Анализ и оценка влияния ценообразующих факторов на стоимость недвижимого имущества. Часть 3

1 2 3

---

2.3 Методы оценки загородной недвижимости в рамках доходного подхода

 

Доходный подход занимает одно из важных мест в оценке недвижимости, характерные особенности которого были рассмотрены выше. Следует только еще раз подчеркнуть, что данный подход основан на принципе ожидания получения доходов от пользования конкретным объектом недвижимости.

В рамках доходного подхода существует несколько различных методов, которые имеют свои отличительные особенности, и применение их связано с достаточностью и возможностью использования информации относительно объекта недвижимости. Рассмотрим подробно каждый из этих методов.

Метод капитализации дохода.

Метод капитализации дохода применяется в случае получения сравнительно постоянных ежегодных доходов от сдачи загородной недвижимости в аренду, то есть стоимость недвижимости получается в результате преобразования дохода за один временной период с учетом его капитализации. Капитализация доходов происходит путем использования коэффициента капитализации, с помощью которого чистый операционный доход на дату оценки преобразуется в стоимость загородной недвижимости по следующей формуле:(7)

где V – стоимость недвижимости;

ЧОД – чистый операционный доход;

К – коэффициент капитализации (%).[1]

Способ определения чистого операционного дохода был рассмотрен в первой главе, стоит только пояснить, что для загородной недвижимости особенностью является получение доходов в виде исключительно арендной платы, в отличие, предположим от гостиничного бизнеса, или использования земель сельскохозяйственного назначения. Проблема заключается в том, что получить достоверную информацию об арендной плате сдаваемой загородной недвижимости бывает достаточно трудно, в информационном поле часто используются сведения о цене предложения, которая может достаточно сильно отличаться от реальной арендной платы.

Чтобы определить реальный ЧОД, необходимо провести тщательный анализ рынка сдаваемой в аренду загородной недвижимости, отобрать наиболее подходящие по сравнимости объекты – аналоги, которые по своим качественным и количественным характеристикам схожи с оцениваемым объектом.

По этим же причинам зачастую сложно определить коэффициент капитализации. Наиболее распространенными методами его определения являются:

• метод использования нормы возврата капитала;
• ипотечно — инвестиционный анализ;
• метод рыночной экстракции.

Метод использования нормы возврата капитала расчета коэффициента капитализации основан на определении:

• ставки дохода инвестора, вкладывающего свои средства в загородную недвижимость;
• нормы возврата капитала, которая применяется только к изнашиваемой части объекта загородной недвижимости.

Первая составляющая коэффициента капитализации определяется методом кумулятивного построения по формуле:(8)

где: С_б  –  безрисковая ставка, %;

С_Р  – надбавка за риск вложения в конкретный сегмент рынка, %;

С_Л  – надбавка за низкую ликвидность, %;

С_ИМ  – надбавка за инвестиционный менеджмент, %.

1. Безрисковая ставка дохода представляет собой ставку процента в высоколиквидные активы, то есть — ставку, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств без какого либо риска их не возврата. В качестве безрисковой ставкой в России, как правило, используется ставка по облигациям федерального займа.
2. Надбавка за риск вложения в конкретный сегмент рынка определяется на основании анализа рисков, наиболее актуальных для инвестиций в объект оценки. Риски вложения в объект загородной недвижимости подразделяются на систематические и несистематические риски, а также — статичные и динамичные.

Как правило, на рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход недвижимости связана, как правило, и с экономическими, и с институциональными условиями на рынке. Примеры этого вида риска включают появление излишнего числа конкурирующих объектов, введение в действие ограничений, связанных с использованием объекта и защитой окружающей среды и т.д.

Несистематический риск — это риск, связанный с конкретной оцениваемой недвижимость и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Статичный риск — это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании. Размер поправки на статичный риск определяется как размер страховых отчислений за полную страховку недвижимости в страховых компаниях высшей категории надежности.

Динамичный риск может быть определен как вероятность получения прибыли или потерь, в частности, из-за экономической конкуренции. Динамичный риск связан с изменением в системе внешних связей объекта. Общее правило расчета данного риска: чем выше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску. Размер премии за данный вид риска в российской практике оценки колеблется в диапазоне 0 — 5%.

3. Надбавка за низкую ликвидность учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке.
4. Надбавка за инвестиционный менеджментрассчитывается с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Ипотечно — инвестиционный анализ в качестве второго метода определения коэффициента капитализации используется в случае, если загородная недвижимость приобретается с учетом собственного и заемного капитала. Тогда данный коэффициент рассчитывается как средневзвешенная величина двух составляющих: собственного и заемного капитала и их долей в общем капитале (формула 9).(9)

где  Re – ставка дохода на собственный капитал;

е – доля собственного капитала;

Rm — ставка дохода на заемный капитал;

m — доля заемного капитала.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по формуле:(10)

где: РМТ — ежегодные выплаты (аннуитет);
М – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Норма возврата капитала служит для возврата первоначальных инвестиций, когда часть ЧОД откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Н в/р — ставкой процента для рекапитализации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

• прямолинейное возмещение капиталаили метод Ринга;
• метод Инвуда, то есть возмещение капитала по функции фонда возмещения (аннуитетный метод);
• возмещение инвестиций по безрисковой ставке и фонду возмещения(метод Хоскольда)

В российской практике оценки загородной недвижимости чаще используется прямолинейный метод, когда норма возврата капитала рассчитывается по формуле:(11)

где:  n – остаточный срок службы объекта недвижимости.

Метод рыночной экстракции позволяет сделать своеобразное сечение рынка объекта оценки по параметру текущая доходность, определив ее по объектам аналогам. Причем, по существу данный метод является методом сравнительного анализа, и поэтому, с одной стороны чрезвычайно прост, а с другой —  чрезвычайно убедителен. Однако он может работать, когда имеется достаточно информации о доходности аналогов. Тогда коэффициент будет определяться следующим образом:(12)

где NOIа – усредненный чистый операционный доход объектов – аналогов;

Vа – цена продажи объектов – аналогов.

Метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков отличается от метода капитализации тем, что вместо обобщенной величины ежегодного дохода при определении стоимости недвижимости используются денежные потоки различных периодов. В качестве коэффициента капитализации используется ставка дисконта. Формула расчета стоимости в соответствии с данным методом была представлена выше, на странице 23 (формула 6).

Преимущество метода заключаются в том, то в расчете берутся разновеликие потоки дохода, отчего расчет получается более точным. Ставка дисконта определяется теми же методами, что и ставка дохода в первой части коэффициента капитализации, а норма возврата капитала не используется, так как она учитывается при расчете стоимости перепродажи недвижимости (реверсии).

Известны два способа расчета стоимости реверсии: оценка в абсолютном выражении, когда на основе исследования ретроспективной информации прогнозируется цена продажи объекта недвижимости в денежном выражении, и оценка стоимости реверсии путем капитализации оставшегося после прогнозного периода потока доходов. Второй способ выполняется, как правило, методом прямой капитализации, при этом ставку капитализации следует выбирать с учетом роста стоимости недвижимости в постпрогнозный период, дополнительных рисков, связанных с уменьшением оставшегося срока службы объекта недвижимости и неопределенностью прогноза доходов в конце прогнозного периода. В зависимости от соотношения указанных факторов эта ставка, может быть больше, равна или меньше текущей доходности.

Существует взаимосвязь между текущей и потенциальной доходностью. Соотношение между ними зависит от изменения цен на недвижимость в будущем. Для того чтобы получить потенциальную доходность (или ставку дисконтирования) нужно, в первом приближении, текущую доходность (или ставку капитализации) увеличить или уменьшить на темп среднегодового роста или падения стоимости оцениваемого актива.

Потенциальная доходность (ставка дисконтирования), может быть рассчитана более точно, как внутренняя норма рентабельности проектов, аналогичных оцениваемому проекту. Потенциальная доходность тесно связана с периодом окупаемости проекта, рассчитанного через эффективный доход, и может быть оценена с использованием этого показателя как величина, ему обратная.

Метод мультипликатора валовой ренты применяется обычно в том случае, когда невозможно с большой долей достоверности определить эксплуатационные расходы по объекту загородной недвижимости либо она вообще отсутствует. В этом случае предполагается, что существует определенная связь между ценой загородной недвижимости и потенциальным доходом от сдачи ее в аренду.

На основе анализа недавних продаж аналогичной недвижимости, можно рассчитать валовый мультипликатор по формуле:

МВР = ,                                                 (13)

где Ц – цена продажи аналогичной недвижимости;

Д ренm – годовой доход от аренды.

Собранные данные по аналогам усредняются и далее выводится окончательный валовый мультипликатор МВР. Стоимость объекта загородной недвижимости определяется путем умножения МВР на величину годовой арендной ставки оцениваемого объекта:

V = МВР*Дренm(oц.o),                                          (14)

где Дренm(oц.o) – годовая рента оцениваемого объекта.

В случае, если информации по аналогам недостаточна, то при сравнении оцениваемой недвижимости с объектами — аналогами целесообразно внести корректировки, используя ту же последовательность, что и в сравнительном подходе: на местоположение, на дату продажи, на условия финансирования, на количественные и качественные параметры.

При использовании метода техники остатка, стоимость загородной недвижимости определяется путем капитализации дохода, оставшегося после расчета дохода, приходящегося на одну из составляющих всего объекта загородной недвижимости, либо здания, либо земли. Данный метод может быть использован в случаях, когда здание относительно новое и его физическое состояние легко определяемо.

Сначала определяется общий доход, приходящийся на весь объект загородной недвижимости. Затем проводится расчет стоимости строительства здания, находящегося на земельном участке объекта оценки. С учетом коэффициента капитализации находится доход, приходящийся на здание, после чего находится доход, приходящийся на землю путем вычитания из общего дохода величины дохода, приходящегося на здание. Через капитализацию дохода от земли находится стоимость земли, суммируя которую со стоимостью строительства здания, можно определить стоимость всего объекта загородной недвижимости.

Основа метода – предположение, что земля является не изнашиваемым ресурсом и не производит ничего, поэтому требования к другим факторам производства должны быть удовлетворены в первую очередь. Если стоимость земли вдруг становится отрицательной, значит она используется не продуктивно, а здание является избыточным для данного участка земли. Тогда доходный подход применять нецелесообразно.

Таким образом, оценка загородной недвижимости Санкт –Петербурга с точки зрения доходов связана с рядом особенностей, заключающихся в развитии рыночных отношений для формирования стоимости, формировании особой структуры загородной недвижимости, включающей объекты не только предназначенные для отдыха за городом, но и для постоянного проживания. На формирование стоимости загородной недвижимости существенное влияние оказывают такие факторы, как транспортная доступность, близость к городу, развитость инфраструктуры и др.

Рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга активно развивается, конъюнктура рынка складывается в пользу повышения спроса на недвижимость в различных ценовых классах, о чем говорит проведенный выше анализ. Цены формируются за счет различных факторов, которые должны быть учтены при определении стоимости загородной недвижимости различными методами, важное место среди которых занимают методы доходного подхода.

Наиболее распространенными методами в рамках доходного подхода являются метод прямой капитализации и дисконтированных денежных потоков. Применение различных методов позволяет определить наиболее объективную стоимость недвижимости, что в конечном итоге предполагает с точки зрения получения доходов более эффективное ее использование.

 

3 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

 

Особенности процесса определения стоимости объекта недвижимости в загородной зоне Санкт – Петербурга методами доходного подхода рассмотрим на примере оценки стоимости коттеджа, расположенного в Петродворцовом районе Санкт – Петербурга. В состав Петродворцового района входят три муниципальных образования: город Петергоф, город Ломоносов и поселок Стрел.

 

3.1 Характеристика объекта оценки

 

Объект оценки представляет собой коттедж, расположенный в г. Петергофе. Петергоф является крупным туристическим, научным и учебным центром, расположенным к западу от Санкт-Петербурга, в 30 км по железной дороге. На рисунке 3.1 представлено месторасположение объекта оценки.

Рис. 3.1 – Месторасположение объекта оценки

Петродворцовый район находится в 30 км к западу от центра Санкт –Петербурга. Северная граница проходит вдоль Финского залива. Южная и западная часть граничат с Ломоносовским районом Ленинградской области, восточная – с Красносельским районом Санкт –Петербурга.

Петергоф является одним из муниципальных образований Петродворцового района, имеющих большую парковую зону. Население составляет более 65 тыс. человек. В парках произрастают вторичные осиновые и берёзовые леса, сероольшанники и ивняки. В последние годы город активно застраивается коттеджами, в результате чего экологическая обстановка стала ухудшаться.

На рисунке 3.2 представлены фотографии оцениваемого коттеджа

Рис. 3.2 – Фотографии объекта оценки

Оцениваемый коттедж находится в 5 километрах от КАД Санкт – Петербурга, живописном уголке города Петергофа, ближайшей станции метро — Проспект Ветеранов, в экологически чистом районе, рядом с парками и «питьевыми» озерами, питающими фонтаны. Это большой, современный, комфортный дом для постоянного проживания. Имеющаяся инфраструктура городского типа: транспортная доступность, магазины, школы, больницы и т.д.

Основные характеристики коттеджа представлены в таблице 3.1.

Таблица 3.1 – Характеристика оцениваемого коттеджа

Самым дорогим предложением в данном районе являются дома кирпичной и газобетонной постройки, средняя цена которых в 2020 году составила 7,6 — 8,6 млн. руб. (без учета стоимости земли). Наибольший размер общей площади у домов из газобетона и кирпича, расположенных на участках под индивидуальное жилищное строительство, составляют, как правило, в среднем 210 и 185 кв. м соответственно.

Таким образом, с точки зрения постоянного проживания оцениваемый коттедж является весьма привлекательным.

 

3.2 Цель оценки и вид определяемой стоимости

 

Для определения объективной стоимости загородной недвижимости необходимо установить цель оценки, результаты которой могут быть использованы в дальнейшем. Например, результат оценки может быть использован при определении цены для совершения сделки купли – продажи, сдачи в аренду или передачи в залог, внесении в уставный капитал, для целей налогообложения, разрешении имущественных споров и т. д.

Целью оценки оцениваемого в данной работе загородного коттеджа является определение рыночной стоимости при кредитовании под залог недвижимого имущества. В соответствии с федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. [4]

Кроме того, должны соблюдаться условия, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, действуют разумно, а на величине цены сделки не отражаются какие — либо чрезвычайные обстоятельства. Все вышеперечисленное является основой «чистой сделки», когда:

— ни одна из сторон сделки не обязана отчуждать либо принимать исполнение сделки по объекту оценки;

— стороны сделки действуют в своих интересах и достаточно осведомлены о предмете сделки;

— объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

— в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было принуждения к завершению сделки, а цена сделки является разумным вознаграждением за объект оценки;

— стоимость объекта оценки выражена в денежной форме.

 

3.3 Расчет стоимости объекта загородной недвижимости доходным подходом

 

Выше были рассмотрены методы оценки загородной недвижимости в рамках доходного подхода, исходя из которых можно определить рыночную стоимость оцениваемого загородного коттеджа. Расчет стоимости целесообразно начать с метода мультипликатора валовой ренты, для чего необходимо определить величину арендной платы оцениваемого объекта.

Для расчета арендной платы коттеджа используется рыночная информация о предложениях по аренде. Для анализа возьмем не менее трех объектов – аналогов (таблица 3.2).

Таблица 3.2 — Объекты — аналоги для сравнения

Известно, что ни один из выбранных для сравнения сопоставимых объектов не является точным аналогом объекта оценки. Поэтому для сравнения необходимо выбрать один из самых распространенных параметров – цена арендной платы за единицу площади, то есть 1 кв. м, с внесением корректировок на отличия сопоставимых объектов с объектом оценки.

В общем виде арендная плата объекта оценки определяется следующим образом:

                            Агод = Акв.* S ,                                                           (15)

где: Агод – годовая арендная плата объекта оценки;

      Акв – стоимость арендной платы с одного квадратного метра объекта оценки;

        S – полезная площадь объекта оценки.(16)

где: Di – доля i-ого объекта-аналога при расчете арендной платы квадратного метра;

       Сi – скорректированная стоимость арендной платы i-ого объекта-аналога;

        i – количество объектов-аналогов.

Порядок внесения поправок основан на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым объектом:(17)

где: Сn_i – стоимость аренды, указанного в объявлении i-ого объекта-аналога;

Km_i – m-ая корректировка i-ого объекта-аналога;

m – количество корректировок. [5]

 

3.3.1 Расчет стоимости коттеджа методом мультипликатора валовой ренты

 

Так как выбранные объекты сравнения имеют отличия от объекта оценки, то для расчета годовой арендной платы необходимо провести корректировки цен предложений арендной платы объектов сравнения.

Обоснование поправок

Все корректировки были внесены на основании аналитического анализа влияния каждого фактора на стоимость с учетом того, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Такой метод внесения поправок называется экспертным.

1. Поправка на условия продажи была определена экспертным путем, согласно которому стоимость аренды объекта без посредников на 5-10 % ниже арендной платы объекта, предлагаемого через агентство недвижимости. В настоящей работе данная поправка для объектов-аналогов составила — 5%.
2. Типичная скидка на торг. Данная поправка определялась на основании исследования А.А. Марчука, Е.А. Бутовой «Скидки на торг: реалии кризиса» (таблица 3.3).

Таблица 3.3 — Средние значения скидок на торг

Численность населения Санкт — Петербурга составляет более 500 тыс. чел., поэтому принимаем значение поправки для объектов — аналогов 8%.

3. Дата продажи/предложения. Данная корректировка проводится на основании того, что цена предложения на рынке отличается в зависимости от даты публикации. В среднем, арендная плата подобных коттеджей растет на 5 % в год, поэтому диапазон корректировок составляет от 0% до 5% в зависимости от времени публикации.
4. Месторасположение. Вводится корректировка на отличие стоимостей цен, сложившихся на аналогичные объекты в месте расположения объекта оценки и местах расположения объектов-аналогов. Данный фактор учитывает престижность местонахождения, близость к инфраструктуре, к общественному транспорту и т.д. Все объекты находятся в одном районе, поэтому корректировка не проводится.
5. Удаленность от КАД. Данная поправка в настоящей работе применяется только в отношении аналога №1, поскольку он находится дальше оцениваемого объекта на 5 км. Поправка составляет 5%.
6. материал стен. Аналоги из кирпича стоят дороже газоблока, из которого сделан оцениваемый объект, дороже на 5%, бревенчатый – дешевле на 5%.
7. Поправка на наличие коммуникаций не требуется, поскольку у всех аналогов имеется их полный перечень.
8. Поправка на наличие бассейна, сауны и гаража. Поправку на наличие данных объектов принимаем равной 2%.
9. Площадь земельного участка. Данная поправка составляет 1% на 1 сотку.

Результаты сравнительного анализа продаж приведены в таблице 3.4.

Таблица 3.4 — Расчет годовой арендной платы оцениваемого объекта

Далее в соответствии с формулой 14 необходимо определить МВР (мультипликатор валовой ренты), исходя из анализа рыночной информации по аналогичным объектам (табл. 3.5).

Таблица 3.5 — Расчет МВР

Тогда стоимость загородного коттеджа площадью 122 кв. м равна:

V = МВР*Агод = 12,56 *557 489 = 7 000 343 руб.

 

3.3.2 Расчет стоимости коттеджа методом дисконтирования денежных потоков

 

Для расчета стоимости данным методом следует установить прогнозный период, определить степень недозагрузки, уровень операционных расходов и ставку дисконтирования.

Выбор прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем тщательнее выполнен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать характер изменения денежных потоков. В международной оценочной практике принято принимать за среднюю величину прогнозного периода 5 – 10 лет. Для российских условий, определяемых нестабильностью экономической и политической ситуации, типичной величиной будет период длительностью 3 – 5 лет, иными словами, реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз. Таким образом, длительность прогнозного периода целесообразно определить в четыре года.

Потенциальный валовой доход в нашем случае — это доход от сдачи площадей в аренду при 100% занятости, без учета потерь и расходов. Потери планируются от нерегулярной сдачи коттеджа в аренду, то есть предполагается, что вместо 12 месяцев, он будет сдаваться 9 месяцев в году.

Операционные расходы связаны с коммунальными платежами, которые составляют 5 400 руб. ежемесячно, и налог на имущество в размере 1500 руб. в год.

Для расчета ставки дисконта используем кумулятивный метод.

1. Безрисковая ставка дохода. Безрисковой является наименее рисковая ставка, в качестве которой, как правило, принята ставка по облигациям федерального займа (ОФЗ 46021, номиналом 1000 рублей) со сроком погашения в 2023 г., которая на дату оценки составляет 6,82%.
2. Поправка на риск вложения в конкретный сегмент рынка. Расчет представлен в таблице 3.6. Таким образом, поправка на риск вложения в конкретный сегмент рынка составит 1,8%.
3. Поправка на низкую ликвидность. Данная поправка представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. Торговые издержки при продаже недвижимости высоки. Как правило, брокерские комиссионные составляют 1-5% от цены продажи, комиссионные на фондовых и товарных биржах составляют менее 1%. Более высокие затраты на заключение сделки и относительные трудности ликвидности снижают привлекательность недвижимости в качестве объекта помещения капитала и заставляют инвесторов добиваться более высокой нормы прибыли по сравнению с другими вариантами инвестиций. На дату оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 2%, что соответствует среднерыночным данным.

Таблица 3.6 — Поправка на риск вложения в конкретный сегмент рынка 

Поправка на инвестиционный менеджмент. Инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций поправка на риск составляет 1-5%. С учетом того, что оцениваемый объект представляет собой жилой коттедж, сдаваемый в аренду, не требующий сложного менеджмента, данная поправка на риск составит 1%.

Окончательный расчет ставки дисконта представлен в таблице 3.7. Далее необходимо определить коэффициент капитализации, на основании которого рассчитывается остаточная стоимость коттеджа по истечении прогнозного периода.

Таблица 3.7 — Расчет ставки дисконтирования

Исходя из предположений, что в остаточный период величины износа и капиталовложений в недвижимость будут равны, сохраняться стабильные долгосрочные темпы роста, для расчета остаточной стоимости объекта оценки наиболее приемлемым будет метод капитализации:

Vост. = Сост./R                                                  (18)

где:  Сост. – чистый операционный доход в остаточном периоде;

R – коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации определяется суммированием ставки дисконта и нормы возврата капитала.

Для расчета нормы возврата применен метод Ринга, который предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями до конца периода полезного использования здания. Прогнозный период для расчета нормы возврата принят равным 80 годам, что соот­ветствует сроку оставшейся экономической жизни здания. Следовательно, коэффициент капитализации составит: 11,62% + (1/80*100) = 12,87%.

На текущий момент ежемесячная арендная плата оцениваемого коттеджа составляет 75 000 рублей в месяц. Тогда годовая арендная плата составит: 75 000*12 = 900 000 рублей. Предполагается, что ежегодно стоимость арендной платы дорожает на 8%, поэтому в расчетах чистого операционного дохода это следует учесть. Кроме того, коммунальные платежи ежегодно увеличиваются на 6%.

В таблице 3.8 представлен расчет стоимости коттеджа методом дисконтированных денежных потоков.

Таблица3.8 — Расчет рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков

Сумма дисконтированных денежных потоков в прогнозном периоде составила 2 247,75 тыс. руб., а остаточная стоимость коттеджа в текущих ценах составила 3 911,17 тыс. руб. Таким образом, окончательная стоимость коттеджа составила 6 158 926 рублей.

Расчет стоимости коттеджа методом капитализации дохода.

Капитализация доходов происходит путем использования коэффициента капитализации формуле 7:(19)

где ЧОД – чистый операционный доход;

К – коэффициент капитализации (%).

Выше мы определили ЧОД как годовую арендную плату за минусом недополученных доходов и операционных расходов.

В первый год прогнозного периода ЧОД равен 963 000 рублей. Коэффициент капитализации определен в размере 12,87%. Тогда 5 096 736 руб.

Таким образом, стоимость коттеджа площадью 122 кв. м, определенная методом капитализации дохода, равна 5 096 736 рублей.

Расчет стоимости коттеджа методом техники остатка.

Так как оцениваемый загородный коттедж построен год назад, то несложно посчитать стоимость его строительства. Для расчета полной восстановительной стоимости здания в практике оценки используется межрегиональный бюллетень КО-ИНВЕСТ. Фирма КО-ИНВЕСТ является головным информационно-методическим центром по разработке укрупненных показателей стоимости строительства, аккредитованным при Главгосэкспертизе России.

Стоимость строительства рассчитывается по формуле:

где:  S – площадь коттеджа;

С2010 — стоимость 1 кв. м объекта — аналога  в ценах 2010 года (выбирается в КО-ИНВЕСТ по типовым объектам в качестве аналога);

К₂₀₂₀ – коэффициент перехода от цен 2017 года к ценам  2020 года[9]

Кклим.  – поправочный коэффициент, учитывающий отличие климатического района и территориального пояса;

Икос. – косвенные издержки, т.е. издержки инвестора, связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену;

Ппр.  –  прибыль  предпринимателя  (подрядчика)  в  процентах  от суммы прямых  и косвенных издержек.

Расчет стоимости строительства коттеджа представлен в таблице 3.9.

Таблица 3.9 — Расчет стоимости строительства коттеджа

Далее согласно методике определяется доход, приходящийся на здание, после чего находится доход, приходящийся на землю путем вычитания из общего дохода величины дохода, приходящегося на здание. Через капитализацию дохода от земли находится стоимость земли, суммируя которую со стоимостью строительства здания, можно определить стоимость всего объекта загородной недвижимости.

Коэффициент капитализации для здания мы определили ранее, и он составил 12,87%. Коэффициент капитализации для земли определим методом кумулятивного построения подобно коэффициенту капитализации для здания.  Расчет представлен в таблице 3.10.

Таблица 3.10 — Расчет ставки дисконтирования

Земля является наиболее ликвидным и менее рискованным с точки зрения вложения ресурсом, поэтому коэффициент капитализации земли всегда ниже коэффициента капитализации здания. Окончательный расчет стоимости коттеджа методом техники остатка представлен в таблице 3.11.

Таблица 3.11 — Расчет стоимости коттеджа методом техники остатка

Таким образом, рыночная стоимость коттеджа площадью 122 кв. м, определенная методом техники остатка, составила 5 346 288 рублей.

Однако, для выведения окончательной стоимости оцениваемого загородного коттеджа, необходимо провести согласование результатов, для чего следует придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из четырех методов в рамках доходного подхода. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1.

Наиболее объективная стоимость получается при использовании метода дисконтирования денежных потоков, поскольку в расчет берутся будущие доходы, приносимые недвижимостью, в остальных методах ожидание получения доходов в будущем учтено менее всего, только лишь при определении коэффициента капитализации. В методе мультипликатора валовой ренты уровень погрешность также имеет большое значение, поэтому в согласовании результатов методу дисконтирования денежных потоков   отдаем долю 40%, а остальным методам – по 20% (табл. 3.12)

Таблица 3.12 – Итоговый расчет рыночной стоимости коттеджа

Таким образом, рыночная стоимость загородного коттеджа, расположенного в г. Петергофе Петродворцового района Санкт – Петербурга, определенная доходным подходом, на дату оценки составила округленно 5 952 250 (пять миллионов девятьсот пятьдесят две тысячи двести пятьдесят) рублей.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В результате дипломного исследования, целью которого явился анализ особенностей оценки загородной недвижимости с точки зрения доходов и применение различных методов оценки в рамках доходного подхода в отношении загородной недвижимости, выявлено следующее.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, одновременно выполняя две важные функции: средства производства и предмета личного потребления как среда обитания. Все больше становится очевидным, что управление недвижимостью требует включения цивилизованных рыночных отношений в данный процесс, все больше требуется вовлечение в систему управления недвижимостью составляющей определения ее стоимости, в том числе с помощью независимой оценки.

Оценка недвижимого имущества является наиболее распространенным видом оценки на рынке оценочных услуг. Это связано со все большим ростом числа сделок на рынке недвижимости и необходимостью определения цены сделки. Как и сам объект недвижимости обладает своими отличительными особенностями, так и процесс оценки его стоимости имеет свои отличительные черты.

Рынок загородной недвижимости является одним из развивающихся секторов экономики и имеет сою особенную структуру. На формирование стоимости загородной недвижимости существенное влияние оказывают такие факторы, как транспортная доступность, близость к городу, развитость инфраструктуры и др.

Загородная недвижимость, характеризуясь присущими только ей особенностями, может быть оценена с помощью различных подходов к оценке, однако при этом необходимо четко следовать принципам оценки, дающим наиболее обоснованное представление о ее стоимости.

Различные факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость, должны быть учтены при определении стоимости загородной недвижимости различными методами, важное место среди которых занимают методы доходного подхода. Оценка загородной недвижимости с точки зрения доходов связана с рядом особенностей, заключающихся в развитии рыночных отношений, формировании особой структуры загородной недвижимости, включающей объекты не только предназначенные для отдыха за городом, но и для постоянного проживания.

Наиболее распространенными методами в рамках доходного подхода являются метод прямой капитализации и дисконтированных денежных потоков. Применение различных методов позволяет определить наиболее объективную стоимость недвижимости, что в конечном итоге предполагает с точки зрения получения доходов более эффективное ее использование.

Анализ рынка загородной недвижимости показал, что в последние годы он активно развивается, прослеживается потребность российских граждан в переселении из мегаполисов в естественную среду, которая сегодня имеет некоторые признаки цивилизованного проживания. Однако это развитие сдерживается недостаточным вниманием со стороны строителей к созданию нормальных условий для проживания за городом.

В сегменте загородной недвижимости эконом — класса на первый план для потенциального покупателя выходят цена, месторасположение, статус участка и юридическая чистота документов. Загородный дом вблизи города с развитой инфраструктурой может служить альтернативой городской квартире, поэтому статус участка ИЖС является очень важным фактором. В более дорогих сегментах важными являются в первую очередь такие факторы, как проект застройки, где соблюдены оптимальное соотношение жилой и сервисной инфраструктуры, последовательность реализации проекта, хорошая репутация строительной фирмы и надежное финансирование.

В качестве объекта оценки в данном исследовании использован загородный коттедж, построенный в 2020 году на земельном участке под ИЖС, который находится в г. Петергоф Петродворцового района Санкт – Петербурга. Для оценки коттеджа с целью определения стоимости недвижимого имущества в качестве залога, использовались различные методы доходного подхода.

Анализ ценообразующих факторов, формирующих стоимость показал, что с точки зрения постоянного проживания оцениваемый коттедж является весьма привлекательным. Это связано, в первую очередь, с близостью к            КАД, современной инфраструктурой, близостью парковой зоны и хорошей экологией, наличием всех необходимых коммуникаций и т.д. Все вышеперечисленное явилось преимуществом, повышающим стоимость оцениваемого коттеджа за счет приносимого дохода от его использования. Основным источником дохода при этом явилась арендная плата, получаемая при сдаче коттеджа в аренду.

Рыночная стоимость оцениваемого коттеджа, определенная различными методами в рамках доходного подхода, дала различные результаты, вследствие чего было определено средневзвешенное значение окончательной стоимости, где предпочтение было отдано методу дисконтированных денежных потоков. Достоинством данного метода является учет текущей стоимости будущих денежных потоков, которые ожидается получать от использования загородной недвижимости в течение последующего периода времени.

Результатом расчетов в данном дипломном исследовании явилась величина рыночной стоимости загородного коттеджа площадью 122 кв. м., которая наиболее объективно характеризуя его цену с точки зрения получаемых доходов с учетом всех ценообразующих факторов, по состоянию на дату оценки составила 5 952 250 рублей.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Гражданский Кодекс РФ от 30.11.1994 г. №51-ФЗ. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/
2. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.labrate.ru/laws.
3. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 30.06.2006 №92-ФЗ). [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru//
4. Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 13.05.2008 №66-ФЗ) [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/
5. Межрегиональный информационно — аналитический справочник Ко-Инвест «Укрупненные показатели стоимости строительства» в ценах на 01.01.2010, выпуск 2010. — 736с.
6. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»: Приказ МЭРТ РФ от 20.07.2007 №256.
7. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»: Приказ МЭРТ РФ от 20.07.2007 №255.
8. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»: Приказ МЭРТ РФ от 20.07.2007 №254.
9. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»: Приказ МЭРТ РФ от 22.10. 2010 г. № 508.
10. Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)»: Приказ МЭРТ РФ от 04.07. 2011 г. № 328.
11. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)»: Приказ МЭРТ РФ от 07.11. 2011 г. № 628.
12. Авдеев А. П. Проблемы оценки объектов недвижимости // Вопросы оценки. № 1. – 2021. – С. 28-30.
13. Акимова И. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики / И. Акимова, Н. Биктимирова // Право и экономика. – 2019. – №12. – С. 18-21.
14. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2018. — 568с.
15. Булгаков С.Н. Система экспертиз и оценка объектов недвижимости / С.Н. Булгаков и др.. — М.: А-ПРИОР. 2017. — 352 с.
16. Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 5: Оценка земли и иной недвижимости. — М., 2018. – 265 с.
17. Волочков, Н. Г. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Н. Г. Волочков. — М.:ИНФРА — М., 2021. – 412с.
18. Грибовский С. Оценка объектов недвижимости с использованием доходного подхода // Финансовый бизнес. 2019. – №4. – С. 43-45.
19. Григорьева И. Л. Проблемы оценки собственности // Финансовый бизнес. – 2020. – №1. – С. 48–49.
20. Ермак С.И. Рынок загородной недвижимости пожинает плоды кризиса // Вопросы экономики, 2021. — № 10. – С.62-75.
21. Зеленский Ю. В. О сопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости – принцип согласованности моделей // Вопросы оценки, 2019. – №4. – С.32-51.
22. Калмыкова Е.Ю. Экономика недвижимости. — Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2021. — 139 с.
23. Кащук И.В. Основы оценочной деятельности. Учебное пособие. — Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2020. — 141 с.
24. Ким, Е. П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского направления и оценка их стоимости / Е. П. Ким. — М.: Экспертное бюро-М, 2020. -193c.
25. Логинов М. П. К вопросу об оценке недвижимости в России // ЭКО. – 2020. – №9. – С. 103–107.
26. Лейфер Л.А. Определение рыночной стоимости недвижимости на основе коллективных экспертных оценок // Имущественные отношения в РФ»,2019. — № 2. – С. 34-39.
27. Марчук А. А. Использование экспертного мнения при определении размера скидки на торг// Вопросы оценки, 2017. — №1.
28. Недвижимость: Энциклопедия слов. — Казань: Изд.-во ГУП «ПИК «ИдеалПресс» 2019. -324c.
29. Озеров Е.С. Российские федеральные стандарты оценки (РФСО2011). – СПб.: Питер, 2021 — 415 с.
30. Осташова Л.А. Российские особенности рынка загородной недвижимости [Электронный ресурс]. http://www.franchisinguniverse.ru
31. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2019. – 496 с.
32. Оценка стоимости земли: Учеб, пособие / Под ред. Н.А. Абдуллаева, Н. А. Колайко. — М.: ЭКМОС, 2021.-248c.
33. Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для Вузов. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2019. -215c.
34. Симионова Н.Е. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства/Н.Е. Симионова. – 2-е издание, перераб. и доп. – Ростов н/Д: Феникс, 2020.- 362 с.
35. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ./ Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело ЛТД, 2018. – 480с.
36. Харрисон, Г. Оценка недвижимости: Учеб, пособие: Пер. с англ. / Г. Харрисон.— М.:  -613c.
37. Хачатурян Ю. Оценка рисков в сделках с недвижимостью. //Жилищное право, 2021. — №1 – С.17 -27.
38. Хлопцов Д. М. Тенденции развития оценочной деятельности в России, 2011. [Электронный ресурс]: http://appraisal.ru
39. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения Учеб. для вузов: В 2 ч. / Под общ. ред. П. Г. Грабового. — Смоленск: Смолин Плюс; М.: АСВ, 2020. — 377c.
40. Экспертная оценка параметров рынка недвижимости // LABRATE. RU — http://www.labrate.ru/
41. htpp: appraiser.ru
42. htpp:/www.cfin.ru
43. htpp:/ gks.ru
44. http:/ ocenka.ru

---

1 2 3