Ипотечное кредитование жилья

---

Страница:   1   2

---

Содержание

• ВВЕДЕНИЕ
• 1.1. Ипотека, ее составляющие и виды
• 1.2. Развитие ипотечного кредитования в России и за рубежом
• 2.1. Особенности развития ипотечного кредитования в Республике Дагестан
• 2.2. Анализ и оценка развития рынка ипотечного кредитования в РД
• 3.1. Основные проблемы развития рынка ипотечного кредитования в РФ и РД
• 3.2. Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Дагестан
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает, как со стороны государства, так и граждан. До принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог недвижимости в России не имел широкого распространения.

В последние годы в Правительстве Российской Федерации и Республики Дагестан часто обсуждаются жилищные вопросы, призванные обеспечить достойные условия проживания для жителей страны. Однако в условиях рыночной экономики граждане должны самостоятельно решать свои жилищные проблемы. Ведь для этого в настоящее время есть все необходимые инструменты.

Самым главным инструментом приобретения жилья молодыми семьями и вообще дагестанцами в настоящее время является ипотечное кредитование. Сущность и роль ипотеки в социально-экономической жизни населения в настоящее время очень велика. Кроме того, в настоящее время в условиях Российской Федерации стал очевидным вопрос о сокращении разрыва между размером текущих накоплений у граждан и высокой стоимостью объектов недвижимости. В большинстве регионов России уровень заработной платы не оставляет практически никаких шансов для молодых семей для покупки недвижимости. Кроме того, государство и предприятия, ранее финансирующие жилищное строительство, в настоящее время практически не имеют никаких программ для развития жилищного фонда страны.

В недалеком прошлом граждане решали вопросы получения необходимой жилой площади за счет государства. Однако сейчас, фактически, граждане платят за жилье из своего кармана. Однако жилищные вопросы в большой степени затрагивает не только неимущих граждан, но даже граждан со средними доходами, т.к. стоимость жилья в последнее время значительно выросла. Получается такая ситуация, при которой жители не в состоянии единовременно внести средства за покупку жилья.

Поэтому в настоящее время все большее количество граждан прибегает к использованию ипотечного кредитования для решения своих жилищных проблем. С помощью ипотечного кредитования происходит процесс притока средств на жилищный рынок, кроме того, оживляется строительство новостроек.

Поэтому необходимо использовать условия, которыми располагают регионы Российской Федерации, для создания предпосылок к массовому возведению жилья с использованием государственных механизмов регулирования ипотечного кредитования.

Таким образом, ипотека является важной составляющей современной экономики. Она обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между наличными денежными ресурсами населения и финансово-строительными компаниями.

В Республике Дагестан достаточно молодой рынок ипотеки, но он активно развивается. Его участники стараются перенять всё лучшее из того, что уже опробовано в других странах и прошло испытание временем, «примеряя» в своей деятельности различные из известных моделей ипотечного кредитования.

Актуальность дипломной работы обусловлена недостаточной изученностью методологических, теоретических и практических вопросов функционирования рынка ипотечного кредитования в Республике Дагестан.

Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Дагестан  является привлекательной альтернативой для населения, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению — финансировать покупку жилья.

Целью дипломной работы является анализ состояния, рассмотрение проблем и перспектив ипотечного кредитования в Республике Дагестан  на современном этапе. Поставленная цель обусловила необходимость освещения ряда вопросов:

• теоретические аспекты ипотечного кредитования;
• современное состояние рынка ипотечных кредитов в Дагестане;
• проблемные вопросы становления ипотечного кредитования в Дагестане.

Предметом дипломной работы является совокупность теоретических и практических аспектов функционирования рынка ипотечного кредитования в современном Дагестане.

Объектом дипломной работы является рынок ипотечного кредитования Республики Дагестан.

Задачами дипломной работы является:

— рассмотрение теоретических основ ипотечного кредитования;

— анализ нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечное кредитование;

— изучение системы ипотечного кредитования в зарубежных странах и России;

— анализ развития рынка ипотечного кредитования в Республике Дагестан;

— оценка ипотечного кредитования жилой недвижимости в Дагестане и Махачкале;

— исследование основных проблем и перспектив развития рынка ипотечного кредитования в Республике Дагестан.

Структура дипломной работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

В первой главе нами рассматриваются теоретические основы ипотечного кредитования. Рассматриваются основные понятия,  и изучается экономическая сущность ипотечного кредитования. Также на основе теоретических исследований некоторых авторов приводится классификация ипотечных кредитов. В данной главе также исследуются основные вопросы правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации и Республике Дагестан.

Во второй главе проводится анализ ипотечного кредитования, как в Российской Федерации, так и в Республике Дагестан. Кроме того, в данной главе исследуются основные проблемы, анализ и оценка развития рынка ипотечного кредитования в РД.

В третьей главе нами рассматриваются основные проблемы развития рынка ипотечного кредитования в РФ и РД и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Дагестан.

В заключение подводятся итоги проделанной работы.

1.1. Ипотека, ее составляющие и виды

В процессе реализации социально-экономических и политических реформ, возникла необходимость в поисках выхода жилищного кризиса, возникшего в результате неэффективной социальной политики государства. Многие специалисты пытались разрешить вопрос в области недвижимости с помощью перспективной системы ипотечного кредитования.

Так, в различных теоретических источниках, посвященных данной проблеме можно встретить различные подходы к толкованию ипотечного кредитования и ипотеки. В научной литературе широко представлены два основных подхода к определению данных терминов.

Так, в рамках первого подхода ипотека представляет собой совокупность экономических отношений, которые возникают по поводу прав собственника жилища в целях получения ипотечного кредита. Второй подход представляет собой процесс получения кредита на долгий срок под залог недвижимости для покупки или строительства своего жилья. Мы считаем, что наиболее оптимальным вариантом является первый, так как он наиболее точно передает основное содержание современной системы ипотечного кредитования в Российской Федерации. [12, с.74]

Мы считаем, что ипотека представляет собой сложный инструмент, с помощью которого недвижимость заемщика становится средством обеспечения возврата клиентом банку полученных кредитов.

Ипотечный кредит представляет собой результат взаимодействия нескольких сторон. Главные действующие лица – это заемщик и банк. Кроме них в деле обязательно участвуют оценщик недвижимости, страховая компания, регистрирующий орган.

Кроме того, в цепочку включается продавец этой недвижимости. А в процессе оформления ипотечной сделки могут понадобиться услуги нотариуса, риэлтора, брокера.

С ролью банка и заемщика, все ясно: один выдает кредит, другой – получает. Независимый оценщик выдает официальное заключение о рыночной стоимости недвижимости, которая будет служить залогом. Этот документ необходим, чтобы определить максимально возможную сумму кредита, так как она жестко увязана со стоимостью недвижимости. Страховая компания необходима, чтобы застраховать закладываемую недвижимость от риска уничтожения и повреждения, это обязательное условие ипотеки по российскому законодательству. Помимо этого для получения ипотечного кредита может понадобиться застраховать жизнь и здоровье заемщика, а также юридическую чистоту сделки (это называется страхование титула).

Если кредит предоставляется для приобретения недвижимости, чтобы воспользоваться деньгами, заемщику необходимо предоставить свидетельство о праве собственности, которое оформляет регистрирующий орган. И при заключении ипотечной сделки любого рода, будь то приобретение недвижимости, или залог вашей уже имеющейся недвижимости, вам придется обратиться в регистрирующий орган для регистрации собственно ипотеки – обременения права собственности на недвижимость в пользу банка. Когда кредит выплачен, это обременение снимается.

Для оформления заявки на получение ипотечного кредита заемщику могут понадобиться нотариально заверенные документы разного рода, так что нотариусы тоже часто необходимы в цепочке ипотечной сделки.

Экономическая сущность ипотечного кредитования заключается во взаимосвязи между производством и обращением, то есть другими экономическими категориями, свойственными вообще любой форме кредитования.

Кроме того, система ипотечного кредитования используется во многих странах мира с рыночной экономикой, так как является очень важным институтом, который используется в социально-экономической политике любого государства.

В течение долгого времени в России более половины всех ипотечных кредитов составляли государственные кредиты. Постепенно объем такого рода кредитов уменьшился и, примерно 80% ипотечных кредитов в настоящее время — это кредиты без субсидирования и государственных гарантий.

Уменьшение доли гарантированных кредитов достаточно наглядно показывает, как по мере становления долгосрочного кредитования и восстановления экономики, роль и влияние государства как гаранта и участника-инвестора уменьшается. Однако уход государства с данного направления компенсируется расширением жилищного инвестиционного рынка с образованием вторичного рынка ипотечных кредитов.

Система ипотечного жилищного кредитования — часть финансового рынка, включающая совокупность, взаимосвязь и организацию субъектов, объектов обеспечения ипотечных кредитов, связующих между собой средства населения, банков, ипотечных агентов, институциональных инвесторов и строительного комплекса на единой организационно-правовой основе. [26, с.85]

В процессе своего функционирования система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять три функции: обеспечивать мобилизацию средств для финансирования жилищных кредитов, предоставлять и обслуживать кредиты, осуществлять функцию инвестора.

Система ипотечного жилищного кредитования представляет собой ряд взаимосвязанных элементов: субъекты и объекты ипотечного жилищного кредитования, организационно-экономическая основа и обеспечение ипотечного жилищного кредитования.

Теперь рассмотрим сущность ипотечного кредита.

Ипотечный кредит — это особая форма кредита, связанная с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества — земли, производственных и жилых зданий и т.д. Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.

Недвижимость всегда ценилась в банковском деле как надежная гарантия возврата займа. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой.

Ипотека — это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.

На практике в процессе ипотечного кредитования часто возникают проблемы с реализацией недвижимости, поскольку она не относится к разряду высоколиквидных активов. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большинстве стран действуют достаточно жесткие правила продажи недвижимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест. [16, с.67]

Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные ссуды в современных условиях чаще всего используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.

Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита – невозможен.

Субъектами ипотечного кредита являются:

— кредиторы по ипотеке — ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки;

— заемщики — юридические и физические лица, имеющие в собственности объекты ипотеки, или имеющие поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.

Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, т.е. сохраняет свое право собственника.

Недвижимость как объект ипотечного кредита имеет ряд существенных преимуществ. Она почти никогда не теряет полностью своей стоимости (ценности), а со временем, как показывает хозяйственная практика, цена ее даже растет.

Ипотечное кредитование требует от персонала коммерческих банков специальных знаний и высокой экономической квалификации. Особенно это важно для правильной оценки кредитоспособности заемщика, а также стоимости недвижимого имущества, без чего ипотечный кредит становится слишком рискованной банковской операцией.

Основными документами, которые, как правило, используются на практике при оформлении ипотечного кредита, являются:

— ипотечное обязательство, выдаваемое заемщиком кредитору на подтверждения его (кредитора) преимущественного права на удовлетворение денежных претензий из стоимости заложенного имущества в случае невыполнения заемщиком своего обязательства, обеспеченного залогом имущества;

— закладное письмо — долгосрочная ценная бумага, выпускаемая ипотечными банками под залог земельных участков, зданий и другого недвижимого имущества; он обеспечивает доход в виде процентов.

В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, важное значение имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек. Ипотечное обязательство становится ценной бумагой, который привлекается на финансовый рынок. Ипотечные банки тем самым получают возможность проводить рефинансирование посредством механизма вторичного рынка.

Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам. [19, с.62]

По объекту недвижимости:

— земельные участки;

— предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

— жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

— дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

— воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

— незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

По целям кредитования:

— жилищное кредитование:

— приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

— на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

— строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом.

Кредитование строительства жилья происходит поэтапно:

— каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

— на разработку земельного участка;

— на развитие сельского хозяйства;

— на развитие производства;

— кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

По виду кредитора:

Данная классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (таблица 1).

Таблица 1 Ипотечные кредиторы

Источник: Разумова И.А. Ипотечное кредитование: виды ипотечных кредитов; рынок ипотечного капитала; нормативно-правовое регулирование: Учебное пособие для вузов. — С-Пб.: «Питер», 2012.

По виду заемщиков:

как субъектов кредитования:

— кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

— кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

— сотрудникам банков;

— сотрудникам фирм — клиентов банка;

— клиентам риэлтерских фирм;

— лицам, проживающим в данном регионе;

— всем желающим.

В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени меняться условия кредитования.

По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование):

Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

По способу рефинансирования:

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (таблица 2).

Таблица 2 Способы рефинансирования ипотечных кредитов

Источник: Разумова И.А. Ипотечное кредитование: виды ипотечных кредитов; рынок ипотечного капитала; нормативно-правовое регулирование: Учебное пособие для вузов. — С-Пб.: «Питер», 2012.

По способу амортизации долга:

— постоянный ипотечный кредит;

— кредит с переменными выплатами;

— кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

— ипотечные кредиты с нарастающими платежами;

— ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;

— ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

По виду процентной ставки:

— кредит с фиксированной процентной ставкой;

— кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности досрочного погашения:

— с правом досрочного погашения;

— без права досрочного погашения;

— с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

По степени обеспеченности (величине первоначального платежа):

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

— обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);

— субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

Теперь рассмотрим основные модели ипотечного кредитования.

К основным моделям ипотечного кредитования относятся:

— расширенно-открытая,

— сбалансированно-автономная,

— усечённо-открытая.

Расширенно-открытая (американская) модель ипотеки

Для американской модели характерна её ориентация на основополагающие финансовые продукты, а именно: недвижимость, закладные и ценные бумаги. Исторически так сложилось, что государство всегда хотело подвести под единый стандарт сделки по ипотечным кредитам для возможности их дальнейшего рефинансирования и повышения ликвидности. А для этого как нельзя лучше подходит двухуровневая модель ипотечного кредитования, при которой для рефинансирования очень важен вторичный рынок закладных.

Механизм рефинансирования работает следующим образом: банки, получив ипотечные кредиты на первичном рынке, передают обязательства по обеспечению, полученные от заёмщиков, специально созданным ипотечным агентствам. Агентства, возвратив ипотечному банку, выданные деньги и исходя из экономической целесообразности, поступают одним из следующих образом:

-переуступают кредиты вторичным инвесторам;

— формируют из однородных ипотечных кредитов пулы, которые продают вторичным инвесторам либо неделимые, либо их доли, с последующим правом участия в этих пулах;

— выпускают ценные ипотечные бумаги, которые реализуются на фондовом рынке, а на вырученные средства снова покупают ипотечные кредиты у банков. Очень важно, что выплаты по ценным бумагам производит заёмщик.

Двухуровневая модель предполагает взаимодействие между собой следующих субъектов: заёмщик — ипотечный банк — инвестор — государство.

Роль государства в этой цепочке очень важна, поскольку оно выступает гарантом по ценным ипотечным бумагам, прибегая к посредничеству крупных фирм. При этом по действующему законодательству существует ряд организаций, типа страховых компаний и различных фондов, которые обязаны покупать какое-то количество ипотечных закладных. Кроме того, поддержка государства придаёт ценным бумагам ипотечных агентств статус абсолютно надёжных, в которые согласны вкладывать деньги даже очень осторожные инвесторы.

Плюсы модели:

-используя вторичный рынок ценных ипотечных бумаг, можно рассчитывать на получение кредитных ресурсов на длительный срок;

— большое число кредиторов, которые предлагают различные схемы кредитования, делают кредиты доступными для людей с различным достатком;

Минусы модели:

-данная модель может работать эффективно только в странах с развитым финансовым рынком и стабильной экономикой;

— зависимость процентной ставки от состояния финансового рынка.

Сбалансированно-автономная (немецкая) модель ипотеки

Если говорить о немецкой модели ипотеки, то надо сразу подчеркнуть, что это одноуровневая модель кредитования. Отличие этой модели от двухуровневой заключается в том, что в роли кредитора и инвестора выступает один субъект, а именно: банк, который выдаёт кредиты и самостоятельно занимается выпуском и реализацией ценных бумаг. Но реализация таких бумаг сопряжена с трудностями, возникающими из-за того, что каждая банковская закладная индивидуальна из-за большого количества только ей присущих нюансов, что очень негативно сказывается на вторичном рынке закладных.

Исходя из этого, немецким банкам приходится создавать достаточно большой уставной капитал, чтобы поддерживать баланс активов и пассивов, самостоятельно выступая эмитентами собственных ценных бумаг, что в американской модели не требуется.

В Германии, в сфере ипотечного кредитования, если рассматривать все варианты ипотеки за рубежом, нельзя обойти вниманием «систему стройсбережений». Эта система очень удачно сочетает в себе процессы накопления и последующего кредитования граждан.

Со стороны государства такой вариант ипотечного кредитования всячески поддерживается и стимулируется. Потенциальным заемщикам, открыв специальный накопительный счёт, нужно вносить на него деньги, чтобы накопить на оплату части будущего жилья, обычно — не менее половины. В случае накопления на счету необходимой суммы, заёмщику полагается государственная дотация и предоставляется льготный кредит с низким процентом.

Это замкнутая система ипотечного финансового рынка, которая создана и работает по сберегательно-ссудному принципу для обеспечения дешёвыми долгосрочными ресурсами ипотечного кредитования. Она предназначена только для этих нужд, и средства заёмщиков не могут быть использованы для других финансовых операций.

Плюсы модели:

-автономность модели, при которой ставки по кредитам и депозитам не зависят от состояния финансового рынка, а устанавливаются банком самостоятельно;

— минимальный риск невозврата кредита;

— доступность для заёмщиков с различными уровнями дохода.

Минусы модели:

-стабильность поступающих на счёт банка средств заёмщиков для кредитования зависит от их материального благополучия и желания получить кредит с помощью системы «стройсбережений»;

— возможность получения кредита только после накопления строго определённой суммы и через определённый интервал времени.

Усечённо-открытая модель ипотеки

Данная модель нашла широкое применение в Италии, Франции, Испании, Англии, а также в странах, где недостаточно хорошо работает рынок ценных бумаг. Это одна из самых простых моделей ипотеки за рубежом, но она не слишком совершенна, поскольку работает только на первичном рынке ценных бумаг.

По этой модели закладные, полученные от заёмщиков по выданным кредитам, используются только для обеспечения привлекаемых внешних финансовых ресурсов. В странах, где работает только данная модель по выдаче ипотечных кредитов, банки имеют возможность искусственно повышать ставки по процентам и уменьшать сроки кредитования, ведь они самостоятельно принимают решения о сроках и размере процента по выдаваемым ими кредитам.

Усечённую модель могут применять не только специализированные банки, которые занимаются только выдачей ипотечных кредитов, но и банки, где есть подразделения ипотечного кредитования.

Первой особенностью данной модели является то, что для привлечения средств на ипотеку по заявкам клиентов банк может использовать любые источники кредитования: собственные капиталы, межбанковские кредиты, средства, находящиеся на депозитных счетах.

Вторая особенность заключается в том, что процент по ипотеке напрямую зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка данной конкретной страны. Эта зависимость очень влияет на масштаб и активность при ипотечном кредитовании.

Плюсы модели:

-простота функционирования из-за минимального числа участников, отсутствия вторичного рынка, нет необходимости создавать специальные ипотечные банки.

Минусы модели:

-количество привлекаемых ресурсов ограничено;

— нет жёстких стандартов в работе;

— ставка по ипотеке напрямую зависит от состояния финансового рынка.

В каждой из стран ипотека имеет свои особенности, свои плюсы и минусы, но если различные модели ипотеки существуют, значит, это кому-то нужно. Какой из вариантов ипотечного кредитования приживется в России, покажет время, возможно, будет создана собственная, российская модель ипотеки, так как в настоящее время в России, нет какой-либо конкретной модели ипотечного кредитования.

Рассмотрев, все плюсы и минусы моделей ипотечного кредитования, нельзя оставить вопрос о возможных рисках ипотеки, так как ипотека – это всерьез и надолго.

Чтобы сделать ипотеку безопасной, нужно знать определенные правила и правильно предусмотреть форс-мажор. При всех достоинствах ипотеки для заемщика существует риск потерять его в результате неприятных или драматичных жизненных ситуаций.

Ипотечные заемщики в своей массе – оптимисты. Они уверены в своих силах, надеются на светлое будущее и планируют быстренько выплатить банку кредит за квартиру и зажить припеваючи. Пессимисты тревожатся о превратностях судьбы, которые могут помешать возвращать кредит: «А вдруг меня с работы выгонят? А если заболею тяжело или меня машиной собьет, грабители нападут? Стану инвалидом, не смогу погашать кредит, банк квартиру отнимет и на улицу выгонит – да мало ли что еще может приключиться!»

Отказываться от ипотеки из-за подобных страхов несерьезно. Серьезно – оформлять ипотеку так, чтобы именно в таких ситуациях защитить себя от всех рисков потери жилья по той или иной причине.

И что же, все-таки означает ИПОТЕКА без рисков? Что может случиться?

НАИБОЛЬШИЙ РИСК, сопутствующий ипотечному кредитованию заключается в том, что заложенная недвижимость будет сильно повреждена или полностью разрушена в результате пожара, потопа, взрыва. Тем самым она станет непригодной для проживания и потеряет свой смысл как залог по кредиту, поскольку не будет иметь ценности. Заемщик рискует остаться без жилья, но с огромным долгом перед банком. Чтобы таких ситуаций не возникало, российское законодательство требует при оформлении ипотечного кредита в обязательном порядке страховать заложенную недвижимость в пользу кредитора на сумму, равную сумме задолженности заемщика по кредиту. Если заложенное жилье необратимо пострадает, долг заемщика перед банком погасит страховая компания. Без предъявления такой страховки ни один банк просто не выдаст кредит.

Специалисты по ипотеке советуют не экономить и застраховать заложенную недвижимость на полную стоимость, а не только на ту часть, которая была оплачена за счет кредитных средств. Тогда при наступлении страхового случая вы сможете не только рассчитаться с банком за счет страхового возмещения, но и получите назад часть стоимости жилья, которую внесли из собственных средств в виде первоначального взноса.

ДРУГОЙ риск, представляющий угрозу для ипотечного заемщика – потеря трудоспособности. Тяжелая болезнь, несчастный случай – и вот человек на несколько месяцев прикован к больничной койке, доходы резко падают, расходы возрастают, потому, как лечение стоит немалых денег. В результате платить по кредиту нечем.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, заемщик может застраховать свои жизнь и трудоспособность на сумму, равную задолженности по кредиту в пользу банка. В зависимости от того, насколько пострадало здоровье заемщика, страховая компания будет погашать кредит за него, пока он не выздоровеет, либо выплатит остаток долга полностью.

Эта же страховка незаменима и на случай такой трагедии, как смерть заемщика. Понятно, что заемщиком обычно становится наиболее высокооплачиваемый член семьи. Его наследники вместе с заложенным по кредиту жильем унаследуют и долг перед банком, но им может оказаться не по карману продолжать гасить кредит. Большое горе от потери близкого человека усугубят серьезные финансовые проблемы. Страховка же гарантирует полное погашение остатка долга по кредиту, если заемщик умрет.

ЕЩЕ один риск, сопутствующий приобретению жилья по ипотеке, состоит в том, что покупатель может стать жертвой мошенников и сделку купли-продажи могут признать недействительной. Тут вам поможет обезопасить себя страхование юридической чистоты сделки (страхование титула). Если вы потеряете право на жилье, вам хотя бы не придется возвращать банку кредит – это возьмет на себя страховая компания.

Как раз для снижения риска потери права собственности на заложенную недвижимость по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ипотечную сделку можно заключить только с собственником жилья – продавцом не может быть лицо, действующее по доверенности от собственника.

САМЫЙ распространенный риск для ипотечного заемщика касается тех, кто берет кредит, чтобы оплатить право собственности на строящееся жилье, будь то квартира или дом. Затягивание сроков строительства вплоть до его полной остановки на неопределенный срок для российских застройщиков по-прежнему дело обычное. Но что бы ни происходило на стройке, заемщик обязан ежемесячно платить по кредиту, даже если он уже потерял надежду справить новоселье. Чтобы снизить такой риск до минимума, новостройку в ипотеку нужно приобретать только в том случае, если договор долевого участия в строительстве заключается в соответствии с федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Этот закон регулирует права и обязанности сторон по договору долевого участия в строительстве, в том числе, гарантирует дольщику соблюдение сроков и качества выполняемых работ, зафиксированных в договоре, и выплату установленных законом штрафов и неустоек за нарушение условий договора. Конечно, даже это не дает вам полной гарантии, что со строительством не будет проблем. Но, по крайней мере, договор долевого участия, заключенный в соответствии с федеральным законом № 214-ФЗ, позволит вам взыскать с застройщика неустойку в случае затягивания сроков строительства и компенсировать себе хотя бы часть расходов на погашение кредита.

ОТДЕЛЬНЫЙ риск, типичный для ипотечного заемщика, связан с опасениями, что цены на недвижимость упадут настолько, что купленное в кредит жилье больше не может служить полноценным залогом по кредиту. Залог по определению служит гарантией погашения долга заемщика перед кредитором, если придется погашать этот долг за счет реализации заложенной недвижимости. Поэтому стоимость залога должна соответствовать задолженности по кредиту. Если же стоимость залога будет существенно меньше задолженности по кредиту, банк может потребовать либо дополнительного обеспечения по кредиту в виде поручительства или залога другого имущества.

Чтобы  сделать ипотеку максимально безопасной и комфортной, надо вступать в эту реку с открытыми глазами и четким пониманием всех возможных поворотов судьбы. Поэтому универсальный способ снизить большинство рисков, возникающих у заемщика, – это иметь финансовую «подушку», которой хватит на платежи по кредиту в течение полугода.

1.2. Развитие ипотечного кредитования в России и за рубежом

Понятие «ипотека» вошло в обиход еще в Древней Греции. И смысл этого понятия с той поры практически не изменился.

Ипотека – заем, выданный под залог недвижимости. У греков таким залогом служила земля, а собственно ипотекой назывался столб, обозначающий границу участка должника. В надписи на столбе указывались имена должника и кредитора, сумма долга и срок его уплаты, и запрещалось что-либо вывозить с «застолбленного» участка. Такое вот подобие современного кредитного договора.

Вслед за олимпийскими богами и гекзаметром ипотеку от греков переняли римляне, а много позже от Рима эта практика распространилась по средневековой Европе. Наибольшее развитие ипотека получила в Германии, где были сформированы многие правила стандарты ипотеки, зачастую действующие и поныне.

Для России ипотека также не нова. Земельный заклад в России практиковался с XIII века, вторичный – с XV века, со времен Василия Темного, а с XVIII века, при Екатерине Второй, началось развитие системы земельных банков, чьими клиентами были преимущественно помещики, получавшие деньги под залог своих имений. XX век (с перерывом на социализм) поменял приоритеты, и сегодня закладом по ипотеке чаще всего служит жилье – квартиры и дома.

Современная российская ипотека берет свое начало в 1998 году, когда был принят закон, определивший правила получения кредитов под залог недвижимости. Однако до 2002 года ипотечные кредиты банки практически не выдавали, это были единичные договоренности с хорошо известными банкам клиентами и на индивидуальных условиях. С 2002 года российские банки начали предлагать ипотеку как массовый продукт, а на рынке появились первые специализированные ипотечные банки.

Вообще же, ипотечное кредитование в России зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю. Уже в XIII веке существовал заклад, к XVII веку относятся упоминания о возможности вторичного заклада имения в другие руки, а в XVI веке в залог стали отдавать чужие земли.

Точкой отсчета российской ипотеки можно считать 1754 год — именно тогда, благодаря инициативе графа Петра Ивановича Шувалова, появились первые государственные кредитные учреждения — дворянские банки.

Вначале 60-х создается Государственный банк России, в уставе которого прописывается его предназначение: для оживления торгово-промышленного оборота, то есть для развития, прежде всего операций по краткосрочным ссудам и учету векселей.

Толчком для развития ипотеки стала отмена крепостного права: освобожденные в 1861 году от крепостной зависимости крестьяне нуждались в кредите для покупки земли, и государству пришлось снять запрет на долгосрочное кредитование. В итоге более 20 миллионов бывших крепостных получили ссуды в размере 80 % от стоимости надела. Деньги выдавалась на 49 лет под 6 % годовых.

В то время Санкт-Петербургское и Московское кредитные общества являлись лидерами городского ипотечного кредитования. На них приходилось больше половины выданных ссуд: 520 млн. рублей к 1911 году, в том числе — 283,8 млн. руб. — на  Санкт — Петербургское и 236,2 млн. руб. — на Московское.

Таблица 3 Сумма кредитов, выданных городскими кредитными обществами

Первые акционерные коммерческие банки появились в России в 1864 году, а акционерные земельные банки — в 1872-м. Процедура выдачи кредита в земельных банках сопровождалась оформлением закладных листов — ценных бумаг, которые высоко котировались на бирже, а особенно на Московской: там проходил основной объем торгов по ценным бумагам, связанным с ипотекой. Активная торговля шла также на Санкт- Петербургской, Харьковской, Одесской, Рижской биржах.

К началу XX века земельные банки добились лидирующего положения в системе российского земельного кредитования. На их долю приходилась треть от общего объема выданных ипотечных ссуд и третья часть из всех заложенных земель. К 1915 году общий объем выданных ими ипотечных ссуд составлял 5,5 млрд. руб. (3,8 млрд. «сельских» и 1,7 млрд. «городских»).

Земельные банки активизировали свою деятельность в центральной земледельческой полосе, сократив операции на западе и юго-западе европейской части России. В то же время здесь, а также на юге и юго-востоке страны (ранее преимущественно сфера распространения акционерных земельных банков) возросли операции Дворянского и Крестьянских банков. Так ипотека создала условия для формирования земельного рынка.

Конец XIX столетия стал для ипотеки поистине золотым веком. К этому времени в России сложилась прочная система ипотечного кредита. В нее входили:

1. Государственные земельные банки: Крестьянский банк (с 1882 г.) и Дворянский (с 1885 г.)
2. Общество взаимного поземельного кредита (основано в 1868 году, а в 1891-м преобразовано в Особый отдел Дворянского земельного банка)
3. 10 акционерных земельных банков (созданные в 1871-1872 гг.)
4. 36 городских общественных банков, находившихся в ведении городских властей (247- в 1900 г. 319 — в 1914 г.)
5. Земский банк Херсонской губернии (с 1864 года)
6. Дворянский земельный банк Тифлисской губернии (в 1875 году)
7. Дворянский Михайловский банк Кутаисской губернии (в 1876 году)
8. Местные ипотечные учреждения на окраинах России

На 1 января 1885 года всеми ипотечными учреждениями было выдано свыше 21,7 тысяч ссуд на сумму 537,8 млн. рублей. При этом было заложено 42,8% земли, находящейся в частной собственности.

Наибольшего расцвета ипотека достигла к 1914 году. В начале 1915 года число выданных ссуд возросло почти до 508 тыс., их сумма — до 3,322 млрд. рублей, а площадь принятой в залог земли составила 56% от всей, что была в частной собственности. Пальму первенства по площади заложенных земель и сумме выданных ссуд удерживали земельные банки: в 1915 году они выдали 90% ссуд.

К 1917 году в России уже существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский Поземельный Банк, Дворянский Банк, Особый Отдел Государственного Дворянского Банка и 18 частных банков.

Но историю ипотеки прервала Октябрьская революция — после переворота частная собственность оказалась под запретом. В ходе национализации банки были закрыты, а кредитные отношения централизованы. К концу 1918 года ипотечного кредитования уже не существовало. Точку в его развитии поставил Декрет Совета Народных Комиссаров от 17 мая 1919 года «О ликвидации городских и губернских кредитных обществ». В итоге понятие «ипотека» было забыто на 70 с лишним лет.

Возродилась ипотека только в начале 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998-м, когда вышел Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». С 2005 года ипотечный рынок в России вошел в стадию активного роста: за год было выдано кредитов на 30 млрд. рублей. Идеей ипотечного кредитования «заболели» более 200 банков, большинство разработали собственные программы, а портфели ипотечных кредитов наполнились на сумму более чем 1,5 млрд. рублей. Таким образом, вопрос количества был решен, дело оставалось за качеством, что предполагает массовое, «поточное» производство.

Однако эти планы нарушил экономический кризис 2008-2010 гг. — обжегшись на непогашенных займах, банки стали ужесточать требования к заемщикам: повысили процентные ставки, практически свернули программы кредитования без первоначального взноса и ужесточили требования по страхованию залога. Но волна экономического кризиса, всколыхнув рынок, улеглась, и к началу 2011 года ипотека подошла к очередному этапу своего развития.

Сегодня для ипотеки характерны две черты: интеграция и унификация. Первая видна невооруженным глазом: банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, работают в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Вторая только формируется и проявляется в попытках внедрить общие стандарты. Итак, российская ипотека прошла за свою 250-летнюю историю сложный путь с препятствиями: массовое развитие периодически перемежалось с запретами. В зависимости от этого, в ее летописи можно выделить несколько этапов.

1. 1754 — 1859 гг. — становление и развитие.
2. 1859-1861 гг. — прекращение долгосрочного кредитования после указа императора Александра II.
3. 1861 — 1917 гг. — бурное развитие, в ходе которого в России сложилась разветвленная кредитная система.
4. 2005 год — по настоящее время — возрождение ипотеки и развитие ее правового института.

Теперь рассмотрим особенности развития ипотечного кредитования за рубежом.

Так, ипотечное кредитование в зарубежных странах насчитывает уже достаточно длительную историю. Ипотека за рубежом развивается в течение длительного времени. Как мы уже убедились, для России это явление достаточно молодое. Поэтому, есть ряд существенных различий в процедуре ипотечного кредитования в нашей стране и в западных странах.

В частности, достаточно распространено мнение россиян о том, что ставки по ипотеке в западных странах на много пунктов ниже ставок по российским ипотечным займам.

Россия имеет наиболее высокие процентные ставки по ипотечным кредитам среди многих европейских государств (за исключением бывших собратьев по СССР) и США. Средняя фиксированная ставка в национальной валюте в России составляет 17,03%, а в долларах — на уровне 13,89%. В США, например, уровень процентной ставки, находится в пределах 4,5-6%, в Канаде — 3,6-6,2%, во Франции — 3,75-4%, в Испании, Италии, Германии — 4-5%, в Греции — 6,25%, в Португалии — от 2,75%, на Кипре — 4,25%. [11, с.5]

К примеру, процентная ставка по ипотечным кредитам в Великобритании колеблется в пределах 1,89-7,69%. Последние шесть месяцев средняя ставка составляет около 4%. Столь низкий показатель ставки был достигнут в результате снижения Государственным Банком Англии ставки рефинансирования ниже 1%. К слову, ставка рефинансирования Центрального банка России сейчас составляет 8,25% годовых. А ипотечные кредиты в иностранной валюте в России предоставляют по средней ставке в районе 12% годовых, в национальной валюте — 14% годовых. [11, с.9]

Ипотека за рубежом привязана к учетным ставкам центрального банка страны, где выдан ипотечный кредит. Ипотека в Евросоюзе привязана к Euribor — межбанковской ставке по евро, в Великобритании к учетной ставке Центрального банка Англии.

Процент по ипотеке в Европе складывается из двух составляющих, переменной и константы. Переменной является учетная ставка межбанка (или ЦБ) константой — ссудный процент, под который конкретный банк ссудил вас деньгами. Например: учетная ставка Банка Англии сейчас 0,5%, банк выдаст вам кредит под 2,7%, итого, ставка по ипотеке 0,5% + 2,7% = 3,2% годовых.

При изменении учетной ставки ЦБ или межбанка, поменяется и ставка. Некоторые банки Англии готовы зафиксировать жесткую ипотечную ставку в договоре, но в таком случае процент будет выше, чем действующий на рынке. Общее правило ипотеки таково: чем больше ликвидность приобретаемого вами жилья и прозрачнее финансовая история, тем ниже будет процент по ипотеке и тем большее покрытие банк готов предоставить.

В таблице 4 приведены справочные данные по условиям ипотечного кредитования в европейских странах и Австралии.

Таблица 4 Справочные данные по условиям ипотечного кредитования в европейских странах на 2012 год

Такой уровень процентных ставок, который мы наблюдаем в России, существовал в Великобритании в 1990-1992 годах. Возможно, России также потребуется десятилетие, чтобы опустить ставки до 4%, хотя в стратегии правительства пока целью является понизить процентные ставки до 8%.

В настоящее время в большинстве стран Европы процентная ставка по ипотеке составляет 5-6% в год. Это достаточно эффективная ставка при учете состояния экономик этих стран, а также принимая во внимание финансовую культуру проживающего на их территории населения. В большинстве стран развитого мира действуют многочисленные законы, направленные на урегулирование вопроса неплатежей по кредитам вообще и по ипотеке в частности. [11, с.15]

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

— гражданский кодекс России (части первая, вторая и третья);

— федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополнениями;

— постановление Правительства России от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. Утвержден  план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления, разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России региональные программы ипотечного жилищного кредитования:

— федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним.

— федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Вначале 2000 г. постановлением Правительства РФ была одобрена «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». Далее в 2001 г. вышло постановление Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 гг.».

В 2003 г. был принят Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Важным фактором, влияющим на кредитную политику банков, является наличие современной правовой базы, регулирующей общие вопросы взаимоотношений кредитных организаций и заемщиков. В ближайший перспективе общие вопросы взаимоотношений кредитора и заемщика регулирует «Закон о потребительском кредитовании».

Наиболее значимыми законодательными актами, регламентирующими институт ипотеки в настоящее время, являются:

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», являющийся первым в истории России специальным законом, регулирующим систему ипотечных отношений, возникающих при залоге недвижимости. В нем изложены основные понятия ипотеки, механизмы регулирования ипотечных процессов, указаны требования и обязательства, которые обеспечивает ипотека.

Жилищный кодекс Российской Федерации, объединивший в себе базовые понятия жилищных отношений: право собственности, объекты, на которые распространяются жилищные права, взаимоотношения собственников и т.п.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором детально описаны правила регистрации имущественных прав, в том числе и при ипотеке. В развитие положений данного закона были разработаны Инструкция «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения» и Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества.

В свою очередь, порядок оценки недвижимого имущества, приобретаемого на средства, предоставляемые по ипотечному жилищному кредиту, регулируется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», нормы которого выступают во взаимосвязи с Законом РФ «Об исполнительном производстве», который призван защищать стороны в случае судебного конфликта и обращать взыскание на имущество должника.

Федеральный закон «О кредитных историях» регламентирует правила ее формирования, использования и хранения, а также правовые основы деятельности бюро кредитных историй, их взаимоотношения с органами власти, коммерческими банками и самими заемщиками.

Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», регулирующий отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

Гражданский кодекс РФ, устанавливающий основные положения при заключении, исполнении, прекращении договоров в рассматриваемой сфере, а также ответственность за неисполнение ипотечных обязательств.

Также нормативным актом, регулирующим ипотечное кредитование, является Закон «О деятельности по взысканию просроченной задолженности». Минэкономразвития России 30.12.2011 г. опубликовало на своем сайте проект данного закона.

Одним из ключевых моментов для юридической судьбы залоговых правоотношений, включая ипотечные, является обращение кредитором-залогодержателем взыскания на предмет залога (предмет ипотеки) в условиях несостоятельности (банкротства) залогодателя.

Именно в направлении обеспечения приоритетной защиты прав и законных интересов кредиторов-залогодержателей в условиях конкуренции их с конкурсными кредиторами первой и второй очереди отечественным законодателем были сделаны самые решительные шаги (ст. 138 ФЗ от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в ред. от 18 июля 2011 г.) в ред. ФЗ от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество») [2, с. 55].

Правовое регулирование ипотечного кредитования в Республике Дагестан обеспечивает Закон Республики Дагестан от 30 июня 2004 г. N 19 «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Республике Дагестан», а также Постановление Правительства Республики Дагестан от 25 февраля 2004 г. N 61 «О развитии системы ипотечного кредитования в Республике Дагестан

Порядок функционирования и развития ипотечного жилищного кредитования в Республике Дагестан, строящегося на договорных отношениях и направленного на улучшение жилищных условий граждан республики, устанавливает Закон Республики Дагестан от 30.06.2004 г. N 19 «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Республике Дагестан».

2.1. Особенности развития ипотечного кредитования в Республике Дагестан

Основные особенности развития ипотечного кредитования в Республике Дагестан связаны с молодостью данного рынка.

Дагестанскому рынку ипотечного кредитования в 2014 году исполнилось 10 лет. Рынок ипотечного кредитования в Дагестане, как и в целом по стране, неуклонно развивается и предлагает населению все новые формы жилищных займов. Сегодня потенциальные клиенты банков в данном южном регионе России могут беспрепятственно получить подробную информацию о стоимости займа, наличии «скрытых» платежей, размере комиссионных сборов и прочих немаловажных особенностях.

Первым этапом развития ипотечного кредитования мы считаем принятие Постановления Правительства РД от 30 июня 2004 № 19 «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Республике Дагестан» и постановление от 14 сентября 2004 г. N 222 «О мерах по реализации закона Республики Дагестан».

С этого момента стал развиваться рынок ипотечного кредитования в Дагестан. Первый этап длился с 2004 по 2010 год, когда завершился период реализации Закона «О мерах по реализации Закона РД о развитии ипотечного кредитования 2004-2010 годы».

Первый этап становления системы ипотечного жилищного кредитования был успешно завершен, благодаря стимулирующей роли ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а также усилиям других участников рынка, сообщили РИА «Дагестан» в пресс — службе министерства строительства и ЖКХ РД.

Второй этап развития ипотечного кредитования в Республике Дагестан связан с реализацией мероприятий ипотечного жилищного кредитования в 2011-2012гг., во время осуществления целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в РД на 2011-2015 гг.», утвержденной Правительством РД.

Третий этап — современный период развития ипотечного кредитования в Республике Дагестан, связанный с развитием жилищного строительства.

Процесс развития ипотечного кредитования привел к тому, что в настоящее время в Республике Дагестан не так много финансовых учреждений, которые могут предложить свою ипотечную программу (см. таблицу 5).

Таблица 5 Ипотечные программы дагестанских банков в 2014 году

Одно из самых главных отличий от варианта с ипотечным кредитом, взятым через систему АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования), в том, что оценщик — это фигура, зависимая именно от банка. К примеру, в ОАО «Дагипотека» ипотечные кредиты предоставляют по системе АИЖК, и оценщики этой компании прошли аккредитацию в Москве. С банками, как правило, другая картина: оценку жилья проводит компания, которая аккредитована в банке, а значит, именно ему подотчётна. К примеру, у дагестанского филиала Россельхозбанка чаще всего оценщиком выступает оценочная компания «Дисконт». Если филиалы крупных банков страны и компании, работающие по стандартам АИЖК, могут контролировать своих оценщиков (и то, наверное, не всегда), то в мелких (дагестанских) банках возможна ситуация, когда с оценщиком можно договориться и сбить цену на приобретаемую по ипотечному кредиту квартиру.

Ещё один немаловажный момент. Процентная ставка (т.е. годовые) может изменяться в зависимости от первоначального взноса, срока и типа клиента (так, например, в Сбербанке и Россельхозбанке).

В Сбербанке она начисляется от 9,5% годовых до 14%. При этом для клиентов, получающих заработную плату на счёт карты/вклада, открытый в Сбербанке, ставки одни, а для объектов, построенных без участия кредитных средств Банка, и для клиентов, не получающих заработную плату в Банке, — другие. Они увеличиваются: 0,5% — для физических лиц — работников предприятий, прошедших аккредитацию; 1% — для остальных клиентов.

В Россельхозбанке процентная ставка в среднем 12,5-14,5%. Надо отметить, что во всех банках ипотечная программа может зависеть от разных нюансов и подразделяться на несколько подвидов.

К примеру, приобретение первичного или вторичного жилья с использованием материнского капитала или без него. Бывают и специальные программы (военным, молодым учителям и т. д.). Например, жильё молодым учителям в ОАО «Дагипотека». Условия предоставления такого кредита таковы: заёмщик должен внести не менее 10%, стаж работы в должности учителя не менее одного года, гражданин обязан проработать учителем не менее 5 лет от даты получения документов на первоначальный взнос, наличие у гражданина собственных накоплений на уплату первоначального взноса в размере не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья и прочее…

В том же Сбербанке есть, к примеру, программа «Молодая семья», где первоначальный взнос за квартиру составляет: от 10% стоимости жилого помещения — для семьи с ребёнком/детьми; от 15% стоимости жилого помещения — для семьи без детей.

Некоторые банки, например Дагэнергобанк, осуществляют свою деятельность по стандартам АИЖК.

Небольшой выбор банков с ипотечными программами не единственная причина того, что ипотека, несмотря на рост количества выданных ипотечных кредитов в республике (см. таблицу 6), не очень популярна. Есть и другие причины. Например, высокий уровень цен на жильё в крупных дагестанских городах (Махачкала, Хасавюрт, Буйнакск, Дербент, Кизляр). По данным АИЖК, средняя цена жилья, приобретённого по ипотеке, в Дагестане составляет 35 тысяч рублей за 1 кв. метр. В 2014 году в АИЖК не ожидают роста ипотечного рынка по РФ из-за роста ставок и говорят о возможном увеличении доли просроченных кредитов. Дело в том, что, привлекая дорогое фондирование, банки не имели возможности для ценовой конкуренции, поэтому в ряде кредитных организаций снижались требования к заёмщикам.

Таблица 6 Динамика изменения объема ипотечного жилищного кредитования в Республике Дагестан

На основе данных таблицы 6 составим диаграмму, и проследим динамику объемов ипотечного кредитования в Дагестане.

Таким образом, наблюдается значительное увеличение объемов ипотечного кредитования жилья в Республике Дагестан.

Если проанализировать динамику выданных кредитов за первый месяц 2014 года и сравнить его с аналогичным показателем прошлого года, то тут показатели следующие.

По состоянию на 1 февраля 2014 года в целом по Российский Федерации за один месяц было выдано жилищных кредитов физическим лицам на сумму 81814572 тысячи рублей, из которых на долю ипотечных кредитов пришлась основная часть средств – 79289002 тысячи рублей.

Заемщики из Северо-Кавказского Федерального округа получили в первый месяц Нового года на руки жилищных кредитов на сумму 1470809 тысяч рублей, из которых 1348587 тысяч рублей пришлись на ипотечные кредиты. По данным Министерства Финансов Российской Федерации на долю Республики Дагестан пришлась незначительная часть жилищных и ипотечных кредитов.

Так, на 1 февраля 2014 года было выдано 134079 тысяч рублей жилищных кредитов, из которых 109929 тысяч рублей – ипотечных. Для сравнения необходимо отметить, что за аналогичный период прошлого года было выдано меньшее количество жилищных кредитов, как по Российской Федерации, так и по Республике Дагестан.

Например, на 1 февраля 2013 года жилищных кредитов по РФ было выдано на сумму 54104978 тысяч рублей, а по Республике Дагестан – 218723 тысячи рублей. Ипотечные кредиты все также занимают большую часть средств в группе жилищных кредитов. Так, по РФ – 52218152 тысячи рублей, а по РД- 179743 тысячи рублей.

Тем не менее, если по Российской Федерации число выданных ипотечных кредитов растет, то по Республике Дагестан за два месяца 2013 -2014 гг. снижается. Это можно объяснить низким уровнем жизни населения Республики, а также проблематикой региона, его неспокойностью и низким уровнем кредитной культуры населения.

Объем жилищных и ипотечных кредитов по Республике Дагестан на 1 февраля 2014 года подтверждает отрицательную динамику выдачи ипотечных кредитов по Республике. Так, за отчетный период (два месяца) всего было выдано 114 жилищных кредитов, тогда как за аналогичный период прошлого года – 151. Стоит отметить удивительную тенденцию, по которым число выданных кредитов падает, а задолженность по ним растет. Как мы уже говорили выше – уровень кредитной культуры населения очень низкий, а население республики безответственно относится к задолженностям, как в финансовой, так и налоговой сфере.

По состоянию на 1 февраля 2014 года задолженность перед финансово-кредитными учреждениями физических лиц составила 6064142 тысяч рублей, в то время как в прошлом году – 3993110 тысяч рублей.

В структуре объема выданных жилищных кредитов по Республике Дагестан преобладают филиалы других регионов Российской Федерации – 80021 тысяча рублей, из них ипотечных кредитов на эту же сумму. Региональными кредитными организациями было выдано жилищных и ипотечных кредитов на сумму 28800 и 4650 тысяч рублей соответственно.

Также современной особенностью развития ипотечного кредитования жилья в Республике Дагестан являются следующие факторы:

1. Отсутствие конкуренции, слабость банковского сектора республики. Большая доля банков, которая выполняет мертворождённые (для нормального, в широком понимании этого слова, банка) функции по сопровождению финансов той или иной группы людей, бизнес-клики;
2. Отсутствие рекламы банков;
3. Отсутствие длинных денег у банка. Банки просто не могут сопровождать ипотеку на протяжении тех же 30 лет.

Рассмотрим вкратце основные банковские программы в Махачкале и Дагестане в 2014 году. Так, ипотеку в Махачкале и Республике Дагестан представляют 6 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 57 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в Махачкале и Республике Дагестан находятся в диапазоне 9.50 — 16.00 % годовых по рублевым кредитам и 9.00 — 13.00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Махачкале составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Махачкале может достигать 30 лет.

Ипотека в Махачкале — это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.

Выгодные ипотечные программы в Дагестане предлагают Россельхозбанк, Дагэнергобанк, Газпромбанк и Сбербанк России. Процентные ставки в данных кредитных учреждения колеблются от 9,5% до 14, 5 %. Так, например, Сбербанк предлагает специальные жилищный заем «Молодая семья» с первоначальным минимальным взносом в 10%, ставкой в 9,5% годовых и последующим сроком погашения до 30 лет. Здесь же можно взять ссуды на приобретение загородного дома, комнаты, земельного участка и прочей недвижимости (см. Приложение 2).

Так, согласно таблицы в приложении в Республике Дагестан в настоящее время можно насчитать 114 программ ипотечного кредитования жилья. Среди основных банков, реализующих ипотечные программы можно выделить Сбербанк, Дагэнергобанк, Связьбанк, Газпромбанк, Инвесторгбанк, Возрождение и Россельхозбанк. Большинство из банков предлагают выгодные ипотечные кредиты. Однако есть и особенности. Так, Банк Россельхозбанк предлагает ипотечные кредиты без первоначального взноса, в то время как остальные банки берут от 15 до 20%. Самый низкий процент по ипотечным кредитам зафиксирован в программе «Молодая семья» в рублевом диапазоне цен – от 10,5% и выше.

Стоит отметить, что при оформлении жилищного займа в Дагестане величина первоначального взноса колеблется на уровне 10%-20%, однако существуют также варианты ипотеки без первоначального взноса или с использованием материнского капитала в качестве него. Процентная ставка составит, скорее всего, от 8,25% до 17% годовых, а максимальный срок погашения — до 30 лет.

---

Страница:   1   2

---