Доклад на тему «Квалификация инвестиционного договора в судебной практике»

На законодательном уровне вопросы инвестирования урегулированы положениями Закона № 39-ФЗ. К сожалению, данный закон написан больше как декларация, а не как регулирующий правоотношения нормативный акт. В результате указанные в нем гарантии воспринимаются судебной практикой и разъяснениями высших судов как декларативные нормы, не имеющие судебной защиты. Фактически же наиболее подробно вопросы заключения, исполнения и толкования инвестиционных договоров рассмотрены в судебной практике, а именно в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление № 54). [7]

Прежде всего, необходимо отметить, что инвестиционный договор как самостоятельный вид договора в действующем законодательстве отсутствует и является непоименованной гражданско-правовой сделкой, и даже если стороны, как это обычно бывает, поименовали свой договор как инвестиционный (или как договор инвестирования), при оценке отношений сторон по таким договорам суд будет устанавливать правовую природу отношений сторон, исходя из поименованных в ГК РФ видов договоров (купля-продажа, подряд, простое товарищество и т.п.) (п. 4 Постановления № 54). [7]

Именно от того, как будет квалифицирован конкретный «инвестиционный договор», зависит, какие правовые последствия повлечет его заключение, а следовательно, и то, на какие моменты нужно обратить внимание инвестору при его заключении.

Прежде всего, инвестору необходимо иметь в виду, что, за исключением двух случаев, его право собственности на построенный объект будет «вторичным» — оно может возникнуть только в результате передачи от собственника земельного участка (которым обычно является застройщик) к инвестору (п. 4—6 Постановления № 54). Исключениями являются случаи, когда: [7]

— инвестиционный договор заключен по модели договора простого товарищества с оформлением долевой собственности на земельный участок, на котором будет построен объект;

— инвестиционный договор заключен с публичным образованием до 1 января 2011 г. и предусматривает распределение площади строящегося объекта между его сторонами (п. 3 ст. 3 Закона № 39-ФЗ [3], Определение ВАС РФ от 19.04.2013 № ВАС-13594/12 по делу № А40-7229/12-53-66 [4]).

Изложенное выше означает, что, по общему правилу, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств:

— не будет удовлетворен иск инвестора о признании за ним права собственности на построенный объект (согласно п. 58, 59 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [8]), поскольку с иском о признании права собственности может обратиться лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое ранее было зарегистрировано за таким лицом, а теперь зарегистрировано за иным субъектом;

— иск о понуждении застройщика к передаче построенного объекта недвижимости может быть удовлетворен, только если такой объект имеется в натуре у застройщика и право собственности за ним зарегистрировано в ЕГРН. В остальных случаях у инвестора имеется только право на возврат уплаченной застройщику денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещение причиненных ему убытков (п. 5 Постановления № 54) [7];

— инвестор не может требовать установления в отношении объекта незавершенного строительства режима общей долевой собственности, так как предоставление инвестором финансирования на строительство объекта недвижимости порождает у него только обязательственные права требования к застройщику, но не ведет к созданию общей долевой собственности (см. постановление АС Восточно-Сибирского округа от 02.11.2018 № Ф02-5615/2018 по делу № А33-2805/2018 [9]).

Чтобы определить основные риски, которые следует учитывать инвестору при заключении инвестиционного договора по модели того или иного предусмотренного ГК РФ вида договора [1], рассмотрим каждый из поименованных в Постановлении № 54 вариантов его квалификации [7].

Договор купли-продажи будущей вещи

В пункте 4 Постановления № 54 указано, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции, судам следует оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, если не установлено иное [7]. Для такой квалификации в договоре должны содержаться условия, согласно которым инвестор принимает на себя обязательство уплатить застройщику денежную сумму, а застройщик обязуется передать в собственность инвестору недвижимое имущество.

Основным недостатком данного варианта оформления отношений застройщика и инвестора является то, что права на земельный участок, на котором будет возводиться объект инвестиций, принадлежат застройщику. А это означает, что право собственности на построенный объект сначала возникнет у застройщика и только после регистрации этого права за застройщиком право собственности на часть помещений может перейти к инвестору.

Соответственно, у инвестора имеются следующие риски:

— инвестор не во всех случаях сможет удовлетворить свои требования в натуре (получить право собственности на объект). Например, если фактически объект построен, но не введен в эксплуатацию, а значит, является объектом незавершенного строительства (см. Определение ВАС РФ от 09.04.2017 № ВАС-3556/17 по делу № А07-19288/2015 [5]). Как уже отмечалось, если объект отсутствует у застройщика в натуре и право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН, у инвестора имеется только право потребовать возврата внесенной суммы и возмещения убытков (см., например, постановления АС Поволжского округа от 13.06.2017 № Ф06-21347/2017 по делу № А65-26303/2015 [10], АС Московского округа от 18.07.2017 № Ф05-9871/2017 по делу № А41-76123/16 [11]);

— поскольку инвестор не обладает правом собственности на объект до передачи ему этого права застройщиком и иск инвестора о признании права собственности не может быть удовлетворен, в случае банкротства застройщика объект вместе со всем имуществом застройщика поступит в конкурсную массу (ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» [2]).

Для снижения указанных рисков инвестора можно включить в договор условия об обеспечении обязательств застройщика ипотекой участка или залогом права аренды данного участка. В таком случае инвестор в случае невыполнения застройщиком своих обязательств сможет обратить взыскание на предмет залога.

Договор подряда

В соответствии с п. 6 Постановления № 54 [7], если по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон применяются правила главы 37 ГК РФ, в том числе параграф 3 названной главы («Строительный подряд») [1]. В этом случае сторона, которая выполняет строительные работы, обладает правами и обязанностями подрядчика, а собственник земли — правами заказчика. При этом правовые последствия, касающиеся возникновения права собственности на объект, являются аналогичными тем, что существуют в отношении договора по модели купли-продажи будущей вещи.

В соответствии с п. 6 Постановления № 54 при квалификации отношений сторон как строительного подряда в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на построенный объект недвижимости возникает у собственника земельного участка, на котором он возведен, с момента регистрации его права в ЕГРН [7]. В свою очередь, сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ, а в случае уклонения от исполнения этой обязанности собственником земли — также право требовать возмещения убытков, выплаты неустоек, а также может воспользоваться правом удержания, в том числе результата работ (ст. 712 ГК РФ) [1].

Все указанные в предыдущем разделе риски справедливы и для заключения инвестиционного договора по модели договора подряда.

Договор простого товарищества

Договор инвестирования в строительство будет квалифицирован как договор простого товарищества, если по его условиям каждая из сторон вносит вклады с целью достижения общей цели, а именно строительства недвижимости (п. 7 Постановления № 54). Если договор инвестирования строительства признают договором простого товарищества, к нему будут применяться нормы главы 55 ГК РФ (п. 4 Постановления № 54). При этом в части прав и обязанностей стороны такого договора приравниваются к товарищам [7].

Заключение инвестиционного договора по данной модели определенно представляет интерес для инвестора, так как именно такой вид договора позволяет внести земельный участок или права на него в качестве вклада и «обеспечить» каждого из товарищей, в том числе и инвестора, «первичным» правом собственности на возведенный объект недвижимости.

Здесь следует иметь в виду, что:

— для реализации возможности получения «первичного» права собственности на объект инвестирования и регистрации такого права в ЕГРН сразу за инвестором необходимо изначально зарегистрировать общую долевую собственность на земельный участок;

— для признания инвестиционного договора в качестве договора простого товарищества необходимо, чтобы из договора прямо следовала воля сторон объединить свои вклады и усилия для достижения общей цели, что также должно находить отражение в документах, подтверждающих ведение совместной деятельности, например, в документах бухгалтерского учета (см. постановление АС Московского округа от 04.08.2018 № Ф05-10991/2017 по делу № А41-79742/16 [12]).

Основным риском рассмотренного варианта квалификации инвестиционного договора является то, что, если у инвестора не будет доли в праве на участок, все недостатки, имеющиеся в заключении инвестиционного договора по модели договора купли-продажи будущей вещи, сохранятся и здесь.

С учетом того, что, вкладывая деньги в строительство объекта, инвестор прежде всего заинтересован в завершении строительства такого объекта, вводе его в эксплуатацию, регистрации права собственности на него, а в последующем — в сохранении прав на такой объект, инвестору до вступления в тот или иной проект следует провести проверку титула застройщика на земельный участок, а также провести градостроительный анализ земельного участка с целью определения возможности строительства определенного объекта на таком участке.

Например, если земельный участок принадлежит строительной организации на праве собственности, то главные опасности могут быть связаны с наличием на публично-законодательных ограничений для строительства, таковых как законодательной режим земель, который в соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ определяется отталкиваясь от категории земель и вида разрешенного использования, также с попаданием участка в границы зон с особенными критериями использования территорий, правовым режимом которых быть может ограничена либо запрещена стройка  конкретных типов объектов.

Если земельный участок принадлежит строительной организации на праве аренды,  принципиально наличие разрешения владельца на его застройку.

Надобность получения согласия владельца на застройку основывается на последующих нормах. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Отталкиваясь от п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за деньги во временное владение и пользование  либо во временное использование [1].

Даже если земельный участок был предоставлен строительной организации в аренду и законодательный режим земли допускает стройку, возведенное строение быть может признано самовольной постройкой, если владелец прямо не выразил собственного согласия на застройку участка (см. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2019) [6].

Принимая решение об участии в том или ином инвестиционном проекте, инвестору необходимо брать в расчет не только возможные экономические выгоды от его реализации, но и оценивать все юридические риски, начиная от возможности строительства конкретного объекта на конкретном земельном участке, заканчивая оценкой условий заключаемого договора и возможных рисков недостижения цели инвестирования, неполучения в собственность инвестируемого объекта.

Для минимизации рисков при ведении переговоров с потенциальным контрагентом следует тщательно проверять все представленные им документы, всю информацию о земельном участке, которую можно получить из доступных источников, а также по возможности стараться включить в договор условия, которые помогут застраховать инвестора от полной потери возможности получения в собственность планируемого к строительству объекта либо получения эквивалентной суммы.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)
2. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 18.03.2020)
3. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ (последняя редакция)
4. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 N 39-ФЗ (последняя редакция)
5. Определение ВАС РФ от 19.04.2013 № ВАС-13594/12 по делу № А40-7229/12-53-66
6. Определение ВАС РФ от 09.04.2017 № ВАС-3556/17 по делу № А07-19288/2015
7. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2019
8. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»
9. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (с изменениями и дополнениями)
10. Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 02.11.2018 № Ф02-5615/2018 по делу № А33-2805/2018
11. Постановление АС Поволжского округа от 13.06.2017 № Ф06-21347/2017 по делу № А65-26303/2015
12. Постановление АС Московского округа от 18.07.2017 № Ф05-9871/2017 по делу № А41-76123/16
13. Постановление АС Московского округа от 04.08.2018 № Ф05-10991/2017 по делу № А41-79742/16