В современной экономике кредит ссужается не просто в форме денег, а в форме денег как капитала. Движение денег как капитала, как возрастающей стоимости обуславливает производительное использование ссуды, требует от заемщика такого размещения заемных средств, которое предполагает их рациональное использование, создание новой стоимости, прибыли, частично уплачиваемой кредитору в виде платы за временное заимствование ссуженной стоимости. Это не исключает случаи покрытия кредитом убытков от деятельности предприятий. В этом случае форма кредита вступает в противоречие с его содержанием, в конечном счете нарушаются законы кредита, ход кредитного процесса, кредит из инструмента экономического роста превращается в фактор обострения диспропорций в развитии экономики.
На основании проведенного анализа можно сформулировать определение инвестиционного кредита. Инвестиционный кредит — это вид производительной формы кредита, выражающий совокупность экономических отношений по поводу долгосрочного движения суженой стоимости между кредитором (банком) и заемщиком (юридическим лицом) в денежной форме, на цели, связанные с вложением средств в основной капитал заемщика и его использованием для получения прибыли, на условиях возвратности, срочности и платности. Важной отличительной чертой инвестиционного кредитования является строго целевой характер ссуды и повышенный контроль со стороны кредитора за использованием заемщиком средств со стороны банка.
Инвестиционное кредитование — предоставление долгосрочных кредитов участникам инвестиционного проекта, целевым назначением которых является финансирование конкретного проекта. В зависимости от той или иной схемы финансирования проекта банк может кредитовать как инициатора проекта, так и инвесторов или других участников, но исключительно на цели финансирования проекта. При инвестиционном кредитовании размеры предоставляемых банком ресурсов на реализацию проекта сопоставимы с выручкой и масштабами текущей деятельности заемщика, источником погашения таких кредитов могут являться как доходы, генерируемые впоследствии самим объектом вложений, так и вся выручка от хозяйственной деятельности заемщика.
Несколько иной формой кредитования банком инвестиционного проекта является проектное финансирование. Под проектным финансированием понимается предоставление компании финансовых ресурсов для реализации инвестиционного проекта в виде заемных средств и долевого участия инвесторов в деятельности проектной компании.
Проанализировав толкование термина «проектное финансирование» можно выделить его классические характерные черты:
— целевое кредитование заемщика для реализации инвестиционного проекта без права регресса или с ограниченным регрессом на заемщика;
— источником погашения кредита являются денежные потоки, генерируемые проектом;
— мобилизация финансовых ресурсов за счет различных источников финансирования;
— множественность участников процесса проектного финансирования;
— создание отдельного юридического лица в виде проектной компании;
— повышенные риски;
— распределение рисков между участниками проектного финансирования.
Кроме инвестиционного кредитования и проектного финансирования, банк может участвовать в финансировании инвестиционного проекта в роли инвестора, в том числе посредством создания специализированных дочерних компаний. Банковское инвестирование в реальный сектор экономики, т.е. предоставление средств на невозвратной основе, чаще всего называют инвестиционным банкингом. Различные его формы получили свое распространение в развитых странах, однако в России в настоящий момент практически не осуществляются в связи с высоким уровнем рисков. Представим отличительные черты инвестиционного кредитования, проектного финансирования и инвестиционного банкинга (таблица 1).
К основным преимуществам проектного финансирования, по мнению автора, следует отнести тщательную проработку инвестиционного проекта, обусловленную множественностью источников его финансирования и участников проекта, как следствие — более широкие возможности привлечения значительных объемов финансирования, а также распределение рисков между участниками проекта. В то же время можно выделить ряд недостатков проектного финансирования, которые сдерживают развитие данной формы реализации инвестиционных проектов в нашей стране. В первую очередь это высокие затраты по обслуживанию проекта, которые должны учитывать интересы всех его участников, более высокие проценты по кредитам вследствие повышенных рисков для банка, высокие затраты по предпроектным работам, позволяющие привлечь необходимых участников реализации проекта, длительный период времени по принятию решения о финансировании в связи с множественностью источников, жесткий контроль за ходом реализации проекта со стороны банка, возможность потери заемщиком своей независимости.
Таблица 1. «Отличительные черты инвестиционного кредитования, проектного финансирования и инвестиционного банкинга»
| Инвестиционное кредитование | Проектное финансирование | Инвестиционный банкинг | ||
| 1. Участники | ||||
| Кредиторы (коммерческие банки) Заемщики (инвесторы, инициаторы проекта -хозяйствующие субъекты) | Кредиторы (коммерческие банки) Заемщики (инвесторы, инициаторы проекта -хозяйствующие субъекты) Инвесторы (инвестиционные банки, инвестиционные фонды и компании, лизинговые компании) | Инвесторы (коммерческие, инвестиционные банки, хозяйствующие субъекты и др.) | ||
| 2. Регресс | ||||
| Полный регресс на заемщика | Частичный, полный регресс на заемщика, либо отсутствие регресса на заемщика. Распределение рисков между участниками проекта | Отсутствие регресса, распределение рисков между участниками проекта | ||
| 3. Источники финансирования | ||||
| Банковские кредиты Собственные средства заемщиков (инвесторов, инициаторов проекта) | Банковские кредиты Собственные средства заемщиков (инвесторов, инициаторов проекта) Средства со инвесторов Облигационные займы Долевое финансирование Финансовый лизинг Государственное финансирование | Собственные средства инвесторов | ||
| 4. Обеспечение рисков финансирования | ||||
| Общие результаты деятельности предприятия
Денежные поступления от проекта Залог действующих активов заемщика Залог имущества, созданного в процессе инвестиционной деятельности Поручительства (гарантии) |
Денежные поступления от проекта Залог имущества, созданного в процессе инвестиционной деятельности Поручительства (гарантии) | Денежные поступления от проекта Права на имущество, созданное в процессе инвестиционной деятельности | ||
| 5. Контроль за реализацией продукции проекта | ||||
| Коммерческий банк не вмешивается в процесс осуществления проекта | Коммерческий банк является активным участником проекта до момента погашения кредита | Коммерческий банк становится одним из собственников результатов реализации проекта | ||
| 6. Риски | ||||
| Низкие, компенсированы наличием текущей деятельности и работающих активов заемщика | Высокие, частично компенсируются регрессом на заемщика, принципом возвратности кредита | Максимальные риски, невозвратный характер предоставления средств | ||
| 7. Доходность | ||||
| На уровне цены кредитных ресурсов, предоставляемых на соответствующий срок (в основном долгосрочных). Ограничена периодом кредитования | Повышенная доходность в связи с высокой ценой предоставления средств, компенсирующей повышенный риск. Ограничена периодом кредитования |
На уровне рентабельности реализуемого проекта (права на получение части прибыли, генерируемой проектом). Ограничена сроком жизни инвестиционного проекта | ||
В России на практике сложилось более упрощенное понимание термина проектное финансирование. По сути проектное финансировании также является инвестиционным кредитованием, однако в этом случае размеры кредита, как правило, существенно превышают объемы доходов от иной деятельности заемщика, а основным источником возврата кредита служат денежные потоки, генерируемые самим проектом.
Условия предоставления кредита при проектном финансировании по сравнению с инвестиционным кредитованием обычно намного жестче. При инвестиционном кредитовании оценивается финансовое состояние компании, её положение на рынке, эффективность проекта, ликвидность обеспечения. Риски, связанные с реализацией инвестиционного проекта, существенно снижаются наличием альтернативных источников погашения кредита. При проектном финансировании риски значительно выше, к негативным последствиям могут привести любые сбои как на инвестиционной стадии, так и на стадии освоения мощностей и выхода на новые рынки.
Подводя итог данной главе, необходимо сделать следующие выводы:
1. Инвестиции – это процесс взаимодействия инвестора и предприятия, при котором вкладывается его капитал и другие ценности в предприятие или объекты иной деятельности для получения дальнейшей прибыли либо другой экономической выгоды.
2. Проникновение инвестиций в различные сферы деятельности значительно ускоряет экономический рост в общественной жизни. Это напрямую связано с коренными изменениями в производстве, с возможностью внедрения нано- технологий, новейших методик в различных областях хозяйственной деятельности за счет инвестиций.
3. Инвестирование(вложение капитала) –это приобретение активов, от которых ожидается получение дохода, превышающего затраты. Для любой экономики денежные инвестиции представляют собой реальный механизм, обеспечивающий её рост и развитие. Инвестиции на всех уровнях играют важную роль в развитии производства за счет обновления и модернизации процессов производства, повышения качества выпускаемой продукции и её конкурентной способности.
4. Источники финансирования инвестиций — это те средства, которые можно использовать как инвестиционные ресурсы. От правильного подбора источников финансирования зависит очень многое, это не только жизнеспособность инвестиционной деятельности, но и распределение конечных доходов от нее, что дает финансовую устойчивость предприятию, осуществляющему инвестиции.
5. Инвестиционное кредитование — предоставление долгосрочных кредитов участникам инвестиционного проекта, целевым назначением которых является финансирование конкретного проекта.
6. Под проектным финансированием понимается предоставление компании финансовых ресурсов для реализации инвестиционного проекта в виде заемных средств и долевого участия инвесторов в деятельности проектной компании. При проектном финансировании риски значительно выше, к негативным последствиям могут привести любые сбои как на инвестиционной стадии, так и на стадии освоения мощностей и выхода на новые рынки.
2. Анализ системы финансирования и кредитования инвестиционного проекта строительства торгово-выставочного центра ООО «ШАГАХ»
2.1. Анализ финансово-экономических показателей деятельности ООО «ШАГАХ»
Строительное предприятие ООО «ШАГАХ» основано в 2003 году.
На предприятии линейно-функциональная организационная структура управления. Генеральному директору подчиняются директор по капитальному строительству, главный инженер, главный бухгалтер и начальник отдела кадров. Директору по капитальному строительству подчиняются 18 прорабов, строительные рабочие и менеджер по пожарной безопасности.
Численность компании на конец 2015г. составляет 1820 человек, из которых около 180-210 человек являются непостоянными рабочими, поскольку они работают только в летний период. На предприятии работают сотрудники следующих профессиональных квалификационных групп: строители, плотники, штукатуры – маляры, каменщики, плиточники и другие. При этом, согласно внутренним правилам предприятия, каждый из сотрудников имеет категорию в своей профессиональной группе не ниже 3 разряда. Также важно подчеркнуть, что в компании работают преимущественно мужчины (более 90% всего персонала).
Ключевые показатели финансово-хозяйственной деятельности за 2013-2015 гг. собраны в Таблице 2.
Таблица 2. «Основные показатели финансово-хозяйственной деятельности предприятия за 2013-2015 гг.»
| Наименование показателя | 2013 г. | 2014 г. | 2015 г. |
| Выручка от реализации продукции, работ, услуг, тыс. руб. | 604 670 | 861 280 | 912 140 |
| Объем выполненных СМР, тыс. руб. | 551 764 | 839 274 | 855 849 |
| Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг, тыс. руб. | 601 940 | 843 740 | 865 180 |
| Затраты на 1 рубль проданных товаров, продукции, работ, услуг, руб. | 1,00 | 0,98 | 0,95 |
| Среднегодовая стоимость основных фондов, тыс. руб. | 1315 | 1470 | 12535 |
| Фондоотдача, руб./руб. | 459,83 | 585,90 | 72,77 |
| Численность персонала, чел. | 1680 | 1760 | 1820 |
| — служащие | 260 | 240 | 260 |
| — рабочие | 1420 | 1520 | 1560 |
| Среднегодовая выработка, тыс. руб./чел. | 359,92 | 489,36 | 501,18 |
| Балансовая прибыль (убыток), тыс. руб. | 8 460 | -18 290 | 22 311 |
| Чистая прибыль (убыток), тыс. руб. | 4 860 | -23 110 | 25 267 |
| Рентабельность продукции, % | 0,80 | -2,68 | 2,77 |
| Рентабельность основной деятельности, % | 0,88 | -2,75 | 2,95 |
Исходя из данных Таблицы 2, можно отметить тот факт, что объем исполняемых СМР увеличивается. При этом за 3 года он увеличился более чем в 1,5 раза, что происходило вследствие роста заказов.
Себестоимость реализованной продукции растет. Значимая доля в затратах на реализованную продукции приходится на расходы строительных материалов, электроэнергию, топливные материалы.
Затраты на 1 рубль реализации продукции сократились с 1 рубля до 0,95 коп., что, безусловно, говорит о снижении себестоимости продукции по отношению к выручке от реализации.
Эффективность применения основных средств компании снизилась, фондоотдача в 2015г. значительно упала ввиду скачкообразного роста стоимости основных фондов, очевидно, вследствие приобретения основных фондов.
Численность сотрудников предприятия выросла на 140 чел. или на 8,33%.
Снижение удельного веса себестоимости привело к значительному повышению балансовой прибыли. Эти результаты говорят об увеличении объемов строительно-монтажных работ.
Величина балансовой прибыли в 2015 г. выросла в 2,6 раза по сравнению с двумя годами ранее.
Однако, в 2014г. она отрицательная: несмотря на то, что увличился объем СМР и величина выручки от реализации, в 2014г. было значительное увеличение по строке «Прочие расходы».
Рентабельность продаж компании низкая ввиду высоких затрат на 1 рубль продукции.
В Таблице 3 сделан анализ себестоимости продукции компании по элементам затрат.
Таблица 3. «Анализ себестоимости работ по элементам затрат»
| Затраты | 2013 г. | 2014 г. | 2015 г. | Отклонение 2015/2013 | ||||
| тыс. руб. | тыс. руб. | уд. вес, % | тыс. руб. | уд. вес, % | тыс. руб. | уд. вес, % | тыс. руб. | темп роста |
| Материальные затраты | 381 088 | 63,3 | 483 041 | 57,3 | 495 316 | 57,3 | 114 227 | 130,0 |
| Расходы на оплату труда | 146 271 | 24,3 | 248 903 | 29,5 | 255 228 | 29,5 | 108 957 | 174,5 |
| Социальные отчисления | 54 355 | 9,0 | 91 630 | 10,9 | 93 959 | 10,9 | 39 603 | 172,9 |
| Амортизация | 5 056 | 0,8 | 7 425 | 0,9 | 7 614 | 0,9 | 2 557 | 150,6 |
| Прочие затраты | 15 169 | 2,5 | 12 740 | 1,5 | 13 064 | 1,5 | -2 105 | 86,1 |
| Итого затрат на производство | 601 940 | 100 | 843 740 | 100 | 865 180 | 100 | 263 240 | 143,7 |
Исходя из данных Таблицы 3, можно заключить, что производство является весьма трудоемким, в последнее время видна тенденция к увеличению доли затрат на оплату труда, что, однако, является следствием изменением политики заработной платы: компания приняла решение ежегодно увеличивать фонд заработной платы (так, совокупная доля расходов на оплату труда и отчислений на социальные нужды выросла с 33,3% до 40,4%, или на 7,1%). Отмечается незначительная тенденция к увеличению прочих затрат, которые состоят, главным образом, из представительских и командировочных расходов (40%), налогов (35%) и услуг сторонних предприятий.
Исходя из данных Таблицы 3, можно заключить, что производство является весьма трудоемким, в последнее время видна тенденция к увеличению доли затрат на оплату труда, что, однако, является следствием изменением политики заработной платы: компания приняла решение ежегодно увеличивать фонд заработной платы (так, совокупная доля расходов на оплату труда и отчислений на социальные нужды выросла с 33,3% до 40,4%, или на 7,1%). Отмечается незначительная тенденция к увеличению прочих затрат, которые состоят, главным образом, из представительских и командировочных расходов (40%), налогов (35%) и услуг сторонних предприятий.
Для обобщения ключевые финансовые показатели компании собраны в форме №2 «Отчет о прибылях и убытках». Самые важные из них отражены в Таблице 4.
Таблица 4. «Финансовые показатели компании за 2013-2015 гг.(тыс. руб.)»
| Наименование показателя | 2013 г. | 2014 г. | 2015 г. |
| Выручка от реализации товаров, продукции, работ, услуг | 604 670 | 861 280 | 912 140 |
| Себестоимость реализации товаров, продукции, работ, услуг | 601 940 | 843 740 | 865 180 |
| Прибыль (убыток) от реализации | 2 730 | 17 540 | 46 960 |
| Прочие доходы | 7 100 | 3 000 | 2 741 |
| Прочие расходы | 1 370 | 38 830 | 27 390 |
| Балансовая прибыль (убыток) | 8 460 | -18 290 | 22 311 |
| Чистая прибыль | 4 860 | -23 110 | 25 267 |
Таким образом, отмечается относительное улучшение показателей финансовой деятельности компании в 2015г, однако невозможно говорить об ее устойчивом финансовом состоянии ввиду высоких затрат на реализацию.
2.2. Анализ инвестиционного проекта строительства торгово-выставочного центра ООО «ШАГАХ»
Под инвестиционным строительным проектом понимается план/программа мероприятий, которые связаны с реализацией капитальных вложений в предприятие строительной отрасли и их последующим возмещением и извлечением из данного процесса прибыли.
Задача создания инвестиционного проекта состоит в подготовке информации, которая необходима для адекватного принятия решения касательно реализации инвестиций. Ключевая цель оценки инвест-проекта — это обоснование его коммерческой составляющей, предполагающая исполнение двух базовых требований:
— окупаемость вложенного капитала;
— извлечение прибыли, величина которой оправдывает отказ от какого-либо другого способа применения ресурсов и компенсирует величину риска, который возникает вследствие неопределенности итогового результата.
Процесс разработки и реализации инвестиционного проекта строительной компании можно представить в виде следующих этапов:
1) идея проекта;
2) оценка инвестиционной привлекательности проекта;
3) выбор схемы финансирования инвестиционного проекта.
Сначала происходит оценка возможности реализации проекта с маркетинговых, производственных, юридических аспектов. Базовой информацией для этого выступают макроэкономические данные касательно проекта, сведения о величине прогнозируемого сбыта продукции, о технологической составляющей, о фискальных условиях и так далее. Результатом выступает структурированное описание идеи проекта и график его реализации. Следующий этап зачастую является решающим: происходит оценка экономической эффективности инвестиций и определение предполагаемой стоимости привлекаемого капитала. Базовой информацией тут выступает график капитальных вложений, величина прогнозируемой реализации, текущие затраты, потребность в оборотном капитале, ставка дисконтирования. Итоговые результаты второго этапа могут быть представлены в форме таблиц и показателей эффективности инвестиций: это чистый дисконтированный доход, срок окупаемости, внутренняя норма доходности. На заключительном этапе определяется оптимальная схема финансирования проекта и оценка экономической эффективности инвестиций с точки зрения собственника проекта. Базовой информацией здесь являются данные о процентных ставках и графиках погашения кредитов, а также уровне выплат дивидендов и так далее. Итогами экономической оценки проекта являются финансовый план реализации проекта, прогнозная финансовая отчетность и показатели финансовой состоятельности.
Далее проанализируем особенности реализации и типологию рисков инвестиционных проектов в строительном секторе.
Итак, ключевые особенности реализации инвестиционных проектов в строительстве следующие:
Во-первых, осуществление строительных проектов всегда ресурсоемко и занимает длительное время. Потому они реализуются не только за счет собственных вложений строительной компании — практически всегда необходимы заемные средства.
Во-вторых, зачастую в рамках реализации строительные проекты генерируют денежный поток, направленный не только на обслуживание долга, но и для фондирования самой реализации проекта. Суммы генерируемых потоков при этом часто зависит от степени завершенности/незавершенности проекта.
В-третьих, всегда необходимо учитывать зависимость от региональных особенностей строительного рынка. Данный фактор зачастую определяет экономическую эффективность строительных проектов.
Необходимо отметить и риски реализации строительных объектов.
Во-первых, речь идет о рыночных рисках. В строительном секторе проекты требуют значительный объем вложений, при этом заемные средства погашаются несколько лет. Поэтому влияние макроэкономических факторов (изменение процентных ставок в экономике, потребительский спрос, изменения валютного курса) очень велико.
Во-вторых, существует риск выбора строительной площадки с технической и юридической точек зрения. Проблемы с технической стороны могут быть следующие: если, к примеру, на площадке обнаружатся старые и даже исправно работающие коммуникации, то перекладка данных коммуникаций может поставить под сомнение целесообразность всего проекта, при этом в случае отказа инвестор потеряет вложенный капитал. Кроме того, всегда необходимо учитывать особенности земельного законодательства страны.
В-третьих, существуют риски в процессе самого строительства. Например, зачастую ввиду несвоевременного окончания сроков строительства может быть непрогнозируемый рост величины инвестиций. Возможно также и нецелевое использование кредита.
Наконец, риски могут быть связаны в рамках процесса формирования выручки инвестиционного проекта: это проблема неверного определения конечного бенефициара недвижимости, т.е. речь идет о проблеме поиска покупателя/арендатора недвижимости.
Все вышеперечисленные трудности оправдывают тот факт, что в банках имеются специализированные подразделения, курирующие вопросы подготовки инвестиционных проектов и реализации объектов в строительной сфере.
В рамках данного исследования предлагается разработать инвестиционный проект строительства торгово-выставочного центра. Он будет состоять из четырех 5-этажных павильонов галерейной конструкции и выставочно-административного здания. На первых этажах, предположительно, будут проходить строительные выставки, на 2-4 галерейных этажах будут магазины непродовольственных товаров и офисные помещения. В выставочно-административном здании будет на постоянной основе выставка предприятий-производителей Москвы и Московской области, конгресс-центр, офисные помещения. и административные офисы предприятия.
В рамках достижения стратегической цели проекта компании требуется решить следующие задачи:
— разработать и согласовать проектно-сметную документацию;
— окончить расчетную часть по приобретению земельного участка с заложенным фундаментом;
— привлечь требуемые для реализации строительного проекта дополнительные экономические ресурсы;
— организовать и обеспечить в полном объеме строительство здания;
— обеспечить продажу/сдачу в аренду построенной недвижимости.
Необходимость реализации проекта обусловлена несколькими причинами:
— спрос на рынке торгово-выставочной недвижимости в России в целом растет (пик кризиса на рынке недвижимости уже пройден).
— в Москве недостаточное количество специализированных выставочных комплексов;
— темпы роста экононики столицы высоки;
— город доступен для потенциальных потребителей и покупателей из рядом расположеных регионов;
— спрос на выставочные услуги в России увеличивается: выставки — это один из ключевых каналов реализации продукции промышленных предприятий;
— готовая команда для запуска данного проекта, которая доказала свой профессиональны опыт в области выставочной деятельности;
— поддержка проекта муниципальными структурами г. Москвы (включая вопрос приобретения земли);
Проектируемое здание в соответствии с рекомендуемым вариантом реализации идеи проекта по качественным характеристикам относится к классу В, но ввиду близости к рядом расположенным ж/д магистралям, гаражам и промышленной фабрике по ценовым показателям фактически соответствует классу С.
Таблица 5. «Характеристика возводимого здания»
| Показатель | Метраж | Ед. измерения |
| Характеристика здания | ||
| Общая площадь здания, из них | 89700 | кв.м. |
| надземная часть | 67570 | кв.м. |
| подземная часть | 22130 | кв.м |
| Строительный объем здания, из них | 316000 | куб.м. |
| надземная часть | 236000 | куб.м. |
| подземная часть | 80000 | куб.м. |
| Площади застройки | 2,8 | га |
| Назначение частей здания | ||
| Подземная автостоянка | 17700 | кв.м |
| Дополнительные площади | 7511 | кв.м |
| Торгово-выставочная часть | 45489 | кв.м |
Основные параметры здания:
— внешние стены из монолитного железобетона и кирпича;
— подземные парковки на 352 м/мест;
— высота потолка от 5-и метров;
— центральное кондиционирование;
— современные телекоммуникации;
— наличие управляющей компании по эксплуатации здания;
— будет произведен отбор арендаторов и собственников комплекса;
— бесшумные лифты;
— круглосуточная охрана.
2.3. Организация системы финансирования и кредитования инвестиционного проекта строительства торгово-выставочного центра ООО «ШАГАХ»
Начало реализации проекта – март 2015 г., открытие здания планируется на июнь 2016 г. Продолжительность инвестиционной фазы рассматриваемого проекта (время осуществления капитальных вложений) составляет 15 месяцев года с начала реализации проекта.
Календарный план инвестиционных затрат представлен далее в Таблице 6.
Таблица 6. «Календарный план инвестиционных затрат»
| Этапы проекта | Стоимость (руб.) с НДС | Длительность этапа | Период оплаты |
| Подготовка территории и мобилизация | 9 647 610 | 1-6 месяцы | Авансовый платеж в размере 3 % от общей стоимости работ, далее поэтапная оплата по мере выполнения работ |
| Разработка рабочей документации | 12 970 530 | 1-14 месяцы | |
| Земляные работы | 4 438 020 | 2-6; 8-11 месяцы | |
| Строительные и отделочные работы | 339 664 620 | 2-17 месяцы | |
| Сантехнические работы | 71 372 757 | 7-17 месяцы | |
| Электрические работы | 48 119 265 | 4-17 месяцы | |
| Приобретение и установка оборудования для жилых помещений | 105 115 950 | 11-17 месяцы | |
| Приобретение, монтаж и пуско-наладка оборудования для гаража | 9 193 434 | 14-17 месяцы | |
| Мебель и офисное оборудование | 23 757 810 | 13-16 месяцы | |
| Наружные сети и сооружения | 7 580 000 | 5-9 месяцы | |
| Благоустройство | 8 709 994 | 13-16 месяцы | |
| ИТОГО: | 640 569 990 | 17 месяцев |
На финансирование капитальных вложений планируется привлечение долгосрочного кредита в размере 250 млн. руб. сроком на 2 года. Сумма кредита определена на основании величины совокупных инвестиционных затрат по данному проекту.
Для финансирования проекта планируется открытие кредитной линии. Распределение кредитной линии зависит от условий оплаты согласно контрактам на строительство и приобретение необходимого оборудования. К моменту сдачи объекта в эксплуатацию должна быть оплачена полная стоимость всех работ, включая стоимость поставленного оборудования.
Таблица 7. «Прогнозируемые финансовые показатели проекта строительства торгово-выставочного центра ООО «ШАГАХ»
| Показатель | Значение |
| Период окупаемости — PB, мес. | 15 |
| Чистый приведенный доход – NPV, млн. руб. | 771,77 |
| Индекс прибыльности — PI | 1,204 |
| Модифицированная внутренняя норма рентабельности — MIRR, % | 30,51 |
| Суммарный объем кредита, млн. руб. | 250 |
| Срок кредита, мес. | 24 |
| Процентная ставка, % | 12 |
| Первоначальный взнос по кредиту, % | 20 |
Таблица 8. «Денежные потоки по инвестиционному проекту, руб.»
| Денежные потоки | 2015 г. | 2016 г. | ИТОГО | |||
| I кв. | II кв. | III кв. | кв. | |||
| 1) Отток наличности | 3 443 100 | 6 204 510 | 286 913 670 | 238 892 760 | 105 115 950 | 640 569 990 |
| Источники
В том числе: — собственные — заемные |
3 443 100 — |
6 204 510 — |
24 848 490 262065180 |
238892760 — |
105 115 950 — |
378 504 810 262 065 180 |
| 2) Доход от продаж | 1919280000 | 1 919 280 000 | ||||
| Операционные издержки | 77 340 | 399 090 | 236 880 | 338 370 | 1 621 650 | 2 673 330 |
| Получение кредита | 250000000 | 250 000 000 | ||||
| Возврат кредита | 250 000 000 | 250 000 000 | ||||
| % за кредит | 15 000 000 | 15 000 000 | 30 000 000 | |||
| Налоги | 345 470 400 | |||||
| 3) Чистое сальдо денежных потоков | 900 566 280 | |||||
Исходя из показателей Таблицы 7 и Таблицы 8, можно заключить следующее:
1) период окупаемости проекта небольшой (исходя из условия, что в течение 2013 г. комплекс будет полностью сдан);
2) чистый приведенный доход (NPV) проекта положительный, индекс рентабельности (PI) больше единицы, значит, проект привлекателен для инвесторов;
3) нормы рентабельности (конкретно, модифицированная внутренняя норма рентабельности MIRR) выше среднерыночной (определяемой уровнем процентным ставок в экономике).
Таким образом, подводя вышесказанное, можно заключить, что проект показывает высокую инвестиционную привлекательность и может быть рассмотрен инвесторами для реализации.
Для оценки стоимости собственного капитала для непубличных компаний применяется модифицированная модель оценки долгосрочных активов (CAPM). Модель САРМ говорит о том, что ожидаемая доходность инвестора складывается из двух компонентов: безрисковой ставки доходности (Rf) и премии за риск инвестирования в акционерный капитал (ERP). При этом премия за риск корректируется на систематический риск актива. Систематический риск обозначается коэффициентом бета (b).
Далее представлена формула расчета собственного капитала.
Re = Rf + b * ERP + S1 + S2,
где Re – стоимость собственного капитала; Rf — безрисковая ставка доходности (например, ставка ОФЗ); b – бета коэффициент; ERP – премия за риск инвестирования в акционерный капитал; S1 – премия за малую капитализацию; S2 – специфические риски.
Специфические риски – это риски, специфичные для компании. Они рассчитываются экспертно и составляют от 0 до 5%. К основным специфическим рискам относятся: зависимость бизнеса от 1–2 клиентов; зависимость бизнеса от 1–2 поставщиков; зависимость бизнеса от акционера или другого члена управленческой команды. Предположим, что у нашей компании средние специфические риски, которые составляют 2,5%.
Чтобы рассчитать бета-коэффициент для нашей компании, необходимо определить бета отрасли. Согласно расчетам известного финансиста в области корпоративных финансов А.Дамодарана, бета для строительных компаний в развивающихся странах в настоящее время равна 0,57.
Теперь воспользуемся формулой Хамады, чтобы рассчитать данный показатель для нашей компании. Формула рычаговой беты коэффициента по формуле Хамады выглядит следующим образом:
bL = bU * (1 + (1 — T) * (D / E))
где, bL – рычаговая бета или бета с учетом долговой нагрузки; bU – безрычаговая бета или бета отрасли; Т – ставка налога на прибыль; D/E – соотношение заемного капитала к собственному.
В нашем случае бета-коэффициент равен 0,57* (1 + (1 — 20%) * 2,78) = 1,84. Стоимость собственного капитала равна: 7,8%+1,84*5%+3,81%+2,5% = 23,31%.
Таким образом, резюмируя итоги текущей и предыдущей глав, можно прийти к следующему выводу. Стоимость собственного капитала компании (23,31%) превышает стоимость кредита, который компания планирует получить для реализации проекта (12%). Напомним, что речь идет о банковском кредите на 2 года под 12% годовых. То есть фондирование инвестиционного проекта выгоднее проводить с помощью заемного кредитования, а не с помощью финансирования собственными средствами.
В следующей главе рассмотрим еще один вариант кредитования — лизинг. Будут сопоставлены стоимость лизинговых платежей и кредитный платежей и на основании этого сделан вывод, какой вариант фондирования проекта наиболее приемлем для компании с экономической точки зрения.