул А.Н., Карасев А.В. в своем труде «Экономика недвижимости» [31] в соответствии с которой можно выделить:

• рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие, систематические риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;
• производственные (хозяйственные, несистематические) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности;
• финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности.

Если рассматривать данную классификацию рисков применительно к сфере недвижимости можно выделить следующие особенности.

Любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность, а любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами. В связи с этим можно провести классификацию рыночных рисков по их видам:

• юридические риски (образование убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появление претензий третьих лиц , наличие не выявленных обременении объекта, вплоть до возможной утраты права собственности и др.);
• экономические (макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых услуг, изделий и др.).

Специфика экономико-правового оборота недвижимости заключается в многоступенчатости сделок с недвижимостью и требует особого внимания к юридической стороне проводимых сделок. Большую важность это представляет в российских условиях. Так как в России еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав, передаваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Можно сказать, что в России рынок недвижимости проходит стадию становления. Поэтому возникновение претензий по сделкам, судебных исков в основном обусловлено такими причинами как низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц. Снижению вероятности данных рисков или предотвращению их значительной части способствуют тщательность юридического исследования при проведении сделки, а также сотрудничество со страховыми компаниями.

Также к рыночным рискам относятся:

1. Архитектурно-строительные риски, которые возникают из-за неправильного выбора места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, а также при ошибках в конструктивных решениях, неверном выборе материалов, неточном определении планировки квартир или иного объекта. Они связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов, строительства (например, необходимость укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий, перепланировка помещений, создании дополнительных удобств в жилом помещении). Поэтому при принятии решений о развитии недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке.
2. Административные риски, которые в российских условиях имеют особое значение. К ним относятся: налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и др. Эти риски можно снизить на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку, добиваясь точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления.
3. Экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов:

• в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения;
• в росте цен на материалы и оборудование;
• в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность);
• в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т.д.

Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.

Также при операциях на рынке недвижимости присутствуют и внешние экономические риски. Степень их вероятности существенно зависит от качества деятельности компании, которая также сама может быть источником рисков.

Причинами их возникновения могут стать:

• недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;
• неверное истолкование имеющихся данных;
• необъективное отношение к данным;
• необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т.д.

Нужно отметить, что пренебрежение экономическим анализом – достаточно распространенное явление на современном рынке недвижимости. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение, а также необъективными или неполноценными данными, собственным опытом и опытом ближайшего окружения. Например, нельзя не принимать в расчет факторы, которые в значительной мере определяют тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости, такие как: демографическая ситуация, миграция населения, общий предпринимательский климат, уровень ставок налогообложения, длительность процедур сделок и другие. Недостатки экономического анализа также могут усиливаться за счет непродуманных организационно-экономических решений (например, неправильный выбор организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь.

В конечном счете, все виды рисков, так или иначе, имеют финансовое измерение. Финансовые риски могут быть разделены на несколько групп:

• риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе (изменения процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми и др.);
• риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным компанией для финансирования ее деятельности, степенью проработки ею финансовых решений;
• риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах (ошибки при составлении плана поступлений и расходов финансовых ресурсов и др.). [32]

Финансовые риски присутствуют практически при всех операциях с недвижимостью. Поэтому при существенном ограничении платежеспособного спроса, отсутствии исследований состояния и тенденций спроса и предложения на рынке, пренебрежительном отношение к вопросам финансового планирования могут у фирмы могут возникнуть большие сложности нежели в ситуации его стабильности или тем более роста.

Исключить риски из деятельности любой организации полностью невозможно. Но вполне возможно существенно снизить степень риска, с помощью методов управления рисками. В риэлторском бизнесе этому вопросу уделяется незначительное внимание, в связи с отсутствием ясных и четких методологических основ этого процесса.

Управление рисками применительно к деятельности риэлторских компаний на рынке недвижимости имеет следующую схему осуществления:

• выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки или операции с недвижимостью (идентификация рисков);
• качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, то есть этапов сделки, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском);
• определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения;
• разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;
• контроль над проведением необходимых мероприятий; внесение содержательных изменений в механизм их реализации.

Таким образом, в результате проведенного анализа были выявлено, что специфика отрасли (недвижимость) в которой работает ООО «Эксперт-недвижимость» состоит в наличии, большого количества рисков, сопровождающих деятельность агентства. Так как компания молодая и не отличается особой устойчивостью, вероятность наступления различных рисков возрастает, например таких как: риски при выходе на рынок и закреплении положения компании на нем, риски нарастающей конкурентной среды отрасли, финансовые риски, риски при совершении сделок с недвижимым имуществом вплоть до риска банкротства. Особое внимание следует обратить на анализ финансовых рисков, сопровождающих компанию, так как финансовые риски присутствуют практически при всех операциях с недвижимостью, а их игнорирование может привести к банкротству и ликвидации компании. Поэтому основная задача ООО «Эксперт-недвижимость» на сегодняшний день состоит в закреплении своего положения на рынке недвижимости, обеспечении финансовой стабильности агентства за счет минимизации существующих в отрасли рисков с помощью применения методов анализа, оценки и управления рисками.

Для начала необходимо произвести идентификацию рисков существующих в организации, то есть рисков агентства ООО «Эксперт-недвижимость» при проведении сделок с недвижимостью. Идентификация рисков представляет собой начальный этап системы мероприятий по управлению рисками, состоящий в систематическом выявлении рисков, характерных для определенного вида деятельности, и определении их характеристик. Для риелторской компании ООО «Эксперт-недвижимость» в Приложение Г приведена идентификация наиболее распространённых рисков при совершении сделок с недвижимостью (карта рисков предприятия): представлены виды возможных рисков, наименование риска, конкретное событие в соответствии с приведенной классификацией рисков, а также описание риска, то есть определение риска с указанием факторов, причин (событий), обусловливающих вероятность проявления данного риска, а также обоснование возможных последствий. Указаны причины рисков, обусловливающие наступление данного события и возможные последствия от наступления рискового события, выраженные в конкретных, потерях времени, качества, потерях репутации, доли рынка, денежных потерях и др.

Далее проведем качественный анализ рисков, который включает в себя расстановку рангов для идентифицированных рисков. При анализе вероятности и влияния предполагается, что никаких мер по предупреждению рисков не производится.

Качественный анализ рисков включает: определение вероятности реализации рисков; определение тяжести последствий реализации рисков; определение ранга риска по матрице «вероятность — последствия»; определение близости наступления риска; оценку качества использованной информации.

На первом этапе риск оценивается до применения методов воздействия на риск. Риск оценивается по двум параметрам: вероятность и последствия. Вероятность наступления рискового события (В) оценивается в виде коэффициента, значение которого определяется экспертным методом в соответствии со шкалой оценки рисков, представленной в Таблице 7.

Таблица 7 — Шкала оценки вероятности реализации рисков

Последствия (П) от возможного наступления рисков оцениваются с помощью коэффициента существенности последствий наступления рисковых событий с предположением того, что данный риск не управляется и не контролируется. Значение коэффициента определяется экспертным методом в соответствии с Таблицей 8.

Таблица 8 — Шкала оценки существенности (тяжести) последствий от реализации рисков

Итоговая оценка риска до применения методов воздействия на риск является общей оценкой (О). Оценка риска рассчитывается как произведение коэффициента вероятности (В) на коэффициент последствий (П) и показывает общую оценку риска с предположением того, что данный риск не управляется и не контролируется.

На основании проведенного анализа построим матрицу вероятностей и последствий от реализации выявленных в агентстве недвижимости рисков. Построение матрицы вероятностей и последствий представляет собой общепринятый подход для отнесения риска к высоким, средним (умеренным) или низким путем сопоставления двух измерений риска, вероятности и воздействия реализации рисков.

Ранг риска определяется произведением веса вероятности и значимости последствий и соответствует общей оценке риска.

Существует много шкал для оценки ранга риска, я использовала трехуровневое ранжирование, где выделяют следующие ранги рисков:

Приемлемый риск (1-4 влияние риска низкое);

Оправданный риск (5-10 – влияние риска умеренное);

Недопустимый риск (12-25 – влияние риска высокое).

Матрица рангов главных выявленных рисков при совершении сделок с недвижимостью ООО «Эксперт-недвижимость» представлена в Таблице 9.

Таблица 9 — Матрица рангов главных выявленных рисков в агентстве недвижимости

Исходя из качественного анализа рисков можно сделать вывод, что все риски, выявленные в ООО «Эксперт-недвижимость», по  уровню воздействия риски, сопровождающие деятельность данного агентства недвижимости относятся к недопустимым (12≤R≤25). Это еще раз подтверждает, что риелторский бизнес – это зона довольно серьезных рисков, оказывающих существенное влияние на функционирование организации в целом.

Недопустимые риски имеют очень высокую вероятность наступления. К таким рискам агентства относятся: финансовые риски, а именно риск снижения ликвидности компании, экономические риски и юридические риски, а именно упущенная выгода — наступления косвенного (побочного) финансового ущерба из-за возможного перехвата клиента другими фирмами, неплатежеспособности клиента, отказа клиента от совершения сделки.

Тяжесть последствий от наступления данных рисков оценивается как критическая и существенная. Поэтому необходима разработка методов их минимизации в данной организации. Для разработки эффективных мер реагирования на юридические риски данной организации, проведение количественного анализа рисков не требуется.

Следующим этапом процесса управления рисками является их количественный анализ. Данный анализ рисков производится в отношении тех рисков, которые в процессе качественного анализа были квалифицированы как риски, наиболее важные и существенным образом влияющие на достижение цели организации. Наиболее распространенными методами количественного анализа являются следующие [44]:

• анализ чувствительности, в процессе анализа устанавливается, в какой степени неопределенность каждого элемента проекта отражается на исследуемой цели проекта, если остальные неопределенные элементы принимают базовое значение;
• анализ ожидаемой денежной стоимости производится путем умножения значения каждого возможного результата на вероятность его появления, а затем полученные значения суммируются;
• анализ дерева решений, который описывает рассматриваемую ситуацию с учетом каждой из имеющихся возможностей выбора и возможного сценария;
• моделирование и имитация. При моделировании проекта используется модель для определения последствий от воздействия подробно описанных неопределенностей на результаты проекта в целом.

По результатам количественного анализа рисков происходит дальнейшее обновление карты рисков и может быть построена новая версия карты рисков. В процессе количественного анализа рисков оценивается эффект от таких рисковых событий, и таким рискам может присваиваться цифровой рейтинг.

В целях стабилизации положения и снижения кризисности, необходимо осуществлять управление рисками. В данном случае случаи для проведения количественного анализа рисков не хватает необходимой информации для формирования полной «картины» о финансовом положении организации.

2.5 Анализ методов, используемых для минимизации наиболее важных рисков при совершении риелторским агентством ООО «Эксперт-недвижимость» сделок с недвижимым имуществом

 

Деятельность ООО «Эксперт-недвижимость», также как деятельность любого предприятия, основана на сделках. В зависимости от характера сделки, ее условий, порядка реализации могут возникать те или иные риски. Их набор всегда конкретен, поэтому каждая сделка должна быть проанализирована с точки зрения возможных рисков, размер которых, в свою очередь, должен быть оценен и учтен. Кроме того, анализ рисков должен сопровождаться анализом возможных способов покрытия потенциальных рисков и решением задачи их минимизации.

Проведенное выше исследование рисков ООО «Эксперт-недвижимость» позволило определить наиболее важные риски при проведении сделок в данном агентстве недвижимости, такие как финансовые и юридические риски. Финансовый риск для данной компании состоит в возможном снижение ликвидности компании. То есть присутствует вероятность получения убытка из-за нехватки денежных средств в требуемые сроки и, как следствие, неспособность компании выполнить свои обязательства. Причинами, порождающими данный риск, являются неблагоприятное состояние финансовой системы в стране (кризис), а также принятие фирмой ошибочных решений финансирование своей деятельности, в частности, например, необоснованный расход рекламного бюджета. Эта разновидность финансового риска не контролируется данным агентством недвижимости и отсутствуют меры по его минимизации. Это может повлечь за собой ущерб деловой репутации фирмы, ухудшение финансового положения фирмы, вплоть до объявления ее банкротом. Для реализации функции управления финансовыми рисками в данной организации необходимы значительные организационные усилия, затраты времени и других ресурсов. Наиболее целесообразно осуществлять эту функцию с помощью привлечения сторонней организации по договору аутсорсинга.

Юридические риски для данного агентства выражаются в риске мошенничества, в частности сговор продавца с покупателем, обман со стороны сотрудников фирмы, желание завладеть информацией. Причинами данных рисков является утечка информации, экономический шпионаж, желание «обойти» фирму ради собственной выгоды и т.п. Последствиями данных рисков может быть потеря вознаграждения (комиссионных) риэлтора, а следовательно, недополучение прибыли агентством недвижимости, трансакционные издержки агентства. Также ООО «Эксперт-недвижимость» подвержено такому юридическому риску как риск упущенной выгоды, а именно риск наступления косвенного (побочного) финансового ущерба. Данный риск может проявиться в качестве потери клиента, перехвата клиента другими фирмами; неплатежеспособность клиента; отказ клиента от совершения сделки. И как следствие привести к  недополучению прибыли агентством, потере репутации, трансакционным издержкам.

Для минимизации данных рисков директор агентства, выполняющий также функции юриста, проводит оценку рисков по сделкам с помощью метода юридического анализ сделки до момента ее заключения. Суть данного метода состоит в проведении правовой экспертизы проектов договоров и оценки надежности клиентов. Он проводит анализ клиентской базы, подготовку договора с клиентом, юридический аудит договора, уточнение условий по послепродажным обязательствам, запрашивает дополнительные документы. Качество экспертизы и договорной работы целиком и полностью зависят от уровня квалификации директора в данных вопросах, которая на сегодняшний момент является достаточной и подкрепляется большим опытом работы по данным вопросам. Также агентство рекомендует своим клиентам использовать механизм титульного страхования — страхования потери имущества в результате утраты права собственности. Титульное страхование с помощью агентства обходится клиенту дешевле, чем напрямую в страховой компании, так как агентство в любом случае тщательно проверят чистоту сделки. ООО «Эксперт-недвижимость» работает с двумя страховыми компаниями в г.Кирове, которые имеют наивысший рейтинг надежности: «Росгосстрах» — Российская государственная страховая компания и РОСНО. Это позволят покупателю, являющемуся клиентом риэлтерской фирмы, застраховать приобретаемый объект по льготной ставке.

---

Страница:   1   2   3   4

---