Введение
Глава 1. Теоретические аспекты оценки недвижимого имущества
1.1. Недвижимость как объект оценки
1.2 Методика оценки жилой недвижимости
2. Расчёт стоимости объекта жилой недвижимости
2.1. Описание и анализ объекта оценки
2.2. Применение различных подходов к оценке недвижимости
3. Мероприятия по улучшению оценочной деятельности
Заключение
Список источников и литературы
Приложения
Введение
Рынок недвижимости в Российской Федерации развивается, реги-стрируется много сделок с недвижимым имуществом: купли-продажи, пе-редаче в залог, дарения и другие. Для проведения сделки необходимо знать цену объекта недвижимости. В Российской Федерации приняты стан-дарты оценки, в соответствии с которыми оценщик должен оценивать объ-ект недвижимости тремя подходами.
Оценка недвижимости проводится для того, чтобы клиент принял определенное решение: купить, продать, подарить, заложить банку и т.д.
Анализируя различия в ценообразующих характеристиках, таких как переданные права собственности, мотивация сторон сделки, финанси-рование, дата сделки, место нахождения, физико-экономические характе-ристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учетом особенностей территориального рынка недвижимости. Из вышесказанного следует актуальность темы дипломной работы: применение сравнительно-го подхода к оценке жилой недвижимости.
Цель настоящей работы – определить цели , задачи , методы оценки жилой недвижимости.
Объект исследования – трехкомнатная квартира.
Предмет исследования – оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры.
Задачи, поставленные в й работе:
— определить теоретические основы оценки объектов недвижимости;
— провести оценку объекта недвижимости с использованием различ-ных методов.
В исследовании использованы труды отечественных и зарубежных ученых В.М.Баутина, А.П. Белых, А.Г. Грязновой, Дж. Ордуэя. В процес-се работы использовались системный, исторический и комплексный под-ходы к изучению практики применения сравнительного подхода к оценке объектов жилой недвижимости.. Применялись логический, факторный, сравнительный и статистический методы анализа.
Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Глава 1. Теоретические аспекты оценки недвижимого имущества
1.1. Недвижимость как объект оценки
Во всех случаях оценка недвижимости проводится для того, чтобы клиент принял определенное решение: купить, продать, отдать, заложить банку и т.д.
Термин «оценка», который мы используем в повседневной жизни, можно рассматривать с двух точек зрения: как процесс и как результат.
С философской точки зрения оценку можно понять как процесс осмысления параметров материального либо нематериального мира во-общем и его некоторых частей в частности в целях установления их поль-зы и, как следствие этого, ценности.
С экономической точки зрения под оценкой недвижимости следует понимать совокупность действий оценщика, направленных на моделиро-вание наиболее типичного поведения (мотивации) основных субъектов рынка недвижимости (информированных покупателей и продавцов) при совершении сделки с недвижимостью. Если речь идет о рыночной стоимо-сти объекта недвижимости, то процесс оценки предполагает действия оценщика по разработке модели рынка недвижимости или, говоря языком экономики, модели рыночного ценообразования. Учитывая это обстоя-тельство, необходимо отметить близость этих двух направлений приклад-ной экономики (микроэкономики): теории оценки и ценообразования.
Полученная оценка может быть определена как результат наших размышлений о наиболее вероятном значении цены, которая может быть сформирована в результате сделки с недвижимостью. Наиболее близким аналогом здесь является термин «оценка», который мы используем в стати-стике. Когда мы ищем среднее значение популяции, мы вычисляем его на основе ограниченного набора данных (так называемая выборка из попу-ляции) и получаем не среднее значение популяции, а только оценку этого среднего значения из выборочных данных.
Например, нам нужно рассчитать среднее значение цен на жилые квартиры в определенном районе города. В этом районе есть огромное количество квартир. Полный набор этих квартир называется общим насе-лением. Если бы у нас была информация о ценах на все квартиры, мы мог-ли бы рассчитать среднее значение цен на жилье в этом районе. Но, во-первых, маловероятно, что все они имели цену, то есть были проданы или даже выставлены на продажу, и, во-вторых, маловероятно, что мы сможем получить информацию об этих ценах в обозримом будущем.
Чтобы решить эту проблему, мы делаем это по-другому. Мы выби-раем определенное количество квартир из разных типов домов и рассчи-тываем средневзвешенное значение цен на них, получая таким образом оценку этого среднего значения, а не среднего значения цен. Точно так же и оценщик делает то же самое при оценке стоимости недвижимости. В про-цессе оценки он работает с ограниченным количеством аналогов объекта оценки. Именно поэтому отчеты, в которых оценщик рассчитывает стои-мость, называются отчетами об оценке рыночной или иной стоимости не-движимости.
Центральным понятием теории оценки является понятие стоимости. В соответствии с законом Об оценочной деятельности цель оценки состоит в том, чтобы установить некоторый тип стоимости для объекта.
Основными элементами ценности являются полезность, редкость и возможность передачи. Отсутствие любого из этих элементов не позволяет говорить о том, что продукт имеет ценность. Это в полной мере относится и к недвижимости. Уникальный по архитектуре дом, но построенный на экологически грязной территории, непригоден для проживания или иного использования и, следовательно, не может иметь ценности.
Эрмитаж, расположенный в центре Санкт-Петербурга, является па-мятником не только Федерального, но и мирового значения. Будучи охра-няемым ЮНЕСКО, он не может быть продан, и поэтому, несмотря на его абсолютную полезность и исключительную редкость, он не может иметь ценности.
Таким образом, с экономической точки зрения недвижимость можно определить как материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономическо-го блага в виде товара или источника дохода.
Так, недвижимость может иметь ценность в виде товара или как ис-точник дохода. Как товар, недвижимость может быть продана, и в связи с этим она теряется для продавца как экономический товар, взамен чего он получает денежный эквивалент.
Недвижимость можно сдавать в аренду, и тогда она не исчезнет как экономическое благо, а станет постоянным источником дохода. В данном случае продукт — это не сам объект недвижимости, а услуга по его вводу в эксплуатацию. В первом случае речь может идти о стоимости недвижимо-сти как товара, а во втором — о стоимости услуг по аренде недвижимости в пользование.
В целом, как товар, недвижимость обладает такими отличительными свойствами, как существенность, безусловная полезность, долгосрочность использования, высокая капиталоемкость, уникальность, товарность в лю-бое время и низкая ликвидность.
Учитывая эти свойства, оценку недвижимости можно определить как науку прикладного экономического анализа, целью которой является вы-явление наиболее эффективного использования объекта недвижимости, изучение спроса и предложения на соответствующем рынке, а также раз-работка оценочных моделей, прогнозирующих наиболее вероятную цену объекта недвижимости.
Существуют следующие категории недвижимости:
— жилая недвижимость (отдельно стоящие и двухместные дома, мно-гоквартирные дома);
— коммерческая недвижимость (офисные здания, промышленные цен-тры, торговые центры, оптовые базы, гостиницы и рестораны);
— промышленная недвижимость (промышленные предприятия, скла-ды, здания научно-исследовательских учреждений);
— сельскохозяйственная недвижимость (пахотные земли, сады, паст-бища, лесные массивы);
— недвижимость горнодобывающей промышленности — земельные участки, на которых осуществляется добыча полезных ископаемых (шах-ты, нефтяные месторождения);
— объекты недвижимости специального назначения (объекты, имею-щие уникальные конструктивные и строительные характеристики, ограни-чивающие их полезность по целевому назначению, для которого они были построены, такие как школы, общественные здания, аэропорты, парки, стадионы).
1.2 Методика оценки жилой недвижимости
Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости предполагает использование трех основных подходов (стоимостного, сравнительного и доходного) к данному процессу и большого количества методов в рамках этих подходов.
Под затратным подходом непосредственно понимается комплекс ме-тодов оценки объекта недвижимости, которые основаны на расчете стои-мости приобретения участка земли и создании нового объекта недвижи-мости с равной полезностью с учетом износа, который характерен для оцениваемого объекта. В федеральных стандартах под затратным подхо-дом понимается – комплекс методов оценки стоимости объекта оценки, которые непосредственно основаны на определении затрат, предназначен-ных для воспроизводства либо замены объекта оценки, при этом обяза-тельно учитывается износ и моральный износ.
Стоимость воспроизведения объекта оценки — это стоимость, необхо-димая для создания точной копии объекта оценки с использованием мате-риалов и технологий, используемых для создания объекта оценки.
Затраты на замену — это затраты, необходимые для создания анало-гичного изделия с использованием материалов и технологий, использо-ванных на дату оценки .
Например, вам нужно оценить объект недвижимости, который пред-ставляет собой земельный участок с отдельно стоящим зданием на нем.
Руководствуясь принципом замещения, покупатель, формируя по-купную цену для себя, будет руководствоваться ценами на аналогичные земельные участки, расположенные в аналогичных местах, затратами, свя-занными со строительством аналогичного здания, и износом, характерным для данного здания. Полученная сумма, за вычетом амортизации, будет являться верхним пределом, больше которого он не будет платить за при-обретенный объект. Это будет стоимость для покупателя. Основываясь на этой информации, они могут решить, покупать ли недвижимость или стро-ить аналогичную.
Продавец, продавая эту недвижимость, будет руководствоваться те-ми затратами, которые он потратил на создание этой недвижимости. Более того, сумма полученных денег в этом случае будет являться нижним пре-делом, за который он будет готов продать недвижимость. Это будет стои-мость продавца.
Очевидно, что в ходе переговоров на основе этих двух значений бу-дет сформирована цена сделки, которая, скорее всего, будет находиться между этими двумя значениями. Профессиональная задача оценщика- найти наиболее вероятное значение этой цены, предполагая разумные дей-ствия информированных продавцов и покупателей.
Сравнительный подход — это комплекс методов оценки объекта не-движимости, которые непосредственно основаны использовании прямых рыночных данных о сделках с объектами недвижимости, сопоставимых с другими подобными объектами. Также существуют специальные феде-ральные стандарты, где под сравнительным подходом непосредственно понимается комплекс методов установления стоимости, которые основа-ны на рассмотрении и обобщении информации о рыночных ценах на объ-екты, имеющих идентичные цели либо иные характеристики .
При таком подходе покупатель и продавец будут руководствоваться информацией о ценах реализации готовых аналогичных объектов при формировании цены покупки или продажи. С профессиональной точки зрения задача оценщика при таком подходе состоит не только в том, что-бы найти объекты, сопоставимые с объектом оценки, но и определить, насколько они отличаются с точки зрения ценообразования, и рассчитать сметную стоимость проекта путем корректировки цен контрагентов на вы-явленные отличия от объекта оценки имущества.
Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки доходной собственности, основанных на определении чистого дохода, ко-торый она генерирует, и преобразовании дохода в стоимость с использо-ванием капитализации или ставок дисконтирования, которые соизмеримы с уровнем риска и альтернативными издержками привлечения капитала. Задача оценщика, использующего этот подход, состоит в том, чтобы опре-делить, каким методом оценивать объект, рассчитать чистую прибыль, яв-ляющуюся ключевым показателем стоимости, и преобразовать ее в стои-мость путем капитализации или дисконтирования. Ключевым в данном ис-следовании является анализ рынка аренды аналогичных объектов недви-жимости. Если оценщик использует метод дисконтирования денежных по-токов в процессе оценки, то он должен в полной мере применять теорию стоимости денег с течением времени в расчетах.
Использование того или иного подхода или метода оценки зависит от наличия исходной рыночной информации, вида и категории объекта не-движимости.
Например, для оценки земельных участков не используется затрат-ный подход, а для оценки крупных жилых комплексов используется срав-нительный подход.
В ходе оценки выделяются следующие виды недвижимости:
— свободный земельный участок;
— застроенный земельный участок:
— одно здание;
— комплекс зданий и сооружений;
— недостроенное здание;
— встроенная комната.
Свободная земля оценивается, как правило, с использованием мето-дов сравнения продаж и доходов.
Свободный земельный участок — это земельный участок, на котором нет зданий и сооружений, а также инженерных коммуникаций, которые также должны рассматриваться как улучшения земельного участка.
В этой связи затратный подход не может быть применен к оценке зе-мельного участка, поскольку на свободном земельном участке по опреде-лению нет затрат. Многие скажут, что свободных земельных участков в черте города нет, по крайней мере от инженерных коммуникаций. И они будут правы, поскольку земельный участок, имеющий полезные инженер-ные коммуникации в своих недрах, должен рассматриваться как благо-устроенный земельный участок.
Застроенные земельные участки могут быть оценены с использовани-ем всех трех подходов с использованием различных методов, в зависимо-сти от степени застройки участка и наличия рыночной информации.
Встроенные помещения обычно оцениваются с использованием до-ходного метода в варианте прямой капитализации или с использованием сравнительного подхода. Теоретически можно рассмотреть возможность оценки встроенного помещения с затратным подходом, но точность и бес-спорность такой оценки будет невысокой, так как достаточно сложно рас-считать стоимость создания встроенного помещения отдельно от всего здания.
Кроме того, трудно оценить земельный участок, связанный со встро-енным помещением. Она обычно не выделяется натурой, и обычно говорят только о той доле земли, которая приходится на встроенное помещение.
Жилая недвижимость имеет самый активный рынок сбыта. Для его оценки обычно используется сравнительный подход в его различных ва-риациях.
Сравнительный подход легко интегрируется в статистические методы оценки: корреляционный и регрессионный анализ, различные методы кла-стерного подхода и другие, которые могут не только повысить достовер-ность оценок , но также оцените точность конечных результатов. Теорети-чески вы также можете использовать доходный подход для жилой недви-жимости. Для этого вам понадобится информация о сдаче жилья в аренду. Сегодня такую информацию предоставляют некоторые риэлторские фир-мы, но время для стабильного и, главное, легального бизнеса по аренде жилья в России еще не пришло.
Для коммерческой недвижимости на сегодняшний день характерен менее активный рынок. Для подобного рода недвижимости используется доходный либо сравнительный подход. Сравнительный подход использу-ется в случае, коммерческая недвижимость является встроенным про-странством. А доходный подход используется для оценки отдельно стоя-щих зданий.
В основе доходного подхода оценки недвижимости лежит информа-ция о ставках аренды. В нашей стране есть всей необходимые условия для применения данного подхода. Это непосредственно связано с тем, что ры-нок коммерческой недвижимости начался именно с рынка аренды. Рынок аренды более развит нежели рынок продаж. Так как данный рынок спосо-бен быстро реагировать на непосредственные изменения макроэкономиче-ских показателей нашей страны и т.д.
Применение сравнительного подхода может быть нецелесообразным, если оценщик не имеет достаточной информации об аналогичном объекте недвижимости.
2. Расчёт стоимости объекта жилой недвижимости
2.1. Описание и анализ объекта оценки
На момент определения рыночной стоимости объект оценки, нахо-дящийся по адресу: Белгородская область, город Старый Оскол, мкр. Ве-сенний д.9, представляет собой: 3-комнатная квартира на 5-м этаже 5 — этажного жилого дома (см. рис.4).
Рис. 4 — Местоположение объекта оценки
Описание района окружения объекта
Местоположение — Белгородская область, город Старый Оскол, мкр. Весенний д.9, кв.65,
Тип и качество окружающей застройки — Окружающая застройка представляет собой жилые здания.
Градостроительная зона и соответствие зонированию — зона жилой застройки.
Транспортная доступность — хорошая, остановка общественного транспорта «Весенний», транспорт — автобус, маршрутное такси.
Благоустройство территории-в прилегающих зданиях завершены подъездные пути к объектам, проложена подъездная дорога.
Наличие инженерных коммуникаций-здание оборудовано холодным и горячим водоснабжением, канализацией, отоплением, электричеством, слаботочными системами (телевизор, телефон).
Состояние окружающей среды-наибольший удельный вес в структу-ре отходов загрязняющих веществ занимают вещества, связанные с сжига-нием различных видов топлива. Таким образом, основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в г. Старый Оскол являются промыш-ленные и производственные предприятия, автомобильный транспорт.
В г. Старый Оскол ведется мониторинг качества воздуха. Хозяй-ственно-питьевое водоснабжение осуществляется из городского водопро-вода.
Состояние подземных вод определяется воздействием на них как природных, так и техногенных факторов. Основную роль в загрязнении подземных вод играют приемники промышленных и коммунальных отхо-дов, жидкие отходы промышленных предприятий, необработанные или плохо обработанные, часто сбрасываемые на поверхность земли, в малые реки и водохранилища. Загрязнение воздушных бассейнов г. Старый Оскол оказывает существенное влияние на загрязнение подземных вод района. Система сбора твердых бытовых отходов из многоэтажных и ма-лоэтажных зданий является плановой и регулярной, а из частных домов-контейнерной.
Социальная инфраструктура района развита гармонично.
Положительная характеристика местоположения-развитая инфра-структура района делает объект оценки привлекательным для жителей го-рода и области.
Отрицательные характеристики местоположения-основными источ-никами загрязнения атмосферного воздуха в г. Старый Оскол являются промышленные и производственные предприятия, а также автомобильный транспорт.
В Приложении 1 приводится описание здания и оцениваемых поме-щений.
Анализ наиболее эффективного использования
Для любой недвижимости может существовать НЭИ земельного участка как свободного (неосвоенного), так и для отдельного объекта не-движимости. Исходя из этого, анализируются два состояния объекта:
— во-первых, анализ земельного участка как неосвоенного;
— затем проводится анализ земельного участка с существующими улучшениями.
Наиболее эффективно использование земли как свободной.
При проведении такого анализа предполагается, что земельный уча-сток является вакантным (или может быть освобожден путем сноса суще-ствующих зданий и сооружений). Оценка земельного участка в этих усло-виях необходима для правильного применения затратного подхода. Чтобы определить наиболее эффективное использование, необходимо проанали-зировать объект в соответствии с четырьмя критериями, перечисленными выше:
Физически возможные варианты использования. Рельеф участка ровный, есть возможность подключения к инженерным сетям. Физические характеристики сайта не накладывают ограничений на возможные вариан-ты его развития.
Законно разрешенное использование. Различные виды ограничений и сервитутов (обременений) могут повлиять на возможное использование земельного участка. Публичные правовые ограничения включают в себя правила зонирования, строительные кодексы, экологическое законода-тельство и другие действующие законодательные акты. Изменение разре-шенного использования земельного участка маловероятно.
Экономически эффективные варианты использования. При анализе альтернативных вариантов использования необходимо учитывать рыноч-ный спрос на каждый из вариантов. С учетом расположения участка — жи-лого блока застройки, разрешенного использования земельного участка, текущей ситуации на рынке и конструктивных особенностей оцениваемого объекта, целесообразно использовать земельный участок под жилую за-стройку со встроенными нежилыми помещениями (административными, коммерческими).
Вариант использования, обеспечивающий максимальную отдачу.
В качестве возможного варианта использования земельного участка можно предположить, что отдача от его эксплуатации превысит сумму не-обходимых инвестиций и эксплуатационных затрат.
На момент оценки объектом служил 4-этажный жилой дом. Учитывая вышеизложенное, снос существующего объекта представляется нецелесо-образным и нерациональным в связи с выявленной рыночной ситуацией и хорошим техническим состоянием объекта. Поэтому дальнейшие сообра-жения при анализе наиболее эффективного использования будут сделаны только для сайта с существующими улучшениями.
Наиболее эффективно использование земельных участков с улучше-ниями.
Этот анализ позволяет определить наиболее эффективное использо-вание объекта недвижимости в качестве земельного участка с существую-щими улучшениями. Пример использования, который обеспечит макси-мальную прибыльность в долгосрочной перспективе. Определение наибо-лее эффективного варианта использования недвижимого имущества в те-кущем состоянии также основывается на вышеуказанных четырех крите-риях.
Физически возможные варианты использования.
Необходимо оценить размер, конструктивные характеристики и со-стояние существующих улучшений.
По своим размерам и характеристикам объект наиболее подходит для размещения в нем жилья. Приведение помещений в соответствие с дей-ствующими строительными нормами и правилами не потребует никаких дополнительных затрат.
Законно разрешенное использование.
Если нынешнее разрешенное использование будет признано запре-щенным, то придется перепрофилировать его или снести объект. В насто-ящее время текущие усовершенствования не нарушают никаких существу-ющих правовых ограничений.
Текущее использование имущества должно обеспечивать доход, пре-вышающий стоимость земли. Существующие улучшения должны обеспе-чивать отдачу от землепользования и тем самым создавать ценность.
Функциональное назначение оцениваемого объекта — это дом, в настоящее время оцениваются помещения, используемые как жилые, сле-довательно, выгодным является его текущее использование.
Вариант использования, обеспечивающий максимальную отдачу от всех физически и юридически возможных вариантов с соответствующим уровнем сопутствующих рисков, является наиболее эффективным исполь-зованием имеющихся улучшений.
Учитывая конструктивные особенности и состояние объекта, мы счи-таем, что наиболее эффективным и вероятным использованием объекта яв-ляется его текущее использование в качестве жилого помещения.
При этом гарантированный доход собственник может получить и при сдаче в аренду жилого помещения.
2.2. Применение различных подходов к оценке недвижимости
Выбор аналогов
На дату оценки были проанализированы завершенные сделки по продаже объектов, 3 из которых были признаны относительно сопостави-мыми с оцениваемым объектом. В качестве источника информации мы ис-пользовали опубликованную информацию агентств недвижимости в жур-нале «Справочник недвижимости» от 23 — 30 ноября 2020г. и информация о порталах онлайн-недвижимости.
Выбор единиц сравнения
В качестве единицы сравнения была выбрана стоимость 1 квадратно-го метра аналогичных объектов.
Сравнительный анализ объекта оценки и каждого аналогового объ-екта для всех элементов сравнения.
В Приложении 2 приведен расчет рыночной стоимости с использо-ванием сравнительного подхода.
Настройка значения блока сравнения для аналоговых объектов.
1) имущественные права.
В определении стоимости недвижимости имеет важное значение, так называемая юрисдикция объекта.
При абсолютной собственности, т.е. когда все сооружения и здания, а также земля находятся в полной собственности цена объекта становиться более высокой. А если есть, какие либо ограничения на право собствен-ности, то цена в таком случае будет существенно ниже.
2) основные условия финансирования сделок.
При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи недвижимости (например, в случае полного кредита) требуется тщатель-ный анализ, в результате которого производится соответствующая кор-ректировка цены этой сделки. Для этого параметра не было применено ни-какой корректировки.
3) Условия продажи и время продажи.
Поскольку трудно рассчитать корректировку условий финансирова-ния и налогообложения для передаваемых юридических прав и ограниче-ний, а также условий продажи, то лучше не рассматривать такие сделки для анализа и сравнения, если это возможно. В противном случае поправ-ки к этим спецификациям вносятся в первую очередь.
4) торг.
При внесении корректировок в условия продажи учитывался тот факт, что продавец может уступать в цене продажи account.in в данном от-чете корректировка для данного элемента сравнения принимается в разме-ре 5%.
5) расположение. Пространственные и территориальные координаты размещения объекта недвижимости при определении его стоимости преоб-разуются в арендную составляющую стоимости. Размещение объекта не-движимости описывается рядом характеристик. Для объектов недвижимо-сти жилых территорий (городов, поселков) это транспортная доступность, состояние природной и антропогенной среды, развитие социальной и бы-товой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и др.
Таким образом, при корректировке данного элемента сравнения до-ход от аренды с места расположения объектов недвижимости определяется как разница в их продажных ценах в разных местах. Аналогичные элемен-ты расположены в области, где производится оценка элемента, поэтому для этого элемента сравнения не было произведено никаких корректиро-вок.
6) физические характеристики объекта недвижимости — размер, вид и качество материалов, состояние и степень износа объекта и другие харак-теристики, которые также изменяются.
Корректировка технического состояния.
Необходим внутренний ремонт квартиры. В квартире есть бетонные полы. Вам нужно отремонтировать стены, заменить электропроводку, сан-технику. Дверные и оконные блоки-пластиковые, выдувные, находятся в удовлетворительном состоянии.
Расчет этой корректировки определяется следующим типом: суще-ствует четыре вида технического состояния объекта — отличное, хорошее, удовлетворительное и неудовлетворительное, в сумме это составляет 100%, а разница между состояниями составляет 100%: 4 = 25%, т. е. раз-ница в текущем состоянии помещений, например, между хорошим и удо-влетворительным не должна превышать 25%. Дата последнего капиталь-ного ремонта еще не назначена. Сумма корректировки принимается в раз-мере 10%.
Утверждение результатов корректировки значений единиц сравнения для выбранных аналоговых объектов.
С учетом поправок, перечисленных в предыдущем пункте, средне-взвешенная стоимость 1 кв. м. м. оценочного помещения, определенного методом сравнительного анализа, составила 30 520 рублей. Стоимость оцениваемого объекта составляет:
С = 30 520 руб./кв.м х 57,6 кв.м = 1 757 952 руб.
Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью сравнительного подхода, на дау оценки составляет — 1 757 952 (один миллион семьсот пятьдесят семь тысяч девятисот пятьдесят два) рубля.
Утверждение результатов итоговой стоимости происходит при изу-чении трех методов оценки недвижимости (стоимостной, доходной и срав-нительной) для этой цели мы более подробно опишем процедуру утвер-ждения объекта недвижимости по адресу Белгородская обл., г. Старый Оскол, м-н Весенний д.9, кв.65.
Описание процедуры официального утверждения
Если в результате оценки разными методами получены разные зна-чения, то результаты должны быть согласованы. Оценщик считает целесо-образным определить конечную стоимость путем придания каждому ре-зультату веса. Результаты различаются в зависимости от надежности, объ-ема и качества информации, используемой для каждого метода. Для выбо-ра конечного значения стоимости используется средневзвешенный подход, в соответствии с которым к результату, полученному по каждому из при-меняемых методов, присваивается весовой коэффициент.
Обоснование выбора используемых весовых коэффициентов
При выборе весовых коэффициентов были учтены следующие сооб-ражения, учитывающие возможную мотивацию потенциальных инвесторов и продавцов. Стоимость прибыльной недвижимости лучше всего измеря-ется суммой ожидаемого от нее дохода. Стоимость его воспроизводства не отражает стоимость прогнозируемых доходов.
В связи с отсутствием документально подтвержденных данных о продаже объектов, которые можно было бы сравнить с оцениваемым объ-ектом, оценщик использовал цены предложения агентств недвижимости. Стоимость аналогичных объектов для аналогичных территорий подбира-лась в соответствии с данными анализа рынка, при этом оценщик руковод-ствовался умеренно реалистичным подходом.
Рассчитаем кратко итоговые стоимости по затратному подходу (таб-лица 1) и доходному подходу (таблица 2).
Таблица 1
Расчет итоговой стоимости по затратному подходу
| Расчетный параметр | ед.
изм. |
Расчетное
значение |
Примечание |
| Стоимость земельного участка | руб. | 1 106 873 | — |
| Стоимость нового строительства объекта оценки | руб. | 1 207 063 | — |
| Накопленный износ | руб. | 519 037 | — |
| Стоимость объекта оценки затратным подходом | руб. | 1 794 899 | — |
Таблица 2
Расчет рыночной стоимости объекта доходным подходом (приведение потока ожидаемых доходов на дату оценки)
| Ед. измерения | Показатели | |
| Потенциальный валовой доход | рублей | 192 000,00 |
| Недозагрузка | % | 35,00 |
| Действительный валовой доход | рублей | 124 800,00 |
| Затраты на содержание | рублей | 19 200,00 |
| Чистый эксплуатационный доход | рублей | 105 600,00 |
| Ставка капитализации | % | 0,065 |
| Стоимость объекта | рублей | 1 624 615 |
Итак, стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью затратного подхода, на дату оценки составляет: 1 794 899 (Один миллион семьсот девяносто четыре тысячи восемьсот девяносто девять) рублей.
Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода, на дату оценки составляет: 1 624 615 (Один миллион шестьсот двадцать четыре тысячи шестьсот пятнадцать) рублей
Таким образом, стоимость объекта оценки лежит в диапазоне полученных стоимостей тремя подходами. Веса, полученным результатам присвоены по мере их надежности и представлены в таблице 3.
Таблица 3
Определение весовых коэффициентов
| Показатели | Подход | ||
| затратный | сравнительный | доходный | |
| Достоверность и полнота информации | 0,25 | 0,50 | 0,25 |
| Допущения, принятые в расчетах | 0,25 | 0,50 | 0,25 |
| Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | 0,15 | 0,70 | 0,15 |
| Способность учитывать конъюнктуру рынка | 0, 20 | 0,60 | 0, 20 |
| Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта | 0,15 | 0,70 | 0,15 |
| ИТОГО | 0, 20 | 0,60 | 0, 20 |
Обоснованная рыночная стоимости объекта оценки определяется по формуле:
V = V1 *Q1 + V2 *Q2 + V3 *Q3 (5)
где V1, V2, V3 — стоимость объекта, определенная затратным, доходным и сравнительным подходами;
Q1, Q2,, Q3 — средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.
Итак, V = 1 794 899*0,2+1 757 952*0,6+1 624 615*0,2= 358 979,8+1 054 771,2+324 923= 1 738 674 руб.
Получается, что рыночная стоимость трёхкомнатной квартиры, общей площадью 57,6 кв.м, расположенной на 5-этаже 5-этажного жилого дома, по адресу: Белгородская область, город Старый Оскол, Весенний мкр., д.9, кв.65 на дату оценки 30 ноября 2020 г. составляет: 1 738 674 (Один миллион семьсот тридцать восемь тысяч шестьсот семьдесят четыре) рубля.
3. Мероприятия по улучшению оценочной деятельности
Для благоприятного и поступательного развития оценочной деятельности недвижимости невозможно без регулярного совершенствования, а также использования современных технологий, учитывающих условия развития деятельности, результат будет оправдывать средства.
Непрерывное развитие рыночных отношений влияет на оценочную деятельность, эта деятельность является институтом оценки недвижимости, а также эта деятельность становится неотъемлемой частью экономических измерений, без которых последующее развитие экономики затруднено.
Органы, ответственные за мониторинг оценочной деятельности, и саморегулируемые организации оценщиков следят за правильным представлением информации, она должна быть четкой и качественной. В связи с этим создаются и вводятся дополнительные требования по отношению к саморегулируемым организациям, а также ужесточается законодательство в этой сфере.
Результаты оценочной деятельности используются при приватизации, приобретении недвижимости для нужд государства (наложение ареста на имущество), в процедуре банкротства, для независимой оценки недвижимости, для приобретения ипотеки, при кредитовании под залог имущества, страховании и др.
Необходимость совершенствования деятельности исходит от самого оценочного сообщества, структур, осуществляющих контроль за регулированием оценочной деятельности, а также от государства, которое создает официальную документацию со стандартами регулирования и надлежащего осуществления оценочной деятельности. Оценочные компании создают и применяют специальные программы, но зачастую нет недостатка в инновациях, которые помогли бы и упростили работу в области оценки недвижимости.
При оценке недвижимости, как квартир, так и земельных участков, необходимо проводить анализ рынка, конкретных объектов оценки. На данный момент открытость анализа рынка может быть использована на официальных сайтах, имеющих общедоступную информацию, только для городов-миллионников, например, Москвы, Санкт-Петербурга или Екатеринбурга. Рассматривая деятельность нашего объекта, расположенного в Старом Осколе, можно констатировать отсутствие открытых отчетов по рынку недвижимости. Все отчеты по конкретным субъектам рынка носят личный и индивидуальный характер, а также не выставляются на открытое рассмотрение.
Существует необходимость создания надежной, открытой и актуальной базы данных по различным оцениваемым объектам рынка недвижимости. Вопрос в финансировании этих услуг, без денежного вознаграждения эта ба-за не будет иметь должного прогресса. Государство может рассмотреть вопрос о создании надежной, открытой и актуальной базы данных по рынкам недвижимости различных оценочных объектов рынка недвижимости в городах с населением менее миллиона человек.
Создание такой базы данных значительно облегчило бы и ускорило процесс оценки объектов недвижимости, так как организациям по оценке недвижимости (оценочным фирмам) не пришлось бы тратить большое количество времени на каждый субъект рынка недвижимости, без анализа которого точность отчета об оценке оцениваемого объекта не будет точной. Создание этой базы данных стало плюсом не только для оценщиков, но и для потребителей оценочных услуг, так как отчет об оценке составляется в сокращенные сроки, сокращается время, затрачиваемое на каждый отчет, и соответственно повышается трудоспособность сотрудников организации, а также рентабельность оценочных фирм. Это также сокращает время ожидания потребителями оценочных услуг отчета об оценке.
Кроме того, организации необходимо создать базу данных договоров и счетов, в которой подготовка отчета об оценке значительно упростит и ускорит подготовку необходимых документов. Более конкретно, необходимо создать базу данных отчетов, с возможным выбором вставки необходимой информации, например: по однокомнатным, двухкомнатным и трехкомнатным квартирам, а также по земельным участкам. То есть необходимо автоматизировать отчеты с выбором заполнения определенных данных, таких как: ФИО заказчика, перечень необходимых документов для оценки, адрес объекта оценки, площадь (все характеристики объекта оценки), стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная по необходимому подходу.
Также необходимо совершенствовать профессиональную документацию, регулирующую оценочную деятельность в сфере управления недвижимостью.
Основной целью стандартизации оценочной деятельности является: разработка четко сформированной системы норм и правил, создание необходимых методов и средств контроля и качества оценки, обеспечение включения оценки как вида деятельности в процессы социально-экономического характера с целью качественного представления оценочных услуг.
Таким образом, для совершенствования оценочной деятельности необходимо решить следующие задачи::
- Создать интегрированную систему федеральных стандартов оценки;
- Сформулировать единые требования к соблюдению стандартов как оценщиками, так и экспертами саморегулируемых организаций оценщиков;
- Обеспечить гармонизацию ФСО со стандартами и нормативными актами в различных отраслях (профессиональной деятельности): бухгалтерском учете и аудите, налоговом консалтинге, инвестиционном проектировании и др.;
- Создать систему стандартов, которая будет способствовать разрешению конфликтов в системах «заказчик — исполнитель» и «заказчик — потребитель» путем формирования требований к услугам оценки, включая исходные данные, используемые при оценке.
Стандарты необходимо рассматривать как инструменты организационной и скоординированной систематической оценки, которые служат необходимым ориентиром в правильной разработке и совершенствовании критериев оценки адекватности целей и ценностей оценочной деятельности. Кроме того, стандарты являются средством обеспечения единства и преемственности отдельных этапов оценочной деятельности в постоянно меняющихся условиях. Нормативная база, регулирующая взаимоотношения субъектов в системе оценки, а также государства и общества. Стандарты являются ориентиром в создании современной инфраструктуры оценочной деятельности.
В настоящее время, говоря о современных экономических условиях, стандартизация представляет и обеспечивает всю сферу деятельности профессиональных оценщиков. Формулировка Федерального закона» Об оценочной деятельности » № 135, принятая в 1998 году в части понятий, являющихся основой, отражала идеи, сформировавшиеся к тому времени в мировой практике оценки. В настоящий момент необходимо пересмотреть и внести изменения в систему экономических измерений. Этот принцип был продемонстрирован во время кризиса 2015 года, который говорил о необходимости изменения системы экономических измерений в вопросах оценки имущества. Изменения, внесенные в систему международных стандартов оценки (МСФО), демонстрируют обязательный характер как корреляций, так и основных понятий, принятых в Федеральном законе «Об оценочной деятельности» № 135, а также в федеральных стандартах оценки.
Заключение
Итак, подводя итоги по теме исследования «Оценка рыночной стоимости трехкомнантной квартиры» можем сделать следующие выводы:
Существует три основных подхода к оценке недвижимости: сравнительный подход, затратный и доходный подход к оценке недвижимости.
Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки и применяется в различных ситуациях.
Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогами, по которым имеется информация о ценах. Различия между объектом и его аналогом будут дополнительно исправлены с помощью соответствующих корректировок данных.
В рамках работы объектом исследования выступала 3-х комнатная квартира расположенная по адресу Белгородская обл., г. Старый Оскол, Весенний мкр., д.9, кв.65.
Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью сравнительного подхода, на дату оценки составляет — 1 757 952 (один миллион семьсот пятьдесят семь тысяч девятисот пятьдесят два) рубля.
Этот результат оказался самым близким к итогу расчета рыночной цены, которая составила 1 738 674 (Один миллион семьсот тридцать восемь тысяч шестьсот семьдесят четыре) рубля.56225
Менее эффективными оказались затратный и доходный подход, которые показали 1 794 899 (Один миллион семьсот девяносто четыре тысячи восемьсот девяносто девять) рубл. и 1 624 615 (Один миллион шестьсот двадцать четыре тысячи шестьсот пятнадцать) рублей соответственно.
Разница между рыночной ценой и расчетами трех подходов следующая:
— сравнительный подход +1,1%;
— затратный подход +3,2%;
— доходный подход -6,5%.
Таким образом, мы видим наглядное преимущество применения сравнительного подхода относительно оценки объектов жилой недвижимости.
Список источников и литературы
- Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30.11.94г. №51-ФЗ (ред. от 27.12.2009г.).
- Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-Ф3 (ред. от 03.07.2016) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).
- Федеральный закон Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
- Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).
- CD-ROM. Оценка стоимости недвижимости. Электронный учебник. Гриф УМО. — Москва: РГГУ, 2016. — 411 c.
- Болотин, Сергей Алексеевич Информационные методы оценки недвижимости. Учебник для студентов учреждений высшего образования / Болотин Сергей Алексеевич. — М.: Академия (Academia), 2017. — 441 c.
- Варламов, А. А. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости / А.А. Варламов, А.В. Севостьянов. — М.: КолосС, 2016. — 265 c.
- Варламов, А.А. Земельный кадастр. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости. Учебник / А.А. Варламов. — М.: КолосС, 2016. — 449 c.
- Евграфов, М.А. Асимптотические оценки и целые функции / М.А. Евграфов. — М.: [не указано], 2018. — 217 c.
- Каминский, А. В. Анализ практики оценки недвижимости / А.В. Каминский, Ю.И. Страхов, Е.М. Трейгер. — М.: РИО МАОК, 2018. — 238 c.
- Лейфер, Лев Методы и модели оценки недвижимости / Лев Лейфер. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2019. — 104 c.
- Литовченко, В. А. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости / В.А. Литовченко, В.И. Наназашвили. — М.: Высшая школа, 2018. — 432 c.
- Литовченко, В.А. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости. Справочное пособие / В.А. Литовченко. — М.: Высшая школа, 2016. — 157 c.
- Луков, А.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культуры на рынке недвижимости / А.В. Луков. — М.: Ассоциация строительных вузов (АСВ), 2018. — 941 c.
- Мурзин, А. Д. Недвижимость. Основы экономики, оценки и кадастра / А.Д. Мурзин. — М.: Феникс, 2016. — 224 c.
- Мурзин, А. Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент / А.Д. Мурзин. — М.: Феникс, 2018. — 384 c.
- Мурзин, А.Д. Недвижимость: основы экономики, оценки и кадастра. Краткий курс / А.Д. Мурзин. — М.: Феникс, 2017. — 897 c.
- Мурзин, А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент. Учебное пособие / А.Д. Мурзин. — М.: Феникс, 2017. — 245 c.
- Основы оценки стоимости недвижимости. — М.: РИО МАОК, 2018. — 264 c.
- Севостьянов, Анатолий Массовая оценка недвижимости в целях налогообложения / Анатолий Севостьянов. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2018. — 896 c.
- Сергей, Коланьков Обоснование цены реверсии при оценке рыночной стоимости недвижимости / Коланьков Сергей. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2019. — 780 c.
- Сидоровых, А. С. Оценка влияния транспортной доступности на цены недвижимости / А.С. Сидоровых. — М.: Синергия, 2015. — 302 c.
- Симионова, Н. Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости / Н.Е. Симионова. — М.: ИКЦ «МарТ», 2017. — 448 c.
- Тиндова, М. Г. Интеллектуальная обработка информации в области оценки недвижимости / М.Г. Тиндова. — М.: Синергия, 2019. — 273 c.
- Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (Income Property appraisal and analysis) / Фридман, Одруэй Джек; , Николас. — М.: Дело, 2017. — 480 c.
- Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Фридман, Ордуэй Джек; , Николас. — М.: Дело, 2016. — 461 c.