Введение
Глава 1. Теоретические основы земельной ренты и рынка земли
1.1 Понятие земельной ренты и рынка земли
1.2 Виды земельной ренты
Глава 2. Формирование спроса, предложения и цены на рынке земли
2.1 Особенности рынка земли. Спрос и предложение на рынке земли
2.2 Земля как фактор производства. Цена земли
Заключение
Список использованной литературы
Введение
Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала, Земля неподвижна. На уровне национальной экономики в большинстве стран Западной Европы и Северной Америки предложение земли более или менее стабильно. Возможности для расширения сельскохозяйственных площадей очень малы. Одним из немногих исключений являются Нидерланды, где сельскохозяйственные угодья были расширены в последние десятилетия за счет осушения прибрежных районов моря. Очевидно, что не все страны могут позволить себе такое дорогое удовольствие. Однако в большинстве развитых стран наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных угодий в результате развития городов и инфраструктуры (строительство дорог, различных зданий, сооружений и т.д.).
Выбранная тема была и всегда будет актуальной. Актуальность курсовой работы обусловлена той ролью, которую играет рынок земли практически во всех экономически развитых странах. В рыночных условиях Земля имеет многофункциональное назначение. Как природный объект, существующий независимо от воли людей, Земля-это вся планета, колыбель человека, выполняющая важную экологическую функцию. В то же время Земля-это почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхностная или пространственная основа, которая является объектом хозяйствования, а значит, отражает экономические отношения. Социальная роль Земли состоит в том, что она служит средой обитания и условием для жизни человека. Наконец, земля, как территория государства или субъекта Федерации, определяет политическую функцию.
Рассмотрение вопросов, связанных с этой темой, имеет как теоретическое, так и практическое значение.
Целью работы является изучение сущности, особенностей, предложения, спроса рынка земли.
Задачами написания курсовой работы являются определение понятия ренты и рынка земли, выявление форм земельной ренты, формирование спроса, предложения и цены на рынке земли, определение специфики земельной ренты и решение проблем рентных отношений в России.
В качестве теоретической основы в курсовой работе использованы труды зарубежных и отечественных авторов, а также результаты собственных исследований.
Объектом исследования, проводимого в работе, является рынок земель.
Предметом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в процессе становления и развития рынка земель между его субъектами.
Работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, трех глав, заключение и список литературы.
Работая над данной темой, я использовала дедуктивный метод исследования, т.е. ход в экономическом анализе от общего к частному, от теории к фактам.
Источниками данной работы: базовая учебная литература, фундаментальные теоретические труды крупнейших мыслителей в рассматриваемой области, результаты практических исследований видных отечественных и зарубежных авторов, статьи и обзоры в специализированных и периодических изданиях, посвященных тематике рынка земли, справочная литература.
Глава 1. Теоретические основы земельной ренты и рынка земли
1.1 Понятие земельной ренты и рынка земли
Прежде чем обратиться к изучению земельной ренты, необходимо выделить некоторые категории, без которых анализ данного вида дохода был бы затруднен. Землевладение — это признание права физического или юридического лица на определенный земельный участок на исторически сложившихся основаниях. Чаще всего землевладение понимается как собственность на землю. Землепользование — это использование земли в порядке, установленном обычаем или законом [8].
Пользователь земли не обязательно владеет ею. В обычном смысле это арендатор. В реальной экономической жизни субъекты землевладения и землепользования часто представлены разными лицами.
Рента-это регулярно получаемый доход от капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской деятельности. Экономисты используют термин «рента» в более узком смысле: экономическая рента-это цена, уплачиваемая за пользование землей и другими природными ресурсами, количество (запасы) которых строго ограничено. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов — фиксированное их количество — отличают рентные платежи от заработной платы, процентов и прибыли. Там, где земля практически не используется, ее предложение остается неизменным.
В отличие от всех обычных средств производства, которые производятся в нужном количестве под влиянием спроса, земля не создается людьми, ее количество ограничено. В хозяйственном обороте любого государства его так много — и ни гектара больше. Фиксированный характер предложения земли означает, что спрос является единственным фактором, определяющим земельную ренту. Если спрос на землю близок к нулю, то земельная рента будет равна нулю. Изменение размера арендной платы никак не влияет на объем доступной земли. Исторически сложились определенные формы землевладения. В большинстве штатов она находится в частной собственности, и первоначальным условием для образования ренты является ее аренда. [12] Аренда земли-это вид землепользования, при котором собственник передает свою землю на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения сельского хозяйства. Договор аренды предусматривает уплату собственнику арендной платы.
Земельная аренда возникла с возникновением рабовладельческого общества и до сих пор остается основной формой крестьянского землепользования в слаборазвитых странах. При капитализме широкое распространение получила предпринимательская аренда, при которой предприниматель вкладывает свой капитал в землю с целью получения прибыли и ведет хозяйство, используя наемный труд. Такая аренда распространена в США, Великобритании, Франции, Бельгии и многих других странах.
На протяжении всего XX века существовала тенденция к объединению землевладельца и предпринимателя в одном лице. Однако арендные отношения никуда не исчезают. Себестоимость сельскохозяйственной продукции включает, наряду с материальными затратами, заработную плату, норму прибыли и плату за землю (ренту) как за собственный производственный ресурс, задействованный в производстве.
Специалисты уже давно утверждают, что вся земельная рента не является заработанным доходом, поскольку Земля является бесплатным даром природы и не требует никаких затрат на ее производство. Земля, по их мнению, должна принадлежать государству. [5] В СССР земля была национализирована и передана в аренду (бессрочное пользование) колхозам, совхозам, многочисленным предприятиям, организациям и частным лицам. Государство выступало арендодателем, но это не повлекло за собой ликвидации арендных отношений. Через систему налогов и цен на сельскохозяйственную продукцию государство захватывало значительную часть доходов колхозов, совхозов и граждан.
Арендные отношения формируются между собственниками земли и арендатором по распределению доходов. Одна его часть-в виде обычной прибыли-присваивается предпринимателем, а другая передается собственнику земли. Рента — это излишек (сверхприбыль) над обычной средней прибылью предпринимателя-арендатора.
Рентные отношения изучались крупнейшими экономистами (А. Смит, Д. Рикардо, К. Маркс, А. Маршалл и др.).) и, несмотря на различие подходов и взглядов, все они подчеркивали неоднородность качества различных земельных участков. Земельная рента обычно выше арендной платы, и она также учитывает процент капитала, вложенного в собственность землевладельцами. Это могут быть жилые и коммерческие здания, ирригационные сооружения, средства связи и т.д. Сумма арендной платы является продуктом конкурентных торгов двух сторон: собственника земельного участка и арендатора. [7] Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любой развитой страны. Земля — это важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.
Рынок земли имеет ряд специфических особенностей. Во-первых, Земля-это свободный дар природы, что позволяет говорить об иррациональности ее ценности. Однако земля является объектом купли-продажи, с ней связаны отношения аренды земли.
Во-вторых, в зависимости от определенных природно-климатических условий, а также расположения земельных участков, последние делятся на лучшие, средние и худшие. Это деление основано на естественном плодородии почвы, которое определяет продуктивность земли. Но ее можно улучшить за счет дополнительных вложений труда и капитала. Такое улучшение плодородия почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако она имеет определенные пределы, связанные с известным законом снижения плодородия почвы, когда при существующей технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.
В-третьих, поскольку земельная площадь фиксирована природой, земельное предложение характеризуется в социальном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного землепользователя ситуация иная: земельное предложение обладает определенной эластичностью, так как потребитель имеет возможность увеличить имеющуюся земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов подкрепляется тем, что земля закреплена в качестве частной собственности. В рыночных условиях землевладельцы очень неохотно продают свои земельные участки, предпочитая сдавать землю в аренду, они получают право на получение стабильного дохода, поэтому в любой момент времени продается лишь небольшая часть земельного фонда, что является фундаментальной особенностью земельного рынка [13].
Рынок земли создает условия, способствующие эффективному использованию земли, и вынуждает отдельные субъекты отказаться от части земли или всего участка, если он не функционирует эффективно. Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантией стабильности.
Восполнение недостатков рынка — важнейшая задача государства. Государство должно прежде всего создавать условия для защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целевого и разумного использования земельного фонда страны, а государственная политика должна строиться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов в аграрном секторе. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре, который представляет собой официально составленный систематизированный свод сведений, относящихся к земельному фонду страны. Очевидно, что решить проблемы аграрного сектора невозможно без наличия у государства земельного банка данных. [4] Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление земли в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором в той или иной форме реализуются отношения землевладения.
1.2 Виды земельной ренты
Особой формой ренты является земельная рента, связанная с сельскохозяйственными отношениями. Земельная рента выступает как часть прибавочного продукта, создаваемого производителями, которые управляют землей. Сущность земельной ренты состоит в том, что она является экономической формой реализации права собственности на землю.
Различным этапам общественной жизни соответствуют различные формы земельной ренты: оплата ренты в виде части продуктов — продовольственная рента, рабочая рента (крепостное право). Последней и высшей формой земельной ренты является денежная земельная рента-продуктовая рента, обращенная в денежную форму. [9] Земельная рента образуется не только в связи с арендой земельного участка для сельскохозяйственного производства, но и в случаях, когда земельный участок арендуется предпринимателями для строительства зданий и сооружений, освоения его недр. Земельная рента выступает в двух основных формах-абсолютной и дифференциальной, что обусловлено существованием двух видов земельных монополий: монополии частной собственности на землю и монополии земли как объекта хозяйствования. Размер арендной платы за землю определяется в результате борьбы между арендатором и собственником земли.
Естественно, что разные земельные участки отличаются плодородием, климатическими характеристиками и расположением, и не все они пригодны для универсального использования. По этой причине не все земельные участки приносят одинаковый доход в виде земельной ренты.
Дифференциальная рента является наиболее распространенной формой земельной ренты. Если принять во внимание неоднородность качества и расположения Земли, то превышение ренты над рентой от худшего из всех используемых участков называется дифференциальной рентой.
Формирование дифференциальной земельной ренты обусловлено различиями в плодородии и расположении земель, а также эффективностью дополнительного труда и средств, затрачиваемых на землю, она возникает как экономическая категория в случае использования любого вида ресурсов, которые не являются полностью однородными. Дифференциация земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земель между возможными сферами использования
Дифференциальная рента может иметь две формы. Арендатор может получить только часть дифференциальной ренты, если ее увеличение обусловлено произведенным им улучшением земельного участка-повышением экономического плодородия почвы-в течение срока действия договора аренды. [11] Такая дифференциальная рента, связанная исключительно с улучшениями человека на земле (вложением труда и личного капитала), выделена как дифференциальная рента II типа, в отличие от дифференциальной ренты первого рода, появление которой объясняется в свою очередь естественными, «естественными», различиями между участками. Дифференциальная рента первого рода может быть получена только от лучших и средних по своему естественному плодородию земельных участков.
В дальнейшем, заключая новый договор, землевладелец постарается учесть увеличение арендной платы и включить ее в арендную плату, так как стараниями арендатора земля по своей продуктивности может перейти из разряда худшей земли в среднюю или даже лучшую. В связи с этим арендатор земельного участка заинтересован в максимально длительном сроке действия договора аренды, с тем чтобы присвоить дополнительную прибыль от монополии на землю как объект управления.
Землевладельцы хорошо осведомлены о качестве своей земли, и их интерес заключается в обратном: заключении договоров на краткосрочные периоды с целью назначения дифференциальной ренты второго рода. Дифференциальная рента обоих видов является частью издержек сельскохозяйственного предпринимателя.
Наличие дифференциальной ренты второго рода свидетельствует о том, что в сельском хозяйстве происходят технико-экономические сдвиги, обусловленные ростом производительной силы труда и капитала, которые проявляются в повышении производительности сельскохозяйственных угодий. Дифференциация земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земель между различными возможными сферами использования. [10] Абсолютная рента есть результат монополии частной собственности на землю. Собственник земли, зная, что земля необходима для всего сельскохозяйственного или промышленного производства, заставит тех, кто хочет пользоваться землей, платить за нее стабильную ренту. Образование абсолютной ренты обусловлено тем, что в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности.
Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, а стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя собой монополию, сама постоянно претендует на часть этой прибавочной стоимости и присваивает себе разницу между стоимостью и ценой производства. Землевладение, таким образом, раздувает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую оно взимает как абсолютную ренту, и которая, следовательно, является своего рода налогом, взимаемым с общества.
Объяснение возникновения абсолютной ренты, по Карлу Марксу, вытекает из факта более низкого органического состава капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. В сельском хозяйстве труд рабочего задействован больше, чем средства производства. Именно прибавочный труд наемных сельскохозяйственных рабочих является источником абсолютной ренты. Этот вид ренты получается абсолютно со всех земель: с лучших и средних участков, и, без сомнения, с худших участков.
Однако под влиянием технического прогресса происходит постепенное сближение органического состава капитала в промышленности и сельском хозяйстве. Ведь в интенсивном сельском хозяйстве развитых стран выполнение того же объема работ, что и в промышленности, требует большей массы средств производства, более высокого технологического оснащения труда. [15] В сельском хозяйстве существует еще один вид земельной ренты-монопольная рента. Исключительные природные условия иногда создают возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов-особых сортов винограда, некоторых видов цитрусовых, чая и других сельскохозяйственных продуктов. Такие товары продаются по монопольным ценам, верхний предел которых зачастую определяется только уровнем платежеспособного спроса. В результате монопольные цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость такой продукции. Это позволяет землевладельцам получать монопольную земельную ренту.
Таким образом, в сельском хозяйстве, как и в других отраслях промышленности, капиталистические предприниматели получают равную прибыль на равное количество капитала. Уплата арендной платы землевладельцам происходит не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с ним. Однако, поскольку конкуренция не может преодолеть барьер частной собственности на землю, землевладельцы «крадут» у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной стоимости в виде ренты. [12] Земельный участок, предназначенный для строительства, регулируется этим видом строительной земельной ренты. Она характеризуется преобладающим влиянием местоположения, что очень важно, например, для строительных площадок в крупных городах, преобладанием монопольных цен во многих случаях. Строительная рента увеличивается не только за счет роста населения и увеличения спроса на жилье, но и за счет роста основного капитала, который либо прикреплен к земле, либо размещен на ней: промышленных зданий, железных дорог, складов, доков и других хозяйственных сооружений.
Лесные угодья как объект лесопользования ценны не сами по себе, а с точки зрения ресурсов – леса, рекреации. Платежи за ведение лесного хозяйства косвенно зависят от плодородия почв. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому земельную ренту в лесном хозяйстве правомерно называть лесной рентой.
Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда. При этом государственная собственность на лесной фонд и лесная рента, как правило, облагаются налогом. Любые платежи за пользование лесом являются арендным налогом. Арендный налог может быть меньше, равен или больше арендной платы. Рентный налог устанавливается меньше арендной платы или не берется вообще в случаях, когда на арендатора возлагаются расходы по восстановлению и воспроизводству лесных ресурсов; либо в дополнение к воспроизводству лесных ресурсов арендатору поручается инвестировать рентный доход как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства. [2] Рентный налог устанавливается равным арендной плате, если: воспроизводство лесных ресурсов осуществляется государственными органами лесного хозяйства за счет бюджетных средств; или часть лесной ренты, превышающая затраты на лесопользование, используется на социальные и иные общегосударственные цели. Лесной налог превышает арендную плату, если он установлен без обоснования или расчета. Превышение лесного налога над арендной платой может иметь только негативные последствия: снижение рентабельности лесозаготовок и заработной платы работников.
Глава 2. Формирование спроса, предложения и цены на рынке земли
2.1 Особенности рынка земли. Спрос и предложение на рынке земли
Рынок земли имеет ряд специфических особенностей.
Во-первых, Земля-это свободный дар природы, что позволяет говорить об иррациональности ее ценности. Однако земля является объектом купли-продажи, с ней связаны отношения аренды земли.
Во-вторых, в зависимости от определенных природно-климатических условий, а также расположения земельных участков, последние делятся на лучшие, средние и худшие. Это деление основано на естественном плодородии почвы, которое определяет продуктивность земли. Но ее можно улучшить за счет дополнительных вложений труда и капитала. Такое улучшение плодородия почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако она имеет определенные пределы, связанные с известным законом снижения плодородия почвы, когда при существующей технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу. [9] В-третьих, экономическая деятельность на земле порождает два вида земельной монополии: монополию на землю как объект управления и монополию на землю как объект собственности. Первый тип монополии предоставляет абсолютное право распоряжаться землей и ее хозяйственным использованием. Второй тип связан с исключительным правом собственности на землю ее собственника. В первом случае речь идет о том, что лицо, взявшее земельный участок в аренду, не ограничено в правах и возможностях по управлению им.
Они могут заниматься любым видом сельскохозяйственной деятельности, с целью получения наилучших результатов от своей хозяйственной деятельности. Это открывает им путь к получению дополнительного дохода. Во втором случае арендная плата предоставляется за арендуемую землю.
В-четвертых, предложение земли и других природных ресурсов строго фиксировано, что делает его предложение абсолютно неэластичным. Однако с развитием научно-технического и социально-экономического прогресса предложение земли, как и других природных ресурсов, фиксируется относительно, поскольку они постоянно отчуждаются или вовлекаются в хозяйственный оборот.
Состояние рынка земли определяется действием двух основных субъектов: собственников земельных ресурсов (землевладельцев) и сельскохозяйственных предпринимателей (фермеров). Первые, предоставляя землю в аренду, формируют предложение земельных услуг. Вторые, арендуя определенное количество земли, предъявляют спрос. Если землевладелец сам возделывает землю или арендатор приобретает право собственности на земельный участок, то функции собственника и предпринимателя объединяются в одном лице. [6] Объем предлагаемой и запрашиваемой земли измеряется в физическом выражении-квадратные метры, гектары, Акры и т. д. Это определяет ценность земельной службы. Служба Земли состоит в ее способности удовлетворять спрос на продукты, производимые этим фактором; это в основном сельскохозяйственные продукты.
Земельная служба имеет определенную цену или оценку арендной платы. Равновесная цена, как и цена на любом рынке, определяется балансом между спросом на услуги и их предложением.
Спрос на земельные услуги — это количество земли, которое фермеры хотят арендовать при каждом данном уровне цен. Спрос на услугу земли, как и на услугу экономического ресурса, является производным. Это означает, что его стоимость (количество земли, которое люди хотят использовать) зависит не только от определенного количества продуктов, произведенных на этой земле, но и от дохода, который может быть получен от продажи этого количества. Поэтому спрос на земельные услуги определяется величиной предельной доходности – это тот дополнительный доход, который можно получить от использования каждой дополнительной единицы земли. [5] Таким образом, спрос на земельные услуги (DT) показывает обратную зависимость между величиной арендной платы (R) и количеством земли (T). То есть чем ниже арендная плата, тем больше Земли можно сдавать в аренду при прочих равных условиях. И наоборот: чем больше Земли можно арендовать, тем ниже доходность каждой дополнительной единицы, тем ниже арендная оценка (рис. 1).
Рис. 1. Спрос на рынке земли
Предложение земельных услуг — это количество земли, которое предлагается в аренду. Предложение земли (SТ) как экономического ресурса неизменно связано с ограниченным количеством земли. Понятно, что на практике земельные участки могут создаваться в результате ирригационных мероприятий. Они также могут выпадать из севооборота из-за истощения запасов. Однако, в конце концов, допустимо принять количество доступной земли как неизменное. Следовательно, стоимость земельной услуги будет постоянной, т. е. фиксированное количество земли (Т) может быть предложено в аренду по различным ценам. [7] Другими словами, индивидуальный землевладелец, владеющий определенным количеством земли и заинтересованный в максимизации своего дохода, будет сдавать землю в аренду за любую плату (R). Даже если эта плата не высока, землевладельцу имеет смысл предоставить в пользование всю имеющуюся у него землю, иначе он вообще не получит дохода (рис. 2).
Рис. 2. Предложение на рынке земли
При фиксированном объеме предложения земли, зависящем от спроса, всегда будет существовать оценка арендной платы, которая будет уравновешивать интересы продавца (землевладельца) и покупателя (арендатора) земельных услуг. Это касается всех участников земельного рынка. Если цена будет выше равновесного уровня, фирмы будут предъявлять меньший спрос на землю, чем предложение землевладельцев; в результате некоторые из них не смогут арендовать землю и будут вынуждены снизить цену.
Если цена будет ниже равновесной, спрос со стороны арендаторов превысит предложение, а землевладельцы повысят цену; цена устанавливается на равновесном уровне (RTe), при котором спрос на Землю будет соответствовать ее предложению (Te). В равновесном состоянии доход землевладельцев будет определяться произведением ренты на количество земли (рис. 3). Этот доход не зависит от землевладельца, то есть имеет характер чистой экономической ренты.[15] Для факторных рынков чистая экономическая рента — это разница между доходом, полученным от использования фактора производства (ренты), и затратами на его использование. Даже если существуют определенные затраты на содержание земли, они очень малы по сравнению с затратами на ее использование. Рента полностью формируется спросом на землю, то есть уровнем цен на те товары, которые производятся с использованием арендованной земли. Однако изменения в оценке арендной платы будут определяться исключительно изменениями спроса. В этом случае связь прямая: чем выше спрос на землю (DT2>DT1), тем выше арендная оценка земли (RT2>RT1), и наоборот (рис. 4).
Рис.3. Равновесие на рынке земли Рис.4. Изменение спроса на землю
На практике это означает, что не цена сельскохозяйственной продукции зависит от величины ренты, а наоборот, величина ренты зависит от спроса на землю и, следовательно, от цены сельскохозяйственной продукции. Поэтому налог на доходы помещика, снижая спрос на сельскохозяйственные товары, уменьшает размер его дохода. Если предложение земли неэластично, то все бремя налогообложения ложится на землевладельца.
Ему приходится мириться с этим, потому что он не в состоянии изменить размер общего предложения земли. Поэтому участки сдаются в аренду за ту плату, которую можно получить. Однако любая сумма дохода помещика является своего рода безвозмездной. Это означает, что его размер не побуждает землевладельца предлагать его в большем или меньшем количестве на рынке. Именно на этом обстоятельстве основаны предложения о введении единого налога на доходы землевладельца. Их точка зрения состоит в том, что земельная рента по самой своей природе является доходом, который может облагаться высокими налогами, и это не повредит стимулам к производству. [20] Возражения против введения этого вида налога обычно сводятся к тому, что экономическую ренту трудно отделить от ренты, связанной с определенными вложениями капитала и труда в улучшение земель, а также от других «незаработанных» доходов [17].
В частности, различные земельные участки отличаются друг от друга по плодородию и местоположению. Поэтому при фиксированной цене на сельскохозяйственную продукцию средние затраты на лучших участках будут ниже, чем на менее плодородных и более удаленных земельных участках. В этом случае первая принесет дифференцированную ренту, то есть прибыль, обусловленную лучшими природными качествами земли. Однако выделить этот вид дохода как самостоятельный практически невозможно.
2.2 Земля как фактор производства. Цена земли
Земля как фактор производства имеет товарный характер, она продается и покупается, и ее цена на рынке зависит от спроса на нее. Но прежде чем выводить средства производства на рынок, он имеет первоначальную «стартовую» экономическую оценку в виде земельного кадастра. Земельный кадастр — это совокупность данных о земле.
Если вы нарисуете кривую предложения земли на графике, она будет абсолютно вертикальной линией (рис. 5).
Рис. 5. Спрос и предложение земли
S – неэластичное предложение;
D1 – потенциальный спрос на землю;
D2 – спрос на землю в условиях, когда земля не приносит ренту;
Е – точка равновесия
Качественная оценка земель заключается в определении в относительных числах степени пригодности почв для сельскохозяйственного производства. Расширенная оценка завершается определением класса физической подготовки, а детальная оценка производится в бонусных баллах (обычно по 100-балльной системе). В качестве критерия оценки бонусного балла используется долгосрочная урожайность основных сельскохозяйственных культур. [1] Земля как таковая лежит вне границ трудового процесса. Это обычный предмет труда в сельском хозяйстве, но не продукт его. Поэтому оценка земельных участков предполагает:
— оценка потребительских свойств земельных участков;
— оценка полезности его свойств.
Кроме того, к земельному участку в качестве объекта недвижимости могут быть добавлены объекты недропользования, отдельные водные объекты, леса и другие объекты.
Помимо физических параметров и характеристик, земельный участок как объект недвижимости имеет правовой режим, существенно влияющий на его идентификацию и оценочную стоимость. К характеристикам земельного участка, характеризующим правовой режим, относятся: категория земельного участка, в пределах которого расположен земельный участок, цель использования земельного участка, форма собственности, сервитут, ограничения вещных прав на него.
Ограниченность предложения земельных прав в связи с невозможностью воспроизводства земли как объекта собственности, полезностью (рентабельностью) использования в качестве объектов производственно-хозяйственной деятельности и покупательной способностью участника земельного рынка, постоянно воспроизводящего стоимость земли. [8] Стоимость земельного участка или прав на него определяется текущей стоимостью будущих выгод, основанных на праве собственности или иных правах на земельный участок.
Выгоды от прав на землю реализуются в течение гораздо более длительного периода времени, чем от прав на улучшения (здания, сооружения и т. д.) земельных участков, имеющих ограниченный срок службы.
В связи с этим понятия амортизации и амортизации не приемлемы для текущей стоимости земельных участков, в отличие от текущей стоимости улучшений, которая по окончании срока их службы равна нулю или отрицательна (в связи с предстоящими затратами на расчистку земельного участка и утилизацию улучшений). Земля не изнашивается при разумном использовании. Его плодовитость может быть увеличена.
Существует несколько методов оценки земель. Показатели относительного плодородия земли обеспечивают дифференцированный доход, величина которого зависит не только от уровня плодородия, создаваемого природой, но и от дополнительных вложений капитала и труда на улучшение состояния земли. Но при продаже земельного участка его собственник продает не землю как таковую, а право на получение с нее годового дохода (арендной платы). Поэтому он рассчитывает получить за землю такую сумму, которая, если положить ее в банк, принесет ему доход в виде процентов, равных арендной плате.
Цена земли = (рента / ссудный процент) * 100%
Стоимость сельскохозяйственных земель обычно выражается как текущая денежная рента, умноженная на определенное число раз, или, другими словами, как «покупка на несколько лет» этой ренты. Но это только первое приближение к сути явления. Система оценки земель включает в себя несколько элементов. К ним относятся, в частности:
— сведения из кадастровых реестров о правовом режиме и качественных характеристиках земельных участков;
— информация, полученная из других источников о сделках с земельными участками и информация о рынке земли и другой недвижимости;
— кадастровая оценка земель по зонам оценки и земельным участкам;
— кадастровые карты и реестры стоимости земельного участка. [10] Система оценки земель также предполагает организацию деятельности в области кадастровой оценки и переоценки земель.
В условиях реформированной экономики оценка земель носит относительный характер, так как наличие теневого рынка, отсутствие достоверных данных о сделках с земельными участками, о результатах хозяйственной деятельности предприятий, использующих землю, а также неадекватность затрат и эффектов при улучшении земельных отношений не позволяют механически переносить принципы и методы оценки земель, принятые в международной практике. Неоклассическая теория выводит стоимость земли, как и других факторов производства, из стоимости конечного продукта, для производства которого требовались определенные производственные ресурсы. Например, если цена на зерно упала, то спрос на землю для его выращивания также снизится, а если спрос снизится, то арендные ставки станут ниже.
Неоклассики обосновывают идею производного характера спроса на землю, полагая, что цена зерна высока потому, что высока цена земли.
Известно, что на цену строительных объектов больше всего влияет дифференцированная арендная плата по местоположению.
Однако общая стоимость участка застройки равна стоимости, которую он имел бы, если бы был освобожден от зданий и продан на свободном рынке. Готовая стоимость строительной площадки — это доход, который ее рыночная цена обеспечит при текущей процентной ставке. Это значительно превышает стоимость по местоположению. Кроме того, предложение земли совершенно неэластично в экономической системе в целом. Любая отрасль может увеличить свою территорию за счет конкурентов. [14] Таким образом, предложение земли конкретному пользователю будет иметь определенную эластичность. Поэтому в целом капитализированная стоимость любого земельного участка-это статистическая «дисконтированная» стоимость всего чистого дохода, который он может принести, скорректированная, с одной стороны, на все побочные издержки, включая затраты на сбор ренты, а с другой стороны, на его полезные ископаемые, его потенциал для создания на нем всевозможных предприятий и его материальные, социальные и эстетические преимущества в обеспечении людей жильем.
Денежный эквивалент социального статуса и других форм личного удовлетворения, которые приносит землевладение, не отражается в доходе, получаемом от землевладения, а включается в его капитальную денежную стоимость. При прочих равных условиях, чем выше стоимость земли, тем значительнее эти виды удовлетворения и тем больше вероятность того, что они и денежный доход, обеспечиваемый землей, возрастут. Количество лет, в течение которых совершается эта покупка, а также аренда, также может увеличиться из-за ожидаемого снижения либо будущей нормальной процентной ставки, либо покупательной способности денег.
Есть много других факторов, связанных с этим. Например, бесплодные пустоши могут внезапно стать более ценными из-за того, что рядом с ними найдены ценные минералы или создан промышленный центр. Поэтому А. Маршалл ввел понятие «общественная ценность» земли в таких случаях. Та же часть годовой стоимости, которая может быть отнесена на труд и расходы отдельных землевладельцев, должна быть названа «частной стоимостью». [18] Годовая стоимость земли, которая определяется ее расположением в районах с наиболее благоприятным климатом и лучшими природными свойствами, называется «первоначальной стоимостью». Это напрямую связано с арендой. Налог на общественную и индивидуальную стоимость оказывает различное воздействие на рыночную цену продуктов, производимых на земле, и, как обратное воздействие, на цену земли. Например, фермер, владеющий землей, пытается переложить часть налога на потребителя, повышая цену производимой продукции.
Однако это может привести к ограниченному спросу, а значит, и к снижению доходов. Для того чтобы решить, какая часть этого налога должна быть передана потребителю, необходимо выяснить предел экономической эффективности, является ли это пределом для небольших расходов, произведенных на разреженных и удаленных от рынка землях, или пределом рентабельности крупных расходов, произведенных на естественных землях, расположенных вблизи густонаселенных промышленных зон. Это зависит от удельного веса продукции, произведенной в первой и второй секциях.
Если значительная часть продукции производится в условиях, близких к месту переработки, то налог может вызвать значительное сокращение производства. Это сократит предложение продуктов на рынке и повысит их цены, а земля будет обрабатываться. Налог будет в значительной степени передаваться потребителю. Если большая часть продукции производится в лучших условиях, то значительная часть налога ляжет на фермера. В этих условиях фермер, если он не собственник, а арендатор земли, должен требовать снижения арендной платы. Поэтому цена земли жестко связана не только с арендной платой, но и с налогом на нее.
На цену Земли влияют и другие факторы. Спрос на землю резко возрастает в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, и это приводит к росту цен на землю. [20] Существует три основных метода оценки рыночной стоимости земли и другой недвижимости: метод сравнения продаж, метод затрат и метод капитализации доходов (доходный метод).
Основным методом оценки является метод сравнения продаж. Этот метод применим, когда есть рынок земли и недвижимости, есть реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщика-проанализировать этот рынок, сравнить аналогичные продажи и таким образом получить стоимость оцениваемого объекта. Метод основан на сравнении объекта, выставленного на продажу, с рыночными аналогами.
Он предполагает, что разумный покупатель заплатит меньше той суммы, за которую можно купить аналогичный по качеству и пригодности объект. Таким образом, цены, уплаченные за аналогичные или сопоставимые товары, отражают рыночную стоимость оцениваемого товара или группы товаров. Однако для этой работы необходим хорошо налаженный рынок земли и недвижимости.
Путем сравнения можно оценить земельный участок под дачное или коттеджное строительство, т. е. там, где имеется достаточное количество сделок для сравнения. При оценке промышленных и других коммерческих земель этот метод неприменим, так как земля не была вовлечена в требуемом масштабе в реальный оборот продаж. Кроме того, этот метод дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, а также в случаях резких изменений экономических условий.
Метод стоимостной оценки практически не применим к земельным участкам. Его можно использовать только в исключительных случаях.
Этот метод приводит к объективным результатам, если удается точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их износа при условии соблюдения относительного баланса спроса и предложения на рынке.
Ограниченность стоимостного метода заключается в том, что он дает объективную оценку стоимости недвижимости, хотя и является единственным методом определения рыночной стоимости собственного земельного участка в тех случаях, когда на рынке нет данных о сделках с аналогичными участками без дополнительных капитальных вложений. [16] Стоимостной метод определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью с улучшениями за вычетом их амортизации. Данная модель определения стоимости земельного участка основана на балансовом принципе.
Метод дохода, или метод капитализации дохода, основан на принципе ожидания. Этот принцип предполагает, что инвестор или предприниматель приобретает недвижимость в ожидании дохода от объекта. Она может быть определена исходя из способности генерировать доход в будущем в течение всего срока службы объекта. Другими словами, себестоимость или цена-это сумма текущего ожидаемого будущего дохода от аренды и выручки от перепродажи объекта.
Применение доходного метода всегда затруднительно при высоком уровне инфляции и нестабильности финансового рынка. Применение метода капитализации доходов требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его внешней среды, экономических тенденций, а также использования таких инструментов расчета, как коэффициент капитализации, сложные проценты, дисконтирование и аннуитеты (обязательства по уплате суммы в течение определенного периода) и др.
Доходный метод может быть реализован при оценке земель сельскохозяйственного назначения, когда арендная плата рассчитывается исходя из рыночных цен на продажу возделываемых культур, наиболее эффективных с точки зрения рынка, и стоимости их возделывания, оцениваемой по рыночным ценам используемых материалов и используемых услуг.
Следующим методом оценки, который применим для Украины, является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости.
Например, при оценке земельных участков, когда инвестор хочет купить землю под предприятие на отдельных участках, необходимо проанализировать наиболее выгодное использование различных составляющих недвижимости и выявить участки с наибольшей рыночной стоимостью, на которые существует повышенный спрос на рынке. Результатом будет максимальная рыночная цена земли, которую готов заплатить инвестор, покупающий землю с целью получения прибыли за счет ее интенсивного использования. [7] Если земельные участки приобретаются как земли специального назначения с целью получения дохода, то существует несколько способов их оценки. Одним из них является метод освоения (развития). В этом случае оценщик исходит из суммы потенциального дохода, который получит землевладелец после покупки земли, ее освоения и последующей продажи.
Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения, используемые украинским обществом оценщиков, основаны на показателях продуктивности земель, учитывающих данные по оптимальному севообороту и землепользованию для каждого региона. Их стоимость также может быть рассчитана исходя из среднего дохода от реализации сельскохозяйственной продукции.
Другие методы оценки опираются на существующие данные о нормативной стоимости, нормативной цене земли и используют различные методы капитализации земельной ренты, расчет которых основан на расчете экономии нормируемых затрат при использовании земли и возделывании сельскохозяйственных культур на лучших и относительно лучших земельных участках.
Размер арендной платы измеряется превышением рыночной цены за продажу сельскохозяйственных культур, произведенных на худших и относительно лучших земельных участках. Величина арендной платы также измеряется превышением рыночной цены реализации произведенных сельскохозяйственных культур над уровнем средних издержек, присущих данной расчетной группе почв. Период капитализации рассчитывается как обратная величина дисконта в точке наименьшей эффективности (около 2,5% годовых).
Комитет по земельным ресурсам рекомендует следующие основные этапы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения:
— анализ и уточнение (корректировка) ранее выполненных работ по природно-сельскохозяйственному районированию территории субъекта Украины и корректировке границ земельных участков, подлежащих оценке;
— разработка (уточнение) региональных шкал нормальной урожайности (продуктивности) основных сельскохозяйственных культур (групп культур) по расчетным почвенным группам в границах землеустроительных участков;
— классификация расчетных групп почв по их пригодности для использования в качестве сельскохозяйственных угодий на основе их продуктивности;
— расчет нормальных затрат на использование земель и возделывание основных сельскохозяйственных культур с включением стандартных внутрипроизводственных и внешних транспортных затрат в соответствии с технологией землепользования и возделывания в текущих ценах;
— расчет дифференцированного дохода от использования расчетных групп почв для различных культур и типов земель, исходя из производственных, нормальных затрат и отраслевой нормы прибыли;
— расчет нормативов корректировки рентабельности обрабатываемых земельных участков на влияние негативных свойств, ограничивающих производительность труда, технологических особенностей, отклонений внутренних и внешних транспортных затрат от нормативной дальности и качества дорог с учетом;
— расчет (установление) почвенных, технологических и иных характеристик обрабатываемых земельных участков, используемых сельскохозяйственными товаропроизводителями в качестве земель сельскохозяйственного назначения для их кадастровой оценки;
— расчет рентабельности и кадастровой стоимости обрабатываемых земельных участков и участков землепользования сельскохозяйственных товаропроизводителей;
— классификация земель сельскохозяйственного назначения административно-территориальных единиц по их рентабельности и инвентаризационной стоимости;
— ценовое зонирование сельскохозяйственных угодий;
— состояние карт кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;
— рассмотрение органами местного самоуправления результатов кадастровой оценки и классификации земель сельскохозяйственного назначения;
— утверждение результатов оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по ценовым зонам, классам земель сельскохозяйственного назначения, публикация материалов в открытой печати с рекомендациями или решениями по использованию опубликованных данных. [12] При оценке городских земель, которые в большинстве городов практически не продаются, а только сдаются в аренду, нижний предел стоимости может быть определен исходя из суммы арендной платы в городе и расчетов ее капитализации. Используются еще более простые методы. Стоимость участка, полученного в городе под строительство, может быть определена исходя из 50% стоимости здания, которую инвестор обязан уплатить в городской бюджет. Это реальная стоимость земли. Такое упрощение обусловлено неразвитостью рынка земли. На стоимость земельных участков влияют и другие факторы:
— доступность к центру города, местам работы, объектам культуры и бытового обслуживания населения;
— уровень инженерного оснащения и благоустройства территории и девелопмента;
— уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;
— эстетическая, историческая ценность застройки и ландшафтная ценность территории;
— состояние окружающей среды, санитарно-гигиенические и микроклиматические условия;
— инженерно-геологические условия строительства и степень повреждения территории разрушительными воздействиями природы;
— рекреационная ценность территории и др. [9] Рыночные методы оценки помогут вам управлять землей и недвижимостью максимально эффективно. Оценка становится необходимой, когда владельцы земли и недвижимости хотят заложить их, чтобы получить кредит. Без надлежащей оценки банк не выдаст такой кредит. Без такой оценки невозможно рассчитывать на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.
Заключение
На данном этапе роль государства на рынке земли возрастает. Обоснованное и своевременное вмешательство государства в характер землевладения и землепользования, реализация государственного экономического механизма регулирования земельных отношений и рынка земли обеспечивают эволюционный процесс развития и формирования земельных рынков в условиях переходной экономической системы, возрождения земель, повышения эффективности их использования.
Арендные отношения суть отношения между собственником земли и арендатором по распределению прибыли. Одна его часть в виде сверхприбыли-достается предпринимателю, а другая часть – в виде сверхприбыли – достается землевладельцу. Можно сказать, что земельная рента — это форма экономической реализации земли. Несмотря на принятие Земельного кодекса и других нормативных актов, в первую очередь Закона Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, многое остается неразвитым в этой сфере, о чем свидетельствует сложившаяся практика земельных отношений и ситуация с рынком земли.
Рынок земли отличается от рынка других товаров. Это связано с тем, что земельные участки как товар не могут быть стандартизированы, то есть куплены или проданы по заранее установленным схемам, поскольку на ценообразование земли, продаваемой или покупаемой как объекта товарных отношений, влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение земельного участка, регламентация целевого назначения и разрешенного использования, а также ряд других показателей.
В условиях становления рыночных отношений, в частности аграрных отношений, их важнейшим условием является реализация экономического потенциала Земли как фактора производства, Развитие земельной аренды как эффективной и экономически целесообразной формы землепользования, а также развитие земельного и ипотечного кредитования. Все эти задачи могут быть решены путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и иных условий для формирования и развития цивилизованного рынка земли.
В отличие от обычных промышленных средств производства, которые могут быть произведены в нужном количестве, земля ограничена в количестве. Кроме того, она отличается качеством (по плодородию и местоположению-удаленностью от рынка сельскохозяйственной продукции): лучшие, средние и худшие земельные участки.
В развитой рыночной экономике земля становится предметом купли-продажи. На рыночную цену земли влияет соотношение спроса и предложения на данный товар.
Сложность процесса становления земельного рынка обусловливает необходимость проведения дальнейших исследований по вопросам развития земельного рынка. Научные предложения вкупе с разработкой и принятием ряда законодательных и нормативных актов в ближайшее время приведут к развитию цивилизованного рынка земли.
Список использованной литературы
1. Баринова И.И., Дронов В.П. Физическая и экономическая география России. — М.. 2018.
2. Беленький В.Р. Российский рыночный землеоборот: миф или реальность? // Вопросы экономики. № 11. 2017. С. 46-62.
3. Беленький В.Р.. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2019. № 103.
4. Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека — М., 2019. С. 11.
5. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. — М., 2019. С. 345.
6. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2018 году. М.: Федеральная служба земельного кадастра, 2018. С. 96.
7. Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2016г. -М.: Федеральная служба земельного кадастра. 2016. С. 10-16, 146-154.
8. Дронов В.П. Экономическая и социальная география. — М., 2020.
9. Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2019. №6. С. 2-15.
10. Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2019. С. 256-261.
11. Комов Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельных отношений в России// Земельный вестник России. № 1. 2019. С. 5.
12. Кресникова Н. Становление земельного рынка в РФ// Экономика сельского хозяйства в России. 2019. №3. С.9.
13. Липец Ю.Г. Пуляркин В.А., Шлихтер С.Б. География мирового хозяйства. — М., 2016.
14. Липски С. А. Институциональные преобразования в системе земельных отношений и их исследование (модель России конца XX — начала XXI века). — М., 2018. С. 209.
15. Морозова Т.Г., Победина М.П., Шишов С.С. Экономическая география России. — М., 2016.
16. Размещение производительных сил России / под ред. В.В. Кистанова, М., 2019
17. Региональная экономика / под ред. Т.Г. Морозовой. Учебник для ВУЗов, М., 2019
18. Родионова И.А. Экономическая география России. — М., 2017.
19. Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2016. С. 86.
20. Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России// Отечественные записки. 2019. №1. С.262-268.