2 ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ДОХОДОВ
2.1 Развитие рынка загородной недвижимости в России
Рынок недвижимости — это отношения, возникающие между участниками рынка, где соединяются их интересы и права, и устанавливаются цены на недвижимость.
Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. Развитие рынка недвижимости в России происходило в несколько этапов. Как следует из теории рыночной экономики, рынок недвижимости прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) — новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.
Основные сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости.
Отдельно выделяют рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:
- рынок объектов торгового назначения;
- рынок объектов офисного назначения;
- рынок объектов производственно-складского назначения;
- рынок гостиничных услуг;
- рынок жилой недвижимости, в том числе загородной недвижимости.
Рынок недвижимости – одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка, однако по ряду особенностей, его можно назвать несовершенным.
В таблице 2.1. представлены особенности, рассматривая которые можно констатировать несовершенство рынка недвижимости.
Таблица 2.1 — Особенности рынка недвижимости
| Признак | Характеристика |
| Стоимость | · включает стоимость объекта и связанных с ним прав |
| Оформление сделок | · юридические сложности, ограничения и условия |
| Вид конкуренцииf | · несовершенная, олигополия · небольшое число покупателей и продавцов · уникальность каждого объекта · контроль над ценами ограничен · вступление в рынок требует значительного капитала |
| Эластичность предложений | · низкая, при росте спроса предложение увеличивается незначительно · спрос может быть достаточно изменчивым |
| Степень открытости | · сделки носят частный характер · часто неполная и неточная информация |
| Конкурентоспособность d | · во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства · имеет специфический характер, связанный с индивидуальными предпочтениями покупателей |
| Условия зонирования | · регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права · большая взаимозависимость частной и других форм собственности |
| Оформление сделок | · юридические сложности и ограничения |
| Локализация | · абсолютная неподвижность · большая зависимость цены от местоположения |
Рынок недвижимости в целом, и рынок загородной недвижимости в частности, оказывают большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя важные функции: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, посредническую, стимулирующую, санирования, информационную, инвестиционную, социальную.
К участникам рынка загородной недвижимости относятся продавцы, покупатели, профессиональные участники, и косвенно — государственные органы. Как и любой другой рынок, рынок загородной недвижимости имеет свою инфраструктуру: агентства недвижимости, риэлторские и страховые компании, фондовые биржи, налоговая и банковская система, регистрационные службы и т.д.
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 2.2.
Таблица 2.2 — Классификация рынков недвижимости
Рынок загородной недвижимости является одним из развивающихся секторов экономики и имеет сою особенную структуру, куда входят:
- малоэтажные жилые комплексы;
- коттеджные поселки;
- садоводства.
- земельные участки под строительство.
Первые три составляющие данной структуры представляют собой организованное строительство, а последняя – неорганизованный рынок. Неорганизованное строительство представляет собой самостоятельную, хаотичную застройку коттеджами и домами свободных земель в деревнях или поселках при отсутствии соответствующего плана застройки и инженерной инфраструктуры. Именно к неорганизованному строительству относится большинство построенных в 1990-е гг. коттеджей, которые сейчас массово предлагаются на вторичном рынке.
Для загородной недвижимости также, как и в целом рынку недвижимости, свойственны понятия: первичный и вторичный рынок. К первичному рынку относится строительство новых загородных домов, коттеджей, таунхаусов и др. К вторичному рынку относятся уже построенные и бывшие в эксплуатации дома и помещения.
Единой классификации объектов на рынке загородной недвижимости нет, он сегментирован весьма условно, в основном исходя из стоимости объекта. Специалисты рынка недвижимости предпочитают делить их на четыре ценовых класса: «эконом», «средний», «бизнес» и «элита».
Рынок загородной недвижимости, несмотря на достаточно большое количество новых предложений, тем не менее, все еще находится в начале развития, что связано с отсутствием необходимой инфраструктуры. Наиболее стабильными и перспективными среди загородной недвижимости являются пригороды крупных городов России, таких как Москва, Санкт-Петербург, Казань, Сочи, Нижний Новгород и др. Это связано с транспортной доступностью, развитой инфраструктурой близлежащих к городу поселений, а также общей сложившейся тенденцией.
В последнее время тенденцией развития в России рынка загородной недвижимости стало разделение его на два сегмента:
- для постоянного проживания;
- для проведения отдыха (дачная недвижимость).
Сначала рынок загородной недвижимости развивался как дачный рынок, при этом практически все, кто имел дачу за городом, проживали постоянно в квартире. Это было связано, в первую очередь, с отсутствием у большинства населения личного транспорта, а также, с неразвитостью загородной инфраструктуры.
Сейчас ситуация изменилась, поскольку стала активно развиваться транспортная составляющая рынка загородного жилья. Однако все еще осталась нерешенной проблема с загородной инфраструктурой, в первую очередь в связи с отсутствием детских учреждений, магазинов, медицинских пунктов и т.д., что существенно осложняет постоянное проживание в загородном доме.
Все вышеизложенное характеризует рынок загородной недвижимости не только как развивающийся, но и несовершенный, тем не менее, за ним будущее. Представим некоторые данные по развитию рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга.
На рисунке 2.1 представлена динамика индекса сделок на рынке загородной недвижимости в целом по России и по Сант-Петербургу в частности, за 2017 – 2021 гг., из которого следует, что 2017 год на российском рынке оказался переломным в связи с мировым кризисом, а на рынке Санкт-Петербурга это не отразилось. Кривая индекса сделок по Санкт-Петербургу имеет более плавную линию. Однако в 2020 году ситуация изменилась, кривые пересеклись и рост сделок по России стал увеличиваться.
Рис. 2.1 – Динамика сделок на рынке загородной недвижимости
в России и Санкт-Петербурге[2]
Если посмотреть динамику продаж объектов недвижимости в коттеджных поселках в пригородах Санкт-Петербурга за три последних года, то виден существенный рост, что говорит о неоднородности данного рынка, в который входят как коттеджи, так и садоводческие хозяйства и т.д., которые по-разному реагируют на спрос и предложение (рис. 2.2).Рис. 2.2 – Динамика объемов продаж объектов недвижимости в коттеджных поселках в пригородах г. Санкт-Петербурга
В целом структура загородной недвижимости Санкт-Петербурга, сформировавшаяся к 2020 году, имеет вид, представленный на рисунке 2.3.
Рис. 2.3 – Структура загородной недвижимости Санкт-Петербурга
Как видно из рисунка 2.3 наибольшую часть в структуре загородной недвижимости Санкт-Петербурга составляет ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), далее идут садоводческие хозяйства и дачные некоммерческие партнерства (ДНП). Наименьшую долю составляют личные подсобные хозяйства (ЛПХ).
Наиболее востребованная загородная недвижимость ИЖС также имеет свою структуру, в которой наибольшую долю составляют участки без подряда (рис. 2.4), далее идут таунхаусы, и затем коттеджи. Здесь очень важное значение имеет ценовой класс. Коттеджи являются сегодня элитным жильем, и не каждый может себе его позволить, а участки для строительства являются выгодным вложением средств, которое в дальнейшем может принести доход, либо в результате перепродажи, либо нового строительства и последующей сдачи его в аренду.
Рис. 2.4 – Структура загородной недвижимости под ИЖС
На рынок загородной недвижимости традиционно влияет сезонность. На рисунке 2.5 представлена динамика предложений с разбивкой по месяцам, из которого видно, что «пик» приходится на апрель – май, что свойственно именно загородной недвижимости, когда у покупателей появляется интерес к приобретению домов за городом в наступлении летнего сезона. Естественно, что и цены в этот период тоже меняются.
Рис. 2.5 – Динамика предложений на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга в 2020 году
На рисунке 2.6 представлена динамика цен на загородные домостроения Санкт-Петербурга в 2020 году (без учета стоимости земли), из которого следует, что в «пик» предложений на рынке цены падают, а затем, когда летом интерес усиливается, к осени цены начинают расти. Но в 2020 году тренд показал некоторое снижение цен, потому что в предыдущий период они были несколько завышены, и рынок сам начал их регулировать
Рис. 2.6 — Динамика цен на загородные домостроения Санкт-Петербурга
в 2020 году (без учета стоимости земли)
Таким образом, анализ рынка загородной недвижимости в России в целом и в Санкт-Петербурге в частности показал, что он находится в стадии активного развития, прослеживается потребность российских граждан в переселении из мегаполисов в естественную среду, которая сегодня имеет некоторые признаки цивилизованного проживания. Однако это развитие сдерживается недостаточным вниманием со стороны строителей к созданию нормальных условий для проживания за городом, поэтому темпы роста рынка загородной недвижимости отстают от темпов роста городской недвижимости.
Анализ рынка загородной недвижимости является важнейшим фактором при определении стоимости, но наряду с ним необходимо также проведение анализа других факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость недвижимости.
2.2 Анализ ценообразующих факторов стоимости загородной недвижимости
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, проявляющихся на различных стадиях процесса оценки, и могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.
- Региональный уровень, где влияние факторов носит общий характер, не связанный с конкретным объектом недвижимости и не зависит непосредственно от него, но косвенно влияет на процессы, происходящие с рынком недвижимости, и, следовательно, на оцениваемый объект.
- Местный уровень, где оказывается влияние локальных факторов, как правило, в масштабе города или района. Эти факторы оказывают непосредственное влияние на оцениваемый объект и связаны с анализом объектов — аналогов и сделок с ними.
- Уровень непосредственного окружения, где оказывается влияние факторов, связанных напрямую с объектом недвижимости и в большинстве случаев обусловленных его характеристиками.
Общая классификация факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, представлена в таблице 2.3.
Таблица 2.3 — Факторы, влияющие на стоимость недвижимости[3]
Представленная в таблице 2.3 обобщенная классификация факторов, влияющих на стоимость недвижимости, позволяет определить характерные особенности ценнообразующих факторов загородной недвижимости.
На первое место можно поставить местоположение (направление, район). Наиболее престижным в пригородах Санкт-Петербурга является побережье Финского залива. Далее идет северное и северо-восточное направление (побережье Ладоги).
Далее имеет место вид проживания, то есть удаленность от Санкт-Петербурга и КАД (транспортная доступность). По этому критерию загородная недвижимость делится на три группы:
- для постоянного проживания (ИЖС, удаленность – в 30 – 40 км от города);
- для условно-постоянного проживания – расположение в зоне до 30 – 40 км от города, но при этом в статусе ДНП;
- для сезонного проживания – более 40 км от города.
Следующим фактором является окружение. Факторы, которые положительно влияют на стоимость, включают, как правило, близость леса, открытого водоема, достопримечательностей и т.п. Факторами, уменьшающими стоимость, являются соседство с промышленной зоной, свалкой мусора, военными объектами и т.п.
В сегменте загородной недвижимости эконом — класса на первый план для потенциального покупателя выходят цена, месторасположение, статус участка и юридическая чистота документов. Загородный дом вблизи города с развитой инфраструктурой может служить альтернативой городской квартире, поэтому статус участка ИЖС является очень важным фактором.
В более дорогих сегментах важными являются в первую очередь такие факторы, как проект застройки, где соблюдены оптимальное соотношение жилой и сервисной инфраструктуры, последовательность реализации проекта, хорошая репутация строительной фирмы и надежное финансирование.
Далее можно рассматривать еще целый ряд факторов, но для наглядности целесообразно представить их в виде таблицы (табл. 2.4).
Таблица 2.4 – Факторы стоимости загородной недвижимости
в пригородах Санкт — Петербурга
Все вышеперечисленные факторы в большей степени характеризуют загородную недвижимость с точки зрения сравнительного подхода, когда стоимость определяется на основании сравнения оцениваемого объекта с похожими объектами, цены на которые уже сформировались.
Однако с точки зрения дохода, загородная недвижимость также может включать в себя совокупность факторов стоимости, формирующие доход от ее владения и использования. Например, ставка аренды на загородную недвижимость безусловно будет выше, если она сформирована на основании факторов, повышающих стоимость недвижимости. Например, коттедж, расположенный недалеко от города, в экологически чистой зоне, с развитой инфраструктурой, со всеми коммуникациями и т.д., будет приносить гораздо больший доход, чем такой же по площади и конструктивным элементам коттедж, не обладающий вышеперечисленными факторами.
Но наиболее значимым фактором стоимости загородной недвижимости с точки зрения доходов, является спрос на нее, а также способность приносить доход. Источником дохода в данном случае будут являться регулярные платежи по аренде загородной недвижимости, либо весь совокупный доход, получаемый в течение определенного периода времени, который может быть капитализирован.
Наибольшим спросом пользуются загородные коттеджи в сезон праздников и отпусков. По данным аналитиков, коттеджи на праздники обычно арендуют несколько семейных пар с детьми либо компании молодых людей. Это связано с тем, что отдых в загородном доме данная категория пользователей рассматривает как альтернативу домам отдыха, которые в массовый сезон значительно повышают цены.
В среднем, стоимость аренды загородного дома начинается от 50 000 рублей в месяц. В зависимости от ценообразующих факторов разброс цен может быть весьма значительным, поэтому при оценке стоимости недвижимости в обязательном порядке следует учесть все факторы.