Меню Услуги

Гражданско-правовое обеспечение исполнения договора участия в долевом строительстве. Часть 2.

Страницы:   1   2   3   4

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут!Без посредников!

1.3 Существенные условия договора участия в долевом строительстве

 

Очевидно, что любой гражданско-правовой договор, в том числе и договор участия в долевом строительстве, должен включать в себя определенное количество условий, которые являются необходимым элементом его содержания.

Существует множество оснований для классификации условий договора, значительным и достаточно распространенным из которых является основание деления условий по их практической значимости.

Так, согласно общепринятой точке зрения, условия договора подразделяются на обычные, случайные и существенные.

Обычными условиями являются условия, предусмотренные диспозитивными нормами закона, если они не изменены соглашением сторон. Такие условия в большинстве случаев вытекают из природы договора, определения в законе его предмета и основных обязанностей сторон.

Случайными считаются такие условия, которые приняты сторонами вместо предлагаемого законом диспозитивного правила, либо условия, законом не предусмотренные. Зависят они от вида договора, намерений одной из сторон. Примером такого условия является условие о выборе способа обеспечения исполнения обязательства, а также условия об исполнении взаимных обязательств.

Существенными, согласно абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При несогласовании сторонами одного из таких условий либо его отсутствии договор участия в долевом строительстве не пройдет государственную регистрацию и не сможет быть заключен.

В соответствии со ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор должен содержать следующую информацию:

— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения,

— местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,

— сведения о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости,

— назначение объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение),

— сведения об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения),

— сведения о количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения);

— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

— цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут! Без посредников!

— гарантийный срок на объект долевого строительства;

— способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

При этом необходимо, чтобы перечисленные условия соответствовали информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.

При отсутствии в договоре какого-либо из перечисленных условий, такой договор считается незаключенным.

В соответствии с классификацией, предложенной Б.Л. Хаксельберг и В.В. Ровным, к объективно-существенным условиям исследуемого договора можно отнести: предмет, срок создания многоквартирного дома и передачи объекта долевого строительства, цена договора, гарантийный срок и обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. К субъективно-существенным условиям можно отнести условия, которые включены в договор по соглашению сторон, например отделка помещения.

В договоре участия в долевом строительстве предмет (квартира, нежилое помещение, здание, сооружение) не обязательно следует определять конкретным образом, допустимо лишь указать отдельные признаки условия о предмете, позволяющие отнести созданную в будущем недвижимость (например, квартиру) к предмету заключенного договора. На практике в договоре обычно указываются строительный адрес объекта, типовая серия дома (при типовом строительстве), количество этажей, секций, номер секции и этажа, на котором находится помещение, строительный номер помещения. В качестве приложений к договору приобщаются копии поэтажных планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых помещений.

Судебная практика в определении предмета договора участия в долевом строительстве весьма противоречива. Так, судебные инстанции поддерживают вышеизложенную позицию о необязательности определения конкретного предмета исследуемого договора; предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию; договор участия в долевом строительстве регулирует отношения по созданию объекта долевого строительства, а после завершения строительства предмет договора уже отсутствует в силу факта возведения объекта и принятия в эксплуатацию.

Д.И. Мейер полагал, что предметом договора является право на чужое действие. Его последователи также придерживаются данной точки зрения, полагая, что если в качестве предмета договора участия в долевом строительстве рассматривать объект долевого строительства, тогда происходит некоторое отождествление с договором купли-продажи недвижимости: так же одной стороной передается объект недвижимости в собственность.

Поэтому, говоря о предмете договора участия в долевом строительстве, нужно отметить, что он не может ограничиваться лишь материальным объектом, кроме того, и законодатель в определении договора участия в долевом строительстве включает в предмет договора действия застройщика по строительству и передаче объекта долевого строительства участнику.

Таким образом, можно согласиться с тем, что предмет договора участия в долевом строительстве имеет две составляющие. Первая — материальный объект в виде построенной недвижимости, причем не всего строения, а его части, вторая – действия застройщика, направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также передачи части объекта дольщику соразмерно вложенным денежным средствам.

В юридической литературе также есть позиция, в соответствии с которой предмет договора участия в долевом строительстве – явление, которое проходит три стадии в своем развитии: идеальная модель (проектная документация, проектная декларация); деятельность застройщика, связанная с выполнением работ по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимости; объект долевого строительства (жилые или нежилые помещения), подлежащие передаче участникам долевого строительства. Результат деятельности застройщика – это воплощение идеальной модели в объекте долевого строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 2 Закона о долевом строительстве, основными признаками объекта долевого строительства являются:

— отнесение объекта к жилому или нежилому помещению, общему имуществу;

— подлежит передачи участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

В соответствии с ч.2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Понятие нежилого помещения законодательно не урегулировано, поэтому отталкиваясь от термина «жилое помещение» можно определить, что же можно причислить к нежилым помещениям. Данные нежилые помещения также являются недвижимым имуществом, отнесены к изолированным объектам, но они не пригодны для постоянного проживания граждан, то есть предназначены для других целей: для административных, производственных, общественных и иных.

Таким образом, нежилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для производственных, административных (конторских), торговых, складских и других целей.

К нежилому помещению, для строительства которого заключается договор участия в долевом строительстве, можно отнести: гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. При этом Закон о долевом строительстве не раскрывает понятие «объект производственного назначения» и не содержит методики разграничения такого объекта и иных объектов недвижимости.

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут! Без посредников!

Помимо жилых и нежилых помещений Закон о долевом строительстве к объекту долевого строительства относит общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, к общему имуществу в многоквартирном доме отнесены не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Из буквального толкование Закона о долевом строительстве следует, что Закон о долевом строительстве предписывает (или предполагает) наравне со сроком передачи объекта долевого строительства включение в договор срока строительства объекта (п. 3 ст. 6 Закона о долевом строительстве).

Отметим, что если срок передачи — это существенное условие (ст. 4 Закона о долевом строительстве), то строк строительства таковым не является, хотя и включен в определение договора (п. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве).

Представляется, что указанный факт является пробелом в правовом регулировании, поскольку очевидно, что при заключении договора участия в долевом строительстве срок этого строительства является одним из важнейших факторов принятия решения.

В связи с этим предлагается включить срок строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в перечень существенных условий договора об участия в долевом строительстве, изложив ст. 4 Закона в следующей редакции:

«4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок строительства застройщиком объекта долевого строительства и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона».

Определяя срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в качестве существенного условия договора, законодатель тем самым установил обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

В практике строительства часто возникают ситуации, когда строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этом случае ч.3 ст.6 Закона о долевом строительстве установлена определенная процедура действий, которые должен предпринять застройщик.

Во-первых, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения срока направляет участнику долевого строительства информацию об увеличении сроков строительства и предложение об изменении договора. При этом в данном предложении застройщику следует указать новый срок передачи объекта, а также срок ответа на свое предложение.

Во-вторых, стороны должны внести изменения в договор участия в долевом строительстве относительно сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Таким образом, соглашение об изменении договора участия в долевом строительстве, как уже говорилось выше, должно быть заключено в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Если участник долевого строительства откажется изменить срок передачи ему застройщиком объекта долевого строительства, в установленный застройщиком срок, а при его отсутствии – в 30-дневный срок – либо застройщик не получит ответа на свое предложение, то на основании п.2 ст.452 ГК РФ застройщик вправе предъявить в суд иск к участнику долевого строительства об изменении договора.

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут!Без посредников!

В случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а если участником долевого строительства является гражданин, то вышеуказанная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Законодатель в п.1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве также указывает, что срок, в который застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект должен быть единым для всех участников, что на практике приводит к определенным сложностям, обусловленным, в частности, возможным количеством участников долевого строительства.

Порядок передачи объекта долевого строительства регламентирован ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве. Передача застройщиком и принятие его дольщиком осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — это документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Для введения объекта в эксплуатацию застройщик обращается, в соответствии с п.2 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик должен предоставить документы, указанные в п.3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В частности, необходимо представить:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) разрешение на строительство;

4) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

5) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации;

6) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии) и пр.

Указанный в законе перечень документов не является исчерпывающим, так как может быть расширен Правительством России.

В течение 7 рабочих дней после поступления заявления застройщика соответствующий орган обязан проверить правильность оформления представленных документов, произвести осмотр объекта и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в его выдаче, указав причины отказа.

На практике указанный срок обычно составляет более продолжительный период времени, поскольку в процессе обнаруживаются различные недочеты. В связи с этим, застройщик будет пытаться предусмотреть в договоре максимально длинный срок, в который будет входить срок окончания работ на объекте в соответствии с проектной документацией и срок, в течение которого будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию этих объектов. По мнению Ершова О.Г.перечисленное свидетельствует о том, что процесс введения объекта в эксплуатацию является административной процедурой, срок исполнения которой от застройщика практически не зависит., в связи с чем действующее законодательство должно содержать нормы, позволяющие застройщику, в случае не завершения строительства объекта по независящим от застройщика причинам (получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), продлить срок в одностороннем порядке при условии надлежащего уведомления дольщиков о продлении такого срока без применения к застройщику мер ответственности.

Представляется, что эта точка зрения ошибочна, поскольку то, насколько долго может затянуться процесс приемки объекта, зависит от того, насколько тщательно была выполнена работа застройщика на предыдущих стадиях строительства. В таком случае длительность сдачи объекта долевого строительства напрямую зависит от застройщика.


Страницы:   1   2   3   4