Введение
Глава 1. Теоретические основы функционирования проектной компании
1.1 Понятие и сущность проектной компании
1.2 Построение организационной структуры проектной компании
1.3 Особенности проектного финансирования проектной компании
Глава 2. Анализ проектной деятельности компании ООО «СпецРегионСтрой»
2.1 Общая характеристика проектной деятельности ООО «СпецРегионСтрой»
2.2 Анализ системы проектного управления и финансирования в ООО СпецРегионСтрой»
2.3 Анализ основных проблем и разработка мероприятий по их преодолению
Заключение
Список литературы
Приложение
Введение
Актуальность данной курсовой работы обусловлена тем, что в начале второго полугодия 2018 г. на российском рынке недвижимости произошли кардинальные изменения. Был принят ФЗ от 1 июля 2018 года №175–ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», который внес ряд поправок в законопроект от 2004 г. о порядке участия граждан в долевом строительстве. В частности, полностью пересмотрена система субсидирования строящихся объектов — на смену долевому участию пришел механизм проектного финансирования.
Указанный выше, ФЗ №175–ФЗ меняет правовое и нормативное регулирование сферы жилищного строительства, определяя проектное финансирование, как единственный источник привлечения средств в долевое строительство.
В связи с вышесказанным, деятельность проектных компаний в сфере строительства на данный момент недостаточно изучена, и требует глубокого как теоретического, так и практического анализа.
Предметом данной курсовой работы является процесс исследования проектной деятельности компании.
Объектом – проектная деятельность ООО «СпецРегионСтрой».
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
– раскрыть понятие и сущность проектной компании;
– рассмотреть построение организационной структуры проектной компании;
– выявить особенности проектного финансирования проектной компании;
– дать общую характеристику проектной деятельности ООО «СпецРегионСтрой»;
– провести анализ системы проектного управления и финансирования в ООО СпецРегионСтрой»;
– провести анализ основных проблем и разработка мероприятий по их преодолению.
Цель и задачи определили структуру данной курсовой работы, которая состоит из введения, основной части, которая состоит из двух глав, заключения, списка литературы и приложения.
Глава 1. Теоретические основы функционирования проектной компании
1.1 Понятие и сущность проектной компании
Проект – функционирует в определенном окружении, которое включает внешние и внутренние компоненты. Эти компоненты учитывают самые различные факторы: политические, экономические, технологические, социальные, культурные, нормативные и др. [7]
Особенностью проекта является то что он всегда нацелен на конкретный результат, на определенную предметную область, а также на достижение определенных целей. Реализуют проект его руководство, команда проекта и менеджеры. Остальные участники проекта выполняют отдельные специфические виды деятельности (процессы).
На условиях частичной занятости, в работах по проекту могут принимать участие представители функциональных и линейных подразделений компаний, которые ответственны за выполнение различных заданий, видов деятельности и функций, включая организацию, руководство, планирование, контроль, мотивацию, администрирование и др.[12]
Управление проектом – это методология планирования, организации, руководства, координации материальных и человеческих ресурсов на протяжении проектного цикла, которая направлена на эффективное достижение целей проекта посредством использования системы современных методов, технологий и техник управления для достижения установленных результатов по стоимости, объему и составу работ, качеству, времени и т. д.
Основные управляемые параметры проекта: стоимость, объем работ, состав работ, качество результатов, время выполнения[16].
Жизненный цикл проекта представляет собой период времени между моментом зарождения идеи проекта и моментом его завершения, ликвидации. Жизненный цикл проекта – это исходное понятие для разработки вопросов финансирования работ по тому или иному проекту и принятия адекватных решений по этому поводу. В наиболее общем виде жизненный цикл проекта можно классифицировать на такие три основные фазы: прединвестиционная, инвестиционная, эксплуатационная[20].
Дальнейшее деление проекта на фазы и в значительной мере будет зависеть специфики проекта. Например, жизненный цикл проекта можно также разбить на пять основных фаз, в частности на[24]:
– концептуальную фазу, которая включает формулирование целей, анализ финансовых возможностей, оценку осуществимости (ТЭО), планирование проекта;
– фазу разработки, которая включает определение исполнителей и структуры работ, построение календарных планов работ, разработку бюджета и проектно-сметной документации, заключение договоров с поставщиками и подрядчиками;
– фазу выполнения, включающую работы по непосредственной реализации проекта (строительные работы, обучение персонала, маркетинг и т. д.);
– фаза завершения, которая чаще всего включает испытания, а также сдачу проекта в эксплуатацию;
– эксплуатационная фаза (приемка и запуск, модернизация и т. д.)[24].
Подсистемы управления проектом включают в себя[21]:
– управление объемами и содержанием работ;
– управление продолжительностью и временем;
– управление качеством управление стоимостью;
– управление поставками и закупками управление человеческими ресурсами;
– управление распределением ресурсов;
– правление запасами ресурсов;
– управление рисками управление информацией и коммуникациями;
– интеграционное управление.
Функции управления проектом включают: планирование, анализ, контроль, принятие решений, составление и сопровождение бюджета, организацию осуществления, оценку, мониторинг, отчетность, проверку и приемку, ведение бухгалтерского учета, администрирование[23].
Перечисленные функции являются развитием пяти основных функций управления.
1.2 Построение организационной структуры проектной компании
Проектная структура – внутриорганизационная система, команда специалистов, выполняющая работы над одним проектом под управлением проектного менеджера. Проектная организационная структура является способом нивелировать недостатки других видов организационных структур в рамках работы над конкретным проектом.
Сущность проектной структуры организации заключается в создании специальной проектной команды специалистов на период выполнения проекта. Такая команда управляется силами менеджера проекта, обязанности которого может выполнять руководитель компании (или один из руководителей подразделений).
Команда для выполнения проекта формируется из кадрового состава линейных (или функциональных) подразделений компании. Эта команда и называется проектной структурой. На рисунке 1.1 представлен вид проектной организационной структуры, сформированной из сотрудников функциональных подразделений компании.
Каждый сотрудник, задействованный в проекте, отвечает за одну функциональную область. Проект реализуется под руководством проектного менеджера, который находится в прямом подчинении генеральному директору компании. Проектная команда не ориентируется на общеорганизационные цели и нацелена на выполнение конкретных проектных задач.
Рисунок 1.1 – Вид проектной организационной структуры, сформированной из сотрудников функциональных подразделений компании.
Организационная структура усложняется, когда в ее пределах создается несколько проектных команд. Реализацию такой развернутой проектной организационной структуры могут позволить себе крупные компании, обладающие достаточным количеством сотрудников, чтобы отвлечь часть из них от выполнения основных обязанностей на проектную занятость. Такая структура наиболее эффективна при наличии больших проектов с жизненным циклом более 2 лет, см. рис. 1.2).
Рисунок 1.2 – Проектная структура нескольких проектных команд [12]
В зависимости от специфики деятельности организации и особенностей конкретного проекта, проектная команда может обладать полной автономностью от основного бизнеса либо подчиняться специально разработанным процедурам административного и (или) финансового контроля. Часто создание проектной структуры связано с реализацией ключевого для компании проекта, например, разработкой нового продукта.
Относительная автономность реализуемого проекта позволяет компании обеспечить независимость стандартных бизнес-процессов от возможного цейтнота. Проектная команда работает обособленно от остальных подразделений организации, что способствует ее лучшей концентрации на достижении проектных целей и не отвлекает других сотрудников от выполнения их непосредственных текущих обязанностей.
Относительная автономность реализуемого проекта позволяет компании обеспечить независимость стандартных бизнес-процессов от возможного цейтнота. Проектная команда работает обособленно от остальных подразделений организации, что способствует ее лучшей концентрации на достижении проектных целей и не отвлекает других сотрудников от выполнения их непосредственных текущих обязанностей.
Подчиненность проектной команды непосредственно менеджеру проекта, который может напрямую связаться с руководителем организации, упрощает и ускоряет процесс принятия решений, а также позволяет команде более оперативно реагировать на изменяющиеся требования и запросы менеджмента или клиента. Командная работа позволяет улучшить атмосферу в коллективе, так как стремление к достижению общей цели в рамках проекта мотивирует сотрудников и создает более высокий уровень взаимопонимания, чем в период текущей работы организации.
Разная профессиональная подготовка специалистов проектной команды способствует обмену опытом и профессиональному росту сотрудников. Можно заключить, что проектная структура обеспечивает большую гибкость в принятии различных решений, требует меньшего участия менеджмента организации и способствует профессиональному и личностному росту сотрудников компании.
Недостатки проектной организационной структуры:
Создание проектной организационной структуры требует привлечения значительных ресурсов – отвлечение сотрудников различных подразделений от выполнения текущих обязанностей или найм дополнительного персонала, создание должности проект-менеджера с высоким уровнем оплаты труда (из-за высокой степени ответственности), выделение материальных ресурсов для работы проектной команды.
Так как проектная команда фактически дублирует выполнение функций различных организационных департаментов в лице одного или нескольких сотрудников, компания вынуждена учитывать соответствующие расходы в себестоимости продукции, что может оказать влияние на качество выполнения текущих бизнес-процессов.
Привлечение в проектную команду сотрудников из подразделений организации также может создать дополнительные сложности. Возможно возникновение конфликтов после возвращения сотрудников на рабочие места, связанное с противопоставлением проектной команды и остальной компании, или адаптацией к изменениям, произошедшим за время их отсутствия. Руководство функциональных отделов может испытывать различного рода трудности, вызванные отвлечением сотрудников, – вопросы аттестации, продвижения или премирования.
1.3 Особенности проектного финансирования проектной компании
В начале второго полугодия 2018 г/ на российском рынке недвижимости произошли кардинальные изменения. Был принят ФЗ от 1 июля 2018 года №175–ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»[2], который внес ряд поправок в законопроект от 2004 г. о порядке участия граждан в долевом строительстве. В частности, полностью пересмотрена система субсидирования строящихся объектов — на смену долевому участию пришел механизм проектного финансирования.
Указанный выше, ФЗ №175–ФЗ[2] меняет правовое и нормативное регулирование сферы жилищного строительства, определяя проектное финансирование, как единственный источник привлечения средств в долевое строительство (см. рис. 1.3).
Особенностями такой модели являются:
– Нет «котлового» финансирования;
– Нет эффекта «домино»;
– Кредитный лимит достаточен для завершения строительства;
– Повышение прозрачности;
– Минимизация рисков для граждан;
– Контроль целевого использования со стороны Банка.
Рисунок 1.3 – Модель финансирования жилищного строительства[7]
Одна из особенностей такой модели — использование специальных счетов (эскроу–счетов). Они обеспечивают максимальную безопасность проведения сделок между покупателем и продавцом. У застройщика теперь нет прямого доступа к капиталу дольщиков. Поступление средств на счет строительной компании осуществляется только после окончательной сдачи объекта в эксплуатацию.
На первом этапе внедрения данной модели (до 01.07.2019) у застройщиков оставалась возможность использовать «классическую» схему оплаты по ДДУ.
На втором этапе (после 01.07.2019) использование эскроу–счетов стало обязательно, если[8]:
− это новый проект;
−есть продажи до 01.07.2019, но готовность ниже пороговой (по 478–ФЗ от 25.12.2018);
−обсуждается порог 30% (строительная готовность) и 10% (продажи).
Структура финансирования отрасли представлена на рисунке 1.4.
Рисунок 1.4 – Структура финансирования отрасли[8]
До принятия нового закона, средства, поступившие от дольщиков, направлялись на реализацию строительного проекта. Система была малопрозрачной и не контролировалась на должном уровне. Она предусматривала нахождение долевого капитала в полном управлении застройщика, что позволяло недобросовестным компаниям использовать деньги вкладчиков в собственных интересах.
Сейчас материальное обеспечение реализации проекта полностью ложиться на плечи застройщика. Приобретая недвижимость в строящемся объекте, покупатель перечисляет деньги не на счет строительной организации, а на банковский депозит. В случае если застройщик не выполнит свои обязательства, средства возвращаются. К тому же, каждый такой депозит страхуется государственным Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн рублей[11].
У застройщиков остается право использовать привлеченные средства для осуществления ряда платежей, например, в целях приобретения земельных участков для строительства. Однако теперь все транзакции контролируются уполномоченным банком, который обеспечивает защиту, законность и безопасность финансовых потоков.
В этой связи растет интерес к инвестициям в недвижимость. Стремительно развиваются такие проекты, как инвестиционная компания Deposit2, отзывы клиентов которой описывают небывалый подъем интереса частного капитала к отрасли жилищного строительства.
Общая схема реализации строительного проекта с применением модели проектного финансирования с использованием эскроу–счетов выглядит следующим образом[14]:
– застройщик обращается за субсидированием проекта в один из банков, имеющих право открытия эскроу–счетов;
– застройщик начинает строительство объекта за счет собственных средств, позднее — проект финансируется за счет банковского кредита;
– после получения разрешения на строительство, застройщик может приступать к продаже жилых объектов;
– банк, в свою очередь, предоставляет заемное финансирование вплоть до окончания строительства;
– процентная ставка для застройщика может быть снижена, как только сумма средств на эскроу–счетах превысит сумму кредита;
– По завершении строительства происходит разблокирование эскроу–счетов, банк списывает с них сумму кредита и проценты, остаток переходит к застройщику.
Согласно модели проектного финансирования с использованием эскроу–счетов, застройщик обязан оплачивать следующие виды расходов[15]:
– процент по займам, объем которых эквивалентен сумме привлеченных средств на эскроу–счетах — около 6% годовых;
– процент по займам из рыночных источников (в случае, когда средств на эскроу–счетах недостаточно для полного покрытия финансовых трат застройщика) — 10–13% годовых.
Стоимость предоставляемых заемных средств складывается из нескольких компонентов[25]:
– рентабельность собственного капитала (банковская маржа) — от 1 до 1.5%;
– операционные расходы банка — около 2%;
– стоимость риска (вероятность дефолта * доля потерь / срок кредитования);
– отчисления в АСВ и ФОР (Фонд обязательного резервирования) — 1%;
– стоимость фондирования (средневзвешенная стоимость заемных средств для банка) — от 5 до 7%.
Последний пункт вносится в структуру ставки только для кредитов из рыночных источников, привлекаемых при недостаточности финансирования проекта за счет средств из эскроу–счетов.
Финансирование под проект выдается в том случае, если у застройщика достаточно запаса прочности для погашения кредита (LLCR > 1,25)[25]
Осуществляется индивидуальная оценка каждого проекта:
– Подходит для некрупных застройщиков;
– Возможно финансирование социальной и инженерной инфраструктуры при достаточном запасе прочности
Условия финансирования точно отражают специфику проекта:
– Размер собственного участия;
– Выбор стратегии продаж;
– Гибкое погашение (% от поступлений).
Применяется гибкая ставка кредитования:
– Ставка снижается по мере наполнения эскроу–счетов;
– Уплата начисленных процентов при раскрытии эскроу.
Средства на эскроу используются для фондирования, и уменьшают % по части кредита после появления на счете[7].
Специальная ставка включает проектный риск, расходы и маржу Банка.
При раскрытии эскроу средства идут:
– На погашение отложенных процентов;
– На погашение основного долга;
– Застройщику.
Пример механизма расчета средневзвешенной ставки можно увидеть на рисунке 1.5.[7]
Рисунок 1.5 – Пример механизма расчета средневзвешенной ставки[7]
Средневзвешенная ставка снижается при росте продаж на инвестиционной фазе. Дополнительное снижение проводится при превышении суммы на эскроу над кредитом. Также каждые 10% превышения снижают ставку на 0.6%.
Цифровое взаимодействие застройщика с Банком осуществляется через личный кабинет застройщика (с. Приложение).
Выводы по 1–й главе:
Проектное финансирование — относительно молодой способ привлечения инвестиций в проекты. Но если в мире этот подход используют с 70–80–х годов прошлого века, то в России его стали применять сравнительно недавно — с середины 90–х.
Инициаторы проекта, как правило, занимают деньги под залог активов, которые будут созданы в будущем. Причём долг отражается на балансе специальной проектной компании (СПК), созданной для реализации проекта.
Эта форма привлечения средств предполагает, что кредиторов, в первую очередь, должна интересовать финансовая модель проекта, а не имущество и опыт СПК. То есть можно привлечь в проект больше средств, чем активы проектной компании. В случае с обычными банковскими кредитами это невозможно.
Чтобы окупиться, такие проекты должны быть тщательно структурированы. Чаще всего проектное финансирование предполагает широкий состав участников и сложные схемы привлечения средств через сочетания различных инструментов — собственных средств инициаторов проектов, банковских кредитов (в том числе синдицированных), облигационных займов и акционерного финансирования.
Особенностями проектного финансирования в строительстве является то, что инициаторы проекта, как правило, занимают деньги под залог активов, которые будут созданы в будущем. Причём долг отражается на балансе специальной проектной компании (СПК), созданной для реализации проекта.
Эта форма привлечения средств предполагает, что кредиторов, в первую очередь, должна интересовать финансовая модель проекта, а не имущество и опыт СПК. То есть можно привлечь в проект больше средств, чем активы проектной компании. В случае с обычными банковскими кредитами это невозможно.
Чтобы окупиться, такие проекты должны быть тщательно структурированы. Чаще всего проектное финансирование предполагает широкий состав участников и сложные схемы привлечения средств через сочетания различных инструментов — собственных средств инициаторов проектов, банковских кредитов (в том числе синдицированных), облигационных займов и акционерного финансирования.
Глава 2. Анализ проектной деятельности компании ООО «СпецРегионСтрой»
2.1 Общая характеристика проектной деятельности ООО «СпецРегионСтрой»
В рамках написания данной работы нами будет рассмотрена проектная деятельность предприятия ООО «СпецРегионСтрой», находящегося по адресу: 119019, город Москва, Нащокинский пер., д. 12 стр. 2, помещение 9. Фактический и юридический адреса совпадают[30].
Предприятие было зарегистрировано в соответствии с ФЗ от 08.02.1998г. N 14–ФЗ (в ред. от 23.04.2018) «Об обществах с ограниченной ответственностью»22 июня 2012г.
Основным видом деятельности предприятия является ОКВЭД 2017: Строительство жилых и нежилых зданий.
Предприятие контролирует разные этапы строительства объекта, отдельные работы разных видов и ход их производства, несет ответственность за достижение результатов и конечное качество работ.
Руководителем, и учредителем предприятия с 2012г. является генеральный директор – Кондратьева Лидия Фроловна[31].
Уставной капитал Общества на 01 января 2019г. составляет 15000р.
В соответствии с Отчетом о финансовых результатах за 2018 г. выручка ООО «СпецРегионСтрой» составила 15 270 058 тыс. рублей, а чистая прибыль – 4 374 094 тыс. рублей[30].
Также в 2018 г. предприятие осуществляло финансирование начальных этапов строительства объектов, ввод по которым был запланирован на 2019–2022 гг. При этом компания, реализуя принцип осмотрительности, располагает достаточным запасом готовой недвижимости для удовлетворения спроса покупателей. Результаты деятельности ООО «СпецРегионСтрой» за 2017г. и 2018г. можно охарактеризовать как соответствующие тенденциям отрасли.
Организационная структура ООО «СпецрРегионСтрой» представлена на рисунке 2.1.[31]
Рисунок 2.1 Организационная структура ООО «СпецРегионСтрой»[31]
Как можно увидеть из рисунка 2.1, организационная структура ООО «СпецРегионСтрой» является линейно–функциональной.
Эта модель подходит для бизнеса, работающего как иерархия, в которой сотрудники подчиняются своим непосредственным начальникам, но конкретные функции выполняются отдельными вертикальными подсистемами.
Среднесписочная численность сотрудников предприятия на начало 2019 г. составила 158 человек[30].
ООО «СпецРегионСтрой» в период с 2016г. по 2019г. было сдано в эксплуатацию несколько жилых объектов:
– ЖК «Элитный дом Реномэ», находящийся по адресу: г. Москва, ЦАО, Тверской, Новослободская ул., 24. Элитный дом «Реномэ» располагается в центре столицы – в Тверском районе, на второй линии улицы Новослободская, в непосредственной близости от станций метро «Менделеевская» (200 метров).
Стоимость жилья: 1–комн. от 57,90 м² 35,69–36,61 млн руб., 2–комн. от 110,80 м² 66,75–138,29 млн руб., 3–комн. от 126,10 м² 81,23 млн руб.
– ЖК «Садовые кварталы», Москва, ЦАО, Хамовники, ул. Усачева.
Комплекс расположен в центре района Хамовники ЦАО на территории бывшего завода «Каучук» и занимает квартал между улицами Усачева, Ефремова, Трубецкой и 3–й Фрунзенской.
Стоимость жилья: 1–комн. от 69,70 м² 54,08 млн руб., 2–комн. от 60,87 м² 43,87–77,92 млн руб., 3–комн. от 94,24 м² 48,91–109,6 млн руб., 4–комн. от 125,61 м² 60,21–124,54 млн руб., 5–комн. от 241,68 м² 173,63–188,51 млн руб.
– ЖК «Эталон–Сити», Москва. Комплекс находится в районе Южное Бутово ЮЗАО по адресу: ул. Старокрымская, вл. 13, на территории бывшего «Радиочастотного центра Центрального федерального округа» поселка «Радиоконтроль».
Стоимость жилья: 2–комн. от 72,30 м² 12,22–17,58 млн руб., 3–комн. от 85,40 м² 13,02–14,45 млн руб.
– ЖК «КутузовGRAD I (КутузовГрад I)». Москва, ЗАО, Можайский, ул. Петра Алексеева, 12с1.
Жилой комплекс комфорт–класса «КутузовGRAD I» расположен на западе Москвы в Можайском районе на пересечении Можайского шоссе и Рябиновой улицы. В 8–10 минутах пути находятся станции метро «Кунцевская».
Стоимость жилья: 1–комн. от 38,23 м² 9,64–10,29 млн руб., 2–комн. от 56,57 м² 12,67–15,07 млн руб., 4–комн. от 102,68 м² 21,71 млн руб[30].
2.2 Анализ системы проектного управления и финансирования в ООО «СпецРегионСтрой»»
В настоящее время ООО «СпецРегионСтрой» реализует проект ЖК «Автозаводская–Сити», объект расположен по адресу: Москва, ЮАО, Даниловский, 3–й Автозаводский проезд, 3[32].
Суть проекта: Поэтапная реновация уникальной территории развития в течении 6–7 лет. Проектирование и строительство новых объектов жилого и коммерческого использования на территории 27,27 га с постепенным расселением имеющихся ветхих многоквартирных жилых домов, которые подлежат сносу. Создать новый жилой микрорайон и комфортную среду проживания.
Проект разделен на несколько подпроектов[32]:
1. Строительство 25–ти жилых домов 2–х основных типов 17–18 этажей;
2. Строительство комплекса из 4–ех 15–ти этажных жилых домов на стилобате с парковками и коммерческими помещениями;
3. Строительство Многофункционального торгово–развлекательного центра с встроенной гостиницей и SPA– центром с бассейном 25м2;
4. Строительство общеобразовательной школы на 1000–1100 мест и 3–х детских дошкольных образовательных учреждений на 600 мест (обязанность Администрации г. Москва по договору);
5. Строительство православного храма.
Архитектурное решение жилого микрорайона представлено в Приложении 2.
Цели и задачи проекта:
– получать доходы от продажи жилых помещений (1,2,3,4-комнатные квартиры), торговых и коммерческих площадей, которые будут построены в рамках реализации проекта;
– обеспечить население современным комфортным жильем;
– обеспечить предприятия малого бизнеса торговыми и коммерческими площадями;
– обеспечить благоприятную и комфортную среду проживания для жителей нового Жилого Комплекса, а также жителей близлежащих районов;
– участвовать в проекте реновации и расселения неблагоустроенных территорий, снос ветхих сооружений и зданий;
– обновить архитектурный облик как ЮАО, Даниловский, так и города Москвы;
– создать современную и обновленную среду проживания с объектами социального назначения (школа и детские сады), скверами и парками, многофункциональными спортивными площадками, а также озеленением близлежащих территорий;
– создание комфортной и современной улично–дорожной сети;
Социально-экономический эффект от реализации проекта;
– За весь период реализации проекта общие отчисления в бюджеты всех уровней составят порядка 1 млрд. руб.;
– Обеспечение региона более 1000 рабочих мест;
– Создание объектов социально–культурного и бытового назначения;
– Расселение и снос ветхого и аварийного жилья – более 50–ти объектов;
– Благоустройство территории района согласно действующим современным требованиям более чем на 10га;
– Использование при строительстве объектов жилого и коммерческого назначения инновационных технологий [32].
Также, с целью активизации продаж строящихся и введенных в эксплуатацию площадей, данным Проектом предусматривается участие в следующих государственных программах:
– Федеральная целевая программа «Жилище» на 2015–2020 гг. (утв. Постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2010г.);
– Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей»;
– Подпрограмма «Жилье для военнослужащих»;
– Приоритетный проект «Ипотека и арендное жилье» (от 2016г.).
Организация структуры реализации проекта представлена на рисунке 2.2.
2.2 – Организация структуры реализации проекта ЖК «Автозаводская–Сити» [32]
Как можно увидеть из представленной выше организационной структуры проекта, под его реализацию предприятием выделена особая группа, которая координирует деятельность подрядных и субподрядных организаций, руководит проектом.
В стратегии проекта заложено основное инвестирование на 1–е 2 года после старта проекта с целью активного начала выполнения строительно–монтажных работ и освоению стартовых (свободных) площадок. В свою очередь, активный старт СМР, дает аналогичную активную проекцию на продажи.
Основные технико–экономические показатели проекта представлены в таблице 2.1 [32]
Таблица 2.1 – Основные технико–экономические показатели проекта ЖК «Автозаводская–Сити»[32]
| Наименование показателей | Общий объем |
| Общая площадь продаваемых помещений, м2 | 352 095 |
| Площадь квартир, м2 | 263 035 |
| Количество жилых домов, шт. | 32 |
| Общее количество квартир, шт./расчетный показатель количества населения:
в т. ч. 1 комнатных; 2 комнатных; 3 комнатных; 4 комнатных и более; Студии; Кладовые. |
5.233 шт. (~8 768 жителей)
2.712 шт. 1.586 шт. 415 шт. 227 шт. 283 шт. 9.652 кв.м. |
| Общая площадь коммерческих помещений общественного назначения в ЖД, м2 | 11 548 |
| Общая площадь МФТРЦ №1 | ~ 55.529 |
| Общая площадь коммерческих помещений ТЦ №2 (комплекс из 5–ти ЖД на стилобате), м2 | 10.040 |
Итоговые финансовые и инвестиционные показатели проекта[32]:
– Объем капвложений (с учетом расселения) – 16098890 руб.;
– Срок строительства жилых объектов (нормативный) ~ 7,0 лет / 84 мес.
– Расчетная выручка от реализации жилых объектов – 19853989 руб.;
– Необходимый объем привлекаемых в проект инвестиций (стартовый капитал) – 450423 руб.;
– Стоимость финансирования (привлекаемых инвестиций 13% / год) – 121614 руб.;
– Внутренняя норма доходности инвестиций (IRR/ВНД) – 16,32%;
– Индекс доходности инвестиций/рентабельности инвестиций (PI/ИРИ) – 9,332;
– Срок окупаемости стартовых инвестиций (PP) с момента получения прибыли в CF ~ 8 кварталов;
–Чистый дисконтированный доход / эффект (NPV / ЧПЭ) – 1958242 руб.
25 октября 2019 года ООО «СпецРегионСтрой»» и ПАО ГазпромБанк заключили кредитный договор по программе проектного финансирования, в рамках которого будет осуществляться строительство ЖК «Автозаводская–Сити». Это означает, что Банк предоставляет ООО «СпецРегионСтрой» целевой кредит на строительство 1–й очереди ЖК «Автозаводская–Сити» в полном объеме, а Застройщик обязуется хранить деньги дольщиков на эскроу–счетах в Банке до сдачи дома в эксплуатацию.
Начало проекта ЖК «Автозаводская–Сити» в феврале 2018г. было осуществлено ООО «СпецРегионСтрой» на собственные средства и будет продолжено на средства банка в соответствии с государственной Программой проектного финансирования строительство жилья, в соответствии с которой строительство осуществляется через уполномоченные банки, которые финансируют проект и контролируют целевое использование средств с расчетного счета застройщика в соответствии со ст. 18–18.2 Федерального закона № 214–ФЗ и Постановлением Правительства РФ от 01.08.2018 № 897.
Процедура выхода на проектное финансирование заняла несколько месяцев, потому что механизм ещё не отработан до мелочей, но теперь строительство будет продолжено полным ходом.
Продажи по договорам участия в долевом строительстве с размещением средств дольщиков на эскроу–счетах будут идти параллельно, а темпы строительства зависеть только от технологии строительства.
2.3 Анализ основных проблем и разработка мероприятий по их преодолению
Расчет и анализ рисков проекта проводился по методике, предложенной группой разработчиков бизнес–плана.
Перечень простых рисков–событий, каждое из которых рассматривается как независящее от других, включает 36 рисков, возникновение которых вероятно на различных стадиях осуществления проекта.
Все риски по степени их значимости разделены на 8 групп приоритетов. Выполнено определение удельного веса каждого простого риска по группам приоритетов.
Оценка вероятности наступления событий, относящихся к каждому простому риску, проводилась независимо, тремя экспертами, хорошо знакомыми с существом подобных проектов, по существующей системе оценок:
–0 – риск рассматривается как несуществующий;
–25 – риск, скорее всего не реализуется;
–50 – о наступлении события ничего определенного сказать нельзя;
–75 – риск, скорее всего, проявится;
–100 – риск наверняка реализуется.
Оценки экспертов были проверены на их непротиворечивость.
Средние значения приоритетов и весов простых рисков по стадиям проекта приведены в Приложении 3. Сводные показатели рисков представлены в таблице 2.2.
Таблица 2.2 – Сводные показатели рисков проекта[32]
| Стадия | Балл | Доля, % |
| Подготовительная | 1,4421 | 3,5721 |
| Строительная | 11,3921 | 28,2234 |
| Функциональная, в т. ч. подстадии: | 27,531 | 68,2042 |
| –финансово–экономическая | 20,2532 | 50,1761 |
| –социальная | 3,9034 | 9,671 |
| –техническая | 3,2701 | 8,1012 |
| –экологическая | 0,1042 | 0,2581 |
| Всего: | 40,3641 | 100 |
Анализом было установлено, что финансово–экономические риски и риски строительной стадии имеют наибольшие критерии опасности.
Меры к преодолению рисков представлены в таблице 2.3.
Таблица 2.3 – Меры к преодолению рисков проекта[32]
| Риски | Мероприятия по снижению рисков |
| Низкая платежеспособность покупателей | Активная рекламная компания, специальные акции, использование финансовых средств поддержки населения, государственных программ и пр. |
| Непредвиденные затраты, в т. ч. из–за инфляции | Создание резервных фондов инвестора–застройщика |
| Строительные риски | Набор высококвалифицированного персонала. Конкурсный отбор подрядных организаций. |
| Изменения в законодательстве | Заключение долгосрочных договоров с партнерами, банками, использование государственных мер поддержки строительства жилья и инфраструктуры. Своевременное принятие организационных мер в связи с изменениями в законодательстве. |
Мероприятия по снижению себестоимости строительства кв. метра жилья в проекте представлены в таблице 2.4.
Таблица 2.4 – Мероприятия по снижению себестоимости строительства кв. метра жилья в проекте[32]
| На этапе проектирования | На этапе выполнения СМР |
| Определение в ППМ 2–х типов ЖД | Заключение договоров с подрядчиками на основе конкурса |
| Оптимизация размещения парковочных мест на территории благоустройства | Организация контроля за расходованием средств |
| Разделение проекта на подпроекты | Четкое соблюдение графика СМР |
| Использование качественных и недорогих стройматериалов отечественного производства | Широкое использование государственных программ поддержки строительства инфраструктуры жилья |
| Контроль рабочего проектирования с исключением ошибок проектирования | Мотивация подрядных организаций на финальный результат проекта |
| Мотивация проектных организаций на финальный результат проекта |
Схема взаимодействия Инвестора и Технического заказчика строительства, подрядчиков предусматривает организацию контроля качества строительства в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 21 июня 2010г. N468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства».
Строительный контроль включает[32]:
а) проверку качества строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, поставленных для строительства объекта капитального строительства – входной контроль;
б) проверка соблюдения установленных норм и правил складирования и хранения применяемой продукции;
в) проверка соблюдения последовательности и состава технологических операций при осуществлении строительства объекта капитального строительства;
г) совместно с заказчиком освидетельствование работ, скрываемых последующими работами (скрытые работы), и промежуточная приемка возведенных строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, участков сетей инженерно–технического обеспечения;
д) приемка законченных видов (этапов) работ;
е) проверка совместно с заказчиком соответствия законченного строительством объекта требованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, технических регламентов.
Контроль качества строительства обеспечивается договорными условиями, ответственностью подрядчиков и технического заказчика при строительстве и сдаче объектов Инвестору–застройщику и вводе в эксплуатацию.
Организационным планом реализации проекта предусматривается авторский надзор проектной организацией на договорной основе за строительством, осуществляющей рабочее проектирование объектов.
Выводы по 2–й главе:
В рамках написания данной работы нами будет рассмотрена проектная деятельность предприятия ООО «СпецРегионСтрой», находящегося по адресу: 119019, город Москва, Нащокинский пер., д. 12 стр. 2, помещение 9.
Основным видом деятельности предприятия является ОКВЭД 2017: Строительство жилых и нежилых зданий.
ООО «СпецРегионСтрой» в период с 2016г. по 2019г. было сдано в эксплуатацию несколько жилых объектов:
– ЖК «Элитный дом Реномэ»;
– ЖК «Садовые кварталы;
– ЖК «Эталон-Сити»;
– ЖК «КутузовGRAD I (КутузовГрад I)», и др.
В настоящее время ООО «СпецРегионСтрой» реализует проект ЖК «Автозаводская-Сити», объект расположен по адресу: Москва, ЮАО, Даниловский, 3-й Автозаводский проезд, 3.
Суть проекта: Поэтапная реновация уникальной территории развития в течении 6-7 лет. Проектирование и строительство новых объектов жилого и коммерческого использования на территории 27,27 га с постепенным расселением существующих ветхих многоквартирных жилых домов, подлежащих сносу. Создание нового жилого микрорайона и комфортной среды проживания.
25 октября 2019 года ООО «СпецРегионСтрой»» и ПАО ГазпромБанк заключили кредитный договор по программе проектного финансирования, в рамках которого будет осуществляться строительство ЖК «Автозаводская–Сити». Это означает, что Банк предоставляет ООО «СпецРегионСтрой» целевой кредит на строительство 1–й очереди ЖК «Автозаводская–Сити» в полном объеме, а Застройщик обязуется хранить деньги дольщиков на эскроу–счетах в Банке до сдачи дома в эксплуатацию.
Начало проекта ЖК «Автозаводская–Сити» в феврале 2018г. было осуществлено ООО «СпецРегионСтрой» на собственные средства и будет продолжено на средства банка в соответствии с государственной Программой проектного финансирования строительство жилья, в соответствии с которой строительство осуществляется через уполномоченные банки, которые финансируют проект и контролируют целевое использование средств с расчетного счета застройщика в соответствии со ст. 18–18.2 Федерального закона № 214–ФЗ и Постановлением Правительства РФ от 01.08.2018 № 897.
Процедура выхода на проектное финансирование заняла несколько месяцев, потому что механизм ещё не отработан до мелочей, но теперь строительство будет продолжено полным ходом.
Продажи по договорам участия в долевом строительстве с размещением средств дольщиков на эскроу–счетах будут идти параллельно, а темпы строительства зависеть только от технологии строительства.
Заключение
Проектное финансирование — относительно молодой способ привлечения инвестиций в проекты. Но если в мире этот подход используют с 70–80–х годов прошлого века, то в России его стали применять сравнительно недавно — с середины 90–х.
Инициаторы проекта, как правило, занимают деньги под залог активов, которые будут созданы в будущем. Причём долг отражается на балансе специальной проектной компании (СПК), созданной для реализации проекта.
Эта форма привлечения средств предполагает, что кредиторов, в первую очередь, должна интересовать финансовая модель проекта, а не имущество и опыт СПК. То есть можно привлечь в проект больше средств, чем активы проектной компании. В случае с обычными банковскими кредитами это невозможно.
Чтобы окупиться, такие проекты должны быть тщательно структурированы. Чаще всего проектное финансирование предполагает широкий состав участников и сложные схемы привлечения средств через сочетания различных инструментов — собственных средств инициаторов проектов, банковских кредитов (в том числе синдицированных), облигационных займов и акционерного финансирования.
Особенностями проектного финансирования в строительстве является то, что инициаторы проекта, как правило, занимают деньги под залог активов, которые будут созданы в будущем. Причём долг отражается на балансе специальной проектной компании (СПК), созданной для реализации проекта.
Эта форма привлечения средств предполагает, что кредиторов, в первую очередь, должна интересовать финансовая модель проекта, а не имущество и опыт СПК. То есть можно привлечь в проект больше средств, чем активы проектной компании. В случае с обычными банковскими кредитами это невозможно.
Чтобы окупиться, такие проекты должны быть тщательно структурированы. Чаще всего проектное финансирование предполагает широкий состав участников и сложные схемы привлечения средств через сочетания различных инструментов — собственных средств инициаторов проектов, банковских кредитов (в том числе синдицированных), облигационных займов и акционерного финансирования.
В рамках написания данной работы нами будет рассмотрена проектная деятельность предприятия ООО «СпецРегионСтрой», находящегося по адресу: 119019, город Москва, Нащокинский пер., д. 12 стр. 2, помещение 9.
Основным видом деятельности предприятия является ОКВЭД 2017: Строительство жилых и нежилых зданий.
ООО «СпецРегионСтрой» в период с 2016г. по 2019г. было сдано в эксплуатацию несколько жилых объектов:
– ЖК «Элитный дом Реномэ»;
– ЖК «Садовые кварталы;
– ЖК «Эталон-Сити»;
– ЖК «КутузовGRAD I (КутузовГрад I)», и др.
В настоящее время ООО «СпецРегионСтрой» реализует проект ЖК «Автозаводская-Сити», объект расположен по адресу: Москва, ЮАО, Даниловский, 3-й Автозаводский проезд, 3.
Суть проекта: Поэтапная реновация уникальной территории развития в течении 6-7 лет. Проектирование и строительство новых объектов жилого и коммерческого использования на территории 27,27 га с постепенным расселением существующих ветхих многоквартирных жилых домов, подлежащих сносу. Создание нового жилого микрорайона и комфортной среды проживания.
25 октября 2019 года ООО «СпецРегионСтрой»» и ПАО ГазпромБанк заключили кредитный договор по программе проектного финансирования, в рамках которого будет осуществляться строительство ЖК «Автозаводская–Сити». Это означает, что Банк предоставляет ООО «СпецРегионСтрой» целевой кредит на строительство 1–й очереди ЖК «Автозаводская–Сити» в полном объеме, а Застройщик обязуется хранить деньги дольщиков на эскроу–счетах в Банке до сдачи дома в эксплуатацию.
Начало проекта ЖК «Автозаводская–Сити» в феврале 2018г. было осуществлено ООО «СпецРегионСтрой» на собственные средства и будет продолжено на средства банка в соответствии с государственной Программой проектного финансирования строительство жилья, в соответствии с которой строительство осуществляется через уполномоченные банки, которые финансируют проект и контролируют целевое использование средств с расчетного счета застройщика в соответствии со ст. 18–18.2 Федерального закона № 214–ФЗ и Постановлением Правительства РФ от 01.08.2018 № 897.
Процедура выхода на проектное финансирование заняла несколько месяцев, потому что механизм ещё не отработан до мелочей, но теперь строительство будет продолжено полным ходом.
Продажи по договорам участия в долевом строительстве с размещением средств дольщиков на эскроу–счетах будут идти параллельно, а темпы строительства зависеть только от технологии строительства.
Список литературы
1. Федеральный закон от 08.02.1998 N 14–ФЗ (ред. от 23.04.2018) «Об обществах с ограниченной ответственностью»;
2. ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ» от 01.07.2018 N175–ФЗ (в последней редакции) http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_301603/
3. Постановление Правительства РФ от 15 февраля 2018 г. N158 О программе «Фабрика проектного финансирования» (с изменениями на 13 июня 2019 года) https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71781806/;
4. Постановление Правительства РФ от 21 июня 2010 г. N 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства» (в действующей редакции);
5. Баринов, В.А. Бизнес–планирование: учебное пособие / В.А. Баринов. – М.: ФОРУМ: Инфра–М, 2017. – 298с.;
6. Биралиева, Э. Е. Научная статья «Организационные структуры управления проектом» / Э.Е. Биралиева, Т. В. Ворфоломеева, 2013: wiki.vspu.ru.
7. Воронина Н. В., Серова В. В. Проектное финансирование как новый механизм финансирования объектов жилищного строительства // Электронное научное издание «Ученые заметки ТОГУ». – 2018. – Т. 9, № 2, с 55–60;
8. Гимадиева Л. Ш. Проектное финансирование при финансировании жилищного строительства // Вестник Евразийской науки, 2019 №2, https://esj.today/PDF/77ECVN219.pdf;
9. Дитхелм, Г. Управление проектами: учебник / Г. Дитхелм. – Издательский дом «Бизнес–пресса», 2014. – 288с.;
10. Законодательные нововведения на рынке инженерно–проектных услуг: итоги 2019 года https://ardexpert.ru/article/17316;
11. Зенкина М.В. Изменения в управлении финансированием жилищного строительства в российской федерации // Общество: политика, экономика, право. – 2018. – № 8, с. 33–36;
12. Кален, Р. Комплексное управление проектным циклом: учебное пособие / Р. Кален, С.В. Панова // Менеджмент в России и за рубежом. – 2015. – № 3. – С. 18–28;
13. Клиффорд, Г.Ф. Управление проектами: учебник / Г.Ф. Клиффорд, Э. У. Ларсон. – М.: Издательство «Дело и Сервис», 2018. – 608с.;
14. Кубасова Т. И., Новикова Н. Г., Суходолов А. П. Перспективы и проблемы развития жилищного строительства в России в контексте последних изменений законодательства. // Baikal Research Journal. – 2017. – Т. 8. № 4. – DOI: 10.17150/2411–6262.2017.8(4).23;
15. Кучина Е. В., Морозова Л. Ш. Анализ факторов формирования стоимости жилья при переходе к проектному финансированию жилищного строительства // Вестник ЮУрГУ. Серия: экономика и менеджмент. – 2018. Т. 12., № 4, с. 54–61;
16. Лапыгин, Ю. Н Управление проектами: от планирования до оценки эффективности: практическое пособие / Ю. Н Лапыгин. – М.: Омега–Л, 2012. – 252 с.;
17. Локир, К. Управление проектами. Ступени высшего мастерства: учебное пособие / К. Локир, Дж. Гордон. – М.: Гревцов Паблишер, 2016г. –352 с.;
18. Мартин, П. Управление проектами. Карманный справочник для проектных команд: учебное пособие / П. Мартин, К. Тейт. – Издательство: Питер, 2015 г. – 224с.;
19. Меняев, М. Ф. Управление проектами. MSProject: учебное пособие по специальности «Менеджмент организации» / М.Ф. Меняев – М.: Омега–Л, 2015. – 276с.;
20. Новиков, Д. А. Управление проектами. Организационные механизмы: учебное пособие / Д.А. Новиков. – М.: ПМСОФТ, 2016 г. – 140с.;
21. Попов, Ю. И Управление проектами / Ю.И. Попов, А.А. Пивоваров – М.: Инфра– М, 2012–208 с.;
22. Разу, М. Л. Управление проектом. Основы проектного управления: учебник 3–е издание / М.Л. Разу. – М.: КНОРУС, 2017. – 22с.;
23. Романова, М.В. Управление проектами: учебное пособие / М. В. Романова – М.: Форум, 2018 – 256с.;
24. Руководство к своду знаний по управлению проектами (Руководство PMBOK). Пятое издание: учебное пособие / М.: Project Management Institute, Inc., 2015. – 48–49 с.;
25. Старостина К. И., Абрамова Я. В. Особенности финансирования жилищного строительства // Образование и наука в современном мире. Инновации. – 2017, – № 1, с. 257–264;
26. Тихомиров Д. В. Финансовая модель как инструмент принятия решений в проектном финансировании // Известия Санкт–Петербургского государственного экономического университета. – 2018. – № 2(110). с. 44–51;
27. Финансирование жилищного строительства / А. Б. Копейкин, Н. Н. Рогожина, А. А. Туманов, М.О. Якубов. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2017. — 168 с.
28. Хэлдман, К. Управление проектами: учебник / К. Хэлдман – М.: ДМК Пресс, 2018 – 352с.;
29. Шохин А. Н., Палагина А. А. Взаимодействие государства и строительного бизнеса в процессе перехода от отношений долевого участия к проектному финансированию: предпосылки и рекомендации по определению негативных последствий // Бизнес. Общество. Власть. – 2018. – № 2, с. 60–75;
30. Отчет о деятельности ООО «СпецРегионСтрой» за 2018 г.
31. Устав ООО «СпецРегионСтрой».
32. Паспорт проекта ООО «СпецРегионСтрой» ЖК «Автозаводская–Сити».