1.3. Права и обязанности сторон по договору аренды
Права и обязанности сторон взаимно корреспондируют — существование определенного права у одной стороны неразрывно связано с обязанностью другой. Часть прав и обязанностей сторон установлена в законодательстве и не может быть скорректирована соглашением сторон (к примеру, обязанность по передаче имущества или по внесению арендной платы), другие хотя и регулируется законодательством, но могут быть перераспределены по соглашению сторон (например, обязанность по содержанию имущества), третьи появляются, только если это прямо установлено соглашением сторон (чаще всего, это право на выкуп арендованного имущества).
Во-первых, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов либо расторжения договора, а также возмещения убытков.
Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п.3 ст. 611 ГК РФ).
Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т.е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество (и правовую обеспеченность) или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (и, добавим от себя, не должен был знать) об этих скрытых недостатках. По-видимому, это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т. е. независимо от вины) и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности, В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, закрепленного в п. 3 ст. 401 ГК РФ.
Распространение начала риска на ответственность за недостатки передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствующего имущества и несет риск его случайной гибели или повреждения, в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.
Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, должна соответствовать содержанию этого требования.
Во-вторых, арендодатель должен предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) (статья 613 ГК РФ).
В-третьих, обязанностью арендодателя является производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В-четвертых, арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 ст. 624 ГК РФ).
Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда.
Поскольку закон не делает никаких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить которые
невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.
Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Отделимые улучшения — это такие улучшения вещи, которые могут быть отделены без ее повреждения (ухудшения ее состояния). По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц, императивны.
Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.
В соответствии с условиями заключенного договора арендатор, во-первых, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. ст. 615 ГК РФ). Арендатор должен использовать имущество сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК РФ. Назначение имущества должно быть определено договором. В противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков, что предусмотрено п. 3 ст. 615 ГК РФ.
Ответственность за нарушение условий пользования или назначения имущества наступает в форме возмещения убытков, причем только при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования нарушаются случайно, применению подлежит п. 4 ст. 614 ГК РФ. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут.
Во-вторых, согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом.
Использование некоторых форм арендной платы по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор, соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, допустим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду имущественного комплекса. Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п.3 ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Арендатор на основании п. 4 ст. 614 ГК РФ имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: одни раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т.д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе согласно п. 5 ст. 614 ГК РФ потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества.
В-третьих, арендатор при прекращении договора аренды должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Это положение предусмотрено ст. 622 ГК РФ.
Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Если без таких принадлежностей и документов использование имущества невозможно или арендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться невыполненной (просрочка арендатора).
Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В-четвертых, арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание «имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Наконец, в-пятых, арендатор не может без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), передавать имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Согласие арендодателя может быть выражено различными способами — прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения). Арендодатель при даче такого согласия может определить объем подлежащих передаче арендных прав и обязанностей.
Субаренда (как и безвозмездное пользование) занимает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным на основании ст. 168 ГК РФ.
Если арендодатель дал согласие на заключение арендатором договора субаренды, он тем самым связал себя. Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договора аренды способно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его стороны. Поэтому законодатель предоставил субарендатору право на заключение договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на не истёкший срок субаренды. Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый договор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды. Ведь последний может содержать более льготные условия, чем старый договор аренды. Поэтому было бы несправедливым заставлять арендодателя соглашаться на те условия, которые определил не он сам.
Прекращение договора аренды (в том числе его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК РФ, с учетом правил ст. 617, 619 и 620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).
Гражданское законодательство установило виды аренды, требующие специального правового регулирования. Это прокат, аренда транспортных средств (с экипажем, без экипажа), аренда зданий и сооружений, аренда предприятий финансовая аренда (лизинг). Что касается прекращения договорных арендных отношений, то расторгнуть заключенный договор аренды можно следующими способами: — по соглашению сторон; — по решению суда, если того требует одна из сторон, в случаях, если контрагенты существенно нарушили условия договора; — в других случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или самим договором. Также по требованию арендодателя или арендатора договор аренды может быть расторгнут досрочно. В статье 619 Гражданского кодекса РФ перечислены случаи досрочного расторжения судом договора по требованию арендодателя либо арендатора.
Рассмотрим судебную практику. Как правило, в договоре аренды помещения закрепляется условие о том, что перепланировка арендованного помещения производится арендатором после получения согласия арендодателя. При нарушении данного условия на арендатора налагается определенный штраф. Требование о взыскании штрафа может быть заявлено в пределах предусмотренного ст. 196 ГК РФ трехлетнего срока исковой давности. Кроме того, сам штраф может быть снижен по заявлению арендатора на основании ст. 333 ГК РФ.
Так, в Постановлении АС СЗО от 15.10.2015 N Ф07-7605/2015 по делу N А56-2435/2015 арбитры, усматривая наличие оснований для применения ст. 333 ГК РФ, исходили из установленных по делу обстоятельств с учетом того, что спорная перепланировка продолжает ранее выявленную перепланировку, за выполнение которой в отсутствие проектной документации и без разрешения арендодателя арендатор уплатил штраф, а распоряжением уполномоченного государственного органа принято решение о приватизации арендованного объекта путем его продажи арендатору.
Отметим, что взыскание штрафа за перепланировку не мешает арендодателю расторгнуть договор аренды в связи с использованием помещения не в соответствии с условиями этого договора.
Обобщая сказанное выше, отметим следующее. Каждая из сторон договора (арендодатель и арендатор) исполняет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно кредитором в том, что имеет право от нее требовать. В договоре аренды имеют место встречные обязанности, одинаково существенные и важные.
Таким образом, договор аренды, как и любой гражданский договор, может быть прекращен по общим основаниям, установленным в гл. 26 ГК РФ для всех обязательств. Однако некоторые основания, предусмотренные в гл. 26 ГК РФ, применяются с учетом специальных правил, содержащихся в нормах об аренде.
ГЛАВА 2. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2.1. Договор аренды транспортных средств
Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, то есть техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, движущееся в пространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид
Аренда транспортных средств — один из видов арендных отношений, основывающийся на договоре аренды транспортных средств, который подразделяется на:
договор аренды транспортного средства (фрахтования на время) с экипажем, по которому арендодатель предоставляет его арендатору во временное владение и пользование за плату и при этом оказывает своими силами услуги по управлению им и технической эксплуатации;
аналогичный договор, но без экипажа и предоставления дополнительных услуг (ст.632, 642 ГКРФ).
Общие признаки договора аренды транспортных средств Общим для договоров этой группы является:
договоры аренды транспортных средств заключаются только в письменной форме, независимо от срока действия договора и состава участников, то есть с участием как юридических, так и физических лиц (ст. 633, 643 ГК РФ);
к договорам аренды транспортных средств, относящихся к недвижимому имуществу (недвижимым имуществом считаются воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания (ст. 130 ГК РФ)), не применяются правила статьи 609 ГК РФ об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом;
на договоры аренды транспортных средств не распространяется правило статьи 621 ГК РФ о возможном возобновлении договора на неопределенный срок по истечении периода его действия и фактическом продолжении пользования имуществом и о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды транспортных средств на последующий период (ст. 632, 342 ГК РФ). Это не лишает арендатора права по истечении срока аренды транспортных средств повторно взять транспортное средство внаём, но уже на основе нового договора, заключаемого на общих основаниях; транспортные средства берутся в аренду преимущественно в коммерческих целях. Поэтому закон наделяет их арендаторов более широкими правами по использованию арендованного имущества по сравнению с обычными правилами аренды (ст. 615 ГК РФ). Арендатор транспортного средства может сдавать его в субаренду без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором), от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, исходя из целей использования взятого в аренду транспортного средства, а если они не определены в договоре — в соответствии с назначением данного транспортного средства.
особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавливаются транспортными уставами и кодексами. Так, для безопасной эксплуатации воздушных и морских судов необходимо соблюдать ряд специальных требований, предусмотренных Воздушным и Водным кодексами, КТМ РФ.
Общие правила аренды транспортных средств Гражданским кодексом РФ не установлены. Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а именно, договоры аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации и без такого предоставления.
В то же время ряд норм касается обоих видов договоров аренды транспортных средств.
Договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные.
Различия в правовом регулировании договоров аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа связаны главным образом с обязанностями сторон по их содержанию, эксплуатации, а также с ответственностью за причинённый вред. На арендодателя, сдающего транспортное средство с предоставлением услуг по управлению им и технической эксплуатации, возлагается обязанность в течение всего срока действия договора поддерживать его в надлежащем состоянии, включая осуществление как капитального, так и текущего ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК РФ). При аренде транспортных средств без экипажа все эти обязанности возлагаются на арендатора, который должен осуществлять ремонт, поддерживать надлежащее состояние арендованного имущества (ст. 644 ГК РФ). В договоре аренды транспортных средств стороны не могут предусматривать иное распределение обязанностей по проведению ремонта находящегося в аренде имущества, чем указано в ГК РФ.
Арендодатель по договору аренды транспортных средств должен обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. В договоре аренды транспортных средств может быть предусмотрено предоставление арендатору дополнительных услуг, выходящих за рамки технической эксплуатации транспортного средства.
Для договоров, исключающих услуги предоставления экипажа, свойственно следующее:
Арендатор транспорта вправе без согласия настоящего владельца заключать сделки субаренды и передавать ТС во временное пользование другим контрагентам. Такое право может быть исключено, если документ аренды будет содержать специальный пункт, запрещающий сдачу транспорта в субаренду. Примечательно, что для аренды прочего имущества Гражданский кодекс предусмотрел другое правило – передача прав владения третьим лицам невозможна без согласия настоящего владельца.
Арендатор может осуществлять с помощью предмета договора коммерческую деятельность, связанную с заключением соглашений с третьими лицами, например на перевозку грузов. Арендатор лишается такого права лишь в случае присутствия в документе пункта, запрещающего эти действия.
Поддержание надлежащего состояния движимого имущества (осуществление текущего и капитального ремонта). В тех случаях, когда нет соответствующих оговорок в договоре, содержать транспорт обязано лицо, которое осуществляет его эксплуатацию. В соответствии с общими принципами аренды, капремонт должен осуществлять настоящий владелец.
Оформлять договоренность об аренде ТС необходимо в простой письменной форме, причем нет необходимости в его регистрации.
По общим принципам арендатор, который исполнял свои обязанности добросовестно, при заключении нового договора пользуется преимуществом перед другими претендентами. Что касается соглашений на аренду движимого имущества, здесь это правило не действует, и владелец вправе следовать собственным соображениям насчет заключения нового документа аренды.
Согласно статье 643 ГК РФ, договор аренды ТС без экипажа должен составляться в письменной форме. Общие правила, которые должен выполнять владелец, выглядят следующим образом:
Владелец обязан передать транспортного средства арендатору в срок, предусмотренный условиями соглашения. Для соглашений аренды без экипажа эта обязанность упраздняется, так как сторона, которая будет эксплуатировать имущество, производит это сама.
Вместе с предметом договора должны быть предоставлены все необходимые документы и комплектующие.
Передаваемое транспортное средство должно быть в надлежащем состоянии.
Арендатор должен быть предупрежден о правах третьих лиц на передаваемое имущество.
Общие обязанности, которые несет арендатор по договору:
обязан своевременно оплачивать услуги;
должен содержать имущество в надлежащем состоянии. Текущий и капитальный ремонт, согласно ГК РФ, обязана производить именно сторона арендующая транспортное средство без экипажа;
по истечении указанного в документе срока арендатор обязан возвратить транспорт;
эксплуатация транспортного средства должна проводиться в соответствии с условиями договора.
Обязанности, которые несет арендатор по параграфу 3 главы 34 ГК РФ:
эксплуатация ТС, в том числе его управление;
возлагаются траты на содержание транспорта (страхование и прочие вложения, возникающие за срок владения).
При отсутствии у заказчика (арендатора) своего водителя на данный транспорт используется практика аренды транспортного средства вместе с экипажем, даже если экипаж состоит из одного человека — водителя. Особенно широко такой вид аренды распространен в области железнодорожного, воздушного транспорта, а также плавательных средств.
Следует отличать аренду транспортного средства от лизинга, который фактически является покупкой этого транспортного средства в длительную рассрочку. Юридическая разница состоит в том, что при лизинге лизингополучатель принимает на себя почти все права (за исключением права собственности), а в равной мере и ответственность за транспортное средство, тогда как при аренде они остаются за арендодателем — собственником имущества.
Самый распространенный на практике случай — это аренда крайне дорогостоящего транспортного средства, временные услуги которого предоставляет компания-собственник, например, морского или воздушного судна.
Управление таким транспортным средством требует высокой и узкой квалификации, поэтому оно фрахтуется вместе с экипажем, который фактически оказывается в двойном подчинении — у арендатора (в оговоренных пределах, на время фрахта) и у арендодателя, у которого оформлен постоянно.
Арендодатель (при аренде транспортных средств с экипажем) обязан укомплектовывать экипаж транспортного средства. Состав и квалификация экипажа должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными правилами такие требования не установлены — требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида. Члены экипажа в этих случаях являются работниками арендодателя, то есть находятся с ним в трудовых отношениях.
При сдаче в аренду транспортных средств с экипажем ответственность за вред, причинённый третьим лицам, несёт арендодатель, являющийся владельцем транспортного средства — источника повышенной опасности и осуществляющий управление им (ст. 640 ГК РФ). Ответственность арендодателя перед третьими лицами (в виде обязанности возместить причинённый ущерб) наступает в этих случаях в соответствии с правилами ст. 1079 ГК РФ и другими положениями гл. 59 ГК РФ. Меры имущественной ответственности применяются независимо от вины владельца источника повышенной опасности. Основанием освобождения от ответственности может служить в таких случаях лишь наличие обстоятельств непреодолимой силы либо умысла потерпевшего, вследствие которых причинён ущерб (ст. 1079, 1083 ГК РФ).
При аренде транспортных средств без экипажа арендатор выступает по отношению к третьим лицам как владелец источника повышенной опасности (ст. 1079 ГК РФ). В этой связи ответственность за вред, причинённый транспортным средством (его механизмами, устройствами, оборудованием), несёт арендатор в соответствии с правилами гл. 59 ГК РФ.
В случае гибели или повреждения транспортного средства, сданного в аренду с экипажем, на арендатора может быть возложена обязанность возместить арендодателю причинённые убытки лишь при условии, если последний докажет, что гибель или повреждение произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором (ст. 639 ГК РФ). Все последствия случайной гибели или случайного повреждения транспортного средства несёт арендодатель как его собственник (ст. 211 ГК РФ). По истечении срока действия договора аренды транспортных средств транспортное средство возвращается арендодателю.
Предельные сроки договора аренды транспортных средств законом не установлены. Однако к нему не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок. По истечении срока договор прекращается.
Аренда транспортных средств гражданами-потребителями осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных главой I Закона о защите прав потребителей.
2.2. Договор аренды зданий и сооружений
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование земельный участок (ст. 22 ЗК РФ, ст. 606 ГК РФ).
С согласия арендодателя арендатор вправе сдавать арендованную недвижимость в субаренду (поднаем). При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (абз. 1, 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Субъектами договора аренды недвижимого имущества являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем по договору аренды недвижимого имущества, как, впрочем, и любого иного, выступает его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). В гл. 34 ГК РФ, посвященной договору аренды, специальные правила, касающиеся договора аренды любого недвижимого имущества, помещены в § 1 гл. 34, регламентирующем общие положения об аренде (п. 2 ст. 607, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 617).
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, также подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ. В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Для отдельных видов имущества в ГК РФ устанавливаются особые правила государственной регистрации. В частности, в ст. 651 ГК РФ в качестве специальной нормы предусматривается регистрация договора аренды здания или сооружения только в том случае, если он заключен на срок не менее одного года. Применительно к регистрации договора аренды нежилых помещений ГК РФ не содержат специальных норм. Ответ на вопрос о регистрации факта договора содержится в нескольких официальных документах.
Срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году (п. 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой).
Если договор аренды зарегистрирован, то и соглашение о перенайме подлежит регистрации и считается для третьих лиц заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 389, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, п. 4 ст. 391, п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Может быть, прояснит ситуацию внесение изменений в ст. 651 ГК РФ – прямое установление требования государственной регистрации договоров аренды здания и сооружения, заключенных на неопределенный срок». На вопрос о том, является ли государственная регистрация элементом формы договора, ответить следует отрицательно. Права на недвижимость не возникают только из акта регистрации. Содержание и структура ст. 651 ГК РФ однозначно свидетельствуют, что понятия «форма» и «государственная регистрация» рассматриваются как различные.
По вопросу применения к аренде нежилых помещений норм об аренде зданий и сооружений мнения специалистов существенно разделились: ряд авторов считают, что положения §4 гл. 34 ГК РФ к аренде нежилых помещений применять недопустимо; другие признают такую возможность, но только в случае, если стороны сделают соответствующую оговорку в договоре аренды нежилого помещения; согласно третьей точке зрения нормы об аренде зданий и сооружений применимы и к аренде нежилых помещений.
К правоотношениям аренды нежилых помещений следует применять общие положения об аренде, а также положения об аренде зданий и сооружений, но только в той части, в какой это не противоречит существу соответствующих правоотношений:
– во-первых, возможность применения к аренде нежилых помещений норм §4 гл. 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений косвенно подтверждена Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 1 июня 2000 г. №53. Несмотря на то, что в информационном письме рассматривается только вопрос регистрации договоров аренды нежилых помещений, ученые полагают, что содержащаяся в нем позиция имеет общий характер. При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ обосновал свою точку зрения тем, что нежилое помещение, хотя и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано; в то же время в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы в отношении нежилых помещений;
– во-вторых, сложившаяся до настоящего момента судебно- арбитражная практика подтверждает применимость законодательных положений об аренде зданий и сооружений к правоотношениям по аренде нежилых помещений;
– в-третьих, отказ на практике от применения норм об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений вызовет невосполнимый пробел в регулировании соответствующих правоотношений.
Вышеизложенное определяет необходимость совершенствования положений действующего законодательства. Среди них – законодательное закрепление понятия «нежилое помещение», определение места нежилых помещений в перечне объектов недвижимости, а также места договора аренды указанных помещений в системе договоров аренды.
Ст. 616 ГК РФ характеризуется следующими особенностями: объем понятия «содержание имущества» не определен, что способствует неоднозначному его толкованию. По мнению специалистов справочной правовой системы «КонсультантПлюс», «содержание имущества включает в себя осуществление капитального и текущего ремонта, поддержание имущества в исправном состоянии, включая замену комплектующих, соблюдение условий пользования и хранения имущества, его техническое обслуживание».
Несколько шире толкуют понятие другие ученые: при анализе ст. 616 ГК РФ ими выделяются следующие основные элементы, из которых складывается бремя содержания имущества:
1) поддержание имущества в исправном состоянии;
2) проведение текущего ремонта;
3) проведение капитального ремонта;
4) несение расходов на содержание имущества.
При этом положения ст. 616 ГК РФ законодателем сформулированы следующим образом: «Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества…» (п.1), «арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества…» (п. 2).
Принимая во внимание буквальное значение используемых выражений, усматривается вывод, что при подобном изложении правовой нормы «производство за свой счет» капитального и текущего ремонта не входят в состав расходов на содержание имущества: норма об обязанности арендодателя, по общему правилу, производить капитальный ремонт имущества закреплена отдельно в п.1 ст. 616 ГК РФ; если бы текущий ремонт входил в состав расходов на содержание имущества, то между словами «нести расходы» необходимо было бы включить, например, слово «иные».
Важное практическое значение имеет определение различий текущего и капитального ремонта. Универсального определения понятия «текущий ремонт» отечественное законодательство не содержит и встречается в различных ведомственных нормативных правовых актах (например, Приказ Госстроя РФ от 13.12.2000 г. № 285 «Об утверждении Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения» определяет текущий ремонт как «ремонт, выполняемый для поддержания технических и экономических характеристик объекта в заданных пределах с заменой и (или) с восстановлением отдельных быстроизнашивающихся составных частей и деталей…»).
В судебной практике используется более общее определение текущего ремонта: систематическое и своевременное проведение работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей.
С универсальным определением понятия «капитальный ремонт» ситуация аналогичная «текущему ремонту». В п.3.8 Постановления Госстроя Российской Федерации от 05.03.2004 №15/1 «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» определено, что к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно- технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.
В соответствии с разделом 5 ВСН58-88 (р) капитальный ремонт должен включать в себя устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.
Здание (сооружение) состоит не только из полезных площадей, т.е. непосредственно офисов, торговых площадей, складских помещений и т.п., но и из вспомогательных – коридоров, лестничных пролетов, туалетных комнат, и т.д. В силу этого на практике зачастую имеет место конфликт интересов: арендаторов в договорных отношениях интересуют, прежде всего, полезные площади (хотя их изолированное использование не всегда возможно без вспомогательных площадей, например, аренда помещений, расположенных выше первого этажа, невозможна без использования коридора, лифта или лестниц); арендодатели же стремятся к покрытию своих расходов на содержание вспомогательных площадей либо путем передачи в аренду всей имеющейся площади, включая вспомогательную, либо повышением арендной платы на передаваемую в аренду полезную площадь.
Президиум ВАС РФ считает, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и в ГК РФ не содержится каких-либо специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, поэтому к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, то есть договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен сроком на один год и более. Таким образом, судебная власть не согласна с органами исполнительной власти в толковании закона (МНС РФ поддержал в письме от 19.04.2000 № 02-30-09/88 позицию Минюста РФ).
В связи с отсутствием единой позиции по данному вопросу субъектами РФ, муниципальными образованиями были приняты нормативные акты об обязательной государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений независимо от срока их действия и о порядке их регистрации. При решении вопроса об их применении необходимо учитывать п. «о» ст. 71 Конституции РФ, согласно которому гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. В п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ устанавливается, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК и иными федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК). Таким образом, в Конституции РФ и ГК субъекты РФ (муниципальные образования) не наделяются правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации. Наиболее спорным является п. 11 Письма № 59 о том, что «договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года». Представляется, что позиция Высшего Арбитражного суда РФ не соответствует смыслу ст. 651 ГК РФ.
Основное отличие договора, заключенного на срок менее одного года, от договора, заключенного на срок более одного года, состоит в том, что последний будет связывать стороны более одного года, если только стороны или одна из сторон не захотят его расторгнуть раньше срока, договор же на срок менее одного года прекратит свое действие, если стороны не захотят его продлить на новый срок. Таким образом, отличие этих договоров состоит в том, что «бездействие» сторон в этих договорах приводит в одном случае к прекращению договорных отношений после истечения одного года, в другом случае – прекращению договорных отношений до истечения одного года. Договорные отношения в «идеальной ситуации», при неизменных остальных факторах, будут длиться вечно. Таким образом, договор, заключенный на срок более одного года, и до говор, заключенный на неопределенный срок, имеют одинаковую правовую природу, и на них должен распространяться одинаковый правовой режим, в том числе требование государственной регистрации. Позиция ФАС РФ направлена на облегчение оборота, но такая благая цель не дает ему права искажать смысл ГК РФ.
Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет считаться незаключенным.
Существенными условиями являются:
— данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду недвижимое имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
— размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ).
Соглашение сторон об изменении размера арендной платы по договору, заключенному на срок не менее года, должно быть зарегистрировано.
В случае когда арендатор за счет собственных средств и с согласия арендодателя произвел улучшения, не отделимые от имущества без вреда для него, арендатор после прекращения договора получает право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
Если договор аренды является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора;
2) существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Создание препятствий пользованию имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи необеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности непроведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.
Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя не является исчерпывающим. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ (например, однократное невнесение арендатором арендной платы), в том числе не связанные с каким-либо нарушением со стороны арендатора (например, возникновение у арендодателя необходимости самостоятельного использования сданного внаем имущества).
В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора лишь после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Причем если арендатор устранит нарушения до истечения установленного срока, договор аренды расторгнут быть не может.
При подаче арендодателем искового заявления о расторжении договора аренды к заявлению должны быть приложены как само предупреждение, так и доказательства его отправки арендатору. В противном случае иск арендодателя будет оставлен без рассмотрения.