Глава 2. ПРИРОДО-ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ РАЙОНА РАБОТ
2.1. Природно-хозяйственные условия Буденовского района
Будённовский район – муниципальное образование в восточной части Ставропольского края. Считается самым развитым сельскохозяйственным регионом края. Функции райцентра выполняет город Будённовск, что также является важным агропромышленным центром. Всего в районе 32 населённых пункта. Это самый населённый района края. Здесь проходят региональные автодороги, ведущие к Ставрополю, Минеральным Водам, в Астраханскую область и Северный Дагестан. В Будённовске сходятся железнодорожные ветки из Георгиевска и Светлограда. Административным центром муниципального района является город Буденновск. Территорию муниципального района составляют земли сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального района.
Производством и реализацией сельскохозяйственной продукции занимаются 28 сельскохозяйственных предприятия района разных форм собственности. Основное направление деятельности — производство зерна.
Промышленное производство представлено на территории Буденновского района предприятиями пищевой и перерабатывающей промышленности.
Будённовский район лежит на границе Ставропольской возвышенности, что занимает западную часть, и Прикаспийской низменности, раскинувшейся на востоке. Также здесь, согласно некоторым версиям, проходит граница между Европой и Азией. Тут же степь переходит в полупустыню.
В районе господствует засушливый климат. Главной водной артерией является река Кума. В неё у Будённовска впадает Мокрая Буйвола, образуя озеро Буйвола. Прочие реки маловодны и имеют сезонный ток. Характер местности однородный, равнинный с негустой сетью балок. Город имеет выгодное транспортно-географическое положение. Через город Будённовск все Восточные и Юго-восточные районы Ставропольского края имеют выход на кольцевую Северо-Кавказскую железную дорогу, а по автомобильным дорогам краевого значения выход на автомобильные трассы России. Город занимает площадь 73,32 км2. Протяженность границы города 55,3 км. Город находится в уникальной климатической зоне, расположенной на границе между зоной устойчивого земледелия и пустынными землями.
Город Буденновск расположен в 211 км от административного центра Ставропольского края города Ставрополя, в 148 км от административного центра Северо-Кавказского федерального округа города-курорта Пятигорска, в 130 км от международного аэропорта I класса «Минеральные Воды» (Приложение В).
В зоне 1-часовой транспортной доступности города Буденновска находится 3 малых города (до 50 тыс. чел) – Нефтекумск, Благодарный, Зеленокумск.
Таблица 3 – Транспортная доступность ближайших городов к территории города Буденновска
В зоне 2-часовой доступности расположен важный индустриальный центр края – г. Георгиевск. От краевого центра – города Ставрополя муниципальное образование расположено в зоне 3-часовой доступности.
Буденновск – город с высокоразвитым индустриальным комплексом и промышленной инфраструктурой. Промышленность занимает ведущее место в экономике города. Важной особенностью положения города является его транспортно-географическое положение. Находясь на пересечении трех главнейших осевых направлений транспортного каркаса Восточного Ставрополья, а именно:
Восточного (Буденновск – Нефтекумск и далее на восток), Юго-Западного (Буденновск – Зеленокумск – Георгиевск) и Северо-Западного (Буденновск – Благодарный, Светлоград) муниципальное образование является узловым звеном каждой из вышеперечисленных цепей. Каждое направление, обеспечивает подвоз сырья, полуфабрикатов и вывоз готовой продукции, производимой промышленным комплексом г. Буденновска.
Таким образом, город Буденновск обладает выгодным экономико-географическим положением. Основные аспекты, формирующие черты экономико-географического положения, заключаются в следующем:
- территория является связующим звеном восточного Ставрополья;
- через территорию проходит Автомобильная дорога общего пользования федерального значения А-167 «Кочубей – Нефтекумск – Зеленокумск – Минеральные Воды»;
- город является крупным промышленным центром Ставрополья;
- расположение территории в зоне охвата крупных промышленных центров, и районов развитого интенсивного сельского хозяйства.
Город Буденновск расположен у озера Буйвола и на левом берегу реки Кумы в центрально-восточной части Ставропольского края.
Территория города и в целом муниципального района имеет преимущественно равнинный характер, представляя собой пологий склон степного водораздельного плато, пересеченного балками, руслами рек и пересыхающими в жаркое время года тальвегами сезонных водотоков.
Поверхность волнисто-увалистая с уклонами в сторону реки Кумы и озера Буйвола с геодезическими отметками от 90 до 120 м. Склоны балок расположены преимущественно вдоль по течению р. Кумы. Имеют корытообразную форму глубиной до 10-15 м. В низовьях балок, в береговой полосе реки Кумы происходит рост узких и довольно глубоких оврагов с крутыми склонами.
Степная равнина в береговой полосе р. Кумы нарушается крутым сбросом рельефа усложненной конфигурации. Город расположен в пределах надпойменных террас.
Пойма левого берега ограничена меандрирующим руслом реки, правобережная часть пойменных территорий с древнейших времен пересечена сетью оросительных каналов. Она используется благодаря присутствию сапропеля под разведение ценных пород винограда.
Надпойменная терраса имеет ширину до 2 км и возвышается над собственно поймой до 10 м. Следующая надпойменная терраса высотой до 12 м отделяется от первой крутым уступом. Озеро Буйвола лиманного происхождения. Оно образовалось благодаря наличию низкой равнины в пойме небольшой речки мокрой Буйволы при впадении ее в р. Куму.
В строении геологической толщи территории города выделяется палеозойский фундамент и после юрский чехол.
Поверхность фундамента залегает на глубине более 3 км. Он сложен породами, образовавшимися 300 млн. лет назад. Чехол залегает в интервале глубин от поверхности до 2,5 км. Его возраст порядка 130 млн. лет. Пласты чехла в основном горизонтальные. Для практических целей важен пласт от 0 до 300 м. В этом интервале различается толща № 1 глубиной до 60 м (пылеватые суглинки, состоящие из песка, окиси алюминия, окиси железа, окиси кальция, магния, серы). С этой толщей связаны грунтовые воды, имеющие глубину залегания 16,5-15 м.
Грунтовые воды, расположенные в толще №1 несколько солоноватые (содержание соли от 3 до 50 г/л). Их применение ограничено. Они имеют сульфатную агрессивность по отношению к бетону. При ливнях особо мелкие суглинки превращаются в плывуны.
Толща № 2 залегает от 10 до 70 м. Имеет мощность 30 м. Сложена красными глинами, образовавшимися в эоплейстоцене (2-3 млн. лет назад). Это экологический барьер, защищающий все последующие слои грунта и воды от спускающихся вниз ингредиентов вредности.
Толща № 3 встречается только в долинах рек Кумы и Мокрая буйвола. Ее мощность 40 м, ее кровля залегает от 12 до 50 м от поверхности. Это типичный аллювий древних акваторий (песок, суглинки, глины, гравий, галечник). Воды горизонта сильно минерализованы.
Толща № 4 залегает от 60 до 200 м, имеет мощность 25-130 м, сложена серыми глинами.
Толща № 5 залегает от 80 до 200 м и более м от поверхности, мощность 40-120 м, относятся к неогеновому возрасту (15-6 млн. лет назад). Представлена известняками, ракушечником. С ними связаны Сарматский и Акчагыльский водные горизонты. Глубина водного зеркала от 80 до 200 м, мощность 10-120 м. Дебиты скважин от 5 до 30 л/с. Качество воды удовлетворительное. Воды горизонта напорные. Береговая полоса р. Кумы имеет сложное строение. Склоны и ложе долин, рек, оврагов сложены Хазарскими отложениями, представленными лессовидными суглинками мощностью местами более 50 м.
Нижние горизонты сложены известковистыми глинами в пластах Хазарских отложений, достигающих мощностью 100 и более метров. Пласт хазарских отложений покоится на третичных отложениях, сложенных песками и известковистыми глинами. Мощность третичного пласта порядка 40-80 м. До глубины 200 м в этом пласте следуют слои глин, песчаников, песков с известняками и ракушечниками верхнего сармата, а также песков акчагыльского яруса.
Вдоль берега р. Кумы – наиболее низкий горизонт стояния грунтовых вод. Грунтовые воды слабой и средней сульфатно-натриевой минерализации с содержанием солей по сухому остатку (1,4-2,1 г/с).
Большая часть территории города благоприятна для градостроительного освоения, часть территории требует инженерной подготовки.
К категории территорий, требующих инженерной подготовки, относятся заболоченные участки, подверженные верховодке, оползневые террасы в береговой полосе, овраги, днища пойм, а также части пойм и надпойменных склонов, подверженные затоплению паводками 1% обеспеченности в моменты совпадения попусков водохранилищ с половодьем.
Геолого-литологическое строение северо-западной части территории до глубины 45 м представлено рядом литологических разностей: супесями, песками, легкими суглинками, которые из одной прослойки в другую без резко обозначенных границ. Супеси, реже рыжевато-пылеватые суглинки, пористые с включением гипса, прослоев пылеватого песка имеют твердую консистенцию до уровня стояния грунтовых вод, но становятся пластичными (и местами даже текучими) в зоне капиллярного поднятия и ниже уровня грунтовых вод.
Для выявления такого рода участков требуются детальные изыскания при строительстве каждого здания. Встречаются различные разности как засоленных, так и незасоленных, так и незасоленных грунтов. Соли чаще легкорастворимые. Их содержание колеблется от 0,4 до 3,4%.
Территория города в целом может быть охарактеризована как благоприятная для градостроительного освоения. Однако при конкретном размещении зданий необходимо учитывать перечисленные выше инженерно-геологические особенности и ограничения, требующие проведения соответствующих инженерных мероприятий для соблюдения условий строительства на лессовидных просадочных грунтах. Инженерные изыскания на просадочность необходимо производить перед размещением каждого капитального многоэтажного здания.
Климат исследуемого района формируется под влиянием циркуляционных процессов южной зоны умеренных широт. Эта территория исключительного преобладания континентального воздуха умеренных широт, повторяемость которого летом 60-70%, зимой до 80%.
Расположение рассматриваемого города в относительно низких широтах обуславливает интенсивный приток солнечной радиации, в связи с этим характерной особенностью климата является обилие солнечного света и тепла.
Запасы солнечной энергии, выраженной величиной радиационного баланса составляют около 2300 МДж/м2 (50 ккал/см2). При этом в течение всего года радиационный баланс остается положительным, лишь уменьшаясь в зимнее время до 21-23 МДж/м2 (0,3-0,2 ккал/см2). Продолжительность солнечного сияния составляет 1800-2000 часов в год.
Термический режим определяется резким различием в поступлении солнечной радиации летом и зимой, и связан с условиями атмосферной циркуляции. Преобладающее влияние континентальных воздушных масс обуславливает зимой большую повторяемость (около 70%) пасмурных дней и низкой облачности слоистых форм, летом – преобладание малооблачной погоды и большой прогрев подстилающей поверхности. Следствием этого являются сравнительно мягкие среднемесячные температуры воздуха зимой и высокие летом (таблица 4).
Таблица 4 – Средняя месячная температура воздуха муниципального образования
Годовая амплитуда температуры воздуха составляет 28,4С, среднегодовая температура воздуха составляет 10,4С, наиболее холодный месяц январь – 4,1С, самый жаркий июль – 24,3С. Распределение средних значений температур по месяцам года представлено в таблице 2 и на рисунке 2. Температура воздуха – фактор очень изменчивый даже в течение одних суток.
Первые заморозки в воздухе отмечаются во второй половине октября, последние во второй половине апреля. Продолжительность безморозного периода составляет в среднем 205 дней.
Взаимодействие внутренних и внешних факторов влияет на общее количество выпадающих осадков. В среднем за год выпадает осадков 424 мм. Из них 294 мм в теплый период и 130 мм – в холодный. Наибольший максимум выпадения осадков наблюдается в июле (59 мм). Суточный максимум наблюдался в 1931 г. Он составил тогда 116 мм, что превысило норму 1% обеспеченности, которая соответствует 85 мм.
Наблюдаются пыльные бури (12-15 дней в году). Преобладают ветры восточных румбов (рисунок 3). Они приносят зимой холодный воздух из Казахстана и летом засуху.
Рисунок 3 – Роза ветров на территории города Буденновска
Средняя скорость ветра составляет 4,2 м/сек. Наибольшая достигает 5 и более м/сек. Наибольшее усиление ветра наблюдается в весенний период. Буденновск относится к климатическому району по условиям строительства II В.
2.1. Характеристика объекта исследования
Для начала автор предлагает рассмотреть социально-экономические показатели области, так как они влияют на рынок земельных участков.
Таблица 5 – Основные социально-экономические показатели Буденновского муниципального района.
Исходя из данных таблицы, видно, что большинство показателей социально-экономического развития области стабильны, нет ни определенной положительной динамики, ни отрицательной.
В январе-декабре 2020 г. введены жилые дома общей площадью жилых помещений 2076,3 тыс. кв. метров, что на 3,2% меньше уровня 2019 г. ВРП характеризует общее экономическое развитие региона, что тоже оказывает влияние на развитие рынка недвижимости, в том числе рынка земли в Регионе. В Буденновском районе автор отмечает положительную динамику в данном показателе. По сравнению с 2015 годом ВРП вырос на 26% к 2018 году.
Проанализировав основные социально-экономические показатели Буденновского муниципального района, можно приступить к рассмотрению динамики развития земельного рынка данной области.
Земельный фонд Буденновского муниципального района составляет 19430,7 тыс. га и представлен всеми категориями земель. На рисунке 10 представлено распределение земельного фонда Буденновского муниципального района по всем категориям земель.
Рисунок 10 – Структура земельного фонда Буденновского муниципального района по состоянию на 1 января 2020 года.
Из приведенной выше диаграммы можно заметить, что наибольшую долю земельного фонда области составляют земли лесного фонда (70,2%), далее – земли сельскохозяйственного назначения (21%), а земли населенных пунктов занимают третью позицию (3,8%).
Порядка 6,5% общей площади земель Буденновского муниципального района, и около 31,2% от площади земель сельскохозяйственного назначения, занимает фонд перераспределения земель, который сформирован в составе категории земель сельскохозяйственного назначения.
В распределении земельного фонда области по угодьям доминирующая роль принадлежит несельскохозяйственным угодьям 86,7% (16853,0 тыс. га). Доля сельскохозяйственных угодий в структуре земельного фонда области составляет 13,3% (2577,7 тыс. га).
Лесные земли в основном сконцентрированы на землях лесного фонда 11313,4 тыс. га (83,0% от общей площади лесных земель на землях всех категорий) и землях сельскохозяйственного назначения – 1609,0 тыс. га (11,8%), болота – на землях лесного фонда 1771,6 тыс. га (86,6% от общей площади болот на землях всех категорий).
В структуре сельскохозяйственных угодий главное место занимает пашня – 1470,4 тыс. га (57,0% общей площади сельскохозяйственных угодий), далее – кормовые угодья (сенокосы, пастбища) – 975,4 тыс. га (37,8%), залежь – 99,5 тыс. га (3,9%), многолетние насаждения – 32,4 тыс. га (1,3%).
Общая площадь земель, используемая производителями сельскохозяйственной продукции, в 2019 г. составила 2923,4 тыс. га, или 15,0% всего земельного фонда Буденновского муниципального района.
Далее в таблице 6 представлено распределение земельного фонда Буденновского муниципального района по всем категориям земель в период с 2015 по 2019 гг.:
Таблица 6 – Распределение земельного фонда Буденновского муниципального района по категориям земель в 2015 – 2019 гг., тыс.га
Согласно статистической отчетности в течение 2019 года переводы земель из одной категории в другую затронули практически все категории земель, за исключением земель водного фонда и земель особо охраняемых территорий и объектов. В большей степени это коснулось земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов.
Площадь земель сельскохозяйственного назначения по сравнению с 2018 годом уменьшилась на 0,7 тыс. га (0,02%) и составила 4081,9 тыс. га.
Увеличение общей площади земель населенных пунктов по сравнению с 2018 годом составило 0,7 тыс. га (0,09%). При этом наибольшее увеличение площади отмечается в сельских населенных пунктах (на 0,16% или 0,5 тыс. га). Площадь городских населенных пунктов увеличилась на 0,2 тыс. га (0,05%) и составила 426,0 тыс. га или 57,5% от общей площади населенных пунктов. Площадь сельских населенных пунктов составляет 315,2 тыс. га или 42,5%.
Изменение площадей земельного фонда Буденновского муниципального района по категориям в 2015 – 2019 гг. представлены в таблице 7:
Таблица 7 – Изменений площадей земельного фонда Буденновского муниципального района по категориям с 2015 по 2019 гг.
Общая площадь земельных ресурсов в Буденновском районе в течение анализируемого периода не изменилась. При этом за анализируемый период произошел рост площади земель промышленности и иного специального назначения на 19,3 тыс. га или 4,47% и земель населенных пунктов на 19,3 тыс. га или 0,42%.
Рассмотрев распределение земель Буденновского муниципального района по категориям в динамике, следует перейти к анализу земель по формам собственности.
В государственной собственности находятся земли, не переданные в собственность граждан, юридических лиц, муниципальных образований. Государственная собственность состоит из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, земель, находящихся в собственности Буденновского муниципального района, а также земель, не разграниченных в собственность Российской Федерации и Буденновского муниципального района.
Значительная часть земель территории Буденновского муниципального района находится в государственной и муниципальной собственности – 18045,3 тыс. га (92,9% от площади земельного фонда Буденновского муниципального района), в собственности граждан и их объединений – 975,1 тыс. га (5,0%), в собственности юридических лиц – 410,3 тыс. га (2,1%).
На рисунке 11 представлена структура земельного фонда Буденновского муниципального района по формам собственности по состоянию на 01.01.2020 г.
Рисунок 11 — Структура земельного фонда Буденновского муниципального района по формам собственности по состоянию на 01.01.2020 г., тыс. га
Преобладающая часть территории Буденновского муниципального района находится в государственной и муниципальной собственности – 18045,3 тыс. га (92,9%), в собственности граждан и их объединений – 975,1 тыс. га (5,0%), в собственности юридических лиц – 410,3 тыс. га (2,1 %).
В таблице 8 представлена динамика изменений площади земель, находящейся в собственности граждан и юридических лиц за 2015 – 2019 гг.
Таблица 8 – Распределение земельного фонда Буденновского муниципального района по формам собственности в период с 2015 по 2019 гг.
Изменение площадей земельного фонда Буденновского муниципального района по формам собственности в 2015 – 2019 гг. представлены в таблице 9:
Таблица 9 – Изменений площадей земельного фонда Буденновского муниципального района по формам собственности с 2015 по 2019 гг.
Из приведенных выше таблиц видно, что общая площадь земельных ресурсов в Буденновском районе в течение анализируемого периода не изменилась, но изменилась площадь земель по всем формам собственности: уменьшилась в собственности граждан на 187,8 тыс. га или 19,3% и увеличилась с собственности юридических лиц на 93,5 тыс. га и в государственной и муниципальной собственности на 94,3 тыс. га.
Сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения объектов местного значения города, их основные характеристики, местоположение, а также характеристики зон с особыми условиями использования территорий и сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения объектов федерального и регионального значения на территории города Буденновска, их основные характеристики, местоположение, а также характеристики зон с особыми условиями использования территорий приведены в приложении 3.
Высокий процент земель, находящихся у граждан и юридических лиц на праве собственности, отмечается в категории земель сельскохозяйственного назначения (90,6% от всех земель в собственности граждан и юридических лиц) (рисунок 12).
В структуре собственности на землю в Буденновском районе за последние годы наблюдается постоянное сокращение площади земель, находившихся в собственности граждан и увеличение собственности юридических лиц, а также государственной и муниципальной собственности. Так за прошедший год произошли следующие изменения: наблюдалось сокращение площади земель, находившихся в собственности граждан (на 33,7 тыс. га), и увеличение собственности юридических лиц (на 17,4 тыс. га), а также государственной и муниципальной собственности (на 16,3 тыс. га). Изменения в значительной степени касались земельных участков, находящихся на праве общей долевой собственности.
Рисунок 12 – Структура земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, по категориям земель на 01.01.2020 г.
Автор отмечает, что, юридические лица стали выкупать участки земли, которые были предоставлены им на праве аренды и пользования, а также приобретать у граждан-собственников земельных участков доли в праве общей собственности на участки земли из земель, предназначенных для с/х целей. Это и повлияло на изменение площади земель, которая находится в собственности юридических лиц.
Земельные угодья являются основным элементом государственного учета земель и подразделяются на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья.
К сельскохозяйственным угодьям относятся пашня, залежь, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища, к несельскохозяйственным угодьям – земли под водой, включая болота, лесные площади и земли под лесными насаждениями, не входящими в лесной фонд, земли застройки, земли под дорогами, нарушенные земли, прочие земли (овраги, пески и т.п.). На 1 января 2020 г. площадь сельскохозяйственных угодий во всех категориях земель составила 2577,7 тыс. га или 13,27% всего земельного фонда области. На долю несельскохозяйственных угодий приходится 16853,0 тыс. га или 86,73%.
В землях застройки учитываются земельные участки жилой и общественной застройки, занятые культурно-бытовыми, административными, культовыми и иными зданиями и сооружениями, предназначенными для этих целей, а также промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройкой. Сюда же включены земельные участки, необходимые для эксплуатации зданий, сооружений и их обслуживания. Рассмотрим динамику изменения площадей земель застройки Буденновского муниципального района (рисунок 13). Общая площадь земель застройки на начало 2020 года составила 162,4 тыс. га (0,83% от общей площади земельного фонда области), из них площадь земельных участков, занятых промышленными сооружениями, составила 30,0 тыс. га. Ежегодно общая площадь застройки неуклонно растет. Так, если в 2015 году она составила 157,5 тыс. га, то в 2019 году – уже 162,4 тыс. га. Увеличение составило 4,9 тыс. га.
Рисунок 13 – Динамика изменения площадей земель застройки за период 2015-2019 гг., тыс,га
Рассмотрев земельный фонд Буденновского муниципального района, следует перейти к анализу земельного рынка области.
Рассмотрим динамику изменения количества сделок с землей В Буденновском районе (рисунок 14). Из представленного ниже рисунка видно, что в среднем ежегодно в регионе совершается 130 тыс. сделок с землей. Они включают в себя сделки продажи гражданами и юридическими лицами, государственной властью и органами местного самоуправления (таблица 9), а также сделки аренды государственных и муниципальных земель (таблица 10).
Рисунок 14 – Количество сделок с землей В Буденновском районе
Данная динамика показывает, что количество сделок с землей в течение последних 4 лет колеблется от 125тыс. до 140 тыс. По мнению автора, в последующие годы такая динамика будет сохраняться, так как рынок земли достаточно развит в Буденновском районе и земля пользуется спросом.
Таблица 10 – Количество сделок продажи земельных участков
В 2019 году в регионе зарегистрировано 46 219 сделок продажи земельных участков гражданами, юридическими лицами, государственной властью и органами местного самоуправления, что на 4% больше, чем в 2016 году.
Таблица 11 – Количество сделок аренды земельных участков
Количество сделок аренды, как и сделок продажи также имеет стабильную динамику на рынке земли Буденновского муниципального района. В 2019 году в регионе зарегистрировано 46 219 сделок продажи земельных участков гражданами, юридическими лицами, государственной властью и органами местного самоуправления, что на 4% больше, чем в 2016 году. Сделок аренды земельных участков зарегистрировано в 2019 году 86907, что на 2% меньше, чем в 2016 году, при этом площадь арендованных земель увеличилась на 5%.
На рисунке 15 представлена динамика изменения количества зарегистрированных прав на участки земли Буденновского муниципального района в период с 2016 по 2019гг. Количество зарегистрированных прав превышает количество сделок с землей, так как, например, граждане оформляют в собственность те объекты недвижимости, в которых проживают, но которые не были оформлены, т.е. в этом случае сделки не предусмотрено, но право зарегистрировано.
Рисунок 15 – Общее количество зарегистрированных прав на земельные участки
Уменьшение на 10,3% общего показателя зарегистрированных вещных прав на земельные участки в 2019 году во многом обеспечено снижением в 2018 г. оборота земель сельскохозяйственного назначения, на которые с начала года зарегистрировано прав на 21,5% меньше (24617), чем в 2017 г.(31374). С начала 2018 г. оборот земель населенных пунктов (зарегистрировано 103840) снизился на 7,2%, земель промышленности и иного специального назначения (зарегистрировано 388 прав) на 3,2%. Количество зарегистрированных прав на земли лесного фонда, напротив, увеличилось в 1.8 раза и составило 34 права.
Развитие земельного рынка городского округа может привести к ряду последствий негативного и позитивного характера. Ценовая ситуация на частном рынке земельных участков характеризуется сильным завышением стоимости участков, при этом рынок частных компаний, предоставляющих посреднические услуги в области земельных отношений, признается экспертами в значительной мере ограниченным в свободе, что подразумевает существование барьеров для создания новых компаний.
Существование подобных барьеров неизбежно ведет к его монополизации, что создает предпосылки для подрыва конкурентной среды и постепенного размывания стимулов к повышению конкурентоспособности предприятий. К числу причин, обусловливающих существование ограничений свободы рынка, в первую очередь следует отнести деятельность бюрократического аппарата, которая характеризуется невысоким уровнем компетенции.
2.2. Сбор и изучение геодезических, картографических и других исходных документов
Кадастровые работы — это выполнение уполномоченным лицом работ в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в отношении недвижимого имущества. В результате обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе.
Объектами кадастровых работ считаются: земельные участки, части участка, здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства.
Необходимо отметить, что кадастровую деятельность вправе осуществлять только кадастровые инженеры.
Кадастровые работы включают подготовительный этап, этап геодезических измерений и оформление результатов работ.
В результате кадастровых работ заказчику передаются следующие документы:
- межевой план, если работы проводились в отношении земельного участка,
- технический план, в результате работ в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, и помещений,
- акт обследования, в результате осмотра местонахождения объекта капитального строительства, прекратившего свое существование.
Межевой и технический план зачастую требуют определения координат поворотных углов земельных участков и объектов капитального строительства.
В настоящее время существует 5 способов определения координат характерных точек местности:
- фотограмметрический способ заключается в определении координат межевых знаков по снимкам, полученным в результате дистанционного зондирования Земли. Величина среднеквадратической погрешности местоположения характерных точек принимается равной 0,0005 м в масштабе аэроснимка (космоснимка), приведенного к масштабу соответствующей картографической основы.
- картометрический способ заключается в определении координат межевых знаков по картографическому материалу. Величина средней квадратической погрешности принимается равной 0,0005 м в масштабе карты (плана).
- аналитический способ – это определение координат характерных точек в результате расчетов или посредством геоинформационных систем. Величина средней квадратической погрешности местоположения характерных точек принимается равной величине средней квадратической погрешности местоположения характерных точек, используемых для вычислений.
- геодезический способ заключается в совокупности операций по выполнению геодезических измерений. Может быть представлен триангуляцией, трилатерацией, полигонометрией и засечкой. Вычисление средней квадратической погрешности местоположения характерных точек производится с использованием программного обеспечения.
- спутниковый метод заключается в определении координат точек земной поверхности с помощью спутников, основанном на радиодальномерных измерениях дальностей от спутников до приемника, установленного на определенной точке.
Наиболее точными и часто используемыми в настоящее время считаются геодезический и спутниковый методы. Данные методы требуют исходного координатного планового обоснования в виде пунктов геодезической сети. А спутниковый метод дополнительно требует развитой геодезической и телекоммуникационной инфраструктуры.
Геодезический метод используется в основном в сочетании с сетью опорно-межевых сигналов.
Рассмотрев виды кадастровых работ, были выявлены следующие недостатки:
- Проблема правового регулирования кадастровых работ и учета недвижимости. Одной из наиболее очевидных проблем правового регулирования кадастровых работ и учета недвижимости, является отсутствие целого ряда нормативных документов, которые должны были быть приняты для реализации федеральных законов, но на сегодняшний день не приняты.
- Большое количество реестровых ошибок. Возникновение реестровой ошибки может быть обусловлено тем, что требования к качеству и точности кадастровых работ постоянно менялись, использовались различные системы координат, в некоторых случаях координаты межевых знаков определялись по картографическому методу, т.е. без измерения фактических границ земельных участков на местности и т.д.
Если в подготовленных кадастровым инженером документах, находятся реестровые ошибки, то в постановке объекта на государственный кадастровый учет придет приостановка.
На основании статистики с официального сайта Росреестра, рассмотрен рейтинг кадастровых инженеров В Буденновском районе за 2019 год по показателю «доля принятых решений о приостановлении в кадастровом учете от объема поданных кадастровым инженером документов».
Рисунок 16 — Статистический анализа работы кадастровых инженеров в Буденновском районе за 2019 год
Статистический анализ работы кадастровых инженеров В Буденновском районе за 2019 год показал, что количество заявок составляет лишь 23%, а количество приостановок 77%.
- Не достаточно развитое информационное обеспечение кадастровой деятельности. Современная система землепользования в стране характеризуется большими объемами информации вследствие значительного числа объектов и субъектов земельных отношений. Поэтому хранение, обработку и предоставление этой сложной информации могут обеспечить только автоматизированные системы. Разработка программного обеспечения для государственного кадастра недвижимости требует больших затрат средств и времени, а также большинство государственных учреждений в сфере кадастровой деятельности не оснащено современной техникой, которая необходима для рационального ведения кадастра.
Для решения вышеизложенных проблем, законодательством приняты следующие меры для их решения.
1.Объединенная база данных государственного кадастра недвижимости (далее ГКН) и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП).
Данное объединение помогло устранить дублирование сведений, имеющихся в ГКН и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, объединить их в единый государственный информационный ресурс, упростить постановку на учет и государственную регистрацию прав, сократить их сроки.
- Высокие требования к кадастровым инженерам. Для того, чтобы получить статус кадастрового инженера, помимо профессионального высшего образования и сдачи квалификационного экзамена потенциальному кадастровому инженеру потребуется в течение двух лет пройти стажировку в качестве помощника кадастрового инженера, раз в три года обязательна переподготовка.
В соответствии с Законом о государственном кадастре недвижимости кадастровые инженеры обязаны один раз в три года проходить обучение по дополнительной профессиональной программе повышения квалификации. В Буденновском районе на базе Государственного университета открыт Межотраслевой Региональный Центр Повышения Квалификации и переподготовки кадров (далее МРЦПК), где кадастровые инженеры могут пройти специализированные курсы для повышения квалификации.
- Обязательное страхование гражданской ответственности кадастровых инженеров. По закону кадастровый инженер должен иметь договор обязательного страхования гражданской ответственности.
Таким образом, убытки, причиненные действиями (или бездействием) кадастрового инженера заказчику кадастровых работ или третьим лицам, подлежат возмещению по договору страхования.
- Обязательное членство кадастровых инженеров в соответствующих саморегулируемых организациях. Одним из главных изменений в законе «О государственном кадастре недвижимости» является обязательное членство кадастровых инженеров в соответствующих саморегулируемых организациях (далее СРО). Контроль за профессиональной деятельностью кадастрового инженера возложен на СРО, членом которой он является.
Таким образом, в данном параграфе рассмотрены виды кадастровых работ, а также выявлены основные проблемы, возникающие при выполнении кадастровых работ В Буденновском районе, и найдены пути решения этих проблем. Сравнительный анализ кадастровой стоимости земельных участков по видам разрешенного использования представлен на рисунках 17-20.
Рисунок 17 — Сравнительный анализ кадастровой стоимости земельных участков под индивидуальную жилищную застройку (n=12). Ряд — средняя стоимость участка за 1 кв.м
Сравнительный анализ кадастровой стоимости земельных участков под индивидуальную жилищную застройку показал, что средняя стоимость участка за 1 кв.м. составляет 352,8.
Рисунок 18 — Сравнительный анализ кадастровой стоимости земельных участков под многоэтажную и многоквартирную застройку (n=24). Ряд — средняя стоимость участка за 1 кв.м
Сравнительный анализ кадастровой стоимости земельных участков под многоэтажную и многоквартирную застройку показал, что средняя стоимость участка за 1 кв.м. составляет 4556,5.
Рисунок 19 — Сравнительный анализ кадастровой стоимости земельных участков под общественные здания и объекты (n=17). Ряд — средняя стоимость участка за 1 кв.м.