ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ.

1.1. Сущность и виды ипотечного кредита.

1.2. Законодательное регулирование ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА ПРИМЕРЕ ПАО «СБЕРБАНК»

2.1. Организационно-экономическая характеристика деятельности банка.

2.2. Анализ состояния реализации программ ипотечного жилищного кредитования в банке.

2.3. Анализ показателей предоставления ипотечных кредитов в банке.

ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА ПРИМЕРЕ  ПАО «СБЕРБАНК».

3.1. Перспективы развития ипотечного кредита в Российской Федерации.

3.2. Рекомендации по развитию ипотечного жилищного кредитования в ПАО Сбербанк и оценка их эффективности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ.

ВВЕДЕНИЕ

 

 

Приобретение собственного жилья является важной потребностью населения. Однако, в современных условиях далеко не каждый человек имеет возможность приобрести жилое помещение за счет собственных средств. Для решения данной проблемы можно обратиться в банк за получением ипотечного кредита.

Ипотечный кредит рассматривается в качестве инструмента, в рамках которого осуществляется взаимосвязь между сбережениями граждан, коммерческими банками и строительными организациями, т.е. он способствует инвестированию средств в реальный сектор экономики. Ипотечный кредит способствует развитию строительного комплекса, а также является одним из основных источников банковского дохода.

Сегодня ипотечное кредитование в Российской Федерации активно развивается. Происходит увеличение сумм выданных ипотечных кредитов, значительным является число банков, реализующих различные программы ипотечных кредитов, развиваются программы государственной поддержки заемщиков и пр. Но все же, вклад ипотечного кредитования в финансирование приобретения гражданами жилья является низким. Это определено рядом факторов, негативно влияющих на развитие ипотечного кредита: низкий уровень доходов населения, недостаточно развитая инфраструктура рынка, несовершенство законодательства, нестабильность экономики.

Российскому рынку требуется согласованный механизм ипотечного кредитования, имеющий достаточное количество ресурсов для осуществления ипотечных кредитных отношений.

Таким образом, ипотечный кредит в настоящее время является важным инструментом в решение многих экономических и социальных проблем.

В экономическом аспекте у ипотечного кредита имеются и существенные проблемы. Решение этих проблем позволит повысить эффективность ипотечного кредитования, позволит улучшить жилищные условия граждан, обеспечит дополнительные рабочие места и в целом, окажет благоприятное влияние на развитие экономики.

Степень изученности проблемы. Широкое использование и значимость ипотечного жилищного кредитования направили внимание множества специалистов на изучение данной формы кредитных отношений.

Развитию теории ипотечного жилищного кредитования посвящены работы Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова, Е.А. Звонова, М.Ю. Богачева, А.И. Болвачев, М.Р. Каджаева, С.В. Дубровской,  И.В. Бойцова  и др.

Цель исследования – проанализировать особенности рынка ипотечного жилищного кредитования в России и изучить перспективы развития ПАО «Сбербанк».

Задачи исследования:

— рассмотреть теоретические аспекты рынка ипотечного жилищного кредитования в        России;

— проанализировать современное состояние  ипотечного кредитования в РФ на примере ПАО «Сбербанк»

— разработать рекомендации, направленные на повышение эффективности ипотечного кредитования и дать оценку их эффективности.

Объектом исследования является ПАО «Сбербанк».

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования.

Теоретическое значение исследования заключается в обобщении основных теоретических аспектов ипотечного кредита: понятия, видов, законодательного регулирования ипотечного кредита, зарубежной и отечественной практики в области организации ипотечного кредитования.

Практическое значение исследования состоит в том, что полученные результаты, а также разработанные рекомендации по развитию ипотечного кредита в ПАО «Сбербанк», могут быть непосредственно использованы в банковской системе ипотечного кредитования.

Методологическая основа исследования. В работе использовались методы экономического и статистического анализа, анализ литературы, синтез, обобщение, метод группировки, сравнение, табличный и графический методы и др.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ 

1.1. Сущность и виды ипотечного кредита

 

В настоящее время ипотечный кредит является одним из основных сегментов финансового рынка Российской Федерации, он выступает инструментом обеспечения жильем населения страны. Сегодня данный институт имеет все предпосылки для успешного развития. Об этом также свидетельствует тот факт, что в России активно формируется рынок жилья.

Также следует отметить, что в настоящее время развивается законодательная база, регулирующая сферу ипотечного кредитования. В частности, в настоящее время действуют следующие законы:

— Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,

— Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,

— Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

В том числе в России разрабатываются и реализуются государственные программы развития ипотечного кредитования.

Ипотечный кредит рассматривается современными отечественными экономистами предельно одинаково. Так, Каджаева М. Р. определяет ипотечный кредит, как «ссуду, выдаваемую под залог недвижимости, остающейся в распоряжении заемщика. В том случае, когда кредит заемщиком не возвращается, недвижимость продается, и задолженность кредитору погашается из средств, полученных от ее реализации». ^[1]

Лаврушин О. И. также отмечает, что ипотечный кредит, в первую очередь, обуславливается залогом недвижимости – ипотекой. Автор рассматривает ипотеку, как «один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения заемщиком обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости».^[2]

В определении Е. А. Звоновой, помимо залога недвижимости, как основной характеристики ипотечного кредита, отмечается его долгосрочной характер: «ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества». ^[3]

Обобщая представленные, можно заключить, что ипотечный кредит представляет собой вид кредита, предоставляемый под залог недвижимого имущества, используемого в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Кроме того, можно выделить ряд характеристик, которыми обладает ипотечный кредит: целевой характер финансирования, обязательность обеспечения залогом, долгосрочность, относительно низкая рискованность, специфика предмета, объекта и субъекта кредитной сделки (табл. 1.1).^[4],[5]

Таблица 1.1

Характеристики ипотечного кредита

 

Ипотечный кредит существует в рамках рынка ипотечного кредитования, который представляет собой экономические отношения между кредитором и заемщиком по поводу предоставления ссуды под залог недвижимости.^[6]

Ипотечное кредитование осуществляется в рамках двух видов рынков – первичного и вторичного. Первичный рынок характеризуется стандартной совокупностью участников, действия которых направлены на получение (выдачу) ипотечного кредита и приобретение недвижимости на рынке. На вторичном рынке осуществляется продажа обязательств по ипотечным кредитам, выданным на первичном рынке, в виде закладных, особым участником здесь являются ипотечные агентства.

Основными участниками первичного ипотечного рынка выступают кредиторы и заемщики. Также здесь участвуют продавцы недвижимости, оценочные компании, страховые компании, регистрирующие органы и прочие косвенные участники. Схема функционирования первичного ипотечного рынка достаточно проста. Заемщик обращается к кредитору с просьбой о выдаче ипотечного кредита. Банк оценивает возможность выдачи кредита заемщику на приобретение недвижимости, и в случае положительного решения между сторонами заключается договор ипотечного кредита.

Функции банков в рамках первичного ипотечного рынка заключаются в выдаче кредитов, их обслуживании, взимании платежей за пользованием кредитом, работе с должниками и т.д. Банки, как правило, сами выступают инвесторами для ипотечных кредитов, т.е. держат выданные кредиты в своем портфеле. Аккумулирование средств для ипотечного кредитования осуществляется за счет привлечения банками депозитов клиентов, выпуска долговых ценных бумаг, привлечения межбанковских кредитов.

Сущность вторичного рынка заключается в том, что после выдачи ипотечного кредита заемщику, кредиторы:

• формируют из единообразных закладных, принятых от заемщиков, пулы и выпускают на их основе эмиссионные ипотечные ценные бумаги;
• продают закладные операторам вторичного рынка, высвобождая кредитные ресурсы.

Вторичный рынок жилья также имеет положительные момент для экономического развития.

Так, вторичный рынок жилья:

• обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков;
• способствует перераспределению капитала по экономическим сферам;
• способствует интеграции финансового рынка и рынка недвижимости;
• стабилизирует ставки по кредитам.^[7]

В условиях рынка ипотечный кредит представлен в различных видах. Можно выделить несколько основных признаков классификации, по которым различают виды ипотечного кредита:^[8]

По целям кредитования:

ипотечный кредит на приобретение недвижимости – это кредит, направленный на приобретение готовой или строящейся недвижимости жилого и нежилого назначения;

ипотечный кредит на строительство – это кредит, выдаваемый на финансирование строительства заемщиком жилой или нежилой недвижимости;

ипотечный кредит на приобретение земельного участка – это кредит, направленный на приобретение земельного участка.

По обеспечению:

ипотечный кредит, обеспеченный недвижимостью, приобретаемой за счет кредитных средств;

ипотечный кредит, обеспеченный земельным участком под строительство объекта;

ипотечный кредит, обеспеченный объектом недвижимости, находящимся в собственности заемщика;

ипотечный кредит, обеспеченный объектом незавершенного строительства вместе с земельным участком.

По способу кредитования:

ипотечный кредит, выданный на первичном рынке кредитования;

ипотечный кредит, выданный на вторичном рынке кредитования.

По возможности досрочного погашения:

ипотечный кредит с возможностью досрочного погашения;

• ипотечный кредит без возможности досрочного погашения;
• ипотечный кредит с правом досрочного погашения, с обязательной выплатой штрафа.

По величине первоначального взноса:

ипотечный кредит с первоначальным взносом от 10 до 50%;

ипотечный кредит с первоначальным взносом от 50 до 90%.

По характеру платежей (рис. 1.1):^[9]

постоянный ипотечный кредит;

пружинный ипотечный кредит;

ипотечный кредит с переменной ставкой;

ипотечный кредит с добавленной ставкой;

ипотечный кредит с обратным аннуитетом.

 

Таким образом, ипотечный кредит – это предоставление банком заемных средств на приобретение недвижимого имущества. Особенностью данного кредита заключается в том, что данная сделка предполагает оформление залогового имущества, которое уже находится в собственности заемщика. Участниками отношений по ипотечному кредитованию могут выступать банк-кредитор, заемщик, ипотечное агентство. Состав участников зависит от рынка, на котором существует ипотечный кредит – первичный или вторичный. В условиях рынка ипотечный кредит имеет несколько разновидностей, различающихся по цели кредитования, характеру обеспечения, виду платежей по кредиту и пр.

 

1.2. Законодательное регулирование ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации 

 

Основой развития системы ипотечного кредитования в РФ является законодательное регулирование ипотечного кредита, как правовой категории. Во-первых, законодательство в сфере ипотечного кредита основывается на положениях Гражданского кодекса РФ. В главе 23 части 1 отражается понятие и основания возникновения залога. Так, «в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога)». Основанием для возникновения залога выступает договор, заключенный между кредитором и заемщиком.

В главе 42 части 1 Гражданского кодекса РФ устанавливаются стандарты кредитного договора, которые применимы к договору ипотечного кредита. В соответствии со статьей 819 по кредитному договору кредитор обязуются предоставить кредит заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Ипотечный договор обязательно составляется в письменной форме. В нем должны быть прописаны все права и обязанности сторон, сумма выданного кредита, процентная ставка, срок кредитования и другая информация. Если заемщика не рассчитывается по своим долговым обязательствам в установленный срок, то банк имеет права потребовать от него возврата денежных средств. В ГК РФ предусматриваются основания и порядок для изъятия залогового имущества.^[10]

Важнейшим правовым актом, регулирующим ипотечный кредит в РФ, является Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон определяет следующие аспекты ипотечного кредита:^[11]

1. Основанием для возникновения ипотеки является оформление договора о залоге недвижимого имущества (договора ипотеки) между кредитором и заемщиком.
2. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо частично.
3. Ипотечная сделка оформляется ипотечным договором, который имеет письменную форму. Сторонами в данном договоре является кредитор и заемщик, именуемые как залогодатель и залогодержатель.

Залогодержателем является кредитор, принявший имущество в качестве залога по ипотеке.

Залогодатель – это лицо, передавшее права на имущество в качестве обеспечения рисков по кредиту.

В ипотечном договоре должна обязательная быть указана стоимость залогового имущества, место его нахождение и идентификационное описание (наименование, площадь и т.д.).

Договор составляется в письменной форме и подписывается сторонами.

Предметом ипотеки может являться жилое и нежилое недвижимое имущества (квартиры, дома, здания, сооружения, дачи, гаражи, машино-места.

Имущество, выступающее в качестве залога остается в пользовании владения у залогодателя, залогодержателю передаются только права на данное имущество.

Сделка по передаче залогового имущества в обязательном порядке должна проходить государственную регистрацию.

Договор вступает в законную силу и признается заключенным только после того, как права на приобретенное имущество были зарегистрированы в установленном порядке в государственных органах.

Если порядок регистрации ипотечного договора

Регистрация прав на недвижимость, в том числе и при заключение ипотечного договора и залоговых прав производится в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в определенном порядке (табл. 1.2).^[12]

Таблица 1.2

Порядок государственной регистрации договора об ипотеке

 

После подачи документов в Росреестр, государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится в течение 5 дней, прав на здания, сооружения, земельные участки, нежилые помещения и машино-места в течение 7 дней.

Ипотечное обязательство может быть закреплено закладной.

Составление закладной не допускается в следующих случаях:

• предметом ипотеки являются предприятие;
• ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

В закладной должно содержаться само слово «закладная», сведения о залогодателе и залогодержателе; название кредитного договора или иного денежного обязательства, сумма залогового имущества им другие сведения.

В законе также отражается порядок обеспечения сохранности залогового имущества.

Как отмечалось ранее, ипотечный кредит существует в рамках первичного и вторичного ипотечного рынка. Вторичный рынок, помимо стандартной выдачи и обслуживания ипотечного кредита, предусматривает выпуск и обращение ипотечных ценных бумаг.

В этой связи с систему законодательного регулирования ипотечного кредита входит ФЗ № 152-ФЗ от 11.11.2003 г. «Об ипотечных ценных бумагах». Данным законом регулируется сфера правовых отношений, которая возникает при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг.

В качестве ипотечных ценных бумаг выступают две категории:^[13]

• облигации с ипотечным покрытием – выпуск могут осуществлять ипотечные агенты и кредитные организации. Ипотечное покрытие составляют только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия;
• ипотечные сертификаты участия – выдача может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями.

Таким образом, ипотечный кредит существует в рамках правовых актов, составляющих законодательство РФ в сфере ипотечного кредитования. Эти акты определяют действия субъектов кредита при заключении договора об ипотеке, предоставлении кредитных средств, государственной регистрации ипотеки, оформлении закладной, выпуске и обращении ипотечных ценных бумаг.

Подводя итог исследованию теоретических аспектов можно заключить, что ипотечный кредит представляет собой вид кредита, предоставляемый под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит обладает рядом характеристик: целевой характер финансирования, обязательность обеспечения залогом, долгосрочность, относительно низкая рискованность, специфика предмета, объекта и субъекта кредитной сделки. В условиях рынка ипотечный кредит имеет несколько разновидностей, различающихся по цели кредитования, характеру обеспечения, виду платежей по кредиту и пр.

Законодательное регулирование ипотечного кредита в РФ составляют Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Законодательством определено, что в РФ действует двухуровневая модель ипотечного кредитования, при которой участниками отношений выступают кредитор, заемщик, ипотечное агентство.

 

 

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА ПРИМЕРЕ ПАО «СБЕРБАНК»

 

2.1. Организационно-экономическая характеристика деятельности банка

 

На рубеже начала 2020-х годов перед банковской отраслью, особенно перед ПАО Сбербанк, стоит задача повышения эффективности бизнеса, оптимизации структуры капитала, максимизация финансовых результатов. Особенную актуальность новым вызовам, стоящим перед крупными коммерческими банками, придают процессы, с одной стороны, поглощения ими других банков, что вызывает необходимость интеграции их бизнеса в структуры и стандарты банка-реципиента, с другой стороны, обострение конкуренции между крупными участниками на внутрибанковском российском рынке.

В этой связи возрастает роль и значение применения различных подходов и моделей для проведения всестороннего комплексного финансового анализа коммерческого банка.

Финансовый анализ коммерческого банка — это изучение основных показателей финансового состояния и финансовых результатов его деятельности с целью принятия заинтересованными лицами управленческих, инвестиционных и прочих решений. Финансовый анализ — это совокупность методов сбора, обработки и использования информации о хозяйственной деятельности предприятия для принятия управленческих решений^[14].

Как отмечает Шайхутдинова Н.А, на сегодняшний день коммерческие банки РФ предоставляют клиентам полный набор услуг, наиболее распространенными из которых являются вклады юридических и физических лиц, а также выдача кредитов и займов. Являясь коммерческой организацией, как любое юридическое лицо, коммерческие банк ставит для себя основную цель – максимизация прибыли^[15]. Проанализируем финансовое состояние коммерческого банка на примере ПАО «Сбербанк России».

В таблице 2.1 представлены финансовые результаты деятельности ПАО Сбербанк за период 2020-2021 гг.

Таблица 2.1

Финансовые результаты деятельности ПАО «Сбербанк» в 2020-2021 гг.^[16]

 

Таким образом, на основе представленных выше данных мы можем сделать вывод, что чистая прибыль Группы Сбербанка России по МСФО в 2021 году выросла до 748,7 млрд.руб., (на 38,2% выше показателя 2020 г.) Операционный доход Группы до вычета резервов под обесценение в 2021 г. увеличился на 12,1% — до 1 903,3 млрд.руб. Данное повышение в основном было обусловлено повышением чистого процентного дохода и чистого комиссионного дохода.

Расходы на создание резервов под обесценение долговых финансовых активов в 2021 году снизились на 16,1% до 287,3 млрд.руб.  (в 2020 году данный показатель составлял 342,4 млрд.руб.).

Также снижение за анализируемый период наблюдается по статье операционные расходы. Данный показатель в 2021 году снизился на 0,7% до 672,8 млрд.руб.. В основном данные изменения связаны  с изменением методологии по расчету амортизационных отчислений по основным средствам и расходов на информационные услуги. Без учета данных изменений сумма операционных расходов составила бы 694,1 млрд.руб., рост за год составил бы 2,4%^[17].

Чистые процентные доходы Группы увеличились за 2021 год на 6,6% до 1 452,1 млрд.руб. данное повышение было в основном обусловлено сокращением процентных расходов на фоне снижения процентных ставок.

Процентные доходы Группы снизились на 2,6%. В основном данное снижение произошло за счет снижения процентных ставок на рынке.

За 2021 год процентные расходы снизились на 14,7% составив при этом 883,7 млрд.руб. В основном данное снижение обусловлено снисходящей динамикой стоимости привлеченных средств в 2021 году.

Снижение процентных расходов произошло главным образом по процентным расходам по средствам корпоративных клиентов (на 24,4%), в равной степени как за счет сокращения средних остатков средств корпоративных клиентов в 2021 г., так и вследствие снижения стоимости данных ресурсов. Также снижение процентных расходов зафиксировано по собственным ценным бумагам (на 26,4%) главным образом в связи с погашением в 2021 г. нескольких выпусков, привлеченных в рамках MTN программы Сбербанка.

В основе управления обширной системой подразделений ПАО Сбербанк лежит структура, которая представлена на рис. 2.1.

Основным компонентом процентных расходов остаются процентные расходы по средствам физических лиц.

Доля данных расходов составляет 62,3% в общей сумме процентных расходов по сравнению с 57,9% на конец 2020 года.

Процентные расходы по средствам физических лиц показали в 2021году снизились на 8,3%. В основном данное снижение произошло в результате снижения стоимости срочных депозитов. Часть данного снижения удалось компенсировать за счет повышения процентных расходов.

Повышение процентных расходов в свою очередь удалось повысить за счет повышения объемов привлечения средств физических лиц в депозиты.

Комиссионные доходы и расходы ПАО «Сбербанк» представлены в таблице 2.2.

Таблица 2.2

Комиссионные доходы и расходы ПАО «Сбербанк», млрд.руб.^[19]

 

Таким образом, на основе представленных выше данных, мы можем прийти к выводу, что в 2021 году расходы на создание резервов под обесценение кредитного портфеля за один год снизились с 342,4 млрд.руб. до 287,2 млрд.руб.(что в процентном соотношении составляет 16,1%). В основном данная тенденция связана со стабилизацией кредитного портфеля Группы. Значение стоимости кредитного риска сократилось на 26 б.п. в течение 2021 года со 177 б.п. в 2020 году до 151 б.п. в 2021 году.

Прочие чистые операционные доходы в 2021 году составили 57,0 млрд.руб. Повышение прочих операционных доходов было связано с существенным повышением доходов от операций с иностранной валютой.

Проведенный анализ показа, что прибыльность источников собственных средств увеличилась за 2021 г. с 18,19% до 19,94%. При этом рентабельность капитала ROE увеличилась за 2021 г. с 23.51% до 24.82%. Чистая процентная маржа увеличилась за 2021 г. с 5,15% до 5,61%. Доходность ссудных операций уменьшилась за 2021 г. с 11,78% до 11,35%, а стоимость привлеченных средств уменьшилась с 4,63% до 3,96%. Стоимость средств населения уменьшилась за 2021 г. с 4,96% до 4,04%. Размер капитала составил 3694.40 млрд.руб.

Сумма норматива достаточности капитала Н1 в течение 2020-2021 гг. имела тенденцию к значительному росту, а сумма капитала довольно велика и также имеет тенденцию к увеличению.

Оценка финансового положения, проведенная по трем методикам, показала: методика «Калипсо» – среднее, методика «Camel» – среднее, методика Кромонова – хорошее. Итак, надежности и текущему финансовому состоянию ПАО «Сбербанк России» можно поставить оценку «хорошо»^[20].

Таким образом, проведенный анализ финансового состояния ПАО «Сбербанк России» показал, что организация является финансово устойчивой, отсутствуют негативные тенденции, способные повлиять на финансовую устойчивость банка в перспективе, текущее финансовое состояние можно оценивать как «хорошее».

2.2. Анализ состояния реализации программ ипотечного жилищного кредитования в банке

 

Ипотека в настоящее время является важным банковским продуктов, обеспечивающим большую часть прибыли банка. Кроме того, ипотека призвана выполнять ряд социальных и экономических функций, связанных с обеспечением жильем населения и т.д.

Ипотека – это особый вид кредитования, осуществляемого под залог приобретаемого имущества.

Ипотека, также, как и обычный кредит осуществляется на условиях срочности, платности и возвратности. Это означает, что заемщик обязуется вернуть кредит в установленные сроки вместе с причитающимися процентами.

Проценты по кредиту составляют прибыль кредитора.

В соответствии с ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 ипотечный кредит предоставляется банками на территории РФ юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества.

Целью ипотечного кредита является финансирование приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков.

В жилищном кредитовании задействовано несколько участников. Основными участниками данной сделки является банк (залогодержатель), заемщик (залогодатель) и ипотечный банк.

Также в качестве второстепенных субъектов выступают страховые и оценочные компании, органы государственно регистрации и т.д.

Имущество подлежащее приобретение по договору ипотечного страхования должно быть застраховано в целях обеспечения рисков кредитора и заемщика. Также для оформления ипотечного договора имущество должно получить стоимостную оценку, определение которой производится специальной оценочной компанией.

Сегодня получить ипотеку можно во многих банках РФ, которые ориентированы на предоставление долгосрочных кредитов под залоговое имущества. Такие банки также принято называть ипотечными банками.

Лидером банковского сектора является ПАО «Сбербанк».

Сбербанк в настоящее время предлагает широкий спектр ипотечных услуг.

Банк выдает ипотечные кредиты на приобретение

— новостройки;

— готового жилья;

— загородной недвижимости;

— строительство дома.

Также банк работает с государственными программами, такими как военная ипотека, молодая семья.

ПАО «Сбербанк» является крупнейшим игроком на российском рынке жилищного кредитования. Показатели деятельности ПАО «Сбербанк» за последние 5 лет представлены в таблице 2.3.

Таблица 2.3

Жилищное кредитование, Сбербанк за 2017-2021 гг.

 

В 2018 года в Сбербанке введена возможность электронной регистрации сделок с готовым жильем с помощью сервиса «ДомКлик».

Данный сервис представляет возможность произвести покупку жилья в электронном формате начиная с поиска объекта недвижимости до оформления ипотеки и постановки на учет в Росреестр. Данные операции выполняются буквально в один клик.

Платформа «ДомКлик» в настоящее время приобретает особую популярность. Так, в 2021 году количество пользователей данной площадке выросло на 51% по сравнению с 2020 годом, составив при этом 10,8 млрд руб.. Ставка по кредиту при этом снизилась с 11,9% в декабре 2018 года до 8,5% в декабре 2021 года. Высокий рост продемонстрировал новый продукт – рефинансирование ипотечных кредитов других банков. В декабре 2021 года доля данного продукта составила 7% от общего объема ипотечных кредитов, выданных Сбербанком ипотечных кредитов.

По данным SimilarWeb платформа «ДомКлик» занимает 5-е место среди сайтов по работе с недвижимостью в России.

Данная платформа также предоставляет возможность получения быстрого одобрения ипотеки для клиентов, которые получают заработную плату на карту Сбербанка.

В 2020 году с целью привлечения и удержания клиентов Сбербанк запустил программу снижения ставок по ранее выданным ипотечным кредитам.

В 2021 году Сбербанк внес изменения в условия предоставления ипотеки:

— скидка за электронный сервис. За электронную регистрацию сделки в Россреестре заемщик получает скидку в размере 0,1% годовых от базовой ставки;

— решение по ипотечному кредиту действует в течение 90 дней. За это время клиент может выбрать объект недвижимости и оформить сделку;

— увеличен размер жилищного займа для военнослужащих. Предельная сумма кредита составляет 2,502 млн. рублей;

— кредитная карта. При взятии жилищной ссуды можно оформить кредитную карту с одобренным лимитом до 200 тысяч рублей;

— скидка 0,3% для всех клиентов получающих заработную плату на карту Сбербанка;

— специальные тарифы на новостройки. Акция от отдельных застройщиков под сниженную процентную ставку. — запущена семейная ипотека в Сбербанке под 6% годовых.

Для совершенствования ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк» мы предлагаем следующие рекомендации:

—  расширение спектра ипотечных продуктов;

—  снижение процентной ставки;

— упрощение процедуры получения ипотеки (в том числе сокращение пакета документов, необходимых для ее получения).

Снижение процентной ставки до 6 % позволит сделать ипотеку доступной для большей части населения. Произвести данное снижение в современных условиях представляется вполне возможным, так как на данный момент ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 4,25%.

Также предлагается создание программы ипотечного кредитования, позволяющей оформлять ипотечные кредиты на квартиры частных застройщиков.

Такая программа позволит привлечь большее количество клиентов. Однако, при этом важно учитывать, что риск на такие сделки будет выше.

2.3. Анализ показателей предоставления ипотечных кредитов в банке

 

Ипотечный кредитный портфель характеризует накопленные результаты деятельности коммерческого банка. По окончании октября 2021 г. по размеру ипотечного кредитного лидирует ПАО Сбербанк — 3 975 462 млн руб. Доля ПАО Сбербанк на рынке ипотечного кредитования в 2021 году достигла 55,6%.

Активными клиентами ПАО Сбербанк является 60% населения РФ. На долю ПАО Сбербанк приходится 40,5% кредитов физическим лицам и 32,4% кредитов юридическим лицам^[21].

Банк на протяжение анализируемого периода корректировал величину кредитных ставок с учетом рыночных условий. Данные изменения оказывали положительное влияние на спрос на ипотечные продукты.

На российском рынке кредитования Сбербанк занимает лидирующие позиции.

За 2021 год доля Сбербанка на российском ипотечном рынке увеличилась на 0,7% и составила 56,3%^[22]. В 2021 году Сбербанк выдал 829 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1563 млрд рублей. Объем выданных кредитов по сравнению с предыдущим годом увеличился на 44%.

В розничном портфеле доля кредитования занимала большую долю. Количественные характеристики жилищного кредитования ПАО Сбербанк представлены в таблице 2.4.

Таблица 2.4

Количественные характеристики жилищного кредитования ПАО Сбербанк за 2019-2021 гг.,^[23]

 

На основе приведённых данных, мы можем сделать вывод, что за 2021 г. объемы ипотечного кредитования значительно повысились.

Особое влияние на изменение объемов кредитования имеет кредитная политика банка.

Далее проанализируем кредитный портфель банка по ипотечному сегменту розничного кредитного портфеля (табл. 2.5).

Таблица 2.5

Анализ ипотечного кредитного портфеля ПАО Сбербанк в разрезе срочности за 2019-2021 гг., млрд. руб.^[24]

 

Ипотечный портфель банка до вычета резерва под обесценение вырос в 2020 г. на 15,98% до 3130,9 млрд.руб. (в 2019 г. отмечался прирост на 7,68).
данная тенденция во многом была обусловлена субсидирование процентной ставки ипотечным программам: «Приобретение строящегося жилья», «Военная ипотека», «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми».

Такие программы обеспечиваются государством для определенных категорий граждан.

Следует отметить, что для ипотечного кредитования отмечается отрицательная динамика развития, что выражается в увеличение темпов роста объёма задолженности по ипотечным кредитам.

Рост резервов по ссудам за 2020 год составил 28,11%, притом, что годом ранее резервы сократились на 18,67%.

По результатам проведенного анализа ипотечной деятельности ПАО Сбербанк можно прийти к выводу, что условия ипотечного жилищного кредитования постоянно совершенствуются. Руководство банка стремится сделать их более доступными и простыми. В результате проведенной оценки эффективности банка нами были сделаны следующие выводы: по итогам 2021 г. портфель ипотечных кредитов ПАО Сбербанк характеризовался высоким уровнем финансовой безопасности при сохранении приемлемой доходности и избыточной ликвидности.

Поэтому в разрезе выделенных характеристик деятельность банка является эффективной.

 

 

ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА ПРИМЕРЕ  ПАО «СБЕРБАНК»

 

3.1. Перспективы развития ипотечного кредита в Российской Федерации

 

В текущих экономических условиях развитие ипотечного кредита в РФ сопряжено с рядом проблем, препятствующих не только увеличению объемов ипотечного кредитования, но и развитию строительной отрасли, улучшению социально-экономических условий для населения.

Основными проблемами развития ипотечного кредита в РФ являются:

1. Недостаточная финансовая обеспеченность банков для ипотечного кредитования. Операции по предоставлению ипотечных кредитов характеризуются долгосрочностью, а также крупным размером. Это определяет необходимость формирования банками соответствующей ресурсной базы, т.е. они должны привлекать средства в том же объеме и на аналогичный длительный срок. На протяжении многих лет важным источником ресурсов для банков выступал зарубежный рынок капиталов. Но с введением экономических санкций в сторону Российской Федерации банки утратили возможность привлечения зарубежных ресурсов. Теперь основными источниками являются сбережения населения, депозиты организаций, а также кредиты Банка России. Но существующий на сегодняшний день запас внутреннего финансирования не позволяет всем банкам обеспечить нужный объем ресурсов для ипотечного кредитования. В первую очередь, страдают мелкие и средние региональные банки, которые не могут конкурировать за вкладчиков с федеральными банками, следовательно, уходят с рынка ипотечного кредитования. Таким образом, рассматриваемая проблема приводит к сокращению объемов ипотечного кредитования. Также это приводит к снижению уровня конкуренции на рынке, что негативно как для самого рынка с позиций его развития и совершенствования, так и для заемщиков, поскольку они ограничиваются в выборе условий кредитования.
2. Недостаточно развития система программ ипотечного кредитования с государственной поддержкой. Эти программы способствуют росту объемов ипотечного кредитования, улучшению качества выдаваемых кредитов, так как основным назначением государственной поддержки является покрытие части затрат заемщиков по кредиту за счет субсидий, а также снижение процентной ставки. Однако к настоящему времени число государственных программ ипотечного кредитования существенно сократилось, по сравнению с началом 2000-х годов. Актуальными являются программы поддержки молодых семей и военнослужащих – участников ипотечной системы. Таким образом, отмена программ ипотечного кредитования с государственной поддержкой для учителей, врачей и иных категорий определила снижение спроса на ипотечные кредиты и уменьшение объемов кредитования.^[25]
3. Рост числа проблемных заемщиков. В настоящее время происходит увеличение числа проблемных заемщиков, утративших способность к погашению кредитных обязательств перед банками. Отмечается рост спроса заемщиков на услуги по реструктуризации и пролонгации ипотечных кредитов. Увеличение просроченной задолженности привело к тому, что банки начали создавать дополнительные резервы на возможные потери по ссудам, следовательно, значительно выросли их расходы, уменьшилась прибыль, как отдельных банков, так и банковского сектора в целом.^[26]
4. Высокие ставки ипотечного кредитования. Двумя основными факторами, влияющими на высокие ставки по ипотечным кредитам в РФ, являются уровень инфляции и обеспеченность банками капиталом, необходимым для осуществления кредитных операций. Первый фактор сказывается то том, что банки опасаются потерять имеющиеся у них финансовые ресурсы при резком изменении уровня инфляции в сторону увеличения, а второй фактор связан с недостаточной сберегательной активностью населения, что приводит к недостаточной капитальной базе банков. Следовательно, банки стараются компенсировать указанные риски за счет высоких процентных ставок по выдаваемым ипотечным кредитам.

При видимом снижении цен на жилье, стоимость ипотечных кредитов явного снижения не имеют, поскольку, кроме процентной ставки на эту стоимость оказывают влияние и дополнительные расходы заемщиков и банков в связи с осуществлением кредитования. Расходы заемщиков включают оплату услуг ипотечных брокеров, риэлтерских агентств, оценщиков, службы безопасности банка за проверку сделки, иных услуг банка  и пр. В настоящее время вопрос оплаты указанных направлений никак не регулируется,  поэтому нередко банки и другие участники рынка устанавливают такую стоимость услуг, которая обеспечивала бы им необходимую доходность, не заботясь о финансовых возможностях клиентов. Это, пусть и в небольшой степени, но препятствует спросу на ипотечное кредитование. Банкам для минимизации рисков и перестраховки приходится повышать или держать на уровне не только процентные ставки, но и вводить комиссии за обслуживание, всевозможные штрафные санкции за неплатежи и долги. ^[27]

С учетом представленных проблем, можно определить несколько основных перспективных направлений в части развития ипотечного кредита в РФ:

Развитие ипотечных программ для социально приоритетных категорий граждан. Государство во взаимодействии с федеральными операторами специальных ипотечных программ, которыми являются АО «АИЖК» и банки с государственным участием, должно продолжить реализацию программ кредитования молодых семей и военнослужащих, а также предусмотреть возможность возобновления льготного кредитования учителей и врачей. Предполагается, что основной мерой поддержки может стать снижение процентной ставки по кредиту, что будет достигнуто путем:

• снижения кредитной маржи;
• предоставления государственной поддержки;
• предоставления Банком России банкам ликвидности под залог ипотечных активов по ставке, привязанной к уровню инфляции.

Также перспективным является развитие новых форм жилищного финансирования. В частности, возможна реализация таких механизмов кредитования под залог недвижимости, как:

• кредитование коммерческих застройщиков в целях жилищного строительства;
• кредитование индивидуального жилищного строительства и жилищных некоммерческих объединений граждан;
• кредиты и облигации под залог объектов инженерной инфраструктуры;
• ипотечные кредиты на строительство (приобретение) наемных домов;
• лизинг жилья.

Развитие инструментов долгосрочного инвестирования на рынок ипотечного кредитования. Для привлечения долгосрочных ресурсов в систему ипотечного кредитования необходимо:^[28]

• улучшать условия для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги;
• оптимизировать структуру и условия выпуска ипотечных ценных бумаг (в том числе с использованием ипотечного страхования) для максимального соответствия спросу на рынке ценных бумаг;
• развивать доступ участников рынка ипотечного жилищного кредитования (особенно средних и мелких) к инструментам секьюритизации посредством развития механизмов мультиоригинаторного выпуска ипотечных ценных бумаг;
• создавать дополнительные условия для привлечения резервов и накоплений негосударственных пенсионных фондов в целях формирования наемного жилищного фонда, в том числе жилья, предоставляемого внаем на некоммерческих условиях;
• развивать индивидуальные инвестиционные счета физических лиц, открываемые брокерами или управляющими.

Развитие инфраструктуры рынка ипотечного кредитования. Меры по развитию инфраструктуры должны включать:

• развитие первичного и вторичного рынка ипотечного кредитования:
• повышение доступности ипотечного кредита для заемщиков путем снижения величины первоначального взноса за счет ипотечного страхования, дифференциации условий кредитования в зависимости от потребностей заемщиков, кредитной истории;
• унификация и стандартизация процедур оценки платежеспособности заемщика, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, а также документации по операциям с закладной;
• развитие системы бюро кредитных историй, организация информационного обмена с ПФ РФ, ФНС, МВД РФ позволят значительно повысить информированность участников рынка относительно платежной дисциплины заемщиков;
• повышение финансовой грамотности населения в сфере ипотечного кредитования;
• выработка единой формы раскрываемой заемщику информации о кредитных, валютных и иных рисках по ипотечному кредиту.
• повышение эффективности инфраструктуры рынка:
• сокращение сроков и снижение издержек и операционных рисков при регистрации сделок с жильем, ипотеки и закладных за счет повышения доступности информации об имуществе, сторонах кредитной сделки;
• создание стандартов: оценки пулов ипотечных жилищных кредитов, управления рисками, квалификационных требований к участникам рынка, оформления документации, раскрытия информации, информационного обмена между участниками рынка;
• развития конкуренции на рынке в целях снижения издержек, повышения качества и сокращения сроков оборота капитала;
• введение рейтинга для участников инфраструктуры рынка.
• предотвращение и смягчение возможных кризисных явлений при кредитовании:
• сокращение сроков судебного и исполнительного производства при обращении взыскания на предмет ипотеки в целях предотвращения роста долговой нагрузки на заемщика;
• установление возможности внесудебной реализации заложенного имущества по соглашению сторон;
• формирование в муниципалитетах маневренного жилищного фонда для временного проживания заемщиков, на жилье которых обращено взыскание;
• разработка в субъектах РФ региональных программ поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации.

Таким образом, развитие ипотечного кредита является важной государственной задачей. В настоящее время ипотечный кредит является одним из основных сегментов финансового рынка Российской Федерации, он выступает инструментом обеспечения жильем населения страны.  Эта необходимость обусловлена двумя фактами: острой нехваткой жилья и низкой платежеспособностью потенциального спроса. Поэтому важным направлением в развитие данного сектора является обеспечение жильем социально значимых категорий населения, повышение доступности ипотечных кредитов с учетом интересов кредиторов и заемщиков.

3.2. Рекомендации по развитию ипотечного жилищного кредитования в ПАО Сбербанк и оценка их эффективности

 

ПАО Сбербанк является лидером рынка ипотечного кредитования в РФ. Банк предлагает заемщикам несколько вариантов предоставления ипотечного кредита. Первое — приобретение жилья на первичном рынке недвижимости, второе — приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости или приобретение и строительство загородной недвижимости.

Реализация действующих программ ипотечного кредитования позволяет банку ежегодно увеличивать ипотечный кредитный портфель, привлекая все большее число заемщиков. При этом для дальнейшего развития деятельности банка на рынке необходимо постоянное совершенствование условий ипотечного кредитования, путем актуализации действующих программ ипотечного кредитования, а также введения новых программ.

Итак, в целях развития ипотечного кредита в ПАО Сбербанк рекомендуется введение двух новых предложений для заемщиков:

Ипотечный кредит на приобретение машино-места или гаража – в настоящее время в ПАО Сбербанк отсутствует кредитный продукт, рассчитанный на физических лиц, желающих приобрести машино-место или гараж. На сегодняшний день многие застройщики выделяют при строительстве жилых домов специальные места для парковки, отдельные гаражные комплексы и прочее. Если физическое лицо по каким-либо причинам не имеет собственных средств для приобретения малой недвижимости, предназначенной для размещения транспортного средства, оно может воспользоваться ипотечным кредитом.

В таблице 3.1 представлены рекомендуемые условия кредитования.

Таблица 3.1

Условия ипотечного кредита на приобретение машино-места или гаража

 

Для получения данного кредита заемщик должен соответствовать следующим условиям:

• гражданство – РФ;
• возраст – 20 лет на момент подачи заявки на кредит и не старше 65 лет к моменту полного погашения кредита;
• трудоустройство – официальное трудоустройство в течение 6 последних месяцев непрерывно;
• регистрация – постоянная регистрация в регионе присутствия банка.

Для получения кредита заемщик должен предоставить в банк следующие документы:

• заявление-анкета;
• копия паспорта гражданина РФ;
• документы, подтверждающие доход (справка по форме 2-НДФЛ или справка по форме банка);
• копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
• правоустанавливающие документы на приобретаемую недвижимость;
• технические документы на недвижимость: кадастровый/ технический паспорт;
• копии паспортов продавцов недвижимости.

Предполагается, что введение данного ипотечного кредита привлечет интерес действующих, а также потенциальных клиентов к ипотечному кредитованию в ПАО Сбербанк. Это, в свою очередь, способствует росту ипотечного кредитного портфеля банка и соответствующих процентных доходов.

Для оценки эффективности ипотечного кредита на приобретение машино-места или гаража предположим, что число выданных ипотечных кредитов в рамках одного регионального отделения банка составит 100 шт. в год. Средняя сумма каждого ипотечного кредита составит 140 000 руб., со сроком кредитования 5 лет, по ставке 9,0% годовых (при стоимости недвижимости 200 000 руб. и размере первоначального взноса 30% от стоимости недвижимости)

В отношении выданных ипотечных кредитов банком ежемесячно будет получен доход в виде процентов. Размер доходов по одному ипотечному кредиту в течение первых 12 месяцев представлен в таблице 15 согласно графику платежей.

Таблица 3.2

Процентные доходы банка по одному ипотечному кредиту на приобретение машино-места или гаража за первые 12 месяцев кредитования

 

При выдаче 100 кредитов процентные доходы банка в течение первых 12 месяцев кредитования составят: 11 657,82 * 100 = 1 165 782 руб.

За весь период кредитования (5 лет) процентные доходы по одному кредиту составят 34 370,18 руб., а по всем выданным кредитам: 34 370,18 * 100 = 3 437 018 руб.

Ипотечная программа, направленная на снижение процентной ставки по ипотечному кредиту – банку рекомендуется ввести специальную ипотечную программу, которая предусматривает снижение процентной ставки по кредиту при условии размещением заемщиком на срочном депозите в банке определенной суммы. Программа совместима с ипотечным кредитованием на первичном и вторичном рынке.

Сущность этой программы заключается в том, что для снижения ставки заемщику необходимо при заключении кредитного договора внести сумму, равную определенному проценту от общей суммы ипотечного кредита. Предполагается, что заемщик сам выбирает, на сколько снизится процентная ставка. Для этого рекомендуется следующая система снижения ставок:

• при внесении на банковский счет суммы, равной 1% от суммы ипотечного кредита, процентная ставка снижается на 0,5%;
• при внесении на банковский счет суммы, равной 2% от суммы ипотечного кредита, процентная ставка снижается на 0,8%;
• при внесении на банковский счет суммы, равной 3% от суммы ипотечного кредита, процентная ставка снижается на 1%.

Программа снижения процентной ставки по ипотеке путем совершения единовременного взноса позволит сократить  ежемесячный платеж и общую переплату по договору ипотечного кредитования.

Таким образом, особенностью этой программы, и ее преимуществом, является то, что клиенту банка необходимо внести относительно небольшую сумму на счет в банке, тем самым снизив процентную ставку. Введение программы позволит банку повысить спрос заемщиков на ипотечные кредиты.

Для оценки эффективности программы предположим, что в первый год реализации программы в рамках одного регионального отделения банка ей воспользуется 150 клиентов, желающих получить ипотечный кредит для приобретения жилья на первичном рынке недвижимости. Предположим, что один ипотечный кредит  выдается в сумме 1 500 000 руб. на срок 10 лет.

Согласно условиям программы заемщиками будут размещены средства на счете в ПАО Сбербанк в размере 2% от суммы кредита: 1 500 000 * 2% = 30 000 руб. Это позволит каждому заемщику снизить базовую процентную ставку по ипотечному кредиту на 0,8%, т.е. с 9,5% до 8,7% годовых.

В отношении выданных ипотечных кредитов банком ежемесячно будет получен доход в виде процентов. Размер доходов по одному ипотечному кредиту в течение первых 12 месяцев представлен в таблице 3.3 согласно графику платежей.

Таблица 3.3

Процентные доходы банка по одному ипотечному кредиту за первые 12 месяцев кредитования

 

При выдаче 150 кредитов процентные доходы банка в течение первых 12 месяцев кредитования составят: 126 634,96* 150 = 18 995 244 руб.

За весь период кредитования (10 лет) процентные доходы по одному кредиту составят 751 042,20 руб., а по всем выданным кредитам: 751 042,20  * 150 = 112 656 330 руб.

Таким образом, представленные рекомендации несут экономическую выгоду для банка. Введение новых предложений может увеличить кредитный портфель банка, а также его доходы.

Итак, в рамках совершенствовании ипотечного кредита в ПАО Сбербанк необходимо осуществлять мероприятия по привлечению заемщиков. Это возможно за счет корректировки условий кредитования, в частности, за счет введения кредита для приобретения машино-места или гаража, а также за счет реализации ипотечной программы, позволяющей снизить процентную ставку. При реализации нововведений банк должен оценивать их экономический эффект, поскольку они должны не только заинтересовать клиентов, но и принести банку доход.

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Ипотечный кредит формирует один из основных сегментов финансового рынка РФ, который выступает инструментом обеспечения жильем населения страны. Ипотечный кредит представляет собой вид кредита, предоставляемый под залог недвижимого имущества, используемого в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. Ипотечный кредит характеризуется целевым характером финансирования, обязательным обеспечением кредита залогом имущества, долгосрочностью, относительно низкой рискованностью для кредиторов, а также специфичностью предмета, объекта и субъекта кредитной сделки.

Обязательным участником рынка является специальное агентство – АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Рынок ипотечного кредитования является одним из сегментов, наиболее активно развивающихся в экономике РФ. Так, в 2021 г. количество выданных кредитов составило 1 086 940 шт., а объем – 2 021 402 млн. руб. Рост показателей рынка ипотечного кредитования определено общими положительными тенденциями в экономике страны, снижением ключевой ставки ЦБ РФ, а также стимулированием рынка. Также росту ипотечного кредитования способствовало снижение процентных ставок со стороны кредиторов. В 2021 г. средняя ставка была самой низкой за шесть лет – 7,21%.

Действующие сегодня ипотечные кредиты различаются по целям кредитования. Банки предлагают следующие программы: приобретение нового жилья, приобретение готового жилья, строительство жилого дома, приобретение загородной недвижимости. Также кредиторы совместно с государством реализуют социальные ипотечные программы, которыми могут воспользоваться заемщики, прежде всего, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, например, это такие категории граждан, как военнослужащие и молодые семьи.

Одним из лидеров рынка ипотечного кредитования в РФ является Публичное акционерное общество «Сбербанк России».

На долю ПАО Сбербанк приходится порядка 50% всех выданных ипотечных кредитов в РФ. Востребованность банка среди заемщиков объясняется устойчивым положением банка в отрасли, высокой деловой репутацией, качественным обслуживанием, а также разнообразием программ ипотечного кредитования.

В ПАО Сбербанк действует пять базовых программ ипотечного кредитования, имеющих следующее целевое назначение – приобретение жилья на первичном и вторичном рынках недвижимости; строительство жилого дома; приобретение и строительство загородной жилой и нежилой недвижимости. В банке предусмотрены программы кредитования для широкой массы клиентов, а также для отдельных категорий. В частности, банк выдает ипотечные кредиты для военнослужащих – участников накопительно-ипотечной системы; для молодых семей; для семей, располагающих материнским капиталом; для семей с детьми в рамках государственной поддержки. Условия программ ипотечного кредитования в ПАО Сбербанк можно оценить как оптимальные, поскольку относительно предложений иных банков – участников рынка ипотечного кредитования, в ПАО Сбербанк действуют невысокие процентные ставки, предусматривающие возможность снижения в рамках отдельных акций, оптимальные лимиты суммы кредитования и первоначального взноса.

Более 50% кредитного портфеля физических лиц банка приходится на ипотечные кредиты. Кроме того, они опережают иные направления кредитования физических лиц по темпам роста. В 2019 г. объем ипотечных кредитов составил 2 174 833 млн. руб., в 2020 г., при темпе роста 110,00%, он составил 2 392 387 млн. руб., в 2021 г. он увеличился до 2 795 952 млн. руб., при темпе роста 116,87%.

В течение 2019-2021 гг. ПАО Сбербанк увеличивал объемы ипотечного кредитования. За два года объем выданных кредитов вырос на 28,56%, превысив 2,7 трлн. руб. Доля в кредитном портфеле физических лиц ипотечных кредитов также выросла, составив по итогам 2021 г. 56,77%.

Наибольшей востребованностью среди клиентов пользуются программы ипотечного кредитования, ориентированные на приобретение жилья в новостройках или на вторичном рынке недвижимости.

Ипотечное кредитование является менее рискованным видом кредитования по причине более тщательного подхода банка к оценке заемщика, а также присутствие обеспечения по каждой сделке. В 2021 г. произошло снижение просроченной задолженности на 14,52%, до 90 593 млн. руб. Соответственно, изменялась доля просроченной задолженности в сумме выданных ипотечных кредитов: в 2019 г. – 4,31%, в 2020 г. – 4,43%, в 2021 г. – 3,24%.

В текущих экономических условиях развитие ипотечного кредита в РФ сопряжено с рядом проблем, препятствующих не только увеличению объемов ипотечного кредитования, но и развитию строительной отрасли, улучшению социально-экономических условий для населения. Основными проблемами развития ипотечного кредита в РФ являются: недостаточная финансовая обеспеченность банков для ипотечного кредитования; недостаточно развития система программ ипотечного кредитования с государственной поддержкой; рост  числа проблемных заемщиков; высокие ставки ипотечного кредитования.

С учетом представленных проблем, основными перспективами развития ипотечного кредита в РФ являются: развитие специальных ипотечных программ для социально приоритетных категорий граждан; развитие инструментов долгосрочного инвестирования на рынок ипотечного кредитования; развитие электронных закладных; развитие инфраструктуры рынка ипотечного кредитования.

В рамках деятельности одного из лидеров рынка ипотечного кредитования – ПАО Сбербанк, развитие ипотечного кредитования возможно за счет корректировки условий кредитования, в частности, за счет введения кредита для приобретения машино-места или гаража, а также за счет реализации ипотечной программы, позволяющей снизить процентную ставку. При реализации нововведений банк сможет получить положительный экономический эффект, поскольку они способствуют не только повышению заинтересованности клиентов в ипотечных программах банка, но и увеличивают доходы банка

 

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) [Электронный ресурс] – СПС «Консультант Плюс».
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 25.02.2022) // Собрание законодательства РФ. — 29.01.1996. — № 5. — ст. 410.
3. Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 (ред. от 06.03.2022) «О банках и банковской деятельности» // Собрание законодательства РФ. — 05.02.1996. — № 6. — ст. 492.
4. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 26.03.2022) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Электронный ресурс] – СПС «Консультант Плюс».
5. Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «О рынке ценных бумаг» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.12.2021) [Электронный ресурс] – СПС «Консультант Плюс».
6. Федеральный закон от 18.07.2009 № 190-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «О кредитной кооперации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.09.2021) [Электронный ресурс] – СПС «Консультант Плюс».
7. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 14.03.2022) «О государственной регистрации недвижимости» [Электронный ресурс] – СПС «Консультант Плюс».
8. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28 (ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» [Электронный ресурс] – СПС «Консультант Плюс».
9. Айзинова И.М. Ипотечное кредитование как инструмент жилищной политики // Научные труды: Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН. — 2018. — № 15. — С. 489 — 510.
10. Банки и банковское дело : учебник для бакалавров / под ред. В. А. Боровковой. – 3-е изд., перераб. и доп. – М. : Издательство Юрайт, 2020. – 623 с. – Серия : Бакалавр. Базовый курс.
11. Банковское дело: учебник для бакалавров / О. И. Лаврушин, Н. И. Валенцева; под ред. О. И. Лаврушина. – 12-е – изд., стер. – М.: КноРус, 2020. – 800 с.
12. Банковское дело : учебник / под ред. д-ра экон. наук, проф. Г. Г. Коробовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : Магистр :ИНФРА-М, 2019. – 592 с.
13. Банковское дело. Организация деятельности коммерческого банка: учебник для бакалавров– М. : Издательство Юрайт, 2018 с. –  Серия : Бакалавр. Углубленный курс.
14. Банковское дело: современная система кредитования : учебное пособие / О. И. Лаврушин, О. Н. Афанасьева. – 7-е изд., перераб. и доп. – М. : КНОРУС, 2017. – 360 с.
15. Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н. Ипотека. Кредит / Л. Ю. Грудцына, М. Н. Козлова. – М.: Изд-во Эксмо, 2016. – 368 с.
16. Деньги, кредит, банки: учебник / Е. А. Звонова, М. Ю. Богачева, А. И. Болвачев; Под ред. Е. А. Звоновой. – М.: НИЦ ИНФРА-М, 2019. – 592 с.
17. Каджаева М. Р. Банковские операции : учебник / М. Р.Каджаева, С. В.Дубровская. – 7-е изд., стер. – М. : Издательский центр «Академия», 2018. – 464 с.
18. Бойцова И. В. Системный подход к рынку ипотечного кредитования // Инновационная экономика: информация, аналитика, прогнозы. 2016. № 6. С. 64-66.
19. Голик Д. В. АИЖК и его роль в повышении доступности ипотечного кредитования для населения и обеспечения ликвидности коммерческих банков // Экономика, управление, финансы: материалы VII Междунар. науч. конф. (г. Краснодар, февраль 2021 г.). Краснодар: Новация, 2021. С. 6-10.
20. Губина О. А. Российский рынок ипотечного кредитования: современное состояние и прогнозы развития // В сборнике: Актуальные проблемы управления: теория и практика материалы VII Всероссийской (очно-заочной) научно-практической конференции. 2021. С. 104-108.
21. Дятлов Д. В. Ипотечный кредит: понятие, виды, классификация // Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. 2016. № 2. С. 240-245.
22. Зиниша О. С. Проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России // Экономика и социум. 2021. №3(34). С. 634-638.
23. Зуенко М. Ю. Банковская система России: современное состояние и проблемы // Молодой ученый. 2020. №9. С. 558-565.
24. Курегян З. С. Ипотечный кредит в системе кредитных отношений // Проблемы совершенствования организации производства и управления промышленными предприятиями: Межвузовский сборник научных трудов. 2021. № 1. С. 345-349.
25. Миннеханова А.Ф. Особенности ипотечного кредитования в современных условиях // Экономика и социум. — 2017. — № 12-2. — С. 269 — 272.
26. Михеева М. А. К вопросу о развитии ипотеки и ипотечного кредитования: история и современность // В сборнике: Актуальные проблемы корпоративного права. Вестник магистратуры. Саратов. 2020. С. 82-86.
27. Однокоз В. Г. Этапы и тенденции развития рынка ипотечного кредитования в России // Экономика и право. 2019. № 1(47). С. 67-69.
28. Петенева Е. Н. Ипотечное кредитование в решении жилищной проблемы // Экономические науки. 2018. № 12. С 211-238.
29. Петривская А. В. Российский рынок ипотечного кредитования: проблемы и пути их преодоления / А. В. Петривская // В сборнике: Актуальные вопросы права, экономики и управления сборник статей X Международной научно-практической конференции: в 2 ч.. – 2021. – С. 33-35.
30. Торосян Н.Д. Ипотечное кредитование: теоретические основы и тенденции развития // Экономика и предпринимательство. — 2018. — № 12-1. — С. 1294 — 1297.
31. Тепман Л. Н. Ипотечный кредит: функции, использование в качестве инструмента преодоления кризисных ситуаций в экономике // Вестник Московского университета МВД России. 2019. № 11. С. 243-245.
32. Тетюшкина А. А. Рынок ипотечного кредитования в России // Экономика и управление в XXI веке: тенденции развития. 2020. № 33-2. С. 23-26.
33. Шевченко Е. Е. История становления и развития института ипотеки // Экономика, право и социум: современные модели развития общества. Материалы международной научно-практической конференции. 2018. С. 190-197.