2.2 Государственная регистрация ипотеки.
Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с послед. изм.). Это единственный случай, когда соглашение о залоге требует регистрации. Правило ст. 11 Закона о залоге, согласно которому залог имущества, подлежащего государственной регистрации (автотранспортные средства и др.) должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию, в настоящее время не применяется, поскольку противоречит п. 3 ст. 339 ГК РФ. Несоблюдение указанных требований, касающихся оформления договора о залоге, влечет его недействительность.
Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. В этой связи ст.131 ГК регулируется порядок государственной регистрации недвижимости и предусмотрена необходимость применения Федерального Закона Российской Федерации от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
По мнению А.В. Кузнецова, «настоящий Закон является одним из основополагающих нормативно-правовых актов, направленных на создание цивилизованного рынка недвижимого имущества в Российской Федерации. Его положения совместно с рядом соответствующих норм ГК РФ закладывают основы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Следует сказать, что эта проблема уже была рассмотрена д.ю.н. профессором А.А. Коневым и студентом Р.Ю. Ветховым: «По существу названная регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта».
Конев А.А., и Ветхов Р.Ю., делают вывод, что основное значение государственной регистрации заключается в следующем:
• в легализации для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав, и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных п.1 ст.8 ГК РФ;
• в обеспечении «юридической чистоты» сделок с недвижимостью в целях стабильности рынка недвижимости и исключения возможности совершения массовых оспоримых и ничтожных сделок;
• в создании Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним как базы данных, имеющей информационно-статистическое значение».
Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое подлежит передаче залого-держателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 341 ГК РФ). Это общее правило не применяется при залоге бездокументарных ценных бумаг. Право залога на такие бумаги возникает на основании ст. 147 ГК РФ только с момента его фиксации в установленном порядке .
Также залог может возникнуть на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств . При этом к складывающимся отношениям, согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ, будут применяться правила о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное. В соответствии со ст. 338 ГК РФ выделяются два основных вида залога: с оставлением заложенного имущества у залогодателя и с передачей его залогодержателю (заклад). По общему правилу заложенное имущество остается у залогодателя, в связи с чем он сохраняет права владения и пользования им. Однако в соответствии с условиями договора предмет залога может быть передан залогодержателю или третьему лицу; оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя, с наложением знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог), что делает невозможным пользование заложенным имуществом.
Недвижимое имущество и товары в обороте в силу прямого указания п. 1 ст. 338 ГК РФ не могут быть переданы залогодержателю и во всех случаях остаются у залогодателя. Если предметом залога выступает имущественное право, удостоверенное документарной ценной бумагой, она должна быть передана залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Указанный ФЗ устанавливает определенный порядок и правила государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой соответствующую административную процедуру, под которой понимается установленный нормами права порядок совершения управленческих действий и разрешения органами исполнительной власти и должностными лицами конкретных индивидуальных дел, связанных с обращениями частных лиц, и направленный на обеспечение максимально эффективного взаимодействия органов исполнительной власти с гражданами, организациями, индивидуальными предпринимателями в целях реализации их прав и законных интересов, которые гарантируются законодательством.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
«Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права». (2.8, с.7). Как утверждает Конев А., государственная регистрация есть «признание государством чистоты и законности перехода права или сделки. Именно за это государство дает гарантию, и именно с момента признания право (переход права) становится легальным» .
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение от нее могут быть обжалованы в суд». (ст.2 Закона).
«Здесь показателен следующий пример. Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости.
При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств. Между облпотребсоюзом (продавцом) а акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.
Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации.
Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция бездействие акционерное общества обосновано квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.
Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки». (3.1, с.81).
Таким образом, мы видим, как применяется действие п.5 ст.2 Закона на практике, регулирующего взаимодействие участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав.
Здесь возникает вопрос, кто же является участниками таких отношений? В соответствии со ст. 5 Закона «участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — с другой».
Для обеспечения наибольшей достоверности сведений о правах на объект недвижимости и установлено, что по желанию обладателей прав на недвижимое имущество в силу настоящего закона, проводится государственная регистрация таких прав, хотя они и признаются юридически действительными при отсутствии их регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.
«В Законе «О государственной регистрации прав», по мнению Кузнецова А., недостаточно основательно проработан вопрос о получении сведений из Единого государственного реестра прав. Согласно ст.7 Закона и п.4 ст.131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.
Действительно, такая практика характерна для некоторых западноевропейских стран, в которых существует подземельная книга, например, для Австрии. Однако Кузнецов А., утверждает, что в данном случае зарубежный опыт был использован в законотворческой работе без надлежащего осмысления и учета нынешней ситуации в России. Предусмотренная в Законе степень открытости данных о государственной регистрации может привести к злоупотреблениям криминального характера и к использованию информации в целях недобросовестной конкуренции. Ссылку в Законе об ответственности за использование сведений такими способами и в форме, которые наносят ущерб правам и интересам правообладателей (п.5 ст.7), едва ли можно признать действенным средством для предотвращения подобных правонарушений» .
В Российском Законе «О государственной регистрации прав» также предусмотрено, что в соответствии с п.3 ст.7 «сведения о содержании право устанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, представляются в установленном порядке только:
• самим правообладателем;
• физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;
• руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации;
• налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;
• судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладатели;
• лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону».
«По запросу правообладателя орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на которые он имеет права». (п.4 ст.7 Закона).
«Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ, который может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд» (п.2 ст.7 Закона).
В Законе «О государственной регистрации прав» также предусмотрено, что «информация из реестра в полном объеме должна предоставляться организации, ответственной за учет указанного объекта, а также по запросам правоохранительных органов, судов по находящимся в производстве делам, налоговых органов, государственных органов по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов, органов государственной статистики бесплатно в срок не более чем десять дней.
Другим лицам информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом» (ст.8 Закона).
Из вышеизложенного мы видим, что государственная регистрация прав носит открытый характер, но этот вопрос еще недостаточно основательно проработан законодателем.
Согласно Указу Президента РФ от 13 октября 2004 г. № 1315 Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная регистрационная служба.
Пункт 2 статьи 19 воспроизводит положение п. 4 ст. 2 Федерального закона о государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Федеральным законом.
В связи с отменой обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке законодатель ввел обязательность подачи сторонами совместного заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До принятия Федерального закона подать заявление о регистрации договора об ипотеке могла любая из сторон без привлечения второй.
По мнению Зюзина В.А., целью такого нововведения является стремление уменьшить возможность мошенничества одной из сторон путем подделки документов, тогда как в совместном заявлении каждая сторона прямо выражает волю произвести регистрацию определенного договора. Ранее воля стороны проверялась нотариусом при подписании договора, и, таким образом, нотариальное удостоверение позволяло органу, осуществляющему государственную регистрацию, судить о надлежащим образе выраженной воле обеих сторон. С дугой стороны, если стороны в добровольном порядке нотариально удостоверили договор об ипотеке, государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу такого договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.
Так же Зюзин В.А. считает, что действующие нормы п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке противоречат п. 1 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Иначе говоря, в Федеральном законе о ре-гистрации прав сохранилась норма, соответствующая прежней редакции Закона об ипотеке. Однако, учитывая, что особенности государственной регистрации ипотеки определяются Законом об ипотеке, при осуществлении такой регистрации следует руководствоваться новыми правилами, установленными ст. 20 Закона об ипотеке, и подавать совместное заявление залогодателя и залогодержателя, если только стороны договора добровольно не удостоверили договор в нотариальном порядке.
Подпункт 2 п. 1 ст. 20 не содержит исчерпывающего перечня документов, представляемых на государственную регистрацию, а указывает только основные из них: заявление; договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины. С учетом законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации ипотеки представляются также иные документы. В соответствии со ст. 16 и 17 Федерального закона «О государственной регис-трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, на государственную регистрацию ипотеки представляются:
а) документы общего характера:
• заявление о регистрации ипотеки (в нем должны содержаться в том числе данные о залогодателе и залогодержателе, необходимые для заполнения соответствующих подразделов Единого государственного реестра прав, а также аналогичные данные о представителе залогодателя или залогодержателя);
• для представителя стороны при регистрации — нотариально удостоверенная доверенность и документ, удостоверяющий личность в соответствии с действующим законодательством;
• документ об оплате регистрации (подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регист-рацию ипотеки (который должен быть возвращен заявителю), и его копия (помещаемая в дело правоустанавливающих документов).
Для юридических лиц необходимо также представить:
• подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);
• подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа о постановке на учет налогоплательщика, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действо-вать от имени юридического лица, документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица (для предъявления);
• документ о регистрации юридического лица;
• учредительные документы юридического лица;
• документ о присвоении ИНН;
• документ о внесении сведений о юридическом лице в ЕГРЮЛ;
• распорядительные документы о создании унитарного предприятия;
б) документы, описывающие объект недвижимости, удостоверенные органом, ответственным за учет соответствующих объектов: подлинники и копии плана жилого помещения, плана жилого помещения и земельного участка (для жилых домов), а также подлинники и копии документов, содержащих описание жилого помещения, являющегося предметом договора об ипотеке, удостоверенных органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа.
в) правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение, переход, прекращение права (обременения):
• договор об ипотеке; подлинники договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки) и копия договора об ипотеке (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);
• дополнительное соглашение при изменении условий договора об ипотеке;
• документы, названные в договоре в качестве приложений;
• кредитный или иной договор, исполнение обязательства по ко-торому обеспечивается ипотекой (подлинник и копия);
• дополнительное соглашение при изменении условий кредитно-го договора;
• закладная, если договором об ипотеке предусмотрено ее составление;
• документ, подтверждающий, что право собственности на объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
г) иные документы, представляемые в случаях, предусмотренных законом:
• документ, подтверждающий согласие собственника или уполно-моченного им органа (хозяйственное ведение), других сособственников (общая совместная собственность) на совершение сделки (если залогодатель не является собственником имущества или является не единственным его собственником);
• протокол заседания совета директоров (наблюдательного сове-та), общего собрания акционеров (либо решение учредителя) с решением о передаче имущества в залог или выписка из протокола
• если совершаемая сделка относится к крупным сделкам, сделкам с заинтересованностью, либо в отношении таких сделок существует ограничение полномочий единственного исполнительного органа юридического лица);
• письменное согласие на ипотеку всех собственников жилого по-мещения, если жилое помещение, являющееся предметом договора об ипотеке, находится в общей совместной собственности (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке);
• нотариально удостоверенное согласие другого супруга на ипотеку жилого помещения, находящегося в совместной собственности супругов (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ);
• разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, находящееся в собственности несовершеннолетних (если залогодателем является не-совершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, также представляется письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей), ограниченно дееспособных (в этом случае также требуется представление письменного согласия попечителей) или недееспособных лиц, над которыми установлена опека (п.5 ст. 74 Закона об ипотеке );
• разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи залогодателя (п.3 ст. 6 Закона об ипотеке ).
Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к документам, представляемым на государственную регистрацию, предъявляются определенные требования. В частности, документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества — соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
В пункте 2 ст. 20 определяются особенности государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона. Государственная регистрация ипотеки, возникшей на основании закона (при отчуждении жилого помещения под выплату ренты, с условием пожизненного содержания с иждивением, при заключении договора купли-продажи жилого помещения с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором, при заключении договора купли-продажи жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором, а также в иных случаях, предусмотренных законом), осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.).
При государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, не требуется представления в учреждение юстиции по регистрации прав соответствующего (отдельного) заявления. Такая регистрация производится без оплаты. При этом должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав, принимающее документы на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права собственности, обязано предупредить заявителей о том, что на основании данных документов в Едином государственном реестре прав будут зарегистрированы не только сделка и (или) переход права, но и ипотека, поскольку в этом случае она возникает на основании закона. В заявлении о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, подаваемом заявителями, должно содержаться указание на то, что они предупреждены о проведении учреждением юстиции по государственной регистрации прав государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона.
Более того, судебной практикой подтверждено право залогодержателя обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона, ранее не зарегистрированной учреждением юстиции, без внесения платы за такую регистрацию.
В пункте 4 ст. 20 законодатель выделяет особенности регистрации смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке, которая осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Особо следует выделить внесение в Закон об ипотеке дополнений, направленных на приведение положений данного Закона в соответствие нормам Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Действующая редакция Закона об ипотеке создает условия для государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия.
Законодатель устанавливает максимальный срок регистрации ипотеки — один месяц со дня поступления необходимых для ее регистрации документов. Установленный срок совпадает с общими сроками государственной регистрации. Днем поступления документов следует считать дату принятия документов на государственную регистрацию в приемной уполномоченного органа с выдачей заявителю расписки и присвоением входящего номера.
На практике постоянно возникает вопрос: если срок регистрации установлен как «не позднее чем в месячный срок», возможна ли регистрация в сокращенные сроки? Нормативными актами Минюста России определена теоретическая возможность установления сокращенных сроков регистрации, однако соответствующая процедура не закреплена. В настоящее время решение о проведении государственной регистрации в сокращенные сроки полномочны принимать руководитель Главного управления Федеральной регистрационной службы и его заместитель.
Процедура государственной регистрации завершается тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество производится соответствующая регистрационная запись. День, когда такая запись была совершена, и считается датой государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется с учетом очередности поступления необходимых для этого документов.
Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации ипотеки. Для залогодателя и залогодержателя ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации самого договора ипотеки, но, учитывая, что на практике эти моменты обычно совпадают, можно считать, что для всех лиц ипотека возникает с момента совершения записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
2.3 Закладная.
Вступившим в действие 22 июля 1998 года Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в гражданский и коммерческий оборот вве-ден новый вид ценных бумаг — закладные. Названный Федеральный закон содержит специальные правила составления и выдачи (выпуска в обращение) закладных, отчуждения прав по ним, исполнения удостоверенных закладными обязательств .
Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Таким образом, законный владелец закладной вправе требовать исполнения денежного обязательства, предъявив лишь данную ценную бумагу, не подтверждая иными документами наличие обязательства, а также может подтвердить свое право залога на предмет ипотеки. Если иное не установлено законом, то закладной могут быть удостоверены права по обеспеченному ипотекой обязательству как по договору, так и по ипотеке в силу закона.
Закладная является именной не эмиссионной ценной бумагой, передача прав по которой осуществляется путем заключения сделки в простой письменной форме, результатом которой является цессия. При совершении такой сделки лицо, передающее право, совершает на закладной отметку о новом владельце. При этом запрет на последующую передачу закладной другим лицам ничтожен.
Ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении. На именной ценной бумаге должен быть обозначен ее владелец.
Эмиссионная ценная бумага — любая ценная бумага, в том числе бездокументарная, которая характеризуется одновременно следующими признаками:
• закрепляет совокупность имущественных и неимущественных прав, подлежащих удостоверению, уступке и безусловному осуществлению с соблюдением установленных настоящим Федеральным законом формы и порядка;
• размещается выпусками;
• имеет равные объем и сроки осуществления прав внутри одного выпуска вне зависимости от времени приобретения ценной бумаги.
Ценная бумага, не обладающая вышеперечисленными признаками, является не эмиссионной.
Закладной удостоверяются следующие права ее владельца:
• право на получение исполнения денежного обязательства, обес-печенного ипотекой;
• право залога на имущество, обремененное ипотекой.
При этом право на получение исполнения денежного обязательства, обеспеченного ипотекой, может быть реализовано без представления каких-либо иных доказательств существования указанного обязательства.
Действие Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», которым регулируются отношения при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, не распространяется на закладные.
Распоряжением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195-р были утверждены Методические рекомендации по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в которых отмечается, что названным Федеральным законом в гражданский и коммерческий оборот введен новый вид ценных бумаг — закладные. В связи с этим ФКЦБ России рекомендовала профессиональным участникам рынка ценных бумаг при осуществлении сделок и операций с закладными руководствоваться следующими положениями.
В соответствии с Федеральным законом «О рынке ценных бумаг» лицензированию подлежат отдельные виды профессиональной де-ятельности на рынке ценных бумаг безотносительно к тому, какие именно ценные бумаги являются объектами такой деятельности. В связи с этим осуществление профессиональными участниками рынка ценных бумаг операций с закладными не требует специального лицензирования. При этом операции с закладными осуществляются профессиональным участником рынка ценных бумаг в соответствии с тем видом профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг, правом на осуществление которой он обладает на основании выданной ему в установленном порядке лицензии.
Профессиональный участник рынка ценных бумаг осуществляет операции с закладными с учетом требований, установленных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Правила нормативных актов Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг, регулирующих осуществление операций на рынке ценных бумаг, могут применяться по отношению к операциям с закладными лишь при условии, что это не противоречит установленным комментируемым Федеральным законом существенным характеристикам закладной и содержанию удостоверяемых ею прав.
Закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, устанавливаемых ФКЦБ России.
Исходя из содержания правил ст. 13 и 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладная не является эмиссионной ценной бумагой.
Выдача одним лицом двух или более закладных не является их выпуском, не подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами Федерального закона «О рынке ценных бумаг».
В соответствии с комментируемым Федеральным законом закладная составляется, выдается и обращается в форме письменного Документа. Права на закладную не могут быть удостоверены ее сертификатом.
Отчуждение имущественных прав, удостоверяемых закладной, осуществляется путем составления на самой закладной передаточной надписи и фактического вручения закладной ее продавцом покупателю (приобретателю прав).
По общему правилу, государственная регистрация определяется моментом внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и с этого момента считаются возникшими права залогодержателя на имущество. Однако если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (например, если по условиям договора займа последний выдается после регистрации договора об ипотеке), права залогодержателя возникают, и это логично, только с момента возникновения этого обязательства. На практике органы, регистрирующие договоры об ипотеке, зачастую приостанавливают регистрацию договоров, если согласно условиям договора займа денежная сумма передается в заем после государственной регистрации договора об ипотеке. Уполномоченный государственный орган считает, что в связи с тем, что на основании ст. 807 ГК РФ договор займа является реальным договором, договор об ипотеке обеспечивает недействительное обязательство, что не соответствует ст. 2 Закона об ипотеке.
1. Статья 14 содержит обязательные требования, которым должно соответствовать содержание закладной.
Закрытый перечень указанных требований насчитывает 14 позиций. При этом, если в документе, названном «закладная», отсутствуют какие-либо данные, предусмотренные в качестве обязательных, он не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ в ст. 14 настоящего Федерального закона внесены изменения. В частности, ранее действовавшей редакцией статьи в качестве обязательного требования к содержанию закладной указывалось наличие сведений о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке.
В действующей редакции данное требование заменено на условие наличия в закладной сведений о государственной регистрации ипотеки предусмотренных п. 2 ст. 22 настоящего Федерального закона, т.е. реквизиты надписи на договоре об ипотеке, осуществляемой при государственной регистрации ипотеки.
Пункт 2 статьи предоставляет возможность залогодателю и залогодержателю по соглашению включить в закладную иные условия и данные в дополнение к тем, что являются обязательными.
На практике может возникнуть ситуация, когда места для отметок о владельцах и частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, окажется недостаточно. В этом случае к закладной прикрепляется дополнительный лист.
Все листы закладной рассматриваются как единое целое. В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ в абз. 2 п. 3 настоящей статьи были внесены изменения, согласно которым все листы закладной должны быть скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Ранее было предусмотрено условие о необходимости скрепления листов закладной печатью нотариуса.
В случае наличия разночтений между закладной и договором об ипотеке или договором, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если при этом приобретатель закладной является добросовестным приобретателем, кроме случаев, когда владелец закладной является первоначальным залогодержателем.
Устанавливается ответственность составителя закладной за убытки, связанные с устранением указанного несоответствия.
2. Приложениями к закладной могут быть дополнительные документы, в которых определяются условия ипотеки и которые необходимы для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.
При этом важным моментом является установленное условие, что приложения к закладной, четко не обозначенные в ней, а также по отношению к которым в самой закладной не содержится указания о том, что они являются ее неотъемлемой частью, для лиц, к которым перешли права по закладной, названные документы не являются обязательными.
Приложениями к закладной могут быть различные соглашения, например, о переводе долга по обязательству, обеспеченному ипотекой.
3. Порядок регистрации владельцев закладной определяется ст. 16 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Такую регистрацию обязан осуществить орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по требованию любого законного владельца закладной, который регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН) в качестве залогодержателя.
При регистрации владельца закладной в ЕГРПН указываются следующие сведения:
• для физического лица: имя владельца закладной и место его регистрации;
• для юридического лица: наименование владельца закладной, место его нахождения.
Общие Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.
Регистрация владельцев закладной должна производиться органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение одного дня с момента обращения заявителя.
При предъявлении закладной в регистрирующий орган для регистрации владельца закладной имеются три основания для такой регистрации:
— передача права по закладной и совершение на ней соответствующей отметки законным владельцем закладной;
— подтверждение перехода прав по закладной к другим лицам в случае реорганизации юридического лица или в порядке наследования;
— по решению суда.