Анализ и оценка влияния ценообразующих факторов на стоимость недвижимого имущества

1 2 3

---

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ   2

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ   6

1.1 Недвижимость как объект оценки  6

1.2 Становление и развитие оценочной деятельности в России  10

1.3 Принципы, методы и процесс оценки недвижимости  15

2 ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ДОХОДОВ   25

2.1 Развитие рынка загородной недвижимости в России  25

2.2 Анализ ценообразующих факторов стоимости загородной недвижимости  33

2.3 Методы оценки загородной недвижимости в рамках  38

доходного подхода  38

3 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ   47

3.1 Характеристика объекта оценки  47

3.2 Цель оценки и вид определяемой стоимости  50

3.3 Расчет стоимости объекта загородной недвижимости доходным подходом   51

ЗАКЛЮЧЕНИЕ   65

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ   68

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность темы дипломной работы вызвана тем, что в любом обществе недвижимое имущество играет особую роль, выступая не только важным экономическим ресурсом, но и частью среды обитания, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Особенно это проявилось с переходом российской экономики к рыночным отношениям, когда недвижимость стала не только средой обитания, но и товаром, а также эффективным вложением финансовых ресурсов.

Развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение в активизации инвестиционной деятельности, как для обычных граждан, так и для бизнеса с целью удовлетворения потребностей общества, а это в конечном итоге способствует развитию экономики страны в целом.

На сегодняшний день загородная недвижимость, к которым относятся дома, коттеджи, таунхаусы, дачные участки, является одним из наиболее перспективных, быстро развивающихся сегментов рынка недвижимости в мегаполисах, и в частности в пригородах городов федерального значения, таких как Москва, Санкт – Петербург. В последнее время спрос на загородную недвижимость неуклонно растет, отчасти на это повлияла пандемия и массовый переход предприятий на удаленную работу. Все это повлекло рост количества желающих переселиться в загородную зону. Поэтому часто цены на нее не соответствуют реальной стоимости, а носят спекулятивный характер. Это вызвало потребность в профессиональной оценке стоимости загородной недвижимости, обусловившей необходимость независимого суждения относительно ценностных характеристик объекта недвижимости, защиты прав и интересов, как собственников, так и пользователей недвижимого имущества.

Оценка загородной недвижимости подразумевает, как правило, определение рыночной стоимости права собственности и других вещных прав в отношении объекта оценки. Объект недвижимости, помимо жилых домов, коттеджей, садовых хозяйств, может включать также земельный участок, на котором построены данные объекты, поэтому в определении стоимости загородной недвижимости большое внимание должно быть уделено земельному участку, тем более, что земельный рынок до сих пор является не развитым и требует особого подхода к оценке.

Проблемам оценки недвижимости посвящены исследования таких авторов, известных как за рубежом, так и в России, как А.Н. Асаул,  А. Смит, А. Маршалл, Д. Фридман, Б.Л. Воркуев, С.В.Грибовский, А.Г. Грязнова,  А.Д. Некипелов, В. М. Рутгайзер, Е.И.Тарасевич, М.А.Федотова и др. Но данные исследования носят общий характер и не делают акцента на вопросах оценки загородной недвижимости. Поэтому требуется дополнительно рассмотрение оценки стоимости загородной недвижимости не только как объекта имущественных прав и стоимости затрат на его создание, а как объекта, приносящего доход.

Целью дипломной работы является анализ особенностей оценки загородной недвижимости с точки зрения доходов и применение различных методов оценки в рамках доходного подхода в отношении загородной недвижимости, на примере кейса ООО «Центр технологии развития» по оценке загородной недвижимости в Санкт-Петербурге.

Для достижения данной цели необходимо решение следующих задач:

1. Рассмотреть теоретические и методологические основы оценки недвижимости.
2. Провести анализ развития рынка загородной недвижимости в России.
3. Провести анализ ценообразующих факторов стоимости загородной недвижимости.
4. Рассмотреть различные методы оценки загородной недвижимости в рамках доходного подхода.
5. Провести оценку коттеджа, расположенного в загородной зоне Санкт-Петербурга, различными методами доходного подхода.

Объектом исследования в данной дипломной работе является загородная недвижимость объекта в пригороде Санкт-Петербурга. Предметом исследования – оценка загородной недвижимости методами доходного подхода.

Теоретическую базу исследования составили труды российских и зарубежных авторов в вопросах экономики недвижимости, а также в области исследования рынков недвижимости, аналитические материалы методических журналов «Недвижимость: экономика и управление», «Проблемы современной экономики», «Креативная экономика» и др.

В работе исследовались методы системного, статистического и ситуационного анализа, структурный и динамический анализ, методы экономического моделирования и прогнозирования, табличная и графическая интерпретация информации.

Практическая значимость работы заключается в возможности использования результатов исследования для применения их в практике оценочной деятельности.

 

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

1.1 Недвижимость как объект оценки

 

Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». Согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимость, недвижимое имущество) отно­сятся земельные участки, недра, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, тем самым выражается сущность их как объектов, перемещение которых без наносимого ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, леса, многолетние насаждения». К недвижимости также могут быть отнесены космические объекты, морские и воздушные суда, суда внутренне­го плавания, которые подлежат государственной регистрации.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, одновременно выполняя две важные функции: средства производства и предмета личного потребления как среда обитания. С недвижимостью тесно связано правовое и экономическое регулирование со стороны государства различных сфер жизни общества и материального производства.

Основные типы недвижимости можно представить в виде структуры, которая отображена на рисунке 1.1., где недвижимость состоит из трех групп: земля, жилая недвижимость, нежилая недвижимость.

Наряду с делением на типы, недвижимость можно классифицировать по определенным признакам, и это способствует более эффективному исследованию рынка недвижи­мости и облегчает разработку и применение методов оценки различных катего­рий недвижимости. В таблице 1.1 представлена одна из классификаций недвижимости.

Рисунок 1.1 — Основные типы недвижимости

Таблица 1.1 — Классификация недвижимости

Недвижимость имеет  способность  приносить доход  и  является одним из привлекательных способов вложения средств в качестве инвестиций. Формы дохода от недвижимости могут быть выражены в виде:Основным объектом недвижимости является земля, она имеет огромное зна­чение, как во всей системе предпринимательской деятельности общества, так и в социальной жизни. Земля представляет собой уникальную ценность для всего об­щества и является часть природы. Земельный кодекс РФ рассматривает землю, как как природный ресурс, используемый в качестве естественного средства производства и естественного пространственного бизнеса, как объект, охраняемый законом, и, одновременно – как недвижимое имущество, объект права собственности и других прав на землю. [3]

1 )   будущих периодических денежных поступлений;

• увеличения стоимости объекта недвижимости за счет изменения рыночных цен, развития старых и при­обретения новых объектов;
• дохода от перепродажи объекта. [4]

Недвижимость находится в центре соединения социально-экономических процессов, административных норм и правил, ча­стных и общественных интересов (рис. 1.2.).

Рис. 1.2 – Недвижимость как объект различных интересов

Кроме этого, недвижимость можно представить как товар. В этом случае недвижимость выступает как объект сделок, в том числе купли-продажи, имеющий определен­ные качественные и количественные характеристики, удовлетворяющие различные потребности участников сделки. [5]

Исходя из понимания недвижимого имущества как товара, можно отметить, что это наиболее долговечный товар, который обеспечивает надежность инвестиций, так как его стоимость под влиянием различных факторов с течением временем может возрастать. Другой важной особенностью недвижимости является то, что она прочно связана с землей, поэтому значимым является такой фактор, как местоположение, а для приобретателя недвижимости  — территориальные предпочтения.

Недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рис. 1.3).

Рис. 1.3 – Характеристики недвижимости как товара

Другими экономическими особен­ностями недвижимости являются многообразие комбинаций вещных прав, неравномерность получаемых доходов от пользования и владения недвижимостью, диффе­ренциация налогообложения, правовое регулирование оформления сделок, степень ликвидности и необходимость управления. В рыночной экономике при отсутствии жесткого вмешательства государства управление недвижимостью становится сложным процессом, включающим комплексную систему по удовлетворению потребностей в кон­кретном виде недвижимости.

Все больше становится очевидным, что управление недвижимостью требует включения цивилизованных рыночных отношений в данный процесс, все больше требуется вовлечение в систему управления недвижимостью составляющей определения ее стоимости, в том числе с помощью независимой оценки.

 

1.2 Становление и развитие оценочной деятельности в России

 

Если заглянуть в историю, то можно отметить, что оценка недвижимости, как элемента государственной политики, начала формироваться в России в середине  XVIII  века  в  связи  с изменением   общественно — экономического    строя.    Прежде  всего, это  было  связано с  необходимостью  создания  фискального  кадастра (описание и оценка недвижимого имущества для целей налогообложения).[6]Формирование оценочного движения происходило в России под непосредственным  влиянием   Западной   Европы,  где    к    этому   времени уже была сформирована оценочная деятельность. Это отразилось также при формировании института оценки и в современной России. Первые оценочные услуги стали оказываться специалистами по оценке, начиная с 90-х годов прошлого столетия, когда началась массовая приватизация предприятий и перевод имущества в частную собственность.В то время еще не было сформировано законодательство об оценочной деятельности, что приводило к искажению истинного стоимостного значения собственности, специалистам не хватало квалификации. Регулирование оценочной деятельности было возложено на Министерство государственного имущества Российской Федерации, а также органы, уполномоченные субъектами Российской Федерации.Со становлением профессии оценщиков в России также стали образовываться общественные организации, первым из которых стало Российское общество оценщиков. Оно было создано в 1993 году и предназначалось для обеспечения методической и практической помощи профессиональным оценщикам. Также были созданы Санкт-Петербургское общество оценщиков, Межрегиональное общество экспертов – оценщиков  и др. С 1996 года создана Национальная коллегия оценщиков, приоритетными направления которой является контроль над деятельностью оценщиков – членов коллегии, и лоббирование своих интересов в законодательных и исполнительных органах государства. Получило развитие методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России. Все это послужило основанием для создания законодательной базы оценочной деятельности в России, основой которой стал введенный в 1998 году Закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ.[7]С момента принятия данного закона, а также введения подзаконных актов, регулирующих оценочную деятельность, например федеральных стандартов оценки,  формирование института оценки стало проходить в три этапа. Первый этап (1998 – 2000г.г.) характеризуется резким сокращением объема работ по переоценке имущества предприятий, что связано с завершением данного процесса и переориентирования многих компаний на новые направления оценочной деятельности, связанные с оценкой, прежде всего, рыночной стоимости имущества.[8]

Второй этап развития (2000 – 2003 гг.) связан с лицензированием компаний и стандартизации оценочной деятельности. Были приняты такие нормативные акты, как «Положение о лицензировании оценочной деятельности», утвержденное Постановлением Правительства РФ от 11 апреля 2001 года № 285, «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 519 и другие.

С этого момента оценщики обязаны были пройти соответствующее обучение с получением документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности по специальной программе, утвержденной регулирующим органом. При этом документы имели силу только в случае, если знания были получены в образовательных учреждениях, список которых также должен быть утвержден.  Именно на этом этапе оценочная деятельность фактически стала осуществляться на должном законодательном уровне.

На данном этапе было положено начало созданию довольно крупных консалтинговых компаний в сфере оценки любых видов имущества,  оценочная деятельность  стала частью рыночной инфраструктуры России. Именно в этот период была разработана методика и проведена государственная кадастровая оценка земель. [9]

Третий, современный этап, во многом обязан развитию процесса саморегулирования оценочной деятельности. В соответствии с проводимой государственной политикой сокращения числа лицензируемых сфер деятельности бизнеса, возросла роль существовавших к тому времени общественных организаций и появления новых.

В законодательстве об оценке закреплены основные положения саморегулирования оценочной деятельности, функции и задачи саморегулируемых организаций (СРО). Вместе с введением процесса саморегулирования в 2007 году отменено лицензирование оценочной деятельности. Теперь каждый оценщик обязан стать членом одной из СРО, иметь полис страхования гражданской ответственности, а также внести взнос в компенсационный фонд СРО.

Другой отличительной особенностью данного этапа является повышение значения таких направлений оценки, как оценка земельных участков, нематериальных активов, прав требования при возмещении ущерба транспортных средств, оценка специализированного имущества. Многие оценочные компании в начале своей деятельности работали в большей степени в сфере оценки недвижимости и транспортных средств, которые являются самыми массовыми по количеству отчетов об оценке сегментами рынка оценочных услуг.

Тенденция расширения сферы применения оценочных услуг в России также связана с развитием ипотечного кредитования. В данном случае оценщики становятся полноправными участниками рынка ипотечного кредитования, это юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки объекта недвижимости, являющегося предметом залога при ипотечном кредитовании.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования явилось одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. На государственном уровне был разработан порядок предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов. Все это способствовало развитию оценочной деятельности, созданию условий для цивилизованных отношений в сфере оценки, совершенствованию методологии оценки и повышению требований к качеству оказания оценочных услуг,

На сегодня система «надстроек» к оценочной деятельности включает различные институты и субъекты оценки, показанные на рисунке 1.4.

Рис. 1.4 – Система «надстроек» к оценочной деятельности

Из рисунка 1.4 видно, что на сегодняшний день большое внимание уделяется экспертной работе, что продиктовано требованиями законодательства, а также международными стандартами. Кроме того, труд оценщиков становится на основу автоматизации и электронной обработки данных, все доступнее становится информация по аналогам объектов оценки, что раньше было сделать гораздо труднее. Сформировался Росреестр, картотека арбитражных дел по судебным экспертизам оценки, появились электронные торговые площадки.

Таким образом, становление и развитие оценочной деятельности в России прошло в несколько этапов, в конечном итоге сформировавших современный институт оценки. Результатом становления стало законодательное оформление данной деятельности на основании действующего Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

 

1.3 Принципы, методы и процесс оценки недвижимости

 

Как было сказано выше, оценка недвижимого имущества является наиболее распространенным видом оценки на рынке оценочных услуг. Это связано со все большим ростом числа сделок на рынке недвижимости и необходимостью определения цены сделки. Как и сам объект недвижимости обладает своими отличительными особенностями, которые были рассмотрены выше, так и процесс оценки его стоимости имеет свои отличительные черты.В оценке недвижимости, также как и в оценке любого другого имущества, необходимо следовать определенным принципам, что способствует определению наиболее объективной стоимости. В практике оценки недвижимости используются четыре группы принципов:1. Принципы, связанные с землей, и расположенными на ней улучшениями в виде зданий и сооружений.2. Принципы, связанные с рынком недвижимости.3. Принципы с точки зрения пользователя объекта недвижимости.4. Принцип с точки зрения наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), как обобщающий принцип.

При этом все используемые принципы должны быть взаимосвязаны, и оценщик в процессе оценки должен опираться на данные принципы, но в конечном итоге все рассуждения должен приводить к наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта недвижимости. Данный принцип определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта недвижимости с наилучшей отдачей, причем непременно должны соблюдаться условия физической возможности, должного обеспечения  и финансового оправдания такого рода действий.

На рисунке 1.5 представлена совокупность принципов оценки недвижимости.

Рис. 1.5 – Принципы оценки недвижимости

Принцип ННЭИ является синтезом всех трех видов принципов и дает концептуальную модель для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Для определения ННЭИ объекта недвижимости, как правило, учитываются четыре основных критерия:

1. Юридическая правомочность, то есть рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.
2. Физическая возможность, основанная на физически реальных способах использования недвижимости в конкретном месте.
3. Экономическая целесообразность, основанная на рассмотрении того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу недвижимости.
4. Максимальная эффективность, основанная на предположении того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимальный доход.

Оценка недвижимости строится на обязательном использовании трех подходов для расчета ее стоимости: затратного, рыночного и доходного, которые традиционно утвердились в практике оценки с учетом ее независимости, и которые включены в Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимости

Оценщик вправе не использовать какой-либо подход, но в этом случае он должен обосновать отказ от его использования. При выборе учитываются следующие факторы: цель оценки, вид оцениваемой стоимости, надежность, полнота и достаточность исходной аналитической информации, как уникальной для объекта оценки, так и общего характера.

Затратный подход основан на принципе замещения, который подразумевает, что покупатель недвижимости не будет платить за  нее  больше той суммы, которая необходима для замены ее другим объектом, идентичным по своим конструктивным и параметрическим характеристикам.

Затратный подход основан на предположении, что рыночная стоимость оцениваемой недвижимости определяется в первую очередь затратами на ее создание.

Рыночной стоимостью, оцениваемой в рамках затратного подхода, является стоимость воспроизводства, то есть сумма затрат на создание объекта недвижимости, но при существующем уровне цен. Здесь наблюдается элемент условности, поскольку, во-первых, похожие объекты могут сегодня не строиться, а, во-вторых, если бы такое строительство сегодня имело место, то в нем использовались бы уже другие материалы, и строительные технологии. Чем старше оцениваемый объект недвижимости, тем больше приходится делать допущений в затратном подходе.

В случае, если расчет стоимости воспроизводства невозможен, то восстановительная стоимость рассчитывается как стоимость замещения.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

• определение восстановительной стоимости улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;
• определение дополнительных затрат, необходимых для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;
• определение предпринимательского дохода;
• определение величины совокупного (накопленного) износа;
• расчет стоимости реверсии (остаточной стоимости) улучшений;
• определение стоимости земельного участка;
• к полученной величине стоимости улучшений с учетом износа добавить стоимость земельного участка.

Стоимость объекта по затратному подходу рассчитывается по следующей формуле:(1)

где:  — стоимость земельного участка или права аренды;

Сн – стоимость объекта замещения или показатель общей восстановительной стоимости;

Ифиз – физическое старение объекта недвижимости;

Ифунк – функциональное устаревание объекта;

Иэк  — экономическое устаревание.

Восстановительная стоимость — стоимость строительства точной копии оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки из тех же материалов, построенного по такому же проекту с соблюдением таких же стандартов и  использованием той же квалификации рабочих, имеющего такие же  недостатки, как и оцениваемое здание или сооружение.

Стоимость замещения представляет собой стоимость строительства в ценах на дату оценки недвижимости с той же полезностью, как и у  оцениваемого объекта, но с использование современных строительных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. [13]

Совокупный (накопленный) износ — это признаваемая рынком потеря стоимости, вызываемая естественными разрушениями, связанными с возрастом недвижимости либо неблагоприятным воздействием природных факторов,  функциональным и внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Сравнительный подход основан на принципах, согласно которым потенциальный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогичную ценность. Данный метод служит базой оценки стоимости недвижимости, исходя из данных о недавних сделках на рынке, при этом используются цены продаж сопоставимых объектов собственности, или, по крайней мере, предложения по продаже. Применение этого метода определяет стоимость недвижимости  исходя из сравнения с ценой предложения аналогичных объектов.

Становится очевидным, что цена текущих продаж аналогичной недвижимости наиболее объективна и реально отражает рыночные условия (но только при стабильном рынке и наличии достаточного количества информации для  анализа сравнения  и точности полученных выводов). В этом случае, как правило, возникает необходимость проводить оценку и по сравнительному анализу цен спроса и предложения на рынке недвижимости.

Основным моментом в применении данного подхода является то, что стоимость объекта недвижимости тесно связана с ценой предложения или продажи объектов – аналогов, при этом цена предложения/продажи каждого их них сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену объекта-аналога вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода к оценке недвижимости обычно проводятся следующие этапы:

• анализ рынка недвижимости и цен предложений по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
• проверка собранной информации по каждому объекту — аналогу о цене продажи и предлагаемой цене, условиям сделки, характеристиках объекта, местоположении и любых условиях сделки;
• анализ каждого объекта-аналога и сравнение его с оцениваемым объектом недвижимости по таким элементам сравнения как время продажи, условия продажи, местоположение, количественные и качественные характеристики;
• в соответствии с имеющимися различиями между объектом — аналогом и оцениваемым объектом внесение корректировок в цены продаж или цены предложений по каждому сравниваемому объекту;
• согласование результатов по скорректированным ценам объектов — аналогов и выведение окончательной стоимости оцениваемого объекта.

В общем виде рыночная стоимость объекта недвижимости по сравнительному подходу определяется следующим образом:

Ссравн. = Скв.* S ,                                              (2)

где: Ссравн. – стоимость объекта оценки по сравнительному подходу;

Скв – стоимость одного квадратного метра объекта оценки;

S – полезная площадь объекта недвижимости. [14] (3)

где: Di – доля i-ого объекта-аналога при расчете стоимости кв. метра;

Сi – скорректированная стоимость квадратного метра i-ого объекта-аналога;

i – количество объектов-аналогов.

Порядок проведения корректировок основан на применении разных способов расчета и внесения поправок на различия, имеющиеся между объектом-аналогом и сопоставимым объектом в соответствии с формулой: (4)

где: Сn_i – стоимость квадратного метра, указанного в объявлении i-ого объекта-аналога;

Km_i – m-ая корректировка i-ого объекта-аналога;

m – количество корректировок.

В доходном подходе основой  является принцип ожидания, состоящий в том, что определение стоимости недвижимости осуществляется исходя из ожидания получения выгод от ее владения в будущем. Формально данный подход определяет стоимость как текущую путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых недвижимостью.

Доходный подход предполагает, что потенциальный покупатель будет рассматривать недвижимость как инвестиционно привлекательный объект, способный приносить регулярный доход в будущем. Здесь появляется предпринимательская составляющая в оценке, то есть недвижимость воспринимается как бизнес.

Для использования доходного подхода необходимо:

• определить величину дохода и  характер его получения (регулярный, постоянный, изменяющийся в зависимости от условий и общего рыночного тренда и т.д.);
• определить периодичность поступления дохода (ежегодная ежемесячная и т.д.);
• рассмотреть срок прогнозного периода, в течение которого планируется поступление платежей;
• оценить риски, связанные с вложением в недвижимость, и рассчитать ставку дисконтирования

В результате получаемые денежные потоки должны быть приведены к текущей стоимости путем дисконтирования по каждому году прогнозного периода на основе применения теории стоимости денег во времени. Затем дисконтированные денежные потоки должны суммироваться, и далее к полученной сумме прибавляется выручка от продажи (реверсии) объекта недвижимости.

Для расчета денежного потока от использования приносящей доход недвижимости используется потенциальный валовый доход, действительный валовый доход а также чистый операционный доход.

Потенциальный валовый доход (ПВД) представляет собой ожидаемую общую величину дохода, получаемого от использования оцениваемой недвижимости, в предположении, что доход будет приносить вся недвижимость. Как правило, ПВД — это доход от сдачи площадей в аренду при  100% занятости, без учета потерь и расходов. Расчет ПВД производится по формуле:

ПВД = Ар * Sо (5)

где:  Ар – ставка арендной платы (годовая, месячная);

Sо – площадь, сдаваемая в аренду (полезная площадь объекта).

Для получения величины действительного валового дохода (ДВД) предполагаемые потери от недополученных арендных платежей вычитаются из потенциального валового дохода. Потери арендных платежей могут быть связаны с неполной занятостью объекта и недобросовестностью арендаторов, и выражаются обычно в процентах от ПВД.

Уровень недозагрузки характеризуется коэффициентом незанятости, и определяется как отношение величины площади недвижимости, которая не сдана в аренду, к величине общей площади объекта. В зависимости от принадлежности объекта оценки к определенному сегменту рынка недвижимости, к нему могут быть применены типичные рыночные значения этого коэффициента, а отклонения от него могут  свидетельствовать о качестве менеджмента недвижимости, например при смене владельца или управляющего недвижимостью).

При вычитании из действительного валового дохода суммы операционных расходов, которые возникают в период эксплуатации объекта недвижимости, например, коммунальные платежи, текущий ремонт, обслуживание, охрана и т.д., получается чистый операционный доход (ЧОД).

В результате рыночная стоимость объекта недвижимости по доходному подходу определяется как текущая стоимость денежных потоков в виде ЧОД и определяется по формуле:(6)

где:   PV – текущая стоимость объекта недвижимости;

Ci – денежный поток (ЧОД) периода t;

i_t – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

М – стоимость реверсии или остаточная стоимость.

Важным моментом при расчете PV является определение ставки дисконтирования, которая представляет собой коэффициент, приводящий текущую стоимость денежных потоков, которые могут быть получены в будущем. В случае с недвижимостью, ставка дисконтирования  представляет собой коэффициент эффективности вложенных в недвижимость инвестиций, получение которой ожидает инвестор при принятии решения о приобретении объекта недвижимости с учетом риска окупаемости вложенных средств.

Методы расчета ставки дисконтирования, а также особенности ее расчета при оценке недвижимости  будут представлены в следующей главе.

Все три рассмотренных подхода к оценке должны в обязательном порядке быть применены в процессе оценки недвижимости, который представляет собой логически обоснованную и систематизированную процедуру последовательного сбора и анализа информации, касающейся объекта оценки, расчета стоимости с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения заключительного решения о стоимости.

Проведение оценки недвижимости включает в себя следующие этапы:

1. Идентификация объекта с учетом установления качественных и количественных характеристик объекта недвижимости, для чего проводится изучение технической документации, определяются характеристики объекта.
2. Проведение анализа рынка, к которому относится объект недвижимости, заключающийся в сборе и анализе данных, характеризующих экономические, социальные и другие факторы, влияющие на его стоимость.
3. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов — с точки зрения методического обоснования результатов стоимости объекта, полученных с применением различных подходов к оценке, этот этап является основным.
4. Расчет стоимости объекта оценки в рамках применяемых подходов.
5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. [16]

Таким образом, недвижимость, характеризуясь присущими только ей особенностями, может быть оценена с помощью различных подходов к оценке, однако при этом необходимо четко следовать принципам оценки, дающим наиболее обоснованное представление о ее стоимости.

---

1 2 3