Курсовая на тему «Аренда предприятий: особенности формы договора, механизм государственной регистрации»

 

ВВЕДЕНИЕ.

1 ДОГОВОР АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЙ.

1.1.Особенность арендных отношений на современном этапе.

1.2 Понятие договора аренды предприятия.

1.3. Характеристика предприятия как объекта договора аренды.

2 ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ И ЕГО ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ.

2.1. Элементы договора аренды предприятия.

2.2. Форма и порядок заключения договора.

2.3. Механизм государственной регистрации договора аренды.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ.

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы настоящей работы обусловлена тем обстоятельством, что в современных условиях развития рыночных отношений стала необходимой  очень важная потребность общества в том, чтобы собственные имущественные интересы граждан,  которые связаны с осуществлением разных видов хозяйственной деятельности, были надежно и стабильно защищены, что, в конечном итоге, должно благоприятно сказываться на повышении уровня жизни населения.

В связи с этим большое  значение приобретает  изучение договорных форм  ведения  хозяйственной деятельности, среди которых аренде отводится особая роль.  Отношения при этом оформляются  договором.

Особую актуальность вопросы аренды приобрели в период пандемии. Для поддержки хозяйствующих субъектов в наиболее пострадавших отраслях экономики, принят ряд нормативно-правовых документов, в том числе в сфере арендных отношений.

Одним из видов договора аренды является договор аренды предприятия.

Использование договора аренды дает возможность государственным и муниципальным органам власти и управления создать  в городах и поселках производственных зон, сетей культурных и общественных учреждений, бытовых предприятий.

Одновременно с этим граждане и юридические лица получают  возможность проводить собственную деятельность при минимальных затратах (в сравнении с приобретением в собственность) на организацию бизнеса. Это помогает предпринимателям  сэкономленные средства  использовать на другие цели. Это особенно значимо для тех коммерческих организаций  и индивидуальных предпринимателей, которые организованы недавно.

В правоприменительной практике современности возникают проблемы при выполнении обязательств по договору аренды. Конечно, это, в первую очередь, является следствием недостатков законодательства в области  договора аренды. В частности, трудности возникают при использовании правил об аренде, в том числе аренде предприятий.

Целью данной работы  является анализ особенностей аренды предприятий.

Для достижения цели работы необходимо решить следующие задачи:

1. Рассмотреть понятие и признаки аренды в гражданском праве Российской Федерации.
2. Выявить предмет и существенные условия договора аренды предприятия.

3.Проанализировать условия заключения договора аренды и государственной регистрации прав арендатора.

4. Рассмотреть особенности прекращения договора аренды.
5. Изучить условия аренды предприятий.

Объектом исследования являются общественные отношения в сфере договора аренды предприятия.

Предмет исследования — нормы права, определяющие понятие, порядок заключения и прекращения договора аренды предприятия.

Методы исследования. В работе использовались методы общенаучного познания: синтез, обобщение и систематизация научного материала, а также сравнительно-правовой, юридический и логический методы.

Теоретическая база исследования. В работе использовались нормативно-правовые акты, работы отечественных и зарубежных авторов, монографии, публикации в научных журналах, материалы конференций и семинаров, а также источники сети Интернет.

В частности при написании работы были использованы труды таких авторов как: Алексеев В.А., Анчоков А.М., Брагинский М.И., Бударин С.А., Витрянский В.В., Левенсон Д.С., Мозолин В.П., Оболонкова Е.В., Пащенко Н.Ю., Покровский И.А., Рогова Ю.В., Романец Ю.В., Свириденко О.М., Свирин Ю.А., Хаскельберг Б.Л. и др.

Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.

 

1. ДОГОВОР АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЙ

  Особенность арендных отношений на современном этапе

В России арендные отношения рассматриваются в 34 главе Гражданского кодекса РФ, в ней определяются понятия объекта, субъекта арендных отношений, а также общие положения договора аренды. Так, субъектами арендных отношений являются арендодатель, т.е. собственник имущества или его законный представитель,  и арендатор. А объектом аренды может стать практически любой материальный предмет.

Ряд современных исследователей указывают на некоторое сходство между арендными отношениями, отношениями кредитования и отношениями купли-продажи. Однако, несмотря на кажущуюся близость этих понятий, между ними существует качественное различие. Для того, чтобы лучше понять это различие, следует обратиться к, так называемому, «перечню Оноре», еще иногда его называют «полный пучок прав». Автором этой теории является английский юрист А.Оноре, который в 1961 г. предложил полный набор прав, состоящий из 11 позиций, каждая из которых воспринимается как санкционированная обществом поведенческая модель поведения во взаимоотношениях между людьми. Другой известный ученный, американский экономист Пол Хейн в своей работе «Экономический образ мышления» тоже поднимает тему прав собственности, называя их «правилами игры», и приходит к выводу о том, что именно они выступают главным фактором в формировании процесса спроса и предложения в обществе.[1]

Стоит отметить, что чаще всего, когда говорят на тему прав собственности, не рассматривают всю плеяду, выделяя три основных:

1. Владение
2. Пользование
3. Распоряжение.

Таким образом, существенное отличие между отношениями аренды и купли-продажи связано с понятиями права собственности и распоряжения. По договору купли-продажи покупатель приобретает право собственности на вещь, это означает, что в отношении своего имущества собственник имеет следующие правомочия: владения, пользования и распоряжения. Таким образом, собственник может совершать любые действия со своим имуществом, если они не нарушают права других членов общества, т.е. не противоречат закону. А в соответствии с договором аренды, арендатор получает право пользования и владения, но право распоряжения остается у арендодателя.

В результате заключения договора аренды, арендатор получает право на все выгоды полученные в ходе использования взятого в аренду имущества. При этом собственник объекта не может никак претендовать на результаты хозяйственной деятельности с участием своего имущества в течении всего времени действия договора.

Данное утверждение следует из закона,  действует всегда и не противоречит действительности, даже если, согласно договору аренды, в качестве арендной платы арендатором предусмотрена передача части произведенной продукции арендодателю. В этом случае произведенная продукция все равно является собственность арендатора, а арендодателю она передается в качестве эквивалента денежным средствам.  Таким образом, пользователь арендованного имущества, хоть и не получает право собственности на объект аренды, но приобретает право на владение, пользование и распоряжение результатами деятельности этого имущества, т.е. приобретает право собственности на них.

Можно говорить о том, что при заключении договора аренды арендатор приобретает права собственности на выгоды от нанимаемого имущества, значит эти выгоды становятся предметом покупки (продажи), однако, они не могут существовать отдельно от объекта, который их производит.

Фактически в этом и заключается сущность аренды: она представляет собой покупку будущих выгод (например, продукции) от пользования имуществом, т.е. как и в случае договора купли-продажи, имущество приобретается для дальнейшего использования.   Единственная разница между ними в правомочиях и от этого возникающих обязанностей у субъектов арендных отношений.

Стоит отметить, что долгое время институт частной собственности не изучался должным образом, так известный американский экономист Армен Алчиан в своих работах уделяет этой проблеме большое внимание. Автором было отмечено, что в Справочники Американской экономической ассоциации отсутствуют определения понятий «собственность» или «права владения», а собственность государственных, некоммерческих организаций представлена таким образом, будто она не отличается от стандартных прав частной собственности» Другой известный американский экономист Стивен Чен в одной из своих работ утверждает, что обсуждение прав собственности в научной среде считалось «запретной зоной».

Том Бетелл в своей книге «Собственность и процветание» пишет, что такая ситуация могла сложиться из-за особого отношения к правам собственности и ощущения их незыблемости, а значит, проблема защиты этих прав не стояла, а обсуждения казались излишними.

Джон Р. Коммонс (американский экономист) в своей книге «Правовые основания капитализма» отметил, что «экономисты XIX века частную собственность принимали как данность.

С точки зрения Теоремы Коуза размещение активов будет эффективным, если права собственности на активы будет четко распределено.

Однако чаще всего в реальной жизни складываются ситуации, при которых трансакционные издержки не просто не равны нулю, но и оказываются очень значительными. Отсюда следует, что изначальное распределение прав собственности оказывает большое значение на эффективность ведения хозяйственной деятельности. Когда большинство земельных участков принадлежат физическим и юридическим лицам, рациональное распределение прав собственности оказывается затруднительным, что рано или поздно приведет к росту трансакционных издержек.

Ситуация в корне меняется, когда мы рассматриваем институт аренды, во-первых, государство может влиять на ведение того или иного вида предпринимательской деятельности, отдавая земельные участки, находящиеся в непосредственной близости друг к другу, предпринимателям смежных или дополняющих отраслей. Такое распределение окажет позитивное влияние на ведение хозяйственной деятельности, позволит свести к минимуму трансакционные издержки и, в некоторых случаях, может привести к появлению положительных внешних эффектов.

Почти все отечественные экономисты после Второй мировой войны заговорили о преимуществах государственной и муниципальной собственности, преобладание которой позволяет добиться более быстрого экономического роста, чем при частной собственности. Однако, нельзя забывать о том, что частная собственность также имеет многочисленные преимущества, не обращать внимание на которые невозможно. Обычно выделяют 4 основных блага:

• свобода;
• справедливость;
• мир;
• процветание.

Именно эти четыре постулата, по мнению многих мыслителей, для которых экономическое развитие является областью профессиональных интересов, не представляются реализуемыми в обществе, в котором отсутствует защищенная, децентрализованная частная собственность.

Так, известный революционный деятель, идеолог одного из течений марксизма утверждал, что в отсутствие частной собственности государство, угрожая голодной смертью, может добиться беспрекословного повиновения.[2]

Эту же мысль выразил американский экономист, обладатель нобелевской премии Милтон Фридмен, который в одном из интервью 1988 года заявил, что что «общество не может быть свободным в отсутствие частной собственности».[3]

Больше того, частная собственность выполняет еще одну важную функцию, так по мнению именитого шотландского писателя и специалиста в области права, именно собственность дает способ быть свободным и «защищенным от свободы других».[4]

Профессор Джеймс К. Уилсон отмечал в своих работах, что собственность — это «мощное противоядие против необузданного эгоизма».[5] Таким образом, можно сделать вывод, что частная собственность – это своего рода компромисс между нашим стремлением к неограниченной воле и признанием того, что другие обладают сходными желаниями и правами.

Однако стоит отметить, что приведенные высказывания не являются истиной в первой инстанции, вопросы собственности неразрывно связаны с историей и национальными особенностями. Данный подход неспроста является оплодом изучения по большей мере именно американских экономистов, правоведов и философов. При анализе различной литературы мне неоднократно встречались упоминания того, что этот факт вызывал удивление как у отечественных, так и у европейских иммигрантов. Конституция Соединенных штатов Америки рассматривает частную собственность в числе основных прав, так в 14-ой поправке Конституции США установлено, что все штаты без исключения не вправе «лишать кого-либо жизни, свободы или собственности без надлежащего судебного разбирательства».[6]

Согласно американскому праву имущество делится на два типа:

• материальное;
• идеальное.

Под «материальным» принято понимать телесное имущество, т.е. вещественное, процесс эксплуатации которого связан с физическим преобладающим, подавляющим влиянием, установленным над этим объектом. «Идеальное» — это, так называемое, бестелесное имущество, которое не имеет материальной формы, но имеет стоимость и денежную оценку. Так, например, патенты, оборотные документы, такие права на технические и нетехнические объекты, как изобретения, промышленные образцы, товарные знаки, марки,  право пользования чужой землей. Исходя из приведенных примеров, нетрудно заметить различную природу некоторых имущественных объектов, отсюда напрашивается еще одна классификация, которая разделяет имущество на:

• движимое;
• недвижимое.

Суть этой классификации интуитивно понятна по названию компонентов, так к движимому имуществу относится все имущество, что «движется», а к недвижимому – «не движется», т.е. то, что закреплено на земле или имеет тесную с ней связь.

Принято выделять одно из очень своеобразных, а от того вызывающего большой интерес и являющегося предметом для обсуждений и многочисленных споров институтов права, которое именуется доверительной собственностью. В основе этого института лежит доверие объекта имущества со стороны обладателя права собственности в отношении третьего лица. Таким образом, мы видим своеобразное разделение права собственности, о котором говорилось выше, и именно оно лежит в основе арендных отношений.

В начале 90-х годов всё население России приняло участие в приватизации организаций и жилья. По месту работы люди стали акционерами. Некоторые дельцы скупали дёшево брошенные объекты и регистрировали на них право собственности. Потому и появилась возможность, на законных основаниях, передавать движимое имущество во временное владение. Владелец, передавший такой объект, стал «арендодателем», получатель объекта «арендатором».

Сегодня сдаются объекты недвижимости, автомобили, земли. Такая передача происходит по договору аренды, на равных условиях каждого, за определённую сумму.

На современном этапе существует несколько разновидностей арендных отношений.

Прокат. Отчуждение на основании Соглашения на передачу в прокат, считается предпринимательской деятельностью. Поэтому владелец должен быть зарегистрирован в ИФНС по месту жительства в качестве предпринимателя. Оборудование передаётся в эксплуатацию на короткий период, не более года. Платежи вносятся в такие сроки, как прописано в договоре. Пользователь может прекратить пользование этим имуществом. Для этого, необходимо предупредить владельца за 10 суток. Отдавая оборудование в аренду, владелец обязан ознакомить пользователя с условиями эксплуатации.

Автомобили на прокат.

Автомобили отдают с водителем и услугами на его ремонт за счёт владельца или вообще без экипажа. Если произошло ДТП, и за рулём не было экипажа владельца, нанесённый ущерб должен возместить пользователь. В договоре пользования автомобилем, обязательно должна быть указана информация из ПТС и указан пробег на момент передачи. Если такой информации нет, то договор не будет иметь юридической силы. Особенно популярен прокат авто в Москве.

Здания, сооружения, нежилые помещения.

К письменному документу, оформленному владельцем на передачу пользователю объектов, прилагается передаточный акт, подписанный каждым и ксерокопия паспорта БТИ с указанием занимаемой площади. Срок действия договора: более года, там же прописывается размер платы и все условия по содержанию и эксплуатации этих объектов. Пользователь после указанного срока должен вернуть объект в надлежащем состоянии. Если в договоре нет даты, значит, договор составлен на длительный срок.

Срок действия договора: более года. Пользователь должен вернуть недвижимость в хорошем состоянии. Пользователь производит капитальный ремонт с согласия владельца в счёт арендной платы.

Передача предприятия.

Когда переходит организация в аренду, всё что числится на балансе владельца на дату передачи, передаётся пользователю. Владелец бывшей организации, обязан известить кредиторов о передаче долгов пользователю в письменном виде. Только после приёма передачи организации, пользователь и передающая сторона, становятся равнозначными ответчиками по долгам.

Пользователь может сдавать арендуемое имущество субарендаторам без согласия владельца. Договор считается подписанным, если обе стороны поставили подписи. Пользователь должен содержать всё имущество в хорошем состоянии и производить все виды ремонтов.

Лизинг.Финансовая аренда — лизинг, когда банк передаёт право пользования техники, в конкретный расчётный период. За это пользователь регулярно вносит фиксированную плату в период, прописанный в договоре или соглашении. При отсутствии платежа, наступает банкротство. Поэтому банк может продать технику по льготной или остаточной стоимости пользователю.

Операционный (сервисный) лизинг. Эксплуатация чужого оборудования сроком от 1 года до 3 лет. Поэтому владелец сдаёт его в эксплуатацию несколько раз. По такому лизингу владелец может оказывать услуги по текущему ремонту и установке передаваемого оборудования (оказывает сервисные услуги).

1.2 Понятие договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия — один из наиболее востребованных договорных документов между предпринимателями, так как он позволяет  арендатору получить имущество во  временное пользование, а арендодатель, кроме того, что получает вознаграждение за использование его имущества, еще  и имеет возможность содержать объект аренды в соответствующем  состоянии, так как обязанность по содержанию помещения и текущему ремонту возлагается именно на арендатора[7].

В ст. 606 ГК РФ представлено определение понятия «аренда».

В соответствии с данным определением, аренда – это передача имущества во временное владение и пользование за установленную плату. Арендные отношения закрепляются договором аренды.

Договор аренды — это взаимное, консенсуальное и возмездное соглашение. Сторонами данного договора является арендодатель и арендодатель, то есть лицо, которое передает имущество, и лицо, которое его принимает. Договор аренды предполагает возникновение у сторон определенных прав и обязанностей.

Характерными признаками договора аренды следует признать:

1) при  передаче имущества право собственности на него не переходит  к арендатору.

По договору аренды арендатор получает права на владение и использование имуществом. Но при этом он не имеет право передавать данное имущество третьему лицу в субаренду (за исключением случаев, когда данное право предоставлено ему арендодателем (п. 2 ст. 615 ГК РФ)).

• В ст. 606 ГК РФ установлено, что передача имущества в аренду осуществляется на платной основе. То есть, арендодатель обязуется вносить определенную плату за использование данным имуществом. Отсюда следует, что  юридическая природа аренды определяет ее  как возмездную, обязывающую обе стороны сделки.[8].

Далее дадим гражданско-правовую характеристику договора аренды предприятия:

1) двусторонний. В каждом договоре аренды присутствует две стороны — арендодатель и арендатор.

• возмездный. Арендодатель за выполнение обязанности по передаче имущества во владение и пользование арендатору получает от арендатора встречное предоставление в форме внесения арендной платы.
• взаимный;
• консенсуальный[9].

Признаками консенсуальности договора аренды являются следующие формулировки:

• «обязуется передать» (ст. 650 ГК РФ),
• «обязуется предоставить» (ст. ст. 606, 626, 656 ГК РФ),
• «обязуется приобрести» (ст. 665 ГК РФ).

Поэтому можно сделать вывод, что обязанности у сторон арендных отношений появляются сразу же после заключения соответствующего договора[10].

1.3. Характеристика предприятия как объекта договора аренды

Предприятие с точки зрения права рассматривается в ст.132 ГК РФ. Нормы данной статьи раскрывают сущность предприятия как имущественного комплекса.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

С этой токи зрения в состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Согласно ст. 656 ГК РФ по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства.

Оборотные средства предприятия передаются арендатору на условиях, определенных в договоре.

2. Особенности договора аренды предприятия и его государственная регистрация

 

2.1. Элементы договора аренды предприятия

Элементами договора аренды предприятия являются: стороны, предмет, форма, срок и содержание.

Одной из сторон договора аренды предприятия является арендодатель, в лице собственника данного объекта. Вторая сторона данного договора – арендатор. В лице арендатора могут выступать те субъекты, которые имеют

право на осуществление предпринимательской деятельности.

Предметом договора аренды является предприятие в целом. Как было определено в предыдущей части курсовой работы — предприятие – это достаточно сложный объект, состоящий из разнообразных элементов. Это обуславливает необходимость точного определения состава предприятия, как имущественного комплекса (п. 3 ст. 578 ГК).

Для определения состава предприятия составляется акт полной инвентаризации, а также аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия. Кроме этого необходимы сведения о балансе, в котором отражены все активы и долги предприятия.

2.2. Форма и порядок заключения договора

 

Договор аренды имеет следующую структуру:

— наименование и номер соглашения;

— дата и место заключения;

• существенные условия:
• описание предмета и размер арендной платы;

В договоре аренды могут также содержаться дополнительные условия, например, правила эксплуатации, срок аренды и т.д.

Среди специфических особенностей договора аренды предприятия в первую очередь необходимо выделить право арендатора распоряжаться всеми материальными ценностями, входящими в состав имущества арендованного предприятия. При этом в статье 660 ГК РФ говорится, что и арендатор и арендодатель имеют право распоряжаться переданным в аренду имуществом.

Данные нормы не способствуют установлению ясности в отношениях между сторонами. Представляется целесообразным законодательно ограничить права собственника предприятия по распоряжению имуществом переданного в аренду предприятия на весь срок действия договора аренды[11]. А арендатору разрешить распоряжаться объектами недвижимости, которые входят в состав арендуемого предприятия только с предварительного согласия арендодателя.

Преимущественное право на заключение нового договора будет прекращено в случае отказа арендатора от его осуществления, а также при досрочном отказе от договора одной из сторон или его прекращения на основании соглашения сторон досрочно[12].

Как уже было сказано выше преимущественное право возникает только у добросовестных арендаторов. В противном случае, если в течение срока договора аренды допускались нарушения обязательств, то преимущественное право утрачивается.

Арендатору также может быть отказано в заключении договора на новый срок в случае злоупотребления своим преимущественным правом.

Арендатор не может ставить вопрос о недействительности или расторжении договора аренды, который заключен арендодателем с третьим лицом, так как закон устанавливает специальный способ защиты.

В абз.3 ч. 1 ст. 621 установлено, что «если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения понесенных убытков[13].

Существование у арендатора приоритета  на  заключение договора на очередной  срок не может свидетельствовать  об обязанности арендодателя его заключать.

Защиту в данном случае можно получить только при условии, если в суд буду предоставлены все документы, из которых следует, что он желает  сдать другому арендатору имущество, раньше находившееся у него в аренде по договору у которого истек срок.

Таким образом, заключение договора аренды осуществляется по общим правилам о порядке совершения сделок и заключения договоров.

Сторонами договора аренды предприятия являются арендодатель (собственник данного предприятия) и арендатор (получатель имущества по договору аренды). Предприятие является сложным объектом, поэтому при передачи его в аренду необходимо произвести инвентаризацию. Вместе с предприятием могут передаваться оборотные средства, материальные объекты, задействованные в процессе производства. Все данные особенности должны быть зафиксированы в договоре аренды. Для определения состава предприятия составляется акт инвентаризации и аудиторское заключение, в котором указывается состав и стоимость передаваемого в аренду объекта. Также в документах должны быть отражены сведения о балансе предприятия, активах и имеющихся долгах и иных обязательствах.

2.3. Механизм государственной регистрации договора аренды

Договор аренды должен проходить государственную регистрацию.

В соответствии с п. 2 ст. 609 «договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»[14].

• п. 2 ст. 651 ГК РФ указывается, что «договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Субъекты арендных отношений часто избегают необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимости. В особенности это характерно для малого бизнеса.

В то же время права, которые предоставлены лицу, использующему имущество по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут противопоставляться третьим лицам. То есть, отсутствие государственной регистрации при соблюдении всех условий арендных отношений не является основанием для признания данной сделки недействительной. То есть, смысл ст. 165 ГК РФ, в соответствии с которой невыполнение требования о регистрации каждой сделки влечет ее недействительность, судами должно разъясняться иначе.

Соглашение считается заключенным с момента завершения процедуры госрегистрации.

Порядок государственной регистрации договора аренды определен в ст. 22 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ. Неисполнение данных требований влечет признание недействительности договора.

По окончанию действия договора аренды предприятия, арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен собственнику. Все необходимые мероприятия и документацию, включающие подготовку предприятия, составление и представление на подписание передаточного акта,  это обязанность арендатора и должна осуществляться за его счет.

Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы по 2 главе:

договор аренды предприятия – это соглашение между двумя сторонами (арендодателем и арендатором) о предоставлении последнему во временное пользование целого предприятия за определенную плату. Сделка регулируется Гражданским законодательством (статьями 656-664 ГК РФ).

К существенным условиям относятся:

• предмет соглашения;
• стоимость аренды.

В качестве предмета выступает производственный комплекс как единое целое.

Арендная плата определяется сторонами и прописывается в соглашении. В документе также нужно указать сроки внесения платежей. Срок аренды не относится к существенным условиям. Он может быть и не указан – в этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.

Возвращение арендованного комплекса по причине расторжения договора аренды должно производиться арендатором по правилам, установленным для предоставления предприятия в аренду. Однако в этом случае все подготовительные мероприятия и составление акта передачи ложатся на плечи арендатора (ст. 664 ГК РФ). Арендатор обязан предупредить кредиторов по обязательствам, имеющим отношение к деятельности объекта, о прекращении договора аренды в письменной форме. Заимодатели имеют право потребовать в свою очередь досрочное исполнение обязательств и компенсацию понесенных ими убытков.

С момента возвращения предприятия владельцу бывшие стороны договора несут солидарную ответственность по долговым обязательствам, которые были переложены на арендодателя без согласия заимодателей арендатора. Обязательство по возвращению производственного комплекса считается выполненным после подписания сторонами соответствующего документа – акта передачи. Если в договоре аренды не были установлены сроки возмездного пользования объектом, соглашение может разорвать любая из сторон при условии предварительного уведомления как минимум за три месяца.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, можно утверждать, что договор аренды предприятия — это договорное соглашение, по которому арендодатель, являющийся владельцем данного предприятия, разрешает арендатору использовать его в течение определенного периода в обмен на периодические платежи. При этом арендодатель сохраняет за собой право собственности на предприятие и имеет право расторгнуть договор аренды оборудования, если арендатор нарушает условия договора или занимается незаконной деятельностью.

Проанализировав гражданско-правовые характеристики договора аренды предприятия было установлено, что данный договор — является консенсуальным, ведь он  считается заключенным с того  момента, как  контрагенты достигают соглашения по его основным  условиям, а время  вступления договора в силу не связано с передачей имущества арендатору. Исполнением вступившего в силу договора со стороны арендодателя становится сама передача имущества.

Основными элементами договора аренды являются предмет, а также срок аренды и условия об арендной плате.

заключение договора аренды осуществляется по общим правилам о порядке совершения сделок и заключения договоров.

Сторонами договора аренды предприятия являются арендодатель (собственник данного предприятия) и арендатор (получатель имущества по договору аренды). Предприятие является сложным объектом, поэтому при передачи его в аренду необходимо произвести инвентаризацию. Вместе с предприятием могут передаваться оборотные средства, материальные объекты, задействованные в процессе производства. Все данные особенности должны быть зафиксированы в договоре аренды. Для определения состава предприятия составляется акт инвентаризации и аудиторское заключение, в котором указывается состав и стоимость передаваемого в аренду объекта. Также в документах должны быть отражены сведения о балансе предприятия, активах и имеющихся долгах и иных обязательствах.

Вместе с правом на пользование предприятием могут быть переданы права на пользование земли, водных объектов и других природных ресурсов, зданий, оборудования и другие исключительные права, а также арендодатель может уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. – 1994. — № 32. – Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс  РФ  (ч. 1)  от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с изм. и доп.)// Собрание законодательства РФ.2014. № 5. Ст. 410.

Научная и специальная литература

3. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость/В.А.Алексеев.- М.: Проспект, 2015.- 258с.
4. Анчоков А.М. О некоторых вопросах, связанных с договором аренды // Право и экономика. 2015.- № 12.-С.11-19.
5. Белов В. Крупные арендаторы недвижимости: споры с владельцами // Жилищное право. 2016.- № 4.- С.21-26
6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право — М.: Инфра-М, 2016.- 419с.
7. Бударин С.А. Проблемы правового регулирования аренды предприятия // Молодой ученый.- 2015. — №11.- С.17-19.
8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2017.
9. Гражданское право. Под ред. Алексеева С.С. Учебное пособие / 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Проспект, 2017.
10. Евдокимова Е.А. Право застройки вместо права аренды // Закон.- 2017. -№ 3.
11. Егоров А.В. Лизинг: аренда или финансирование ? // Вестник ВАС РФ.- 2016. -№ 3.
12. Игнатова Ю.Н. Договор аренды транспортных средств с экипажем // Юрист. -2015.- № 15.
13. Кузнецов Д.В. Расторжение договора и отказ от договора в гражданском законодательстве // Право и экономика.- 2014.- № 9.-С.9-14
14. Пащенко Н.Ю. Договор аренды зданий и сооружений // Молодой ученый.- 2019. -№3.- С.9-15.
15. Рогова Ю.В. Договор как средство обеспечения стабильности гражданского оборота — М.: Статут, 2015.- 147с.
16. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России/Ю.В.Романец.- М.: Норма; Инфра-М, 2019.- 188с.
17. Свириденко О.М. О некоторых процессуальных проблемах, связанных с отказом арендатора от договора аренды // Журнал российского права. 2015. № 12.-С.21-27.
18. Сорокин А. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды // Жилищное право.- 2015. -№ 10.
19. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. — М., 2014.
20. Шагиева Р.В. Генезис, современное состояние и развитие юридической науки // Актуальные проблемы права. — М., 2015.
21. Шевченко Е.Е. Заключение гражданско-правовых договоров: проблемы теории и судебно-арбитражной практики. -М.: Инфотропик Медиа, 201.
22. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве — М.: Юнити-Дана, 2014.- 193с