1 2
Содержание
Введение
Глава 1. Теоретические аспекты оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения
1.1 Сущность и формирование межевого дела земельного участка
1.2 Особенности земель сельскохозяйственного назначения как объекта оценки
1.3 Характеристика рынка земельных участков России
Глава 2. Анализ межевого дела и стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения в Каслинском р-не Челябинской области
2.1 Формирование межевого дела земельного участка сельскохозяйственного назначения в Каслинском р-не
2.2 Оценка стоимости участка
2.3 Проблемы и пути повышения качества оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения
Заключение
Список использованных источников
Введение
Актуальность работы состоит в том, что одним из наиболее трудных проблем правового регулирования земельных взаимоотношений в настоящее время считается межевание земельных участков. Межевание земельных участков — это целый комплекс работ, который представляет собой установление (восстановление), закрепление на местности границ участков, определение их площади и местоположения, а также камеральную обработку полученных измерений и подготовку документов на земельный участок.
Земельная собственность, как предмет рыночных отношений, занимает уникальное положение в целостном представлении системы предпринимательской деятельности людей и общества. Земельные отношения являют собой отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления и юридическими лицами. Следует заметить, что земельные отношения регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами и имеют особый юридический статус. В свою очередь регулирующие отношения собственности на землю можно разделить на общие (отношения, свойственные всем земельным отношениям) и специальные (отношения характерные для определенных категорий земель). Наша страна может похвастать большим богатством земельных ресурсов, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки, в наши дни, привела к их неэффективному использованию. Земельный участок выступает немаловажным элементом любого объекта недвижимости. Доходность от использования земли на участке реализуются на протяжении длительного времени, а все преобразования имеют неопределенный срок службы. В современных условиях нашей страны земля является одним из наиболее сложных элементов экономической оценки в составе недвижимости.
Рыночная стоимость объекта — наиболее возможная цена, по которой выбранный объект оценки может быть отчужден в условиях конкуренции открытого рынка, при которых стороны сделки действуют обдуманно, располагая полным набором необходимой информации, а на сумме сделки не отражаются какие-либо сторонние обстоятельства, то есть когда одна сторона сделки не должна отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки в полной мере осведомлены об объекте сделки и действуют в своих интересах.
Наибольшей ценностью, которой обладает государство, является земля. Земля служит основой общественной и экономической деятельности человека, являясь в то же время товаром и источником благосостояния людей. Земля занимает уникальное и ключевое положение в экономической жизни общества, она является фактором производства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех товаров. Будучи базовым ресурсом, земля является источником всех других благ.
Достоверная оценка стоимости земли способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений, как в государственном, так и в частном секторе. Особенно это касается оценки земельных участков в целях налогообложения. Изменения системы налогообложения имущества, связанные с переходом к кадастровой оценки стоимости недвижимости, привели к значительному увеличению налогооблагаемой базы земельных участков по сравнению с рыночной стоимостью, и, соответственно, к увеличению земельного налога. В этих условиях особое значение приобретает решение проблемы выявления и идентификации причин таких существенных расхождений между рыночной и кадастровой стоимостями и выработке рекомендаций по совершенствованию организации и методики оценки кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости. Несмотря на то, что за последнее время в периодической печати опубликовано большое количество интересных и оригинальных материалов по решению данной проблемы, необходимо отметить их недостаточную теоретическую и методическую проработку.
Целью исследования является анализ формирования межевого дела и оценка стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения в Каслинском районе Челябинской области.
Задачи исследования:
- Определить сущность и формирование межевого дела земельного участка;
- Рассмотреть особенности земель сельскохозяйственного назначения как объекта оценки;
- Привести характеристику рынка земельных участков России;
- Изучить формирование межевого дела земельного участка сельскохозяйственного назначения в Каслинском районе;
- Провести оценку стоимости участка;
- Выявить проблемы и пути повышения качества оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.
Объектом исследования является земельный участок сельскохозяйственного назначения в Каслинском районе Челябинской области.
Предмет исследования — формирование межевого дела.
Теоретической и методологической основой исследования послужили законодательные и нормативные документы Российской Федерации, Федеральные стандарты оценки, Международные стандарты оценки, монографические издания отечественных и зарубежных авторов, публикации в периодических изданиях в области оценки стоимости недвижимости, а так же диссертационные работы по указанной проблематике.
Методология исследования базируется на использовании классических научных методов и приемов: системного подхода к объекту и предмету исследования, анализа и синтеза, сравнения и обобщения, методов исторического и логического анализа теоретического и практического материала, что обеспечивает целостность, всесторонность и достоверность работы.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.
Глава 1. Теоретические аспекты оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения
1.1 Сущность и формирование межевого дела земельного участка
Чтобы зарегистрировать новый земельный надел или выделить из существующего долю, нужно сначала четко обозначить его границы, то есть провести межевание.
В масштабах страны процедура межевания имеет огромное значение [8]:
— упорядочивает земельные отношения;
— дает возможность оформления и защиты частной собственности на землю;
— создает предпосылки для эффективного развития рынка земли;
— учитывает земельные ресурсы в стране и предоставляет возможность управления земельным фондом;
— контролирует рост поступлений в бюджет от земельного налога;
— упрощает процесс изъятия земли для государственных нужд.
Социально-экономическое значение межевания земельных участков для граждан заключается в следующем:
— возможность увеличения площади земельного участка в пределах нормы предоставления (для участков соответствующего назначения и целевого использования). Норма предоставления устанавливается органами местного самоуправления, и обычно к исходному участку прибавляется до шести соток. Если норма не установлена, разрешенная прирезка не должна превышать 10% площади существующего участка;
— при вступлении в наследование с разделом земельного участка на доли без межевания не обойтись;
— межевание земельного участка сдерживает неправильные действия соседей в отношении границ участка;
— межевание земельного участка устанавливает его легальный статус границ, не нужно заниматься корректировкой генерального плана территории муниципального образования;
— если на земельном участке имеется или планируется возвести дорогостоящее строение, межевание целесообразно выполнить хотя бы для того, чтобы убедиться, что никто из соседей не нарушил границ на кадастровой карте;
— земельные участки с многогранными формами лучше зразу узаконить через межевание и определить точную площадь и его размещение;
— межевание позволяет определить точную площадь земельного участка, поэтому гражданин будет оплачивать точную стоимость аренды или налога на недвижимость;
— межевание помогает снизить риски, связанные с нарушением границ участка в будущем, данное обстоятельство можно использовать в качестве рекламы в случае продажи земельного участка (либо как возможность продать участок по более высокой цене).
Термин межевание происходит от словам«межа» узкая полоска необработанной земли. Межу оставляли между обработанными полями и, таким образом, разграничивали их. Фактически, межевание земельного участка — это его разграничение. Термин «межевание» используют кадастровые инженеры, упоминают в подзаконных нормативных актах. Тем не менее, в юридической практике нет четкого определения межевания земли. По общепринятой традиции, межевание земельного участка — деятельность по установлению границ участка [21].
Правовое определение межевания содержится в Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003 года. Юридическое значение процедуры межевания состоит в следующих действиях:
— установление границ при образовании нового участка из состава земель государственного или муниципального фонда;
— восстановление границ земельного надела на местности;
— упорядочение (согласование) границ на местности.
Таким образом, основной целью межевания земли является выполнение кадастровых работ, в ходе которых происходит установление границ.
Межевание – это действие, устанавливающее четкие границы земельного участка при помощи знаков, а также составление чертежа участка с описанием (межевого плана) [12].
Определение местоположения участка, границ и площади – важная составляющая, необходимая для кадастрового учета. Ведь постановка на учет невозможна без точных данных по участку. Такие работы проводят специалисты, которые выезжают на место и устанавливают точные разметки.
Историю межевания и инвентаризации земельных ресурсов в российском государстве можно проследить в нижеприведенной таблице 1.
Таким образом, в России организация процедур межевания земельных участков проходила следующие этапы развития [4]:
1990-2001 гг. – обязательное межевание земельных участков; небольшие объемы оформления прав собственности на участки;
2001 – 2006 гг. – обязательное межевание; слабый рост объемов оформления земельных участков в собственность;
2006 – 2009 гг. – отмена обязательного межевания земель; быстрый рост объемов оформления земельных участков в собственность по упрощенной системе;
2009 – 2018 гг. – отсутствие требований по обязательному межеванию земель при оформлении права собственности на определенные земельные участки; спад объемов регистрации земельных участков по упрощенной системе;
Таблица 1 – Развитие земельных отношений, кадастрового учета и межевания земель в России после 1990-го года [15]
Окончание таблицы 1
С 2018 г. – установлено обязательное межевание при оформлении права на новые участки, а также при совершении сделок с землей. Объемы оформления новых участков в собственность и количество участков, для которых проводится межевание в индивидуальном порядке (в том числе тех, которые ранее были оформлены по упрощенной системе), выходят на стабильный уровень; активно проводятся комплексные кадастровые работы.
В целом, следует отметить, что межевание необходимо для регистрации права собственности на земельный участок. Но при этом из общего правила есть исключения. Зарегистрировать или перерегистрировать (при смене собственника) участок в органах Росреестра, без наличия сведений о координатах характерных точек границ земельного участка, можно в следующих случаях:
— если земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
— если право на земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном законом порядке, и у владельца на руках есть правоустанавливающие документы, выданные ранее без межевания;
— если право возникает в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (то есть, если гражданин владел землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, а теперь хочет ее перерегистрировать в собственность).
Данные исключения действуют только до 1 января 2018 г. (п. 1 ст. 19 Закона о государственной регистрации [5], изменения внесены 1 января 2015 г. согласно закону № 447-ФЗ от 22.12.2014 г. [4]). С этого времени регистрация прав на любые земельные участки без межевания становится невозможной.
В условиях происходящих изменений в земельной сфере можно сформулировать следующие аспекты:
— в 2017 гг. можно оформить право на землю без издержек на межевание. К 2018 году цены на подобные услуги, скорее всего, вырастут, как по причине инфляции, так и из-за увеличения загруженности работой кадастровых инженеров;
— государство разрешило временные меры по отмене межевания земельных участков, чтобы наибольшее количество собственников заявили о своих правах. Земельный налог будет начисляться, а распоряжаться своей неразмежеванной землей владелец, в перспективе, не сможет;
— о решении государства относительно обязательного межевания земельных участков стало известно еще в 2013 г., но в стране и сегодня не наблюдается повышенного спроса на межевые работы. Собственники проводят межевание только в случаях споров с соседями или при продаже участка. Поэтому государству необходимо простимулировать граждан на проведение межевания в течение всего года, а не в последние месяцы;
— если право на землю оформлено надлежащим образом, нет споров с соседями, в ближайшее время владелец не собирается продавать землю, дарить ее, отдавать в залог и прочее, то и после 2018 г. можно вполне спокойно пользоваться участком, границы которого не зафиксированы. Возможно, к этому времени в населенном пункте будут проведены комплексные кадастровые работы, финансируемые из госбюджета, и вероятно не придется платить за межевание отдельного участка;
Таким образом, при оформлении новых земельных участков, активном их использовании и перспективе продажи, процедуру межевания лучше проводить сразу. Если право на земельный участок оформлено надлежащим образом, и продажа не планируется, то межевание можно отложить до момента, когда в этом возникнет необходимость.
Рисунок 1 – Изменения в законодательстве РФ в сфере межевания земельных участков
Результатом межевания будет получение межевого плана, который является необходимым документом для предоставления в орган Росреестра, если владелец надела хочет зарегистрировать его или произвести любые юридические действия.
План и его описание выдается на основании фактически произведенных замеров кадастровым инженером. Это единственный вариант уточнить и обозначить границы территории земли в собственности конкретного лица.
Поправки в Земельный кодекс РФ с 01.06.2015 года обязали муниципальные власти выделять средства из бюджета на эти цели. Таким образом, начиная с 1 июня 2015 года и заканчивая 31 декабря 2017 года, уточнение территории участка могло бы стать для граждан абсолютно бесплатным. Эта норма нашла отражение в Федеральном законе от 23.06.2014 №171-ФЗ. После этого срока, если участок не имеет межевого плана и не зарегистрирован в Росреестре, то сделку произвести не получится.
Вариантом бесплатного межевания участка является, так называемая, дачная амнистия. Срок ее продлили до 1 марта 2018 года. Но это не обязательная мера и проводить ее для оформления собственности не требуется.
Вместе с этим после внесения поправок в статью 39.19 Земельного кодекса РФ бесплатное межевание может быть применимо:
— к вновь образованным участкам;
— для многодетных семей;
— нуждающихся в улучшении условий проживания.
Межевание осуществляется поэтапно (рисунок 2):
— Подготовка всех необходимых документов. К ним относятся: гражданский паспорт владельца участка; СНИлС; документы, подтверждающие право собственности на землю, а также, по необходимости; доверенность. Если участок земли не имеет подключения к централизованным коммуникациям, то потребуются справки об этом, взятые в соответствующих службах.
— Поиск кадастрового инженера и заключение с ним договора на проведение работ по межеванию. Здесь стоит остановиться подробнее.
Рисунок 2 – Этапы межевания в РФ
— Проводить процесс установки границ участка, его площади и точного расположения может только специалист. Таковым является кадастровый инженер. Это может быть любое лицо (физическое, юридическое или индивидуальный предприниматель), но обязательно иметь на то официальный документ. Аттестат, выданный и зарегистрированный в Росреестре, является подтверждением того, что он обладает достаточной квалификацией для оказания подобной услуги.
Чтобы получить такой аттестат, к кандидатам предъявляется ряд требований: необходимо иметь образование — профессиональное, а также сдать экзамены на подтверждение квалификации. К тому же к самостоятельной работе инженер будет допущен лишь после двухгодичной стажировки в качестве помощника кадастрового инженера со стажем.
— После заключения договора кадастровый инженер выезжает на место, где фиксирует координаты точек участка. Затем на основании показаний приборов выставляются метки, и вычисляется площадь надела. Эти метки с прорисованным участком после лягут в основу межевого плана.
Установленные при межевании границы всегда можно визуально отобразить на местности. Для этого используются межевые знаки, заборы и иные виды ограждения.
Межевание позволяет урегулировать спор между владельцами смежных участков относительно границ на местности. Для этого составляется акт согласования границ, а при наличии конфликта межевые документы будут использоваться в качестве доказательства в суде.
— Формирование межевого дела. Когда границы размечены и согласованы, все данные, полученные на месте, собираются в одно дело. Срок подготовки межевого плана должен быть зафиксирован в договоре.
— В оговоренную дату собственнику участка выдается план межевой и описание к нему. С этими документами можно обращаться в орган Росреестра.
Далее остается зарегистрировать участок земли, для чего понадобится подготовить еще несколько документов, которые потребуется предъявить в регистрирующем органе. Заявление установленной формы можно заполнить непосредственно в органе Росреестра. Оплачивается государственная пошлина за внесение изменений в базу данных.
1.2 Особенности земель сельскохозяйственного назначения как объекта оценки
Существует множество факторов, оказывающих влияние на состояние и развитие межхозяйственного землеустройства в части межевания земель.
Все факторы можно условно разделить на внешние и внутренние, они представлены на рисунке 3.
Рисунок 3 – Внешние и внутренние факторы развития сферы межевания земель
К внешним факторам развития сферы межевания земельных участков в регионе можно отнести общую политическую ситуацию в стране, проводимые реформы в сфер земельных правоотношений.
Большое значение имеют правовые факторы. Развитие законодательства в данной сфере было детально показано в таблице 1 параграфа 1, вместе с тем, изменения в законодательстве по вопросам, связанным с проведением межевания, продолжаются.
Процедура межевания земельных участков в 2017-2018 годах имеет важные особенности, вызванные действием двух нормативных документов:
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
— Федеральный Закон от 22.12.2014 № 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Закон № 218-ФЗ вступил в силу с января 2017 года и регламентирует особенности кадастрового учета и регистрации объектов недвижимости. Федеральный Закон от 22.12.2014 № 447-ФЗ устанавливает требование запрете на совершение сделок для участков, в отношении которых не проводилось межевание.
Федеральный закон № 218-ФЗ теперь является базовым документом, определяющим порядок регистрации и кадастрового учета объектов недвижимости. Среди основных важных нововведений данного акта можно отметить:
— объединение процедур кадастрового учета и регистрации для вновь сформированных участков, а также для объектов, ранее не проходивших кадастровый учет;
— правоустанавливающим документом, в том числе для участков земли, является выписка из ЕГРН (ранее выданное свидетельство о праве сохраняет юридическую силу до совершения сделки с объектом и подлежит замене на выписку ЕГРН);
— сокращение сроков проведения учета и регистрации как при обращении в Росреестр, так и через систему Многофункциональных центров.
Также следует отметить тот факт, что не все земельные участки внесены в государственный кадастровый учет, есть доля даже участков, владельцы которых не определены.
Услуги по межеванию земельных участков могут оказывать только кадастровые инженеры (частные предприниматели или работники под началом юридического лица), имеющие действующие квалификационные аттестаты.
В России ведется централизованный реестр всех кадастровых инженеров. Полный список специалистов, которые могут оказать помощь с межеванием земли, размещен на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki. Кадастровые инженеры могут вести свою деятельность в любом регионе России независимо от места регистрации.
Результатом работы кадастрового инженера должна быть постановка земельного участка на кадастровый учет или внесение сведений об уточнении его границ в государственный кадастр недвижимости.
Экономический фактор оказывает также существенное влияние на проведение межевых работ, поскольку данные работы не являются бесплатными и требуют наличия значительного объема ресурсов, как трудовых, так и материальных (транспорт, оборудование, инструменты, необходимые кадастровому инженеру).
На сегодняшний день федеральными или местными законами не определено ни одной категории граждан, для которых услуга по межеванию отдельных земельных участков оказывалась бы бесплатно. Бесплатное межевание возможно лишь в том случае, если органы местного самоуправления реализуют земельный участок на торгах.
Под бесплатным межеванием земельных участков можно понимать проведение комплексных кадастровых работ. Нормативно-правовая база для них была полностью разработана в конце 2014 г. В связи с этим Закон о государственном кадастре недвижимости [6] был дополнен главой 4.1 «Комплексные кадастровые работы». А соответствующая поправка в Земельный кодекс РФ [1] относительно того, что инициаторами проведения комплексных кадастровых работ могут выступать муниципалитеты, введена в июле 2015 г.
Стоимость межевания земельных участков в России регулируется Приказом Минэкономразвития № 14 от 18 января 2012 «Об утверждении методики определения платы и предельных размеров платы за проведение кадастровых работ в целях выдачи межевого плана». Данная методика является обязательной для исполнения только для федеральных государственных унитарных предприятий, находящихся в ведении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Частные компании могут устанавливать любые цены на свои услуги, скидки на межевание нескольких земельных участков (при организации нового СНТ, при выделении в натуре долей в совместной собственности).
По методике стоимость межевания рассчитывается как произведение трудоемкости работ (определяется для каждой операции) и стоимости нормо-часа.
Стоимость услуг по межеванию зависит от следующих внутренних факторов:
— регион (в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге и прочих крупных городах, несмотря на большое количество специалистов, которые находятся в этих регионах, стоимость межевания всегда будет выше, нежели в провинции – примерно 25-30 тыс. руб. за межевание одного участка площадью до 0,5 га);
— удаленность от города (чем дальше от города, тем дороже);
— категория земли и вид разрешенного использования (лесной участок, участок в чистом поле, участок в садовом товариществе, в населенном пункте будут оценены по-разному);
— площадь участка;
— тип рельефа, сложность формы участка;
— правовая история земли (какие есть правоустанавливающие документы на участок, есть ли споры с соседями; ранее учтенный участок или вновь образуемый).
1 2