Введение.

Глава 1. Теоретические основы оценки объекта недвижимости.

1.1.   Недвижимость как объект оценки.

1.2 Методы оценки недвижимости.

Глава 2. Расчёт рыночной стоимости объекта жилой недвижимости.

2.1. Описание и анализ объекта оценки.

2.2. Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры.

Заключение.

Список источников и литературы.

Приложения.

Введение

 

Рынок недвижимости в Российской Федерации развивается, регистрируется много сделок с недвижимым имуществом: купли-продажи, передаче в залог, дарения и другие. Для проведения сделки необходимо знать цену объекта недвижимости. В Российской Федерации приняты стандарты оценки, в соответствии с которыми оценщик должен оценивать объект недвижимости тремя подходами.

Оценка недвижимости проводится для того, чтобы клиент принял определенное решение: купить, продать, подарить, заложить банку и т.д.

Анализируя различия в ценообразующих характеристиках, таких как переданные права собственности, мотивация сторон сделки, финансирование, дата сделки, место нахождения, физико-экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учетом особенностей территориального рынка недвижимости. Из вышесказанного следует актуальность темы дипломной работы: применение сравнительного подхода к оценке жилой недвижимости.

Цель настоящей  работы – применить различные подходы к оценке объекта жилой недвижимости.

Объект исследования – однокомнатная квартира.

Предмет исследования – оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры.

Задачи, поставленные в й работе:

— определить теоретические основы оценки объектов недвижимости;

— провести оценку объекта недвижимости с использованием различных методов.

В исследовании использованы труды отечественных и зарубежных ученых В.М.Баутина, А.П. Белых, А.Г. Грязновой, Дж. Ордуэя. В  процессе работы использовались системный, исторический и комплексный подходы к изучению практики применения сравнительного подхода к оценке объектов жилой недвижимости.. Применялись логический, факторный, сравнительный и статистический методы анализа.

Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Глава 1. Теоретические основы оценки объекта недвижимости

 

Недвижимость как объект оценки

 

Во всех случаях оценка недвижимости проводится для того, чтобы клиент принял определенное решение: купить, продать, отдать, заложить банку и т.д.

Термин «оценка», который мы используем в повседневной жизни, можно рассматривать с двух точек зрения: как процесс и как результат.

С философской точки зрения оценку можно понять как процесс осмысления параметров материального либо нематериального мира вообщем и его некоторых частей в частности в целях установления их пользы и, как следствие этого, ценности.

С экономической точки зрения под оценкой недвижимости следует понимать совокупность действий оценщика, направленных на моделирование наиболее типичного поведения (мотивации) основных субъектов рынка недвижимости (информированных покупателей и продавцов) при совершении сделки с недвижимостью. Если речь идет о рыночной стоимости объекта недвижимости, то процесс оценки предполагает действия оценщика по разработке модели рынка недвижимости или, говоря языком экономики, модели рыночного ценообразования. Учитывая это обстоятельство, необходимо отметить близость этих двух направлений прикладной экономики (микроэкономики): теории оценки и ценообразования.

Полученная оценка может быть определена как результат наших размышлений о наиболее вероятном значении цены, которая может быть сформирована в результате сделки с недвижимостью. Наиболее близким аналогом здесь является термин «оценка», который мы используем в статистике. Когда мы ищем среднее значение популяции, мы вычисляем его на основе ограниченного набора данных (так называемая выборка из популяции) и получаем не среднее значение популяции, а только оценку этого среднего значения из выборочных данных.

Например, нам нужно рассчитать среднее значение цен на жилые квартиры в определенном районе города. В этом районе есть огромное количество квартир. Полный набор этих квартир называется общим населением. Если бы у нас была информация о ценах на все квартиры, мы могли бы рассчитать среднее значение цен на жилье в этом районе. Но, во-первых, маловероятно, что все они имели цену, то есть были проданы или даже выставлены на продажу, и, во-вторых, маловероятно, что мы сможем получить информацию об этих ценах в обозримом будущем.

Чтобы решить эту проблему, мы делаем это по-другому. Мы выбираем определенное количество квартир из разных типов домов и рассчитываем средневзвешенное значение цен на них, получая таким образом оценку этого среднего значения, а не среднего значения цен. Точно так же и оценщик делает то же самое при оценке стоимости недвижимости. В процессе оценки он работает с ограниченным количеством аналогов объекта оценки. Именно поэтому отчеты, в которых оценщик рассчитывает стоимость, называются отчетами об оценке рыночной или иной стоимости недвижимости.

Центральным понятием теории оценки является понятие стоимости. В соответствии с законом Об оценочной деятельности[1] цель оценки состоит в том, чтобы установить некоторый тип стоимости для объекта.

Основными элементами ценности являются полезность, редкость и возможность передачи. Отсутствие любого из этих элементов не позволяет говорить о том, что продукт имеет ценность. Это в полной мере относится и к недвижимости. Уникальный по архитектуре дом, но построенный на экологически грязной территории, непригоден для проживания или иного использования и, следовательно, не может иметь ценности.

Эрмитаж, расположенный в центре Санкт-Петербурга, является памятником не только Федерального, но и мирового значения. Будучи охраняемым ЮНЕСКО, он не может быть продан, и поэтому, несмотря на его абсолютную полезность и исключительную редкость, он не может иметь ценности.

Таким образом, с экономической точки зрения недвижимость можно определить как материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага в виде товара или источника дохода.

Так, недвижимость может иметь ценность в виде товара или как источник дохода. Как товар, недвижимость может быть продана, и в связи с этим она теряется для продавца как экономический товар, взамен чего он получает денежный эквивалент.

Недвижимость можно сдавать в аренду, и тогда она не исчезнет как экономическое благо, а станет постоянным источником дохода. В данном случае продукт — это не сам объект недвижимости, а услуга по его вводу в эксплуатацию. В первом случае речь может идти о стоимости недвижимости как товара, а во втором — о стоимости услуг по аренде недвижимости в пользование.

В целом, как товар, недвижимость обладает такими отличительными свойствами, как существенность, безусловная полезность, долгосрочность использования, высокая капиталоемкость, уникальность, товарность в любое время и низкая ликвидность.

Учитывая эти свойства, оценку недвижимости можно определить как науку прикладного экономического анализа, целью которой является выявление наиболее эффективного использования объекта недвижимости, изучение спроса и предложения на соответствующем рынке, а также разработка оценочных моделей, прогнозирующих наиболее вероятную цену объекта недвижимости.

Существуют следующие категории недвижимости:

— жилая недвижимость (отдельно стоящие и двухместные дома, многоквартирные дома);

— коммерческая недвижимость (офисные здания, промышленные центры, торговые центры, оптовые базы, гостиницы и рестораны);

— промышленная недвижимость (промышленные предприятия, склады, здания научно-исследовательских учреждений);

— сельскохозяйственная недвижимость (пахотные земли, сады, пастбища, лесные массивы);

— недвижимость горнодобывающей промышленности — земельные участки, на которых осуществляется добыча полезных ископаемых (шахты, нефтяные месторождения);

— объекты недвижимости специального назначения (объекты, имеющие уникальные конструктивные и строительные характеристики, ограничивающие их полезность по целевому назначению, для которого они были построены, такие как школы, общественные здания, аэропорты, парки, стадионы).

1.2 Методы оценки недвижимости

 

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости предполагает использование трех основных подходов (стоимостного, сравнительного и доходного) к данному процессу и большого количества методов в рамках этих подходов.

Под затратным подходом непосредственно понимается комплекс методов  оценки объекта недвижимости, которые основаны на расчете стоимости приобретения участка земли   и создании нового объекта недвижимости с равной полезностью с учетом износа, который характерен для оцениваемого объекта. В федеральных стандартах под затратным подходом понимается – комплекс методов  оценки стоимости объекта оценки,  которые непосредственно основаны на определении затрат, предназначенных для воспроизводства либо замены объекта оценки, при этом обязательно учитывается износ и моральный износ.

Стоимость воспроизведения объекта оценки — это стоимость, необходимая для создания точной копии объекта оценки с использованием материалов и технологий, используемых для создания объекта оценки.

Затраты на замену — это затраты, необходимые для создания аналогичного изделия с использованием материалов и технологий, использованных на дату оценки[2].

Например, вам нужно оценить объект недвижимости, который представляет собой земельный участок с отдельно стоящим зданием на нем.

Руководствуясь принципом замещения, покупатель, формируя покупную цену для себя, будет руководствоваться ценами на аналогичные земельные участки, расположенные в аналогичных местах, затратами, связанными со строительством аналогичного здания, и износом, характерным для данного здания. Полученная сумма, за вычетом амортизации, будет являться верхним пределом, больше которого он не будет платить за приобретенный объект. Это будет стоимость для покупателя. Основываясь на этой информации, они могут решить, покупать ли недвижимость или строить аналогичную.

Продавец, продавая эту недвижимость, будет руководствоваться теми затратами, которые он потратил на создание этой недвижимости. Более того, сумма полученных денег в этом случае будет являться нижним пределом, за который он будет готов продать недвижимость. Это будет стоимость продавца.

Очевидно, что в ходе переговоров на основе этих двух значений будет сформирована цена сделки, которая, скорее всего, будет находиться между этими двумя значениями. Профессиональная задача оценщика- найти наиболее вероятное значение этой цены, предполагая разумные действия информированных продавцов и покупателей.

Сравнительный подход  — это комплекс методов  оценки объекта недвижимости, которые непосредственно основаны  использовании прямых рыночных данных о сделках с объектами недвижимости, сопоставимых с другими подобными объектами.   Также существуют специальные федеральные стандарты, где под сравнительным подходом непосредственно понимается   комплекс методов установления  стоимости, которые основаны на рассмотрении и обобщении информации о рыночных ценах на объекты, имеющих  идентичные цели либо иные характеристики[3].

При таком подходе покупатель и продавец будут руководствоваться информацией о ценах реализации готовых аналогичных объектов при формировании цены покупки или продажи. С профессиональной точки зрения задача оценщика при таком подходе состоит не только в том, чтобы найти объекты, сопоставимые с объектом оценки, но и определить, насколько они отличаются с точки зрения ценообразования, и рассчитать сметную стоимость проекта путем корректировки цен контрагентов на выявленные отличия от объекта оценки имущества.

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки доходной собственности, основанных на определении чистого дохода, который она генерирует, и преобразовании дохода в стоимость с использованием капитализации или ставок дисконтирования, которые соизмеримы с уровнем риска и альтернативными издержками привлечения капитала. Задача оценщика, использующего этот подход, состоит в том, чтобы определить, каким методом оценивать объект, рассчитать чистую прибыль, являющуюся ключевым показателем стоимости, и преобразовать ее в стоимость путем капитализации или дисконтирования. Ключевым в данном исследовании является анализ рынка аренды аналогичных объектов недвижимости. Если оценщик использует метод дисконтирования денежных потоков в процессе оценки, то он должен в полной мере применять теорию стоимости денег с течением времени в расчетах.

Использование того или иного подхода или метода оценки зависит от наличия исходной рыночной информации, вида и категории объекта недвижимости.

Например, для оценки земельных участков не используется затратный подход, а для оценки крупных жилых комплексов используется сравнительный подход.

В ходе оценки выделяются следующие виды недвижимости:

— свободный земельный участок;

— застроенный земельный участок:

— одно здание;

— комплекс зданий и сооружений;

— недостроенное здание;

— встроенная комната.

Свободная земля оценивается, как правило, с использованием методов сравнения продаж и доходов.

Свободный земельный участок — это земельный участок, на котором нет зданий и сооружений, а также инженерных коммуникаций, которые также должны рассматриваться как улучшения земельного участка.

В этой связи затратный подход не может быть применен к оценке земельного участка, поскольку на свободном земельном участке по определению нет затрат. Многие скажут, что свободных земельных участков в черте города нет, по крайней мере от инженерных коммуникаций. И они будут правы, поскольку земельный участок, имеющий полезные инженерные коммуникации в своих недрах, должен рассматриваться как благоустроенный земельный участок.

Застроенные земельные участки могут быть оценены с использованием всех трех подходов с использованием различных методов, в зависимости от степени застройки участка и наличия рыночной информации.

Встроенные помещения обычно оцениваются с использованием доходного метода в варианте прямой капитализации или с использованием сравнительного подхода. Теоретически можно рассмотреть возможность оценки встроенного помещения с затратным подходом, но точность и бесспорность такой оценки будет невысокой, так как достаточно сложно рассчитать стоимость создания встроенного помещения отдельно от всего здания.

Кроме того, трудно оценить земельный участок, связанный со встроенным помещением. Она обычно не выделяется натурой, и обычно говорят только о той доле земли, которая приходится на встроенное помещение.

Жилая недвижимость имеет самый активный рынок сбыта. Для его оценки обычно используется сравнительный подход в его различных вариациях.

Сравнительный подход легко интегрируется в статистические методы оценки: корреляционный и регрессионный анализ, различные методы кластерного подхода[4] и другие, которые могут не только повысить достоверность оценок [5], но также оцените точность конечных результатов. Теоретически вы также можете использовать доходный подход для жилой недвижимости. Для этого вам понадобится информация о сдаче жилья в аренду. Сегодня такую информацию предоставляют некоторые риэлторские фирмы, но время для стабильного и, главное, легального бизнеса по аренде жилья в России еще не пришло.

Для коммерческой недвижимости на сегодняшний день характерен  менее активный рынок.  Для подобного рода недвижимости используется доходный либо сравнительный подход. Сравнительный подход используется в случае,  коммерческая недвижимость является  встроенным пространством. А доходный подход используется для оценки отдельно стоящих зданий.

В основе доходного подхода оценки недвижимости лежит  информация  о ставках аренды. В нашей стране есть всей необходимые условия для применения данного подхода. Это непосредственно связано с тем, что рынок коммерческой недвижимости начался именно с рынка аренды.  Рынок аренды более развит нежели рынок продаж. Так как данный рынок способен быстро реагировать  на непосредственные изменения макроэкономических показателей нашей страны и т.д.

Применение сравнительного подхода может быть нецелесообразным, если оценщик не имеет достаточной информации об аналогичном объекте недвижимости.

Глава 2. Расчёт рыночной стоимости объекта жилой недвижимости

 

2.1. Описание и анализ объекта оценки

 

На момент определения рыночной стоимости объект оценки, находящийся по адресу: Москва, НАО (Новомосковский), Филимонковское поселение, Марьино Град жилой комплекс, к3, кв. 32, представляет собой: 1-комнатную квартиру на 2-м этаже 4 — этажного жилого дома (см. рис.4).

Рис. 4 — Местоположение объекта оценки

Описание района окружения объекта

Местоположение — Москва, НАО (Новомосковский), Филимонковское поселение, Марьино Град жилой комплекс, к3, кв. 32.

Тип и качество окружающих зданий-окружающие здания являются жилыми зданиями.

Градостроительная зона и соответствие зонирования-зона жилой застройки.

Транспортная доступность-хорошая, остановка общественного транспорта, транспорт-автобус, маршрутка, метро.

Благоустройство территории-в прилегающих зданиях завершены подъездные пути к объектам, проложена подъездная дорога.

Наличие инженерных коммуникаций-здание оборудовано холодным и горячим водоснабжением, канализацией, отоплением, электричеством, слаботочными системами (телевизор, телефон).

Состояние окружающей среды-наибольший удельный вес в структуре отходов загрязняющих веществ занимают вещества, связанные с сжиганием различных видов топлива. Таким образом, основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в Москве являются промышленные и производственные предприятия, автомобильный транспорт.

В Москве ведется мониторинг качества воздуха. Хозяйственно-питьевое водоснабжение в Москве осуществляется из городского водопровода.

Состояние подземных вод определяется воздействием на них как природных, так и техногенных факторов. Основную роль в загрязнении подземных вод играют приемники промышленных и коммунальных отходов, жидкие отходы промышленных предприятий, необработанные или плохо обработанные, часто сбрасываемые на поверхность земли, в малые реки и водохранилища. Загрязнение воздушных бассейнов Москвы оказывает существенное влияние на загрязнение подземных вод района. Система сбора твердых бытовых отходов из многоэтажных и малоэтажных зданий является плановой и регулярной, а из частных домов-контейнерной.

Социальная инфраструктура района развита гармонично.

Положительная характеристика местоположения-развитая инфраструктура района делает объект оценки привлекательным для жителей города и области.

Отрицательные характеристики местоположения-основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в Москве являются промышленные и производственные предприятия, а также автомобильный транспорт.

В Приложении 1 приводится описание здания и оцениваемых помещений.

Анализ наиболее эффективного использования

Для любой недвижимости может существовать НЭИ земельного участка как свободного (неосвоенного), так и для отдельного объекта недвижимости. Исходя из этого, анализируются два состояния объекта:

— во-первых, анализ земельного участка как неосвоенного;

— затем проводится анализ земельного участка с существующими улучшениями.

Наиболее эффективно использование земли как свободной.

При проведении такого анализа предполагается, что земельный участок является вакантным (или может быть освобожден путем сноса существующих зданий и сооружений). Оценка земельного участка в этих условиях необходима для правильного применения затратного подхода. Чтобы определить наиболее эффективное использование, необходимо проанализировать объект в соответствии с четырьмя критериями, перечисленными выше:

Физически возможные варианты использования. Рельеф участка ровный, есть возможность подключения к инженерным сетям. Физические характеристики сайта не накладывают ограничений на возможные варианты его развития.

Законно разрешенное использование. Различные виды ограничений и сервитутов (обременений) могут повлиять на возможное использование земельного участка. Публичные правовые ограничения включают в себя правила зонирования, строительные кодексы, экологическое законодательство и другие действующие законодательные акты. Изменение разрешенного использования земельного участка маловероятно.

Экономически эффективные варианты использования. При анализе альтернативных вариантов использования необходимо учитывать рыночный спрос на каждый из вариантов. С учетом расположения участка — жилого блока застройки, разрешенного использования земельного участка, текущей ситуации на рынке и конструктивных особенностей оцениваемого объекта, целесообразно использовать земельный участок под жилую застройку со встроенными нежилыми помещениями (административными, коммерческими).

Вариант использования, обеспечивающий максимальную отдачу.

В качестве возможного варианта использования земельного участка можно предположить, что отдача от его эксплуатации превысит сумму необходимых инвестиций и эксплуатационных затрат.

На момент оценки объектом служил 4-этажный жилой дом. Учитывая вышеизложенное, снос существующего объекта представляется нецелесообразным и нерациональным в связи с выявленной рыночной ситуацией и хорошим техническим состоянием объекта. Поэтому дальнейшие соображения при анализе наиболее эффективного использования будут сделаны только для сайта с существующими улучшениями.

Наиболее эффективно использование земельных участков с улучшениями.

Этот анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости в качестве земельного участка с существующими улучшениями. Пример использования, который обеспечит максимальную прибыльность в долгосрочной перспективе. Определение наиболее эффективного варианта использования недвижимого имущества в текущем состоянии также основывается на вышеуказанных четырех критериях.

Физически возможные варианты использования.

Необходимо оценить размер, конструктивные характеристики и состояние существующих улучшений.

По своим размерам и характеристикам объект наиболее подходит для размещения в нем жилья. Приведение помещений в соответствие с действующими строительными нормами и правилами не потребует никаких дополнительных затрат.

Законно разрешенное использование.

Если нынешнее разрешенное использование будет признано запрещенным, то придется перепрофилировать его или снести объект. В настоящее время текущие усовершенствования не нарушают никаких существующих правовых ограничений.

Текущее использование имущества должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земли. Существующие улучшения должны обеспечивать отдачу от землепользования и тем самым создавать ценность.

Функциональное назначение оцениваемого объекта — это дом, в настоящее время оцениваются помещения, используемые как жилые, следовательно, выгодным является его текущее использование.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную отдачу от всех физически и юридически возможных вариантов с соответствующим уровнем сопутствующих рисков, является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Учитывая конструктивные особенности и состояние объекта, мы считаем, что наиболее эффективным и вероятным использованием объекта является его текущее использование в качестве жилого помещения.

При этом гарантированный доход собственник может получить и при сдаче в аренду жилого помещения.

 

2.2. Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры

 

Выбор аналогов

На дату оценки были проанализированы завершенные сделки по продаже объектов, 3 из которых были признаны относительно сопоставимыми с оцениваемым объектом. В качестве источника информации мы использовали опубликованную информацию агентств недвижимости в журнале «Справочник недвижимости» с 1 мая по 05 июня 2020 года. и информация о порталах онлайн-недвижимости.

Выбор единиц сравнения

В качестве единицы сравнения была выбрана стоимость 1 квадратного метра аналогичных объектов.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого аналогового объекта для всех элементов сравнения.

В Приложении 2 приведен расчет рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода.

Настройка значения блока сравнения для аналоговых объектов.

1) имущественные права.

В определении стоимости недвижимости имеет важное значение,  так называемая юрисдикция объекта.

При абсолютной  собственности, т.е. когда все сооружения  и здания, а также земля находятся в полной собственности  цена объекта становиться более высокой.   А если есть, какие либо ограничения на право собственности, то цена в таком случае будет существенно ниже.

2) основные условия финансирования сделок.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи недвижимости (например, в случае полного кредита) требуется тщательный анализ, в результате которого производится соответствующая корректировка цены этой сделки. Для этого параметра не было применено никакой корректировки.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку трудно рассчитать корректировку условий финансирования и налогообложения для передаваемых юридических прав и ограничений, а также условий продажи, то лучше не рассматривать такие сделки для анализа и сравнения, если это возможно. В противном случае поправки к этим спецификациям вносятся в первую очередь.

4) торг.

При внесении корректировок в условия продажи учитывался тот факт, что продавец может уступать в цене продажи account.in в данном отчете корректировка для данного элемента сравнения принимается в размере 5%.

5) расположение. Пространственные и территориальные координаты размещения объекта недвижимости при определении его стоимости преобразуются в арендную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается рядом характеристик. Для объектов недвижимости жилых территорий (городов, поселков) это транспортная доступность, состояние природной и антропогенной среды, развитие социальной и бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и др.

Таким образом, при корректировке данного элемента сравнения доход от аренды с места расположения объектов недвижимости определяется как разница в их продажных ценах в разных местах. Аналогичные элементы расположены в области, где производится оценка элемента, поэтому для этого элемента сравнения не было произведено никаких корректировок.

6) физические характеристики объекта недвижимости — размер, вид и качество материалов, состояние и степень износа объекта и другие характеристики, которые также изменяются.

Корректировка технического состояния.

Необходим внутренний ремонт квартиры. В квартире есть бетонные полы. Вам нужно отремонтировать стены, заменить электропроводку, сантехнику. Дверные и оконные блоки-пластиковые, выдувные, находятся в удовлетворительном состоянии.

Расчет этой корректировки определяется следующим типом: существует четыре вида технического состояния объекта — отличное, хорошее, удовлетворительное и неудовлетворительное, в сумме это составляет 100%, а разница между состояниями составляет 100%: 4 = 25%, т. е. разница в текущем состоянии помещений, например, между хорошим и удовлетворительным не должна превышать 25%. Дата последнего капитального ремонта еще не назначена. Сумма корректировки принимается в размере 10%.

Утверждение результатов корректировки значений единиц сравнения для выбранных аналоговых объектов.

С учетом поправок, перечисленных в предыдущем пункте, средневзвешенная стоимость 1 кв. м. м. оценочного помещения, определенного методом сравнительного анализа, составила 30 520 рублей. Стоимость оцениваемого объекта составляет:

С = 88 729,2./кв.м х 32,0 кв.м = 2 839 334,4руб.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью сравнительного подхода, на дату оценки составляет – 2 839 334,4 (два миллиона восемьсот тридцать девять тысяч триста тридцать четыре рубля четыре копейки).

Утверждение результатов итоговой стоимости происходит при изучении трех методов оценки недвижимости (стоимостной, доходной и сравнительной) для этой цели мы более подробно опишем процедуру утверждения объекта недвижимости по адресу Москва, НАО (Новомосковский), Филимонковское поселение, Марьино Град жилой комплекс, к3, кв. 32.

Описание процедуры официального утверждения

Если в результате оценки разными методами получены разные значения, то результаты должны быть согласованы. Оценщик считает целесообразным определить конечную стоимость путем придания каждому результату веса. Результаты различаются в зависимости от надежности, объема и качества информации, используемой для каждого метода. Для выбора конечного значения стоимости используется средневзвешенный подход, в соответствии с которым к результату, полученному по каждому из применяемых методов, присваивается весовой коэффициент.

Обоснование выбора используемых весовых коэффициентов

При выборе весовых коэффициентов были учтены следующие соображения, учитывающие возможную мотивацию потенциальных инвесторов и продавцов. Стоимость прибыльной недвижимости лучше всего измеряется суммой ожидаемого от нее дохода. Стоимость его воспроизводства не отражает стоимость прогнозируемых доходов.

В связи с отсутствием документально подтвержденных данных о продаже объектов, которые можно было бы сравнить с оцениваемым объектом, оценщик использовал цены предложения агентств недвижимости. Стоимость аналогичных объектов для аналогичных территорий подбиралась в соответствии с данными анализа рынка, при этом оценщик руководствовался умеренно реалистичным подходом.

Рассчитаем кратко итоговые стоимости по затратному подходу (таблица 1) и доходному подходу (таблица 2).

Таблица 1

Расчет итоговой стоимости по затратному подходу

 

Таблица 2

Расчет рыночной стоимости объекта доходным подходом (приведение потока ожидаемых доходов на дату оценки)

 

Итак, стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью затратного подхода, на дату оценки составляет: 2 694 899 (два миллиона шестьсот девяносто четыре тысячи восемьсот девяносто девять) рублей.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода, на дату оценки составляет: 2 624 615 (два миллиона шестьсот двадцать четыре тысячи шестьсот пятнадцать) рублей

Таким образом, стоимость объекта оценки лежит в диапазоне полученных стоимостей тремя подходами. Веса, полученным результатам присвоены по мере их надежности и представлены в таблице 3.

Таблица 3

Определение весовых коэффициентов

 

Обоснованная рыночная стоимости объекта оценки определяется по формуле:

V = V1 *Q1 + V2 *Q2 + V3 *Q3 (5)

где V1, V2, V3 — стоимость объекта, определенная затратным, доходным и сравнительным подходами;

Q1, Q2,, Q3 — средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

Итак, V =  2 839 334,4*0,2+2 694 899 *0,6+2 624 615 *0,2= 567866,88+1 616939,4+524923= 2 709 729,28 руб.

Получается, что рыночная стоимость однокомнатной квартиры, общей площадью 32,0 кв.м, расположенной на 2-этаже 4-этажного жилого дома, по адресу: Москва, НАО (Новомосковский), Филимонковское поселение, Марьино Град жилой комплекс, к3, кв.32 на дату оценки 5 июня 2020 г. составляет: 2 709 729,28 (Один миллион семьсот тридцать восемь тысяч шестьсот семьдесят четыре) рубля.

 

Заключение

 

Итак, подводя итоги по теме исследования «Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры» можем сделать следующие выводы:

Существует три основных подхода к оценке недвижимости: сравнительный подход, затратный и доходный подход к оценке недвижимости.

Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки и применяется в различных ситуациях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогами, по которым имеется информация о ценах. Различия между объектом и его аналогом будут дополнительно исправлены с помощью соответствующих корректировок данных.

В рамках работы объектом исследования выступала однокомнатная квартира расположенная по адресу Москва, НАО (Новомосковский), Филимонковское поселение, Марьино Град жилой комплекс, к3, кв.32.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью сравнительного подхода, на дау оценки составляет — 2 839 334,4 (два миллиона восемьсот тридцать девять тысяч триста тридцать четыре рубля четыре копейки).

Этот результат оказался самым близким к итогу расчета рыночной цены, которая составила 2 709 729,28 (два миллиона семьсот девять тысяч семьсот двадцать девять рублей двадцать восемь копеек).

Менее эффективными оказались затратный и доходный подход, которые показали  2 694 899 (два миллиона шестьсот девяносто четыре тысячи восемьсот девяносто девять) рублей и 2 624 615 (два миллиона шестьсот двадцать четыре тысячи шестьсот пятнадцать) рублей соответственно.

Разница между рыночной ценой и расчетами трех подходов следующая:

— сравнительный подход +1,0%;

— затратный подход -0,99%;

— доходный подход -0,97%.

Таким образом, мы видим наглядное преимущество применения сравнительного подхода относительно оценки объектов жилой недвижимости.

Список источников и литературы

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30.11.94г. №51-ФЗ (ред. от 27.12.2009г.).
2. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-Ф3 (ред. от 03.07.2016) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).
3. Федеральный закон Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
4. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).
5. CD-ROM. Оценка стоимости недвижимости. Электронный учебник. Гриф УМО. — Москва: РГГУ, 2016. — 411 c.
6. Болотин, Сергей Алексеевич Информационные методы оценки недвижимости. Учебник для студентов учреждений высшего образования / Болотин Сергей Алексеевич. — М.: Академия (Academia), 2017. — 441 c.
7. Варламов, А. А. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости / А.А. Варламов, А.В. Севостьянов. — М.: КолосС, 2016. — 265 c.
8. Варламов, А.А. Земельный кадастр. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости. Учебник / А.А. Варламов. — М.: КолосС, 2016. — 449 c.
9. Евграфов, М.А. Асимптотические оценки и целые функции / М.А. Евграфов. — М.: [не указано], 2018. — 217 c.
10. Каминский, А. В. Анализ практики оценки недвижимости / А.В. Каминский, Ю.И. Страхов, Е.М. Трейгер. — М.: РИО МАОК, 2018. — 238 c.
11. Лейфер, Лев Методы и модели оценки недвижимости / Лев Лейфер. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2019. — 104 c.
12. Литовченко, В. А. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости / В.А. Литовченко, В.И. Наназашвили. — М.: Высшая школа, 2018. — 432 c.
13. Литовченко, В.А. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости. Справочное пособие / В.А. Литовченко. — М.: Высшая школа, 2016. — 157 c.
14. Луков, А.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культуры на рынке недвижимости / А.В. Луков. — М.: Ассоциация строительных вузов (АСВ), 2018. — 941 c.
15. Мурзин, А. Д. Недвижимость. Основы экономики, оценки и кадастра / А.Д. Мурзин. — М.: Феникс, 2016. — 224 c.
16. Мурзин, А. Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент / А.Д. Мурзин. — М.: Феникс, 2018. — 384 c.
17. Мурзин, А.Д. Недвижимость: основы экономики, оценки и кадастра. Краткий курс / А.Д. Мурзин. — М.: Феникс, 2017. — 897 c.
18. Мурзин, А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент. Учебное пособие / А.Д. Мурзин. — М.: Феникс, 2017. — 245 c.
19. Основы оценки стоимости недвижимости. — М.: РИО МАОК, 2018. — 264 c.
20. Севостьянов, Анатолий Массовая оценка недвижимости в целях налогообложения / Анатолий Севостьянов. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2018. — 896 c.
21. Сергей, Коланьков Обоснование цены реверсии при оценке рыночной стоимости недвижимости / Коланьков Сергей. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2019. — 780 c.
22. Сидоровых, А. С. Оценка влияния транспортной доступности на цены недвижимости / А.С. Сидоровых. — М.: Синергия, 2015. — 302 c.
23. Симионова, Н. Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости / Н.Е. Симионова. — М.: ИКЦ «МарТ», 2017. — 448 c.
24. Тиндова, М. Г. Интеллектуальная обработка информации в области оценки недвижимости / М.Г. Тиндова. — М.: Синергия, 2019. — 273 c.
25. Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (Income Property appraisal and analysis) / Фридман, Одруэй Джек; , Николас. — М.: Дело, 2017. — 480 c.
26. Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Фридман, Ордуэй Джек; , Николас. — М.: Дело, 2016. — 461 c..