Исследование ипотечного жилищного кредитования в УР

---

Страница:   1   2

---

Содержание

• ВВЕДЕНИЕ
• 1.1. Экономическая сущность ипотечного жилищного кредитования
• 1.2. Характеристика ипотечных жилищных программ и методов предоставления жилищных кредитов за рубежом и в России
• 2.1. Анализ рынка ипотечного жилищного кредитования в Удмуртии
• 2.2. Сравнение рынков ипотечного жилищного кредитования в регионах
• 2.3. Характеристика кредитных жилищных ипотечных продуктов, реализуемых в Удмуртском регионе
• 3.1. Проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования
• 3.2. Предложения по совершенствованию развития ипотечного жилищного кредитования в Удмуртии
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время в числе первоочередных задач социально-экономического развития  регионов Российской Федерации – формирование рынка доступного жилья с помощью развития  системы ипотечного жилищного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства.

Доступность жилья оказывает влияние на состояние демографических показателей  государства. Доступность жилья – это звено, связывающее рынок банковских услуг и рынок  недвижимости: ипотечное жилищное кредитование, увеличивая доступность жилья, повышает  спрос на рынке недвижимости.

Решение жилищного вопроса с помощью повышения доступности жилья для населения и  увеличения числа собственников является ключевой социально-экономической предпосылкой  стабилизации современного российского общества. В условиях сокращения бюджетного  финансирования жилищного строительства основными источниками средств, направляемых на  улучшение жилищных условий, становятся сбережения граждан и банковские ипотечные кредиты.

Ипотечный кредит является эффективным инструментом,  стимулирующим строительство новых объектов, формирования рынка  недвижимости и ценных бумаг.

Наибольшее распространение в мире получило жилищное ипотечное  кредитование, главная цель развития которого — создать эффективно  работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем  граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах  приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет  собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Ипотечное кредитование имеет большое значение для  функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы и рынка ценных бумаг. Отсутствие развитого рынка ипотечного  кредитования не позволяет признать банковскую систему современной,  эффективной, удовлетворяющей разнообразные потребности экономики, а обеспечение рефинансирования выданных кредитов посредством ипотечныхценных бумаг является необходимым условием функционирования  механизма ипотечного кредитования.

Таким образом, ипотечное  кредитование положительно сказывается на социально-экономическом  развитии регионов и страны в целом, что объективно способствует  использованию данного механизма как мощного стимулятора стабилизации  и экономического роста.

Проблема реформирования системы ипотечного кредитования является актуальной экономической и социальной проблемой современной России.

Жилищная проблема является особо актуальной и затрагивает интересы большинства населения России. Задача обеспечения населения доступным и комфортным жильем относится к приоритетным направлениям социально-экономического развития России.

В России, как и во всех странах с рыночной  экономикой, решение жилищной проблемы большинства граждан государство видит в ипотеке, то  есть через предоставление жилья в кредит. Возникает необходимость раскрытия содержания ипотечного жилищного кредитования как одного из  видов кредита и его роли в современной экономике.

Целью исследования является анализ  системы ипотечного жилищного кредитования как фактора устойчивого развития экономики региона.

Объектом исследования выступает система ипотечного жилищного кредитования как фактор устойчивого развития экономики.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе формирования, функционирования и развития региональных систем ипотечного жилищного кредитования на примере Удмуртской Республики.

Для достижения цели исследования были поставлены следующие задачи:

— рассмотреть экономическую сущность и особенности ипотечного жилищного кредитования;

— дать характеристику  ипотечных жилищных программ и методов предоставления жилищных кредитов за рубежом и в России;

— провести анализ рынка ипотечного  жилищного кредитования в Удмуртии

— выявить основные направления, проблемы  и пути совершенствования  развития ипотечного жилищного  кредитования в Удмуртии

Методологическую и теоретическую основу исследования составили работы отечественных и зарубежных авторов по теоретическим и прикладным проблемам ипотечного жилищного кредитования, законодательные акты и нормативные документы РФ.

В исследовании применялся системный подход. Для обработки исходной эмпирической информации использовались методы анализа и синтеза, статистического анализа.

1.1. Экономическая сущность ипотечного жилищного кредитования

Термин «ипотека» впервые появился в Древней Греции в конце VII и  начале VI века до н.э. был связан с обеспечением ответственности  должника перед кредитором определенными земельными владениями. Ввел  его архонт (правитель) Солон в VI веке до н.э. Он  же в 594 г. до н.э. осуществил знаменитые реформы, в частности, отменил поземельные налоги, ввел  свободу завещания, по которому имущество не  обязательно должно было переходить к наследникам рода. Каждый получил право завещать собственность по своему усмотрению.

Первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность  должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило  рабство. Для этого оформлялись обязательства, а на Границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что  указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в  наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги,  называвшиеся ипотечными. Благодаря применению даже первоначальных форм ипотеки уже в Древней Греции обеспечивалась гласность,  позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно  удостовериться в состоянии известной земельной стоимости.

Ипотека не допускала переход имущества к  другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его  имущества. С течением времени слово «ипотека»  стало употребляться для обозначения залога. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в.  н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени  прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia — сделка на доверии,  доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее — до ипотеки:

— от залога земли на ранней стадии (в эпоху  рабовладения) до залога любого недвижимого  имущества;

— от фидуции (сделки на доверии) до легальной ипотеки, сопровождающейся регистрацией  залога;

— от передачи залога в собственность кредитора до сохранения залога во владении должника и получение кредитором права истребовать залог с

последующей его продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы долга заемщика; примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Однако самым важным является то, что ипотека была порождена хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обязательств  должника, так как являлась для кредитора самым верным средством получения «обеспечения по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Становление классического института ипотеки было связано со  сменой политико-экономических условий того времени: ослабление  рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель  арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на  орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Согласно ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  ипотека – это такой вид залога объекта недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании.

Ипотека является важным финансово-экономическим инструментом рыночной  экономики, который способствует повышению инвестиционной активности субъектов хозяйствования, а также обеспечивает надежную защиту кредиторов.

Анализ литературы свидетельствует о том, что под ипотекой чаще всего понимают  залог недвижимого имущества; залог на недвижимость; кредит под залог недвижимого имущества; долг по ипотечному кредиту.

По своей экономической сущностью ипотека — это способ обеспечения исполнения  обязательств, по которым недвижимое имущество, являющееся предметом залога, остается в пользовании залогодателя или третьего лица.

Асаул А. Ню считает, что с экономической точки зрения ипотека – рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

В российской банковской энциклопедии ипотека трактуется как  форма залога товаров, при которой заемщик сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект. Однако такой подход к  определению ипотеки, по мнению И.В.Довдиенко, является неполным,  поскольку ипотека предполагает не только залог имущества, а представляет собой целую юридически-правовую систему, включающую порядок  определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему  последовательно на каждый конкретный момент. Считаем, что подобная трактовка упускает из виду экономическую сторону ипотеки как  эффективного механизма обеспечения обязательств, поэтому более полным, на наш взгляд, является подход И.Т. Балабанова, который предлагает в  ипотеке различать два аспекта: экономический и юридический. В  экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически и коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные средства для реализации различных проектов. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав на объекты недвижимости при их  залоге. По нашему мнению, ипотека — это способ обеспечения обязательства в виде залога недвижимого имущества с целью привлечения средств посредством долгосрочного кредита.

Ипотечное жилищное кредитование – это кредит в денежной форме, предоставляемый на общих принципах кредитования с целью покупки и строительства жилой недвижимости для удовлетворения потребностей населения на условиях предоставления залога в виде недвижимого имущества перед кредитной организацией.

В различных источниках определение «ипотечное жилищное кредитование» трактуется по-разному. Понятия данного термина можно найти в нормативных актах Российской Федерации и её субъектов, в словарях, а также в российской и иностранной специализированной литературе. В таблице 1 приведены примеры трактовки данного понятия.

Таблица 1 — Многовариантность определения ипотечного кредитования

Следует отметить, что в ряде работ не отражается сущность ипотечного кредитования с точки зрения системного подхода, поскольку не выявлены основные элементы рынка ипотечного кредита, как и взаимосвязи между ними. Многие из этих авторов систему ипотечного кредитования рассматривают как совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, рынка ипотечных кредитов, рынка ценных бумаг.

При всём многообразии источников, в каждом из них определение «ипотечный  кредит» трактуется по-разному. Тем не менее, общую суть данного понятия можно сформулировать следующим образом.

Ипотечное кредитование – это совокупность экономико-правовых отношений, сопровождающих приобретение, строительство и реконструкцию объектов недвижимого имущества посредством долгосрочных займов под залог недвижимости.

Ипотечный рынок во всём мире работает по двум направлениям: выдача кредитов  и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными субъектами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов, перепродажа пулов закладных.

Исследуя вопрос сущности ипотечного кредита как экономической категории,  следует рассматривать его подсистемы — кредит и ипотеку. С одной стороны, под кредитом понимаем совокупность экономических отношений, которые возникают между кредитором и заемщиком по поводу движения заемной стоимости. С другой — ипотека предусматривает четкий правовой механизм, который реализует принцип обеспеченности кредитных обязательств недвижимым имуществом, сопровождается возникновением прав кредитора на такое недвижимое имущество и порядок их реализации.

В мировой практике под ипотечным кредитованием понимают такие финансово-кредитные отношения, которые возникают между ипотечным кредитором (ипотекодержателем) и ипотечным заемщиком (ипотекодателем) по поводу  предоставления кредита, обеспечением которого является недвижимое имущество, принадлежащее второму или третьему лицу (имущественному поручителю) на правах собственности.

Специфика ипотечных кредитных отношений формирует определенные  преимущества кредитования под залог недвижимости как для заемщика, так и для кредитора. Можно выделить следующие главные преимущества ипотечного кредита для заемщика: рост инвестиционных возможностей путем превращения недвижимости в операционный капитал; функционирование залоговой недвижимости по ее целевому назначению; стабильность номинальных выплат в течение всего периода займа; снижение размера ежемесячного, ежеквартального, ежегодного платежа из-за долгосрочности ипотечного кредита. Основные преимущества ипотечного кредита для кредитора — это стабильный доход; сравнительно низкий риск по кредиту, обеспеченному недвижимостью.

Рассматривая преимущества ипотечного кредитования, необходимо выделить и его  недостатки. Для заемщика это, прежде всего, увеличение стоимости объекта недвижимости за счет уплаты процентов, а для кредитора — неурегулированность вопросов выселения должников и отчуждение залогового имущества, риск невозвращения в установленный срок основного долга и процентов по займу.

Однако можно утверждать, что преимущества ипотечного кредитования для кредитора и заемщика превышают его недостатки. Для определения критериев отнесения кредита к разряду ипотечных необходимо определить признаки ипотечного кредитования, то есть совокупность требований и условий, при выполнении которых кредит можно считать ипотечным.

Таблица 2-  Характеристика основных признаков ипотечного кредитования

Среди перечисленных характеристик наиболее весовыми является характер  обеспечения, целевое назначение, сумма, срок, риск, оформление. Однако названные особенности не позволяют выделить ипотечные займы от других форм кредитования. Поэтому, отличительной особенностью ипотечного кредитования можно считать критерий обеспеченности залогом недвижимости, долгосрочности и инвестиционной направленности при наличии остальных характеристик.

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование – финансово-кредитный и инвестиционный инструмент,  образующий технологическую систему целевого  кредитования приобретения жилищной недвижимости, в основе которой лежит залог недвижимости в качестве обеспечения гарантий возвратности кредитных средств.

Таким образом, получается, что  ипотечное жилищное кредитование представляет  собой движение ссудного капитала в сфере жилой  недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности, платности.

Все сказанное позволяет сделать вывод, что развитие ипотечного жилищного кредитования в России как механизма решения проблемы обеспечения граждан жильем должно позитивно повлиять на реальный сектор экономики, вследствие чего возникнет возможность модернизации производства, что приведет к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях. Это в свою очередь увеличит экономический потенциал страны.

1.2. Характеристика ипотечных жилищных программ и методов предоставления жилищных кредитов за рубежом и в России

Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операций в развитых странах. В ней участвует большинство  населения страны, и вложения средств в ипотечное кредитование  строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам.

Самое значимое преимущество для государства в целом исходит от экономического содержания  ипотечного жилищного кредитования (из мировой практики). Оно несет мультипликационный эффект, являясь не только основной формой улучшения жилищных условий, но оказывая значительное воздействие на экономическую ситуацию в стране.

Зарубежный опыт, а также опыт российских  регионов показывает, что ипотечное кредитование  обладает четырехкратным мультипликативным эффектом, то есть каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее 4 рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые средства, хранящиеся на руках у населения в виде наличной иностранной валюты, объем которых сопоставим с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека способствует укреплению доверия населения к банкам.

Этот вид кредитования является одним из самых надёжных и проверенных на практике способов привлечения инвестиций в жилищную сферу.  Он влечет за собой подъем производства в различных отраслях строительной индустрии: деревообработке, стеклопроизводстве, изготовлении металлоконструкций и других. Также способствует развитию сопряженных со строительством других многочисленных сфер деятельности, таких как: возведение объектов инфраструктуры, предприятий торговли, образования, проектирование, дорожное строительство, городской транспорт.

Мировой опыт свидетельствует, что ипотечное кредитование является тем механизмом, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями строй индустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Большое значение ипотечное кредитование имеет для повышения эффективности функционирования банковской системы страны. К тому же свидетельством значительной роли ипотечного жилищного кредитования  в экономике страны и заинтересованности, в первую очередь, кредитных организаций (банков) в этом виде бизнеса, говорят следующие цифры: доля ипотечных кредитов в ВНП США составляет 53%, а суммарная стоимость выданных ипотечных кредитов более 4 трлн. долл.  .

Ипотечные жилищные кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. Кроме того, специалисты отмечают, что операции с недвижимостью часто являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Практика получения ипотечных кредитов за рубежом весьма разнообразна. Так, в Германии для получения ипотечных кредитов заемщику необходимо лишь предоставление в банк копий документов, подтверждающих право собственника на имущество, которое выступает обеспечением кредита. Размер кредита зависит от стоимости объекта его обеспечения, т.е. от стоимости имущества залогодателя. Такие кредиты предоставляются ипотечными банками и обычными сберегательными кассами на длительный срок, достигающий 30 лет. Через каждые пять лет процентная ставка по ним пересматривается. Кроме того, в Германии выдаются «обычные кредиты», которые банки распространяют вместе с «ипотечными кредитами» или в дополнение к ним. С точки зрения процентной ставки эти кредиты приближаются к ипотечным, а практически отличаются от них только наличием гарантии. В Германии выдаются льготные кредиты для семей с ограниченными доходами:

— льготные кредиты первой необходимости, которые выдаются лицам с низкими доходами, являются беспроцентными и сопровождаются выплатой субсидий (около 40 тыс. жилищ);

— льготные кредиты второй необходимости, которые предоставляются лицам со средними доходами.

Во Франции льготные кредиты называются «льготные кредиты на вступление в право собственности» и используются для финансирования вступления в право собственности семей со скромными доходами. При этом соблюдаются нормы расценок, жилищных условий и максимальных платежных возможностей будущих жильцов. Такие кредиты выдаются под твердую или плавающую процентную ставку сроком на 20 лет. Во Франции имеют место «связанные кредиты». Они могут выдаваться всеми учреждениями, берущими на себя обязательства соблюдать некоторые нормы, но без условия учета денежных возможностей (доходов). Кредиты могут выдаваться как на покупку новых квартир, так и на покупку старых, если заемщик производит там работы на сумму, равную 25% стоимости, а также на проведение капитального ремонта.

Льготные кредиты в Италии распространяются Институтами земельного кредита и выдаются сроком не более чем на 25 лет. Их размер доходит до 100% расходов, связанных с приобретением жилья. Процентные ставки по таким кредитам снижаются в зависимости от средств, которыми располагает заемщик. В Италии широкое распространение получили «земельные авансы». Их выдают Институты земельного кредита под ипотечную гарантию. Срок погашения такого кредита не менее 18 месяцев (в среднем — от двух до четырех лет). Следующая разновидность ипотечных кредитов, применяемых в Италии, — это «долгосрочные ипотечные кредиты», которые выдаются также Институтами земельного кредита и другими кредитными учреждениями. Институты земельного кредита выдают такие кредиты на срок от 10 до 25 лет под твердую либо, чаще, пересматриваемую раз в пять лет процентную ставку. Они могут покрывать 50% цены покупки или 75% цены строительства. Прочими кредитными учреждениями такие кредиты выдаются на срок от пяти до 15 лет под рыночную процентную ставку с выплатами в счет погашения долга каждые шесть месяцев.

В Испании большое распространение получили «квалифицированные жилищные кредиты». Они выдаются органами государственного (официального) кредита и частными учреждениями на более выгодных условиях по сравнению с рыночными, как в отношении процентных ставок, так и в отношении доли наличных и срока погашения кредита. Для того чтобы стимулировать выдачу этих кредитов различными кредитными учреждениями, финансовые органы прежде всего освобождают их от необходимости иметь обязательные резервы для этих целей.

В Великобритании кредит на приобретение заемщиком банка своего первого дома оформляется следующим образом. Покупателю дома выдается брошюра банка «Информация для покупателей дома». В ней подробно описывается, как правильно выбрать страховку и кредит, каков порядок приобретения дома, приводится форма заявления на выдачу кредита. Кредиты выдаются лицам, достигшим 18-летнего возраста в размере до 95% ипотеки. Размер кредита определяется путем умножения годового дохода заемщика на 3. В случае если кредит получают одновременно два заемщика, размер ссуды определяют следующим образом: 2,25 х общий доход заемщиков, или 3 х размер наибольшего дохода одного из заемщиков + 1,13 х доход второго заемщика. Если заемщик банка решил приобрести новый дом взамен старого, банк выдает жилищный кредит в размере до 80% стоимости или покупной цены дома (выбирается наименьшая величина). В случае если заемщик банка решает остаться в прежнем доме, банк возмещает ему до 80% ипотеки.

Основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования является стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения и самое главное — активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.

Тем не менее уже сегодня имеется значительное число субъектов Российской Федерации, реализующих собственные ипотечные (псевдоипотечные) программы и накопившие определенный опыт в этой сфере. Первая программа ипотечного кредитования в России была разработана акционерным обществом «Корпорация «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком России и Госстрахом России. Эта программа предусматривала несколько схем ипотечного кредитования жилищного строительства:

1. «Форвард-кредитинвест». Эта схема рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые осуществляют строительство жилья с целью его дальнейшей продажи состоятельным клиентам, включая коммерческие структуры. Предметом залога в этом случае является сам строительный объект. Оформление залога и выдача кредита осуществляются при этом поэтапно, по мере строительства объекта.
2. «Ретрокредитинвест». Данная схема предназначена для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Кредит выдается под залог существующей квартиры, и только в том случае, если ее рыночная стоимость выше затрат по строительству новой.
3. «Фьючерсинвест». Эта схема предназначается для граждан, которые не желают закладывать свою недвижимость. По ней возможны два варианта:

— квартира продается с аукциона с условием отсрочки выселения до окончания строительства нового жилья. Бывший собственник жилья самостоятельно вкладывает вырученные от продажи квартиры деньги в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета инвестора-застройщика;

— собственник жилья поручает инвестору-застройщику продажу старого жилья и строительство нового, перекладывая при этом на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены нового строительства.

4. «Комбинвест». В основу этой программы положена комбинированная схема организации процесса инвестирования жилья через систему жилстройсбережений и долевого инвестирования этих сбережений в конкретные объекты и предоставление соответствующего жилья гражданам. Источниками инвестирования по данной программе могут быть:

а) Личный целевой вклад. Размер этого вклада является фиксированной величиной и определяется по разнице между расчетной инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претендует гражданин, и расчетным размером субсидии, если таковая имеет место. Личные вклады граждан могут вноситься как единовременно, так и в ходе накопительного этапа, этапа инвестирования и этапа завершения расчетов. Данные средства вносятся на расчетный счет генерального менеджера проекта или банка но его поручению. Право на конкретный адрес дома-новостройки возникает у каждого гражданина только при условии оплаты на накопительном этапе не менее 50% расчетной величины совокупного личного вклада.

б) Адресные субсидии местных органов власти, субсидии коммерческих организаций, в которых работают граждане, субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером проекта в рамках системы за счет привлечения к строительству юридических и физических лиц.

в) Средства от продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры.

г) Краткосрочный заем, который можно получить у генерального менеджера проекта в размере недовнесенного на первых двух этапах остатка расчетного личного вклада.

В ряде областей Нечерноземной зоны России (в том числе и Ленинградской) разработана схема кредитования жилья в сельской местности, используя как средство погашения кредита сельхозпродукцию. В Москве наряду с попытками реализовать «американскую» и «немецкую» модели прорабатываются варианты «молодежной» ипотеки. Один из них предусматривает оплату 30% стоимости квартиры молодой семьей с ребенком, другие 30% компенсирует столичная администрация, на оставшуюся сумму предоставляется кредит в рассрочку на 15 лет.

В Удмуртской Республике  разработанная схема ипотеки предполагает первоначальные взносы до 30% с возможными сроками рассрочки от пяти до 15 лет. В качестве инвестиционных ресурсов используются бюджетные средства и средства покупателей, а также товарные кредиты, которые предоставляются подрядчикам в виде стройматериалов на сумму до 50 тыс. руб. сроком от 1 до 5 лет под 8 % годовых .

Особенности региональной экономики и возможности привлечения бюджетных ресурсов в регионах порождают различные схемы ипотечного жилищного кредитования. Однако, как свидетельствует опыт развитых экономически стран, без федеральной поддержки ипотечное кредитование развиваться не будет. С этой целью создано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое является  стержнем российской ипотеки. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г.

№ 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» одобрило концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в стране, согласно которой должна произойти переориентация решения жилищных проблем социально незащищенных групп населения на решение жилищных трудностей работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и получившего жилье в собственность в результате приватизации. Для этой части населения долгосрочная ипотека является преимущественным способом решения жилищного вопроса. В концепции определены основные цели и принципы ипотеки, намечены пути их достижения и реализации. Одной из целей является создание системы ипотечного жилищного кредитования без необходимости ее поддержки значительным государственным финансированием. Это предполагает многообразие схем ипотеки в России.

2.1. Анализ рынка ипотечного жилищного кредитования в Удмуртии

Согласно «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике» ипотечное жилищное кредитование — один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в социально — экономическом развитии.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России является одним из ключевых звеньев в решении жилищной проблемы. Формирование рынка ипотечных кредитов должно послужить импульсом к вовлечению средств частных инвесторов и населения в жилищный комплекс, а с учетом мультипликативного эффекта — к повышению инвестиционной активности во всех секторах экономики. Последнее чрезвычайно важно для воспроизводства основных фондов (в том числе жилищного), оживления экономического роста и, в конечном счете, повышения общественного благосостояния.

В соответствии с Программой социально-экономического развития Удмуртской Республики на 2010 — 2014 годы целью государственной политики в сфере жилищного строительства является создание условий для удовлетворения на новом более высоком качественном уровне потребностей населения в доступном и комфортном жилье, в том числе путем развития малоэтажного жилищного строительства.

В настоящее время, проблема улучшения жилищных условий граждан является одной из самых острых социальных проблем Удмуртской Республики.

Жилищный фонд Удмуртской Республики по состоянию на 1 января 2013 года составил 31,251 млн. кв. метров общей площади, 21,563 млн. кв. м которого сосредоточено в городской местности.

Обеспеченность населения жильем в 2012 году в среднем составляла 20,6 кв. метров жилья (в 2000 году — 17,0 кв. метров). Среди республик и областей Приволжского федерального округа Удмуртия занимает последнее место по обеспеченности населения жильем на 1 жителя. За годы реформирования экономики существенно изменилась структура жилищного фонда. Увеличилась доля жилья, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц, что в значительной степени является следствием проводимой в стране приватизации жилья.

В Удмуртской Республике успешно ведется строительство. Одно из приоритетных направлений — строительство жилья и объектов жизнеобеспечения, реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», республиканской целевой программы «Жилище», программы Президента Удмуртской Республики – «Жилье для молодых семей».

Основным инструментом государственной жилищной политики в настоящее время является федеральная целевая программа «Жилище» на 2011 — 2015 годы, утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 года N 1050 (далее — федеральная целевая программа «Жилище» на 2011 — 2015 годы). Кроме того, различные программы в жилищной сфере реализуются государственными институтами развития, в том числе ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства, Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. С целью создания условий для увеличения доступности жилья реализуется республиканская целевая программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Удмуртской Республике на 2011 — 2015 годы», утвержденная постановлением Правительства Удмуртской Республики от 7 февраля 2011 года N 17 (далее — республиканская целевая программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Удмуртской Республике на 2011 — 2015 годы»).

Основным источником пополнения жилищного фонда является строительство жилья. В течение 2012 года введено 516086 кв. метров жилья, что составляет 102,2 процента к уровню прошлого года, населением построено 263,63 тыс. кв. метров жилья, что составляет 51 процент от общего ввода жилья.

В 2012 году Удмуртская Республика занимала в ПФО 11 место по вводу жилья на одного человека — 0,34 кв. м; в 2011 году — 12 место — 0,33 кв. м на человека.

Растущие объемы жилищного строительства не решают в полной мере проблемы обеспечения граждан жильем. По состоянию на 1 января 2013 года на учете на получение жилья и улучшение жилищных условий состояли 19,6 тысячи семей. Из общего числа очередников в 2012 году получили жилые помещения и улучшили свои жилищные условия 3048 семей или 16 процентов от общего числа очередников.

Эта ситуация требует государственного стимулирования механизмов улучшения жилищных условий граждан, имеющих невысокий уровень доходов.

Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года N 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» поставлена задача формирования рынка доступного арендного жилья и создания жилищного фонда некоммерческого использования для граждан, имеющих невысокий уровень доходов. К решению данного вопроса республика приступила в 2012 году, начав строительство государственного жилищного фонда, предназначенного для решения жилищных проблем сотрудников бюджетных учреждений путем предоставления жилья по договору некоммерческого найма.

Для формирования жилищного фонда некоммерческого использования для граждан, имеющих невысокий уровень доходов, в Ижевске возводится многоквартирный дом на 178 квартир. В дальнейшем на этой же площадке планируется построить еще один дом (230 квартир).

Большую роль в обеспечении населения жильем играет ипотечное кредитование.

Ипотечный рынок в Ижевске и Удмуртской Республике, также как и в других городах России, достаточно широко представлен филиалами и представительствами крупных банков страны, среди которых можно отметить АК БАРС, БИН-банк, Агроимпульс, Банк Москвы, ТрансКредит Банк, Камский коммерческий банк, Ижкомбанк, Европейский трастовый банк, Сбербанк России, Промсвязьбанк.

Общий объем ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике в 2012 году составил 10204,6 млн. рублей, что выше значения 2011 года в 1,4 раза.

За счет выданных ипотечных жилищных кредитов и займов улучшили жилищные условия 12027 семей.

Проведем анализ государственной регистрации ипотеки по видам объектовза 4 квартал 2013 года (таблица 3)

Таблица 3 — Количество  государственной регистрации ипотеки по видам объектов (4 квартал 2013 года в сравнении с аналогичным периодом 2012 года)

В отчетном периоде  отмечается общий рост регистрационных действий по государственной регистрации ипотеки на 28 % относительно показателей, достигнутых в 4 квартале 2012 года, их количество соответственно составило 9 017 и 7 072 регистрационных действия.

Увеличилась регистрация ипотеки нежилых зданий, сооружений, помещений и иных объектов недвижимости, их общее количество составило 1 463 регистрационных действия, что на 385 больше относительно зарегистрированных в аналогичном периоде 2012 года.

Регистрация ипотеки земельных участков возросла на 34 % и составила  в  отчетном  периоде  2 952  регистрационных действия против 2 199, зарегистрированных  во 4  квартале 2012 г.

Увеличилось количество приобретений гражданами жилья с привлечением заемных средств путем заключения договоров ипотеки либо договоров купли-продажи жилых помещений с рассрочкой платежа. Количество таких регистрационных действий в 4 квартале 2013 года увеличилось  по  сравнению с 4 кварталом 2012 года на 21  % и составило 4 602 действия (в 2012 – 3 795).

В 4 квартале 2013 года выдана 2 231 закладная, за этот же период в 2012 году количество таких ценных бумаг для участников ипотечного рынка недвижимости составило 1 543, что меньше  относительно нынешнего показателя на 688 единиц.

2.2. Сравнение рынков ипотечного жилищного кредитования в регионах

Развитие рынка ипотечного кредитования в РФ свидетельствуют о динамичном развитии рынка ипотеки, несмотря на общее замедленнее экономического роста в стране.

Январь – октябрь  2013 года для российского ипотечного рынка выдался неоднозначным.  Несмотря на достаточно высокий уровень ставки в начале года, рынок ипотеки продолжал динамично расти на протяжении всех трех кварталов. Отметим, что такая ситуация наблюдается на фоне заметного замедления экономики.

По данным таблицы 4, можно отметить, что было выдано 639055 ипотечных кредита  на общую сумму 1042116 млрд рублей, что в 1,17 раза превышает уровень 2012 года в количественном и в 1,29 раза в денежном выражении.

В октябре 2013 года средневзвешенные месячные ставки по ипотеке снизились еще на 0,1 п.п. до  уровня 12,3%. По сравнению с максимумом, зафиксированным в марте, ставки снизились в течение года на 0,6 п.п. В итоге впервые в 2013 году ставки по ипотеке опустились ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года в октябре 2012 года они составляли 12,4%. При этом следует учитывать, что  в  отличие  от  ситуации  в  конце  прошлого  года,  когда  ставки  по  ипотечным  кредитам начали расти, в конце 2013 года, по оценке АИЖК, продолжится дальнейшее снижение ставок.

Наибольшее количество выдано в Приволжском федеральном округе 87572 шт, на общую сумму 103384.

Наименьшее количество выдано в Северо-Кавказском федеральном округе – 7636 штук.

Общие тенденции развития рынка ипотечного жилищного кредитования, наблюдавшиеся по  России в целом, были характерны и для большинства региональных ипотечных рынков. Рост  объемов выдачи происходил в условиях повышения процентных ставок по ипотечным  кредитам

Рост объемов выдачи кредитов наблюдался в 80 регионах России, тогда как в 3 регионах (Республика Ингушетия, Ненецкий автономный округ и Амурская область) зафиксировано снижение. За 9 месяцев 2013 года суммарный объем выдачи ипотечных кредитов пятеркой регионов-лидеров (Москва, Московская область, Тюменская область, Санкт-Петербург и Свердловская область) составил 302,5 млрд рублей (33,4% от общего объема выдачи). Это практически столько же, сколько и в соответствующем периоде 2012 года (34%), что свидетельствует о стабильной концентрации рынка.

Наибольшее количество ипотечных кредитов за 9 месяцев 2013 года было выдано в Москве,  Московской области, Тюменской области, Республике Татарстан и Челябинской области. В совокупности в этих регионах было выдано 21,8% всех ипотечных кредитов (годом ранее – 22,3%). Отличия пятерки регионов-лидеров по количеству кредитов от лидеров рейтинга по объемам выдачи связаны с разным уровнем цен на жилье и долей заемных средств в стоимости приобретаемого жилья, что сказывается на стоимостных показателях выдачи ипотеки.

Таким образом, в  Москве и Московской области за 10 месяцев 2013 года было выдано 54 697 кредитов на общую сумму 174,09 млрд рублей, что в 1,26 раза превышает уровень 9 месяцев 2012 года в количественном выражении и в 1,3 раз – в денежном. Доля Москвы и области составляет 9,8%  в количественном и 19,2% в денежном выражении от общего объема выданных в России ипотечных кредитов.  Удмуртская Республика  находится на 27 месте в рейтинге регионов с наибольшим объемом выдачи ипотечных кредитов.

Приволжский федеральный округ (ПФО)последние несколько лет формирует около 16% российского первичного рынка жилья России. ПФО является вторым по значимости округом России, уступая только Центральному ФО. При этом данный региональный рынок в последние два года развивается достаточно интенсивно, опережая по темпам развития среднероссийские показатели. В состав Приволжского федерального округа (ПФО) входят 15 субъектов Российской Федерации, из них шесть национальных республик и один национальный округ: Республики Башкортостан, Марий-Эл, Мордовия, Татарстан, Удмуртия, Чувашия, Коми-Пермяцкий автономный округ Кировская, Нижегородская, Оренбургская, Пензенская, Пермская, Самарская, Саратовская и Ульяновская области,

Рассмотрим количество действующих кредитных организаций  и их филиалов в ПФО (рисунок. 6).

Количество действующих кредитных организаций – это количество кредитных  организаций, имеющих лицензию на осуществление банковской деятельности. Источником информации являются данные Книги государственной регистрации кредитных организаций.

Рисунок  6 — Количество действующих кредитных организаций и их филиалов по состоянию на 01.01.2014

Рассмотрим количество кредитных организаций — участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования в ПФО (таблица 5).

Количество кредитных организаций, предоставляющих жилищные (ипотечные  жилищные) кредиты – количество кредитных организаций, осуществлявших операции по жилищному (ипотечному жилищному) кредитованию населения с начала года или имеющих задолженность по жилищным (ипотечным жилищным) кредитам.

Таблица 5 — Количество кредитных организаций — участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования в ПФО

По данным ЦБ РФ за 2011-2013 гг. отмечено снижениеколичества действующих кредитных организацийв ПФО с 116 в 2011 г., до 105 организаций в 2013г. При этом наблюдается увеличение количества кредитных организаций, приобретающих права требования по ипотечным жилищным кредитам.

Проведем анализ региональной структуры кредитных организаций — участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования (таблица 6).

Таблица 6 — Региональная структура кредитных организаций — участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования (2013г.)

Как показывают данные таблицы 6, среди рассмотренных областей и республик в ПФО  наибольшее количество действующих кредитных организаций находится в Татарстане — 22 объекта, на втором месте – Самарская область – 20 объектов, на третьем —  Республика Башкортостан и Нижегородская область – 11 организаций.

Рассмотрим динамику выдачи жилищных кредитов в РФ и ПФО (таблица 7)

Таблица 7 — Показатели по кредитам в рублях, предоставленным кредитными организациями физическим лицам

Как показывают данные анализа, общий объем кредитов ПФО в составе РФ составляет   18%, по ипотечным кредитам —  19,6%. Средневзвешенная ставка по жилищным кредитам составила 12,6%, по ИЖК – 12,7% . Средневзвешенная ставка по выданным с начала года кредитам характеризует  средние процентные ставки по предоставленным кредитными организациями жилищным/ипотечным жилищным кредитам с начала года.

---

Страница:   1   2

---