Введение
Глава 1 Теоретические и нормативно-правовые аспекты ипотечного кредитования
1.1 Сущность и виды ипотечного кредитования
1.2 Нормативно ‒ правовое регулирование ипотечного кредитования
в России
Глава 2 Анализ ипотечного кредитования в России
2.1 Особенности ипотечного кредитования в России
2.2 Основные проблемы рынка ипотечного кредитования в России
2.3 Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в России
Заключение
Список использованных источников
Приложения
Введение
Актуальность исследования. Переход от системы государственного распределения жилья, централизованного механизма финансирования жилищного строительства к рыночной системе формирования источников финансирования строительства жилья, привело к необходимости нахождения частных коммерческих организаций, работающих в условиях рыночных отношений. Это свидетельствует о наличии проблем, связанных с последствиями и возможностями финансирования строительства домов, а также о необходимости создания жизнеспособных и эффективных механизмов для их решения.
Мировой опыт показывает, что, как правило, ипотека неразрывно связана с решением социальных проблем, прежде всего с высочайшим качеством и современным жильем.
Ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлений деятельности российских банков. Отечественные банки, изучая богатый исторический опыт России в этом направлении и практику других стран, пытаются развивать свои кредитные модели и банковские продукты, способные реально функционировать в сложных экономических условиях.
С развитием социальных программ ситуация с покупкой недвижимости постепенно стабилизируется. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы дипломной работы.
Целью выполнения работы является анализ современного состояния и поиск путей оптимизация программ ипотечного кредитования в РФ
Основными задачами исследования являются:
1. Рассмотреть теоретические аспекты ипотечного кредитования в Российской Федерации.
2. Провести анализ ипотечного кредитования в России.
3. Выявить проблемы и предложить пути совершенствование ипотечного кредитования в России.
В качестве объекта исследования выбрана система ипотечного кредитования России.
Предметом исследований являются особенности и мероприятия по оптимизации операций ипотечного кредитования России.
В качестве инструментария применялись методы анализа научной и информационной базы, синтеза полученных данных в теоретические выводы и практические рекомендации.
Работа состоит из введения, двух разделов, заключения, списка используемых источников и литературы, состоящего из 92 источников.
Глава 1 Теоретические и нормативно-правовые аспекты ипотечного кредитования
1.1 Сущность и виды ипотечного кредитования
Термин «Ипотека» впервые прозвучало в Греции примерно в 5 000 году до н. э. Древние греки могли получить заем под залог имеющейся земли. Чтоб смекалистый землевладелец не оформил несколько кредитов под залог одного участка, на участке ставили специальный столб. На нем размещали всю залоговую информацию. Именно этот столб древние называли ипотекой.
В России ипотека появилась в 1754 г., когда граф Шувалов П.И. выступил инициатором появления дворянских банков. Целью их создания была борьба с ростовщичеством и «щадящие» условия кредитования для землевладельцев – дворян.
Развитие ипотеки прервалось в 1917 г. октябрьской революцией.
На современном этапе, развитие началось в 90-е гг. ХХ в. В 1998 г. принят закон «Об ипотеке». С 2005 г. ипотечный рынок приобретает стремительный рост.
Термин «ипотека» (от греч. hypotheka – залог, заклад) – это один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.
Данная терминология используется в законодательствах различных стран для обозначения трех правовых категорий:
для того чтобы получить отдельный кредит (юридическая функция реальной ипотеки.);
есть и другие названия долгов, подтверждающие права по ипотечному обязательству.);
ипотечный кредит (денежный заем) предоставляется заемщикам из кредитной организации под залог недвижимого имущества (экономическое функционирование ипотеки).
Согласно мнению Лаврушина О.И.: «Ипотека – это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, в котором подозрение является правом в случае неспособности крупного бренда получить удовлетворение от обещанной недвижимости».
М.П. Логинов трактует ипотечный кредит на жилье как « отношения, целью которых является покупка жилья, в процессе кредитования, обеспечиваемого обещанием жилья, выполнением обязательств по договору ипотеки участниками, снятием предмета гарантии и ее реализацией.» [14, с. 67].
Коллективом авторов учебника «Деньги, кредит, банки» под редакцией Г. Н. Белоглазовой под ипотечным кредитом понимается «кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества» [16, с. 84].
Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева рассматривают ипотечный кредит в качестве «долгосрочных ссуд под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, сооружений» [24, с. 75].
В.А. Горемыкиным отмечается, что «ипотечное кредитование – процесс выдачи (получения) долгосрочного кредита, предоставляемого недвижимостью, в том числе: прямые кредитные отношения; операции по привлечению средств с рынка капитала; в том числе кредиты, предоставляемые в форме сделок; сделки на рынке недвижимости.» [10, с. 8].
Ипотека представляет собой сложный экономико-правовой инструмент, с помощью которого заемщики заложенной недвижимости могли бы стать надежным инструментом обеспечения возврата клиента в банк, иными словами, нарушения имущественных прав на имущество.
Ипотека – это не кредит в банке, а вид залога, который дает гарантию кредитору в возврате кредита.
Ипотека состоит из двух аспектов – экономического и правового.
В экономическом смысле она является рыночным инструментом исполнения имущественных прав на объекты недвижимости, а иные способы передачи собственности юридически и коммерчески нецелесообразны. Также, с помощью ипотеки можно привлечь дополнительные денежные средства для реализации различных программ.
В правовом смысле ипотека является залогом недвижимого имущества, цель которого получение ипотечного кредита, когда имущество остается во владении заемщика.
В научной литературе и организационно-хозяйственной практике часто встречается понимание ипотеки в широком и узком смыслах: в широком – обычно как совокупность каких-либо определенных экономических и организационно-правовых отношений, например, связанных с получением и обслуживанием ипотечного кредита; в узком смысле слова – как залога, ссуды, долга или же особой формы долгосрочного кредитования.
Учитывая многоаспектность ипотеки, можно сказать, что ипотечный кредит – это одна из самых сложных форм финансово-кредитных отношений.
Он функционирует одновременно в двух сегментах финансового рынка: на кредитном рынке и рынке ценных бумаг.
Признаки ипотечного кредита, отличающие его от не ипотечного:
1 Залог – основной критерий ипотеки. Кредит можно назвать ипотечным, если он выдан под залог недвижимости.
2 Ипотека регламентируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.
3 Ипотека подлежит государственной регистрации.
4 Ипотечный кредит является целевым. Он оформляется для приобретения дома или квартиры. На какие-то другие нужды потратить деньги нельзя.
5 Если сравнивать сумму ипотечного кредита с потребительским, то она гораздо больше.
6 Кредит имеет длительный срок. В большинстве банков РФ до 30 лет.
7 Если сравнивать ставку с потребительским, то она так же ниже.
Наиболее распространенным предметом договора является недвижимость. Но ипотечный кредит включает в себя не только покупку недвижимости, но и автомобилей, оплата за обучение, покупка дорогих товаров и т. д.
Договор ипотеки требует наличия гарантий в виде недвижимости клиента. Клиент мог купить дом на кредитные средства, но также будет служить гарантией выплаты долга до полного решения с банковской структурой. если банк готов обеспечить средства по кредитам без залога недвижимости, такой договор не будет иметь статуса ипотеки.
Выдача кредитов – это услуга, предоставляемая многими финансовыми учреждениями. Но кредитование ипотеки – это право давно опытных банков и сильной финансовой структуры.
Ипотечное жилищное кредитование
– долгосрочные финансовые отношения. Договор заключается на срок как минимум 5 лет. В среднем длительность выплаты долга составляет 15-20лет. Максимальный срок банковского ипотечного кредитования в России – 40 лет, но в общей массе эти кредиты занимают не более 1%.
Ставка кредитования является важным вопросом, как и в любом виде кредитования. Средняя – 12-15% годовых. Процент, который запросит банк за предоставление займа, зависит от двух ключевых факторов: срок возврата и суммы займа.
Ожидается, что процентная ставка будет меняться при наличии колебаний в общей экономической ситуации. Инфляция является ключевым фактором повышения ставок по банковским кредитам.
Какую ставку выбрать зависит от конечной цели клиента. Есть несколько ключевых показателей, которые определяют, что это за ставка.
1 Ипотечное жилищное кредитование в зависимости от объекта кредита:
— заем для приобретения дома. Предпочтение отдается новым постройкам, ликвидность которых не вызывает сомнения у банка;
— заем для приобретения квартиры. Этот вид ипотеки имеет свои особенности при покупке жилья в строящемся многоквартирном доме. Так как залог в процессе постройки, банк требует дополнительные гарантии, поэтому клиент может столкнуться с некоторыми трудностями. Этот фактор является ключевым при установке процентной ставки кредитования. Поэтому выгоднее бывает приобретать квартиры в новостройках, которые аккредитованы в том или ном банке;
— заем для покупки комнаты в коммунальной квартире или общежитии;
— заем на выкуп доли. Часто к нему прибегают граждане в попытке разрешить спорные моменты вступления в наследство.
Отдельный вид ипотечного кредитования являет собой кредит с социальной поддержкой. Его особенностью является участие государства в программе погашения долга перед кредитором. Условия участия в социальной программе:
— к моменту окончательного расчета по долговым обязательствам клиенту банка не должно быть более 65 лет;
— участник программы должен обосновать острую необходимость покупки жилья в кредит;
— чаще всего существует необходимость первого платежа (аванса) в размере 15-20% от общей стоимости недвижимости;
— максимальный период расчета по долговым обязательствам с участие государства – 30 лет.
Банковские кредиты можно классифицировать по процентной ставке. Его можно исправить или изменить. Фиксированная ставка остается неизменной до окончания договора. Ожидается, что переменная процентная ставка будет меняться под влиянием экономической ситуации. как правило, постоянная процентная ставка изначально меньше фиксированной. Однако его движение непредсказуемо.
Ипотечное жилищное кредитование включает такие этапы:
1 Подготовительный. На данном этапе потенциальному клиенту известны все предложения банка. В свою очередь, банк оценивает готовность потенциального клиента и возможность сотрудничества.
2 Сбор пакета документов для подачи заявки в банк. Сбор информации, подтвержденной официальными источниками. Это сведения с официального места работы, информация о дополнительных источниках доходов, наличии или отсутствии кредитных обязательств перед другими финансовыми структурами. Происходит комплексная оценка кредитоспособности клиента банка.
3 Клиент заполняет заявку на ипотеку. Заявка определяет цель кредита, наличие залога, кредитную историю клиента, вклад и сбережения, статус брака.
Все конкретные данные о заявке документируются.
4 Ответ за заявку. Банк на основании собранной информации о клиенте принимает решение о возможности заключения с ним контракта. Решение выносится на основании андеррайтинга. Это система мероприятий, направленная на определение вероятности погашения кредита. Происходит оценка рисков. На основании этого подбирается оптимальная программа кредитования данного клиента, которая сведет все возможные риски к минимуму. На этом этапе банк выносит решение относительно суммы займа, осуществляет рассмотрение возможных вариантов недвижимости, срока займа и других условий кредита.
5 Подписание кредитного контракта, а также страхование предмета залога и передача залога кредитору. Дополнительно оговаривается необходимость страхования жизни клиента, а также титульное страхование.
6 Обслуживание банком кредитного договора. Этот этап включает прием обязательных платежей по кредиту.
Заключительным этапом ипотеки является полный расчет по долговым обязательствам, при этом данные о праве собственности вносятся в государственный реестр.
Поэтому можно сказать, что ипотека – это самое сложное банковское производство. По такому кредиту представлен самый большой пакет документов, процедура оценки занимает до 2 недель, а к потенциальным заемщикам предъявляются жесткие требования. И это естественно, потому что банк находится в большой опасности, отдавая ему огромные суммы в течение длительного времени.
Проанализировав приведенные выше понятия термина «ипотечное кредитование», мы сформулировали авторское определение:
Ипотечное кредитование – это предоставление банком или финансово- кредитным учреждением денег заемщику, под залог недвижимого имущества.
Ипотечный кредит часто называют ипотекой, но это не так. Кредит-это обещание, которое в случае неисполнения долга со стороны заемщиков, переходит в собственность заемщика. Последние вправе применить его и тем самым удовлетворить свои финансовые требования. Залогом является недвижимое имущество, которое в момент выдачи кредитов остается в пользовании заемщиков. ипотечный кредит – это форма кредитных отношений, при которой залоговое обеспечение, следовательно, кредит, служит гарантией возврата кредита заемщикам для кредитования.
Правовые основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования закреплены в необходимых законах. Благодаря регулированию вопроса на законодательном уровне ипотека сегодня это выгодная и доступная возможность для российских граждан улучшить свои жилищные условия, а для кредиторов – способ обеспечить возврат кредитов и процентов по ним.
Правовые основы ипотечного кредитования составляют основополагающие принципы, проводимые в жизнь нормами права, в которых они закреплены, посредством толкования и реализации.
Необходимо выделить следующие основные принципы ипотечных кредитов: погашение, оплата, безопасность, срочность (принцип депозита), сервитут (публичность), доверие, приоритет (старший), изменения и различия.
Для некоторых видов кредитов, например, кредитов на жилищное строительство, принцип намерения будет обязательным, предлагая кредит, предоставляемый заемщикам для определенной цели, например, для строительства четко определенной жилой недвижимости.
Этот принцип выражает необходимость целевого использования средств, принятых кредиторами. следует помнить, что многие ипотечные кредиты были целевыми и выдаются на покупку или строительство недвижимости, который, как правило, становятся предметом залога.
На первый взгляд установление в целевой ставке характера использования денег (кредита) можно рассматривать как определенную форму ограничения прав заемщиков. В этой связи подчеркивается, что обязательный характер использования средств, взятых в качестве целевого объекта кредитного договора, может быть установлен только на основе взаимного согласия сторон.
При этом необходимо обратиться к содержанию ст. 22 ГК РФ, которая устанавливает, что полный или частичный отказ гражданина от дееспособности или дееспособности и иные сделки, направленные на ограничение дееспособности или дееспособности, не являются недействительными, кроме случаев, когда такие сделки законом разрешены [3, с. 79].
Согласно этим принципам, занимая кредиты, заемщик «считает, что» не личность заемщика, а особо обособленный объект недвижимого имущества (права на недвижимое имущество) — субъект кредитования, из стоимости которого в случае банкротства заемщиком своего обязательства заемщик имеет право выполнить его законные требования независимо от финансового положения должника. Это справедливо даже тогда, когда предмет ипотеки передается другому лицу.
Таким образом, ипотека благодаря наличию этих принципов лучше гарантирует надлежащее исполнение обязательств по займам, чем любые другие способы, предлагаемые действующим законодательством.
Кредитование в жилищном кредитовании характеризовалось исключительными правами заимствования на изъятие имущества, передаваемого по договору — по своему усмотрению, если кредит или проценты не выплачиваются заемщиками. Банк имеет право выставить гарантию на аукцион, а за счет средств, выделенных на списание задолженности, образовавшейся в результате неуплаты. Помимо этого, ипотечные ссуды имеют такие характеристики:
— преимущественно долгосрочный характер (срок выдачи кредита от 15 до 30 лет, краткосрочные ссуды сроком 3-5 лет не пользуются большой популярностью ввиду высокого фактора риска как для заемщика, так и для кредитора);
— низкий процент (по сравнению с другими видами кредитования);
— обязательный первоначальный взнос (который может составлять от 10 до 40% от стоимости жилья).
Кредит предоставляется лицам, физически дееспособным, имеющим российское гражданство, достигшим восемнадцати лет. Шансы на принятие положительного решения о возможности выдачи кредита выше в размере текущего месячного дохода и ниже запланированного торгового жилья.
Наличие существующих финансовых обязательств также негативно сказывается на рассмотрении возможности выдачи кредита. Чтобы снизить риск невозврата суммы кредита, банки могли бы искать у поручителей данные, которые в случае неплатежеспособности заемщиков смогут обеспечить выплату установленных платежей.
Преимущество заявки банка на ипотеку предоставляется владельцам их домов, если они хотят купить в более дорогой обмен. ипотечное кредитование осуществляется на основе важных параметров кредитования, что является основой для разработки банковских программ. Такими признаками могут быть:
— цель кредитования;
— объект недвижимости;
— вид кредитора;
— вид заемщика;
— способ рефинансирования.
В свою очередь ипотечный кредит имеет свою классификацию. Можно выделить несколько видов ипотечного кредита в зависимости от различных признаков (рисунок 1).
Рисунок 1 – Классификация ипотечного кредитования [28]
Основными субъектами системы ипотечного кредитования являются:
1. Заёмщик (залогодатель) – лицо, берущее заём и предоставляющее своё имущество в залог.
2. Кредитор (залогодержатель) – лицо, дающее заём под залог имущества (чаще всего банк).
3. Посредник – лицо, занимающееся продажей закладных, тем самым привлекая средства в сферу жилищного кредитования для выдачи будущих кредитов.
4. Инвестор – лицо, занимающееся покупкой закладных, обеспечивая при этом надежность своих вкладов.
Объектом системы ипотечного кредитования являются правоотношения, возникающие между субъектами по поводу оформления и купли-продажи закладной.
Следует отметить, что вышеуказанный уровень не является полным, а включает в себя только основные особенности ипотечного кредита. Тем не менее, использование этой классификации позволит более глубокое исследование ипотечного кредита.
Разработаем авторскую классификацию ипотечного кредитования по эскроу-счета. Данная классификация будет выглядеть следующим образом:
— по целям кредитования;
— по обеспечению;
— по способу кредитования;
— по заемщикам;
— по кредиторам;
— по видам процентных ставок;
— по методу погашения; — по кредитным счетам.
Ипотека с использованием эскроу-счета – новая технология, используемая при покупке квартиры на основном рынке по общему договору строительного подряда. Эскроу-счет – это специальный банковский счет, на который замораживаются первоначальные переводы из банка до окончания строительства.
Таким образом, застройщик обязательно получит средства после завершения строительства, и заемщики получат новое жилье или вернут потраченные на его покупку деньги.
Старый механизм кредитования в долевом строительстве действовал до 2020 года.
Кроме того, существует несколько видов арендуемой недвижимости, на приобретение которой может быть выдана ипотека:
— на первичном рынке. В эту категорию входят квартиры, еще не сданные в эксплуатацию, на которые отсутствует право собственности;
— на вторичном рынке. Вторичное жилье — это то, которое находится в собственности и предлагается к продаже;
— под строительство собственного дома. Основным условием оформления займа является наличие в собственности земельного участка;
— на комнату в квартире. Потребуется предоставить официальный отказ других собственников от покупки;
— на коттеджи, дачи, загородные дома, таунхаусы. Кредиты на приобретение таких объектов выдаются банками в индивидуальном порядке, разрабатываются совместно с застройщиками.
Любой вид ипотечного кредита характеризуется особыми чертами, которые обусловлены риском дефолта. Рассматривая возможность приобретения жилья, банк начинает, как только пригодится, и насколько полезным будет реализация залога, в случае невыполнения договорных обязательств со стороны заемщиков. комиссия банка за обслуживание, процентные ставки, оплата служит гарантией своевременной оплаты обязательных взносов по займам, а их размер определяется исходя из критериев риска.
1.2 Нормативно ‒ правовое регулирование ипотечного кредитования
в России
Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в последнее время стало приоритетным направлением для государства, и в этой области предприняты значительные шаги по улучшению ситуации.
Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты.
Федеральную основную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:
1) Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая и третья);
2) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в действующей редакции с изменениями и дополнениями;
3) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в действующей редакции с изменениями и дополнениями;
4) Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».
Этим постановлением была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федераций и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции региональные программы ипотечного жилищного кредитования.
Правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации базируется на положениях Гражданского кодекса, что явилось важнейшим шагом в развитии российского федерального законодательства в сфере ипотечного кредитования.
Согласно ст. 5 Закона» Об ипотеке (залоге недвижимости)» [2] по договору об ипотеке недвижимости предусмотрено в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором зарегистрированы государственные права на недвижимое имущество, в том числе могут быть реализованы: земельные участки, за исключением земельных участков, определенных в пункте 63.1 настоящего Федерального закона, строительство предприятий на этом недвижимом имуществе, строительство и иное строительство.; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, дома, домов, ремонт и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, плавающие внутри страны, так и космической техники.
В ст. 63 данного закона определено, что не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования [3, с. 79].
В кодексе установлены общие правила обеспечения кредитов на недвижимость, в том числе на жилую недвижимость; положения о праве собственности и других правах на жилую недвижимость, основания для закрытия заложенных объектов.
Принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, включающего основные положения о получении и получении кредита, создало благоприятную правовую среду для всех видов предпринимательской деятельности.
Кроме того, Гражданским кодексом РФ было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных федеральных законов, которые регулируют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также тип ипотеки (залога недвижимого имущества). закон стал нормативным актом, связанным непосредственно с реализацией кредитов на недвижимость.
В соответствии со статьей 9 ипотечный договор определяет предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, сущность и мандат договора, обеспеченного ипотекой, а также имущество, на которое распространяется ипотека.
Предмет ипотеки указывается в названии договора, месте нахождения и подробном описании для целей идентификации. в этом случае оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законом «о ценных бумагах в Российской Федерации» [3].
Договор ипотеки должен быть заверен нотариально и подлежать государственной переписи с момента его вступления в силу. Кредит подлежит государственной регистрации судебными органами в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в стране недвижимым имуществом, которое является предметом ипотеки, в порядке, установленном Федеральным законом о государственной перепись прав на недвижимое имущество и сделок с ним [4].
Также немаловажным стал закон, принятый в 1998 г. (Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Это значительно расширяет доступ к ипотеке как инструменту обеспечения кредита:
— закон регулирует особенности ипотечных обязательств по обеспечению залогового имущества в период действия ипотечного договора (содержание, ремонт, обеспечение, защита от требований третьих лиц);
— в условиях выдачи долгосрочных кредитов возникают последствия для различных случаев передачи прав на ипотечное имущество другим лицам (охлаждение, конфискация, конфискация, переход, в результате реорганизации юридического лица, наследство) и нарушения прав третьих лиц;
— изменен порядок получения ипотечного имущества, при котором закрывающим кредиторам было разрешено продавать его не только на открытых торгах, но и на аукционе или тендере, а также при покупке ипотечного.
Нормы Гражданского кодекса, подлежащие применению в случае возникновения правоотношений по ипотеке, применяются следующим образом:
1) Это, в отношении кредита, регулировалось пунктами § 2 гл. 42 «Кредит», которые определяют кредитный договор и обеспечивают общие условия в форме;
2) потому что ипотека-это, по сути, кредитный договор, в котором заемщик дает имущество, касающееся гарантии, будет реализовывать § 3 гл.23 при выполнении обязательств. правильно, согласно ст. 334 ГК РФ, исходя из вероисповедания, кредитор по обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства воспользоваться услугами других кредиторов, владеющих имуществом. это и другие условия в залоге соответствуют закону об ипотеке.
Так, в соответствии с п. 3 ст. 1 этого Закона общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным ГК РФ или непосредственно законом не установлено иных правил. Эти вопросы регулируются и нормами Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ [1, с. 79].
Статья 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, жилого помещения (части), если за гражданином-должником и членами его семьи, проживающими совместно, числится палата, и это единственное помещение, пригодное для постоянного проживания, за исключением имущества, указанного в настоящем пункте, если оно подлежит ипотеке и на него в соответствии с законодательством ипотека может взиматься [1].
Таким образом, в целях регулирования отношений, касающихся ипотечных собственников, основным источником права является закон Об ипотеке, который может предусматривать различные нормы, касающиеся ипотеки, которые в Гражданском кодексе в отношении залога в целом имеют приоритет над общими положениями Гражданского Кодекса о залоге.
Глава 2 Анализ ипотечного кредитования в России
2.1 Особенности ипотечного кредитования в России
Развитие ипотечного кредитования в нашей стране на современном этапе вошло в новую фазу.
Как известно, ключевая ставка снижена до уровня 7 % годовых (с 12 февраля 2019 года). А это значит, что проценты по кредиту, в том числе и по ипотечному, тоже должны снижаться. Размер процентной ставки по ипотеке в кредитном учреждении зависит от ряда факторов: это и размер ключевой ставки, и стоимость привлеченных банком ресурсов, и объем выдаваемых ипотечных кредитов, поэтому ставка по жилищным кредитам в ближайшее время будет падать.
Уже сейчас, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), ставки по ипотеке находятся на минимальном за более чем десятилетнюю историю уровне: 10,34% на первичном рынке и 10,7% на вторичном. Представители АИЖК также обещали ипотеку по тем же ставкам, что и в ЕС — 5-6%. Даже называли конкретный срок — 2025 год. Около 40% российских банков заявили о намерении снизить процентные ставки по ипотеке на 1%. Банкиры уверены, что время, когда дешевая всероссийская ипотека станет реальностью — не за горами.
На фоне низких процентов банкиры отмечают высокий спрос на ипотеку. Одновременно с этим, эксперты предупреждают, что в пылу ипотечного соревнования между банками вполне могут вырасти объемы выдачи кредитов, с возвратом которых потом будут проблемы. Сейчас мы наблюдаем в стране финансово-экономический кризис, и, как следствие, падение доходов населения. На фоне падающих реальных доходов граждан растет и будет и дальше расти число заемщиков, не способных выплачивать требуемые суммы по кредиту. Всякое долговое обязательство должно быть исполнено. Это очевидно и понятно. Понятно и то, что кредит выдается на условиях срочности, платности и возвратности.
Однако, мы живем в стране с нестабильной экономикой и предугадать, что будет с работой, с реальным доходом через 5, 10 или 15 лет очень сложно. А государство в лице президента РФ в случае непредвиденных для обычных граждан обстоятельств (кризис 2014 года и ситуация с валютными ипотечниками), только пожимает плечами и говорит: «Надо было оценивать риски». Безусловно — свой дом или своя квартира — мечта каждой семьи.
Купить жилье на свои деньги – лучшее решение. Но цены на недвижимость так высоки, что далеко не каждый может себе это позволить. Поэтому, если покупать жилье на заемные деньги – это единственный вариант, то нужно учесть много деталей и проанализировать много информации.
Далее рассмотрим таблицу 1, в которой представлены банки, вошедшие в первую десятку по объему выданных ипотечных кредитов на 01 июля 2019 г.
Таблица 1 — Рейтинг ипотечных банков [актуальность на 01 июля 2019 года] N Банк Объем выданных кредитов (млн. руб) Количество выданных кредитов Текущий портфель ипотечных кредитов на балансе (млн. руб) Текущий портфель ипотечных кредитов на обслуживании (млн. руб) Доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитов физическим лицам Актуальность
1 Сбербанк 3 275 456 2 965 485 2 559 044 — — 01.07.2017
2 ВТБ 24 1 735 248 940 958 864 111 595 815 53 01.07.2017
3 Газпромбанк 400 097 189 812 234 703 — 72 01.07.2017
4 Россельхозбанк 257 469 185 791 157 076 — 47 01.07.2017
5 Дельтакредит 248 721 111 384 143 415 — 100 01.07.2017
6 Райффайзенбанк 175 116 65 288 92 081 1 743 43 01.07.2017
7 ВТБ Банк Москвы 147 264 68 574 114 659 — 33 01.07.2017
8 Уралсиб 124 108 88 334 32 179 8 231 31 01.07.2017
9 Возрождение 102 248 63 902 40 902 7 938 71 01.07.2017
10 ФК Открытие 101 753 47 414 45 942 22 623 43 01.07.2017
Из представленной таблицы видно, что абсолютным лидером по выдаче ипотечных кредитов во 2-ом полугодии прошлого года был Сбербанк, за ним следует ВТБ 24 и замыкает тройку лидеров Газпромбанк. А это значит, что большинство людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, именно в таком порядке и обращаются в банки.
На каких условиях банки кредитуют население указано в Приложении 1. Из таблицы видно, что наименьший % по кредиту у Сбербанка, именно поэтому этот банк так привлекателен для потенциальных ипотечных заемщиков. Процентная ставка – это стоимость кредита. Чем она выше, тем больше переплата и ежемесячный платёж. Именно от нее зависит общая сумма расходов и итоговых затрат. Именно процентная ставка показывает размер процентов, которые нужно будет выплатить банку за пользование предоставленными средствами.
В каждом случае все решается индивидуально на основании возможностей заемщика и требований банка. Чем ближе находятся эти позиции друг к другу, тем больше вероятность того, что сделка окажется удачной и удовлетворит обе стороны. Однако, в общем и целом при поиске подходящей ипотеки стоит обращать внимания на следующие важнейшие факторы:
— соотношение первого взноса и цена покупаемого объекта недвижимости;
— общий срок кредитования;
— размер процентной ставки.
Рисунок 2 — Расчет стоимости жилья
Итак, если у клиента банка есть цель приобрести в ипотеку квартиру стоимостью 5 млн. рублей, и у него есть 1 млн. рублей в качестве первоначального взноса. И при условии, что процентная ставка по кредиту составляет 12,00 % а период кредитования – 10 лет. В этом случае ежемесячный платеж составит 57 388 рублей. Вполне очевидно, что чем больше сумма кредита и меньше период кредитования, тем больше ежемесячный платеж, и, наоборот, чем больше срок кредитования, тем меньше ежемесячный платеж, но зато, больше сумма переплаты. Одним словом, при подписании кредитного договора клиенту нужно все еще раз тщательно взвесить. Разнообразие кредитных предложений требует внимательного подхода к их изучению и сравнению различных нюансов.
И еще раз обратим внимание на динамику такого важного критерия в выборе ипотечного кредита, как процентная ставка. Наиболее наглядно это видно из представленного рисунка.
Рисунок 3 — Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам, % годовых
Представленный рисунок отражает снижение процентной ставки, то есть процентная ставка с каждым месяцем постепенно уменьшается. Это конечно не 0,8% — 2,5%, как в Германии или 3,0% — 5,0 % , как в США, но значение 13,46 % по состоянию на январь 2017 года все же лучше, чем 14,82 % в марте 2016 года.
И, наконец, в заключении 1-ой части 2-ой главы, рассмотрим государственные программы, направленные на поддержание льготных категорий в части ипотечного кредитования.
Государство совместно с банками поддерживает отдельные категории граждан, чтобы они могли позволить приобрести собственное жилье. Развита программа кредитования для молодых семей, военных, начинает развиваться «обратная ипотека» для пенсионеров.
С 22 августа 2017 года вступили в силу новые правила государственной программы помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации. Правительство направило на нее из резервного фонда 2 млрд. рублей. Ожидается, что выделенные средства позволят реструктуризировать не менее 1,3 тыс. ипотечных жилищных кредитов — и рублевых, и валютных.
На участие в программе могут претендовать граждане РФ, имеющие несовершеннолетних детей или являющиеся их опекунами; являющиеся инвалидами или имеющие детей-инвалидов; являющиеся ветеранами боевых действий; имеющие на иждивении лиц в возрасте до 24 лет, являющихся учащимися, студентами (курсантами), аспирантами, адъюнктами, ординаторами, ассистентами-стажерами, интернами и обучающихся по очной форме обучения.
Среднемесячный совокупный доход семьи заемщика после уплаты ежемесячного платежа банку не должен превышать на каждого члена семьи размер двукратного прожиточного минимума для региона проживания. Сам платеж банку должен вырасти не менее чем на 30% относительно его размера на момент заключения кредитного договора. Жилье, являющееся залогом по ипотеке, должно быть единственным для заемщика и не превышать 45 квадратных метров для однокомнатной квартиры, 65 — для двухкомнатной и 85 — для жилья с тремя и более комнатами. Допускается наличие совокупной доли залогодателя и членов его семьи в праве собственности не более чем на одно иное жилое помещение в размере не более 50%.
Кредитный договор должен быть заключен не менее чем за год до подачи заявления на реструктуризацию. Для рублевых заемщиков базовый объем помощи от государства составит 30% остатка суммы кредита, но не более 1,5 млн. рублей, в особых случаях — до 3 млн. рублей. Реструктуризация рублевой ипотеки будет проходить по ставке не выше действующей на дату заключения договора о реструктуризации. Также заемщики освобождаются от уплаты неустойки по условиям кредита, однако уже совершенные выплаты по неустойке возврату не подлежат. С них также запрещается брать комиссии за реструктуризацию кредитов.
Для валютных заемщиков. Если кредит был выдан в иностранной валюте, она должна быть изменена на рубли по курсу не выше установленного Банком России на момент реструктуризации кредита. При этом ставка по реструктуризированной валютной ипотеке должна быть не выше 11,5%.
При заключении договора о реструктуризации кредитор не вправе взимать с заемщика комиссию за действия, связанные с реструктуризацией, а также сокращать срок кредитования.
Итак, на основе детального анализа рынка ипотечного кредитования на 2020 год можно определить основной тренд развития ипотеки – это последовательное повышение процентной ставки. Центробанк несколько раз делал официальные заявления о том, что ключевая ставка и в дальнейшем продолжит свое незначительное повышение, что неизбежно повлечет повышение кредитных ставок по ипотеки и иным займам.
Второе направление развития рынка ипотеки – повышение спроса на рефинансирование уже выданных жилищных кредитов. Причина здесь вполне логична и связана со снижением покупательной способности населения. Рост просроченной задолженности растет, что вынуждает людей обращаться в банки за услугой рефинансирования.
Ипотечный рынок в РФ находится в фазе своего развития и характеризуется динамичным ростом. Сегодня ипотеку можно взять в любом ведущем банке страны: Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, РайффайзенБанке и т.д. Каждый из них предлагает множество программ улучшения жилищных условий с различными сроками, процентными ставками и требованиями к заемщикам.
2.2 Основные проблемы рынка ипотечного кредитования в России
Существуют проблемы, с которыми сталкивается и ипотечный заемщик и кредитное учреждение, выдавшее ипотечный кредит.
Все проблемы ипотечных заемщиков и банков можно разделить на 2 группы: внутренние и внешние.
Внутренние проблемы ипотечного кредитования населения.
— Сохраняются высокие ставки за кредит;
— Затягивание сроков рассмотрения поданной заявки от заемщика в кредитной организации. Если объектом залога является квартира и собственником этого объекта выступает физическое лицо, как правило, заявка в банке должна бы рассматриваться в течение 2–3 дней с момента предоставления всех документов, сейчас длительность рассмотрения от 5 дней и выше (а с учетом сбора документов фактически намного выше);
— Кредитная организация в процессе работы с потенциальным заемщиком может одобрить сумму кредита, отличную от той, которую заявил заемщик при подаче заявки, а заемщик в итоге может отказаться от выбранного варианта, тем самым может потерять определенную сумму денег, которые он возможно уже потратил при подготовке пакета документов;
— Требуются дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг риэлтерского агентства или ипотечного оценщика, а стоимость услуг определяет каждое агентство по-своему;
— Главным вопросом остается выбор объекта недвижимости, к которому предъявляются определённые требования, например, в квартире не должно быть перепланировок, износ дома должен быть не ниже 40 %, также некоторые банки не ставят под залог квартиру, где собственником могут выступать несовершеннолетние дети.
Внешние проблемы ипотечного кредитования населения.
— Ограниченная платежеспособность граждан;
— Недостаточное количество объектов новостроек в регионах, и, как правило, завышенные цены на них;
— Отсутствие системы в законодательстве недвижимости, которую необходимо совершенствовать и реализовывать на практике;
— Проблемы социального характера;
— Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.
Кроме того, одной из основных проблем на сегодня является рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам.
В марте 2019 года просроченная задолженность россиян по ипотеке поставила новый рекорд: суммарный объем долга достиг 294,984 млрд. рублей (сайт Центробанка РФ). Это наибольшее значение за всю историю наблюдений, которые ЦБ ведет с начала 2013 года. За год задолженность выросла на 60%, за последний месяц — на 25,5%, следует из материалов Центробанка. За два года задолженность увеличилась более чем в два раза — на 123,3%. Основной прирост — в категории ипотеки с задержкой платежей до 30 дней. В марте 2019 года объем таких займов достиг 129,6 млрд. рублей против 76,3 млрд. рублей в феврале: прибавление за месяц составило 70%. Год назад сумма кредитов с минимальной просрочкой достигала 64,2 млрд. рублей, указывает Центробанк.
Таким образом, с марта 2018-го по март 2019 года объем задолженности с задержкой платежей менее 30 дней увеличился в два раза. Просрочка по жилищным кредитам с задолженностью платежей от 31 до 90 дней выросла на 5,3%, до 34,9 млрд. рублей, от 91 до 180 дней — на 5,6%, до 21,9 млрд. рублей, свыше 180 дней — на 3,6%, до 108,5 млрд. рублей .
По состоянию на начало августа 2019 года объем ипотечных кредитов с платежами, просроченными на 90 дней и более, увеличился на 28,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, то есть до 130 млрд. рублей. Это самые проблемные кредиты в портфеле. Согласно закону «Об ипотеке», при таком сроке просрочки кредитор может обратить взыскание на предмет залога. Всего, по оценке Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), количество заемщиков по этим ссудам составляет 100-120 тыс. человек .
В наибольшем объеме рост просрочки обусловлен возросшими расходами на обслуживание кредитов в иностранной валюте, которые пользовались спросом в 2013-2014 годах, считают в АИЖК. Основные проблемы у заемщиков по ипотеке в иностранной валюте начались в конце 2015 года, когда курс рубля резко упал. По данным Банка России, по итогам 2016 года доля просроченных платежей по ипотечным кредитам в иностранной валюте составляла 20,1% всего объема валютной ипотеки. При этом по ссудам в рублях этот показатель составлял чуть больше 1%. Причем ряд проблем связан с расхождением позиций банков и заемщиков на обоснованность размера задолженности и причину ее возникновения.
Некоторые валютные ипотечные заемщики принципиально перестали обслуживать свои кредиты с 2016 года, объясняя это тем, что рост курса доллара по отношению к рублю РФ был вызван форс-мажорными обстоятельствами и обстоятельствами непреодолимой силы. О размере задолженности по ипотеке в иностранной валюте банки и заемщики так и не смогли договориться с самого начала проблем в этом отношении.
В начале 2017 года ЦБ предложил банкам конвертировать такую задолженность по льготному курсу 39,4 руб. Однако банки на эту меру не пошли. В основном они предлагают иные компромиссные варианты, которые предполагают в первую очередь перевод задолженности в рубли.
Например, в банке «ДельтаКредит» действует специальная программа рефинансирования валютных кредитов в рубли. Банк прощает до 20% задолженности и устанавливает льготную ставку 10% годовых по новому рефинансированному рублевому кредиту. Программа рефинансирования валютных кредитов совместима с другими программами реструктуризации банка и государственной программой помощи заемщикам.
В Росбанке при рефинансировании валютных ипотечных кредитов банк предлагает ставку 11% годовых на весь срок кредита или ставку 9% годовых на первые два года с применением потом плавающей процентной ставки, а также льготный курс конвертации кредита при соответствии семьи заемщика критериям программы АИЖК.
Ипотека — это наиболее сложный из всех кредитных продуктов, подразумевающий залог приобретаемой недвижимости. Нередко доходов одного человека для столь крупного приобретения не хватает и в роли созаемщиков могут выступать до четырех-шести клиентов. Кроме того, недвижимость, предлагаемая банку в залог, подлежит экспертной оценке с выдачей соответствующего заключения.
Рынок ипотечного кредитования — включает в себя как деятельность кредиторов, так и деятельность заемщиков, между которыми (на основе заключенного договора) возникают определенные обязательства.
Главным обязательством заемщика является его платежная дисциплина. Получая ипотеку, гражданин берет на себя обязательство по своевременному возврату денежных средств.
Однако обстоятельства могут измениться. Потеря работы, ухудшение финансового положения и ряд других причин может привести к тому, что возникнет просрочка по ипотеке. Подобное чревато серьезными последствиями. Если гражданин не будет предпринимать действий и пытаться исправить сложившуюся ситуацию, он рискует потерять купленную квартиру. Потому стоит заранее выяснить, как вести себя в случае возникновения просрочки по ипотеке.
В то же время банки продолжают вести работу с проблемной задолженностью (проводят реструктуризацию кредитов), и это позволяет решить проблемы проблемных заемщиков. Однако право на использование услуги будет предоставлено только в случае, если заемщик согласен идти на диалог. Попытка избежать контакта с банком, игнорирование требований, отказ отвечать на звонки и прочие попытки скрыться от организации приведут к тому, что компания сразу примет жесткие меры. Банк конфискует ипотечное жилье только в крайнем случае. Обычно недвижимость после первой просрочки не отбирают.
Финансовая организация может предоставить клиенту около полугода для возврата к стандартному графику и закрытия возникшей просрочки. Если клиент не смог в течение полугода исправить сложившуюся ситуацию, финансовая организация подаст заявление в суд. При этом люди выселяются в никуда, даже если это единственное жилье. Выселение — это трагедия для гражданина и его семьи. Длительность процесса составляет минимум 2 месяца. В этот срок на имущество будет наложен арест. После того, как суд вынес вердикт о конфискации недвижимости, она будет выставлена на продажу. Цена такой квартиры обычно несколько ниже стандартной.
Большинство российских банков предоставляют жилищные займы под процентную ставку от 7,4% годовых (акция от Сбербанка), в то время как европейская ипотека начинается от 0,8% в год. При этом минимальный первоначальный платеж составляет не менее 10-20% от суммы кредита, что тоже не позволяет всем нуждающимся взять кредит в банках.
Одной из существенных проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования сегодня — это снижение реальных доходов населения, неуверенность в завтрашнем дне, вероятность риска потери работы и доходов, выжидательная позиция со стороны населения в связи с нестабильностью на валютном рынке, рост цен на все товары, в том числе и на строительные материалы.
Одним словом, проблем на рынке ипотечного кредитования много и все они требуют незамедлительного решения.
2.3 Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в России
Как известно, время кризисов — это время поисков новых решений. Кризис выявил, что потребуется принципиально новое решение жилищной проблемы. Вопрос стоит в том, какими путями следует идти, чтобы быстрее и дешевле достичь результатов по решению жилищной ситуации для граждан России.
Крупные банки берут ипотечные кредиты на свои балансы, однако их депозитная база хотя и значительна, но все же не безгранична. В перспективе это может привести к тому, что вскоре будут исчерпаны возможности роста ипотечного рынка за счет привлечения новых заемщиков. Ипотека качественно не развивается.
Необходимо, чтобы на ипотечный рынок пришли деньги, чтобы снизились процентные ставки по кредитам и чтобы как можно больше граждан могли воспользоваться ипотечным кредитованием. Нужно также учитывать, что доходы наших граждан не сопоставимы с доходом среднего класса на западе. В России фактически отсутствует рынок ипотечных ценных бумаг как действующий механизм рефинансирования. И это – одно из главных препятствий для развития ипотеки.
Стабильность доходов граждан России значительно менее устойчива. Если сейчас средствами для предоставления ипотеки располагают, по сути, три крупнейших банка, то для дальнейшего развития ипотеки надо, чтобы деньги пришли на рынок и от российских инвесторов, и от граждан.
Изменение работы ипотечной технологии позволит всем банкам работать на краткосрочных ресурсах и держать кредиты на своих балансах более уверенно и наращивать объемы кредитования. А при желании быстро и успешно рефинансировать пул кредитов внутри страны. В целом, для развития ипотечного кредитования необходимо укреплять экономику. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.
Так, по указу главы государства, с 2018 года российские семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй или третий ребенок, смогут оформить ипотеку под 6 % годовых на приобретение жилья на первичном рынке . На первый взгляд все очень хорошо, так как чувствуется забота государства о молодых семьях с двумя и более детьми. Вариант, предлагаемый государством – это не рыночное решение. Это попрошайничество и выкачивание денег из федерального бюджета на абсолютно коммерческую инвестиционную технологию. И этого в принципе быть не должно.
Получается, что, самостоятельно не справляясь, коммерческие банки призывают к необходимости активного участия государства. Государство должно вмешаться, но не для того — чтобы субсидировать процентную ставку или скупать проблемные активы обанкротившихся банков, а для того, чтобы предложить качественно новые условия работы ипотечной технологии, с которой смогут справиться большинство участников ипотечного рынка. Государству необходимо задать качественные условия и выступать регулятором.
Без изменения технологии и подходов к применению механизмов ипотеки, крайне низкая насыщенность рынка долгосрочными ресурсами при существующих колоссальных объемах спроса и потребности со стороны населения и строительных компаний еще в течение долгого времени будет тормозить решение жилищной проблемы и роста объёмов жилищного кредитования.
Высокие цены на квартиры, низкие доходы населения и высокие процентные ставки являются рыночным барьером, который делает ипотеку в России недоступной и невыгодной. Ипотечное кредитование на пределе возможностей для граждан является ложным подходом в обеспечении доступности.
Необходимые условия для развития ипотечного кредитования:
— Во-первых, это повышение реальных доходов населения. В свою очередь, это позволит повысить и укрепить платежеспособный спрос в целом и на рынке ипотечного кредитования в частности;
— Во-вторых, это психологическая уверенность потенциального заемщика в том, что на весь срок кредитования страну не будут сотрясать разного рода кризисы, и заемщик и созаемщики не лишатся своего рабочего места;
— В-третьих, это проблема необходимого снижения процентной ставки (до 3%), а также безусловное снижение цен на квартиры, стоимость которых намного завышена;
— В-четвертых, необходимо развивать рынок ипотечных ценных бумаг как действующий механизм рефинансирования;
— В-пятых, увеличивать, а не сокращать количество банков, предлагающих, в том числе и ипотечные кредиты, с максимально выгодными условиями для ипотечного заемщика. Это создаст здоровую конкуренцию между ними в борьбе за потенциального заемщика;
— В-шестых, абсолютно прозрачные взаимоотношения между кредитным учреждением и заемщиком: никаких скрытых комиссий со стороны банка и приписок в части увеличения реального дохода со стороны клиента. Необходимо все условия обсуждать «на берегу», то есть до подписания кредитного договора.
Заключение
Ипотечное кредитование позволило многим россиянам приобрести собственное жилье, пусть и потратив лишние средства за счет выплаты процентов.
При этом некоторые граждане до сих пор не могут взять в кредит квартиру из-за непомерной процентной ставки. Власти обещали исправить эту ситуацию, говоря о снижение ставки уже несколько лет.
Остается понять какой станет ипотека в конце 2020 года и стоит ли ждать внедрения европейских стандартов.
Для ряда граждан погашение ипотеки уже стало привычным регулярным делом. Люди живут и спокойно платят ежемесячные взносы, зная, что рано или поздно занимаемое ими жилье станет их собственностью.
При этом сумма ипотечных платежей часто сопоставима с оплатой арендуемой небольшой квартиры.
Поэтому многие люди уже не боятся брать на себя такие обязательства, но решение принимают банки, исходя из документальной, а не фактической платежеспособности.
Предполагается, что уже со второй половины 2020 года ставка по ипотечным кредитам будет в районе 8-9% для рядовых заемщиков. Льготным категориям кредит обойдется еще экономичнее.
Текущая ставка по ипотеке далека от тарифов, принятых в развитых странах мира. Если взять для примера Газпромбанк, то можно увидеть, что в начале 2019 года он предлагал ставки в районе 9,7-10,5% для разных видов заемщиков. Даже на рефинансирование банк не предлагал 9 процентов, а остановился на 9,5%.
Другой крупнейший банк страны ВТБ тоже не демонстрирует особо низких ставок для рядовых нельготных заемщиков. Ставки начинаются от 9,7%, хотя с апреля 2019 года этот банк запустил невероятно щедрую программу для многодетных семей. При соблюдении всех условий такие семьи смогут получить ипотеку под скромные 5 процентов.
В остальном ипотечная система России не очень стабильна и щедра в плане доступных для большинства ставок. Пока же даже рефинансирование ипотеки банки делают неохотно, давая более экономные условия только тем, кто до этого имел идеальную историю платежей. В остальном же экономисты отмечают уверенный рост объема несвоевременных выплат по ипотечным и иным кредитным обязательствам.
Итак, государство должно возродить потребительский спрос, увеличив пенсии и зарплаты, содействовать образованию достаточных фондов для социальных нужд и обеспечить поддержку системы здравоохранения, образования, экологии, науки, что в целом могло бы защитить два великих достояния России – природные ресурсы и ее человеческий капитал. Только достижение устойчивого экономического роста позволит создать эффективную систему социальной защиты, решить проблемы бедности, нищеты, создать достойный уровень жизни.
Роль ипотечного кредитования в экономике значительна. Механизм развития ипотечного кредитования способен сыграть положительную роль для развития экономики любой страны. Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению финансировать покупку жилья.
Список использованных источников
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (последняя редакция).
2. Федеральный Закон от 10.06.2002 № 86-ФЗ «О Центральном Банке Российской Федерации (Банке России)» от 10.07.2002 № 86-ФЗ (последняя редакция).
3. Федеральный закон от 23.12.2003 №177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» (последняя редакция).
4. Федеральный закон № 395-1 от 02.12.1990 «О банках и банковской деятельности»
5. Федеральный закон № 86-ФЗ от 10.07.2002 «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)».
6. Положение ЦБ РФ № 242-П от 16.12.2003 «Положение об организации внутреннего контроля в кредитных организациях и банковских группах».
7. Литвинова, С. А. Ипотечное кредитование: учебное пособие/ С.А. Литвинова. – Москва – Берлин: Директ-Медиа, 2019. – 182 с.
8. Беляков А.В. Банковские риски: проблемы учета, управления и регулирования. − Москва.: БДЦ-Пресс, 2017. – 341с.
9. Додинов В.Н., Крылова М.А., Шестаков А.В. Финансовое и банковское право. Словарь-справочник / Под ред. д.ю.н. О.Н. Горбуновой. – Москва.: ИНФРА-М, 2017. – 277 с.
10. Жарковская Е.П., Арендс И.О. Банковское дело: Курс лекций. – Москва.: Омега-Л, 2019. – 277 с.
11. Хрестинин В.В. Анализ отраслевой составляющей в рамках комплексного анализа кредитной способности потенциального кредитного заемщика диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук / Моск. гос. ун-т им. М. В. Ломоносова. Экономический факультет. – Москва., 2014. – 121 с.
12. Чараева М.В. Финансовый менеджмент: Учебное пособие / М.В. Чараева. – 2-е изд. – Москва.: НИЦ Инфра-М, 2018. – 240 с.
13. Литук О.Н. Стратегический подход к реструктуризации коммерческих банков// Деньги и кредит. – 2017. – № 7. — С. 17-22.
14. Перченкова А.В. Теоретические аспекты оценки кредитоспособности заемщика // Научные исследования: теория, методика и практика : материалы II Междунар. науч.-практ. конф. (Чебоксары, 27 авг. 2017 г.) / редкол.: О.Н. Широков [и др.] – Чебоксары: ЦНС «Интерактив плюс», 2017. С. 328-330.
15. Современный экономический словарь. Под. ред. Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева. – Москва., 2019. – С. 212.
16. Солнцев О. Российская банковская система: смена модели развития // Проблемы прогнозирования. – 2019. – № 2. – С. 45-51.
17. Татаринова Л.Ю. Роль организации информационной безопасности в предотвращении рисков в банковской деятельности// Финансы и кредит. – 2017. – № 30. – С. 18- 22.
18. Шульгин А.В. Внутренний контроль и управление рисками в коммерческом банке// Финансы и кредит. – 2017. – № 2. – С. 14-18.
19. Завьялов С.О. Оценочные подходы к методам анализа кредитоспособности заемщика // Бизнес в законе. – 2018. – № 2. [Электронный ресурс]. – URL: http://cyberleninka.ru/article/n/otsenochnye podhody-k-metodamanaliza-kreditosposobnosti-zaemschika (дата обращения 18.04.2020 г.).
20. Сайт Центрального Банка РФ [Электронный ресурс]. – URL: https://www.cbr.ru/. (дата обращения 18.04.2020 г.).
21. Ушанов А.Е. Совершенствование инструментов кредитного процесса // Науковедение. – 2018. – № 4 (29). [Электронный ресурс]. – URL: http:// naukovedenie.ru/PDF/15EVN415.pdf. (дата обращения 18.04.2020 г.).
22. Информационный портал banki.ru [Электронный ресурс]. − Режим доступа: http://www.banki.ru/wikibank/klyuchevaya_stavka/. (дата обращения 18.04.2020 г.).
23. Официальный сайт «Агентство ипотечного жилищного кредитования» [Электронный ресурс]. − Режим доступа: https://дом.рф/upload/iblock/f5f/f5fc56b74fc83a6a4af437465bf41d5b.pdf. (дата обращения 18.04.2020 г.).
24. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс]. − Режим доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/wages/. (дата обращения 18.04.2020 г.).
25. Аналитический центр по ипотечному кредитованию [Электронный ресурс]. − Режим доступа: http://rusipoteka.ru/ipoteka_i_nedvizhimost/ipoteka_a. (дата обращения 18.04.2020 г.).
Приложения
Приложение 1
Ставки по ипотеке в 2017 году
Название банка Процентная ставка Информация по ипотеке на сайте банка
Сбербанк России от 7,4% http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/HOME
ВТБ Банк Москвы от 7,8% http://www.bm.ru/ru/personal/ipoteka/
Газпромбанк от 7,5% http://www.gazprombank.ru/personal/credits/829074/
ВТБ 24 от 7,5% https://www.vtb24.ru/mortgage/
Банк «Открытие» от 8,35% https://www.open.ru/credits/ipoteka
Россельхозбанк от 8,1% http://www.rshb.ru/natural/loans/mortgage/
Альфа-Банк от 8,25% https://alfabank.ru/get-money/mortgage/
Московский Кредитный Банк от 7,95% https://mkb.ru/facility/private_person/calculator/ipoteka_calc.php
Промсвязьбанк от 7,85% https://www.psbank.ru/Personal/Ambitions/Mortgage/Calculator
Бинбанк от 8,25% https://www.binbank.ru/private-clients/credits-list/mortgage/
Райффайзенбанк от 7,75% https://www.raiffeisen.ru/retail/mortgageloans/calculator/
Росбанк от 7,75% http://www.rosbank.ru/ru/persons/ipoteka/
Банк Уралсиб от 7,9% https://www.uralsib.ru/retail/ipoteka/index.wbp
Ак Барс от 8,9% https://www.akbars.ru/individuals/credits/hypothec/
Уральский Банк Реконструкции и Развития от 8,75% http://www.ubrr.ru/chastnym-klientam/kredity/ipoteka/
Всероссийский Банк Развития Регионов от 8,5% https://www.vbrr.ru/cards/credits/mortgage_costruct/
Связь-Банк от 8,9% https://www.sviaz-bank.ru/service/hypotec-new
Абсолют Банк от 8,49% http://absolutbank.ru/personal/loans/mortgage/
Тинькофф Банк от 8% https://www.tinkoff.ru/loans/mortgage/