Курсовая работа на тему «Особенности управления муниципальным имуществом»

Введение
1. Теоретические основы управления муниципальной собственностью
1.1 Понятие и состав муниципального имущества
1.2 Управление объектами муниципального имущества
2. Особенности управления муниципальным имуществом в МО г. Тулы
2.1 Комитет имущественных и земельных отношений – уполномоченный орган на управление муниципальным имуществом в МО г.Тула
2.2 Аспекты управления муниципальным имуществом в МО г. Тула
3. Направления повышения эффективности управления муниципальным имуществом
3.1 Проблемы в системе управления муниципальным имуществом в г. Туле
3.2 Пути повышения эффективности управления муниципальным имуществом
Список литературы

Введение

 

Тема настоящей работы: «Особенности управления муниципальной собственностью».

Актуальность темы настоящего исследования обусловлена тем обстоятельством, что на современном этапе развития Российского государства значительно возросла роль местного самоуправления. Муниципальные образования находятся в настоящее время в достаточно сложных экономических и политических условиях. И только грамотное местное самоуправление способно повысить благосостояние граждан, укрепить политическую и государственную власть, наиболее эффективно распределить ресурсы.

В качестве фундамента и одновременно источником исполнения своих обязанностей выступают финансовые ресурсы и имущество, которые находятся в муниципальной собственности, то есть муниципальное имущество.

Цель настоящего исследования – проанализировать процесс управления муниципальным имуществом в муниципальном образовании г. Тула.

Объектом исследования является имущество муниципального образования  г.Тула.

Предмет исследования – система управления муниципальным имуществом органами местного самоуправления города Тулы.

Для достижения цели необходимо решение следующих задач:

—        рассмотреть понятие и состав муниципального имущества;

—        провести анализ деятельности Комитета по имущественным и земельным отношения г. Тула;

—        выявить проблемы в сфере управлении муниципальным имуществом г. Тула и предложить возможные пути их решения.

Методической базой исследования послужили нормативно-правовые акты и методические материалы органов государственной власти и органов местного самоуправления по вопросам регулирования имущественных отношений на уровне Российской Федерации и города Тула.

В настоящей работе использовались следующие методы исследования – изучение, анализ, обобщение.

Практическое значение настоящей работы состоит в комплексном исследовании проблем

Научная новизна исследования состоит в опыте целостного анализа процесса управления муниципальным имуществом.

Практическое значение настоящего исследования состоит в том, что содержащиеся в нём теоретические положения могут служить отправным пунктом для решения практических задач в сфере  управления муниципальным имуществом.

В структурном отношении настоящая работа состоит из ведения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

1. Теоретические основы управления муниципальной собственностью

 

1.1 Понятие и состав муниципального имущества

 

Принятая в 1993 году Конституция Российской Федерации закрепила новый институт — право муниципальной собственности, а также новые границы правоотношений, составляющие имущественную основу местной публичной власти. Конституционные положения о праве муниципальной собственности в дальнейшем были развиты в ГК РФ, в Федеральном законе «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» (1995 г.) и в сменившем его Федеральном законе № 131-ФЗ 2003 г. (с изм. и доп., вступ. в силу с 19.08.2018).

Муниципальная собственность является одной из форм собственности, установленных Российской Федерацией. Данный институт подлежит охране законами наравне с государственной и частной собственностью. По законодательству Российской Федерации наличие у муниципальных образований собственности обеспечивает им политическую независимость вслед за экономической. Но следует заметить, анализируя нормы закона «Об общих принципах местного самоуправления в РФ» и других законов, что данная форма собственности, в отличие от иных форм, единственная не разбита на виды. Более того, имущество, которое может находиться во владении органа местного самоуправления, строго ограничено. И единственный законный владелец и распорядитель этого имущества – муниципальное образование в лице должностных лиц и органов местного самоуправления.

По принадлежности имущества тому или иному субъекту публичной власти можно выделить муниципальное или государственное имущество. С правовой точки зрения особой разницы между этими двумя видами нет.

Согласно главе 8, статье 49 Федерального закона №131 — ФЗ “Об общих принципах местного самоуправления в РФ” (с изм. и доп., вступ. в силу с 19.08.2018) экономическую основу местного самоуправления составляют находящиеся в муниципальной собственности имущество, средства местного бюджета, а также имущественные права муниципального образования. С уверенностью можно утверждать, что и имущество, находящееся в собственности муниципального образования, и средства местного бюджета являются взаимозависимыми составляющими элементами экономической основы местного самоуправления.

Основную долю в муниципальной собственности составляет недвижимое имущество, которое должно служить одним из основных источников пополнения доходной части местного бюджета за счет эффективного и рационального управления данным видом имущества, а именно за счет использования, аренды, приватизации или продажи.

Рисунок 1.1. Состав муниципального имущества

В состав муниципальной собственности входит недвижимое имущество, т.е. такие объекты, которые прочно связаны с землей. Перемещение  этих объектов без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

К  муниципальной недвижимости относятся следующие объекты:

-Недвижимое имущество жилищного фонда;

-Здания, сооружения, которые относятся к нежилым помещениям;

-Земельные участки и природные ресурсы;

1.2 Управление объектами муниципального имущества

 

Осуществляя свою деятельность по решению задач местного значения, муниципальное образование выступает как независимый хозяйствующий субъект. Данная деятельность ведётся на средства местного бюджета, который в свою очередь пополняется за счет использования муниципальной собственности. В связи с этим огромное значение приобретает эффективное управление муниципальным имуществом.

Раскрывая содержание процесса управления муниципальным имуществом, в первую очередь необходимо указать что это совокупность действий субъекта управления, нацеленная на эффективное использование объектов недвижимости. В данных отношениях субъектом управления выступает орган местного самоуправления. Как правило это Администрация города в лице уполномоченного органа – Комитет по управлению муниципальным имуществом [24, с.156].

Осуществляя управление муниципальным имуществом необходимо сохранить основные качества имущества. Воздействуя на объекты муниципального имущества необходимо действовать исключительно в интересах муниципального образования.

Процесс управления муниципальным имуществом нацелен  на достижение следующих целей:

1. сохранение, рациональное использование и развитие муниципального имущества;
2. обеспечить соблюдение местных интересов;
3. способствовать решению социальных задач, которые связаны с использованием муниципального имущества;
4. способствовать улучшению состояния и развития объектов недвижимости, используя портфельные или прямые инвестиции, добиваясь повышению их рыночной стоимости [24, с. 169].

В целом, процесс управления муниципальным имуществом – это деятельность органов местной власти по владению, пользованию и распоряжению объектами муниципальной недвижимости направленная максимальное обеспечение интересов населения муниципального образования. В основе управления муниципальным имуществом — принятие нормативно-правовых актов и контроль за их соблюдением и исполнением.[24, с.128].

В качестве нормативной базы процесса управления муниципальным имуществом выступают нормы Конституции РФ и федеральных и региональных законов. Вопросы, относящиеся к компетенции местного самоуправления регулируются муниципальными нормативными актами (положения). Наиболее типичные из них приведены на рис. 1.2.

Рисунок 1.2 — Наиболее типичные муниципальные правовые акты по вопросам управления муниципальным имуществом

Учет муниципального имущества ведут органы местного самоуправления в лице созданного специального подразделения. Для этого в каждом муниципальном образовании создан реестр, который построен в соответствии с единой общероссийской классификацией, методологической основой и программной базой [25, с.45].

Такое специализированное подразделение, занимающееся управлением муниципальным имуществом в большинстве муниципальных образований Российской Федерации носит наименование – Комитет имущественных и земельных отношений.

Комитет находится в непосредственном подчинении главе администрации муниципального образования и представительному органу власти [27, с. 97].

Перед подразделением, которое занимается управлением муниципальным имуществом поставлен ряд задач, среди которых основными являются:

— осуществлять контролирование использования муниципального имущества, которое должно осуществляться строго по назначению.

— осуществлять контроль за сохранностью муниципального имущества.

— организовывать передачу имущества, которое числится в муниципальной казне, во владение и пользование юридическим и физическим лицам. При этом возможно заключение различных форм договоров хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды, временного безвозмездного пользования, доверительного управления в соответствии с действующими нормативными актами. При невозможности передачи такого имущества, органы местной власти обязаны организовать его охрану с привлечением специализированных охранных предприятий;

Одной из важнейших задач по управлению муниципальным имуществом является деятельность по организации приватизации. Данная деятельность должна осуществляться в строгом соответствии с планом, который утверждается Советом депутатов муниципального образования. [24, с. 173].

В соответствии с действующим законодательством, имущество, которое находится в муниципальной собственности, но не используется для решения вопросов местного значения, должно включаться в планы приватизации и отчуждаться.

Это общий принцип ведения хозяйства как на уровне семьи, так и муниципалитета. Любое имущество должно «работать», приносить пользу. А если надобность в нем отпала — от него необходимо избавляться, его желательно продать и получить какие-то деньги.

Доходы от приватизации поступают в районный бюджет — эти средства потом можно направить на общественно важные цели.

Начальная цена подлежащего приватизации муниципального имущества устанавливается в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность.

Здесь есть нюанс: услуги оценщиков стоят денег, и немалых. А сама оценка действительна в течение полугода. Это и понятно — рыночная стоимость различных объектов имеет обыкновение меняться в зависимости от множества факторов.

Поэтому, чтобы не тратить районные деньги зря и бесконечно не производить оценку, это делается, когда появляются потенциальные покупатели. Кстати, они могут быть как юридическими, так и физическими лицами.

Продажа муниципального имущества осуществляется тремя способами, которые проводятся последовательно, друг за другом.

Первый способ — аукцион. На аукционе продается муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Он может проводиться в открытой или закрытой форме. При открытой форме предложения о цене заявляются участниками аукциона открыто в ходе проведения торгов. При закрытой форме предложения по цене подаются участниками аукциона в запечатанных конвертах.

Общее для аукционов в том, что «игра» идет на повышение. Начальная цена объекта — это рыночная стоимость, определенная оценщиками. Каждый «шаг» составляет 5 процентов.

Если аукцион был признан несостоявшимся, объект может быть выставлен на продажу вторым способом — это публичное предложение.

В отличие от аукциона, здесь идет «игра» на понижение. «Шаг» тоже составляет 5 процентов. Но цена не растет, а снижается. Однако не бесконечно, а до «цены отсечения», что составляет 50 процентов начальной цены несостоявшегося аукциона.

Если процедура публичного предложения тоже не позволила реализовать объект, может быть назначена третья форма — продажа без объявления цены. В таком случае муниципалитет начальную стоимость не определяет, а желающие приобрести объект подают свои предложения по цене в закрытых конвертах. Чья цена оказалась выше — тот и станет счастливым приобретателем.

При этой форме купить муниципальную собственность можно совсем недорого. Поэтому в выигрыше может оказаться самый скупой и терпеливый. Если, конечно, его не опередит кто-нибудь менее жадный и не «уведет» из-под носа «лакомый кусочек».

Помимо специализированного подразделения, в управлении муниципальной собственностью принимают участие и отраслевые органы исполнительной власти МО. К ним, в частности, относятся: управление образования, управление жилищно-коммунального хозяйства, управление здравоохранения и др. Это связано с тем, что деятельность данных органов базируется на различных объектах муниципального имущества. Таким образом, в управлении муниципальной собственностью реализуется еще один важный принцип — отраслевой [29, с.129].

 

2. Особенности управления муниципальным имуществом в МО г. Тулы

 

2.1 Комитет имущественных и земельных отношений – уполномоченный орган на управление муниципальным имуществом в МО г.Тула

 

Официальное наименование муниципального образования — муниципальное образование город Тула. Статус муниципального образования — городской округ. Площадь территории муниципального образования город Тула 1495,56 кв. км.

Город-герой Тула является исторически сложившимся административным центром Тульской области, местонахождением органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Управлением и распоряжением муниципальным имуществом в г. Туле занимается Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы.

Деятельность Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы регулируется нормами Конституции Российской Федерации, федеральными законами, нормативно-правовыми актами Президента и Правительства России, а также законами Тульской области и органов местного самоуправления.

По своей организационно-правовой форме Комитет – это муниципальное казенное учреждение, отраслевой (функциональный) орган администрации муниципального образования город Тула.

Основной задачей, которая поставлена перед Комитетом, является реализация политики управления имущественными и земельными отношениями в муниципальном образовании города Тулы. Главное требование к деятельности Комитета – эффективность. Сотрудники Комитета должны принимать все необходимые меры для вовлечения максимального количества объектов муниципальной собственности в процесс управления и тем самым способствовать увеличению доходов местного бюджета .

Организационная структура Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы показана на рисунке 2.1.

 

Рисунок 2.1 – организационная структура Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы

О результатах своей деятельности Комитет ежегодно должен отчитываться перед городской Думой города Тулы

Руководит Комитетом председатель, являющийся муниципальным служащим. На должность его назначает и освобождает глава администрации г. Тулы. На Председателя возложена персональная ответственность за выполнение возложенных на Комитет задач.

2.2 Аспекты управления муниципальным имуществом в МО г. Тула

 

Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы осуществляет управление в отношении следующих объектов муниципального имущества:

• муниципальные предприятия и организации,
• муниципальные банки и другие финансово-кредитные учреждения,
• муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения,
• муниципальные учреждения образования, культуры и спорта,
• другое движимое и недвижимое имущество.

Помимо вышеперечисленных объектов, в состав муниципального имущества входит:

— имущество, используемое для осуществления отдельных государственных полномочий и полномочий органов местного самоуправления;

— имущество, на базе которого осуществляется деятельность органов местного самоуправления, муниципальных организаций и учреждений;

По состоянию на 01.01.2019 в состав муниципальной собственности г. Тулы входят:

Земли города Тулы.

В 2017 году произошло изменение границ муниципального образования город Тула. 11 июня 2О17 года вступил в силу Закон Тульской области № 2133-ЗТ0 «Об объединении муниципальных образований, расположенных на территории Ленинского района Тульской области, с муниципальным образованием город Тула». Данный нормативно-правовой акт изменил границы муниципального образования города Тула.

В связи с данными изменениями общая площадь города Тулы составляет 145,81 кв. км., в том числе – таблица 2.1 содержит информацию и назначении земельных участков.

Таблица 2.1.

Площадь и назначение земельных участков (ЗУ) города Тулы (кв.км.)

 

Муниципальные предприятия.

Имущество муниципальных предприятий является целостным и не делится на паи, акции либо иные доли. Владеть частью имущества МУП не могут даже его работники. Несмотря на то, что унитарные предприятия —  это  коммерческие организации но всё, чем они пользуются, находится в собственности соответствующего муниципального образования. Местная власть лишь закрепляет за ним какие-то материальные активы – но они продолжают принадлежать самому муниципалитету. Именно поэтому МУП делятся на два типа в зависимости от того, на основании какого права они пользуются этим имуществом:

на праве хозяйственного ведения – собственно, таков гражданско-правовой статус большинства обычных МУП;

на оперативном управлении – так называемое казённое предприятие. Этот тип МУП встречается намного реже, потому что оперативное управление не слишком удобно для ведения коммерческой деятельности. Оперативное управление подразумевает, что на любые действия, связанные с имуществом, требуется получать разрешение от собственника – в данном случае органа местной власти.

МУП не имеет права продавать, сдавать в аренду или иным образом распоряжаться имуществом без согласия местного органа власти. Оно также не может создавать дочерние общества. Однако они могут вкладывать часть финансов в капитал коммерческих обществ или товариществ, если это разрешено Уставом и местным законодательством. Доходы от такого рода вкладов фиксирует бухгалтерская отчетность предприятия. Кроме того, МУП в определённых пределах может распоряжаться доходами, полученными от своей деятельности. В частности, из них производится оплата труда руководителей и работников общества.

По состоянию на 01.01.2019 года на территории Тульской области финансово-хозяйственную деятельность осуществляют 151 МУП, из них 41 – убыточные.

Конкретно на территории МО г.Тулы функционирует 23 МУПа.

Таблица 2.2

Перечень действующих муниципальных предприятий муниципального образования город Тула по состоянию на 01.01.2019 г.

 

В 2015 году 6 учреждений города Тула, которые  исполняли муниципальные задания по содержанию муниципального имущества, а также выполняли работы по организации благоустройства территории города, изменили свою организационно-правовую форму на муниципальные казенные предприятия.

В отличие от муниципального предприятия обычного типа, казенные меньше ориентированы на получение прибыли и куда больше зависят от бюджетного финансирования. Примером казённого предприятия могут служить предприятия электротранспорта (троллейбусов или трамваев) во многих городах.

По состоянию на 01.01.2019 года в г.Туле работают следующие муниципальные казенные предприятия: МКП МО г. Тула «Комбинат благоустройства города», МКП МО г. Тула «Тулагорсвет», МКП МО г. Тула «Спецавтохозяйство», МКП МО г. Тула «Комбинат специализированного обслуживания населения», МКП МО г. Тула «Декоративные культуры», МКП МО г. Тула  «Тулгорэлектротранс».

3. Учреждения системы образования:

Всего на территории МО г.Тулы функционирует 102 дошкольных образовательных учреждения, 78 школ, и 10 учреждений дополнительного образования.

 

Рисунок 2.2. Муниципальные образовательные учреждения г. Тулы

4. Муниципальные учреждения культуры г. Тулы

Всего в собственности муниципального образования 16 учреждений культуры:

1. МБУК «Тульское концертное объединение»
2. МУК «Тульский муниципальный театр русской драмы «Эрмитаж»
3. МОУДОД «Тульская детская художественная школа им. В. Д. Поленова»
4. МОУДОД «Детская школа искусств № 6»
5. МОУДОД «Детская школа искусств № 5»
6. МОУДОД «Детская школа искусств № 4»
7. МОУДОД «Зареченская детская школа искусств»
8. МОУДОД «Детская школа искусств им. Г. Г. Галынина»
9. МОУДОД «Детская школа искусств № 1»
10. МУК «Тульский историко-архитектурный музей»
11. МУК (клуб) «Городской концертный зал»
12. МУК «Центр (клуб) культуры и досуга»
13. МУК «Дом Культуры (клуб) «Косогорец»
14. МУК «Дом культуры (клуб) Южный»
15. МУК «ДК (клуб) Хомяково»
16. МУК «Тульская библиотечная система».

3. Направления повышения эффективности управления муниципальным имуществом

 

3.1  Проблемы в системе управления муниципальным имуществом в г. Туле

 

Управление муниципальным имуществом не представляется возможным без системы учета имущества.

Данную функцию в Комитете по управлению муниципальным имуществом осуществляет управление по учету муниципальной собственности, состоящее из сектора учета и отчетности и сектора реестра, в обязанности последнего входит в том числе ведение реестра муниципального движимого и недвижимого имущества.

Реестр муниципальной собственности — банк данных об объектах недвижимого и движимого имущества муниципальной формы собственности [17].

Сектор реестра ведет учет имущества в двух программных комплексах «Реестр недвижимого имущества» и «Реестр движимого имущества». Одна из них связана с двойным учётом и несогласованностью внутренних реестров Комитета.

Другая проблема связана с договорами аренды муниципального имущества. Иногда возникает следующая ситуация: перед продажей объекта муниципального имущества расторгается договор аренды. Отдел договорных отношений высылает уже бывшему арендатору пакет необходимых для расторжения договора с его стороны документов и на этом этапе считает аренду прекращённой.

Бывает так, что по халатности и недосмотру никто не контролирует, подписал ли бывший арендатор расторжение договора и надлежащим ли образом оформлено расторжение договора с точки зрения юстиции. В результате нередки ситуации, когда к собственнику уже приватизированного объекта приходит арендатор и выясняется, что он не расторгал договор аренды. Это вызывает лишние бюрократические проблемы как для сотрудников КУМИ, так и для арендатора и собственника объекта.

Следующей проблемой является взыскание платежей за аренду земельных участков. В силу человеческого фактора своевременность внесения платежей арендаторами отслеживается не всегда удовлетворительно, результатом чего является невозможность при обращении в суд взыскать аренду за период более трех лет в силу исковой давности.

Аналогично обстоит ситуация с договорами купли-продажи арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества. До сих пор незавершенными остаются договора, по которым обязательства не погашены, хотя срок уже давно истек. Должникам направляются претензии, но иски в суд в отношении таких субъектов не подаются.

Одной из наиболее значимых проблем является планирование приватизации муниципального имущества.

Актуальность данного вопроса обусловлена следующими факторами:

• Снижение доли налоговых доходов при одновременном увеличении доли неналоговых поступлений в городском бюджете;
• Снижение доходов от продажи муниципальной доли в праве общей долевой собственности и от продажи арендуемого имущества;
• Износ имущества и, как следствие, снижение ликвидности объектов недвижимости.

Сумму планируемых доходов от реализации имущества на очередной период устанавливает Министерство финансов Нижегородской области. Эта сумма также может быть скорректирована в сторону увеличения Департаментом финансов города и Городской Думой. При этом не покидает ощущение, что руководство как министерства, так и органов местного самоуправления г. Тула, считают муниципальное имущество бесконечным источником дохода. В итоге для пополнения бюджета в программу приватизации включаются не только имущество, не задействованное в обеспечении решения вопросов местного значения, но и социально значимые объекты, системы жизнеобеспечения.

Так в программу приватизации на 2017-2018 гг. были включены все действующие котельные города с магистралями системы отопления и горячего водоснабжения, в июне этого года в Городскую Думу внесен проект решения о включении в программу приватизации 1475 газопроводов [18]. Последствия принятия таких решений для населения города не заставили себя долго ждать, и в итоге мы получили увеличение тарифов на коммунальные услуги.

Как уже упоминалось выше неисполнение программы приватизации зачастую связано с несвоевременным формированием земельных участков под объектами приватизации и, соответственно, невозможности продать такие объекты. Формирование земельных участков – это весьма длительный и непредсказуемый процесс, который в среднем занимает 1-2 года. При формировании задействовано достаточно большое количество, как структурных подразделений Администрации, так и частных подрядчиков, повлиять на которых не всегда представляется возможным.

Комитет при этом выполняет все от него зависящее, но коренным образом изменить ситуацию не удается. В рассмотренном периоде данная проблема имело место быть в период с 2015 по 2017 год включительно и была решена на нормативном уровне посредством невключения в программу приватизации объектов недвижимости с несформированными под ними земельными участками в последующих годах. Исключение таких объектов из программы приватизации в 2017 году отразилось на  снижении количества объектов в составе муниципальной недвижимости.

Тем не менее, располагая такой информацией, руководство города ежегодно вынуждает Комитет включать в программу объекты без предпродажной подготовки.

Кроме того, неисполнение связано со значительно увеличившимися сроками проведения оценки и процедуры торгов. Если ранее оценка недвижимости проводилась путем запроса котировок и по времени занимала месяц, то в настоящее время оценка осуществляется путем проведения аукциона, на что требуется 2-3 месяца.

Длительные сроки бюрократических процедур, сопровождающих процесс продажи муниципального имущества, также отрицательно сказываются на эффективности приватизационной политики, проводимой в г. Туле.

Процедуры приватизации государственного и муниципального имущества очень схожи, но на муниципальном уровне имеются некоторые отличия.

Во-первых, наиболее знакомое гражданам оформление в собственность квартир осуществляется обычно как раз на уровне муниципалитета. Жилье, принадлежащее государственным организациям, конечно, существует, однако его не так много. Кроме того, ряд категорий государственных квартир или комнат вообще не подлежат приватизации. К примеру, квартиры в городках при воинских частях: там могут жить офицеры (в случае инвалидности или выхода на пенсию жилье за ними сохраняется), члены семьи военного, погибшего при исполнении (квартира остается за ними, но оформить ее в собственность, как правило, нельзя). [3, с. 92]

Во-вторых, на муниципальном уровне приватизации подвергается обычно имущество меньшей стоимости, чем на государственном. Поэтому здесь чаще практикуется продажа с аукциона.

Таким образом, следует на законодательном уровне закрепить определения и понятия, которые в дальнейшем будут использоваться на практике.

а) Под муниципальной недвижимостью – следует понимать совокупность особых имущественных прав, как право пользования, владения, распоряжения, которые  принадлежат муниципальным образованиям.

б) Под объектом муниципальной недвижимости, следует понимать обособленные организационным образом части национального богатства, которые юридически закреплены за определенными собственниками.

в) Под объектом, находящимся в муниципальной собственности – следует понимать объект собственности, который принадлежит органам местного самоуправления. [22, с. 93]

г) К объектам права собственности муниципальных образований, следует отнести, в первую очередь, недвижимое имущество, земельные участки, здания, мосты, сооружения.

д) Объекты муниципалитета могут принадлежать:

— на праве собственности физическим и юридическим лицам;

— на праве хозяйственного ведения – как юридическими лицам, так и религиозными и другими организациями без образования юридического лица;

— на праве оперативного управления — федеральным органам исполнительной власти, учреждениям и организациям.

Так же отдельные объекты собственности могут находиться под двойной юрисдикцией: России и иностранного государства.

е) Правомочие владения представляет собой юридически обеспеченное господство над вещью, которое, в свою очередь, следует понимать в виде возможности иметь данную вещь у себя и содержать ее в собственном хозяйстве.

ж) Правомочие пользования следует понимать, как возможность использовать вещь путем извлечения из нее любых полезных свойств.

3) Под правомочием распоряжения следует понимать юридическую судьбу вещи путем, определяемую путем изменения ее принадлежности, состояния и назначения[24, с. 89].

Регулирование присуще всем упорядоченным системам, в сущности, это элемент или функция организованных систем различной природы, обеспечивающая сохранение их определенной структуры, поддержание режима деятельности, реализацию их программ и целей.

На местном уровне правовое регулирование реализуется с помощью системы муниципальных органов власти и управления, а также оно осуществляется общественными организациями, преследующими в качестве цели достижение максимального хозяйственного эффекта.

 

3.2 Пути повышения эффективности управления муниципальным имуществом

 

Рассмотрев выше законодательство Российской Федерации, которое регулирует полномочия органов местного самоуправления по управлению и распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности, мы приходим к следующим выводам: на сегодняшний день не решена проблема оформления прав на земельные участки, находящиеся в пределах границ муниципального образования, органами местного самоуправления (это связано с тем, что в муниципальных образованиях отсутствуют денежные средства в местном бюджете), а также проблема слишком медленных темпов снижения количественных показателей территорий, права на которые до сих пор не оформлены, и, конечно, проблема высокой стоимости указанных работ.

Отмеченные выше проблемы, на наш взгляд, можно решить путем внесения изменений в Земельный кодекс РФ, а именно – в п. 8 ст. 69, изложив его в следующей редакции: «Работы по установлению границ на местности земельных участков, которые отнесены к собственности муниципального образования, финансируются за счет средств федерального бюджета и бюджета субъекта Российской Федерации».

Основной проблемой в деятельности по приватизации является неизбежное уменьшение количественного состава муниципального имущества.

С каждым годом приватизационный план выполнять становится всё труднее. По мере роста темпов приватизации нераспроданными остаются объекты, которые не представляют интереса для потенциальных инвесторов: в основном это подвалы, склады, помещения и здания в плохом состоянии либо неудачно расположенные. Это влечёт за собой снижение цены на невостребованные объекты, что негативно сказывается на наполняемости городского бюджета. С уменьшением количества муниципального имущества акцент с получения доходов от его продажи должен сместиться в сторону получения налоговых доходов.

Не менее важной проблемой является износ объектов муниципальной недвижимости. Объекты, находящиеся в муниципальной собственности, требуют затрат на поддержание их в надлежащем состоянии, что отрицательно влияет на бюджет города. Если же исключить амортизационные затраты из бюджета, рыночная цена таких объектов корректируется в сторону уменьшения. Образуется замкнутый круг, когда муниципалитет не имеет средств на ремонт объекта и, в то же время, не может его продать, т.к. на объект в плохом состоянии нет покупателей. К затратам на содержание муниципального имущества можно отнести также организацию охраны объектов и их обеспечение коммунальными услугами.

Проведение торгов также осложняется деятельностью «недобросовестных участников», именуемых здесь «рейдерами» или «черными риелторами», целью которых является не приобретение недвижимости, а получение «отката» от заинтересованных покупателей в обмен на отказ от участия в торгах, получить объект по заниженной цене, убедив участников аукциона не повышать ставку, а то и вовсе отказаться от участия в нём. В последнее время число таких людей возросло.

Они часто действуют путём откровенного шантажа, если же договориться не удаётся, иногда происходит срыв торгов. Как правило, эти люди действуют в интересах третьих лиц. От действий этих людей муниципалитет терпит двойной ущерб: во-первых, объект в результате уходит с молотка по цене существенно меньше той, которую можно было бы выручить при честных торгах, а во-вторых, деятельность «рейдеров» отпугивает многих потенциальных покупателей муниципального имущества и создаёт негативный имидж муниципалитету в целом и КУМИ в частности. Несмотря на то, что Комитетом постоянно принимаются все возможные меры для противодействия мошенникам, законодательных инструментов для урегулирования сложившейся ситуации на данный момент не существует[24, с. 56].

Также эффективность торгов сводят на нет предварительные сговоры покупателей, лишающие аукцион конкурентного смысла, а бюджет – потенциального притока денежных средств. К сожалению, в настоящий момент не выработано чёткого и прозрачного механизма, согласно которому стало бы возможным привлекать таких мошенников к ответственности и не допускать таких ситуаций в будущем.

Процесс приватизации муниципальной недвижимости сопровождают длительные сроки бюрократических процедур. Часто происходят ситуации, когда земельный участок под объектом, включённым в программу приватизации, оформляется в течение длительного времени (до полугода), из-за чего выполнение плана откладывается на конец года. Это негативно влияет на эффективность приватизационной политики. Впрочем, бюрократические проволочки не являются уникальной проблемой г. Тула, а охватывают практически все стороны деятельности государственных и муниципальных органов власти.

Заключение

 

Таким образом, в работе был рассмотрен такой актуальный для всех без исключения муниципальных образований Российской Федерации вопрос, как повышение эффективности управления муниципальным имуществом. В ходе исследования были раскрыты теоретические и законодательные основы управления муниципальной недвижимостью, наиболее подробно был рассмотрен процесс приватизации как один из важнейших в системе муниципального управления.

Проанализировав деятельность  Комитета имущественных и земельных отношений  г. Тула за последние годы, был сделан вывод о том, что Комитет удовлетворительно справляется с муниципальными заданиями, а случаи их невыполнения чаще всего обусловлены виной третьих лиц. В ходе общения с представителями Комитета был выявлен ряд проблем, возникающих в управлении муниципальной собственностью. В их числе и накладки, возникающие в сфере учёта муниципальных объектов, и проблемы, связанные с арендными отношениями.

Наиболее серьёзные проблемы выявлены в сфере приватизации. Главной проблемой является уменьшение количественного и ухудшение качественного состава муниципального недвижимого имущества вкупе с повышающимися год от года требованиями Прогнозного плана приватизации. Здесь прослеживается негативная тенденция увеличения доли неналоговых доходов местного бюджета. Сама процедура торгов подвержена влиянию недобросовестных людей – «рейдеров» — преследующих корыстные цели, препятствующих проведению открытой и конкурентной процедуры аукциона. Выявлены также типичные для России бюрократические неудобства, также негативно влияющие на процесс приватизации.

На основании изученной информации были даны рекомендации в отношении путей совершенствования системы управления муниципальным недвижимым имуществом и повышения доходов муниципального бюджета за счёт использования муниципального имущества. В основной части, эти рекомендации сводятся к организации более тщательного учёта объектов муниципальной собственности, инвентаризации, выявления бесхозяйственных объектов и принятия их в казну, отслеживания договоров аренды и поступление платежей по ним, своевременного взыскания долгов и т.д.

Так, например, с принятием Постановления Правительства РФ «Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме», стало актуальным внедрение процедуры электронных аукционов на муниципальном уровне. Основное преимущество электронных аукционов состоит в том, что торги могут проводиться через Интернет, тем самым участники торгов могут делать ставки, непосредственно со своего рабочего места, не находясь в определённом месте проведения аукциона.

 

Список литературы

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): принят Государственной Думой 21.11.1994 [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.consultanru/document/co№s_doc_LAW_5142//, дата обращения 05.02.2019.
2. Бюджетный кодекс Российской Федерации принят Государственной Думой 17.07.1998 № 145-ФЗ (ред. от 28.03.2017) [Электронный ресурс]. — Режимдоступа:http://www.consultanru/docume№t/co№s_doc_LAW_19702//,дата обращения 05.02.2019.
3. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (с изм. и доп.) // Справочно-правовая система Консультант, 2018.
4. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изм. и доп.) // Справочно-правовая система Консультант, 2018
5. Федеральный закон от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изм. и доп.) // Справочно-правовая система Консультант, 2018
6. Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (с изм. и доп.) // Справочно-правовая система Консультант, 2018
7. Федеральный закон от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (с изм. и доп.) // Справочно-правовая система Консультант,2018
8. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп.) // Справочно-правовая система Консультант.
9. Постановление Правительства РФ от 12 августа 2002 г. № 584 «Об утверждении положения о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества».
10. Постановление Правительства РФ от 12 августа 2002 г. № 585 «Об утверждении положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе и положения об организации находящихся в государственной или муниципальной собственности акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе» // Справочно-правовая система Консультант.
11. Постановление Правительства РФ от 22 июля 2002 г. № 549 «Об утверждении положений об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения и без объявления цены» // Справочно-правовая система Консультант.
12. Постановление Правительства РФ от 12.08.2002 г. № 585 «Об утверждении положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе и положения об организации находящихся в государственной или муниципальной собственности акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе» //Справочно-правовая система Консультант.
13. Постановление Правительства РФ от 17.03.2008 № 179 «Об утверждении Положения о пользовании сайтами в сети Интернет, на которых осуществляется проведение открытых аукционов в электронной форме, и требованиях к технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам обеспечения пользования указанными сайтами, а также к системам, обеспечивающим проведение открытых аукционов в электронной форме» // Справочно-правовая система Консультант.
14. Постановление Правительства Российской Федерации от 27 августа 2012 г. № 860 «Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме» // Справочно-правовая система Консультант.
15. Устав город Тула, Принят местным референдумом 09.02.1997 (в редакции решений Тульской городской Думы от 27.05.1999 N 19/332, от 25.05.2005 N 64/1239, от 09.08.2005 N 69/1343, от 17.08.2005 N 70/1361)
16. Решение Городской Думы г. Тула от 28.04.2015 г. № 899 «О выполнеии Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Тула за 2017 год».
17. Решение Городской Думы г. Тула от 28.04.2016 г. № 143 «О выполнении Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Тула за 2015 год».
18. Решение Городской Думы г. Тула от 27.04.2017 г. № 317 «О выполнении Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Тула за 2016 год».
19. Положение об управлении приватизации, организации торгов и использования муниципального имущества, утвержденное приказом КУМИ.
20. Монофункциональные города России: от выживания к устойчивому развитию. / Тургель И.Д.: Екатеринбург: УрАГС — Директ-Медиа. 2017
21. Малый бизнес  в  условиях  модернизации  местного  самоуправления  //Российское предпринимательство. / Утюшева Л.Д. Российское предпринимательство № 6. 2015.-С.11-17
22. Основы государственного и муниципального управления недвижимостью / П. В. Кухтин, А. А. Левов.- М.: Экономика и финансы,  — 347с.
23. Продажа государственного и муниципального имущества: проблемы и опыт // Недвижимость и инвистиции. Правовое регулирование. / Мосунов Ю.Г. 2015.- № 2-3 (3-4).
24. Система муниципального управления: Учебник для вузов. / Под редакцией В. Б. Зотова. / — СПб.: Лидер, 2015. — 493 с:
25. Способы распоряжения муниципальной собственностью в городских округах: проблемы и направления совершенствования // Вопросы управления: научно-информационный журнал. / Михайлов А.Г. — 2016. [Электронный ресурс].Режим доступа: http://vest№ik.uapa.ru/ru-ru/issue/2015/01/07/ дата обращения 05.02.2019.
26. Управление неналоговыми доходами муниципального образования. // Управление экономическими системами / Куцури Г.Н. (38). -2015. — №5.- С. 19-26.
27. Управление государственной и муниципальной собственностью : учеб. пособие / Т. Ю. Лушникова.- Челябинск : Челяб. гос. ун-т, 2015.- 319с.