Введение.

1 Теоретические аспекты оценки коммерческой.

эффективности инвестиционного проекта.

1.1. Понятие и сущность инвестиций и  инвестиционного проекта.

1.2. Особенности оценки коммерческой эффективности инвестиционного прооекта.

2 Анализ реализации инвестиционного проекта ООО «Стойинвест».

2.1. Краткая характеристика ООО «Стройинвест»

2.2. Характеристика инвестиционного проекта строительства торгового центра в г.Москва. 1

2.3. Оценка финансовых результатов инвестиционного проекта.

3 Оценка коммерческой эффективности инвестиционного проекта.

Заключение.

Список литературы.

Приложение.

 Введение

 В экономике неизбежно приходится вначале вкладывать в дело средства, со­здавать условия протекания производственных процессов, и только затем полу­чать желаемый результат, отдачу от вложенных средств. Вложение капитала в кон­кретное дело происходит посредством привязки вкладываемых средств к опреде­ленному экономическому объекту, процессу, необходимому для достижения по­ставленных целей и решению возникающих проблем.

Инвестиционные проекты осуществляются в несколько стадий. Здесь прежде всего различают разработку и реализацию проекта.

Разработка проекта – это создание модели, образа действий по достижению целей проекта, осуществление расчетов, выбор вариантов, обоснование проект­ных решений. Главное в разработке инвестиционного проекта – это подготовка развернутого технико-экономического обоснования, являющегося основным до­кументом, на основании которого принимаются решения об осуществлении про­екта и выделения инвестиций под этот проект.

Но, прежде чем осуществлять какие-либо вложения денежных средств, будь-то внеоборотные, оборотные активы, ценные бумаги и т.д., необходимо оценить имеет ли это экономическую целесообразность. Как известно, принятию любого управленческого решения должно предшествовать определенное аналитическое его обоснование. В сфере бизнеса особую значимость и ответственность имеет аналитическое обоснование решений именно финансового характера, поскольку, во-первых, в общей совокупности ресурсов предприятия доминирующую значимость приобретают финансовые ресурсы, во-вторых, принятие управленческих решений финансового характера всегда осуществляется в условиях неопределенности и риска, в-третьих, следствием реальной самостоятельности предприятий основной проблемой руководителей становится поиск источников финансирования и оптимизации инвестиционной политики, в-четвертых, устанавливая коммерческие отношения с каким-либо контрагентом, можно полагаться исключительно на собственную оценку его финансовой состоятельности.

Подобные затруднения актуальны для любого хозяйствующего субъекта вне зависимости от вида деятельности, масштаба, организационно-правовой формы, целевых установок и т.д. В современной экономической науке разработаны десятки аналитических методов и процедур. Наибольшее распространение в практике как на Западе, так и в России, получили критерии, основанные на дисконтированных оценках, т.е., иными словами, принимающие во внимание фактор времени. С позиции как теории, так и практики, критерии, построенные с учетом фактора времени, более обоснованы и, как правило, именно им отдается приоритет при обосновании решений инвестиционного характера.

Всем вышесказанных и определяется актуальность темы настоящего исследования.

Целью работы является проведение оценки коммерческой эффективности инвестиционного проекта.

Для достижения поставленной цели предстоит решить следующие задачи:

— раскрыть теоретические основы роли инвестиций в экономическом развитии предприятия;

— провести анализ инвестиционного проекта  ООО «Стройинвест»;

— провести оценку коммерческой эффективности инвестиционного проекта.

Объект исследования – инвестиции.

Предметом исследования являются особенности управления инвестиционным проектом.

Методологической и научной основой для выполнения работы явились труды российских и зарубежных авторов (В. Баринов, В. Беренс, П. Хавренск, Н. Колесникова, А. Миронов, А.Леонтьева, Т.Любанова, А. Пелих), а также материалы периодической печати и интернет-сайтов.

        1. Теоретические        аспекты оценки коммерческой эффективности инвестиционного проекта

 

1.1. Понятие и сущность инвестиций и  инвестиционного проекта

 

В настоящее время вопрос выгодного инвестирования временно свободных денежных средств стоит на одном из первых мест в теории и практике финансового менеджмента. Но необходимо четко представлять для решения этой проблемы, что же по сути представляют собой инвестиции в их первоначальном понимании, и почему на данный момент реинвестирование капитала является скорее некой необходимостью, нежели одной из опций продолжения деятельности…

Понятие инвестиции происходит от ла­тинского «investio» – «одеваю» и подразумевает долгосрочное вложение капитала в экономику.

В общем понятии инвестиции − денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли (дохода) и (или) достижения другого положительного эффекта [19, с.44].

Инвестиции в объекты предпринимательской деятельности осуществляются в различных формах. В связи с этим для анализа и планирования инвестиций важной представляется классификация инвестиций по признакам, показанным на рис 1.

Реализация целей инвестирования предполагает формирование инвестиционных проектов, которые обеспечивают инвесторов и других участников инвестиционного процесса необходимой информацией для принятия решения об инвестировании.

Понятие проект в [8] определяется как документация и как деятельность, т.е. проект − это:

комплект документов, содержащих формулирование цели предстоящей деятельности и определение комплекса действий, направленных на ее достижение;

комплекс действий (работ, услуг, приобретений, управленческих операций и решений), направленных на достижение сформулированной цели.

Согласно другому нормативному документу, инвестиционный проект (ИП) − обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес план) [8, с.77].

Рисунок 1 — Классификация инвестиций по признакам [21, c.59]

Иными словами, согласно данному определению, ИП − это, прежде всего, комплексный план мероприятий, включающий проектирование, строительство, приобретение технологий и оборудования, подготовку кадров и т.п., направленных на создание нового или модернизацию действующего производства товаров (работ, услуг) с целью получения экономической выгоды. ИП всегда порождается некоторым проектом (в смысле комплекса действий), обоснование целесообразности и характеристики которого он содержит.

В работе [26, с.190] под  проектом понимают систему сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов; технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также  управленческих решений и мероприятий по их выполнению.

Инвестиционный проект в общей сущности проектного анализа − это комплекс взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для достижения в течение ограниченного периода времени и при установленном бюджете поставленных целей и задач.

Реализация любого инвестиционного проекта преследует определенную цель. Для разных проектов эти цели могут быть различными, однако в целом их можно объединить в четыре группы:

— сохранение продукции на рынке;

— расширение объемов производства и улучшение качества продукции;

— выпуск новой продукции;

— решение социальных и экономических задач.

Определенная цель может быть достигнута разными путями,
поэтому большая часть реализуемых проектов носит конфликтующий характер. Таким образом, кроме прочих существует классификация проектов по соотношению друг с другом, которая включает 4 типа проектов:

— условные – эффективность одного проекта равна нулю без принятия другого;

— независимые – эффективность одного проекта повышается при принятии другого;

— синергетические – реализация одного проекта никак неотражается на реализации другого;

— конкурирующие – реализация одного проекта ведет к отказу от другого проекта.

1.2. Особенности оценки коммерческой эффективности инвестиционного прооекта

Коммерческая эффективность инвестиционного проекта — экономический результат реализации инвестиционного проекта для инвесторов, определяемый как разность между притоком и оттоком денежных средств от инвестиционных вложений и от производства и реализации производимых товаров, продукции и услуг с учетом внесения и уплаты различных платежей и налогов, в том числе страховых, согласно налоговому и другому законодательству страны.

Она отражает последствия реализации инвестиционного проекта непосредственно для инвесторов и определяется как по проекту в целом, так и для каждого его участника.

Понятие и методика расчета коммерческой эффективности инвестиционного проекта определены в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденных Минэкономики России, Минфином России и Госстроем России 21 июня 1999 г. № ВК477. Рекомендации основываются на существующих нормативных документах, но не дублируют их:

— в первую очередь на Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также на существующих СП и СНиПах;

— на Положении о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов;

— на документах, отражающих налоговые и иные правовые нормы.

Расчет показателей коммерческой эффективности инвестиционного проекта основывается на следующих принципах:

— используются предусмотренные проектом (рыночные) текущие или прогнозные цены на продукты, услуги и материальные ресурсы;

— денежные потоки рассчитываются в тех же валютах, в которых проектом предусматриваются приобретение ресурсов и оплата продукции;

— заработная плата включается в состав операционных издержек в размерах, установленных проектом (с учетом отчислений);

— если проект предусматривает одновременно и производство, и потребление некоторой продукции (например, производство и потребление комплектующих изделий или оборудования), в расчете учитываются только затраты на ее производство, но не расходы на ее приобретение;

— при расчете учитываются налоги, сборы, отчисления и другие, предусмотренные законодательством, в частности возмещение налога на добавленную стоимость (НДС) за используемые ресурсы, установленные законом налоговые льготы и т.д.;

— если проектом предусмотрено полное или частичное связывание денежных средств (депонирование, приобретение ценных бумаг и т.д.), вложение соответствующих сумм учитывается (в виде оттока) в денежных потоках от инвестиционной деятельности, а получение (в виде притоков) — в денежных потоках от операционной деятельности;

— если проект предусматривает одновременное осуществление нескольких видов операционной деятельности, в расчете учитываются затраты по каждому из них.

В качестве выходных форм для расчета коммерческой эффективности проекта рекомендуются таблицы:

— отчета о прибылях и убытках;

— денежных потоков с расчетом показателей эффективности.

Для построения отчета о прибылях и убытках следует привести сведения о налоговых выплатах по каждому виду налогов. В качестве (необязательного) дополнения может приводиться также прогноз баланса активов и пассивов.

Основным притоком реальных денег от операционной деятельности является выручка от реализации продукции, определяемая по конечной (реализуемой на сторону) продукции, а также прочие доходы. В целях расчета налогов и дивидендов разрабатывается таблица отчета о прибылях и убытках.

В денежный поток от инвестиционной деятельности входят:

— притоки — доходы (за вычетом налогов) от реализации имущества и нематериальных активов (в частности, при прекращении проекта), а также от возврата (в конце проекта) оборотных активов, уменьшение оборотного капитала на всех шагах расчетного периода;

— оттоки — вложения в основные средства на всех шагах расчетного периода, ликвидационные затраты, вложения средств на депозит и в ценные бумаги других хозяйствующих субъектов, в увеличение оборотного капитала, компенсации (в конце проекта) оборотных пассивов.

Изменение оборотного капитала определяется на основе расчетов текущих активов и текущих пассивов по состоянию на конец каждого шага.

Таким образом, выше отражены теоретические основы бизнес-планирования. Далее будет проведен анализ деятельности ООО «Стройинвест».

2. Анализ реализации инвестиционного проекта ООО «Стойинвест»

 

2.1. Краткая характеристика ООО «Стройинвест»

 

Общество с ограниченной ответственностью «Стройинвест» образовано 14 февраля 2003 года в г. Воркута. Основным видом деятельности предприятия  является строительство жилых и общественных зданий.

Целью ООО «Стройинвест» является получение прибыли, а также  наиболее полное удовлетворение  потребителей в строительных услугах. Основной сферой деятельности ООО «Стройинвест» является выполнение функций Генподрядчика:

— оформление исходно-разрешительной документации на строительство, капитальный ремонт, реконструкцию объектов;

— получение и согласование технических условий на проектирование инженерных коммуникаций;

— подготовка исходных данных для разработки проектной документации;

— оформление и согласование заданий на проектирование архитектурно-планировочных решений;

— проектирование зданий и сооружений всех уровней сложности;

— организация процесса прохождения экспертизы проектной документации;

— получение разрешений на строительство, оформление порубочных билетов;

— строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий и сооружений;

— осуществление контроля и технического надзора за строительством, соответствием объема, стоимости и качества работ проектам и договорным ценам, строительным нормам и правилам;

— ввод объектов в эксплуатацию.

Строительство объектов ведется на высоком уровне с применением самых современных технологий, материалов и оборудования. В ближайшее время Компания планирует расширить свой спектр деятельности и начнет профессиональное строительство торгово-развлекательных центров, гостиничной и жилой недвижимости.

ООО «Стройинвест» выполняет полный комплекс работ по оснащению зданий и иных сооружений гражданского и промышленного назначения инженерными системами. Комплекс предоставляемых услуг включает:

— тепло, водо и электроснабжение;

— канализационные системы;

— системы вентиляции и кондиционирования;

— телефонизация и телевидение, сеть Интернет;

— охранно-пожарная сигнализация.

ООО «Стройинвест» имеет все сертификаты и лицензии на соответствующие виды деятельности согласно законодательству Российской Федерации.

Собственный автопарк насчитывает более 240 единиц строительной техники. В состав автопарка входят: автобетононасосы, автобусы, бульдозерная техника, грузовые автомобили высокой грузоподъемности, грузовые автомобили малой грузоподъемности, грузоподъемная техника, дорожная техника, легковые автомобили, подъемные механизмы, мотоциклетная техника, самосвалы, седельные тягачи, экскаваторная и специализированная техника.

На рис.2 приведена схема организационной структуры ООО «Стройинвест».

Организационно-управленческая структура ООО «Стройинвест» соответствует требованиям рынка и специфике услуг компании. В ее основу заложен линейно-функциональный способ управления производством, что позволяет эффективно координировать работу подразделений.

Управляющий и инженерный персонал компании — это опытные и квалифицированные молодые специалисты. Менеджеры всех уровней в дополнение к базовому строительному образованию проходят подготовку в области современных методов ведения бизнеса, стажируются в ведущих западных фирмах. Компания регулярно проводит обучающие семинары и корпоративные тренинги, посвященные использованию новых технологий и материалов. Современные методы работы с персоналом, профессионализм, опыт и высокая мотивация сотрудников существенно повышают эффективность работы компании.

Компетентность персонала в области прикладных информационных технологий, обеспеченность современными средствами связи и оргтехники, программными продуктами и нормативно-справочными материалами гарантируют успешное сопровождение проекта на всех его стадиях.

Рисунок 2 — Организационная структура ООО «Стройинвест»

Основные технико-экономические показатели деятельности по итогам 2014-2016 гг. ООО «Стройинвест» представлены в табл.1.

Таблица 1 — Основные технико-экономические показатели ООО «Стройинвест»

В 2016 г. объем осуществленных строительно-монтажных работ (СМР) вырос за данный период на 18630 тыс. руб. или 15,1%. Объем СМР, осуществленных собственными силами, увеличился по отношению к 2014 г. на 20926 тыс. руб. или на 17,2%, в то время как рост затрат на производство и реализацию продукции составил 15,6%. Вследствие этого  темп прироста прибыли от реализации составил 103,2%.

У предприятия также произошел рост стоимости основных фондов на 91217 тыс. руб. Показатель фондоотдачи снизился на 18,5% и составил в 2016 году 0,44 руб. на 1 руб. основных средств.

У ООО «Стройинвест» за отчетный период выросла производительность труда. Выработка на одного работника выросла на 8,1%, на одного рабочего – на 6,2%.

Рост среднемесячной заработной платы в расчете на одного работающего составил  18,5%, в то время как на одного рабочего – 16,3%. Это привело к росту фонда оплаты труда работающих в отчетном году на  26,1% (в т.ч. фонд оплаты труда рабочих — на 25,7%).

Рентабельность продаж СМР в данном периоде выросла с 1,8% в 2014 г. до 3,1% в 2014 году. Однако уровень продаж предприятия имеет очень низкий уровень рентабельности.

Динамика основных технико-экономических показателей работы исследуемого предприятия за период 2014-206 гг. отражена на рис. 3.

Рисунок 3 — Динамика основных технико-экономических показателей                                 ООО «Стройинвест»

Таким образом, экспресс-анализ предприятия выявил положительную тенденцию роста всех основных технико-экономических показателей деятельности предприятия, что говорит о росте эффективности его деятельности. В то же время очень низкий уровень рентабельности продаж вызывает беспокойство.

2.2. Характеристика инвестиционного проекта строительства торгового центра в г.Москва

 

Целью проекта является строительство в Москве торгового комплекса обеспечивающего высокий уровень торговли продуктами питания, промышленными товарами, а также оказания бытовых услуг населению.

Строительство торгового центра (далее — ТЦ) планируется в черте города в непосредственной близости от крупных и второстепенных транспортных магистралей для обеспечения транспортной доступности потенциальных посетителей торгового центра. ТЦ принадлежит к типу окружных торговых центров, что предполагает обслуживание населения, находящегося в 10 — 20 минутах езды от него.

Концепция проекта предполагает наличие в ТЦ крупного «якорного» арендатора (крупный продовольственный магазин, магазин бытовой техники и электроники или другой иной арендатор, занимающий большой процент площади ТЦ), торговой галереи, бесплатной парковки для автомобилей посетителей ТЦ.

Отличительной особенностью торгового центра будет являться принципиально новый подход к формированию состава арендаторов. При создании центра планом аренды изначально не предусматривается конкретного состава арендаторов. Вместо этого, определяются критерии их отбора: якорные арендаторы – это крупные, известные сетевые компании, ориентированные на массового потребителя; прочие арендаторы – это компании, предоставляющие сопутствующий ассортимент тому или иному якорю, сгруппированные с ним в единую зону в соответствии с геометрией конкретного торгового центра.

Таким образом, концепция позволяет очень гибко подходить к формированию состава арендаторов в зависимости от рыночной ситуации в городе или регионе и планов развития розничных сетей.

В основе геометрии проекта данного торгового центра лежит одноуровневый прямоугольный модуль. Этот модуль содержит прямоугольное помещение, где располагается якорный арендатор, параллельно ему, через галерею, располагаются помещения сопутствующих (этому якорю) арендаторов. Самые маленькие магазины располагаются вдоль главных входов в здание, средние магазины — между ними. Средние магазины могут иметь по два входа: один с парковки, второй из галереи. Ширина галереи комфортна для посетителей и достаточна для размещения открытых баров и кафе, рекреационных зон, телефонных автоматов, банкоматов и других элементов, служащих для удобства посетителей.

В табл. 2 приведена структура площади торгового центра.

Таблица 2 — Структура площадей торгового

 

К арендаторам, в первую очередь якорным, предъявляются самые жесткие требования. Якорный арендатор торгового центра —  это:

— развития розничная сеть – международный или национальный оператор;

— компания, ориентированная на широкие слои населения, насколько это позволяет профиль;

— в зависимости от профиля будут установлены минимальные значения товарооборота, количества объектов в сети и опыта работы – эти требования для существующих арендаторов  выступают гарантией качества будущих.

Основные характеристики проекта:

— предполагаемое количество этажей ТЦ — два при общей площади в 18173 м2;

— доля арендопригодной площади ТРЦ составляет 87%;

— площадь, арендуемая «якорными» арендаторами, составляет 10540 м2 (58% общей площади), мини-якорными – 3435 м2 (20%) и сопутствующими — 1636 м2 (9%).

— арендные ставки для «якорных» арендаторов составят 6000 руб. в год за 1 м2, для мини-якорных – 5400 руб. за 1 м2 в год, для сопутствующих  и офисных арендаторов – 4200 руб.  за 1 м2 в год.

Здание торгового центра будет сделано с использованием зеркального отражения, в здании будут расположены лифты и один эскалатор, также будут лестницы.

Весь объем здания торгового центра охватывает автоматизированная комплексная система приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования на базе оборудования «York» (США). Причем каждый этаж оборудован отдельной приточно-вытяжной кондиционирующей установкой. Холод/тепло, подаваемые хладоносителем к кондиционерам, вырабатывает чилер. Во все помещения, включая торговые залы, при любой наружной погоде будет подаваться свежий воздух с комфортной температурой 23-24 град.

Предусмотрен гибкий монтаж раздаточных воздуховодов с установкой климатических «доводчиков» в отдельные торговые зоны и секции по согласованию с арендаторами.

В табл. 3 приведен календарный план работ по строительству торгового комплекса.

Таблица 3 — Основные работы по строительству торгового комплекса

Продолжение таблицы 3

 

 

 

Таким образом, начало работ запланировано на 01.03.2019, срок окончания работ – 15.08.2020 г.

Затраты на строительство торгового центра включает все расходы по:

— возведению здания ТЦ;

— внутренней и внешней отделке;

— установке оборудования общего пользования (туалетно-ванные комнаты, противопожарное и телефонное оборудование и т.д.);

— приобретение основных средств (торговое оборудование, транспортные средства, средства связи и пр.);

— затраты на маркетинговые мероприятия.

Для успешного открытия торгового центра предполагается проведения целого комплекса маркетинговых мероприятий.

Щитовая реклама в месте строительства должна информировать о строительстве нового торгового центра. В ней должен быть указан состав торгового комплекса: супермаркет, количество магазинов как для детей, так для взрослых. Так же должна быть указана информация о сроке окончания строительства. Подобные мероприятия способствуют к привыканию мысли покупателей о будущем центре и самое главное – препятствуют попыткам других конкурентов пытаться организовывать подобные ТЦ.

В последние недели перед открытием необходимо планировать щитовую рекламу на основных дорожных магистралях на подъезде к новому ТЦ (с целью привлечения жителей близлежащих районов), подготовить телевизионный ролик, подготовить цветные буклеты с красочными фотографиями  нового торгового центра и фирмами представленными в нем и  распространить по почтовым ящикам. При открытии спланировать яркое шоу с призами и лотереей для взрослых и детей. Выделение 200 тыс. руб. в составе инвестиций на маркетинг и рекламу говорит о серьезном намерении в продвижении ТЦ.

Создания торгового центра требует осуществления инвестиций общим размером 156,4 млн.руб. При этом капитальные затраты на строительство торгового центра составят 110,3 млн.руб., на приобретение основных средств 45,6 млн.руб. (табл.4).

Таблица 4 — Капитальные затраты на создание торгового цента, тыс.руб.

 

В состав прочих расходов входит: командировочные и представительские расходы в инвестиционный период и расходы, связанные с благоустройством территории, примыкающей к ТЦ, а также арендной платы за землю (на время строительства объекта).

Инвестиционный план (табл. 5) составлялся, исходя из предусмотренного графика работ.

Таблица 5 — Инвестиционный план создания торгового цента, тыс.руб.

 

При расчете вложений на сооружение здания ТЦ использовался следующий график оплаты. В первом полугодии предприятие выплачивает 2,5%, которые будут израсходованы на предпроектную подготовку, проведение согласований с соответствующими городскими службами и комитетами. Через полгода после начала реализации проекта генеральный подрядчик получает аванс в размере 25% от общей стоимости проекта. Через полтора года после начала реализации проекта планируется завершить возведение самого здания и перейти к внутренней отделке. В этот период будет перечислено 45% от общей стоимости проекта. И, наконец, после завершения всех строительных работ будет произведен окончательный расчет – генеральный подрядчик получит еще 27% от общей стоимости проекта.

Прочие расходы разносились равномерно на весь период проведения строительства. Расходы на маркетинг проекта легли на третье и четвертое полугодие с начала строительства.

В качестве источника инвестиций предполагается использовать собственные средства ООО «Стройинвест» и заемные средства в форме кредитной линии коммерческого банка.

Величина собственных средств для реализации данного проекта составляет   52,0 млн.руб.

Кредитная линия состоит из двух траншей, которые выдаются в течение полутора лет с первого года реализации проекта. Размеры кредитов в рамках кредитной линии, а также объем вложения собственных средств компании представлены в табл. 6.

Таблица 6 — Размеры кредитов на строительство торгового центра

 

Каждый кредит в рамках кредитной линии предоставляется сроком на 7 лет.  Расчетная ставка кредитования — 18% годовых. Выплата процентов и основной суммы кредита производится каждый месяц.

В табл. 7 отражены платежи по кредиту за время существования проекта.

Таблица 7 — График погашения кредитов, тыс.руб.

 

Далее будет осуществлена оценка предполагаемых доходов и расходов по проекту.

2.3. Оценка финансовых результатов инвестиционного проекта

Как было отмечено выше, строительство торгового центра окончится в августе 2015 года, т.е. на второй год реализации проекта. Начало функционирования торгового центра планируется осуществить с января 2016 года.

Определим планируемые доходы от сдачи площадей арендаторам.

Ставки арендной платы, принятые на первый год функционирования торгового центра составляют:

— арендные ставки для «якорных» арендаторов составят 6000 руб. в год за 1м2;

— для мини-якорных – 5400 руб. за 1 м2 в год,

— для сопутствующих  и офисных арендаторов – 4200 руб.  за 1 м2 в год.

В течение последующих лет реализации проекта предполагается увеличивать ставку арендной платы ежегодно на 15%. Ставки арендной платы и площади торгового центра приведены в табл. 8.

Таблица 8 — Ставки арендной платы и площади торгового центра

 

Загрузка площадей торгового центра будет осуществляться постепенно. При этом планируется, что «якорные» арендаторы будут арендовать площадь с первых дней функционирования ТЦ, а остальные – по мере поступления заявок.

Учитывая, ставки арендной платы и степень загрузки в табл. 9 отражены планируемые доходы от эксплуатации торгового центра.

Таблица 9 — Планируемые доходы от эксплуатации торгового центра, тыс.руб.

 

Таким образом, в первый год функционирования торгового центра общий доход ООО «Стройинвест»  составит 83,1 млн.руб., который к 2023 г. увеличится до 161,5 млн.руб., т.е. на 78,4 млн.руб.

Далее проведем расчет текущих затрат на эксплуатацию данного торгового центра, которые будут складываться из:

— затрат на материалы и коммунальных платежей;

— фонда оплаты труда персонала торгового центра;

— отчислений во внебюджетные фонды;

— эксплуатационных затрат (мелкие текущие ремонты и обслуживание помещений);

— амортизационных отчислений;

— налогов;

— прочих затрат.

Расчет затрат на материалы и на коммунальные услуги на первый год эксплуатации торгового центра представлен в табл. 10.

Таблица 10 — Расчет затрат на материалы и коммунальные услуги

 

Система оплаты труда персонала предполагается следующий: фиксированный оклад и премия.

Расчет фонда оплаты труда персонала торгового центра в первый год эксплуатации торгового центра приведен в табл.11.

Таблица 11 — Расчет фонда оплаты труда персонала торгового центра

 

Таким образом, общие затраты на заработную плату персонала составят 7,2 млн.руб.

Отчисления во внебюджетные фонды составляют 26% от годового фонда оплаты труда работников.

Эксплуатационные расходы включают:

— расходы на текущий ремонт здания и торговое оборудование – на 2012 год составит 400 тыс.руб.;

— расходы на эксплуатацию помещений – в первый год составит 100 тыс.руб.

Амортизационные отчисления составят:

— здание (норма амортизации 5%, балансовая стоимость  110497 тыс.руб.):

110497 * 0,05 = 5524,9 тыс.руб.;

— торговое оборудование (норма амортизации – 20%, балансовая стоимость – 45,6 млн.руб.):

45600 * 0,2 = 9120 тыс.руб.;

— общая величина амортизационных отчислений:

5524,9+9120 = 14644,9 тыс.руб.

Сумма земельного налога определяется по формуле:

Нзем = Ст*НБ,                                  (1)

где    Ст – ставка земельного налога (согласно части 2 НК составляет 1,5%);

НБ – налоговая база (кадастровая стоимость участка, для данного участка принимается в размере 800 тыс.руб.).

Нзем = 0,015 * 800 = 12 тыс.руб.

Налог на имущество рассчитывается по формуле:

Ним = Ст * Со.с.,                             (2)

где    Ст – ставка налога на имущество (согласно части 2 НК составляет 2,2%);

Со.с. – среднегодовая стоимость основных средств

Расчет налога на имущество проведен в табл. 12.

Таблица 12 — Расчет налога на имущество, млн.руб.

 

Далее необходимо рассчитать годовые затраты на осуществление деятельности торгового центра (табл. 13). При этом зарплата индексируется по 10% в год, эксплуатационные расходы, расходы на материалы, коммунальные платежи и расходы на рекламу увеличиваются с интенсивностью 20% в год.

Таблица 13 — Годовые затраты на содержание торгового центра, млн. руб.

 

Таким образом, годовые затраты в первый год функционирования торгового центра составят 35,8 млн.руб., далее произойдет рост до 48,1 млн.руб.

План доходов и расходов от функционирования торгового центра приведен ниже (табл. 14).

Таблица 14 — План доходов и расходов от функционирования торгового центра, млн. руб.

 

 

Таким образом, в годы строительства торгового центра компания ООО «Стройинвест» будет нести убытки: в 2019 г. – 3,0 млн.руб., в 2020 – 19,6 млн.руб.

В первый год функционирования торгового центра компания получит прибыль в размере 20,5 млн.руб. В дальнейшем прибыль возрастет до 89,4 млн.руб.

Планируемый объем чистой прибыли от реализации проекта за 2019-2025 гг. представлены на рис. 4.

Рисунок 4 — Ожидаемая прибыль от функционирования торгового центра, млн.руб.

План денежных поступлений и выплат разрабатывается на основе и по данным плана доходов и расходов. При этом в план денежных поступлений и выплат включаются все предполагаемые доходы и расходы предприятия. Все налоги включены в этот раздел единой суммой, а расходы отнесены на те временные периоды, в которых они планируются к уплате. Расчет плана денежных поступлений и выплат приведен в приложении 6.

Из Приложения видно, что в любой из периодов суммарный денежный поток является положительной величиной.

За анализируемый период сальдо денежного потока составит 142,4 млн.руб., в т.ч.:

— по основной деятельности – 330,5 млн.руб.;

— по инвестиционной деятельности —  — 104,4 млн.руб.;

— по финансовой деятельности –  -83,9 млн.руб.

Далее будет проведен расчет эффективности данного проекта.

3. Оценка коммерческой эффективности инвестиционного  проекта

 

 

Эффективность инновационного проекта должна оцениваться с различных точек зрения (исходя из особенностей инновации): техническая, технологиче­ская, экологическая, социальная, организационная эффективность. Однако для любого инновационного проекта необходимо рассчитать его экономическую эф­фективность.

В соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективно­сти инвестиционных проектов и их отбору для финансирования (Утверждены Госстроем РФ, Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госкомпромом РФ № 7‑12/47 от 31 марта 1994 года), основными методами оценки экономической эффектив­ности являются:

— метод чистого дисконтированного дохода;

— метод срока окупаемости;

— метод индекса доходности проекта;

— метод внутренней нормы доходности;

— расчет точки безубыточности проекта.

Раздел начинается с обоснования величины дисконта. Основная формула для расчета дисконта (d):

d = [(1+a/100) × (1+b/100) × (1+c/100)] ×100% – 100%,                   (3)

где    a – принимаемая цена капитала (очищенная от инфляции) или доходность альтернативных проектов вложения финансовых средств (примем в размере 10%);

b – уровень премии за риск для проектов данного типа (для данного типа инвестиционных проектов принимается на уровне 5%)

c – уровень инфляции (примем равным 8%).

Откуда ставка дисконта составит:

d = [(1+10/100) × (1+5/100) × (1+8/100)] ×100% – 100% = 24,7%

В качестве основных исходных данных для последующих расчетов служат расчеты денежного потока (ДПi), представляющего собой разность чистых до­ходов и затрат на реализацию проекта:

ДПi = ЧДi – Ki = ЧПi + АОi  – Ki;                     (4)

где    ЧДi – чистый доход i‑го периода;

Ki – единовременные затраты i‑го периода;

ЧП – чистая прибыль i‑го периода;

АОi – амортизационные отчисления i‑го периода.

Расчет денежного потока приведен в табл. 15.

Таблица 15 — Расчет денежного потока, млн.руб.

 

 

Определим величину чистого денежного дохода инновационного проекта.

Чистый дисконтированный доход рассчитывается как разность накоплен­ного дисконтированного дохода от реализации проекта и дисконтированных единовременных затрат на внедрение инновации:

NPV==,        (5)

где    Di – доходы i‑го периода;

Ki – затраты i‑го периода;

n – количество периодов реализации проекта;

d – дисконт.

Расчет дисконтированного денежного дохода приведен в табл. 16.

Таблица 16 — Расчет дисконтированного денежного дохода, млн.руб.

 

Следовательно, величина дисконтированного денежного потока составит 6,6 млн.руб.

Определим срок окупаемости проекта. Срок окупаемости проекта представляет собой расчетную дату, начиная с которой чистый дисконтированный доход принимает устойчивое положительное значение. Математически срок окупаемости находится при решении экспонен­циального уравнения расчета NPV с неизвестным периодом реализации (X), при этом значение NPV принимается равным 0 (дисконтированный доход равен (по­крыл) дисконтированные затраты):

;                            (6)

NPV = = 0;                              (7)

Однако на практике применяют метод приблизительной оценки срока оку­паемости (Ток):

;                             (8)

где    t_— – последний период реализации проекта, при котором разность накоплен­ного дисконтированного дохода и дисконтированных затрат при­нимает отрицательное значение;

ДД(t_—) – последняя отрицательная разность накопленного дисконтирован­ного дохода и дисконтированных затрат;

ДД(t₊) – первая положительная разность накопленного дисконтированного дохода и дисконтированных затрат.

Т_ок =  лет.

График совокупного чистого дисконтированного дохода приведен на рис.5

 

Рисунок 5 — График динамики чистого дисконти­рованного дохода, млн.руб.

Далее определим индекс доходности проекта.

Индекс доходности – это отношение суммарного дисконтированного до­хода к суммарным дисконтированным затратам.

.                             (9)

Откуда индекс доходности составит:

Критерием экономической эффективности инновационного проекта явля­ется положительная рентабельность проекта, т.е. проект эксплуатации торгового центра является эффективным.

Результаты оценки проекта организации торгового центра приведены в табл17.

Таблица 17 — Результаты оценки проекта организации малой гостиницы

 

Так как все основные показатели коммерческой эффективности  соответствуют условиям эффективности, то данный  проект может принести прибыль как для инициатора, так и для инвестора.

 

Заключение

 

 

В данной работе осуществлено экономическое обоснование эффективности осуществления инвестиций коммерческим банком в предложенный бизнес-проект.

В первой главе работы отражены теоретические основы оценки коммерческой эффективности инвестиционного проекта.

Инвестирование как долгосрочное вложение капитала с целью получения прибыли предполагает составление и оценку плана развития событий по мере достижения желаемого результата. Такой план называется инвестиционным проектом.

Инвестиционный проект —  проект, предусматривающий (в числе других действий) осуществление инвестиций. Естественно, что проектные материалы в данном случае должны содержать информацию о том, кто осуществляет инвестиции, в какой форме они осуществляются, каков объем этих инвестиций и как они распределены во времени. Инвестор — участник инвестиционного проекта, в числе действий которого предусмотрено осуществление инвести­ций. Инвестиционные проекты преследуют цель получения доходов от производства некоторой про­дукции или услуги.

Эффективность проекта оценивается определенными количественными характеристиками — показателями эффективности, отражающими (хорошо или плохо, точно или неточ­но) указанное соответствие в том или ином аспекте, «выгодность» реа­лизации проекта для каждого из его участников, а также некоторыми качественными характеристиками. Показатели коммерческой эффективности проекта в целом учи­тывают финансовые последствия его осуществления для реализующей его коммерческой структуры и определяются в предположении, что все необ­ходимые для реализации проекта затраты производятся за счет ее средств.

Во второй главе проведен анализ реализации инвестиционного проекта ООО «Стройинвест». Основной сферой деятельности ООО «Стройинвест» является строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий и сооружений.

Экспресс-анализ предприятия выявил положительную тенденцию роста всех основных технико-экономических показателей деятельности предприятия, что говорит о росте эффективности его деятельности. В то же время очень низкий уровень рентабельности продаж вызывает беспокойство.

Целью проекта является строительство в городе Воркута торгового комплекса обеспечивающего высокий уровень торговли продуктами питания, промышленными товарами, а также оказания бытовых услуг населению.

Проект имеет большую социальную значимость. Функционирование торгового комплекса сможет удовлетворить потребности большого количества населения в промышленных товарах высокого качества.

Строительство торгового центра планируется в черте города в непосредственной близости от крупных и второстепенных транспортных магистралей для обеспечения транспортной доступности потенциальных посетителей торгового центра.

На капитальные вложения необходимо  156,4 млн.руб. При этом планируется привлечение как собственных, так и заемных средств. Привлечение указанной суммы полностью покрывает инвестиционные затраты проекта, обеспечивая положительное сальдо денежных потоков в течение всего горизонта исследования.

Анализ эффективности проекта выявил следующее.

В годы строительства торгового центра строительная компания будет нести убытки: в 2019 г. – 3,0 млн.руб., в 2020 г. – 19,6 млн.руб.

В первый год функционирования торгового центра компания получит прибыль в размере 20,5 млн.руб. В дальнейшем прибыль возрастет до 89,4 млн.руб.

Проведенный анализ показателей коммерческой эффективности  выявил то, что данный проект соответствуют условиям эффективности, поэтому его следует принять к реализации.

 

Список литературы

 

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. – М.: Омега-Л, 2006. – 476 с.
2. Налоговый кодекс РФ. Части первая и вторая. – М.: Рид групп, 2010. – 880 с.
3. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция), утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ 21.06.1999 N ВК 477 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система Консультант-Плюс. –(02.09.2010).
4. Алексеева М.А. Планирование деятельности фирмы / М.А.Алексеева. — М.: Финансы и статистика, 2013. – 490 с.
5. Баринов В.А. Бизнес-планирование: Учебное пособие / В.А.Баринов – М.: Форум: ИНФРА-М, 2014. – 566 с.
6. Беренс В. Руководство по оценке эффективности инвестиций / В. Беренс, П. Хавренск. — М.: Интерэксперт, Инфра-М, 2014. – 446 с.
7. Бизнес-план. Зарубежный и отечественный опыт. Новая практика разработки и документация / А.Е.Королев. – М.: ИНФРА-М, 2013. – 322 с.
8. Бизнес-план. /Кураков Л.П., Ляпунов С.И., Мингазов Х.Х., Попов В.М. Изд. 3-е. Ч. 1. Зарубежный и отечественный опыт. — М.: Финансы и статистика, 2015. – 566 с.
9. Богатин Ю.В. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций: Учебное пособие для вузов / Ю.В. Богатин, В.А. Швандар. — М.: Финансы, ЮНИТИ — ДАНА, 2015. – 296 с.
10. Бочаров В.В. Инвестиции. – СПб.: Питер, 2016.
11. Букаяков М.И. Внутрифирменное планирование. Учебник / М.И.Букаянов. – М.: Инфра-М, 2017. – 450 с.
12. Горемыкин В.А. Планирование предпринимательской деятельности / В.А.Горемыкин, А.Ю.Богомолов. — М.: Инфра-М, 2017. – 384 с.
13. Горемыкин В.А. Планирование на предприятии: Учебник / В.А. Горемыкин, Э.В.Бугулов, А.Ю. Богомолов. — М.: Филинъ, 2015. – 264 с.
14. Иванникова И.А. Бизнес-план инвестиционного проекта /И.А.Иванникова. — М.: Экспертное бюро, 2017. – 228 с.
15. Идрисов А.Б. Планирование и анализ эффективности инвестиций / А.Б.Идрисов. — М.: Pro-Invest Consulting, – 318 с.
16. Ильин А.И. Планирование на предприятии. Учебное пособие. В 2 ч. ч.1. Стратегическое планирование / А.И.Ильин. – Мн.: ООО «Новое знание», 2016. – 384 с.
17. Колесникова Н.А. Бизнес-план. Методические материалы / Н.А. Колесникова, А.Д. Миронов. – 3-е изд., доп. – М.: Финансы и статистика, 2016. – 378 с.
18. Липсиц И.В. Бизнес-план и как его составить: руководство по экономическому обоснованию / И.В.Липсиц. — М.: Россия Молодая, 2015. — 338 с.
19. Липсиц И.В. Бизнес-план — основа успеха. Практическое пособие / И.В.Липсиц. -М.: Машиностроение, 2016. – 446 с.
20. Лукасевич И.Я. Финансовый менеджмент: учебник. – М.: Эксмо, 2015.
21. Мазур И.И Реструктуризация предприятий и компаний. Справочное пособие / И.И. Мазур. — М.: Высшая школа, 2014. – 670 с.
22. Миронов Г.В. Основы проектирования строительства предприятий / Г.В. Миронов, СП. Буркин, В.В. Шимов. — Екатеринбург: УГТУ, 2016. – 644 с.
23. Сергеев А.А. Экономические основы бизнес – планирования / А.А.Сергеев. — М.: ЮНИТИ, 2015. – 388 с.
24. Справочник директора предприятия / М.Г. Лапуста. — М.: Инфра-М, 2014. – 360 с.
25. Смолкин A.M. Менеджмент: Основы организации / А.М.Смолкин. — М.: ИНФРА-М, 2013. – 246 с.
26. Станиславчик Е.Н. Бизнес-план / Е.Н.Станиславчик. — М.: Ось-89, 2013. – 462 с.
27. Сухова Л.Ф. Практикум по разработке бизнес-плана и финансовому анализу предприятия / Л.Ф. Сухова, Н.А. Чернова. — М.: Финансы и статистика, 2015. – 260 с.
28. Уткин Э.А. Бизнес-план. Организация и планирование предпринимательской деятельности / Э.А,Уткин. — М.: Изд-во ЭКМОС, 2016. — 210 с.
29. Царев В.В. Оценка экономической эффективности инвестиций. – СПб.: Питер, 2015. – 374 с.
30. Шапиро В.Д. Управление проектами / В.Д. Шапиро [и др.]. — СПб.: ДваТрИ, 2013. – 462 с.
31. Шарп У.Ф., Александер Г.Дж., Бэйли Дж.В.Инвестиции. – М.: ИНФРА-М, 2014.
32. Шеремет В.В. Управление инвестициями. В 2 т. Том второй. / В.В. Шеремет, В.М. Павлюченко, В.Д. Шапиро и др. — М.: Высшая школа, 2015. – 588 с.