Введение. 3

1    Теоретические аспекты изучения государственного учета и регистрации прав собственности на недвижимое имущество.

1.1    Сущность и содержание государственного учета объектов недвижимости

1.2 Правовые основы собственности на недвижимое имущество.

1.3 Алгоритм регистрации прав на недвижимое имущество.

2 Анализ государственного учета и регистрации прав на недвижимое имущество на примере сделки купли-продажи жилого помещения.

2.1 Характеристика недвижимого имущества.

2.2 Осуществлении государственного учета.

2.3 Осуществление регистрации прав на недвижимое имущество.

3    Рекомендации по совершенствованию государственного учета и регистрации прав на недвижимое имущество на примере сделки по купли-продаже жилого помещения

3.1 Разработка рекомендаций.

3.2    Прогнозная оценка развития города.

Заключение.

Список использованной литературы.

Приложения.

 

 

Введение

 

Актуальность данной работы обусловлена тем, что государственная регистрация прав на недвижимость – это одна из основных функций государства, осуществляемая его особыми органами в целях защиты и охраны имущественных прав собственников недвижимого имущества, осуществления функции управления недвижимостью, принадлежащей государству, обеспечения поступления в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней, и непосредственно, управления процессами на рынке недвижимости и ликвидации правонарушений в сфере отношений, с ней связанных.

Каждый человек на протяжении своей жизни от первого шага до старости нуждается в недвижимости (квартира, дом или земельный участок).

Но не каждый знает, как оформить и зарегистрировать право на недвижимое имущество. В связи с этим эта тема является одной из самых актуальных в настоящее время.

Целью данной курсовой работы —  изучить государственный учет и регистрация прав собственности на недвижимое имущество на ПРИМЕРЕ ЧЕГО

Поставив такую цель и для наиболее полного достижения её, считаю верным обратиться к достоверным источникам и установить следующие задачи:

— рассмотреть теоретические аспекты изучения государственного учета и регистрации прав собственности на недвижимое имущество;

— провести анализ государственного учета и регистрации прав на недвижимое имущество на примере сделки купли-продажи жилого помещения;

— разработать рекомендации по совершенствованию государственного учета и регистрации прав на недвижимое имущество на примере сделки по купли-продаже жилого помещения.

Объект исследования – сделка купли-продажи жилого помещения.

Предметом моего исследования будет обозначить сущность регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляемой государством.

Работа состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы и приложения.

Теоретические аспекты изучения государственного учета и регистрации прав собственности на недвижимое имущество

 

Сущность и содержание государственного учета объектов недвижимости

 

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества – это действия уполномоченного государственного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, подтверждающий существование такого имущества либо прекращения его существования.

Государственный кадастровый учет является государственной услугой, предоставляемой органом кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре), приказом Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 №42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» и иными нормативными правовыми актами. Государственный кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в связи с образованием или созданием данных объектов недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости), прекращением существования (снятие с учета объекта недвижимости), либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.

Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете. Проведение кадастрового учета объектов недвижимого имущества осуществляется на безвозмездной основе. С заявлением о постановке на учет объектов вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица с приложением документов, необходимых для осуществления кадастрового учета:

— заявление о постановке на государственный кадастровый учет;

— документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя заявителя);

— документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

— межевой план в отношении земельных участков или технический план для объектов капитального строительства;

— копия разрешения на ввод объекта учета в эксплуатацию для объектов капитального строительства;

— декларация об объекте недвижимости, созданном на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, если заявителем является гражданин, обладающий правом собственности на земельный участок, правом пожизненного наследуемого владения или правом постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком, в пределах которого расположен указанный объект учета.

По результатам проведения государственного кадастрового учета сведения об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости. Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер.

Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

С заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости либо иные лица, предусмотренные Законом о кадастре.

С заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости, с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства также собственники земельных участков, на которых были расположены такие объекты недвижимости.

С заявлениями о снятии с учета помещений вправе обратиться также собственники земельных участков, на которых были расположены соответствующие здания или сооружения, прекратившие существование.

Основанием для снятия с государственного учета объекта капитального строительства является заявление о снятии с государственного учета объекта учета и акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта учета. В отношении земельного участка предусмотрено снятие с кадастрового учета при преобразовании (выдел, раздел и т.п.) земельных участков, а также на основании вступившего в законную силу судебного акта.

Осуществление кадастрового учета объектов недвижимости необходимо при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью образования, изменения или прекращения существования объектов недвижимости в качестве объектов гражданских прав

 

1.2 Правовые основы собственности на недвижимое имущество

 

В соответствии с действующим законодательством ряд сделок подлежат государственной регистрации в Росреестре. Кроме того, государственной регистрации в Росреестре подлежат многие права на недвижимые вещи, в частности право собственности.

Так, для начала необходимо отметить, что регистрация сделки и регистрация прав, возникающих на основании сделки без регистрации самого договора — это разные регистрационные процедуры.

Ключевое различие заключается в том, что в первом случае (если сделка подлежит регистрации) сделка не будет считаться заключенной до момента государственной регистрации (а в некоторых случаях закон устанавливает при отсутствии регистрации такое последствие как недействительность сделки). Во втором случае (если сама сделка не регистрируется, а регистрируются права) сделка считается заключенной с момента подписания договора, регистрации подлежат только права на недвижимое имущество, возникающие на ее основании.  Приведем список сделок, подлежащих государственной регистрации.

Так, на сегодняшний день должны регистрироваться следующие сделки:

— договор аренды и субаренды

— земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года (не регистрируется договор, заключенный на неопределенный срок)

— предприятия — независимо от срока действия

— договор участия в долевом строительстве

— договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве

— договор безвозмездного пользования (ссуды) объектами культурного наследия

— договор финансовой аренды (лизинга)

— соглашения об уступке требования (договор цессии) по сделке, требующей государственной регистрации

— соглашения о переводе долга по сделке, подлежащей государственной регистрации.

Соответственно регистрации подлежат соглашения об изменении условий данных договоров, а также расторжение данных договоров. Иные сделки с недвижимостью, в отношении которых Гражданский кодекс РФ предусматривает государственную регистрации, в настоящее время не регистрируются в силу ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 года № 302-ФЗ:

— договоры продажи жилых помещений

— договоры продажи предприятия

— договоры дарения недвижимости

— договоры ренты (если договор предусматривает отчуждение недвижимости).

То есть в настоящее время в связи с изменением законодательством не подлежат государственной регистрации в Росреестре договоры купли-продажи квартир (ДКП) и иные перечисленные выше договоры. Также не подлежат госрегистрации иные договоры, например, договоры купли-продажи недвижимости, в том числе земельных участков и нежилых помещений, поскольку действующим законодательством это не предусмотрено.

Однако на основании таких договоров должен регистрироваться переход права (передача права собственности на квартиру и иную недвижимость по договору другому лицу). Кроме того, по договору найма, заключенному на срок не менее одного года, регистрируется обременение права собственности на жилое помещение (не сам договор, а обременение).

Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество:

— право собственности на недвижимость (возникновение, переход права собственности на недвижимость, прекращение права собственности)

— право хозяйственного ведения

— право оперативного управления

— право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

— сервитут

— залог недвижимого имущества

— доверительное управление

— иные ограничения и обременения недвижимости (арест,  аренда и другие запрещения на совершение действий с недвижимостью).

При реорганизации юридического лица (за исключением преобразования) проводить госрегистрацию прав не обязательно, они признаются действительными и при ее отсутствии. Однако регистрация таких прав потребуется, если вы хотите распорядиться такой недвижимостью, например, заключить договор купли-продажи, ипотеки, аренды.

Это подтверждается тем, что право собственности на недвижимость при реорганизации юридического лица переходит к его правопреемникам в порядке универсального правопреемства и не зависит от госрегистрации прав на него. Такое право возникает с момента завершения реорганизации. При реорганизации юридического лица в форме преобразования правопреемства не возникает, поэтому организации нужно внести изменения в реестр в связи со сменой ее наименования.

 

1.3 Алгоритм регистрации прав на недвижимое имущество

 

Если планируется регистрация сделки с недвижимостью или права на недвижимое имущество, рекомендуем придерживаться общего алгоритма.

Пошаговая инструкция “Регистрация сделок и прав на недвижимое имущество в Росреестре”

Шаг 1. Подготовьте необходимые документы

Общий перечень документов для регистрации сделки с недвижимостью и прав на недвижимое имущество

Чтобы зарегистрировать договор или права, вам могут потребоваться следующие документы (рисунок 1)

Рисунок 1 – Список документов

За регистрацию сделки с недвижимостью или прав на недвижимое имущество необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Размеры госпошлины за регистрацию сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество (рисунок 2)

Рисунок 2 – Размеры пошлин

 

Регистрация права собственности, перехода права собственности на объекты недвижимости, регистрация сделок, регистрация права безвозмездного срочного пользования земельным участком (за исключением прав на земельный участок сельхозназначения (размер зависит от статуса заявителя).

При одновременном обращении за государственной регистрацией организации и физического лица госпошлина для организации также будет меньше, чем в случае обращения только организации, так как каждая из сторон уплачивает 50 % от суммы, подлежащей уплате для данной категории заявителей.

Рисунок 3 — Пример распределения госпошлины

 

Шаг 2. Представьте документы в Росреестр для регистрации права на недвижимое имущество или сделки с недвижимостью

Регистрацией сделок с недвижимостью, как и регистрацией прав на объекты недвижимости, занимается Росреестр (ранее этим занималась регистрационная палата, иногда люди, по старой памяти, говорят о регистрации договоров купли-продажи квартиры в регпалате или регистрации недвижимости или договоров купли-продажи в юстиции).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

Рисунок 4 – Способы представления документов

При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).

При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), подпись на заявлении удостоверяется сотрудником МФЦ или Росреестра.

Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить.

Шаг 3. Получите документы, подтверждающие регистрацию

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Таблица 1  — Сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью

 

Проведенная государственная регистрация удостоверяется:

— специальной регистрационной надписью на договоре (если регистрируется сделка с недвижимостью).

— выпиской из ЕГРН (если регистрируются права на недвижимое имущество).

Погашение записи об ипотеке не является регистрацией прав, а потому не удостоверяется выпиской из ЕГРН, при необходимости выписку необходимо заказать дополнительно, уплатив пошлину за выдачу выписки из ЕГРН.

По определенным основаниям регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации и последующем отказе в ней, если основания “приостановки” не устранены (например, при отсутствии необходимых для регистрации документов), о чем выдает заявителю соответствующее уведомление. В случае несогласия решение может быть обжаловано в судебном порядке. Поэтому заявитель должен следить за ходом регистрации и при приостановлении регистрации стараться устранить недостатки в документах, чтобы возобновить регистрацию.

При отсутствии времени либо желания для самостоятельной регистрации сделки с недвижимостью или прав на недвижимое имущество можно предоставить свои полномочия другому лицу, оказывающему услуги по регистрации сделок и прав на недвижимость в Росреестре. В этом случае потребуется подготовить нотариальную доверенность на представителя.

2 Анализ государственного учета и регистрации прав на недвижимое имущество на примере сделки купли-продажи жилого помещения

 

2.1 Характеристика недвижимого имущества

 

По договору купли-продажи приобретается рыночной объект, жилое помещение (квартира), находящаяся по адресу: Белгородская область, город Старый Оскол, мкр. Весенний д.9, представляет собой: 3-комнатная квартира на 5-м этаже 5 — этажного жилого дома (см. рис.5).

Рисунок 5 — Местоположение объекта оценки

Описание района окружения объекта

Местоположение — Белгородская область, город Старый Оскол, мкр. Весенний д.9, кв.65,

Тип и качество окружающей застройки — Окружающая застройка представляет собой жилые здания.

Градостроительная зона и соответствие зонированию — зона жилой застройки.

Транспортная доступность — хорошая, остановка общественного транспорта «Весенний», транспорт — автобус, маршрутное такси.

Благоустройство территории-в прилегающих зданиях завершены подъездные пути к объектам, проложена подъездная дорога.

Наличие инженерных коммуникаций-здание оборудовано холодным и горячим водоснабжением, канализацией, отоплением, электричеством, слаботочными системами (телевизор, телефон).

Состояние окружающей среды-наибольший удельный вес в структуре отходов загрязняющих веществ занимают вещества, связанные с сжиганием различных видов топлива. Таким образом, основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в г. Старый Оскол являются промышленные и производственные предприятия, автомобильный транспорт.

В г. Старый Оскол ведется мониторинг качества воздуха. Хозяйственно-питьевое водоснабжение осуществляется из городского водопровода.

Состояние подземных вод определяется воздействием на них как природных, так и техногенных факторов. Основную роль в загрязнении подземных вод играют приемники промышленных и коммунальных отходов, жидкие отходы промышленных предприятий, необработанные или плохо обработанные, часто сбрасываемые на поверхность земли, в малые реки и водохранилища. Загрязнение воздушных бассейнов г. Старый Оскол оказывает существенное влияние на загрязнение подземных вод района. Система сбора твердых бытовых отходов из многоэтажных и малоэтажных зданий является плановой и регулярной, а из частных домов-контейнерной.

Социальная инфраструктура района развита гармонично.

Положительная характеристика местоположения-развитая инфраструктура района делает объект оценки привлекательным для жителей города и области.

Отрицательные характеристики местоположения-основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в г. Старый Оскол являются промышленные и производственные предприятия, а также автомобильный транспорт.

В Приложении 1 приводится описание здания.

 

2.2 Осуществлении государственного учета

 

Государственный кадастровый учет – это внесение сведений в специальный кадастр недвижимости обо всем недвижимом имуществе, его существовании, либо прекращении его существования.

Эту деятельность осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (или Росреестр). Осуществление кадастрового учета необходимо для оформления права собственности на объект недвижимости, а также последующего распоряжения таким объектом (например, продажа или сдача в аренду).

Прежде всего государственный кадастровый учет регулируется Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года.

К заявлению о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости необходимо приложить следующие документы:

— паспорт;

— документ, являющийся основанием для кадастрового учета (договор купли-продажи, межевой или технический план, судебные акты или иные документы, установленные законом).

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Точный список следует уточнять в отделении МФЦ.

Документы можно подать лично и дистанционно.

Лично с заявлением и пакетом документов можно обратиться в Росреестрили МФЦ (не зависимо от места жительства или места нахождения недвижимости).

Дистанционно можно отправить пакет документов почтой или в электронной форме (на сайте Госуслуг или официальном сайте Росреестра в личном кабинете с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи).

Кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется бесплатно.

Государственная пошлина может взыматься только при одновременной регистрации прав на недвижимое имущество (например, право собственности на построенный дом) и составляет 2 тыс. рублей для физических лиц.

Срок осуществления государственного кадастрового учета – до 10 дней с момента подачи заявления на государственный учет и государственную регистрацию прав.

До 12 дней – если заявление было подано через МФЦ.

В результате проведения кадастрового учета каждому объекту недвижимости присваивается кадастровый номер.

Документом, подтверждающим проведение кадастрового учета, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

2.3 Осуществление регистрации прав на недвижимое имущество

 

Для вступления договора в законную силу необходимо его государственная регистрация. Она является составной частью правового режима недвижимого имущества и соответственно – жилого помещения. Только с момента государственной регистрации договор продажи жилого помещения считается заключенным.

Государственной регистрации права — внесению сведений о праве на объект недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость и сделки с ней, ограничения прав и обременения недвижимости: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения и так далее.

Сейчас сведения, внесенные в ЕГРН, — это единственное доказательство наличия зарегистрированного права на объект недвижимости, оспорить которое можно только в суде.

Регистрировать права должен собственник (независимо от того, кто он — гражданин РФ, иностранный гражданин или лицо без гражданства). Если собственник несовершеннолетний, от его лица может выступать законный представитель (родитель, усыновитель, опекун, попечитель). С 14 лет ребенок может зарегистрировать права на недвижимость сам. От лица недееспособных заявление на регистрацию права подают их опекуны. При необходимости можно оформить нотариально удостоверенную доверенность на представителя.

Раньше, если объект недвижимости не стоял на кадастровом учете, его нужно было сначала поставить на кадастровый учет и только потом зарегистрировать на него права. Теперь в случае необходимости это можно сделать одновременно.

Только государственная регистрация права вам понадобится в том случае, если сведения об объекте недвижимости, право на который нужно зарегистрировать, ранее уже были внесены в ЕГРН, то есть он уже стоит на кадастровом учете.

Государственная регистрация права собственности одновременно с постановкой на кадастровый учет требуется, если объект был создан (например, построен частный дом) и, соответственно, ранее не числился в ЕГРН, либо был образован (например, путем деления участка земли), либо прекратил свое существование (при условии, что раньше права на него были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости).

Только кадастровый учет нужен в том случае, если характеристики объекта недвижимости существенно изменены (например, увеличена площадь частного дома), либо объект, права на который ранее не были зарегистрированы в ЕГРН, прекратил существование.

Полный перечень документов, которые могут потребоваться для регистрации прав на недвижимость (как отдельно, так и одновременно с кадастровым учетом), представлен на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом № 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом  № 218-ФЗ порядке.

Но итоговый пакет документов зависит от деталей каждой конкретной ситуации.

Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется без взимания платы. За государственную регистрацию прав предусмотрена государственная пошлина.

Подать документы на регистрацию прав на недвижимость можно несколькими способами.

Лично

Подавать заявление нужно в любой центр «Мои документы».

По почте

Отправить пакет документов можно на адрес территориального органа или офиса Роскадастра по месту нахождения объекта недвижимости или на адрес приема корреспонденции в центральном аппарате Росреестра: 101000, Москва, Чистопрудный бульвар, дом 6/19.

Онлайн

Вы можете сформировать электронное обращение с помощью онлайн-сервиса Росреестра для регистрации прав на недвижимость или регистрации прав на недвижимость с одновременной постановкой на кадастровый учет. Обратите внимание: на последнем шаге формирования заявления его необходимо подписать усиленной электронной подписью.

На дому

Ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп могут зарегистрировать права на свою недвижимость, воспользовавшись бесплатной услугой «Выездное обслуживание». К ним приедет курьер, который примет заявление на регистрацию прав.

Права на недвижимость будут зарегистрированы в течение 5–15 рабочих дней. Для проверки статуса рассмотрения заявления вы можете воспользоваться электронным сервисом «Проверка исполнения запроса online».

По итогам регистрации ваших прав на недвижимость вам выдадут выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Ее можно получить в виде электронного документа, подписанного квалифицированной электронной подписью, на e-mail либо в виде документа на бумажном носителе, который можно получить по почте или лично в центре «Мои документы». Также можно заказать доставку выписки из ЕГРН курьером (услуга платная). Способ получения документа нужно указывать в заявлении при подаче документов на регистрацию права.

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, считаются актуальными на момент выдачи документов. Поэтому в дальнейшем для подтверждения нахождения в реестре информации о правах на недвижимость вам может потребоваться новая выписка из ЕГРН.

Свидетельства о праве собственности с 2017 года больше не выдаются.

Существуют некоторые проблемы, связанные с государственной регистрацией. Одна из них состоит в передаче денег по договору отчуждения жилого помещения. Раньше, когда подобные сделки осуществлялись под контролем нотариуса, он и контролировал момент передачи денег. Теперь, когда эти сделки контролирует государство, этот момент никак не урегулирован. В итоге уже есть прецеденты, когда, произведя отчуждение жилого помещения, люди остаются без денег.^[1]  Данный момент следует регламентировать в законодательстве. Например, в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно было бы включить пункт следующего содержания: по желанию одной из сторон по сделке отчуждения недвижимого имущества, расчет может быть произведен при сдаче документов на государственную регистрацию в присутствии помощника государственного регистратора, осуществляющего прием, либо в ходе государственной регистрации в присутствии государственного регистратора, осуществляющего государственную регистрацию.

В итоге, следует сделать вывод, что государственная регистрация является неотъемлемой частью договора купли-продажи жилого помещения, и не соблюдение требований, связанных с государственной регистрацией, влечет соответствующие последствия.

Рекомендации по совершенствованию государственного учета и регистрации прав на недвижимое имущество на примере сделки по купли-продаже жилого помещения

 

3.1 Разработка рекомендаций

 

Концепцией создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, одобренной Правительством Российской Федерации 11 июня 2009 года и утвержденной приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2009 года № 534, а также Распоряжением Правительства РФ от 17.01.2019 N 20-р (ред. от 24.07.2021) «Об утверждении плана «Трансформация делового климата» и признании утратившими силу актов Правительства РФ», предусмотрено:

— оптимизация процедур государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за счет автоматизации процесса обмена сведениями, содержащимися в государственных информационных ресурсах, а также повышение качества оказания государственных услуг в этой сфере, в том числе за счет перевода их преимущественно в электронную форму;

— внедрение цифровых технологий и платформенных решений в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и оказания государственных услуг органами регистрации прав, в том числе в интересах субъектов малого и среднего предпринимательства, включая индивидуальных предпринимателей;

— повышение достоверности сведений Единого государственного реестра недвижимости и внедрение гражданского оборота недвижимости на базе цифровых технологий, что позволит увеличить гарантии зарегистрированных прав и снизить затраты;

— внедрение цифровых технологий и платформенных решений в сфере кадастровой деятельности.

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), предусматривающий масштабные изменения в сфере кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В тоже время сохраняются отдельные проблемы в сфере кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которые могут затормозить реализацию Закона № 218-ФЗ.

Главная принципиальная задача государственной регистрации прав – обеспечение подлинной публичности и достоверности реестра. При этом достоверность реестра это не только и не столько принцип ведения реестра, сколько предусмотренное законом качество реестра.

Весьма актуальной является проблема совершенствования порядка проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, рассмотрения жалоб, связанных с результатами определения кадастровой стоимости.

При этом следует отметить, что оценка недвижимости для целей налогообложения, с одной стороны, массовая (кадастровая), с другой индивидуальная (рыночная). В этом единстве заключается одна из проблем, препятствующих созданию в короткие сроки оптимальной и гармоничной методики ее оценки.

Использование существующих федеральных стандартов оценки, основанных на субъективных подходах к выбору критериев для определения стоимости земельных участков, а также недостоверная информация об их характеристиках, приводит к искажению результатов оценки. Имеют место многочисленные случаи, когда кадастровая стоимость соседних участков с одинаковым видом использования в одном кадастровом квартале отличается в несколько раз. При этом субъекты Российской Федерации несут значительные финансовые затраты на проведение кадастровой оценки.

Отсутствуют законодательно закрепленные нормы, позволяющие органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, выступающим в качестве заказчика государственной кадастровой оценки земельных участков, организовать проверку достоверности и объективности результатов оценки или отклонить результаты оценки.

Существуют многочисленные факты превышения кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельных участков. В связи с чем, участились обращения налогоплательщиков как в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земель, так и в суды, а также случаи неуплаты земельного налога из‑за его значительного завышения.

При этом снижение кадастровой стоимости по отдельным земельным участкам в границах одного квартала, по решению Комиссии или суда приводит к несоблюдению принципа «всеобщности и равенства налогообложения».

Требует дополнительной проработки вопрос совершенствования процедур определения кадастровой стоимости недвижимого имущества, а также механизмов деятельности оценщиков.

Нормативная правовая база и ее практическое применение оценщиками при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков для целей налогообложения показала свою несостоятельность. Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что рыночная стоимость земельных участков устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Этот постулат противоречит всем основам рыночной экономики. В условиях рыночных отношений рыночная стоимость определяется исключительно спросом и предложением.

При этом государственная кадастровая оценка земель проводится также в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Кадастровая оценка объектов недвижимости не должна превышать 75 процентов от рыночной стоимости, которая колеблется, а налогооблагаемая база должна быть стабильной. Следовательно, необходимо решительно отказаться от существующей системы государственной кадастровой оценки. Рыночная стоимость должна определяться исходя из спроса и предложения.

Остро стоит необходимость совершенствования существующего регулирования деятельности кадастровых инженеров, как одной из составляющих создания единой системы регистрации прав и кадастрового учета.

В настоящее время рассматривается комплекс мер, которые будут способствовать становлению профессионального сообщества в сфере кадастровой деятельности, в частности, вводится дополнительные требования к уровню образования и наличию специальных навыков в указанной области; положения о правах и обязанностях кадастрового инженера, а также предусматривающие имущественную ответственность инженера перед потребителями. Одним из важных нововведений является передача отдельных государственных функций регулирования в области кадастровых отношений профессиональному сообществу, кроме того законопроект предусмотрел механизм обжалования в досудебном порядке решений органа кадастрового учета.

Недостаточно налажено информационное взаимодействие органов государственной власти, органов местного самоуправления с органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости в связи с отсутствием у некоторых органов государственной власти, органов местного самоуправления технической возможности доступа к системе межведомственного электронного взаимодействия.

Учитывая большую значимость эффективного законодательного регулирования создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, установления объективной и экономически обоснованной кадастровой стоимости объектов недвижимости, участники «круглого стола» рекомендуют:

Правительству Российской Федерации рассмотреть возможность:

— внесения изменений в действующее законодательство в части увеличения сроков проверки субъектами Российской Федерации отчетов о государственной кадастровой оценке;

— внесения изменений в Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с учетом правоприменительной практики действующего законодательства;

— финансового обеспечения мероприятий по проведению комплексных кадастровых работ;

— установления порядка разработки, согласования, утверждения градостроительной и проектной документации в части установления границ населенных пунктов, муниципальных образований, субъектов Российской Федерации;

— устранения установленного статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации равенства кадастровой и рыночной стоимости земельных участков;

— закрепления на законодательном уровне обязательной экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости на предмет достоверности кадастровой стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете;

— перехода к расчету кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая земельные участки, государственными предприятиями и учреждениями;

— скорейшего утверждения методики расчета кадастровой стоимости для сооружений и объектов незавершенного строительства;

— установления в кадастровом учете как обязательной характеристики недвижимого имущества «вид разрешенного использования»;

— приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации нормативных правовых актов в сфере строительства и государственного учета жилищного фонда, в том числе в части определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, в частности, по результатам как строительства таких домов, так и определения состава общего имущества в отношении уже поставленных на учет таких домов;

— ускорения внесения в Государственную Думу законопроекта, направленного на определение особенностей правового режима и вовлечения в гражданский оборот неизолированных частей нежилых помещений в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (в том числе парковочных мест);

— ужесточения на законодательном уровне требований к эксперту, проверяющему отчет об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Комитету Совета Федерации по экономической политике:

— осуществлять мониторинг правоприменения государственной регистрации прав на недвижимость, государственного кадастрового учета недвижимости и государственной кадастровой оценки.

 

Прогнозная оценка развития города

 

Кадастр в РФ включает в себя правовые и технические регистры, графическое представление участков, что предполагает достаточно большой объем разноплановой информации. Современные информационные системы вполне могут поддерживать этот массив информации, однако, в разных странах требуется разное время для совершенствования этой системы. Оцифровка кадастровых данных это достаточно  трудоемкий и длительный процесс, требующий достаточно серьезных финансовых и трудовых ресурсов. В этом плане достаточно неплохие методические указания по моделированию кадастровой системы дают Методические указания Кадастра 2014, которые предполагают более 15 классов различной кадастровой информации, которую необходимо отразить в данных регистра.

Еще одним существенным трендом развития современных кадастровых систем является развитие технологий, а именно географических информационных систем (ГИС). Многие исследователи склоняются к мысли, что за ГИС-системами и привязкой их к кадастру стоит будущее. Развитие пространственных информационных технологий создают принципиально новое видение кадастровой системы, поскольку наука о кадастре нуждается в новом видении, для того чтобы сохранить свою роль в развитии будущего. Одним из важных компонентов любой кадастровой системы является кадастровая карта. По этой причине существующие системы, состоящие из бумажных или двумерных карт и обычных земельных регистров становятся неэффективными. Использование кадастровой системы исключительно для регистрации прав и объектов недвижимости не отвечает современным экономическим реалиям. Идея многоцелевого кадастра впервые была поднята в 1980-е годы. Многоцелевой кадастр охватывает важные аспекты землепользования – планирование и развитие земель, экологический менеджмент, развитие фискальной политики, управление общественными землями, сокращение дублирования функций и информации, контроль сделок с землей. К сожалению, большинство стран все еще фокусируется на классической концепции кадастровой системы.

Кадастр реального времени и обновление баз данных является одним из важнейших вопросов кадастровой системы. Эффективное управление земельными взаимоотношениями, в том числе в чрезвычайных ситуациях, невозможно без легко и в течение реального времени изменяющегося кадастра. В настоящее время изменение кадастровой информации может занимать месяцы, что абсолютно не отвечает современным реалиям.

Безусловно, описанные в данном исследовании тренды развития современной кадастровой системы не отражают всего многообразия изученных идей. Но, по мнению авторов, именно они являются наиболее вероятными для дальнейшего использования в этой сфере.

Кадастровая система занимает центральное место в системе управления земельными ресурсами, однако урбанизация, экономические преобразования, бурный рост технологий предполагают постоянное и существенное изменение не только содержания, но и структуры и объема информации, содержащейся в кадастре.

Система современного российского кадастра существует третье десятилетие. Реализация земельной реформы, реализующей рыночные взаимоотношения в сфере землевладения и землепользования, началась в 1990-е годы, и это связано с переходом Российской Федерации к рыночной экономике. В связи с этим, начиная с 1989 года, в России было принято достаточно большое количество нормативно-правовых документов, регламентирующих изменения этой сферы. 2017 год внес в эту систему новые правила, связанные с созданием института государственных кадастровых оценщиков, призванный к дальнейшему упорядочению кадастровой системы России. Общемировые тренды – глобализация кадастра, привязка кадастра к ГИС системам, расширение целей кадастра, приведение информации в кадастре к реальному времени, не обойдут Российскую Федерацию стороной, следовательно, развитие кадастра будет продолжаться в сторону наполнения информацией, усиления точности информации, разработки многоцелевой структуры кадастровой информации.

Заключение

 

Цель сделок с недвижимостью – приобретение права собственности или права пользования имуществом. Как было выявлено, в большинстве типов сделок с недвижимым имуществом требуется государственная регистрация.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости» объединил и упорядочил ранее действующие реестры, создав единую информационную базу, что является несомненным плюсом, поскольку это поможет исправить неточности и убрать повторяющиеся записи, если они были произведены.

Также стоит отметить, что с 15 июля 2016 года отменены свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Только лишь внесение сведений в ЕГРН не дает полной уверенности в том, что не произойдут сбои в электронной базе данных, при которых доказать право собственности на недвижимое имущество будет затруднительно, если не будет возможности представить договор, на основании которого была совершена сделка, и не будет получена выписка из ЕГРН.

Несомненно, договор купли-продажи жилого помещения является достаточно распространённой сделкой. По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную сторонами денежную сумму. Заключается он в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме тех, которые имеют статус существенных. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и произведена государственная регистрация.

Список использованной литературы

 

1. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022)
2. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.07.2016)
3. Алексеев, В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации / В.А. Алексеев. — М.: Волтерс Клувер, 2018. — 87 c.
4. Бычков, Александр Игоревич Квартирный вопрос. Приобретение, реализация и защита права собственности на квартиру / Бычков Александр Игоревич. — М.: Инфотропик Медиа, 2016. — 64 c.
5. Германское право. Часть 3. Закон об общих условиях сделок, Закон об ответственности за недоброкачественную продукцию, Закон о праве собственности на жилье, Закон о чеках, Закон о векселях, Положение о несостоятельности. — М.: Статут, 2018. — 14 c.
6. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость / Под общей В.Н. Соловьева. — М.: Юрайт, 2020. — 61 c.
7. Гусев, Антон Петрович Как оформить дачу, квартиру, участок. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Гусев Антон Петрович. — М.: Феникс, 2017. — 85 c.
8. Защита права собственности и иных прав на имущество. Комментарии, судебная практика и образцы документов. — М.: Тихомиров М.Ю., 2015. — 80 c.
9. Кирсанов, А. Р. Недвижимое имущество. Нормы права и судебные прецеденты / А.Р. Кирсанов. — М.: Ось-89, 2018. — 55 c.
10. Комментарий к Федеральному закону `О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним`. — М.: Инфра-М, Норма, 2018. — 33 c.
11. Курдиновский В.И. О легальных ограничениях права собственности на недвижимость / В И Курдиновский. — М.: ЁЁ Медиа, 2020. — 72 c.
12. Курдиновский В.И. Об ограничениях права собственности на недвижимые имущества по закону (По русскому праву) / Виктор Ильич Курдиновский. — Москва: РГГУ, 2018. — 24 c.
13. Лащенов, А.В. «Дачная амнистия»: упрощенный порядок оформления прав граждан на недвижимость / А.В. Лащенов. — М.: Статут, 2019. — 89 c.
14. Мочалова, Вера Алексеевна Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Научно-практическое пособие / Мочалова Вера Алексеевна. — М.: Юстицинформ, 2017. — 25 c.
15. Писарев Г.A., Актуальные вопросы приобретения права собственности на землю / Г.A. Писарев. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2019. — 64 c.
16. Рассел, Джесси Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Джесси Рассел. — М.: VSD, 2017. — 6 c.
17. Сергей, Анатольевич Чаркин Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость 3-е изд., пер. и доп. Научно-практическое пособие / Сергей Анатольевич Чаркин. — М.: «Издательство ЮРАЙТ», 2019. — 60 c.
18. Соловьев, В.Н. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость. Научно-практическое пособие / В.Н. Соловьев. — М.: Юрайт, 2018. — 80 c.
19. Соловьев, В.Н. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость. Научно-практическое пособие. Гриф Верховного Суда / В.Н. Соловьев. — М.: Юрайт, 2016. — 38 c.
20. Штейнингер, В.И. К вопросу о праве собственности на изобретение, сделанное служащим / В.И. Штейнингер. — М.: ЁЁ Медиа, 2017. — 19 c.
21. Энгельман, И.Е. О приобретении права собственности на землю / И.Е. Энгельман. — М.: Книга по Требованию, 2017. — 81 c.