Ипотечное кредитование жилья. Часть 2.

---

Страница:   1   2

---

2.2. Анализ и оценка развития рынка ипотечного кредитования в РД

За последние пять лет свыше 5 тыс. семей в Дагестане смогли воспользоваться ипотечными займами и оперативно улучшить жилищные условия. Это свидетельствует о популярности и доступности таких займов, которые позволяют обзавестись собственными квадратными метрами, пусть и с некоторой переплатой.

В первом полугодии 2013 года на покупку жилья в Дагестане выдано 211,5 млн. рублей или 3,5% от общего объема предоставленных физическим лицам кредитов (6079,4 млн. рублей). Увеличение по сравнению с полугодием прошлого года составило 41,7%. Из них 79,7% кредитов приходится на ипотечные жилищные кредиты, объем которых составил 168,5 млн. рублей. За полгода на выдачу ипотечных жилищных кредитов было составлено 135 договоров. В среднем на один договор приходится 1,2 млн. рублей оформленных ссуд. В Национальном Банке Республики Дагестан считают, что анализ выданных ипотечных кредитов по республике показал, что больше всего кредитов выдано филиалами банков других регионов. Так, из 135 выданных ипотечных кредитов филиалами банками других регионов заключено 67 договоров на сумму 78 млн. рублей (46,3%), а местными банками — лишь 44 договора на сумму 50,8 млн. рублей (30,1%), оставшаяся часть приходится на другие банки. Анализ рынка жилищного и ипотечного кредитования по Республике Дагестан выявил, что ипотечные жилищные кредиты в иностранной валюте практически не выдаются. По сравнению с прошлым годом по Республике Дагестан произошел рост задолженности по жилищным и ипотечным жилищным кредитам. Задолженность по жилищным кредитам в рублях составила 1539,2 млн. рублей, в том числе по ипотечным кредитам — 1377,1 млн. рублей.

В Дагестане в среднем срок предоставления ипотечных кредитов, по данным на начало этого года, сократился с 246,7 до 231,5 месяца. По Российской Федерации срок кредитования в рублях составляет 196,3 месяца, в иностранной валюте — 153,9 месяца. По Северо-Кавказскому округу этот показатель выше. Так, в регионе ипотечный кредит предоставляется в рублях на срок 218,7 месяца, в иностранной валюте — 161,3 месяца.

Среди регионов СКФО самый длительный срок ипотечного кредитования сложился в Республике Дагестан — 231,5 месяца, самый короткий в Чеченской Республике — 184,4 месяца.

По нашей республике в среднем процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях составила 12,9%, в иностранной валюте — 10,2%, снизившись на 2 и 0,7 пункта соответственно.

Причем анализ показал, что среди регионов СКФО меньше всех проценты сложились именно в Дагестане, а наибольшие — в республиках Ингушетия и Кабардино-Балкария — 13,6%.

В ходе реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в Дагестане за счет всех источников финансирования (более 3 млрд. рублей) в 2010 году получили возможность улучшить свои жилищные условия 2035 семей. В том числе 1605 семей, перед которыми государством были приняты обязательства по улучшению жилищных условий (ветераны ВОВ, уволенные в запас военнослужащие, участники ликвидации радиоактивных катастроф и аварий и др.), 64 молодые семьи получили государственную поддержку за счет средств федерального бюджета, 430 семей воспользовались ипотечным кредитованием.

В рамках реализации республиканской программы ипотечного жилищного кредитования ОАО «Дагипотека» выдано 227 кредитов на сумму 274,6 млн. рублей, рефинансировано 197 кредитов на сумму 248,7 млн. рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем ипотечного жилищного кредитования составил — 153%, объем рефинансирования ипотечных кредитов — 164%.

Важную роль в плане поддержки платежеспособности заемщиков сыграла начатая министерством строительства и ЖКХ практическая реализация решения правительства Дагестана на субсидирование процентной ставки отдельным категориям граждан по привлеченным ипотечным кредитам за счет средств, выделенных из республиканского бюджета.

За два года из республиканского бюджета выделено 22,0 млн. рублей, которые предоставлены в виде безвозмездных субсидий 294 семьям. Всего по программе за 2011-2013 гг. выдано ипотечных жилищных кредитов на сумму более 2 млрд. рублей, за счет которых улучшили жилищные условия 1 725 семей. За пять лет реализации национального проекта (2009-2013гг.) за счет всех источников финансирования улучшили свои жилищные условия более 4000 семей дагестанцев.

Также, в Республике Дагестан принято и реализуется постановление Правительства Республики Дагестан от 17 ноября 2009 г. № 412 «О субсидировании процентной ставки по привлекаемым ветеранами боевых действий, выполнявшими интернациональный долг в Республике Афганистан, ипотечным жилищным кредитам», согласно которому,  ветеранам боевых действий при улучшении жилищных условий с привлечением ипотечных кредитов предоставляются субсидии из республиканского бюджета Республики Дагестан на погашение процентной ставки в полном объеме. [13, с.67]

В соответствии с постановлением Правительства Республики Дагестан от 14 сентября 2004 г. № 222 «О мерах по реализации Закона Республики Дагестан «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Республике Дагестан» гражданам Российской Федерации, проживающим на территории Республики Дагестан, субсидируется часть расходов по уплате процентов по ипотечным жилищным кредитам (займам), предоставленным с целью приобретения жилого помещения на территории Республики Дагестан за счет средств республиканского бюджета Республики Дагестан.

Всего за период действия данного постановления заявления на получение субсидии подали 479 граждан, из республиканского бюджета выделено 22 млн. рублей.

Объемы денежных средств на предоставление бюджетных субсидий для приобретения жилья в Республике Дагестан предусмотрены следующие:

-за прошедший 2013 год — 65,0 млн. рублей;

-2014 год — 70,0 млн. рублей;

-2015 год — 75,0 млн. рублей.

Для выполнения мероприятий Программы предусматривается увеличение уставного капитала Регионального оператора за счет средств республиканского бюджета в следующих объемах:

-за прошедший 2013 год — 550 млн. рублей;

-2014 год — 550 млн. рублей;

-2015 год — 550 млн. рублей.

Общий объем финансирования мероприятий по стимулированию спроса на первичном рынке жилищного строительства, в том числе путем реализации специальных программ и мероприятий ипотечного жилищного кредитования, направленных на приобретение жилья экономического класса гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий в 2013-2015 гг., составит 24606,0 млн. рублей, в том числе:

-за прошедший 2013 год — 3896,33 млн. рублей;

-2014 год — 4187,57 млн. рублей;

-2015 год — 4812,69 млн. рублей.

Из общего объема финансирования средства республиканского бюджета составят 2260 млн. рублей, в том числе:

-за прошедший 2013 год — 615,0 млн. рублей;

-2014 год — 620,0 млн. рублей;

-2015 год — 625,0 млн. рублей.

Средства частных инвесторов и кредиторов составят 17 015,19 млн. рублей, в том числе:

-за прошедший 2013 год — 3281,33 млн. рублей;

-2014 год — 3567,57 млн. рублей;

-2015 год — 4187,69 млн. рублей.

Из них сбережения населения, привлеченные в качестве первоначального взноса, при покупке жилья в ипотеку составят 5104,56 млн. рублей, в том числе:

-за прошедший 2013 год — 984,38 млн. рублей;

-2014 год — 1070,28 млн. рублей;

-2015 год — 1256,31 млн. рублей.

В результате реализации мероприятий к 2015 году предполагается достичь следующих показателей:

-количество предоставленных жителям республики ипотечных жилищных кредитов — 124,92 тыс. ед.;

-количество семей, получивших государственную поддержку в виде субсидий при обслуживании ипотечного кредита — 1,3 тыс. семей;

-коэффициент доступности жилья — 3,95 года;

-доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств — 30 процентов.

Предлагаемые программы ипотеки в Махачкале и Республике Дагестан достаточно разнообразны и рассчитаны для физических лиц с разным уровнем дохода. Жилье предлагается и в новых домах, еще находящихся в стадии строительства, и на вторичном рынке недвижимости.

Банки готовы предоставить заемщикам ипотеку в Махачкале и Республике Дагестан на срок, ограниченный в настоящий момент 30-ю годами.

На данном этапе минимальный размер процентной ставки по ипотеке составляет в Махачкале и Республике Дагестан 10.75 % годовых для кредитов, выдаваемых банками в рублях РФ, и 10.00 % годовых для кредитов, предоставляемых в валюте других государств.

Банки, предлагающие клиентам ипотеку в Махачкале и Республике Дагестан, имеют различный подход и к возрасту заемщика.

Россельхозбанк и Сбербанк России в своих программах ипотечного кредитования исходят из того, что возраст заемщика должен превышать 18 лет и быть менее 75 лет, у банка Возрождение нижний возрастной порог заемщика должен быть не менее 18 лет, а верхний — не более 65 лет.

По-разному относятся банки в Махачкале и Республике Дагестан к величине уплачиваемого первоначального взноса по ипотечному кредиту — в некоторых программах Сбербанк России определил наименьшую сумму первоначального взноса в 5 %, а Россельхозбанк в 15 %.

Условия программ ипотеки в Махачкале и Республике Дагестан могут различаться и комиссиями, которые взимают банки за страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, за оформление документов по ипотеке, за открытие ссудного счета и т.д. Но если все эти различия в предлагаемых программах рассматривать в целом, то каких-то кардинальных отличий можно и не заметить — суммарные выплаты, которые предстоит делать заемщику, во многих случаях оказываются примерно одинаковыми.

Конечно же, условия ипотеки на кредитном рынке, как и во многих других финансовых областях, через какое-то время могут измениться; многое зависит не только от внутренних факторов — так, например, может случиться, что произошедший не так давно ипотечный кризис в США через какое-то время окажет свое влияние и на рынок российского ипотечного кредитования, что в итоге может способствовать пересмотру условий выдачи ипотечных кредитов населению и изменению процентных ставок по ипотеке.

Тем не менее, учитывая, что рынок ипотеки в Махачкале и Республике Дагестан, также как и во многих других регионах страны, еще не приблизился к своему насыщению и стагнации, можно надеяться на позитивную динамику его роста.

Ипотечный кредит в Дагестане легче брать для приобретения жилья на первичном рынке, так как банки в основном работают с конкретными застройщиками и объектами. При этом ипотеку можно оформить еще на стадии строительства. Естественно на период строительства, и пока недвижимость не перейдет в вашу собственность ставки по кредиту будут немного (2-3%) выше. После оформления в собственность процент по ставке, как правило, падает.

Максимальный срок кредита до 30 лет, зависит от программы и банка, в котором заемщик получает кредит. Ставки по кредиту также зависят от предоставляемых банком программ, а также от валюты, в которой берется ипотечный кредит, но не менее 9% годовых. Кроме того заемщику нужно быть внимательным при оформлении договора, убедиться, что в документах кроме процентной ставки, указываются комиссионные и другие сборы за оказанные услуги, если таковые имеются.

Теперь рассмотрим описание основных требований и условий местных банков по предоставлению ипотечных кредитов на покупку жилья в Дагестане.

1. Газпромбанк на сегодняшний день предлагает линейку программ ипотечного кредитования.

Преимущества:

— кредиты выдаются как в рублях, так и валюте;

— срок кредитования — до 30 лет;

— сумма кредита — до 85% от стоимости недвижимости;

— погашение кредита аннуитетными и дифференцированными платежами;

— расчет кредита с учетом совокупного дохода супругов;

— подать заявку на кредит может любой гражданин России в возрасте от 22 лет и старше;

— возможность погашения кредита досрочно без санкций со стороны банка;

— принимается материнский капитал для погашения кредита.

2. Ипотека от Дагэнергобанка.

С помощью ипотечных кредитов Дагэнергобанка можно купить квартиру в Махачкале и Дагестане, как в новостройках, так и на вторичном рынке. Особенности ипотеки:

-валюта — российский рубль;

-первоначальный взнос — минимум 10% от стоимости недвижимости;

-срок кредита — не менее трех и не более 30 лет;

-процентная ставка — устанавливается по стандартам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» при правительстве РФ, зависит от срока кредита и суммы, доли кредита в стоимости жилья;

-комиссия — 1% от суммы выданного кредита.

Кредит предоставляется в безналичной форме путем зачисления суммы на текущий счет заемщика в ООО «Дагэнергобанк». Зачисленные, таким образом, деньги перечисляются на счет продавца в счет оплаты договора купли-продажи жилья.

3. Россельхозбанк предлагает ипотечный кредит на приобретение загородного дома или квартиры в Махачкале и Дагестане, также на покупку земельного участка под жилье или завершение начатого строительства.

Кроме того, есть специальные кредиты «Потребительский», «Садовод», «Инженерные коммуникации», которые помогут благоустроить собственное жилье.

Условия кредитования в Россельхозбанке:

Валюта — Российский рубль, доллар США, Евро;

Минимальная сумма кредита — 100000 рублей (или в других валютах: доллары США — 3000, евро — 2500);

Срок кредита — 25 лет;

Процентные ставки:

В рублях — мин. 10,5%, макс. 14,5%, зависит от размера первоначального взноса, который должен быть минимум 15%.

В долларах США и Евро — мин. 9%, макс. 11%, также зависит от первоначального взноса и равен минимум — 15%.

4. Сбербанк предлагает следующие программы ипотечного кредитования:

Акции жилищного кредитования:

— Акция для молодых семей. Специальные условия на приобретение готового жилья под залог кредитуемого или другого жилья.

— Акция на новостройки. Специальные условия на приобретение строящегося жилья или квартиры в новостройке у компании-продавца.

Основные программы: под залог можно оставить сам кредитуемый объект или другое жилье.

Кредит на приобретение готового жилья.

Приобретение строящегося жилья. Кредит на инвестирование строительства жилья.

Кредит на строительство жилого дома.

Требования к заемщику стандартные, с полным перечнем требований можно ознакомиться на сайтах банков. Также на сайтах представленных сегодня банков, можно найти ответы на возникшие вопросы.

Таким образом, подводя итоги по второй главе, можно отметить следующее. В настоящее время дагестанскому рынку ипотечного кредитования исполнилось 10 лет. В Республике Дагестан 7 банков предлагают различные услуги по ипотечному кредитованию. Рынок ипотечного кредитования в Дагестане неуклонно развивается и предлагает населению все новые формы жилищных займов. С 2011 году динамика объемов ипотечного кредитования жилья в Республике Дагестан выросла с 447,6 миллионов рублей до 1 миллиарда 302 миллионов рублей, то есть на 291%. Однако число выданных кредитов за аналогичный период снизилось. Это можно объяснить низким уровнем жизни населения Республики, а также проблематикой региона, его неспокойностью и низким уровнем кредитной культуры населения.

3.1. Основные проблемы развития рынка ипотечного кредитования в РФ и РД

Несмотря на развитие ипотечного сектора экономики, приобретение и строительство жилья остаются досягаемыми лишь для слоев населения с высокими доходами. Основными причинами сложившейся ситуации являются следующие показатели:

— недостаточная развитость институтов кредитования;

— высокие процентные ставки ипотечного кредитования;

— высокие риски и издержки на данном рынке.

Решение этих проблем заключается в создании условий для динамичного развития жилищного строительства путем разработки специальных кредитных механизмов для населения и увеличения объемов строительства социального жилья.

Разразившийся в сентябре 2008 г. финансовый кризис в первую очередь сказался на ипотечном кредитовании. Многие банки аннулировали свои ипотечные программы. [20, с.12]

Банки, которые продолжали работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ: были увеличены процентные ставки, размеры первоначального взноса, ужесточены требования к заемщику, кредитовались только объекты вторичного рынка недвижимости. Существенно снизились объемы жилищного строительства.

Многие застройщики, особенно в регионах, оказались в крайне тяжелом положении. Множество заемщиков столкнулось с проблемой уменьшения доходов или полной их потерей в связи с сокращением на работе. Ипотечная задолженность оценивалась примерно в 1 трлн. руб.

Серьезно пострадали заемщики, которые брали кредит в иностранной валюте с фиксированной ставкой или с плавающей ставкой в рублях: сумма ежемесячных платежей выросла почти в два раза. В этих ситуациях платежи по ипотеке оказались непосильными. Одним из вариантов решения проблемы являлось предоставление банками отсрочки по ипотечным платежам или реструктуризация задолженности клиента, попавшего в сложную финансовую ситуацию.

Как правило, банки не заинтересованы в изъятии и продаже залога. Поэтому они готовы определить новую сумму, которую заемщик мог бы платить с учетом текущего годового дохода, и продлить срок кредита или предоставить отсрочку по погашению основного долга, получая какое-то время только проценты по кредиту. Другой вариант решения проблемы — это рефинансирование ипотеки в другом банке на более приемлемых условиях. Но на рынке существовало немного программ по перекредитованию ипотеки, и условия у них довольно жесткие.

В связи с вышесказанным государство предприняло реальные шаги для помощи ипотечным заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. Оказанием помощи заемщикам в период кризиса занимается «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), которое представлено практически во всех регионах России своими региональными операторами и сервисными агентами. Дополнительно было создано «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). АРИЖК занимается реструктуризацией «плохих» ипотечных долгов, выплачивает компенсации банкам-кредиторам. [20, с.21]

В настоящее время маховик законодательных основ по развитию ипотечного кредитования в РФ запущен и медленно начинает «раскачиваться». В основу законодательных документов вошли целые главы, статьи и параграфы Гражданского Кодекса «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», «О сделках с недвижимым имуществом», «О залоге недвижимости» и т.д.

Ежегодно в Гражданский Кодекс вносятся существенные изменения, поправки и дополнения по мере осознания проблем, связанных с ипотечным кредитованием. Самым важным шагом по развитию системы ипотечного кредитования в нашей стране стало создание АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).

Рассмотрим основные проблемы развития современного ипотечного кредитования в Российской Федерации и Республике Дагестан.

Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации, связанные с инфляцией

За последние годы инфляция перестала нас пугать на том уровне, как это происходило 10-15 лет назад. Экономическая обстановка в стране постепенно приходит в норму и стабилизируется. Уровень инфляции существенно снизился. Но до стабильности экономики, как в большинстве развитых стран мира, Российской Федерации еще далеко, поэтому и желаемой стабильности в кредитной системе нашей страны тоже нет.

Банковские и другие кредитно-финансовые организации сталкиваются с двумя основными для себя проблемами. Из-за инфляции граждане не желают держать свои накопленные денежные средства на депозитах, поэтому второй проблемой является снижение уровня услуг по кредитованию для заемщиков, нуждающихся в жилье.

В результате ипотечное кредитование не является массовым продуктом, а лишь предложением для избранных, для людей с хорошей работой и стабильным достатком. Таких людей среди семей, остро нуждающихся в жилье, ничтожно мало (около 1%).

Однако в 2014 году инфляция может вырасти, так как национальная валюта постепенно девальвируется, что может серьезно сказаться на рынке жилья в Республике Дагестан и Российской Федерации.

Проблемы ипотечного кредитования, связанные с общеэкономической ситуацией в Республике Дагестан и Российской Федерации

Сама по себе ипотека как кредитный займ, является длительным продуктом по срокам окупаемости вложенных средств. Такие сроки не измеряются месяцами, а целыми десятилетиями. Ведь в среднем ипотека для граждан предлагается банковскими учреждениями сроком на 10-20 лет.

Значит, ипотечные банки должны иметь какие-то гарантии для поддержания своей экономической стабильности. Как впрочем, и сами граждане заемщики тоже должны быть уверенными, что смогут за эти сроки расплатиться с займами, а не лишиться жилья, за которое уже выплатили часть своих денежных средств. А как добиться таких гарантий экономической стабильности, если доходы граждан постоянно изменяются, резко падают, а потом слишком медленно возрастают? Такие скачки и падения финансовой стабильности среди граждан нашей страны полностью зависят от неспокойных «волн» мировых финансовых кризисов.

Поэтому длительные договора по ипотечному кредитованию неизменно заключаются с определенными рисками. Кредитные организации могут в некоторой степени компенсировать свои возможные финансовые риски высокими процентными ставками по ипотечным займам. А сами заемщики могут быть защищены от возможных рисков только государством и теми законодательными статьями, которые принимаются правительством в отношении вопросов жилищного кредитования. Если финансово-экономическую, а также отчасти политическую стабильность государство на 100% обеспечить не может, то нужно стремиться, хотя бы обеспечить граждан юридической защитой от возможных ипотечных рисков.

Проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополизацией рынка кредитования

К сожалению, первичный рынок жилья в РФ и РД продолжает оставаться «непрозрачным». Строительных компаний, занимающихся в нашей стране возведением жилых домов, слишком мало. При отсутствии здоровой конкуренции владельцы строительных компаний продолжают удерживать стоимость построенных квадратных метров жилья на высоком уровне, получая большие прибыли от своего фактически монопольного бизнеса.

Страдают от этого простые граждане, остро нуждающиеся в жилье, которые не могут себе позволить по существующим ценам купить квартиры или коттеджи в собственность. Кредитные организации тоже зависят от монопольных строительных компаний и от их навязанных цен на квадратные метры в новостройках.

Решить эту проблему можно только при условии снижения цен на жилье на первичном рынке. Значит, нельзя допускать, чтобы рынок долевого строительства в стране оставался монополизированным. Нужно чтобы строительный рынок стремительно развивался, образовывались все новые компании и корпорации. Нужно создавать льготные условия для развития этого перспективного бизнеса, тогда и ипотечное кредитование станет общедоступным продуктом на рынке недвижимости.

Проблемы ипотечного кредитования, связанные с программами господдержки и альтернативными вложениями средств

Банки в нынешних условиях имеют «короткие деньги». Это означает, что большую часть депозитных средств вкладчики оставляют в банках максимум на один год, а юридические счета проходят по безналичным расчетам — «до востребования».

Наличных денег в бюджете не хватает не только в государственных структурах, но и в кредитно-финансовых организациях. Так как бюджет пополнить нечем — значит должны «работать» финансовые инструменты, какие обычно используются на фондовых рынках.

Альтернативным вариантом служат еще программы государственной поддержки по ипотечному кредитованию населения. Должен быть налажен выпуск ценных бумаг и акций, которые можно продать или купить в любой момент, которые должны стать источником финансовой «подпитки» для кредитных организаций на длительный срок. Государство должно быть заинтересовано в развитии программ поддержки ипотеки и в развитии схемы дополнительного финансирования кредитных портфелей.

Коммерческие банки и частные кредитные организации получают свой основной доход за счет разницы между предложениями своих средств и их выгодным размещением. Ипотека для таких организаций наименее выгодна при формировании стабильного кредитного портфеля, так как наиболее длительна по срокам по формированию прибыли.

Выдаваемые краткосрочные кредиты на потребительские нужды населения обычно окупаются банковскими учреждениями гораздо быстрее и с максимальными процентными выгодами. Процесс популяризации ипотеки среди населения будет происходить слишком медленно, если в схему кредитования еще более активно не включится государство с самыми разнообразными и выгодными программами господдержки ипотеки.

Влияние миграционной политик в Республике Дагестан и России на проблемы ипотечного кредитования

Уровень жизни в крупных городах РФ и в некоторых крупных городах Дагестана существенно отличается от уровня жизни в регионах, особенно в отдаленных от столицы. Для каждого человека самым естественным желанием является стремление к благополучной и комфортной жизни с финансовой стабильностью. Поэтому так много мигрантов из числа молодежи каждый год устремляются из отдаленных регионов РФ в Махачкалу, Москву и другие крупные мегаполисы нашей страны.

Такая миграция населения увеличивает и без того большой спрос на жилую недвижимость в больших городах. А значит, высокие цены на квадратные метры жилья в Москве и других городах России еще больше увеличиваются. Поэтому стоимость ипотеки и ипотечных предложений так резко отличается по регионам страны.

Подводя итог всего вышесказанного, можно сделать вывод, что проблем в ипотечном кредитовании на сегодняшний день в Российской Федерации и Республике Дагестан много и все они должны решаться незамедлительно. Причем решение проблем должно происходить комплексно, только при решении актуальных вопросов, связанных с социальной, миграционной и макроэкономической политикой в стране.

Также одной из основных проблем развития ипотечного кредитовании является глубокая дифференциация между регионами и крупными мегаполисами, как по величине полученной ипотеки, так и по условиям кредитования.

Так как проблемы глобальные, то на их решение, безусловно, потребуется длительный период времени. Ипотечное кредитование в стране станет выгодным для населения и банковских учреждений только тогда, когда экономика страны станет значительно стабильней и приблизится к уровню высокоразвитых государств мира.

3.2. Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Дагестан

Главным изменением государственной жилищной политики является усовершенствование системы ипотечного кредитования, которая приобрела большую социальную базу, ввиду того, что благодаря ипотеке, для широких слоев населения, и, прежде всего для среднего класса, стало возможным улучшение жилищных условий.

Совершенствование системы ипотечного кредитования связанно с многообразием конкретных социально-экономических факторов, таких, как: уровень жизни населения, уровень среднедушевых доходов населения, темп роста экономического развития регионов, обеспеченность жилищными условиями и др.

Для Республики Дагестан необходима система ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающая возможность субсидирования кредитов. Участие региональных и муниципальных администраций делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения и повышает их надежность.

Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различные кредиты), огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач — все это на сегодня является одним из основных вариантов решения жилищной проблемы в России для семей со средними и низкими доходами.

На наш взгляд, для развития системы ипотечного кредитования семей в Республике Дагестан с низкими доходами важно, чтобы на первоначальном этапе условия кредитования исходили из платежеспособного спроса населения, если источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства. Тогда становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Развитие ипотечного кредитования должно ориентироваться в первую очередь нате категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Нуждающиеся в небольших ипотечных кредитах составляют около половины желающих улучшить свои жилищные условия. Семьи, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, производят оплату части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 15-30 лет, иметь низкую процентную ставку (7-10 % годовых). По мере роста доходов населения и улучшения финансово — экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

Для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Дагестан необходимо также:

-создание общенациональной системы ипотечного жилищного кредитования, опирающейся на систему местных органов власти;

-стандартизацию процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств;

-реализация бюджетной политики, направленной на стимулирование активности местных органов власти в развитии системы ипотечного жилищного кредитования путем выделения из федерального бюджета целевых средств на развитие жилищного строительства;

-создание механизмов взаимодействия систем ипотечного жилищного кредитования между регионами и городами, разработка совместных программ;

-разработка национальной программы подготовки специалистов в области ипотечного кредитования;

-поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (внебюджетные фонды), чтобы они вкладывали свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, применение на начальном этапе не рыночных рычагов воздействия.

Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Национальная система ипотечного жилищного кредитования должна характеризоваться прозрачностью движения средств для ее участников, надежностью и доступностью для большинства населения России.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.

Также одним из ключевых мероприятий по дальнейшему развитию жилищного строительства в республике является стимулирование строительства многоэтажного коммерческого жилья и индивидуального жилищного строительства через улучшение доступа населения к заемному финансированию.

Эта мера предполагает создание специализированного фонда ипотечного кредитования в рамках реализации стратегии социально-экономического развития Северо-Кавказского федерального округа до 2025 года, в ряду основных задач которого — обеспечение функционирования механизма льготного ипотечного кредитования для местного населения.

Для решения этой задачи Министерством Строительства по поручению президента и правительства Дагестана разработан проект республиканской целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Республике Дагестан на 2011-2015 годы». Основной целью программы является формирование рынка доступного рынка жилья.

Решить проблему с жильем с помощью ипотеки в Махачкале и Республике Дагестан вполне реально, если воспользоваться финансовыми услугами банков, работающих в данном регионе — Сбербанка России, Возрождение и Россельхозбанка.

Стимулирование ИЖК жилья экономического класса в Республике Дагестан предполагается осуществлять по разработанной АИЖК программе «Стимул», рассчитанной до 2015 года, на условиях, установленных в проекте соглашения между Правительством Республики Дагестан, АИЖК и Региональным оператором.

Реализация данной программы предполагает достижение следующих основных целей:

— обеспечить доступность механизма приобретения жилья с помощью ипотеки для широких слоев платежеспособного населения республики;

— обеспечить снижение стоимости приобретаемого жилья на стадии долевого строительства;

— обеспечить значительный приток денежных средств населения в строительство, создав благоприятные условия для роста в строительной отрасли республики.

Для участия в указанной Программе подготовлен проект Республики Дагестан, состоящий из 8 инвестиционных проектов строительства доступного жилья экономического класса. Общий объем вводимого жилья по указанным проектам в 2013-2015 годах составит 519 тыс. кв. метров, объем запрашиваемых кредитных средств — 9,5 млрд. рублей. При реализации указанных проектов получат возможность улучшить свои жилищные условия 6539 семей, или около 30 тысяч человек. Средняя стоимость строительства 1 кв. метра составит 17,7 тыс. рублей. Построенное жильё в первую очередь будет предоставляться для приобретения социально незащищенным категориям граждан по стоимости, установленной Министерством регионального развития России. Другая часть будет реализована на рынке жилья по цене, не превышающей 30 тыс. рублей за 1 кв. метр. Рентабельность по проекту в среднем составит 12 процентов. Застройщиками по проектам выступают ООО «Столица», ЖСК «Домстройсервис-1», ЗАО «Арси», ООО «ИнПро», ЖСК «Каспий», ЗАО «Дагстройматериалы».

Также мы считаем, что в целях совершенствования ипотечного кредитования жилья, необходимо развивать и промышленность. В частности, промышленность строительных материалов. Развитие промышленности стройматериалов способствует развитию строительного комплекса в целом, которому принадлежит роль «локомотива» экономики Республики. Успешное развитие строительного комплекса способно не только стимулировать рост во всех отраслях (за счет мультипликативного эффекта), но и способствовать решению наиболее острых социальных задач. Многие проблемы строительного комплекса, например, опережающий рост цен на материалы, комплектующие и энергоносители, приводящие к росту цен на жилье, обусловлены недостаточной эффективностью функционирования промышленности строительных материалов. В связи с этим стимулирование деятельности этой отрасли в настоящее время является важнейшей задачей развития ипотечного кредитования жилья в Республике.

Кроме того, мы считаем, что в целях развития ипотечного кредитования жилья в Республике Дагестан, стратегической задачей должно стать постепенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам и оказание государственной поддержки при получении и погашении ипотечных кредитов (субсидии, средства материнского (семейного) капитала, участие государства в ипотечно — накопительной системе военнослужащих, сотрудников правоохранительных органов и иных категорий граждан).

Необходимо, чтобы ипотека в Республике Дагестан развивалась в тесной связи с рынком жилищного строительства. Для этого должны быть сформированы механизмы, позволяющие средства с рынка ипотечного кредитования направлять на рынок жилищного строительства, что позволило бы стимулировать не только спрос на жилую недвижимость, но и увеличение объемов ввода жилья. Таким механизмом должна стать секьюритизация (от англ. securities — «ценные бумаги») кредитов, выданных на этапе строительства.

К 2020 году намечается построить жилья, чтобы на каждого дагестанца его выходило не менее 1 кв. метра.

В программу развития ипотечного кредитования было вложено всего 6-8 % запланированного.

Для того чтобы реализовать все этим направления, естественно, нужны инвестиции. Поэтому важнейшим направлением развития ипотечного кредитования в Республике Дагестан является развитие инвестиционного потенциала Республики. Первые шаги уже сделаны: ООО «Махачкалинское взморье» приступило к реализации инвестиционного проекта — на земельном участке площадью 263 га возвести город-спутник с площадями жилого, коммерческого, социального назначения общей площадью 1,56 млн.кв.м.

 ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Сегодня в Российской Федерации и Республике Дагестан крайне остро стоит проблема доступности жилья. Существует множество способов накопления средств на покупку квартиры. Один из них — ипотечное кредитование.

Тема ипотечного кредитования в регионе с большой плотностью молодых семей в крупных городах, таких как Махачкала, Кизляр, Каспийск, Хасавюрт крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того, чтобы, в конечном счете, с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.

Приобрести жилье сегодня возможно либо на собственные сбережения, либо в кредит (ипотечный кредит).

В процессе выполнения дипломного проекта и раскрытия темы был рассмотрен широкий круг вопросов, связанных с ипотечным кредитованием жилой недвижимости в России и решены все задачи, обозначенные во введении, и сделаны следующие выводы:

В ходе рассмотрения дипломной работы мы пришли к выводу, что ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Существует множество видов ипотечных кредитов.

Ипотека за рубежом привязана к учетным ставкам центрального банка страны, где выдан ипотечный кредит. Ипотека в Евросоюзе привязана к Euribor — межбанковской ставке по евро, в Великобритании к учетной ставке ЦБ Англии. Процент по ипотеке в Европе складывается из двух составляющих, переменной и константы. Переменной является учетная ставка межбанка (или ЦБ) константой — ссудный процент, под который конкретный банк ссудил вас деньгами. Например: учетная ставка Банка Англии сейчас 0,5%, банк выдаст вам кредит под 2,7%, итого, ваша ставка по ипотеке 0,5% + 2,7% = 3,2% годовых.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель (американская модель) ипотечного жилищного кредитования.

В дипломной работе мы рассмотрели рынок ипотечного кредитования жилья в Республике Дагестан и городе Махачкала. Рынок ипотечного кредитования в Дагестане, как и в целом по стране, неуклонно развивается и предлагает населению все новые формы жилищных займов. Сегодня потенциальные клиенты банков в данном южном регионе России могут беспрепятственно получить подробную информацию о стоимости займа, наличии «скрытых» платежей, размере комиссионных сборов и прочих немаловажных особенностях.

При оформлении жилищного займа в Дагестане величина первоначального взноса колеблется на уровне 10%-20%, однако существуют также варианты ипотеки без первоначального взноса или с использованием материнского капитала в качестве него. Процентная ставка составит, скорее всего, от 8,25% до 17% годовых, а максимальный срок погашения — до 30 лет.

Выгодные ипотечные программы в Дагестане предлагают Россельхозбанк, Дагэнергобанк, Газпромбанк и Сбербанк России. Процентные ставки в данных кредитных учреждения колеблются от 9,5% до 14, 5 %.

Рынок ипотечного кредитования сегодня находится в трудном положении. Процентные ставки сильно завышены. Россияне боятся брать кредиты на 20 -30 лет, так как они не уверены в завтрашнем дне. Кризис усугубил ситуацию.

В середине лета 2010 года на российском ипотечном рынке наступил перелом. Ведущие банки объявили о снижении ставок по кредитам

Эксперты считают, что в 2013-2014гг. году рынок ипотеки продолжит восстановление своих утраченных во время кризиса позиций.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты и законы

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Справочная правовая система КонсультантПлюс.
2. Гражданский кодекс РФ (часть первая). М., 2013.
3. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
4. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 18.07.2011)// «Парламентская газета», N 7-8, 15.01.2005
5. Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. № 213 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. № 27).
6. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// Справочно-правовая система «КонсультантПлюс» [электронный ресурс]. — Режим доступа. — URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=122939 (дата обращения: 9.01.13)
7. Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ (ред. от 29.12.2012) «Об ипотечных ценных бумагах»// Справочно-правовая система «КонсультантПлюс» [электронный ресурс]. — Режим доступа. — URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=140273 (дата обращения: 9.01.13)
8. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 (ред. от 15.12.2010) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс» [электронный ресурс]. — Режим доступа. — URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=109005 (дата обращения: 9.01.13)

Учебная литература

9. Абидов М.Х., Шанавазова М.С. Особенности ипотечного рынка в России // Актуальные проблемы социально-экономического развития региона: Сборник материалов региональной межвузовской научно-практической конференции (НПК). — Махачкала: ИПЦ, ДГУ. 2011г. (0,2 п.л.).
10. Абидов М.Х., Шанавазова М.С. Формирование ипотечного рынка и его структура // Теоретические и прикладные проблемы социально-правовых и социально экономических и биологических сфер жизни общественного региона: Сборник статей межвузовской научно-практической конференции. — Дербент: филиал РГСУ (Российско-государственный социальный университет). 2010г. (0,2 п.л.).
11. Арт Я., Ипотека. Руководство к действию. – Москва: АСТ, 2013. — 256с.
12. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) //Деньги и кредит. — №4. — 2011.
13. Афонина А.В. Все об ипотеке. Получение и возврат кредита. — М.: «Омега-Л», 2009.
14. Багаев А. Н., Багаева М. В. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам? — Ростов н/Д: Феникс, 2011.
15. Белоусов А.Л. Развитие системы ипотечного кредитования в аспекте реформирования законодательства // Финансы и кредит. — 2012. — № 25. — с. 48-53.
16. Буров В.С. О совершенствовании законодательства об ипотеке // Законодательство и экономика. — 2011. — № 12. — с. 55-57.
17. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 2010. № 1.
18. Гарипова З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело. 2010. № 1.
19. Ем В. С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М.: Статут, 2011.
20. Журкина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения//Финансы. — 2011г. — №6.
21. Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России // Общество и экономика. — 2010.
22. Лобова Н.Ю. Правовая защита участников ипотечного кредитования // Вопросы имущественной политики. 2009. N 1.
23. Мартынова Т. Ипотека делает жилье недоступным //Банковское обозрение. — № 4. — 2009, с. 10-12.
24. Мусин Р.М. Сравнительный анализ программ ипотечного жилищного кредитования Российских кредитных организаций // Финансы и кредит. — 2012. — № 19. — с. 65-70.
25. Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития//Деньги и кредит. — № 10. — 2011.
26. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России./Под ред. Н.Н.Рогожиной.- М.: Фонд «Институт экономики города», 2011.
27. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования //Деньги и кредит. — № 3. — 2009.
28. Пчелинцева Л.М. Обязательства государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан: новое в правовом регулировании // Журнал российского права. 2008. № 8.
29. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: виды ипотечных кредитов; рынок ипотечного капитала; нормативно-правовое регулирование: Учебное пособие для вузов. — С-Пб.: «Питер», 2012.
30. Савруков А.Н. Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования на современном этапе // Деньги и кредит. — 2012. — № 10. — с. 45-51.
31. Терковская Е. Ипотека: проблемы и перспективы // Хозяйство и право. 2007. № 9.
32. Шанавазова М.С. Современные направления развития рынка ипотечного жилищного кредитования // Научный журнал КубГАУ [электронный ресурс]. — Краснодар: КубГАУ. 2012. № 76 (41). Режим доступа: http://ej.kubagro.ru/2012/02/pdf/52.pdf / (0,6 п.л.).
33. Шипкова О.Т., Ивасенко А.Г., Соколов В.Н. Жилищная ипотека: проблема выбора адекватной для России модели // Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию: c6. докладов и сообщений к Международной научно-практической конференции. Новосибирск, 2010/

Интернет-ресурсы

34. rusipoteka.ru
35. http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/files/agency/reporting/quarterly/report1q2013.pdf
36. dagipoteka.ru
37. http://rusipoteka.ru/istoria_ipoteki/ipoteka_istoriya/
38. www.ria.ru

---

Страница:   1   2

---