Содержание
- Введение
- Глава 1. Общие сведения о государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений
- 1.1. Сущность государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, ее цели и задачи
- 1.2. Исторический обзор земельно-оценочных работ в России и за рубежом
- 1.3. Нормативно-правовое регулирование и методическое обеспечение государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений
- Глава 2. Состав и содержание оценочных работ при государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений
- 2.1. Особенности государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений
- 2.2. Основные этапы проведения работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений
- Глава 3. Государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Владимирской области
- 3.1. Краткая характеристика Владимирской области
- 3.2. Организационная схема выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков
- 3.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Владимирской области
- 3.4. Обзор результатов кадастровой оценки
- Глава 4. Анализ влияния экологического фактора на кадастровую стоимость земель садоводческих, огороднических и дачных объединений
- Глава 5. Безопасность жизнедеятельности на производстве
- Заключение
Введение
С каждым годом экологическое сознание и потребность населения в экологически чистых зонах растет все больше, как и возрастает загрязненность планеты от человеческой деятельности.
Актуальность темы исследования обуславливается возрастающей ролью экологической значимости кадастровой оценки садоводческих, огороднических и дачных объединений.
Оценочная деятельность в России началась еще в 18 веке, а вот сама кадастровая оценка существует 20 лет. За этот период была наработана нормативная база, разработана методология кадастровой оценки земель различного целевого назначения.
Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений предназначены для выращивания разных сельскохозяйственных культур, а также для загородного отдыха граждан, соответственно экологическая обстановка на таких землях играет основополагающую роль.
Объектом исследования являются земельные участки во Владимирской области.
Предметом исследования является кадастровая оценка.
Исходными данными является Отчет № 3300-ГКОЗНП-2016 об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Владимирской области. СПб: ООО «АФК-Аудит», 2016. – 166 с.
Кадастровая оценка играет важную роль не только в целях налогообложения, она отображает количественные и качественные характеристики земельных участков, показывает экономическое и экологическое состояние оцениваемых земель.
Главным назначением кадастровой оценки должно быть достоверное и обоснованное отражение ее результатов. В проведении кадастровой оценки необходимо акцентировать внимание не только на ее экономическую важность, но и учитывать экологическую значимость наравне.
Основными задачами данной работы является:
1) изучить теоретические основы кадастровой оценки, ее цели и задачи;
2) проанализировать действующую нормативно — правовую базу и методические основы кадастровой оценки садоводческих, огороднических и дачных объединений;
3) провести анализ ценообразующих факторов кадастровой оценки земель населенных пунктов;
4) показать влияние экологического фактора на стоимость ЗУ, обосновать значимость такого фактора для земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.
Глава 1. Общие сведения о государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений
1.1. Сущность кадастровой оценки, ее цели и задачи
Государственная кадастровая оценка (ГКО) земли — это комплекс правовых, экономических и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату для целей определения платы за землю и осуществления государственного регулирования оборота земель [1]. ГКО земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования [1].
ГКО проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет[2], за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости[2]. Кадастровая оценка — это отдельное самостоятельное направление оценочной деятельности, в рамках которого оцениваются группы объектов с использованием специальных методик и технологий. Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований [3].
Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр [4].
Утверждаются результаты ГКО органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления (ОМС) путем принятия нормативно-правового Акта субъекта РФ или ОМС. Утвержденные результаты ГКО передаются в установленном порядке в Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Росреестра» [3].
При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости [5].
Результаты кадастровой оценки земель используют для следующих целей [6]:
1) Экономическая:
— Создание единой базы для налогообложения;
— Определение ставок арендной платы и размера земельного налога;
— Определение величины компенсационных выплат при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд;
— Определение размера страхового возмещения;
— Определение стартовых цен продаж прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах ;
2) Информационная:
— Создание государственной автоматизированной системы земельного кадастра
— Поддержка рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;
— Информирование широкого круга заинтересованых лиц и стоимости земли;
— Информирование органов муниципальной власти и создание платных услуг различным субъектам земельного права;
3) Управленческая:
— Оценка эффективности существующего функционального использования территории;
— Уточнение схемы территориально-экономического зонирования;
Задачами ГКО является принятие решения о ГКО, сбор существующей информации о объектах недвижимости, формирования перечня объектов, отбор исполнителя работ, утверждение результатов ГКО [4,28].
Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется в основном на статистическом анализе рыночных цен объектов недвижимости и методе аналогий[3]. Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений относят к категории земель поселений, но так же они могут быть отнесены к категории земель сельскохозяйственного назначения.
Результатом государственной кадастровой оценки становится определение кадастровой стоимости земельного участка. Если кадастровая стоимость завышена и ее сумма больше рыночной стоимости земельного участка, то такую кадастровую стоимость можно оспорить [8].
Заказчиком Государственной кадастровой оценки выступает государственный орган (орган исполнительной власти, орган субъекта федерации или орган местного самоуправления). Государственный орган проводит тендер, по результатам которого выбирается оценщик работ [4]. Им выступает уполномоченный орган субъекта РФ, государственное бюджетное учреждение, саморегулирующая организация ( СРО) которая осуществляет определение кадастровой стоимости и выполняет контроль за оценочной деятельностью. Оценщик направляет в Единый государственный реестр недвижимости Акт об утверждении результатов кадастровой стоимости [4].
Специфическими чертами России в рамках проведения кадастровой оценки земель можно назвать[3]:
1) Характер исторического и социально-политического развития страны в целом и земельно-имущественных отношений в частности.
2) Размеры территории страны и различие земель, находящихся в разных климатических поясах.
3) Неразвитость рынка земли и, следовательно, невозможность определения основных рыночных показателей для оцениваемых участков
Неразвитый земельный рынок в стране увеличивает значимость кадастровой оценки и ее точности для определения стоимости земельных участков, т.к. в большинстве случаев именно кадастровая стоимость является единственным ориентиром для расчета цены участка[3].
1.2. Исторический обзор земельно-оценочных работ в России и за рубежом
Начало XIX века — глобальные изменения в земельном законодательстве. С началом земской оценочной деятельности было связано зарождение оценочной статистики, включавшей работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения [9]. В 1890 г. В.В. Докучаев занимался разработкой научного метода, основанного на качестве почв. Он считал, что оценка земель должна проходить в 2 этапа: сначала оценивается плодородие почв по их свойствам, а затем производится экономическая оценка земель[10]. Переход России в конце XX в. к рыночной экономике потребовал создания нового земельного строя. В целях обеспечения равноправного развития всех форм собственности и хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель в 1990 г. был создан Государственный комитет РСФСР по земельной реформе (Госкомзем России)[11]. С 1990 г. земельные преобразования привели к созданию нового земельного строя в России, который характеризуется: многообразием форм собственности на землю; ликвидацией государственной монополии на землю и перераспределением земель в пользу граждан; платностью землепользования; наличием частной собственности на значительную часть сельскохозяйственных земель и сформированным слоем крестьянских (фермерских) хозяйств[12]. Государственная кадастровая оценка в Российской Федерации берет свое начало с 1999 года с выхода Постановления правительства РФ № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»[13]. В 2000 году Правительством Российской Федерации установлены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель [14]. В 2006 году был введен порядок исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка Введению нового порядка исчисления налога предшествовали работы по государственной кадастровой оценке различных категорий земель, которые выполнялись на всей территории Российской Федерации [15]. В 2006 году, через 7 лет после начала проведения работ по кадастровой оценке земель, впервые в Российской Федерации налоги за землю были рассчитаны на основании кадастровой стоимости [15]. В 2008-2009 годах осуществлялась реализация проекта «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости в Российской Федерации» [3]. В 2010-2012 гг. на территории всей страны проведены работы по определению кадастровой стоимости объектов капитального строительства [15].
В Италии кадастровая оценка недвижимости проводится с применением доходного подхода. Каждому виду недвижимой собственности соответствует определенный размер дохода, который принимается в расчет независимо от того, был ли он реально получен. Результаты оценки пересматриваются каждые 10 лет, а в промежутке к действующим нормам Министерство финансов имеет право вводить поправочные коэффициенты[16].
В Англии государственная кадастровая оценка земель выполняется правительственной организацией – Бюро оценки, которое наделено достаточно широкими полномочиями, например, по безусловному получению всех необходимых оценочных сведений от частных оценщиков, занимающихся обслуживанием рынка недвижимости и объединѐнных в Королевское общество оценщиков. Налоговой базой выступает арендная плата за землю [17]
В Швеции для выполнения кадастровой оценки осуществляют классификацию недвижимого имущества с учетом особенностей налогообложения. Выделяют 4 вида недвижимости:
1) неосвоенные земельные участки;
2) односемейные дома;
3) квартиры;
4) коммерческая недвижимость;
5) промышленная недвижимость.
Для каждого вида используются индивидуальные оценочные модели, т.к. виды недвижимости. Составляются карты оценки земли с выделением оценочных зон, на которых отражена рыночная стоимость единого объекта недвижимости. Для объектов недвижимости, отличающихся от базовых условий лучшими или худшими характеристиками, применяются повышающие или понижающие поправочные коэффициенты. В результате использования оценочной модели получают так называемую базовую стоимость недвижимости, которая оформляется в виде специальных таблиц. Величина базовой стоимости составляет 75% от величины рыночной стоимости данной недвижимости. Рыночная стоимость определяется по уровню цен на год, предшествующий году расчета стоимости недвижимости, подлежащей налогообложению. Это необходимо для того, чтобы набрать достаточную статистику для расчетов. Базовая стоимость остается неизменной на все время действия оценочной модели (5 — 6 лет) и корректируется один раз в год с использованием годовых поправочных коэффициентов [18].
1.3. Нормативно-правовое регулирование и методическое обеспечение государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений
В настоящее время правовое регулирование деятельности по определению кадастровой стоимости и проведению экспертизы определения кадастровой стоимости осуществляется на основе соответствующих нормативно -правовых актов уполномоченных органов государственной власти. Все законы и нормативно — правовые акты находятся между собой в строго иерархической соподчиненности.
Основными Кодексами и нормативно-правовыми актами, которые регулируют проведение ГКО, являются:
1) «Земельный кодекс Российской Федерации» (ЗК РФ). Глава X. Плата заземлю и оценка земли. В ст. 65 ЗК указано что земельный налог и арендная плата рассчитываются исходя из их кадастровой стоимости. Ст. 66 устанавливает что в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по назначению кадастровой стоимости земельных участков. По результатам оценочного зонирования устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. В тех случаях, когда определена рыночная стоимость земельного участка, его кадастровая стоимость устанавливается в пропорциональном отношении к рыночной [15].
2) «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)». Раздел X Глава 31 Земельный налог, ст.387- ст.398. Налоговый Кодекс (НК) действует совместно с ЗК РФ. В ст. 390 п.1 говориться о том, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельного участка, которая определена по состоянию на 1-е января года, являющегося налоговым периодом [19].
3) Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ Редакция от 03.07.2016 ( с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)Действует совместно с Земельным и Налоговым Кодексом. Регламентирует основания для осуществления оценочной деятельности, условия ее осуществления, регулирует оценочную деятельность, общие положения о государственной кадастровой оценке, правила ее проведения, права и обязанности оценщиков и заказчиков ГКО, страхование ответственности. Устанавливает требования к стандартам оценки. Регулирует деятельность СРО, ее функции, права и обязанности. В законе [13] отражены основные требования к форме отчета об оценке, экспертизе и утверждению отчета, опубликованию результатов кадастровой стоимости, внесению результатов кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости. Данным законом также определяются требования к оспариванию результатов кадастровой стоимости и процедуре определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
4) Федеральный закон от 03.07.2016 №237 «О государственной кадастровой оценке» указывает на процедуры ГКО направленные на определение кадастровой стоимости, принципы и порядок проведения ГКО. Регулирует кадастровую деятельность. Утверждает полномочия и обязанности Государственных бюджетных учреждений. Отображает основные требования к составлению отчета об определении кадастровой стоимости и утверждению результатов кадастровой оценки. Закон [4] предусматривает рассмотрение споров о результатах ГКО, отображает особенности проведения внеочередной ГКО.
5) Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» Приказ Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508 устанавливает общие требования к проведению кадастровой оценки объектов недвижимости. В качестве основного способа определения кадастровой стоимости Стандарт указывает метод массовой оценки. Стандарт указывает состав мероприятий, которые должны быть исполнены при определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки. В качестве основных источников данных при проведении кадастровой оценки указываются данные государственных органов и учреждений. При отсутствии сведений об виде разрешенного использования в Стандарте [20] предусмотрено что для не застроенного ЗУ принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечит такому ЗУ максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования градостроительного регламента. Для застроенного ЗУ принимается вид разрешенного использования, исходя из назначений объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного ЗУ.
6) Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (ред. От 30.06.2010) содержит общие положения о проведении кадастровой оценки для всех категорий земель на территории РФ. Правилами устанавливаются общие подходы в частности, к проведению ГКОЗ городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений на основании статистического анализа рыночных цен и иных методов массовой оценки недвижимости. Правилами [14] предусматривается, что методические указания по ГКОЗ и нормативно — технические документы, необходимые для кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.
7) Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» устанавливает, что финансирование работ по государственной кадастровой оценке земель осуществляется за счет средств от взимания земельного налога и арендной платы за землю, зачисляемых в федеральный бюджет и бюджеты субъектов Российской Федерации. [13] наделяет полномочиями органы государственной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Государственного комитета РФ по земельной политике принимать нормативные правовые акты, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, а также утвердить ее результаты.
8) Постановление Правительства РФ «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель». Устанавливает, что Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти[21].
9) ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» [22]. Определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.
10) ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» [23]. Устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.
Нормативное методическое обеспечение государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений включает комплекс следующих документов:
1) Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» устанавливает общие методические рекомендации по проведении ГКО, указывает на методологию подходов к оценке. Приказ указывает на принцип отсутствия двойного налогообложения[24].Устанавливает основные подходы (затратный, доходный, сравнительный) при обработке информации, содержащейся в перечне объектов недвижимости, подлежащих ГКО. Определяет ценообразующие факторы и обоснование моделей оценки кадастровой стоимости. Описывает требования к виду модели оценки, указывает на применение методов массовой оценки (метод эталонного ЗУ, метод моделирования на основе УПКС, метод индексации прошлых результатов). Также данный Приказ определяет кадастровую стоимость в рамках индивидуального расчета, контроль и качество результатов кадастровой стоимости.
2) Методика Государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Утверждена Приказом Росземкадастра № П/307 [25] описывает общие положения и поэтапный ход действий при определении кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.
3) Технические указания по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Утверждены руководителем Федеральной службы земельного кадастра России [26], выступают практическим руководством по реализации данных [25] методических рекомендаций кадастровой оценки.
4) Приказ Роснедвижимости от 18.04.2008 N П/0114″О типовой форме отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений»
5) Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка. Утверждены приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 222, устанавливают правила определения/расчета кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков или земельных участков, характеристики (количественные и качественные) которых были изменены в связи с проведением кадастрового учета[27].
Действующий закон [28] садоводческих объединениях принимался 20 лет назад и уже безнадежно устарел. Проведение кадастровой оценки садоводческих, огороднических и дачных объединений проходит в несколько туров методами массовой оценки и их результаты не всегда оправданы. На сегодняшний день в судебных инстанциях проходит много разбирательств по поводу оспаривания результатов кадастровой оценки [29]. Кадастровая стоимость бывает до 10 раз завышена или в некоторых случаях сильно занижена[30].
В 2017-2018 годах готовится законопроект «О садоводстве, огородничестве и дачном хозяйстве». Закон закрепляет важнейшие принципы проведения кадастровой оценки[31]:
- единство методологии определения кадастровой стоимости;
- непрерывность актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости;
- независимость и открытость проведения процедур кадастровой оценки на каждом этапе их проведения;
- проверяемость результатов определения кадастровой стоимости.
Это, безусловно, плюс данного законопроекта, однако оценка его эффективности будет опять-таки зависеть от качества подзаконных актов, принятых на его основе и регулирующих, например, сбор и обработку информации, необходимой для государственной кадастровой оценки, методику проведения государственной кадастровой оценки, требований к сводному отчету.
Глава 2. Состав и содержание оценочных работ при государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений
2.1. Особенности государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений
При установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости применяется метод массовой оценки. Данный метод предполагает систематизированное получение оценки рыночных стоимостных показателей значительной группы схожих объектов недвижимости на достаточно широкой территории. Для этого применяются статистические методы обработки информации, которые основываются на сравнительном анализе многих аналогов. При этом используется небольшой набор ценообразующих факторов (общих для всех аналогов), которые можно измерить объективно. С помощью этого метода оцениваются достаточно много объектов, отличных друг от друга, при этом важно правильно классифицировать виды и подвиды данных объектов. Определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется в следующем порядке[25]:
- кластеризация объединений;
- определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объедения;
- определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.
Одной из особенностей кадастровой оценки садоводческих, огороднических и дачных объединений является то, что такие земли могут относиться к разным категориям земель (к землям населенных пунктов или к землям с/х назначения). В соответствии с [28] — правовая форма садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан возможна в трех видах: некоммерческие товарищества, потребительские кооперативы либо некоммерческие партнерства. Состав видов разрешенного использования, выделяемых для кадастровой оценки категории земель населенных пунктов является более подробным и подчинен стремлению отнести к одному виду земельные участки, стоимость которых формируется под влиянием одинаковых факторов. Для земель населенных пунктов в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений существует свой методический подход [25] к определению кадастровой стоимости который основывается на построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков.
Состав видов разрешенного использования категории земель населенных пунктов и земель с/х назначения предполагает следующие варианты:
1) Для дачных участков возможно строительство домов и коттеджей с гаражами, банями и саунами, надворными постройками и на участках для дачного строительства, для дачного хозяйства, для ведения садоводства, которые могут быть как в черте населенного пункта, так и за его пределами[28]. В последнем случае дачные участки относятся к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения». Для дачных участков, находящихся за пределами черты населённого пункта, по завершении строительства дома, вопрос о прописке в нём при условии соответствия дома типу «жилое строение», нужно решать через местную администрацию, обратившись к главе администрации, или через суд.
2) Для огродничества, невозможно строительство домов для проживания на земельных участках не зависимо от того, находятся они в черте населённого пункта или за его пределами[28].
3) Для огородничества и садоводства выполнения сельскохозяйственных работ, на участках подобного типа можно размещать дачные сооружения. Следует упомянуть, что Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 г. под №7-П определено, что физлица имеют право оформить в них регистрацию.