Курсовая на тему «Анализ российского (московского) рынка недвижимости и динамики его развития»

ВВEДEНИE.

ГЛAВA 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

1.1. Пoнятиe, признaки, функции нeдвижимocти.

1.2 Oбщaя клaccификaция oбъeктoв нeдвижимocти.

1.3. Методики оценки недвижимости.

1.4 Государственное регулирование рынка недвижимости.

ГЛAВA 2. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА МОСКВА.

2.1. Анализ жилой недвижимости города Москва.

2.2. Анализ нежилой недвижимости.

2.3. Оценка состояния рынка недвижимости.

ГЛAВA 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1. Предлагаемые мероприятия.

3.2. Анализ и оценка предлагаемых мероприятий.

ЗAКЛЮЧEНИE.

CПИCOК ЛИТEРAТУРЫ.

ВВEДEНИE

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая может выступать в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предметов или объектов потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.

В настоящее время в России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась.

Рынок недвижимости – одна из наиболее традиционных областей экономики и, вместе с тем, один из наиболее динамично развивающихся рынков. Особое место рынка недвижимости в экономике страны обусловлено его стабильными качествами как инвестиционного актива и, как следствие, его привлекательностью как объекта предпринимательской деятельности.

Необходимо также отметить социальную значимость рынка недвижимости как категории, актуальной для всех слоев общества с точки зрения места их проживания и рода деятельности.

Следующий важный момент — относительная молодость рынка недвижимости в России, которая проявляется в его недостаточном изучении и развитии. Важность рынка недвижимости влечет за собой его особое положение и использование соответствующих методов государственного регулирования.

Всемирная пандемия оказала влияние и на рынок жилой недвижимости. Но оно было разнородно по отношению к различным рыночным сегментам. Отмена карантина в июне привела к постепенному восстановлению спроса, чему поспособствовало внедрение государственной программы снижения процентных ставок по ипотеке.

Целью настоящей работы является рассмотрение особенностей государственного регулирования рынка недвижимости.

Для достижения поставленной цели работы необходимо выполнение следующих задач:

1. Раскрыть пoнятиe, признaки и функции нeдвижимocти
2. Дать oбщую клaccификaцию oбъeктoв нeдвижимocти
3. Рассмотреть Методики оценки недвижимости
4. Выявить особенности государственного регулирования рынка недвижимости
5. Проанализировать рынок недвижимости г. Москвы.
6. разработать мероприятия, направленные на совершенствование государственного регулирования рынка недвижимости

Объектом исследования выступает рынок недвижимости города Москва.

Предметом – общественные отношения, складывающиеся в сфере государственного регулирования рынка недвижимости.

В настоящей работе использовались следующие методы – изучение, анализ, обобщение.

В структурном отношении настоящая работа состоит из введения, основной части, заключения и списка использованной литературы.

ГЛAВA 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

 

1.1. Пoнятиe, признaки, функции нeдвижимocти

Понятие «недвижимость» — фундаментальная гражданско-правовая категория.

Широкое раскрытие термин «недвижимость» получил в Гражданском кодексе Российской Федерации, в статье 130. Согласно нормам данной статьи к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме этого, законодатель отнес к недвижимости вещи вполне движимые — воздушные и морские суда, космические корабли и ракеты.

Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ1 к недвижимым вещам отнес жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машиноместа), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Тем не менее, проблема определения понятия «недвижимость» до настоящего времени не разрешена.

Трудности связаны с отсутствием четкого понимания содержания категории «недвижимость». Данное понятие определяется с экономической и юридической точек зрения.  Полноценной характеристикой понятия «недвижимое имущество» является его экономическая сущность, которая характеризуется присвоением дохода от использования объекта недвижимости.

В настоящее время вопрос об экономической природе недвижимости трактуется очень неоднозначно.  Некоторые ученые (Суханов Е.А., Козырь О.М.) полагают, что недвижимость может рассматриваться как объект недвижимости только после государственной регистрации прав на него).  Другие (Б.М. Гонгало, Е.С. Болтанова, В.В. Ровный, Б.Л. Хаскельберг) полагают, что недвижимое имущество, являясь объективно существующим явлением, не зависит от процедуры государственной регистрации[1].

В качестве общего критерия, объединяющего различные объекты в понятие «недвижимое имущество», можно назвать непосредственную ценность его в обороте.  Одни ученые (например, Н.Г. Волочков, О.Ю. Скворцов) считают, что недвижимость используется в производственном процессе для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. относится к классу реальных активов.

Другие (Е. Тарасевич, И.Т. Балабанов, А. Дамодаран) полагают, что недвижимость используется для получения дохода от сдачи в аренду, т.е. является финансовым (инвестиционным) активом.

Ряд ученых (Д.В. Виноградов, Е.С. Озеров) склоняется к мысли о двойственности недвижимости как о предмете потребления (ресурс для личного или общественного пользования, т.е. экономический ресурс).

Юридическую сущность объекта недвижимости составляет совокупность имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к вещи. В научной литературе отсутствует единая точка зрения относительно понятия «недвижимость».

Ключевыми признаками недвижимого имущества по российскому законодательству являются физическая неперемещаемость недвижимости и неразрывная связь с землей[2].

В научной литературе такой признак как отнесение жилых помещений к недвижимому имуществу базируется на прямо указанном законодателем признаке — прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению не раз подвергался сомнению и критике.

1.2 Oбщaя клaccификaция oбъeктoв нeдвижимocти

В современном российском праве недвижимость разделена на следующие группы:

1) объекты, которые «являются недвижимыми в силу своих природных свойств, в том числе земельный участок, участки недр».

2) объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без причинения ущерба их целостности и назначению.

Деление недвижимых вещей по природе на две категории, каждая из которой отвечает критерию неразрывной связи с землей, было искусственно проведено для того, чтобы выделить вторую категорию как обладающую еще одним дополнительным признаком — возможностью их перемещения с несоразмерным ущербом их назначению. Но указанные признаки (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению) присущи не всем объектам недвижимости. «К тому же с развитием техники такой признак, как прикрепленность предмета к земле (основной критерий по действующему ГК РФ), является во многом формальным признаком и может потерять свое значение.

На наш взгляд, в связи с изменениями в законодательстве, внесенными Федеральным законом от 13.07.2015 № 258-ФЗ2, даже развитие техники не способно повлиять на такой признак недвижимости, как неразрывная связь с землей, так как этой связи придается значение, способное влиять на формирование единого объекта недвижимости.

В то же время нельзя не согласиться с мнением, что «атрибуты недвижимого имущества, такие как «прочная связь с землей» и «непропорциональный ущерб» являются оценочными категориями, использование которых часто вызывает практические трудности».

К третьей группе относятся объекты, признанные недвижимостью по другим причинам, точнее, в связи с особым указанием в законе. Речь идет о водном и воздушном транспорте, о внутреннем водном транспорте, который по закону может быть отнесен к объектам недвижимости. Эти объекты не только свободно передвигаются, не нанося ущерба их целостности и назначению, но и специально сконструированы для этой цели.

Как справедливо отмечают некоторые авторы, «признание этих объектов недвижимостью обусловлено их высокой ценностью и связанной с этим необходимостью повышения надежности правил их гражданского оборота»[3].

1.3. Методики оценки недвижимости

Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. Принципы оценки недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы. Все принципы оценки недвижимости связаны между собой.

Рисунок 1 – Принципы оценки недвижимости

 

Принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). ННЭИ – наиболее важный фундаментальный принцип оценки рыночной стоимости недвижимости.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования — это оценка стоимости недвижимости в случае наилучшего, наиболее эффективного использования объекта, даже если текущее использование объекта отличается.

В целом, применение принципов оценки недвижимого имущества позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на его стоимость, и помогает максимально приблизить результаты к реальным экономическим реалиям.

Подход к оценке стоимости представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией[4].

Методом оценки стоимости является последовательность расчетов, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценка недвижимости — стандарты оценки обязывают оценщика при определении рыночной стоимости использовать затратный, сравнительный и доходный подходы или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Итоговая рыночная стоимость устанавливается на основе согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения этих подходов.

Оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки недвижимости в рамках применения каждого из подходов.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, нужных для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются расходы, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

По затратному подходу общая оценка стоимости объекта недвижимости (Соб) определяется как сумма стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (НИЗ)[5]:

Соб = Суз + Свс – НИЗ.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

• в оценке новых или вновь построенных объектов;
• при оценке строящихся объектов;
• если необходимо проанализировать наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка;
• есть ли необходимость в технико-экономическом обосновании нового строительства;
• для оценки с целью разграничения объектов налогообложения (здания, земельного участка);
• для целей страхования;
• для переоценки основных средств предприятий;
• в случае отсутствия информации для использования других подходов к оценке;
• при оценке объектов социальной сферы (дошкольные и школьные образовательные учреждения, больницы и т.д.);
• при оценке специализированных объектов (трансформаторных и насосных подстанций, котельных и т.д.).

Сравнительный подход — это комплекс методов оценки стоимости объекта оценки, основанный на сравнении оцениваемого объекта с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Для целей оценки объектами-аналогами объекта оценки признается объект, аналогичный объекту оценки по основным экономическим, материально-техническим и иным характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о последних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с ее аналогами. Поэтому сравнительный подход используется при наличии достоверной и доступной для анализа информации о ценах и свойствах объектов-аналогов[6].

Сравнительный подход основан на трех основных принципах оценки недвижимости: спрос и предложение, замещение и вклад. Основным принципом является принцип замещения, который гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не будет платить больше, чем сумма, в которую он тратит на покупку недвижимости аналогичной полезности.

Методы сравнительного подхода:

• сравнение продаж;
• статистический (метод множественной регрессии);
• на основе цены и дохода.

Доходный подход — это комплекс методов оценки стоимости объекта оценки, основанный на определении ожидаемого дохода от использования объекта оценки.

Рыночная стоимость, определяемая доходным подходом, показывает наиболее вероятную цену объекта с точки зрения будущих доходов. Этот подход основан на предпосылке, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки дохода в будущем. При этом происходит трансформация будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Доходный подход применяется при наличии достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен принести, а также расходы, связанные с объектом оценки.

Преимуществом доходного подхода является возможность отражения реальных намерений потенциального покупателя (инвестора), возможность учета конкурентных колебаний и специфических особенностей объекта, влияющих на его стоимость (местоположение, размер, потенциальная доходность).

В доходном подходе существует два метода:

• капитализация прямых доходов;
• дисконтированный денежный поток.

Эти методы оценки отличаются только тем, как трансформируются потоки доходов.

1.4 Государственное регулирование рынка недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

• идеологическая и законодательная инициатива (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);
• инвестор в приоритетные отрасли материального производства, жилищного строительства, социально-культурной сферы;
• профессиональный участник торговли жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;
• эмитент государственных и муниципальных ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью;
• регулятор, устанавливающий правила и нормы рынка недвижимости;
• высший арбитр в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;
• надзор за стабильностью и безопасностью рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

а) государственные и муниципальные органы и организации;

б) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1. Путем прямого вмешательства, т.е. административным способом.
2. Косвенным воздействием, или экономическими методами управления.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов и штрафов. Оно основывается на власти государства и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Например, в России существуют ограничения на градостроительство в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, охранных, водоохранных зонах, в районах месторождений полезных ископаемых, в населенных пунктах со специальным регулированием.

Сегодня во многих странах, где жилищная политика становится все более ориентированной на рынок, граждане поощряются к решению собственной жилищной проблемы, и только определенные группы вне рынка обеспечиваются жильем с помощью государства.

Таким образом, государственное регулирование рынка недвижимости представляет собой систему типовых законодательных мер, направленных на стабилизацию рынка недвижимости. Этого можно достичь только при хорошо отлаженной государственной политике. Очень актуальным является комплексное, сбалансированное развитие методов и функций государственного регулирования на рынках недвижимости.

ГЛAВA 2. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА МОСКВА

 

2.1. Анализ жилой недвижимости города Москва

Москва сравнима по масштабам и количеству жителей с небольшим государством, и вопросы недвижимости в ней сегодня находятся на волне актуальности. Квартира в Москве, офис в пределах Садового кольца, склад неподалеку от МКАД — это приобретается уже не только из соображений престижа, это требование времен, условие успешной работы.

По итогам 2020 года рынок вторичного жилья Москвы догнал новостройки: в наиболее ликвидных сегментах рост цен достиг 20%, а менее ликвидное дорогое жилье подросло примерно на 10%. Это в очередной раз доказывает, что «вторичка» и новостройки — взаимосвязанные рынки, а также ставит под сомнение целесообразность льготной ипотеки.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2020 год средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличилась на рекордные для последних лет 16,2% и достигла 207 460 руб. Так быстро жилье не дорожало с 2008 г. При этом в долларовом выражении цены почти не изменились, оставаясь вблизи уровня $2 800 за кв. м. Это означает, что столичное жилье на этот раз смогло отыграть ослабление рубля. Более того, сколь привлекательными бы не выглядели инвестиции в недвижимость в этом году гораздо проще было просто купить валюту[7].

Таблица 1.Цены на недвижимость в Москве декабрь 2019-декабрь 2020 гг

 

Больше всего прибавили в цене за 2020 год бюджетные и, соответственно, наиболее ликвидные сегменты рынка – пятиэтажки, однокомнатные квартиры, районы за МКАД –по 20% и более. Квартиры в панельных домах, двушки и трешки, большинство недорогих округов внутри МКАД подорожали на 16-18%. Дорогие сегменты выросли в цене меньше, чем рынок в среднем, однако и здесь подорожание измерялось в основном двузначными цифрами. Лишь современные монолитно-кирпичные дома и самый престижный округ Москвы – Центральный — прибавили меньше 10% — 8,3% и 5,8% соответственно.

Таблица 2  – Цены на недвижимость по типам домов

 

Таблица 3  – Цены на недвижимость по комнатности

Таблица 4  – Цены на жилье по округам

 

Таблица 5. «Дорогое» и «дешевое» жилье

Таблица 6 Индексы ожидания и доходности

 

В 2020 году «вторичка» и новостройки примерно совпали по темпам роста цен – и там, и там стоимость квартир увеличилась на 10-20% в зависимости от сегмента. При этом на вторичный рынок не распространяется программа льготной ипотеки, в рамках которой покупатели могут получить кредит по ставке не выше 6,5% годовых. «Вторичка» прекрасно себя чувствовала и с обычной, несубсидируемой ипотекой. Благодаря поэтапному снижению ключевой ставки ЦБ средняя стоимость ипотеки на вторичном рынке опустилась в 2020 г. до 8% годовых[8]. Для сравнения: в январе 2020 г. ипотеку на покупку «вторички» выдавали в среднем под 9,32%.

Все это означает, что в 2020 г. никакой необходимости в субсидировании ипотеки вообще не было, по крайней мере в московском регионе. Запуская программу, власти действовали по шаблону 2015 г., когда льготная ипотека действительно спасла многих застройщиков от банкротства. Но в 2015 г. ипотечные ставки значительно увеличились после того, как ЦБ повысил ключевую ставку до 17%, и ипотечное кредитование фактически «умерло». А в 2020 г. Центробанк продолжал снижать ключевую ставку, несмотря на кризис, и в июле она упала уже до 4,25%. Это не только позволило банкам опустить ставки по несубсидируемым ипотечным кредитам ниже 8%, но и обрушило ставки по депозитам, что привело к перетоку миллиардов рублей из банков в недвижимость. Как следствие, на рынке жилья был достаточно высокий спрос и без дополнительных ипотечных субсидий.

Таким образом, рынок недвижимости развивался в 2020 г. благодаря политике Центробанка по ключевой ставке. А льготная ипотека лишь помогла разогнать цены. Причем не только на первичном, но и на вторичном рынке, потому что и продавцы, и покупатели на «вторичке», естественно, учитывают уровень цен на «первичке».

По мнению аналитиков, в 2021 году рынок недвижимости ждет охлаждение, даже если ЦБ и далее будет снижать ставку, а правительство продлит субсидирование ипотеки после 1 июля. Участники рынка несколько перестарались с повышением цен. Квартиры подорожали больше, чем снизился ежемесячный платеж по ипотечному кредиту в результате удешевления ипотеки. Спад ажиотажа стал очевиден уже в ноябре, но, как и прогнозировал IRN.RU, по инерции рынок «дорос» до конца года. Однако уже в начале 2021 г. разрыв между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей может достичь критических величин – как это случилось в 2015 г., после ажиотажа 2014 г.

Практически все адекватно оцененные квартиры уже раскупили, но виртуальный рост цен продолжается – ориентируясь на прошлогодний ажиотаж, продавцы все выше задирают стоимость метра. На всякий случай, боясь продешевить. При этом обороты рынка снижаются. Фактически, рынок недвижимости вернулся в нулевые.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за первые три месяца 2021 г. квадратный метр на вторичном рынке «старой» Москвы подорожал на 3,7% — с 207 460 до 215 165 руб. Долларовые цены на квартиры за тот же период выросли на 4,3% и достигли отметки в $2 915 за кв. м.

Рынок растет в основном за счет бюджетной недвижимости – в первую очередь дорожает то, до чего дотягивается массовый ипотечный спрос. Если индекс стоимости дешевого жилья (20% самых доступных квартир) за январь-март прибавил 5,3%, то индекс дорогого (20% самых дорогих лотов) потерял 1,4%. В рейтинге по типам жилья также лидируют четыре самых дешевых сегмента – все панельные дома и старый кирпич, а престижный монолит-кирпич стал главным аутсайдером рынка. Топчутся на месте цены в самом дорогом округе столицы – Центральном, где стоимость жилья увеличилась только на 0,6% за три месяца. При этом некоторые дорогие районы — в ЦАО и не только – по итогам квартала ушли в минус. Нельзя сказать, что дорогое жилье не дорожает вообще – в некоторых высокобюджетных сегментах рост есть, но куда менее масштабный, чем в дешевых.

Впрочем, рост стоимости относительно бюджетной недвижимости тоже не бесконечен – цены уже упираются потолок. Это хорошо видно по динамике стоимости метра в разрезе комнатности: однокомнатные квартиры, которые еще недавно были флагманами рынка, по итогам I квартала подорожали меньше (+3,2%), чем двухкомнатные, трехкомнатные и даже многокомнатные квартиры (от +3,5 до +4,6%). То есть самые ликвидные сегменты начинают отставать по темпам роста цен от более дорогих[9].

Такая ситуация свидетельствует о перегреве рынка: однокомнатные квартиры в предыдущие месяцы подорожали так сильно, что их стоимость приблизилась к цене более просторного жилья. В результате покупатели стоят перед выбором: купить однокомнатную или немного добавить – и приобрести двухкомнатную квартиру. Понятно, что выбирает большинство. Тем более, что ипотека, на которую приходится основной спрос, позволяет относительно легко увеличить бюджет сделки: достаточно взять кредит не на 20, а на 30 лет или найти банк, требующий не 20, а 15% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса.

Ситуация на рынке недвижимости напоминает 2000-е гг., когда на фоне длительного подорожания жилья произошла психологическая переоценка предельно допустимого уровня стоимости метра. Почти все квартиры в доступных сегментах по более-менее адекватным ценам уже раскупили, но жилье продолжает дорожать, потому что продавцы выставляют все более высокие цены. В нулевые эта тактика сработала, так как на рынок недвижимости стало поступать достаточно большое количество финансов, что было связано с резким подорожанием нефти. Сейчас роль нефти играют рекордно дешевые ипотечные кредиты и деньги с банковских депозитов, «полившиеся» в недвижимость в связи со снижением ставок. Проблема в том, что денег у нынешних консервативных инвесторов значительно меньше, чем у их предшественников с нефтедолларами, а вот выбор – существенно больше. С недвижимостью теперь успешно конкурирует фондовый рынок, почти неразвитый в начале нулевых. Ипотека также перестает быть палочкой-выручалочкой: с одной стороны, рост цен на жилье нивелирует выгоду от снижения ставок; с другой – увеличение ключевой ставки Центробанка означает, что ипотека больше дешеветь не будет – по крайней мере, в обозримом будущем. Падение доходности депозитов тоже, кстати, прекратится, а следовательно, уменьшится и количество желающих инвестировать свои капиталы в недвижимость.

 

2.2. Анализ нежилой недвижимости

Аналитики CBRE, международной консалтинговой компании в области недвижимости, проанализировали рынок сделок купли-продажи офисных площадей в прошедшем году. По данным исследования, объем сделок купли-продажи офисных площадей конечными пользователями в 2020 году сократился на 46% и составил 140 040 кв. м против 258 500 кв. м в 2019 году. По итогам 2020 года доля приобретённых офисных площадей в структуре новых сделок составила 12% против 15% годом ранее[10].

Несмотря на негативное влияние пандемии на спрос, когда общее количество сделок уменьшилось на 32% с 203 в 2019 году до 139 в 2020 году, объем сделок купли-продажи показал положительную динамику в основных деловых районах столицы (Ленинградский и Москва-Сити), что говорит о сохранении интереса покупателей к этим локациям, а также по южному направлению зоны между ТТК и МКАД, что связано прежде всего с активным развитием этой территории и наличием там и в зоне за МКАД качественного продукта.

Самый большой объём офисных помещений, выставленных на продажу в существующих БЦ Москвы, по данным на конец 2020 года, представлен в центральном деловом районе столицы – 120 000 кв. м. Меньше всего офисов на продажу сегодня предлагается в Москва-Сити – 29 700 кв. м, но объём предложения в строящихся объектах в этом деловом районе составляет 253 700 кв. м – это максимальная цифра среди всех субрынков столицы[11].

Рисунок 2 — Динамика объемов сделок купли-продажи офисов

 

Инвестиции в недвижимость в кризис традиционно считаются способом сохранения капитала и остаются защитным активом от инфляции и колебания курсов валют. При этом в каждый кризис наблюдаются рекордные объемы сделок купли-продаж жилья в то время, как офисный сегмент остается недооцененным. С одной стороны, это во многом связано с ценой «входа», с другой стороны, выбор доступных предложений для покупки офисных блоков, как правило, ограничен несколькими объектами.

В целом, динамика инвестиций в офисные помещения от года к году обусловлена выходом на рынок новых проектов, в моменте реализации качественных объектов количество и объем подобных сделок увеличивается. Так, выбор для покупателей увеличился во второй половине года за счет старта продаж комплекса Hill 8, а также за счет запуска продаж в конце года знакового проекта iCity. Благодаря большому объему площадей в iCity этот проект будет являться драйвером продаж в течение ближайших 2-3 лет.

По данным CBRE, в 2020 году увеличилась доля сделок с офисами от 500 до 1 000 кв. м за счёт снижения спроса на средние по размеру помещения от 1 001 до 3 000 кв. м. Доля крупных сделок также сократилась до 3%[12].

Спрос на покупку офисных помещений в основном сформирован со стороны представителей финансового и сырьевого и энергетических секторов.

Рисунок 3 — Крупнейшие сделки купли-продажи офисных площадей в 2019-2020 годах

 

Средний уровень запрашиваемых цен продажи офисных площадей на конец 2020 года в бизнес-центрах класса «А» составил 180-450 тысяч рублей за кв. м, в бизнес-центрах класса «В» – 100-300 тысяч рублей за кв. м (все цены не включают НДС).

Рисунок 4 — Средневзвешенные запрашиваемые цены продажи офисных площадей в существующих бизнес-центрах по субрынкам Москвы и по классу

По прогнозам CBRE, в 2021 году ожидается увеличение количества и объема сделок купли-продажи в розничном сегменте до уровня 2019 года. При этом спрос со стороны крупного бизнеса будет восстанавливаться медленнее, следуя за выходом экономики на устойчивые показатели роста. Отложенный спрос, согласно оценке CBRE, будет наблюдаться в полной мере уже в 2022 году. Учитывая сохранение дефицита качественных объектов для крупных корпораций, ожидается рост сделок по покупке проектов для строительства бизнес-центров под собственное использование. Более того, их предложение на рынке более чем в два раза превышает объем доступных площадей в существующих бизнес-центрах.

По данным CBRE по итогам 2021 года объем сделок купли-продажи превысит 200 000 кв. м, в 2022 году данный показатель продолжит свой рост.

В текущий период состояние рынка офисной недвижимости Москвы отлично от предыдущих кризисных периодов. Не происходит снижения цен и ставок аренды, доля свободных площадей не демонстрирует существенного роста. Ситуация в сегменте купли-продажи также не повторяет прошлые кризисные тенденции: на рынке не произошло «массовых распродаж» объектов, более того, объем доступного предложения в существующих бизнес-центрах сократился. С одной стороны, это произошло вследствие закрытия сделок купли-продажи, с другой стороны, собственники объектов не были готовы снижать цены в соответствии с ожиданиями покупателей, поэтому приняли решение временно приостановить продажу своих активов.

2.3. Оценка состояния рынка недвижимости

Рынок недвижимости получил существенный ущерб в течение 2020 года. Большая часть коммерческой недвижимости в Москве была арендована бизнесом, связанным с реальным клиентским потоком: рестораны, кафе, салоны красоты, салоны бытовых услуг, фитнес-центры, кинотеатры. Эти заведения не смогли платить аренду по докризисным ставкам, а многие компании вовсе перешли грань банкротства.

Офисный рынок России сосредоточен в крупных городах, в частности, в Москве. В начале 2020 года он находился в состоянии стагнации, наблюдался небольшой дефицит предложений в сегменте высококлассных офисных помещений. Специалисты Росстата предполагают, что если бы борьба с короновирусом не привела к переводу большинства сотрудников на удаленную работу, рынок офисной недвижимости продолжил свое развитие, невзирая на многочисленные приостановки деятельности бизнеса.

Но после перевода бизнеса на удаленку, на которую перешли почти все: от небольших до крупнейших компаний, потери офисных арендных ставок достигли 15%. На данный момент продолжительность удаленной работы неизвестна, также остаются неясными перспективы сокращения персонала, оптимизации рабочих мест и полноценного возврата сотрудников на рабочие места. В связи с этим, в 2021 году падение офисных ставок может достигнуть 20%, причем больше всего это затронет недвижимость в среднем и верхнем ценовых сегментах.

По мнению экспертов Knight Frank, на ситуацию повлиял сложившийся дефицит свободных качественных офисных площадей уже к началу 2020 года. После чего противопандемические меры затормозили ввод офисных строений. Так, в первой половине 2020 года ввод в эксплуатацию офисов составил 61 000 квадратных метров, что почти вдвое меньше показателей первой половины 2019 года.

Доля свободных площадей класса «А» составила 8,9%, тогда как в классе «В» — 6,7%. Вторая половина 2020 года показала востребованность офисов «В» класса, как наиболее доступных. При этом следует ожидать спрос на них и в 2021 году. Заметный на сегодняшний день тренд гибкого рабочего пространства, тенденция которого в ближайшие несколько лет будет только развиваться, продолжит вносить дисбаланс на рынке офисной недвижимости, и концепция «офис, как сервис» будет набирать популярность следующие несколько лет.

Сегмент ритейла на рынке офисной недвижимости испытывает более серьезные проблемы, нежели сегмент прямых продаж. Вакансии помещений торговой недвижимости возросли, при этом ставка по аренде снизилась на 15%. Новые проекты на рынке возникают все реже, а каждый подобный проект для представителя девелопмента приобретает характер вызова: покупательские предпочтения меняются с невиданной скоростью, а пандемия способствует еще более быстрым переменам в желаниях клиентов.

Рассматривая рынок складской недвижимости, можно сказать, что он не так сильно пострадал от коронавируса, как прочие сегменты. Качественные складские помещения по-прежнему пользуются высоким спросом, следовательно, свободные позиции в предложениях очень редки. Более того, активное развитие нового, технологичного метража складских помещений способствует открытию новых проектов. Таким образом, современные складские мощности на рынке пользуются заслуженной популярностью.

По мнению экспертов Radius Group, к вызовам 2020 года складской сегмент подошел наиболее подготовленным. В качестве одной из причин можно назвать электронную коммерцию и эффективную логистику, которые представители этого сегмента развивали активнее прочих. По словам специалистов, прогнозы развития складской недвижимости – самые благоприятные, а электронная коммерция и логистика станут новыми двигателями прогресса вплоть до 2025 года.

Эксперты компании Blank Architects обратили внимание на то, что пандемия кардинально изменила требования владельцев объектов коммерческой недвижимости и девелоперов к внутреннему наполнению новых архитектурных проектов. Так, потребительская аудитория заявила о необходимости ставить вопросы безопасности на первое место, тогда как владельцы торговых центров до последнего не принимали во внимание эти пожелания.

В пандемию в приоритет ставятся возможность безопасно провести время, заняться работой в защищенном пространстве. При этом потребительская активность перешла практически полностью в онлайн-сегмент. Следовательно, популярное ранее времяпрепровождение в крупных торговых центрах становится все менее необходимым.

Многие специалисты отмечают, что пандемия изменила и потребности крупных компаний-арендаторов. Теперь их предпочтения базируются на централизации собственной деятельности, что сопровождается желанием минимизировать проблемы и вопросы капитальных затрат при аренде офисных помещений. Поэтому услуги аренды небольших, гибких, безопасных и функциональных офисных пространств «под ключ» в обозримой перспективе будут востребованы все в большем количестве, а спрос на сервисных операторов, управляющих системой гибких офисов для крупных клиентов, станет только выше.

Всемирная пандемия оказала влияние и на рынок жилой недвижимости. Но оно было разнородно по отношению к различным рыночным сегментам. Сфера аренды, являясь наиболее гибкой и адаптивной, мгновенно отреагировала на внешние изменения, снизив ставки до 20%. Это, в частности, вызвало снижение доходов собственников.

Сегмент аренды загородного жилья, в противовес, мгновенно увеличил ставки. Особенно подорожало жилье премиум-класса. Это обусловливается желанием людей покинуть крупные города и с комфортом переждать неблагоприятный период.

Продажа загородной недвижимости не продемонстрировала роста, так как в ситуации резкого падения доходов граждан даже наличие интереса к покупке не обеспечивает платежеспособность. Компании, специализирующиеся на продаже и аренде жилья в пригороде, отмечают, что переход большинства сотрудников на удаленную работу не решил проблему инфраструктуры, которая значительно ограничивает развитие рынка загородной недвижимости. Поэтому цены в сегменте продаж растут лишь в отдельных проектах, когда комфорт и безопасность соотносимы с ценовыми границами.

Сфера продаж городской недвижимости – квартир – активно росла до наступления карантина. Причиной этому стала денежная девальвация. Продавцы, ожидая повышение ставок по ипотеке, старались повысить цены на жилье. Но наступление карантина ввело рынок сначала в состояние стагнации, а после в кризис с падением сделок на 44% в мае 2020 года[13].

Отмена карантина в июне привела к постепенному восстановлению спроса, чему поспособствовало внедрение государственной программы снижения процентных ставок по ипотеке до 6,5%. Перспективы развития сферы продаж квартир на сегодняшний день туманны. Они зависят от глубины падения и уровня восстановления доходов граждан. Если в 2021 году они достигнут +2,8% к показателям 2020 года, учетная ставка останется на прежнем низком уровне, а сокращение строительства будет аналогичным 2020 году, то цена на квартиры будет расти[14].

Положительным фактором для первичного рынка недвижимости стала государственная программа льготной ипотеки, которая не действует на недвижимость вторичного рынка. Это инициирует перераспределение спроса и оттока потребителей из вторичного сектора в сегмент только что возведенных квартир.

Часть застройщиков прогнозирует рост цен на квартиры в новых домах, отталкиваясь от повышенного спроса на них. Остальные придерживаются мнения, что спроса снизится на 25%, а цены на жилье – до 10%.

ГЛAВA 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

3.1. Предлагаемые мероприятия

В текущей действительности требуются новые подходы для решения задачи по вовлечению имущества города в хозяйственный оборот для обеспечения граждан доступным и комфортным жильем и пополнения городской имущественной казны Москва.

В рамках настоящего исследования был разработан проект строительства жилых домов в Москве.

Основные задачи:

• разработка финансово-экономических предложений по вовлечению имущества города Москва в хозяйственный оборот;
• выполнение функций технического заказчика по строительству и реконструкции домов;
• обеспечение разработки проектно-сметной документации для строительства и реконструкции домов;
• заключение договоров найма и аренды;
• осуществление контроля ввода и эксплуатации домов.

Основными этапами создания и обеспечения функционирования городских доходных домов являются:

1. Финансово-экономическая оценка земельных участков (расселенные ветхие и аварийные дома, высвобождаемые и присоединенные земельные участки) у подведомственных организаций Правительства Москва.

2. Проведение аукционов среди специализированных проектных организаций на разработку проектно-сметной документации и сопровождение исходно-разрешительной документации.

 

3. Проведение открытых аукционов на строительство городских доходных домов.

4. Возведение городских доходных домов. Важно отметить наличие разных видов домов:

• премиум-класс — возведение многоквартирных домов на территории исторического центра города, строительство таунхаусов и коттеджей в загородной части Москва;
• бизнес-класс — возведение многоквартирных домов в пределах делового и транспортного центра города;
• эконом- класс — возведение многоквартирных домов в спальных районах города.

5. Эксплуатация домов, осуществляемая через управляющие компании, в функции которых входит:

• сдача в наем и/или аренду квартир;
• сдача в аренду нежилых помещений;
• сдача в аренду машино-мест в подземном паркинге;
• эксплуатация домов;
• ремонт и содержание жилых/нежилых помещений;
• реконструкция домов.

6. Сдача в наем и аренду квартир и нежилых помещений. Предполагается предоставлять квартиросъемщикам право заключения долгосрочных договоров найма и аренды сроком до 5 лет с правом пролонгации.

Главной целью создания городских доходных домов является организация высокоэффективного бизнеса на рынке найма и аренды жилья города Москва, за счет которого будет обеспечено пополнение бюджетных средств, увеличится объем жилищного строительства, а граждане будут обеспечены доступным и комфортным жильем.

Рассмотрим финансовые модели двух организационно- правовых форм субъектов хозяйствования:

• в виде акционерного общества;
• в виде закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости.

ЗПИФН является обособленным имущественным комплексом, организованным без образования юридического лица, основанным на доверительном управлении имуществом фонда специализированной управляющей компанией с целью обеспечения увеличения стоимости имущества фонда. Таким образом, подобный фонд формируется из денег инвесторов (пайщиков), каждому из которых принадлежит определенное количество паев.

Расчеты будут проводиться с учетом вариативности налога на прибыль и на имущество организаций (в зависимости от выбора организационно-правовой формы собственности), а это существенно влияет на срок окупаемости проекта.

Исходные данные для строительства жилого дома представлены ниже

 

Таблица 7 — Основные характеристики финансовой модели доходного дома

 

 

Средняя площадь квартир: 1комн. — 33 м²; 2комн. — 49 м²; 3комн. — 70 м². Инвестиционная себестоимость 1 м² указанного доходного дома составляет 42 000 руб./м², в которые входят строительство, отделка и меблировка квартир. Общая инвестиционная стоимость доходного дома составляет 625 800 тыс. руб.

Ставка найма/аренды квартиры и ставка аренды нежилых помещений отражены в табл. 2 и 3.

Предполагается, что ставка найма и аренды квартир может быть ниже рыночной на 25–32 %, а ставки аренды нежилых помещений будут сопоставимы с рыночными.

Таблица 8

 

 

• соответствии с исходными данными сделаем предварительный подсчет с целью подбора подходящей организационно-правовой формы для субъекта хозяйствования, который станет реализовывать деятельность по формированию выгодных зданий в Москве.

Так, в случае подбора организационно-правовой формы имущества для хозяйствующего субъекта в виде акционерного общества внутренняя норма прибыльности IRR располагается на уровне от 16,1 % (1‑й год) до 31,4 % (10‑й год). В этом случае средняя внутренняя норма прибыльности составляет IRR = [23,2 %] > 12 %, а чистая приведенная цена (NРV) станет равняться NРV = [824 млн руб.] > 0. Вычисление показателя индекса доходности (РI) указывает на благоприятный результат (РI = [1,32] > 1).

В случае подбора организационно- правовой формы имущества для хозяйствующего субъекта в виде ЗПИФН норма прибыльности IRR станет на уровне с 22,8 % (1‑й год) до 41,5 % (10‑й год).

3.2. Анализ и оценка предлагаемых мероприятий

Проведя сопоставление чистой приведенной цены (NРV) и внутренней нормы прибыльности (IRR), мы видим, что их значения указывают на благоприятный экономический итог от эксплуатации выгодного здания:

IRR = [31,4 %] > 12 %, NРV = [1340 млн руб.] > 0.

Вычисление вспомогательного показателя индекса доходности (РI) кроме того указывает на благоприятный результат (РI = [2,14] > 1).

При практическом осуществлении представленных факторов использование доходного дома гарантирует приобретение прибыли инвестору.

Сравнительная характеристика использования организационно-правовой формы хозяйствования применительно к проекту представлена в табл. 4.

 

Таблица 4

 

Сравнительная характеристика использования организационно-правовой формы хозяйствования собственника

 

Приведенные вычисления четко демонстрируют выгодность ЗПИФН как организационно-правовой формы имущества хозяйствующего субъекта. В связи с этим следующий подробный подсчет проведен для хозяйствующего субъекта, имеющего указанную организационно-правовую форму.

График извлечения результата от инвестиционной деятельности показан на рис. 4, график поступления прибыли и график соответствия размеров прибыли по жилым и нежилым помещениям изображены на рисунках 5 и 6.

Рисунок 4  График получения результата от инвестиционной деятельности

Рисунок 5  График поступления доходов от жилых и нежилых помещений

 

Рисунок  6. Соотношение объемов доходов по жилым

и нежилым помещениям

Возврат вложений будет на 4й год функционирования доходного дома. В первый год эксплуатации доходного здания нежилые помещения приблизительно дадут прибыль в объеме 49 120 тыс. руб., а жилые — 127 845 тыс. руб. Главную прибыль приносит передача в аренду либо наем жилых помещений — 72 %. Прибыль от сдачи в аренду нежилых помещений и машиномест — 28 %.

ЗAКЛЮЧEНИE

В заключение можно сделать следующие выводы:

Рынок недвижимости в России, как отдельный механизм, возник относительно недавно. Рынок недвижимости необходимо обозначить как некую совокупность механизмов, с помощью которых передаются права на собственность, а также связанные с ней интересы, устанавливаются цены и осуществляется зонирование пространства между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Нельзя не подчеркнуть, что существует ряд других определений понятия рынка недвижимости, одно из которых является правовым, которое звучит следующим образом: рынок недвижимости — это взаимозависимая система рыночных механизмов, которые, в свою очередь, обеспечивают создание, передачу, эксплуатацию и финансирование недвижимости.

По мнению эксперта Алексея Коноплева, директора Федерального портала коммерческой недвижимости, рынок недвижимости — это совокупность организационных и направленных отношений между субъектами рынка недвижимости, при которых операции купли-продажи, аренды, обмена, аренды или иные сделки осуществляются на основе рыночных отношений. Результатом таких сделок является передача прав собственности или временного владения объектами недвижимости с целью обмена имеющихся прав на финансовые или иные активы.

Рынок недвижимости также играет существенную роль в системе перераспределения финансовых ресурсов государства и поэтому необходим для ее нормального функционирования. Как следствие, одной из незаменимых задач государства является регулирование рынка недвижимости.

Говоря о государственном регулировании российского рынка недвижимости, следует отметить, что оно предполагает многогранную и трудоемкую работу всех систем управления на перспективной основе. Государство, прежде всего, выполняет регуляторную функцию. Задача этой функции — сформировать согласованную и последовательную нормативную базу, которая послужила бы фундаментальным регулированием рынка недвижимости.

В рамках настоящего исследования был проанализирован рынок недвижимости г. Москвы.

По итогам 2020 года рынок вторичного жилья Москвы догнал новостройки. Это в очередной раз доказывает, что «вторичка» и новостройки — взаимосвязанные рынки, а также ставит под сомнение целесообразность льготной ипотеки.

За 2020 год средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличилась на рекордные для последних лет 16,2% и достигла 207 460 руб. Это означает, что столичное жилье на этот раз смогло отыграть ослабление рубля. Более того, сколь привлекательными бы не выглядели инвестиции в недвижимость в этом году гораздо проще было просто купить валюту.

Больше всего прибавили в цене за 2020 год бюджетные и, соответственно, наиболее ликвидные сегменты рынка – пятиэтажки, однокомнатные квартиры, районы за МКАД –по 20% и более. Квартиры в панельных домах, двушки и трешки, большинство недорогих округов внутри МКАД подорожали на 16-18%. Дорогие сегменты выросли в цене меньше, чем рынок в среднем, однако и здесь подорожание измерялось в основном двузначными цифрами. Лишь современные монолитно-кирпичные дома и самый престижный округ Москвы – Центральный — прибавили меньше 10% — 8,3% и 5,8% соответственно.

 

CПИCOК ЛИТEРAТУРЫ

 

1. Анализ рынка недвижимости 2020: рейтинг 20 крупнейших строительных организаций в России. [Электронный ресурс], режим доступа:
2. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 4е изд., испр / А.Н. Асаул. — М.: АНО ИПЭВ, 2018. — 432 c.
3. Бердникова, В.Н. Экономика недвижимости 2е изд., испр. и доп. учебник и практикум для академического бакалавриата / В.Н. Бердникова. — Люберцы: Юрайт, 2018. — 190 c.
4. Боровкова, В.А. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / В.А. Боровкова, В.А. Боровкова, О.Е. Пирогова. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 417 c.
5. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости. В 2 т. Т.1. Общая модель рынка недвижимости и рынок прав аренды: Учебник. 8е изд., пер. и доп. / В.А. Горемыкин. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 472 c.
6. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости. В 2 т. т.2. Рынок земельных участков и управление недвижимостью: Учебник. 8е изд., пер. и доп. / В.А. Горемыкин. — Люберцы: Юрайт, 2015. — 537 c.
7. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: Учебник для бакалавров / В.А. Горемыкин. — М.: Юрайт, 2018. — 926 c.
8. Калачева С.А. Операции с недвижимостью: Жилые и нежилые помещения, земельные участки. — М.:ПРИОР, 2018. – С.82.
9. Коваленко, Н.Я Экономика недвижимости / Н.Я Коваленко, Г.А. Петранева, А.Н. Родман. — М.: КолосС, 2018. — 240 c.
10. Максимов, С.Н. Экономика недвижимости: Учебник для студентов учреждений высшего экономического образования / С.Н. Максимов. — М.: ИЦ Академия, 2017. — 304 с.
11. Обзор рынка недвижимости по итогам 2020 года. [Электронный ресурс], режим доступа:
12. Суханов Е.А. Сравнительное корпоративное право. — М.: Статут, 2014. С. 120.
13. Федотова, М.А. Девелопмент в недвижимости / М.А. Федотова. М.: КноРус, 2019.  284 c.
14. Шеметова Н.Ю. Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 7. С. 16.
15. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса и эксплуатации недвижимости. Часть 1. М.: Проспект, 2019.  368 c.
16. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса и эксплуатации недвижимости. Часть 2. М.: Проспект, 2017.  219 c.