ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
Глава 1. Теоретические аспекты геодезического сопровождения межевание земель
1.1 Межевание земель, нормативно-правовые основы регулирования геодезического сопровождения межевание земельных участков
1.2 Методика организации комплекса геодезического сопровождения межевание земель
1.3 Порядок согласования границ территорий при межевании с административными зданиями
Глава 2. Природно-хозяйственные условия района работ
2.1. Природно-хозяйственные условия Буденовского района
2.2. Характеристика объекта исследования.
2.3. Сбор и изучение геодезических, картографических и других исходных документов
Глава 3. Организации комплекса кадастровых работ при межевании с административным центром ЗАО СХП Виноградный
3.1. Определение и закрепление границ земельного надела, установление его формы и площади
3.2. Проект комплекса кадастровых работ при межевании объектов с административным центром ЗАО СХП Виноградный
3.3. Технико-экономические показатели проекта
Заключение
Список использованной литературы
Деятельность в плане обеспечения кадастрового учета недвижимости приводит к составлению кадастрового плана и такого документа, как технический план, применительно к следующим типам объектов: дома, характеризуемые как многоквартирные, частные и дачные, а также сюда относят нежилые сооружения; инженерные сети и различные сооружения, например, в виде дорог и электростанций; квартиры, помещения общего пользования и комнаты; сооружения на стадии строительства; недвижимость, планируемая для возведения. Межевание земельного участка проводят с целью бесспорного определения и опознания на местности положения границ объектов землеустройства (межевых знаков и граничных линий), определенных на картографических материалах в соответствии с проектом строительства объекта и проектом границ земельного участка. Межевание в соответствии с технологией государственного кадастрового учета земельных участков всегда проводят при образовании новых земельных участков, возникающих в результате разделения, объединения, слияния, перераспределения.
Проведение рассматриваемого вида работ в отношении недвижимости определяется необходимостью перестройки, изменения планировки или конструкции того или иного сооружения, что может быть связано с его разрушением в результате каких-то обстоятельств.
Это востребовано для узаконивания прав собственности на конкретный объект недвижимости. В свою очередь техническая инвентаризация направлена на формирование данных учета применительно к обследуемому объекту. Инвентаризация, определяемая как текущая, позволяет зафиксировать изменения, произошедшие после перепланировки или ремонта, включая снос здания.
Что касается этапов проведения кадастровых мероприятий по недвижимости, то они идентичны тому процессу, который осуществляется в отношении земельных наделов.
Традиционные геодезические приборы и технологии не способны сегодня обеспечить качественное и оперативное геодезическое сопровождение на всех этапах строительства. В то время как внедряемые новые технологии геодезических измерений и построений обладают рядом преимуществ и могут заменить традиционные технологии.
Но несмотря на значительный объем исследований, многие вопросы по внедрению современных технологий для геодезического обеспечения кадастровых работ требуют дальнейшего изучения и совершенствования.
Внедрение современных технологий геодезического обеспечения позволит сократить сроки выполнения геодезических работ, повысить точность и достоверность проводимых измерений, обеспечит полную независимость от погодных условий, позволит сократить ошибки на всех этапах работ.
И тогда при правильном подходе к внедрению этой системы, Россия, как и множество зарубежных стран, сможет перейти на трехмерный кадастр.
Цель работы: рассмотреть вопросы геодезического обеспечения кадастровых работ при межевании с административным центром ЗАО СХП Виноградный.
Задачи работы:
- изучить теоретические аспекты геодезического сопровождения межевание земель;
- определить порядок согласования границ территорий при межевании с административными зданиями;
- произвести анализ процесса осуществления кадастровых работ на территории Буденновского муниципального района;
- определить влияние геодезических данных на процесс кадастровых работ;
- изучить направления организации комплекса кадастровых работ при межевании с административным центром ЗАО СХП Виноградный;
- описать проект комплекса кадастровых работ при межевании объектов с административным центром ЗАО СХП Виноградный.
Объектом исследования в дипломной работе являются объекты недвижимости Буденновского муниципального района.
Предметом исследования – организация кадастровых работ при межевании с административным центром ЗАО СХП Виноградный.
Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
1.1 Межевание земель, нормативно-правовые основы регулирования геодезического сопровождения межевание земельных участков
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации статьей 130 «к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» .
Из данного определения можно сделать вывод, что основой всего недвижимого имущества является земля. Особую значимость для граждан, проживающих на территории муниципального образования, представляют земли населенных пунктов. Данное понятие закреплено в Земельном кодексе Российской Федерации, статья 83: «Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов». Имея территории для строительства объектов, можно значительно повысить уровень жизни городского населения. Так как с появлением новых объектов жилья граждане смогут улучшить свои жилищные условия.
Строительство жилых домов и развитие городов происходит по трем видам (рисунок 1).
Рисунок 1 – Виды развития городов
В настоящее время застройка городов производится по типу уплотнительной (точечной) застройки. Ее суть заключается в том, что дома возводятся в исторически сложившемся жилом микрорайоне. Такое строительство решит проблемы с жильем далеко не многих граждан. Стоимость квадратного метра жилья в центре города намного выше, чем в спальных районах города. Поэтому приобрести данный вид имущества смогут жители со средним уровнем достатка. Также к недостаткам уплотнительной застройки можно отнести: шум во время строительства – неблагоприятная обстановка для жителей соседних домов. Повышается нагрузка на инфраструктуру: переполненный общественный транспорт, недостаточное количество мест в детских садах и школах, аварии в коммунальных сетях и другие.
Еще одним видом городского строительства является развитие застроенных территорий. Данное решение принимается органом исполнительной власти, если на застроенной территории находятся многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащие сносу. Также на этой территории могут располагаться объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие функционирование многоквартирных домов, объекты коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, которые способствуют благоприятной жизнедеятельности граждан.
Однако даже такой вид развития территории не решает в полной мере проблему обеспечения граждан жильем. Так как жителей многоквартирных домов, подлежащих сносу, обязаны переселить в уже имеющиеся дома. А если на месте старых домов возводятся дома, в которых количество квартир больше, чем в предыдущих, то опять же возникает нагрузка на инфраструктуру района.
Решить проблему загруженности городов может комплексное освоение территории. Такой вид застройки включает в себя не только возведение жилых домов, но и строительство всей сопутствующей инфраструктуры (рисунок 2).
Рисунок 2 – Составляющие комплексного освоения территории
Комплексное освоение территории берет начало с опубликования Постановления Правительства Российской Федерации №265 от 05.05.2007 года «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства». В данном Постановлении было утверждено Положение «Об отборе экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства». В этом Положении отражены критерии, которым должны соответствовать проекты:
«- жилищное строительство с объемами не менее 1 млн.кв. метров общей площади;
— строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры;
— начало реализации – не позднее 2007 года, срок реализации – не более 10 лет».
Также юридическое лицо должно было предоставить заявку в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству на участие в отборе проектов, которая в течение трех дней направляется комиссии для рассмотрения. Решение комиссии оформляется в виде протокола, а информация о результатах отбора публикуется в течение десяти дней на сайте Федерального агентства и жилищно-коммунального хозяйства.
В соответствии с указанным выше Постановлением комиссией было отобрано 22 экспериментальных проекта комплексного освоения территории. Правительством было принято решение оказывать государственную поддержку в строительстве инженерной инфраструктуры, объектов социального назначения, а также обеспечение энергетическими ресурсами. Сложность данных проектов заключается в их долгосрочности, вложении большого объема инвестиций на начальном этапе, отсутствие финансовой поддержки от государства.
На сегодняшний день для понятия комплексное освоение территории нет четкого определения. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации, статье 46.4 «комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории».
Договор о комплексном освоении территории подписывается одновременно с договором аренды земельного участка, предоставляемого для этих целей. Одним из условий договора является разработка документации по планировке территории, а именно проекта планировки территории и проекта межевания территории.
В соответствии с Градостроительным кодексом, статьей 41 «подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства». На рисунке 3 отражена схема документов, на основании которых происходит подготовка документации по планировке территории в целях комплексного освоения территории.
Рисунок 3 – Основания подготовки документации по планировке территории
Как мы видим из рисунка 3, на основании договора о комплексном освоении территории разрабатывается документация по планировке территории. В такой документации является проект планировки территории и проект межевания территории. В проекте планировки территории выделяются и устанавливаются границы, в которых будут располагаться планируемые объекты капитального строительства. Также в данном проекте отражается характеристика и очередность планируемого развития территории. Такой проект является основой для подготовки проекта межевания территории, который может осуществляться в его составе или являться отдельным документом. Проект межевания территории осуществляется относительно территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры.
Данная документация разрабатывается на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки. Территориальное планирование направлено на обеспечение устойчивого развития территории, развитии инженерной, транспортной и социальной инфраструктур. К документам территориального планирования относятся схема территориального планирования и генеральный план.
В таблице 1 отражен перечень документов, входящих в состав документов территориального планирования.
Таблица 1 – Состав документов территориального планирования
Схема территориального планирования Генеральный план
— положение о территориальном планировании; Подготовка осуществляется для всей территории поселения или городского
— карту планируемого размещения объектов местного значения муниципального района;
— карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), расположенных на межселенных территориях;
— карту функциональных зон, установленных на межселенных территориях, в случае, если на межселенных территориях планируется размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов_ округа. Генеральный план содержит:
— положение о территориальном планировании;
— карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа;
— карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа;
— карту функциональных зон поселения или городского округа.
Положение о территориальном планировании отражает сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения объектов, их основные характеристики, местоположение. На картах отображаются планируемые для размещения объекты, границы населенных пунктов, границы и описание функциональных зон. Одной из приоритетных задач документов территориального планирования является определение перспективных территорий для развития и эффективного функционирования населенного пункта.
Подготовка документов территориального планирования осуществляется на основании документов, представленных на рисунке 4.
Рисунок 4 – Основания для разработки документов территориального планирования
В данных документах рассматриваются и утверждаются приоритетные направления развития страны и ее субъектов. Основанием для разработки документов территориального планирования, являются направления, связанные с развитием жилищной политики, направленной на увеличение объемов строительства жилья и инфраструктуры, необходимой для комфортного проживания граждан.
Также из вышесказанного подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании правил землепользования и застройки. Этот документ утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. В таблице 2 отражены элементы правил землепользования и застройки.
Таблица 2 – Состав правил землепользования и застройки
Правила землепользования и застройки
Порядок применения и внесения изменений Карта градостроительного зонирования Градостроительные регламенты
— положения о регулировании правил землепользования и застройки органами местного самоуправления;
— положения об изменении видов разрешенного использования;
— положение о подготовке документации по планировке территории;
— положение о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
— положение о внесении изменений в правила землепользования и застройки.
— устанавливаются границы территориальных зон;
— границы населенных пунктов;
— границы зон с особыми условиями использования территорий;
— границы территорий объектов культурного наследия;
— границы территорий исторических поселений федерального и регионального значения;
-устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. — вид разрешенного использования;
— предельные размеры земельных участков, параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
— ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;
— расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур;
— расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения, в случае осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.
При подготовке проекта правил землепользования и застройки руководствуются положениями о территориальном планировании, требованиями технических регламентов, сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности.
Таким образом, можно сделать вывод, что документы территориального планирования являются главными и на их основании разрабатываются иные документы, связанные с развитием территории. Внесение изменений в генеральный план или схему территориального планирования влечет за собой внесение изменений в правила землепользования и застройки, а соответственно и в документацию по планировке территории. Если эти изменения влекут за собой увеличение сроков реализации проекта планировки территории, то это оформляется в виде дополнительного соглашения к договору о комплексном освоении территории.
На основе всей документации по планировке территории можно показать настоящую картину землепользования, осуществлять мониторинг земельных ресурсов. В результате данного мониторинга можно выявить наиболее привлекательные земельные участки для комплексного освоения территории. А также на основе документов территориального планирования подготовить документацию по планировке территории, разработать проект освоения территории с учетом всех требований законодательства.
Изучив понятие и историю комплексного освоения территории можно сделать вывод о том, что данный вид строительства является одним из механизмов государственной жилищной политики. Разрабатывая и реализуя проекты комплексного освоения территории можно решить несколько важных проблем, таких как обеспечение граждан жильем, а также новыми рабочими местами за счет развития инфраструктуры застраиваемого района.
Далее рассмотрим, кто является участниками комплексного освоения территории, этапы предоставления земельного участка и заключения договора для развития территории.
Социально-экономическое значение межевания земельных участков для граждан заключается в следующем:
— возможность увеличения площади земельного участка в пределах нормы предоставления (для участков соответствующего назначения и целевого использования). Норма предоставления устанавливается органами местного самоуправления, и обычно к исходному участку прибавляется до шести соток. Если норма не установлена, разрешенная прирезка не должна превышать 10% площади существующего участка;
— при вступлении в наследование с разделом земельного участка на доли без межевания не обойтись;
— межевание земельного участка сдерживает неправильные действия соседей в отношении границ участка;
— межевание земельного участка устанавливает его легальный статус границ, не нужно заниматься корректировкой генерального плана территории муниципального образования;
— если на земельном участке имеется или планируется возвести дорогостоящее строение, межевание целесообразно выполнить хотя бы для того, чтобы убедиться, что никто из соседей не нарушил границ на кадастровой карте;
— земельные участки с многогранными формами лучше зразу узаконить через межевание и определить точную площадь и его размещение;
— межевание позволяет определить точную площадь земельного участка, поэтому гражданин будет оплачивать точную стоимость аренды или налога на недвижимость;
— межевание помогает снизить риски, связанные с нарушением границ участка в будущем, данное обстоятельство можно использовать в качестве рекламы в случае продажи земельного участка (либо как возможность продать участок по более высокой цене).
Межевание – это действие, устанавливающее четкие границы земельного участка при помощи знаков, а также составление чертежа участка с описанием (межевого плана). Определение местоположения участка, границ и площади – важная составляющая, необходимая для кадастрового учета. Ведь постановка на учет невозможна без точных данных по участку. Такие работы проводят специалисты, которые выезжают на место и устанавливают точные разметки.
С 2018 г. – установлено обязательное межевание при оформлении права на новые участки, а также при совершении сделок с землей. Объемы оформления новых участков в собственность и количество участков, для которых проводится межевание в индивидуальном порядке (в том числе тех, которые ранее были оформлены по упрощенной системе), выходят на стабильный уровень; активно проводятся комплексные кадастровые работы.
В целом, следует отметить, что межевание необходимо для регистрации права собственности на земельный участок. Но при этом из общего правила есть исключения. Таким образом, при оформлении новых земельных участков, активном их использовании и перспективе продажи, процедуру межевания лучше проводить сразу. Если право на земельный участок оформлено надлежащим образом, и продажа не планируется, то межевание можно отложить до момента, когда в этом возникнет необходимость.
Рисунок 5 – Изменения в законодательстве РФ в сфере межевания земельных участков
Результатом межевания будет получение межевого плана, который является необходимым документом для предоставления в орган Росреестра, если владелец надела хочет зарегистрировать его или произвести любые юридические действия.
1.2 Методика организации комплекса геодезического сопровождения межевание земель
При выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости, координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства, осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе, которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка.
Процедура межевания участка выполняется для того, чтобы четко определить границы, а также площадь всего участка. По прошествии всех работ устанавливаются либо восстанавливаются границы. Данная процедура полезна в процессе подготовки документов, которые требуются для оформления подробных сведений по поводу конкретного земельного участка.
Результаты установления и согласования границ оформляются актом, который подписывается собственниками, владельцами, пользователями размежевываемого и смежных с ним земельных участков (или их представителями), городской (поселковой) или сельской администрацией и инженером — землеустроителем — производителем работ. Акт утверждается комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района (города) (Приложение 3.5). — железная труба диаметром 35 — 60 мм, отрезки рельса или уголкового железа 50 x 50 x 5 мм, 35 x 35 x 4 мм длиной 100 см с бетонным якорем в виде усеченной четырехгранной пирамиды с нижним основанием 20 x 20 см, верхним — 15 x 15 см и высотой 20 см. К верхней части трубы (рельса, уголка) приваривается металлическая пластинка для надписи, внизу — металлические стержни (крестовина);
Межевание осуществляется поэтапно (рисунок 6):
— Подготовка всех необходимых документов. К ним относятся: гражданский паспорт владельца участка; СНИлС; документы, подтверждающие право собственности на землю, а также, по необходимости; доверенность. Если участок земли не имеет подключения к централизованным коммуникациям, то потребуются справки об этом, взятые в соответствующих службах.
— Поиск кадастрового инженера и заключение с ним договора на проведение работ по межеванию. Здесь стоит остановиться подробнее.
Рисунок 6 – Этапы межевания в РФ
— Проводить процесс установки границ участка, его площади и точного расположения может только специалист. Таковым является кадастровый инженер. Это может быть любое лицо (физическое, юридическое или индивидуальный предприниматель), но обязательно иметь на то официальный документ. Аттестат, выданный и зарегистрированный в Росреестре, является подтверждением того, что он обладает достаточной квалификацией для оказания подобной услуги.
Чтобы получить такой аттестат, к кандидатам предъявляется ряд требований: необходимо иметь образование — профессиональное, а также сдать экзамены на подтверждение квалификации. К тому же к самостоятельной работе инженер будет допущен лишь после двухгодичной стажировки в качестве помощника кадастрового инженера со стажем.
— После заключения договора кадастровый инженер выезжает на место, где фиксирует координаты точек участка. Затем на основании показаний приборов выставляются метки, и вычисляется площадь надела. Эти метки с прорисованным участком после лягут в основу межевого плана.
Установленные при межевании границы всегда можно визуально отобразить на местности. Для этого используются межевые знаки, заборы и иные виды ограждения.
Межевание позволяет урегулировать спор между владельцами смежных участков относительно границ на местности. Для этого составляется акт согласования границ, а при наличии конфликта межевые документы будут использоваться в качестве доказательства в суде.
— Формирование межевого дела. Когда границы размечены и согласованы, все данные, полученные на месте, собираются в одно дело. Срок подготовки межевого плана должен быть зафиксирован в договоре.
— В оговоренную дату собственнику участка выдается план межевой и описание к нему. С этими документами можно обращаться в орган Росреестра.
На основе действующего законодательства, осуществляется саморегулируемыми организациями кадастровых инженеров в соответствии с положениями п.п.2) п.8 ст.30 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и п.1 ст.9 Федерального закона от 01.12.2007 №315-ФЗ «О саморегулируемых организациях».
Для обеспечения контроля качества работы кадастровых инженеров со стороны СРО по истечении сроков приостановок информация о нарушениях и принятых решениях посредством электронной почты своевременно направляется Управлением в саморегулируемые организации, членами которых являются кадастровые инженеры, межевые планы которых были проверены. Это такие саморегулируемые организации, как:
1) Саморегулируемая организация «Ассоциация кадастровых инженеров Поволжья» г. Казань;
2) Ассоциация «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров» (А СРО «Кадастровые инженеры») г. Москва;
3) Ассоциация саморегулируемой организации «Объединение кадастровых инженеров» (А СРО «ОКИ») г. Краснодар;
Таким образом, проекты планировки и межевания линейных объектов регионального значения разрабатываются в строгом соответствии с градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки, устанавливаемых генеральным планом отдельно взятой территории. Эти документы территориального планирования подлежат обязательному утверждению и представлению материалов для их обоснования.
Основу проектов формируют графические материалы отображающие объекты планировки, их четкие границы с нанесенными красными линиями, границы существующих элементов планировочной структуры, а также границы зон размещения объектов планируемого строительства. Подготовка и утверждение проекта планировки и межевания территории объектов регионального значения по соотношению финансово-временных затрат является весьма непростой задачей. Основываясь на этом тезисе становится актуальной важность понимания основных правовых аспектов и требований законодательных актов в области градостроительства и землеустройства. В совокупности с этим, не менее актуальным является понимание внутреннего смысла всех этапов прохождения этой разрешительной процедуры.
В процессе подготовки документации по планировки территории обязательно необходимо учитывать возможное наличие границ территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, а также границ зон в которых действуют особые условия использования территорий. Полные и точные сведения об объектах недвижимости собственники получают из ЕГРН, который формируют специалисты Росреестра. Одним из важных условий ка¬чественного ведения ЕГРН является обеспечение достоверности геодезических и картографических данных об объекте недвижимости. Эту информацию специалисты Росреестра получают от кадастровых инженеров, которые обеспечивают подготовку документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о недвижимом имуществе, и оказывают услуги, установленные федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗи «О кадастровой деятельности».
Исходные геодезические и картографические данные, служат основой для получения значений геодезических координат характерных точек, описывающих границы пространственного положения объекта недвижимости, а также картографических материалов, графически отображающих его местоположение. Эти параметры точности регламен¬тируются нормативно-техническими документами по проведению таких работ. Ни один тип данных, содержащихся в материалах кадастрового учета объекта, не обладает такой уникальностью, как геодезическая (картографическая) информация об объекте.
Именно по геодезическим данным можно однозначно и точно идентифицировать объект недвижимости в правоустанавливающих документах
1.3 Порядок согласования границ территорий при межевании с административными зданиями
Основные теоретические аспекты и базовые принципы планирования территорий четко определены и дифференцированы в рамках Конституции и Градостроительного кодекса Российской Федерации. Но говоря об этом не стоит забывать, что при разработке документации по планировке территории важное значение имеет и Земельный кодекс отражающий в себе сущность режимов использования всех категорий земель, а также методологию и правовые аспекты предоставления земли для строительства.
Только геодезические данные могут служить достоверным свидетельством отсутствия грубых ошибок в установлении границ смежных объектов (участков) недвижимости, поставленных на кадастровый учет, или основанием для исправления при их наличии. Собственник недвижимости, получает от исполнителя кадастровых работ обусловленные договором подряда необходимые документы, в том числе межевой план, содержащий, пожалуй, наиболее важные сведения для правообладателя, — значения геодезических координат точек границы своего участка, и, затем, передает их в установленном порядке в Росреестр для постановки на кадастровый учет и регистрацию прав.
Рисунок 7 – Задачи государственной геодезической сети
Еще одним и самым важным субъектом является исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В данном случае он выступает в качестве субъекта гражданских правоотношений, предоставляя в аренду земельный участок из государственной или муниципальной собственности для реализации проекта комплексного освоения территории. Кроме этого в процессе осуществления проекта орган исполнительной власти выполняет и другие значимые функции (утверждает документацию по планировке территории, выдает разрешение на строительство и другие). Также он обязуется создавать необходимые условия для выполнения обязательств, предусмотренных договором о комплексном освоении территории.
Для того чтобы заключить договор о комплексном освоении территории необходимо определить юридическое лицо, которое будет вправе заключить этот договор. Для этого юридическое лицо должно принять участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который проводится уполномоченным органом, на основании заявлений от потенциальных участников.
Прежде чем провести аукцион, необходимо подготовить земельный участок для того чтобы он стал предметом аукциона. Запрещено объединять несколько земельных участков в один лот. Образование земельного участка осуществляется в следующем порядке:
— утверждение схемы расположения земельного участка;
— выполнение кадастровых работ;
— проведение государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав земельного участка.
Порядок подготовки аукциона регулируется Земельным кодексом Российской Федерации. На рисунке 8 отражены этапы подготовки аукциона для предоставления земельного участка в аренду для комплексного освоения территории.
Рисунок 8 – Порядок организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка
Проведение аукциона по предоставлению в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет следующие этапы, которые отражены в Приложении 1
Для того чтобы стать участником аукциона юридическое лицо должно соответствовать определенным требованиям:
— опыт работы в качестве застройщика не менее чем три года;
— наличие допуска к работам в области строительства, реконструкции, капитального ремонта;
— не проведение ликвидации, отсутствие ввода или продление срока внешнего управления, а также о признании юридического лица несостоятельным (банкротом);
— отсутствие приостановления деятельности юридического лица в связи с административными правонарушениями;
— соблюдение участником аукциона нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности.
Все эти данные о юридическом лице организатор аукциона запрашивает самостоятельно.
В результате проведения аукциона победителем на заключение договора аренды земельного участка в целях комплексного освоения территории является участник, предложивший наибольший размер первого арендного платежа. Как мы видим из рисунка 6, победитель заключает договор аренды одновременно с договором о комплексном освоении территории. Также в Земельном кодексе Российской Федерации статье 39.8 говорится о том, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности предоставляется юридическому лицу для осуществления комплексного освоения территории на срок от трех до пяти лет. По истечению данного срока земельный участок может быть приобретен в собственность юридического лица.
Заключая договор о комплексном освоении территории, стороны обязуются выполнить определенные требования, прописанные в данном договоре (Приложение Б).
В результате выполнения исполнительным органом государственной власти своих условий, предусмотренных договором, юридическое лицо может приступить к выполнению своих обязательств.
Говоря о согласовании границ территорий при межевании с административными зданиями этот процесс целесообразно разделить на несколько ключевых этапов, рис. 9. Именно на этих данных базируется формирование достоверных представлений о природно-климатических, инженерно-геологических, экологических, ландшафтных и иных локальных особенностях района предстоящих работ
Рисунок 9 – Этапы согласования границ территорий при межевании с административными зданиями
Принимая документы, составленные кадастровыми инженерами, специалисты Росреестра на их основании ставят объект недвижимости на кадастровый учет, юридически закрепив все параметры этого объекта: его конфигурацию и площадь, местоположение в виде значений координат. После внесения сведений в ЕГРН изменить их можно будет, как правило, только по решению суда.
В чем важность проведения кадастровых работ и для чего необходимы точные значения координат границы земельного участка.
Полные и точные сведения об объектах недвижимости собственники получают из Единого государственного реестра недвижимости, который формируют специалисты Росреестра. Одним из важных условий ка¬чественного ведения ЕГРН является обеспечение достоверности геодезических и картографических данных об объекте недвижимости.
Только геодезические данные могут служить достоверным свидетельством отсутствия грубых ошибок в установлении границ смежных объектов (участков) недвижимости, поставленных на кадастровый учет, или основанием для исправления при их наличии. Собственник недвижимости, получает от исполнителя кадастровых работ обусловленные договором подряда необходимые документы, в том числе межевой план, содержащий, пожалуй, наиболее важные сведения для правообладателя, — значения геодезических координат точек границы своего участка, и, затем, передает их в установленном порядке в Росреестр для постановки на кадастровый учет и регистрацию прав.
Принимая документы, составленные кадастровыми инженерами, специалисты Росреестра на их основании ставят объект недвижимости на кадастровый учет, юридически закрепив все параметры этого объекта: его конфигурацию и площадь, местоположение в виде значений координат. После внесения сведений в ЕГРН изменить их можно будет, как правило, только по решению суда.
Сведения кадастра недвижимости применяются для эффективного использования земель, организации, учёта и регистрации недвижимости. В этих целях проводят различные кадастровые работы.
Кадастровые работы – это комплекс инженерных услуг, состоящих из сбора информации об объектах недвижимости, анализа полученных данных и их регистрации.
Наполнение кадастра недвижимости осуществляется за счет выполнения геодезических работ, в результате чего формируется его геодезическая основа.
В настоящее время геодезическая и картографическая основы создаются и обновляются в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2015 № 431-ФЗ «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
При этом соответствующие сведения о картографической и геодезической основах кадастра, которые получены в результате выполнения работ по созданию новых или по обновлению уже существующей картографической и геодезической основ кадастра, а также по созданию новых или по восстановлению утраченных пунктов опорных межевых сетей, вносятся в единый государственный реестр недвижимости на основании подготовленных в результате выполнения указанных работ документов.
Геодезической основой Единого государственного реестра недвижимости выступают государственные геодезические сети, в том числе сети специального назначения, создаваемые в соответствии с законодательством о геодезии и картографии (опорные межевые сети).
Частью важнейших сведений государственного кадастра недвижимости являются геодезические материалы, данные об объекте недвижимости, подлежащем постановке на кадастровый учет. Эти данные представляют собой значения геодезических координат характерных точек, описывающих границы пространственного положения объекта недвижимости, которые в основном получают геодезическими методами. В настоящее время широко распространен спутниковый метод определения координат на основе ГЛОНАСС или GPS.
Однако ни одна информация, которая содержится в материалах кадастрового учета объекта, не обладает той уникальностью, которой обладают геодезические данные об объекте. Поэтому геодезические данные позволяют однозначно установить местоположение объекта, его конфигурацию, ориентацию и занимаемую им площадь с той степенью точности, с какой эти данные об объекте получены в результате геодезических работ.
Эти показатели точности регламентируются нормативно-техническими документами по производству таких работ и находятся в пределах нескольких сантиметров. Одной из основных проблем при выполнении геодезических работ является точность и достоверность получаемых сведений. Так, различные методы измерения и используемые приборы имеют погрешности, иногда очень значительные.
В результате могут появляться ошибки в определении местоположения объекта недвижимости, что в дальнейшем может привести к земельным спорам и судебным процессам. Другой проблемой является квалификация специалистов, выполняющих геодезические работы. Ведь именно человеческий фактор часто является источником возникновения различных ошибок и неточностей. Поэтому необходимо на законодательном уровне четко регламентировать требования для инженеров, занимающихся такими работами.
Таким образом, только с помощью геодезических данных об объекте недвижимости можно однозначно и точно идентифицировать его с тем объектом, который указан в правоустанавливающих документах.
Только геодезические данные могут служить достоверным свидетельством наличия или отсутствия грубых ошибок в установлении границ смежных объектов (участков) недвижимости, поставленных на кадастровый учет, и основанием для исправления таких кадастровых ошибок.
Кадастровые работы представляют собой комплекс мероприятий, направленный на сбор, обработку и воспроизведение соответствующих сведений об объектах недвижимости и их частях с целью подготовки документов, необходимых для кадастрового учета и государственной регистрации прав. Кадастровые работы могут проводиться при формировании нового земельного участка; при уточнении площади и местоположения уже существующего участка или иных характеристик при его изменении; при объединении земельных участков; при перераспределении земельных участков; при разделе или выделе доли из участка, находящегося в общей собственности. В кадастре значительное место занимают геодезические работы.
Состав этих работ определяется назначением кадастра и степенью его автоматизации.
Вынос границ в натуру – это один из видов геодезических работ, в результате которых границы земельного участка устанавливают, закрепляют и оформляют межевыми знаками. Происхождение понятия связано с производимым процессом, который заключается в выносе зафиксированных на бумаге точек, определяющих границы участка – в натуру. Отсутствие межевых знаков на местности может породить ряд серьёзных проблем и стать причиной возникновения длительных судебных тяжб.
Любые работы в геодезии сопровождаются различными измерениями в зависимости от специфики и целей их проведения. Для того, чтобы установить значения этих параметров используют специальные геодезические приборы и инструменты. Современные геодезические технологии базируются на использовании электронных геодезических приборов и программного обеспечения для обработки результатов измерений. Все геодезические приборы можно разделить на следующие виды групп:
− приборы для линейных измерений;
− приборы для угловых измерений (теодолиты и электронные тахеометры);
− приборы для нивелирования (нивелир, рейки);
− спутниковое геодезическое оборудование.
Геодезическое оборудование подбирается отдельно для каждого вида работ, в зависимости от системы измерений, самого вида работ, установленной точности при производстве, сочетания различных методов и способов измерений и других особенностей. Широкое использование при выносе границ земельного участка в натуру получили электронные тахеометры и спутниковое геодезическое оборудование.
Для проведения работ по выносу в натуру точек земельного участка при помощи GNSS (глобальные навигационные спутниковые системы) – оборудования необходим один комплект геодезической GNSS – аппаратуры. Комплект должен включать в себя, помимо приемника и антенны, контроллер и GSM (Global System for Mobile Communications / Глобальный стандарт цифровой мобильной сотовой связи) или UHF (Ultra-High Frequency/ультракороткие волны) модемы для передачи корректирующей информации (поправок) от базовой станции к подвижным приемникам в режиме онлайн.
Первый приемник (база) устанавливается на пункт с известными координатами, а второй (ровер) – перемещается по территории, где производится вынос точек в натуру, при этом, координаты выносных точек заносятся в память контроллера, закрепленного на ровере. Координаты выносных точек выводятся на дисплей контроллера и сообщают исполнителю, куда ему необходимо перенести ровер, чтобы он оказался в нужной точке. Данный метод имеет ряд сложностей и ограничений:
− наличие растительности, высоких зданий и источников электромагнитного излучения рядом с объектом работ оказывают влияние на точность и результаты измерений;
− Глобальные навигационные спутниковые системы (далее GNSS) GPS и ГЛОНАСС используют в своей работе пространственные общеземные системы координат, а ЕГРН осуществляет сбор и хранение информации о граничных точках участков в плоских прямоугольных местных системах координат (далее МСК), таким образом возникает задача по переводу координат из одной системы в другую.
Выбор прибора зависит от поставленной задачи, поэтому применение спутникового оборудования не всегда является обоснованным и целесообразным.
Электронный тахеометр всегда работает полярным методом, т.е. всегда измеряет углы и расстояния. Но визуализация на экране может происходить разными способами: полярных и прямоугольных координат, прямой угловой засечки, линейной засечки, проектного хода, промеров по створу и др. Выбор того или иного способа исходит из условий местности, густоты исходных пунктов, конфигурации проектных объектов и других факторов. Выполнение работ по выносу границ земельного участка полярным методом является достаточно трудоемким. Точность метода полярных координат зависит от точности построения угла и точности откладывания расстояния. На выполнение работ практически не оказывают влияние внешние условия, поэтому полярный метод является наиболее точным для выноса точек на местность.
Любые геодезические работы неизбежно сопровождаются погрешностями, которые возникают при осуществлении измерений, графических построений и аналитических расчетов. Поэтому абсолютно точных геодезических работ не существует. Погрешности определения координат межевых знаков, поворотных точек земельных участков и дирекционных углов их сторон ведут к искажению размеров и форм участков.
В зависимости от выбранного способа измерения, применяемых при этом геодезических приборов и квалификации исполнителя, взятой исходной основы и других особенностей зависит точность выполнения геодезических работ при землеустройстве. Проведение геодезических работ невозможно без использования разнообразных систем координат. Под системой координат понимают способ определения положения точек либо тел на поверхности или в пространстве относительно выбранных осей, плоскостей или поверхностей, посредством чисел или других символов.
На современном этапе развития, для обеспечения кадастровых работ используют следующие разновидности систем координат, которые классифицируют по территориальному признаку на: глобальные (WGS – 84 и ПЗ – 90); государственные (СК – 42, СК – 63, СК – 95, ГСК – 11); местные (МСК – 61) и условные. Глобальные системы координат, в основном, используют для спутниковых наблюдений, а государственные, местные и условные – при проведении геодезических работ для ведения кадастра и оформления необходимой документации.
Параметры местных систем координат и ключи перехода к государственной системе координат устанавливает Росреестр по согласованию с Минобороны РФ и в порядке, предусмотренном в соответствии с законодательством о геодезии и картографии.
Рассмотрев нормативно – правовую базу геодезического обеспечения и научные труды отечественных и зарубежных ученых, можно сделать вывод о том, что данная тема достаточно актуальна, так как существует множество проблем, связанных с законодательной базой и разработкой новых технологий по внедрению геодезического обеспечения кадастра. Так в законодательной базе четко не разграничены способы определения координат для целей кадастра на разных по характеристикам территориях, есть несовершенства точностных характеристик, как в определениях координат, так и в площадях земельных участков. Разработка новых технологий геодезического обеспечения требует немало времени и капитальных вложений, поэтому необходимо постепенно внедрять новые технологии по геодезическому обеспечению кадастра.
Внедрение современных технологий геодезического обеспечения позволит сократить сроки выполнения геодезических работ, повысить точность и достоверность проводимых измерений, обеспечит полную независимость от погодных условий, позволит сократить ошибки на всех этапах работ. И тогда при правильном подходе к внедрению этой системы, Россия, как и множество зарубежных стран, сможет перейти на трехмерный кадастр.