Формирование межевого дела и оценка стоимости земельного участка. Часть 2

1 2

---

1.3 Характеристика рынка земельных участков России

 

Межевание — важнейший пункт геодезических работ на участке.

Главная его цель – установка и определение границ территории:

— застроенных и незастроенных участков;

— земли, которая будет застроена в будущем и сдана в аренду;

— земли, предназначенной под объекты капитального строительства, причем неважно будут ли участки использоваться федеральной, региональной, местной властью.

Определение границ земельного участка происходит путем сбора и обобщения данных, полученных кадастровым инженером при проведении межевых работ. Границей участка будет являться прямая линия между характерными (поворотными) точками, в которых граница меняет свое направление. Следовательно, чтобы описать границу в межевом плане, необходимо собрать информацию о координатах характерных точек.

Такие координаты определяются путем проведения геодезических измерений и вычислений с учетом погрешности, допускаемой законом. Допустимый размер погрешности зависит от места расположения участка и выбран инженером методов измерений. Наиболее точным вариантом определения границ является геодезический метод, при котором измерения проводятся с использованием спутникового геодезического оборудования.

По заданию заказчика, при определении границ, кадастровый инженер может устанавливать временные межевые знаки в поворотных точках. При этом в межевых документах инженер обязан указать на размер погрешности, допускаемый в отношении координат границ.

При межевании нового участка не должно происходит наложение или пересечение границ соседних участков.

Результаты выполненных межевых работ используются в следующих документах:

— межевой план, который направляется в кадастровую палату Росреестра и выдается заказчику;

— межевое дело, которое включает в себя всю землеустроительную документацию на участок;

— кадастровый паспорт на землю, который выдается после постановки объекта на учет;

— выписка из ЕГРН, которая является правоустанавливающим документом.

Изменение сведений о границах участка подразумевает одновременное изменение для всех указанных документов.

Проект межевания земельного участка выполняет специалист, работающий в управлении архитектуры и градостроительства города или района.

Как правило, на разработку документации требуется разрешение, которое специалист получает в комитете того же управления.

Статья 14 Закона № 218-ФЗ рассматривает межевой план, итоговый акт межевания, как одно из оснований для постановки объекта на кадастровый учет и регистрации права.

Помимо этого, порядок и условия межевания определены следующими документами:

— Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве»;

— Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»;

— Федеральный Закон от 22.12.2014 № 447-ФЗ;

— Методические рекомендации Росземкадастра от 17.02.2003 года;

— Инструкция Роскомзема от 08.04.1996 года.

Требования к содержанию межевого плана регламентированы в ст. 22 Федерального закона № 218-ФЗ. В состав его сведений входит следующая информация:

— сведения о вновь образуемом участке для постановки его на кадастровый учет;

— сведения о частях земельного надела для аналогичных целей;

— новые сведения, которые необходимо внести в ЕГРН для участков, ранее проходивших кадастровый учет.

Межевой план состоит из графической и текстовой частей. В графической части воспроизводятся сведения кадастрового плана территории или выписки из ЕГРН, а также фиксируется местоположение границ участка. В текстовую часть включаются сведения для включения в ЕГРН, а также информация о геодезических измерениях, проводимых при межевании.

Форма и состав межевого плана утверждены приказом Минэкономразвития РФ от 08.12.2015 № 921. Обязанность по его соблюдению возложена на кадастровых инженеров, однако и сам заказчик, при желании, может проверить соответствие межевого плана требованиям приказа № 921.

В соответствие со ст. 22 Федерального закона № 78-ФЗ «О землеустройстве», межевое (землеустроительное) дело включает в себя землеустроительную документацию на каждый объект недвижимости. Состав сведений землеустроительных дел определен Инструкцией Роскомзема от 08.04.1996 года.

Межевое дело подлежит утверждению после его формирования, а затем направляется в государственный архив для хранения. В случае изменения сведений об участке, которые потребовали проведение дополнительных межевых работ, в межевое дело также вносятся изменения.

После передачи оригинала межевого дела в архив, остальные экземпляры, заверенные исполнителем, передаются заказчику работ.

С принятием Федерального закона № 218-ФЗ правоустанавливающим документов на собственность является выписка из ЕГРН. Она выдается при регистрации прав на новый объект, а также при переходе прав в результате сделок с недвижимостью. По юридическому значению указанная выписка приравнена к свидетельству о праве собственности, которое выдавалось до июля 2016 года.

Форма Выписки из ЕГРН утверждена приказом Минэкономразвития РФ от 25.12.2015 № 975, она включает в себя сведения о зарегистрированных правах, а также информацию кадастрового учета в отношении объекта недвижимости. Получение выписки возможно не только при регистрации права собственности, но и в любое время по запросу через органы Росреестра, МФЦ или в электронной форме через портал госуслуг.

Хотя свидетельство о праве в настоящее время не выдается, гражданам нет необходимости обращаться за его заменой на выписку из ЕГРН. При совершении сделок с землей новым владельцам будет выдаваться выписка по общим правилам.

Вся территория страны для целей кадастрового учета разделена на кадастровые единицы. Для кадастровых кварталов, в пределах которых находятся конкретные земельные участки, оформляется кадастровый план территории. КПТ содержит графическое и текстовое описание данных обо всех участках, находящихся в границах кадастрового квартала.

Данные кадастрового плана используются инженером при проведении межевых работ и определении границ участка. КПТ оформляется по итогам комплексных кадастровых работ за счет владельца земель муниципального или государственного фонда.

КПТ оформляется в электронной форме или на бумажном носителе. Его сведения содержаться в Публичной кадастровой карте.

Межевые работы в Москве и Санкт-Петербурге, как и в других регионах страны, могут проводить только кадастровые инженеры, имеющие профессиональный аттестат. Каждый кадастровый инженер должен состоять в составе профильной саморегулируемой организации (СРО).

По итогам выполненных работ кадастровый инженер направляет межевой план в следующие органы:

— для Москвы – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве;

— для Санкт-Петербурга – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу;

— для регионов – аналогичные кадастровые учреждения при Управлении Росреестра.

От квалификации и опыта кадастрового инженера зависит соответствие готовой межевой документации требованиям закона.

Для выбора кадастрового инженера необходимо учитывать следующие обстоятельства:

— на сайте Росреестра можно получить информацию из реестра кадастровых инженеров (адрес ссылки: https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki );

— необходимо убедиться в наличии у инженера членства в СРО, а также ознакомиться с деятельностью саморегулируемой организации;

— огромное значение имеют отзывы реальных клиентов, размещенные на сайтах организации, в которой работает кадастровый инженер;

— необходимо обратить внимание на опыт работы, так как теоретическая подготовка инженера должна иметь активное практическое применение.

Сроки проведения межевых работ не зафиксированы в законе, так как зависят от конкретных условий договора подряда, заключаемого заказчиком с кадастровым инженером. При определении сроков необходимо учитывать месячный срок, установленный для уведомления владельцев смежных участков о согласовании границ. Таким образом, ориентировочный срок межевания составит 1.5 месяца.

Сроки проведения кадастрового учета и регистрации в органах Росреестра установлены в ст. 16 Закона № 218-ФЗ и составляют:

5 рабочих дней – для процедуры кадастрового учета;

10 рабочих дней – для одновременно проводимых процедур учета и государственной регистрации;

7 и 12 рабочих дней, соответственно, если указанные действия выполняются через Многофункциональный центр.

Течение указанных сроков начинается с момента представления в регистрирующий орган или МФЦ заявления и необходимых документов.

После выполнения работ в отношении нового участка кадастровый инженер обязан самостоятельно направить в кадастровую палату Росреестра межевой план. Так как такое направление осуществляется в электронной форме, граждане смогут получить письменную версию межевого плана только при включении такого условия в договор подряда с кадастровым инженером.

По общему правилу, межевые работы выполняют по заданию заказчика на основании договора подряда. Договорные отношения подразумевают платный характер выполнения работ за счет заказчика. Стоимость проведения работ определяется сторонами самостоятельно.

Стоимость работ также различна. Она зависит от площади исследуемой территории, сложности и продолжительности работы. В каждом случае цена рассчитывает индивидуально, опираясь на все требующиеся работы.

Стоимость услуг по межеванию устанавливается непосредственно организацией, имеющей право выполнять такие работы. Формируется цена из того перечня работ, которые необходимо выполнить инженером.

Средняя цена на межевание земельного надела в Московской области составляет от 10 до 30 тысяч рублей, в Ленинградской – в районе 7-8 тысяч, в остальных территориях начинается с 5 тысяч рублей.

Помимо этого, гражданам доступно выполнение межевания за счет муниципальных органов власти, т.е. бесплатно. Такие мероприятия проводятся в ходе комплексных кадастровых работ, заказчиком которых выступают муниципальные образования. Данная процедура обладает следующими особенностями:

— владельцы участков никак не могут повлиять на сроки проведения работ, которые зависят от принятия решения муниципальным органом;

— комплексный характер работ чреват ошибками при определении границ конкретных участков;

— при несогласии с результатами межевания владельцы участков могут обратиться в специальную комиссию по урегулированию споров.

Чтобы уточнить сроки бесплатного межевания, граждане должны регулярно отслеживать публикации в официальных источниках муниципальных образований.

Таким образом, обязанность по межеванию земельных участков их владельцами закреплена законодательно и установлен для этого конкретный срок. После наступления 2018 года все земли, границы которых не установлены, станут недоступны для совершения сделок. Это значит, что продать или подарить надел, не прошедший процедуру межевания, станет невозможным

Глава 2. Анализ межевого дела и стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения в Каслинском р-не Челябинской области

 

 

Заключение

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

По данным кадастровой палаты области, процент межевых дел с наличием кадастровых ошибок составляет от 10 до 43% в зависимости от муниципальных образований, в среднем в 20% случаях кадастровые инженеры допускают ошибки при формировании межевого плана. В сельской местности в связи с труднодоступностью отдельных земельных участков, а также наличие устаревшей техники геодезистов, кадастровые ошибки допускаются чаще всего.

Проблемы в межевании земельных участков возникают по следующим причинам:

— неправильное определении координат земельного участка в межевом плане из-за устаревшего оборудования;

— не выезжают на местность, вписывают приблизительные координаты, используя данные о смежных участках;

— низкая квалификация кадастрового инженера, недостаточность знаний.

Поэтому рекомендовано:

— в области развивать сеть постоянно-действующих референцных станций, которая позволит точно осуществлять геодезические работы для межевания земельных участков.Данная система представляет собой сеть постоянно действующих референцных станций и позволяет автоматизировать процесс спутниковых геодезических измерений и определений координат в режиме реального времени и в режиме с постобработкой;

— повысить требования к кадастровым инженерам: предлагается в требованиях к лицам (юридическим и физическим), занимающимся кадастровой деятельностью указать: наличие лицензии на выполнение геодезических работ; ужесточить требования к приборам, персонализированному имуществу и выдавать свидетельство о допуске к комплексу кадастровых работ, включая геодезические работы;  поскольку результатом работ по межеванию является межевой план, в требованиях к кадастровому инженеру необходимо указать в каком обьёме необходимы знания по геодезии (не менее 120 часов).

Список использованных источников

 

1. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ(ред. от 29.07.2017). – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режимдоступа: http://www.consultant.ru.
2. О землеустройстве[Электронный ресурс]:Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ (ред. от 13.07.2015). – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа:  http://www.consultant.ru.
3. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) [Текст]/ Крассов О.И. — М.: Норма, 2015.
4. Вехи российского землеустройства: Время, события, люди [Текст]/ сост. С.Н. Волков. – М.: ГУЗ, 2013.
5. Волков, С.Н. Землеустройство в 9 т. Т.8. Землеустройство[Текст]. – М.: КолосС, 2014.
6. Волков, С.Н. Землеустройство. В 9 т. Т.1. Теоретические основы землеустройства [Текст]. – М.: Колос, 2011.
7. Волков, С.Н. Землеустройство. В 9 т. Т.2. Землеустроительное проектирование. Внутрихозяйственное землеустройство [Текст]. – М.: Колос, 2012.
8. Волков, С.Н. Землеустройство[Текст]: учебник. – М.: ГУЗ, 2013.
9. Волков, С.Н. Большая российская энциклопедия. Т. 10. Землеустройство [Текст]. – М.: БРЭ, 2014.
10. Волков, С.Н. Экономика землеустройства[Текст]: учебник для вузов. – М.: Колос, 2013.
11. Евстафьев, О.В. Тенденции развития спутниковых систем точного позиционирования на основе сетей постоянно-действующих референцных станций в России[Текст]. – М.: «Инжиниринговый Центр ГФК», 2017.
12. Заварин, Д.А. Развитие сети пунктов ОМС на территории Вологодского района [Текст]// Вузовская наука – региону: Материалы VIII всероссийской научной конференции. – Вологда: ВоГТУ, 2014.
13. Землеустроительное проектирование[Текст]: учебник / под ред. С.А. Удачина. – М.: Колос, 2012.
14. Землеустройство [Текст]/ под ред. Г.Н. Барсукова, К.А. Юрченко. – Краснодар: КубГАУ, 2014.
15. История землеустройства и земельных отношений[Текст]: учебное пособие / Г. Н. Барсукова. – Краснодар: КубГАУ, 2014.
16. Комов, Н.В. Российская модель землепользования и землеустройства[Текст]. – М.: Просвещение, 2016 .
17. Комов,Н. Земельные отношения и землеустройство в России[Текст]. – М.: Русслит, 2015.
18. Комов, Н.В. Российская модель землепользования и землеустройства[Текст]. – М.: Норма, 2016.
19. Нечаев, В.И. Проблемы управления земельными ресурсами и использования земель в аграрном производстве [Текст]: монография. — Краснодар: Антри, 2008.
20. Нечаев, В.И. Экономика сельского хозяйства [Текст]. – М.: КолосС, 2013. – 383 с.
21. Порядок проведения землеустройства территорий муниципальных образований и населенных пунктов[Текст]. – Ростов-на-Дону: ООО «Экспертиза недвижимости», 2016.
22. Пособие по землеустройству [Текст]: практическое руководство / Н. В. Комов. – М.: Юнипресс, 2016.
23. Проблемы управления земельными ресурсами и использования земель в аграрном производстве [Текст]/ В.И. Нечаев, Г.Н. Барсукова, С. М. Резниченко, Н. М. Радчевский. – Краснодар: Атри, 2016.
24. Проблемы внедрения современного геодезического оборудования в кадастровой деятельности[Текст]. — М.: «МЦНО», 2017.
25. Путянис, А.П. Земельные отношения и землеустройство[Текст]. – Краснодар: Совет. Кубань, 2014.
26. Сидоренко, М.В. Управление земельными ресурсами[Текст]: учебное пособие. – Краснодар: КубГАУ, 2014.
27. Системы земледелия Ставрополья[Текст]: монография / под ред. А.А. Жученко. – Ставрополь: АГРУС, 2016.
28. Создание сети референцных базовых станций как первый шаг в формировании среды Информационно-пространственных данных (ИПД) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.dalgeoservis.ru/
    upload/iblock/ac1/ac10701ec8d54b93d857de5bae2eacf7.pdf
29. Территориальное землеустройство несельскохозяйственных объектов[Текст]: практикум / сост.М.А. Сулин, Е.Н. Быкова. – СПб.: Санкт-Петербургский государственный горный ин-т, 2012.
30. Тесаловский, А.А. Точность описания объектов кадастрового учета в трехмерном пространстве [Текст]// Вузовская наука – региону: Материалы XIV всероссийской научной конференции. – Вологда: ВоГУ, 2016.
31. Тимошина, Т.М. Экономическая теория России[Текст]: учебное пособие. – М.: Юстицинформ, 2014.
32. Хлыстун, В.Н., Пальчиков, Ф.И. Земельные отношения и землеустройство[Текст]. – М.: Колос, 2014.
33. Чешев, А.С., Вальков, В.Ф. Основы землепользования и землеустройства[Текст]. – Ростов н/Д.: Март, 2012.
34. Чешев, А.С. Основы землепользования и землеустройства[Текст]: учебник. – Ростов н/Д.: Март, 2012.
35. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Области [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.rosreestr.ru.

---

1 2