Курсовая работа на тему «РАСПОРЯЖЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ »

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 ОБЩИЕ ПРАВИЛА РАСПОРЯЖЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ
1.1. Общая характеристика имущества несовершеннолетних, правовые основы закрепления
1.2. Основы распоряжения имуществом несовершеннолетних
ГЛАВА 2 ОСОБЕННОСТИ РАСПОРЯЖЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ
2.1. Недвижимое имущество несовершеннолетних
2.2. Порядок распоряжения недвижимым имуществом несовершеннолетних
ГЛАВА 3 УЧАСТИЕ ОРГАНА ОПЕКИ И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВА В РЕШЕНИИ ВОПРОСОВ РАСПОРЯЖЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ
3.1. Полномочия органов опеки и попечительства
3.2. Проблемы участия органа опеки и попечительства в решении вопросов распоряжения имуществом несовершеннолетних
Выводы по параграфу должны отражать его основные тезисыЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях вопрос обеспечения достойного уровня жизни недостаточно социально защищенных категорий населения является одним из ключевых. К представителям одной из этих категорий целесообразно отнести несовершеннолетних. В связи с тем, что они не обладают полной дееспособностью, так как они не достигли совершеннолетия для его приобретения, они не могут сами распоряжаться имуществом, владельцем которого они являются.
Несовершеннолетние дети нуждаются в усиленной защите своих прав. Развитие имущественных отношений ставит новые задачи в области защиты прав собственности детей. Защита имущественных прав несовершеннолетних – важнейшая задача современного российского государства. Эта задача должна быть реализована путем согласованной работы государственных органов разных уровней.
Теоретические и практические проблемы обеспечения и защиты имущественных прав несовершеннолетних, которые, как показывает анализ отраслевого законодательства и судебной практики, не находят единообразного решения. Причина усматривается в отсутствии в российском законодательстве специального статуса ребенка (детей как отдельной категории субъектов правоотношений).
Изученность проблемы. Исследованием особенностей распоряжения имуществом несовершеннолетних занимались такие авторы как: К.Ю. Гафарова , Т.А. Пасикова, Я.В. Шаповалова, Г.А. Яковенко, Т.В. Азарова, Б.М. Верзуб и др.
Несмотря на научную разработанность вопроса, многие проблемы в правоприменительной практике остаются нерешенными.
Объектом работы являются общественные отношения в сфере распоряжения имуществом несовершеннолетних.
Предметом являются нормы права, регулирующие вопросы распоряжения имуществом несовершеннолетних, а также научная доктрина и правоприменительная практика в рассматриваемой сфере.
Цель работы – проанализировать особенности распоряжения имуществом несовершеннолетних.
Для достижения цели исследования в работе ставятся следующие задачи:
 рассмотреть общую характеристику имущества несовершеннолетних, правовые основы закрепления;
 проанализировать закрепление правового положения несовершеннолетних;
 охарактеризовать виды имущественных прав несовершеннолетних;
 дать характеристику недвижимому имуществу несовершеннолетних;
 раскрыть порядок распоряжения недвижимым имуществом несовершеннолетних;
 раскрыть полномочия органов опеки и попечительства;
 охарактеризовать проблемы участия органа опеки и попечительства в решении вопросов распоряжения имуществом несовершеннолетних.
При исследовании был применен ряд научных методов: анализ, синтез, формально-юридический, сравнительно-правовой метод.
Нормативно-правовую основу курсовой работы составили Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ), Семейный кодекс РФ (далее – СК РФ) и другие нормативные акты.
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что было проведено комплексное исследование вопросов распоряжения имуществом несовершеннолетних.
Структура работы: состоит из введения, трех глав, разделенных на шесть параграфов, заключения и списка использованных источников и литературы.

ГЛАВА 1 ОБЩИЕ ПРАВИЛА РАСПОРЯЖЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ

1.1. Общая характеристика имущества несовершеннолетних, правовые основы закрепления

Рассмотрим понятие имущественных прав несовершеннолетних. Статья 35 Конституции РФ закрепляет право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Несовершеннолетние, наравне с полностью дееспособными лицами, в полной мере вправе осуществлять права собственников в отношении различных объектов материального мира, с соблюдением правил, предусмотренных законодательством нашей страны в отношении распоряжения имуществом детей.
Касаясь вопроса понятия имущественных прав несовершеннолетнего С.Б. Зубков отмечает: «Имущественные права несовершеннолетних – это вещные и обязательственные права, которые состоят из прав, принадлежащих каждому ребенку от рождения, и прав, приобретенных ребенком в результате получения наследства, подарка и т.д.» .
Несмотря на гражданско-правовое происхождение (связь гражданского и семейного законодательства прямо закреплена в ст. 4 СК РФ), нормативное закрепление «имущественные права ребенка» получили в названии ст. 60 СК РФ .
Права собственности дополняют перечень прав, установленный главой 11 СК РФ «Права несовершеннолетних», отдавая приоритет личным неимущественным правам ребенка.
Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.
В статье 60 СК РФ пять частей, две из которых отсылают к гражданскому законодательству.
Наряду с правами несовершеннолетнего статья устанавливает также порядок осуществления некоторых предоставленных прав. Кроме того, устанавливается и ряд имущественных прав и обязанностей для его родителей. Однако не только Семейный и Гражданский кодексы определяют перечень имущественных прав ребенка, их закрепляют и другие законы.
Семейное законодательство регулирует лишь некоторые имущественные права ребенка, возникающие в кругу семьи, а именно:
1) вещные отношения между родителями и детьми, в том числе относительно распоряжения имуществом ребенка, раздела имущества между родителями;
2) обязательственные правоотношения, прежде всего алиментные.
Имущественные права несовершеннолетнего, которые закреплены в ст. 60 СК РФ, представляют собой перечень различных по своей отраслевой природе и порядку осуществления отдельных прав. Законодатель использует для закрепления этих прав гражданско-правовые конструкции вещного и обязательственного права, в том числе и в пользу третьего лица.
Имущественные права ребенка определены в ст. 60 Семейного кодекса РФ и включают:
а) право на получение содержания от своих родителей и других членов семьи (совершеннолетних трудоспособных братьев и сестер, дедушки, бабушки);
б) право собственности на полученные им доходы, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, и на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка;
в) право владеть и пользоваться имуществом родителей при совместном с ними проживании (по взаимному согласию ребенка и родителей).
Несмотря на некоторую неоднозначность в трактовке понятия «имущественное право», законодатель, регламентируя в СК РФ имущественные права ребенка, определил имущественное право как право на вещь и право требования выполнения обязательств.
Тем самым Кодекс признал ребенка субъектом семейных правоотношений, правовое регулирование которых выходит за пределы семейного законодательства.
Сформулировав права ребенка, в том числе и имущественные, законодатель нечетко определил, а по отдельным моментам и вовсе не определил обязанности субъектов, обеспечивающих их реализацию, видимо, полагая при этом, что правоотношения в системе ребенок – родители будут находиться и в поле гражданско-правовых отношений и семейных.
Положения п. 2 ст. 38 Конституции РФ о том, что забота о детях, их воспитание – равное право и обязанность родителей, в семейном законодательстве и законодательстве о детях должного развития не получили. Основное внимание законодатель, судя в первую очередь по СК РФ, сосредоточил на правах родителей и очень мало уделил внимания обязанностям, т.е. функциям и ответственности. Не восполнен этот пробел и в других отраслях права: гражданском, административном и уголовном.
Все это служит одной из причин нарушений имущественных прав несовершеннолетних, как следствие, появления значительного числа детей-сирот при живых родителях и других негативных явлений.
Так, Судом установлено, что Приказом начальника Управления по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования город Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ № ответчику дано разрешение на продажу по 4/50 доли в праве собственности на квартиру <адрес>, принадлежащих несовершеннолетним ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ рождения. Ответчик обязалась после продажи квартиры подарить несовершеннолетним по ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>. Также ответчик обязалась в трехмесячный срок с момента получения вышеназванного приказа предоставить в Управление документы, подтверждающие оформление права общей долевой собственности несовершеннолетних детей на недвижимое имущество. Однако, в установленный срок подтверждающие документы в Управление ответчиком не предоставлены
Суд, оценив все представленные по делу доказательства в их совокупности, приходит к выводу исковые требования Управления по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования город Краснодар к Абакумовой А.Ю, об обязании обеспечить несовершеннолетних на праве собственности жилым помещением .
Еще более сложное положение сложилось с имущественными правами детей, оставшихся без попечения родителей.
Это обусловлено, во-первых, обстоятельствами, послужившими основанием перехода ребенка в такую категорию. Если эти обстоятельства позволяют установить документально подтвержденные имеющиеся имущественные права у такого ребенка, то органы опеки и попечительства по постоянному месту жительства при прочих других условиях смогут представлять и защищать данные права.
Если же указанные права документально подтвердить не представляется возможным по каким-либо причинам, хотя фактически такие права могут быть, то органы опеки и попечительства смогут представлять и защищать только те имущественные права, которые предоставлены этому ребенку российским законодательством.
Во-вторых, имущественные права, имеющиеся у детей, оставшихся без попечения родителей, закон не требует документировать.
Анализируя отечественное законодательство, можно увидеть, что ранее имущественные права несовершеннолетних не подлежали четкому регулированию, в отличие от настоящего времени. Как отмечает О.С. Ткачева, на данный момент в условиях развития рыночной экономики и института частной собственности несовершеннолетний может владеть имуществом, в которое входят не только предметы и имущественные права, приобретенные несовершеннолетним ребенком по договору дарения или унаследованные им, но и также имущество, переданное ему в результате заключения различных гражданско-правовых сделок, например, при купле-продаже или приватизации жилого помещения .
Об имуществе ребенка обычно заботятся родители ребенка. Забота родителей включает в себя попечение о ребенке (личностное попечительство) и попечение об имуществе ребенка (имущественное попечительство). Забота является для родителей совместным, за исключением тех случаев, когда одному из родителей судом предоставлено право исключительного попечительства. Родители с общим правом попечительства представляют ребенка в имущественных сделках также вместе, но в конкретном случае суд может дать право принятия решения только одному из родителей. Также родитель может совершать сделки в интересах ребенка единолично в том случае, когда совместное совершение сделки невозможно (например, один из родителей находится за рубежом) и задержка может нанести ущерб интересам ребенка. В этом случае родитель должен незамедлительно информировать другого родителя о сделке.
Таким образом, у каждого человека есть свои права, обеспечивающие его нормальную жизнь и развитие. Дети, нуждающиеся в полной поддержке родителей и государства, не исключение.
Таким образом, имущественные права несовершеннолетних – это вещные и обязательственные права, которые состоят из прав, принадлежащих каждому ребенку от рождения, и прав, приобретенных ребенком в результате получения наследства, подарка и т.д. Видами вещественных прав являются: вещные отношения между родителями и детьми, право собственности на полученные им доходы, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, право владеть и пользоваться имуществом родителей при совместном с ними проживании. При исследовании было выявлено, что существует недостаток в закреплении имущественных прав несовершеннолетних. Так, в частности, нет законодательного требования устанавливать перечень имущества детей-сирот Таким образом, имущественные права несовершеннолетних подразумевают, что они могут быть собственниками личного дохода и имущества. Ребенок может получить имущество по наследству, в дар, по договору купли-продажи. На практике существуют и другие виды отношений, по которым имущество может быть передано во владение.

1.2. Основы распоряжения имуществом несовершеннолетних

Имущественные права несовершеннолетних детей, относящиеся к распоряжению имуществом, определяются исходя из гражданской дееспособности.
Однако распоряжаться имуществом можно не только посредством сделок, но и фактическими действиями, которые упоминаются в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.
Ст. 26 и 28 ГК РФ определяют права ребенка по распоряжению имуществом, которое ему принадлежит на праве собственности. Данные права могут приобретаться несовершеннолетними в зависимости от объема предоставленной им дееспособности. Когда возможность реализации имущественного права выходит за пределы дееспособности несовершеннолетнего, она осуществляется от имени несовершеннолетних законными представителями или с согласия последних
Объем дееспособности несовершеннолетнего ограничен законом в зависимости от возраста. Так, в возрасте до шести лет ребенку не предоставлено никакого объема дееспособности. После шести лет п. 2 ст. 28 ГК РФ разрешает малолетним самостоятельно совершать: мелкие бытовые сделки; сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.
В возрасте от 14 до 18 лет несовершеннолетние наделены более широким объемом дееспособности. Согласно п. 2 ст. 26 ГК РФ они вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителей: распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; совершать сделки, которые законом относятся к самостоятельному ведению малолетних.
Нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) , в частности ст. 69, определяют права и обязанности каждого участника семейных отношений нанимателя; ст. 91 разрешает выселение граждан, которые лишены родительских прав, без предоставления им жилой площади, если суд установил, что проживание детей с таким гражданином невозможно и др.
В области защиты имущественных прав и интересов несовершеннолетних ЖК РФ предусматривает следующие меры: например, такие как предоставление вне очереди жилых помещений по договорам социального найма детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, получение согласия органов опеки и попечительства.
Как отмечает Б.Н. Гонгало, в настоящее время очень актуальны вопросы по распоряжению материнским (семейным) капиталом без ущемления прав несовершеннолетних детей. Существует некоторая неопределенность, недосказанность правовых действий законодателя, что дает основания для выявления явных нарушений прав несовершеннолетних детей в семье. При определении права на получение материнского капитала получается, что существует зависимость от рождения второго (последующего) ребенка и его жизни, при этом мать считается первоочередным правообладателем именного сертификата, и только в рамках, определенного государством целевого назначения семья имеет право применить материнский капитал, причем только владелец сертификата имеет право распоряжаться финансовой помощью .
Например, материнский капитал разрешено применять для улучшения своих жилищных условий, в этом случае все участники семейных отношений, в том числе несовершеннолетние дети, обретают право собственности на долю в приобретенном жилом помещение, т.е. у них возникает имущественное право на материнский капитал. При этом при решении вопроса об использовании материнского капитала для получения образования возникает не совсем справедливое решение, так как финансовые средства могут быть потрачены на получение образования только одного ребенка, в этом случае интересы других детей ущемляются. Для справедливого решения данной проблемы требуются изменения в законодательстве, рекомендуется выделение равных долей из этих денежных средств для всех детей.
Возникают вопросы к законодателю о судьбе материнского капитала или его части в случае расторжения брака. Возможны ситуации возникновения двух семей: мать с детьми (ребенком) или отец с детьми (ребенком). В силу того, что материнский капитал – это бюджетные средства государства, направленные на оказание помощи семьям с детьми, он не может по законодательству быть общей собственностью супругов, а значит, и использоваться при разделе имущества.
В соответствии с Российским законодательством – несовершеннолетний ребенок имеет право быть собственником недвижимого имущества.
Право собственности на недвижимость приобретается путем безвозмездных и возмездных сделок.
Безвозмездные сделки – приватизация, дарение.
Возмездные сделки – покупка. Приобретая недвижимое имущество можно сразу оформлять его в собственность несовершеннолетнего ребенка.
Наследование – еще один способ получения недвижимого имущества.
В любом из перечисленных случаев – ребенок становится собственником недвижимого имущества, не зависимо от своего возраста. Он может владеть и пользоваться своим имуществом, а вот распоряжаться сможет самостоятельно только по достижении совершеннолетия – восемнадцати лет.
От имени малолетних в сделке действуют их законные представители- родители, усыновители, опекуны. Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более свободна в заключении сделок. Они самостоятельно их совершают, расписываются в документах и т. д. но делают это с оговоркой, что все действия происходят с письменного согласия мамы или папы или же других законных представителей. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт. Однако, одного согласия родителей и иных представителей несовершеннолетних не достаточно .
Положениями гражданского и семейного законодательства закреплен порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащим детям имуществом, который направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних.
Следующие законоположения, имеют цель ограничить свобод усмотрения законных представителей при совершении сделок с имуществом подопечных:
— родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия; в случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты интересов детей (п. 2 ст. 64 СК РФ), в том числе представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (п. 3 ст. 37 ГК РФ);
— запрещены возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками, независимо от того, приобретают ли дети имущество или отчуждают его (п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ);
— запрещено законным представителям от имени малолетних передавать в дар принадлежащее им имущество, безвозмездно уступать имущественные права ребенка (право требования по обязательствам, в которых малолетний выступает кредитором), а также освобождать третье лицо от имущественной обязанности перед ребенком (п. 1 ст. 572, ст. 575 ГК РФ);
— запрещено представителям от имени представляемого совершать сделки в отношении себя лично (п. 3 ст. 182 ГК РФ).
Кроме вышеперечисленных запретов на совершение сделок с имуществом подопечных, законодатель использует еще один способ оградить интересы подопечного от злоупотреблений со стороны родителей, усыновителей, опекунов и попечителей. Сделки с имуществом подопечных поставлены под контроль органов опеки и попечительства.
В предварительном одобрении (разрешении, согласии) со стороны органов опеки и попечительства нуждаются сделки с жилыми помещениями, затрагивающие права несовершеннолетних лиц:
— распоряжение законным представителем малолетнего (в возрасте до 14 лет) жилым помещением или долей в праве собственности на жилое помещение или иной недвижимостью, принадлежащей малолетнему (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ);
— распоряжение несовершеннолетним (в возрасте от 14 до 18 лет) своим жилым помещением или долей в праве собственности на жилое помещение или иной недвижимостью с согласия законного представителя (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ);
— заключение договоров о залоге (ипотеке) жилых помещений, находящихся в собственности несовершеннолетних (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке);
— отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, которые находятся под опекой или попечительством либо остались без родительского попечения, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (п. 4 ст. 292 ГК РФ, в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ);
Так, существенным условием для применения п. 4 ст. 292 ГК РФ, является факт проживания несовершеннолетнего, подтвержденное право пользование жилым помещением на момент его отчуждения.
Так, по одну из дел , суд установил, что материалами дела не подтвержден факт вселения несовершеннолетнего в жилое помещение, проживание его в нем, приобретение право пользования этим жилым помещением. Следовательно, у несовершеннолетнего не возникли права и охраняемые законом интересы на жилое помещение, которые бы подлежали защите по правилам пункта 4 ст. 292 ГК РФ.
— обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений (п. 4 ст. 72 ЖК РФ).
В настоящее время государство уделяет особое внимание вопросам правового регулирования сделок с недвижимостью, особенно с участием несовершеннолетних. Одной из самых распространенных сделок с участием несовершеннолетних является купля-продажа недвижимости. По данным А. Александровой: «До 5-7% сделок с недвижимостью имеют юридические недостатки, а это означает, что количество добросовестных покупателей, которые могут столкнуться с тем, что их сделка будет признана недействительной и они потеряют свои дома, очень велико. В частности, возникают такие ситуации, когда при продаже квартиры игнорируются интересы несовершеннолетних».
На практике при реализации таких сделок возникает множество спорных ситуаций. Рассмотрим одну таких проблем. Так, гражданин получил потребительский кредит в Банке. У заемщика возникла необходимость продлить срок возврата кредита. Банк пошел на встречу, при условиях предоставления дополнительного обеспечения, однако, поскольку все имущество гражданина и так уже было заложено банку, гражданин решил заложить в банк по своему кредитному договору имущество, принадлежащее несовершеннолетнему, поскольку несовершеннолетнему только что исполнилось 14-ть лет.
Несовершеннолетний (ребенок заемщика), действуя с согласия своих родителей, в обеспечение кредитного договора заключил с Банком договор ипотеки, по условиям которого, при неисполнении обязанности своего родителя, Банк вправе обратить взыскание на имущество несовершеннолетнего в виде земельного участка и жилого дома, расположенных в Одинцовском районе Московской области. Существование такого договора ипотеки, между несовершеннолетним и Банком, который не выдавал несовершеннолетнему кредит является незаконным.
В материалах гражданского дела в районном суде Москвы, где рассматривалось дело о взыскании кредита и вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество несовершеннолетним, содержится ответ отдела опеки и попечительства района Москвы о том, что родители несовершеннолетнего с просьбой дать разрешение на заключение договора ипотеки несовершеннолетним не обращались.
Представитель опеки и попечительства в суде заявила о том, орган опеки и попечительства подобные разрешения не выдает поскольку родители являются законными представителями ребенка.
В рассматриваемом деле суд обратил взыскание на имущество несовершеннолетнего (дом и земельный участок) по долгам его родителей, применил положения пункта 1 статьи 26 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствии с которым несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, с письменного согласия своих законных представителей. Письменного согласия родителей, указал суд, достаточно для сделки несовершеннолетнего со своим имуществом, в частности, для заключения сделки залога (ипотеки), а та обязанность родителей предварительно получить разрешение на дачу своего согласия несовершеннолетнему заключить сделку не влияет на правомочия несовершеннолетних .
В ч.3 ст. 335 ГК РФ указывается, что, если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или уполномоченного органа, такое же согласие или разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона. Статья 6 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» повторяет указанную норму, указывая, что если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие необходимо для ипотеки этого имущества. С момента внесения в 2017 году этой нормы, должны уйти все слова о том, что ипотека не является сделкой о реализации имущества, исходя из которых ранее некоторые суды не признавали разрешение органа опеки и попечительства необходимым. Часть 5 статьи 74 от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2020) определяющая, что ипотека жилого дома или квартиры находящихся в собственности несовершеннолетних граждан осуществляется в порядке, установленном законодательством для совершения сделок с имуществом подопечных, направлен на защиту прав несовершеннолетних граждан о чем указано в определении Конституционного суда Российской Федерации от 24 октября 2013 года №1673-О . То есть на родителей распространяются положения закона об имуществе подопечных. Ситуации, при которой ребенок является залогодателем своего личного имущества по обязательствам своего родителя, вообще не должно существовать, а сделки подобного рода, влекущие ухудшение имущественного положения ребенка должны рассматриваться как ничтожные.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям норм права, является ничтожной (недействительной). Критерием недействительности, таким образом, выступает несоответствие условий сделки требованиям правового акта.
При этом в статье 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» попечитель (а мы понимаем, что и родитель) не вправе давать согласие на совершение сделок по передаче имущества подопечного в залог, а также на совершение любых действий, влекущих за собой уменьшение имущества подопечного. Таким образом, заключение несовершеннолетним сделки залога (ипотеки) находящегося в своей собственности недвижимого имущества в принципе не допустимо, однако, единично возможно при согласии родителей и при наличии разрешения органа опеки и попечительства, который обязан рассмотреть ситуацию с точки зрения – а не пользуются ли родители недобросовестно своим правом на дачу согласия.
Поскольку родители не могут действовать в ущерб интересам несовершеннолетнего гражданина, дача согласия на заключение сделки ипотеки ничтожна.
Ничтожная сделка — не отвечающая обязательным требованиям закона сделка, являющаяся недействительной с момента заключения независимо от признания её таковой судом. Ничтожными являются сделки, не соответствующие требованиям закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы, заведомо противные интересам правопорядка и нравственности, мнимые и притворные сделки, а также любые сделки, совершённые полностью недееспособным лицом.
Отдельным вопросом является незаконная позиция самих органов опеки и попечительства, которые стойко стоят на том, что органы опеки и попечительства не должны вмешиваться в вопрос дачи разрешения родителям при даче ими согласия своим несовершеннолетним детям на передачу принадлежащего несовершеннолетним имущества.
Немногочисленная судебная практика судов общей юрисдикции подтверждает вышеуказанные выводы. Необходимо, чтобы Верховный суд РФ обратил внимание на такую практику в своих разъяснениях. Как указано в Апелляционном определении Судебной коллегии по гражданским делам Мосгорсуда от 22 июня 2018 г. по делу № 33-27276/2018 согласие органов опеки и попечительства на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему ребенку, в соответствии со ст. 28, 37 ГК РФ должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав и интересов несовершеннолетнего и только реальное соблюдение этих прав ребенка является критерием оценки действительности сделки.
В апелляционном определении Верховного суда Удмурдской Республики по делу 33-3428/2015 от 2015 года указывается, что согласно ст. 74 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2020) , ипотека дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных. В рассматриваемом деле родители обратились за получением предварительного согласия органа опеки и попечительства на передачу квартиры в залог по договору ипотеки.
В Определении Конституционного суда Российской Федерации от 24 октября 2013 года № 1673-О, Конституционный суд указал, что не требуется согласия органа опеки и попечительства, если жилой дом не находился в собственности А. В Определении Конституционного суда Российской Федерации от 17 февраля 2015 года № 246-О Конституционный суд указал, что ипотека жилого дома или квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетнего осуществляется в порядке для совершения сделок с имуществом подопечных. В рассматриваемом деле суд указал, что согласие органов опеки требуется лишь в случаях передачи в залог уже принадлежащего несовершеннолетнему гражданину жилого помещения. Конституционный суд Российской Федерации в своем Определении № 246-О рассматривал жалобу , имеющую отношение к делу № 33-8184/2014 Верховного суда Республики Башкортостан от 12 августа 2014 года, которая указала, «по смыслу приведенных правовых норм, согласие опеки и попечительства требуется на ипотеку квартиры уже принадлежащей несовершеннолетнему, а не приобретаемой на заемные по кредитному договору средства, в обеспечение по возврату которых она была заложена» . Передача имущества ребенка в залог Банку по обязательствам его родителей недопустима, но при особом контроле со стороны государства, в результате рассмотрения конкретного случая необходимости в передаче несовершеннолетним своего имущества в залог (ипотеку) требуется не только согласие родителей, но и разрешение от органа опеки и попечительства родителям дать такое согласие.
Так, по одному из дел, судом было установлено: судом установлено, что Федоров А.В. нарушил принятые обязательства по своевременному возврату кредита и уплате процентов, за заемщиками числится непогашенная задолженность, что является основанием для обращения взыскания на имущество, суд находит требование ПАО РОСБАНК об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованным и подлежащим удовлетворению.
В соответствии с п. 6.1 ст. 7 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» использование средств материнского капитала на погашение ипотечного кредита не является основанием, препятствующим обращению взыскания на предмет ипотеки.
Из положений Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», материнский (семейный) капитал, предоставляется за счет средств федерального бюджета и предназначен для реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, то есть средства материнского капитала не являются собственностью малолетних детей и в силу закона предоставляются их родителям (усыновителям).
В соответствии ст. 1, ч. 1 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.
Довод Федоровой Е.А. о том, что жилое помещение, расположенное по адресу: г. ***, было приобретено с использованием средств материнского капитала, а потому удовлетворение иска нарушит права несовершеннолетних детей, не может повлечь отказ в обращении взыскания на заложенное имущество, так как он не основан на нормах действующего законодательства; тот факт, что спорная квартира является единственным жильем несовершеннолетних основанием для отказа в удовлетворении иска также не является.
Поскольку залог имущества представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательства и обращение взыскания на заложенное имущество не является сделкой по отчуждению жилого помещения, при обращении взыскания на заложенное жилое помещение суд не обязан проверять соблюдение прав проживающих в помещении несовершеннолетних, не лишенных родительского попечения..
Таким образом, недвижимое имущество несовершеннолетнего ребенка может принадлежать ему на праве частной собственности, однако распоряжаться этим имуществом ребенок, не достигший 14 лет не может.
Таким образом, имущественные права ребенка образуют два вида: ребенок имеет право на получение содержания и ребенок имеет право на управление имуществом, являющимся его собственностью. Обладая правом собственности на имущество, принадлежащее несовершеннолетнему, но, не имея права распоряжаться им в полном объеме, это право ребенка переходит в обязанность родителей (законных представителей) по руководству имуществом ребенка. Выполняя функции по управлению имуществом, они обязаны придерживаться правил, установленных гражданским законодательством.

ГЛАВА 2 ОСОБЕННОСТИ РАСПОРЯЖЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ

2.1. Недвижимое имущество несовершеннолетних

Одной из проблем, решение которой имеет большое теоретическое и практическое значение, является проблема правового определения статуса несовершеннолетнего участника гражданских правоотношений и специфика сделок с его участием, в том числе в отношении недвижимого имущества. Во многих законодательных актах указывается на специфику правоотношений с несовершеннолетними.
Ситуация, когда несовершеннолетний ребенок является собственником квартиры, дома, земельного участка или имеет долю в праве собственности на них, на сегодняшний день встречается часто. При этом собственник, не обладая в силу своего возраста полной дееспособностью, не может наравне с дееспособными взрослыми людьми осуществлять свои права и защищать свои интересы. Обязанность защиты интересов несовершеннолетних возложена на их законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов и попечителей).
Владеть недвижимостью может каждый гражданин РФ с рождения. Для совершения сделки купли-продажи неважен возраст ребенка. Право владеть недвижимостью вне зависимости от возраста гарантирует статья 17 ГК РФ и статья 35 Конституции РФ. При этом детям до 14 лет присутствовать на ней необязательно – их интересы, в соответствии со статьей 26 и 128 ГК РФ, а также п. 3 статьи 60 СК РФ, представляют родители, усыновители, опекуны либо попечители.
Наиболее распространенные основания, по которым ребенок выступает в качестве совладельца или единственного владельца недвижимости:
Приватизация
В частной собственности находятся не только дома, дачи и квартиры, но и земельные участки, а также объекты коммерческой недвижимости (магазины, офисы, производственные и прочие здания и сооружения, имущественные комплексы). Рано или поздно возникает вопрос о наследовании такого имущества. Поскольку дети, наряду с родителями и супругами умершего, являются наследниками первой очереди, то зачастую они получают свидетельства о праве на наследство на недвижимое имущество. Если наследование происходит по закону (когда наследодатель не оставил завещания), то дети получают долю наследства наравне с другими наследниками.
Недвижимость может быть подарена несовершеннолетнему ребенку родителем или другим близким (как впрочем и любым другим) человеком. Несовершеннолетний может выступать также и в качестве покупателя недвижимости. Часто оформляют имущество на детей с целью избежать последующих формальностей с оформлением наследства, исключения возможности его раздела, претензий со стороны других наследников.
Соблюдение прав несовершеннолетних собственников недвижимости контролируют органы опеки и попечительства. Для продажи такого жилья требуется их разрешение. После сделки продавец должен предоставить контролирующему органу отчет о том, что деньги от продажи недвижимости положены на банковский счет несовершеннолетнего или на них куплено новое жилье – равноценное либо с улучшенными характеристиками.
Закон запрещает:
совершать сделки с недвижимостью между несовершеннолетним собственником и законным представителем;
безвозмездно дарить имущество несовершеннолетнего.
Отдельные правовые акты, например, Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» , Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющем детей» и ряд других содержат такие положения, в соответствии с которыми сотни тысяч детей по всей стране являются владельцами различной недвижимой собственности. Как отмечает С.Б. Зубков, особый интерес в законодательстве и правоприменении представляют собой вопросы отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним, что связано с возросшим социальным, стоимостным и юридическим значением такого имущества и, как следствие, вызывает необходимость наилучшей защиты прав детей в этом направлении . Также это связано с тем, что несовершеннолетние сами не могут распоряжаться своей недвижимостью.
Так, к имуществу ребенка относятся объекты недвижимости, имущество, полученное по наследству (жилье, автомобили), ценные бумаги, денежные средства. Важно также отметить, что гражданское законодательство относит к недвижимому имуществу. Юридическое определение недвижимости представлено в статье 130 ГК РФ.
Ранее законодательством было установлено, что «к недвижимым вещам (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, которые нельзя перемещать без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
Вступивший в силу с 1 января 2017 г. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» дополнил вышеуказанную статью, и к недвижимым вещам законодатель также отнес жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, если они описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке . Нужно отметить, что законодатель не раскрывает в данной статье понятия недвижимости, а лишь указывает на круг объектов, которые могут быть отнесены к недвижимости. В то же время, можно сделать вывод о том, что весь круг объектов, отнесенных к недвижимости может быть собственностью несовершеннолетнего.
Анализируя ГК РФ (ст. 130), можно сделать вывод, что законодатель приводит три критерия недвижимости.
Во-первых, недвижимость «по природе» (земля, недра, обособленные водные объекты).
Во-вторых, объекты, прочно связанные с землей.
В-третьих, объекты, отнесенные к недвижимости законом.
Юридичнски-значимыми признаками недвижимости являются:
 недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
 прочно связана с землей как физически, так и юридически;
 долговечность объекта инвестирования;
 стоимость недвижимости высока;
 каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
 потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
 новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
 строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.
 способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;
Таким образом, несовершеннолетние могут владеть недвижимостью, которая может быть приобретена несколькими путями: приватизация, дарение, наследование, купля-продажа. Однако распоряжаться недвижимостью несовершеннолетние не могут.

2.2. Порядок распоряжения недвижимым имуществом несовершеннолетних

В современной практике немало случаев, когда ребенок является владельцем недвижимости, будь то квартира, дом или земельный участок. Однако несовершеннолетние не могут полностью реализовать свои права в силу возраста. В связи с этим законодатель предусматривает, что полномочия по распоряжению данным имуществом осуществляются их законными представителями (родителями, опекунами, попечителями). При управлении имуществом несовершеннолетнего родители несут те же обязанности, которые закреплены гражданским законодательством в отношении опекунов (попечителей) (ст. 37 ГК РФ). Анализ ст. 37 ГК РФ позволяет сделать вывод, что опекуны и попечители обязаны не только заботиться об имуществе подопечного и принимать достаточные меры по сохранению этого имущества, но и совершать сделки в интересах подопечного, за исключением его уменьшение. По этому поводу Конституционным Судом РФ в Постановлении от 08.06.2010 № 13-П была высказана позиция о том, что правила п. 2 ст. 37 ГК РФ «в силу пункта 1 статьи 28 ГК Российской Федерации применяются также к сделкам с имуществом несовершеннолетнего, совершаемым его родителями, которые согласно статье 64 СК РФ являются законными представителями несовершеннолетних детей, выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами (пункт 1) и не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия (пункт 2)» . Несмотря на правовую позицию Конституционного суда РФ, сам факт управления имуществом несовершеннолетнего в СК РФ специально не фиксируется. Так, в гл. 13 СК РФ говорится лишь об обязанностях родителей имущественного характера по содержанию своих несовершеннолетних детей. Поэтому прямое указание на право распоряжаться имуществом ребенка, по нашему мнению, должно быть закреплено законодательно, как самостоятельное имущественное право родителей, так как оно относится к разряду иных имущественных прав. Закрепление будет дополнительной гарантией защиты имущественных прав несовершеннолетних.
Что же касается установленных законом запретов, то они введены в целях защиты имущественных прав ребенка, который является более слабой стороной в этих правоотношениях.
Таким образом, родители не могут без предварительного разрешения органа опеки и попечительства заключить или дать согласие на сделку по отчуждению своего имущества, в том числе обмен или дарение этого имущества, его сдачу в аренду (аренду) в безвозмездное пользование или залог. Без согласия органов опеки и попечительства также невозможно разделить это имущество или отделить от него долю.
Верховный Суд РФ в одном из своих определений отметил, что само по себе согласие органа опеки и попечительства не является для суда достаточным подтверждением законности сделки . Отчуждение имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, не должно нарушать законных имущественных прав ребенка, и только реальное соблюдение данных прав может являться критерием оценки действительности сделки . В судебной практике Верховного Суда РФ было рассмотрено дело, в котором орган опеки и попечительства обратился в суд с иском в интересах защиты несовершеннолетних с требованиями о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и приведении сторон в первоначальное положение. Покупатель не была уведомлена о том, что продавец должен был одновременно купить квартиру для несовершеннолетних детей. Нижестоящие инстанции указывали в своих решениях статью 168 ГК РФ и признавали сделку купли -продажи в качестве незаконной. Верховный Суд РФ отменил решение апелляционной инстанции как существенно нарушающее нормы материального и процессуального права. Также Верховный Суд РФ отметил, что в данной ситуации было необходимо применить норму 173.1 ГК РФ, в которой указываются специальные основания для признания сделки недействительной вследствие совершения ее без необходимого согласия соответствующего органа .
В случае неисполнения родителем обязанности по приобретению другого жилого помещения для проживания несовершеннолетнего нельзя признать в качестве достаточного основания для признания договора купли-продажи жилого помещения недействительным вследствие того, что орган опеки и попечительства должен был при выдаче разрешения на подобную сделку удостовериться в обеспечении условий для несовершеннолетнего . Мотивом для отказа органом опеки и попечительства является ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего. Вологодским областным судом было рассмотрено дело, в котором подобный отказ был признан правомерным. У несовершеннолетнего ухудшались жилищные условия – происходило уменьшение доли в праве собственности, к тому же, жилое помещение находилось в городе, а взамен приобретали долю в доме в деревне. Документы, которые бы подтверждали благоприятные условия в доме, предоставлены не были .
При наличии доли в праве собственности у несовершеннолетнего необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершении сделки по отчуждению жилого помещения. Указанный орган при принятии решения должен руководствоваться оценкой предлагаемых условий несовершеннолетнему. В случае нарушения требования о получении согласия, сделку следует признать недействительной на основании статьи 173.1 ГК РФ. Однако следует отметить, что правовая неопределенность в вопросе о добросовестности покупателя Верховным Судом разрешена не была. Отдельно указывается ситуация, при которой на родителей, осуществляющих полномочия по распоряжению имуществом их несовершеннолетних детей, распространяются правила, установленные ГК РФ в отношении распоряжения имуществом подопечного. Законом устанавливается обязательное разрешение органа опеки и попечительства для того, чтобы опекун совершал какие-либо действия в отношении имущества несовершеннолетнего, а попечитель давал согласие на совершение сделок, например, по обмену или дарению, сдаче внаем, в залог.
В практике Верховного Суда РФ рассматривалось дело о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, принадлежащего на 2/3 несовершеннолетнему сыну гражданки. Прокурор обратился в суд с целью защиты интересов несовершеннолетнего, так как его законный представитель в течение трех месяцев совершила две сделки, направленные на отчуждение жилого помещения с долей несовершеннолетнего. Мать предоставила документы, не соответствующие действительности, жилищные условия несовершеннолетнего ухудшались. Судами низших инстанций этот факт был квалифицирован в качестве достаточного для признания сделки недействительной по основанию несоответствия требованиям закона. Верховный Суд РФ посчитал, что нарушение правила о том, что жилищные условия несовершеннолетнего не должны ухудшаться, не является основанием для признания сделки недействительной.
В соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо получение согласия органов опеки и попечительства не только на продажу имущества несовершеннолетнего, но и на его отказ от своих имущественных прав. Органы опеки проверяют, не нарушены ли имущественные права ребенка.
Согласие органа опеки необходимо также и на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего, как:
— залог недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний;
— дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
— сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
— обмен имущества несовершеннолетнего;
— отказ от преимущественной покупки доли;
— раздел имущества несовершеннолетнего;
— отказ от наследства;
— выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
— другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.
Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Родители также не имеют права совершать сделки со своими несовершеннолетними детьми, за исключением передачи им имущества в дар или в бесплатное пользование. Как показывает практика, нарушения прав представляемых лиц довольно часты, что, в свою очередь, требует реакции государства. Содержание таких социальных слоев населения возможно путем вовлечения их собственности в гражданский оборот и создания эффективной системы государственной защиты их имущественных прав.
Как указывает К.Ю. Гафарова, государство предусматривает комплекс элементов правовой защиты и защиты прав несовершеннолетнего, нарушение которых наступает с определенными правовыми последствиями. Однако на практике нередки случаи, когда различные нюансы создают спорные моменты при решении вопроса об отчуждении земельного участка или здания, принадлежащего несовершеннолетнему .
Практика показывает, что сделки с недвижимостью имеют первостепенное значение. Следует отметить, что в большинстве случаев, как показывает практика, опекуны и попечители злоупотребляют предоставленными им правами по распоряжению имуществом несовершеннолетних, находящихся под их опекой и попечительством. Показательный пример подобного злоупотребления правом содержится в решении Урванского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23 ноября 2017 г. по делу № 2-342/2017.
По материалам дела истец обратился в суд в своих интересах и в интересах троих несовершеннолетних детей с требованием признать сделки недействительными и применить последствия их недействительности. Истец утверждал, что первоначально оспариваемая сделка признана недействительной не только по причине фиктивности, но и в связи с тем, что она противоречит нормам действующего законодательства, ущемляя законные интересы и права несовершеннолетних, поскольку зарегистрировано трое детей. и жил в спорном семье у них не было другого места, чтобы жить.
Также следует отметить, что разрешения от органа опеки и попечительства на проведение оспариваемых сделок не поступало. Поскольку экс-супруга и трое несовершеннолетних детей остались без крова, родственник подарил им дом и земельный участок, о чем свидетельствует договор дарения, прошедший государственную регистрацию. Суд признал заявленные исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Кроме того, он сообщил о попытке истца злоупотребить своими родительскими правами и вернуть имущество, ранее принадлежавшее ему.
Таким образом, сделки с недвижимым имуществом (отчуждение недвижимого имущества) с участием несовершеннолетних считаются наиболее сложными. Дети, как и взрослые, могут владеть недвижимостью. Это означает, что мы должны ими распорядиться: продать, купить, обменять. А вот несовершеннолетние (от 14 до 18 лет) в соответствии с ГК РФ обладают неполной дееспособностью. То есть для заключения сделки требуется согласие законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов несовершеннолетнего. Проведение подобных сделок с недвижимостью имеет ряд существенных особенностей. При совершении сделки с участием несовершеннолетних присутствие законного представителя ребенка обязательно. При продаже имущества, принадлежащего ребенку до 14 лет, также требуется согласие органа опеки и попечительства.
Как правило, органы опеки и попечительства соглашаются на продажу, если несовершеннолетний собственник получает взамен другое жилище или эквивалентную долю.
Закон обязывает родителей при продаже квартиры с долей есовершеннолетнего получить предварительное разрешение Органа опеки и попечительства на совершение такой сделки (п.1, ст.21, ФЗ-48).
Общий принцип, которому следуют инспекторы Опеки при выдаче разрешений – это требование, чтобы в результате продажи квартиры имущественные права и условия жизни ребенка улучшались.
«Улучшение условий» для несовершеннолетнего ребенка, обычно, сводится к двум факторам:
ребенок должен получить долю в праве собственности на другую квартиру, и/или
ребенку переводятся деньги за его проданную долю на специально открытый для него счет в банке.
Эти два фактора и нужно иметь в виду родителям, чтобы получить от органов Опеки разрешение на продажу квартиры.
В законе есть установка, которая касается только стоимости доли – стоимость имущества ребенка не должна уменьшиться (п.1, ст.21, ФЗ-48). В то же время ничего не указано о площади жилья.
Опеки руководствуются помимо основного закона еще и внутренними распоряжениями и нормативными актами (в виде рекомендаций), которые позволяют им принимать решения на свое усмотрение. То есть они могут сами выбирать критерии оценки имущественного положения ребенка, и давать или не давать разрешение на продажу квартиры.
Таким образом, несовершеннолетние не могут сами распоряжаться принадлежащей им недвижимостью, поэтому управление недвижимым имуществом возложено на законных представителей несовершеннолетнего. Однако и родители не могут распоряжаться имуществом без согласия органов опеки и попечительства. Установление подобных запретов представляется нам гарантией защиты прав несовершеннолетних, которые в гражданско-правовых отношениях являются наименее защищенной стороной.

ГЛАВА 3 УЧАСТИЕ ОРГАНА ОПЕКИ И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВА В РЕШЕНИИ ВОПРОСОВ РАСПОРЯЖЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ

3.1. Полномочия органов опеки и попечительства

Как известно, граждане в возрасте до 14 и от 14 до 18 лет находятся под опекой различных субъектов (законных представителей, опекунов, попечителей, организаций – в зависимости от конкретной жизненной ситуации). Наряду с этим уполномоченные органы обеспечивают защиту прав несовершеннолетних. Это означает, что органы опеки и попечительства участвуют в роли государственных органов, гарантирующих защиту прав несовершеннолетних.
Порядок реализации имущественных прав показывает, что несовершеннолетние не могут оценить все последствия своих действий, они не могут защищать свои права, поэтому за них функцию защиты осуществляют органы опеки и попечительства.
Основной формой участия органов опеки и попечительства в реализации несовершеннолетними своих имущественных прав является выдача разрешения на действия с имуществом несовершеннолетнего.
При этом Конституционный Суд Российской Федерации высказал позицию, в соответствии с которой из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и пп. 2-3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, это противоречит общим принципам права и требованиями ст.ст. 2, 17 и ч. 2 ст. 38 Конституции РФ (Постановление Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. № 13-П) . Это означает, что решения органов опеки и попечительства в случаях их обжалования в судебном порядке подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела. Правоприменительные органы исходят из добросовестности родителей, выступающих в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей. При выдаче такого разрешения нотариус совершает нотариальное действие на условиях, указанных в разрешении. Таким образом, можно указать, что отчуждение имущества несовершеннолетнего должно осуществляться только с одновременным приобретением на его имя другого имущества или выделением ему пропорциональной доли. Это положение отражено в ФЗ «Об опеке и попечительства» (п.1, ст.21)
Данное требование вступает в силу только в случае, если приобретаемое и отчуждаемое имущество находится в одном субъекте Российской Федерации и нотариус самостоятельно подает документы на государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество. Если имущество находится в разных субъектах или для приобретения имущества требуются средства от продажи отчуждаемого имущества, то выполнить указанное условие органов опеки и попечительства практически невозможно .
Как отмечает Б.М. Верзуб, в целом, у нотариусов и органов опеки и попечительства есть единое представление о применении норм действующего законодательства о защите прав несовершеннолетних и возникающие трудности решаются в каждой ситуации индивидуально. Однако на практике иногда возникают разногласия, в основном технического характера.
Контроль со стороны органов опеки за соблюдением имущественных прав детей направлен, прежде всего, на то, чтобы рыночная стоимость предполагаемой доли ребенка в приобретаемом новом жилье была не ниже рыночной стоимости жилья, имеющейся доли в квартире (или в другой жилой недвижимости). Технически этот контроль осуществляется путем проведения оценки жилья с привлечением независимого оценщика. Отчет об оценке недвижимости в этом случае также играет дополнительную роль – по результатам проверки, проведенной оценщиком, и фотографиям квартиры (которые должны быть приложены к любому отчету об оценке) можно получить объективную оценку, представление о техническом состоянии комнаты, в которой будет жить ребенок, и учесть эту информацию при принятии окончательного решения. Таким образом, органы опеки непосредственно участвуют в защите прав несовершеннолетних.
Как отмечает Е.В. Рузанова: «В частности, среди сделок, в которых могут участвовать несовершеннолетние или в результате которых затрагиваются их права, можно отметить такие как: отчуждение законными представителями жилого помещения, на которое у несовершеннолетнего есть право пользования; отчуждение доли ребенка в праве собственности на жилое помещение» . И требованиями, которые устанавливаются законодательством к подобным сделкам, как раз и являются: наличие согласия органа опеки и попечительства в случаях, когда попечение родителей отсутствует или при нахождении несовершеннолетнего под опекой и попечительством; отчуждение жилого помещения или его части, принадлежащего несовершеннолетнему.
Законодательное регулирование дачи согласия органами опеки не является полным, требуется внесение некоторых изменений в части установления четких оснований для необходимости получения разрешения органов опеки и попечительства, действий покупателя при совершении купли-продажи жилого помещения, где существует право пользования им несовершеннолетним или у него есть право собственности на это жилое помещение.
Как указывает Ж.А. Куркучекова, так, на практике довольно распространены случаи отчуждения жилых помещений, когда доля в собственности, на которые принадлежит несовершеннолетнему. В этих ситуациях, как правило, органы опеки и попечительства, пытаясь установить, насколько совершенная сделка отвечает интересам ребенка, сравнивают параметры отчуждаемого и приобретенного жилья .
Ч. 4 ст. 292 ГК РФ устанавливает:
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Чтобы получить согласие на сделку с недвижимостью, необходимо предоставить пакет документов на две квартиры: продаваемую и покупаемую. Подавать документы на обязаны оба родителя, даже в том случае если они разведены. Детям до 14 лет присутствовать лично при подаче документов не нужно, после 14-ти лет – обязательно, поскольку они уже обладают правом подписи.
Как правило, органы опеки требуют, чтобы сделки по продаже квартиры и покупке новой проходили одновременно. Исключение может быть сделано, если семья планирует переехать в другой регион. Тогда органы опеки разрешают продать квартиру и получить деньги на руки, если родители обязуются в течение определенного времени (обычно до 3-х месяцев) приобрести жилье по новому месту жительства.
Сложности с получением разрешения органов опеки возникают, если приобретается квартира меньшей площади, чем та, которую планировалось продать. Органы опеки чаще всего усматривают в этом ухудшение жилищных условий ребенка и отказывают в разрешении сделки.
Но проблема в том, что в законах четко не прописано — в каких именно случаях ущемляются права ребенка, а в каких нет. Поэтому решения разных отделов опеки могут различаться.
Из-за несовершенства закона появляется много споров. С одной стороны родители (опекуны) ребенка, у которых своя ситуация и причина для продажи квартиры. С другой стороны органы опеки, которые могут отказать в оформлении разрешения по своим установленным правилам, препятствуя сделке. Причем в некоторых случаях сотрудник опеки действуют не в интересах ребенка, а чтобы ему не создавали лишних проблем.
Таким образом, органы опеки и попечительства как правовой институт, призванный выполнять ряд государственных функций, влияют на правовой аспект защиты прав детей при совершении нотариальных действий от имени и от имени несовершеннолетних и играют важную роль в обеспечении и защита их прав собственности. Органами опеки и попечительства в Российской Федерации являются органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, которые в процессе осуществления своих полномочий выявляют лиц, которым по тем или иным причинам необходимо установить над ними опеку или попечительство. Поскольку эти органы осуществляют прием, проверку и обучение граждан, желающих стать опекунами или попечителями. Это основные полномочия органов опеки и попечительства, но далеко не единственные. Органы опеки и попечительства также призваны осуществлять контроль над имуществом несовершеннолетних, независимо от того, находятся ли несовершеннолетние под родительской опекой или оставлены без попечения родителей. В результате анализа действующего законодательства можно сделать вывод о том, что законодателем строго прописан критерий получения согласия данного органа при ситуации, когда несовершеннолетний является собственником недвижимости. И также следует констатировать факт отсутствия нормативного закрепления норм об обязательности согласия органов опеки и попечительства в случае наличия права собственности несовершеннолетнего в жилом помещении. Сделка будет зарегистрирована Росреестром и при отсутствии согласия выше указанного органа, а заинтересованная сторона может оспорить сделку по мотиву нарушения несовершеннолетних.

3.2. Проблемы участия органа опеки и попечительства в решении вопросов распоряжения имуществом несовершеннолетних

Основными проблемами, связанными с защитой и недопустимостью нарушения имущественных прав несовершеннолетних со стороны органов опеки и попечительства при даче согласия на отчуждение или сделку с имуществом несовершеннолетнего, являются:
 Отсутствие единых критериев «не нарушать» имущественные права детей при совершении сделок с их имуществом. Этот нюанс не позволяет специально основываться на каких-то конкретных правилах, нормах, согласно которым, например, в одном случае стоит отказаться, а в другом – нет.
Как отмечает Э.В. Рузанова: «Представляется, что для единообразия в толковании и применении правил, регулирующих порядок совершения сделок с имуществом несовершеннолетнего, формулировка основного критерия, по которому должны выполняться сделки с имуществом несовершеннолетнего».
Согласно ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки и любые другие действия, влекущие уменьшение имущества подопечного. В статье 19 Закона об опеке говорится о необходимости получения такого разрешения при совершении сделок и во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Таким образом, основной критерий, которому должны отвечать действия законного представителя, в ГК РФ и Законе об опеке сформулирован по-разному. На первый взгляд разница несущественна, но при тщательном анализе она становится очевидной.
Уменьшение имущества – это лишение несовершеннолетнего прав на принадлежащее ему ранее имущество. Сделать же вывод о том, уменьшилась стоимость имущества подопечного в результате совершенных сделок или нет, можно только сравнив денежное выражение или стоимость проданного и приобретенного имущества. Возможна ситуация, при которой в результате сделки не произойдет уменьшение имущества, например, продана принадлежащая малолетнему квартира и куплена другая, равная по площади, но при этом произойдет уменьшение стоимости имущества подопечного, поскольку квартира куплена за меньшую цену ввиду нахождения в неблагоприятном районе, большого износа жилого дома и т. п.
При таком положении вещей для единообразия в толковании и применении норм, регулирующих порядок совершения сделок с имуществом малолетнего, формулировка основного критерия, которому должны отвечать сделки, совершаемые с имуществом несовершеннолетнего, в основном и специальном законе должна быть одинакова. Очевидно, формулировка «уменьшение стоимости имущества подопечного», содержащаяся в Законе об опеке, исключает возможность совершения указанных в примере сделок, формально отвечающих критерию, установленному в ГК РФ, поскольку обяжет устанавливать равенство стоимости продаваемого и приобретаемого имущества, исключая при этом возможность ущемления прав малолетнего в результате совершенных сделок.
Закрепленный приведенными положениями гражданского и семейного законодательства в их взаимосвязи специальный порядок совершения родителями как законными представителями своих несовершеннолетних детей сделок с принадлежащим детям имуществом направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних.
В рассматриваемых нормах российского законодательства нашел свое отражение международный принцип обеспечения интересов ребенка, предусматривающий, что во всех случаях, когда действия государственных органов или частных лиц затрагивают интересы детей, особое внимание должно уделяться соблюдению интересов ребенка.
Итак, как указывалось выше, во всех случаях, когда может произойти уменьшение имущества малолетнего подопечного (уменьшение стоимости его имущества), необходимо получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение таких действий.
Верховный Суд РФ разъясняет, что «согласие на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям, в соответствии со ст. 28, 37 ГК РФ должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав несовершеннолетнего и только реальное соблюдение этих прав ребенка является критерием оценки действительности сделки…»
Однако данная позиция признается не всеми. Обоснование другой точки зрения строится на толковании ч. 4 ст. 21 Закона об опеке, в соответствии с которой при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.
В результате проведенного анализа судебной практики нам удалось отыскать только одно судебное постановление, в котором сделка, совершенная без предварительного разрешения органа опеки, не признавалась недействительной, а указывалось, что законодателем установлены в ст. 21 Закона об опеке иные последствия нарушения требований закона. Так, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда, отменяя решение суда первой инстанции, при оценке договора, который был заключен с нарушением условий выданного органом опеки и попечительства предварительного разрешения, ссылаясь на обозначенные выше положения ч. 4 ст. 21 Закона об опеке, указала следующее: «…даже если оценивать оспариваемый договор как заключенный не в полной мере с предоставленным органами опеки разрешением, то в силу прямого указания в законе это не приводит к его недействительности. Таким образом, оснований для признания договора купли-продажи недействительным и применения последствий недействительности сделки у суда не имелось, в связи с чем выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит основанными на неверном применении материального закона» .
В подавляющем же большинстве случаев судами при оценке сделок, совершенных без предварительного разрешения органов опеки (или с нарушением условий предварительного разрешения), делаются выводы о применении норм о недействительности сделок.
Таким образом, в результате отсутствия единых критериев деятельности органов опеки и попечительства, единых подходов к принятию решений, даче заключений органам опеки и попечительства соглашаются на сделки, не всегда отвечающие интересам несовершеннолетних, без всестороннее и детальное изучение ситуации, без выявления противоречий между интересами детей и их родителей, нарушения прав несовершеннолетних, невозможности установить, имеют ли родители право представлять интересы детей.
Как правило, требования органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной . Разрешение органов опеки и попечительства на сделку можно получить, если продажа квартиры не нарушает права и законные интересы ребенка, участвующего в сделке, то есть не должна уменьшаться доля имущества ребенка, и жилищные условия не должны ухудшаться. При этом, некоторые авторы (Т.А. Пасикова, Я.В. Шаповалова) отмечают, что в такой ситуации продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку . В частности, определением № 48-КГ18-1 от 27.02.2018 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по требованию о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и приведении сторон в первоначальное положение установив, что при продаже квартиры совершеннолетний сособственник не исполнил обязательство по одновременному приобретению другой квартиры в собственность несовершеннолетних сособственников, направила дело на новое апелляционное рассмотрение, так как суд не дал оценки доводам органа опеки и попечительства о ничтожности сделки на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ, ее совершении без его согласия, не учел, что не имеется доказательств соблюдения прав несовершеннолетних сособственников .
 Отсутствие полномочий по контролю за выполнением законными представителями детей условий предварительных разрешений, на которых они были выданы, со стороны органов государственной власти; Считаем, что необходимо органы местного самоуправления необходимо наделить такими полномочиями.
 Несовершенство существующей нормативно-правовой базы, регулирующей правоотношения, возникающие в ходе реализации и защиты имущественных прав несовершеннолетних;
С целью защиты интересов несовершеннолетних было бы желательным в самой ст. 37 ГК РФ предусмотреть, что ограничения распоряжения имуществом подопечного распространяются также на родителей и усыновителей. Отдельного внимания заслуживает вопрос о возможности совершения законным представителем дарения от имени малолетнего. В ст. 575 ГК РФ установлен запрет на совершение подобной сделки. Однако имеется изъятие: обычные подарки, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей, законный представитель от имени малолетнего подарить может. Представляется, что такого рода исключение дает возможность недобросовестному законному представителю каждую неделю совершать сделки дарения на сумму три тысячи рублей. В ГК РФ нет также прямого ответа на вопрос: распространяются ли положения ст. 37 ГК РФ (о необходимости получения разрешения органов опеки и попечительства) на отношения, урегулированные ст. 575 ГК РФ, или указанная статья носит специальный характер? Подобная неопределенность может негативно сказаться на правах детей. Более логичным было бы предоставить несовершеннолетним в возрасте от 6 до 14 лет право самостоятельного распоряжения обычными подарками.
 Отсутствие действующего механизма оповещения органов опеки и попечительства о нарушении (попытке нарушения) имущественных прав несовершеннолетних. Считаем, что необходимо создать реестр, в который бы заносились все сделки с имуществом несовершеннолетних. Тогда у органов опеки и попечительства была бы изначально возможность выявлять все факты нарушения прав несовершеннолетних.
 Органы опеки и попечительства могут злоупотреблять своим правом и не давать разрешение на отчуждение доли в праве собственности. В таких случаях законные представители вынуждены обращаться в суд. В качестве примера можно привести дело № 2а-576/2018, которое было рассмотрено Нерюнгринским городским судом Республики Саха. Истец обратилась в суд с требованием признания незаконным запрета уполномоченных органов опеки и попечительства на продажу части долевой собственности ее несовершеннолетнего сына. Отказ органа опеки и попечительства мотивирован отсутствием согласия отца ребенка на совершение такой сделки. Суд, изучив материалы дела, пришел к выводу, что отсутствие согласия одного из родителей на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, само по себе не препятствует органу опеки и попечительства рассмотреть данный вопрос, по существу. По мнению суда, отдел опеки и попечительства как уполномоченный орган в случае отказа гр. В. не руководствовался собственными интересами при выдаче разрешения на совершение сделки купли-продажи с участием несовершеннолетнего В. и, нарушая права ребенка, не исследовав причин отказа в даче согласия второму М., родитель, отец приняли необоснованное решение. Таким образом, требования были выполнены.
В рассмотренном примере прослеживается проблема реализации права несовершеннолетнего в установленном законом порядке – формальный подход и сопутствующее ему нежелание принимать решение о возможности отчуждения принадлежащего несовершеннолетнему имущества. В этой связи следует отметить, что занятие органом опеки и попечительства такой законной должности, как пояснили их представители, связано со страхом ответственности, которую понесут должностные лица в случаях, когда несовершеннолетний не получает удовлетворения от имущественная заинтересованность в сделке (например, если сделка будет признана недействительной или несовершеннолетний полностью лишится своего имущества).
Таким образом, были выявлены следующие проблемы:
 Несовершенство существующей нормативно-правовой базы
С целью защиты интересов несовершеннолетних было бы желательным в самой ст. 37 ГК РФ предусмотреть, что ограничения распоряжения имуществом подопечного распространяются также на родителей и усыновителей.
 Отсутствие действующего механизма оповещения органов опеки и попечительства о нарушении (попытке нарушения) имущественных прав несовершеннолетних. Считаем, что необходимо создать реестр, в который бы заносились все сделки с имуществом несовершеннолетних. Тогда у органов опеки и попечительства была бы изначально возможность выявлять все факты нарушения прав несовершеннолетних.
 Органы опеки и попечительства могут злоупотреблять своим правом и не давать разрешение на отчуждение доли в праве собственности
Выявленные проблемы могут быть решены путем внесения ряда отдельных поправок в законодательство, что еще больше говорит об актуальности, новизне и практической значимости предлагаемых поправок в действующее законодательство.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате исследования можно сделать следующие выводы:
Таким образом, у каждого человека есть свои права, обеспечивающие его нормальную жизнь и развитие. Несовершеннолетние – не исключение, и им нужна всесторонняя поддержка родителей и государства. Такие вопросы регулируются законом. Права собственности детей утверждены СК РФ и Гражданским кодексом РФ. Там же прописаны правила защиты их интересов.
Основными имущественными правами несовершеннолетних являются:
 право на получение алиментов от родителей, в том числе алиментов;
 право на собственный доход;
 право собственности на имущество.
Право собственности на несовершеннолетних подразумевает, что они могут владеть личным доходом и имуществом. Ребенок может получить имущество по наследству, в дар, по договору купли-продажи. На практике существуют и другие типы отношений, посредством которых имущество может быть передано во владение. Недвижимое имущество несовершеннолетнего ребенка может принадлежать ему на праве частной собственности, однако ребенок до 14 лет не может распоряжаться этим имуществом. Дети, как и взрослые, могут владеть недвижимостью. Значит, надо ими распорядиться: продать, купить, обменять. А вот несовершеннолетние (от 14 до 18 лет) в соответствии с Гражданским кодексом РФ обладают неполной дееспособностью. То есть для заключения сделки требуется согласие законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов несовершеннолетнего. Проведение подобных сделок с недвижимостью имеет ряд существенных особенностей. При совершении сделки с участием несовершеннолетних присутствие законного представителя ребенка обязательно. При продаже имущества, принадлежащего ребенку до 14 лет, также требуется согласие органа опеки и попечительства. Как правило, органы опеки и попечительства соглашаются на продажу, если несовершеннолетний собственник получает взамен другое жилище или эквивалентную долю. Управление недвижимым имуществом рассматривается как самостоятельная деятельность управляющего по наиболее эффективному осуществлению полномочий собственника от своего имени в интересах собственника имущества, включающая действия по сохранению и приумножению имущества, продлению срока его службы и превратить собственность в более ценную или стабильную товарную форму. Поскольку гражданская правоспособность в полной мере возникает с наступлением совершеннолетия, реализация правоспособности несовершеннолетних по приобретению и осуществлению гражданских прав происходит с помощью их законных представителей: родителей, опекунов и попечителей.
Органы опеки и попечительства играют важную роль в защите и реализации имущественных прав и интересов несовершеннолетних. Органы опеки и попечительства как правовой институт, призванный выполнять ряд государственных функций, влияет на правовой аспект защиты прав детей при совершении нотариальных действий от имени и от имени несовершеннолетних и играет важную роль. в обеспечении и защите своих имущественных прав. Согласие органов опеки и попечительства на сделку имеет некоторые особенности:
1) на законодательном уровне отсутствует контроль за сделками, в которых участвует несовершеннолетнее со своим имуществом;
2) в подавляющем большинстве сделок покупка жилья осуществляется одновременно с обязательным включением детей в число собственников жилых помещений. Получается, что утрата права собственности на несовершеннолетнего и его приобретение осуществляются одновременно, либо утрата права собственности по сделке, по которой отчуждается имущество, не совершается;
3) защита прав и законных интересов детей осуществляется родителями или другими законными представителями, а органы опеки и попечительства, в свою очередь, вмешиваются в случае нарушения, когда законные представители не действуют в интересах ребенка. ребенок. ребенок. ребенок. незначительный;
4) само согласие органов опеки и попечительства – это только предварительное решение, законные представители не обязаны совершать сделку, они просто имеют на это право.
Когда они говорят об отказе в проведении сделки, наиболее частыми причинами являются:
1) возможность оспаривания или признания недействительной сделки купли-продажи или обмена в будущем, что впоследствии приведет к потере дома несовершеннолетнего;
2) после совершения сделки доля ребенка в жилище уменьшается;
3) возможное ухудшение жилищных условий ребенка после совершения сделки.
В настоящее время имеются недостатки в законодательстве в реализации права на защиту прав и интересов несовершеннолетних органами опеки и попечительства, что способствует разрозненной практике принятия обоих решений о выдаче разрешений на операции с недвижимым имуществом, а также если несовершеннолетний является участником правоотношений, а также при принятии решений судами.
Основными проблемами, связанными с защитой и недопустимостью нарушения имущественных прав несовершеннолетних, являются:
 отсутствие единых критериев «не нарушать» имущественные права детей при совершении сделок с их имуществом;
 отсутствие полномочий по контролю за выполнением условий предварительных разрешений законными представителями детей, на основании которых они были выданы государственными органами;
 несовершенство действующей нормативной базы, регулирующей правоотношения, возникающие в процессе реализации и защиты прав собственности.
Решение этих проблем кажется оправданным:
1) законодательно установить, что предварительные разрешения органа опеки и попечительства выдаются законным представителям на определенных условиях;
2) внести изменения в действующую редакцию ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации;

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Российская газета. – 1993. – 25 дек. // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2020. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).
2. Семейный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.1995 № 223-ФЗ (ред. от 06.02.2020) // Российская газета. – 1995. – № 17.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // Российская газета. – 2005. – № 1.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019, с изм. от 12.05.2020) // Российская газета. – 1994. – № 238-239.
5. Об опеке и попечительстве: федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ (ред. от 01.03.2020) // Российская газета. – 2008. – № 94.
6. Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2020) // Российская газета. – 1998. – № 137.
7. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 20.12.2017) // Бюллетень нормативных актов. – 1992. – № 1.
8. О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей: федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ (ред. от 13.07.2020) // Российская газета. – 2006. – № 297.
9. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 3 июля 2016 г. // Российская газета. – 2016. – № 149.

Юридическая практика

10. По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой: постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П // Российская газета. – 2010. – № 130.
11. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Алексеенко Ольги Михайловны на нарушение конституционных прав ее подопечного отдельными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости): определение Конституционного Суда РФ от 24.10.2013 № 1673-О // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2020. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).
12. Об отказе в принятии к рассмотрению ходатайства гражданина Боева Сергея Александровича о разъяснении определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 107-О: определение Конституционного Суда РФ от 20.06.2006 № 246-О // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2020. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).
13. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.02.2018 № 48-КГ18-1 // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2020. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).
14. Определение Верховного Суда РФ от 29.08.1997 // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 1998. – № 2.
15. Определение Верховного Суда РФ от 24.04.2012 №49-В12-1 // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2020. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).
16. Определение Верховного Суда РФ от 27 февраля 2018 г. № 48-КГ18-1 // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2020. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).
17. Определение Верховного Суда РФ от 13.03.1999 №53-В98-20к // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2020. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).
18. Определение Верховного Суда РФ от 17 января 2006 г. № 2-1837/2001 // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2020. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).
19. Определение Верховного Суда РФ от 29 августа 1997 г. // Бюллетень Верховного – Суда РФ. – 1998. – № 2.
20. Апелляционное определение Вологодского областного суда от 23.10.2013 № 33-4876/2013 // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2020. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).
21. Апелляционное определение Московского областного суда от 12 февраля 2013 г. по делу № 33-2251/13 // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2020. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).
22. Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 12.08.2014 по делу № 33-8184/2014 // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2020. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).
23. Апелляционное определение Верховного Суда Республики Дагестан от 23 июля 2013 г. от 21.10.2016 г. // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2020. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).
24. Апелляционное определение Московского городского суда от 22.06.2018 по делу № 33-27276/2018 // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2020. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).
25. Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 05.05.2015 по делу № 33-3428/2015 // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2020. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).
26. Решение Урванского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23 ноября 2017 г. по делу № 2-342/2017 // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2020. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).
27. Решение Одинцовского городского суда г. Москвы от 12.11.2012 по делу № 2-7080/ 2012. // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2020. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).
28. Решение Нерюнгринского городского суда от 20 апреля 2018 г. Республики Саха (Якутия) по делу № 2а-576/2018 // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2020. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).
29. Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 27.05.2019 г. по делу № 2-4807/2019. // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2020. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).
30. Решение Бутырского районного суда г. Москвы от 6.06.2018 г.по делу № 2-622/18. // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2020. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).

Специальная литература

31. Азарова, Т.В. Правовой статус органа опеки и попечительства как учредителя договора доверительного управления имуществом несовершеннолетних / Т.В. Азарова // Конституционная доктрина современной России: проблемы теории и практики (к 18-летию принятия Конституции РФ): материалы ежегодной региональной научно-практической конференции. Иваново, 12 декабря 2018 г. – Иваново: Иван. гос. ун-т, 2019. – С. 193-201
32. Александрова, А. Защита прав несовершеннолетних при сделках с недвижимым имуществом / А. Александрова // Адвокат. – 2016. – № 3. – С. 13.
33. Антокольская, М.В. Семейное право: учебник. / М.В. Антокольская. – М.: Норма, 2014. – 322с.
34. Верзуб, Б.М. Некоторые вопросы взаимодействия органов опеки и попечительства и нотариата по защите прав и законных интересов несовершеннолетних при совершении сделок / Б.М. Верзуб // Нотариус. – 2015. – № 5. – С. 15.
35. Гафарова, К.Ю. Защита прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом / К.Ю. Гафарова // Конституционные основы гражданского судопроизводства: история, современное состояние и пути совершенствования: сборник статей по материалам III Международной научно-практической конференции студентов и аспирантов (Саратов, 11-12 мая 2019 года). – Саратов: Изд-во ФГБОУ ВПО «Сарат. гос. юр. акад.», 2019. – С. 265-267.
36. Зубков, С.Б. Проблемы правового регулирования имущественных прав несовершеннолетних / С.Б. Зубков // Закон и право. – 2017. – № 10. – С. 71.
37. Карпов, К.В. К вопросу об отступлении от начала равенства долей супругов в их общем имуществе, исходя из интересов несовершеннолетних детей / К.В. Карпов // Семейное и жилищное право. – 2016. – № 2. – С. 13-16.
38. Куркучекова, Ж.А. Сделки с недвижимым имуществом несовершеннолетних / Ж.А. Куркучекова // Право и законность: вопросы теории и практики: сборник материалов IV Всероссийской студенческой научно-практической конференции (Абакан, 10 апреля 2019 г.). – Абакан: Изд-во ФГБОУ ВПО «Хакасский гос. ун-т им. Н.Ф. Катанова», 2019. – С. 171-174.
39. Пасикова, Т.А. К вопросу о приобретении недвижимости, обремененной правами несовершеннолетних. / Т.А. Пасикова, Я.В. Шаповалова, Г.А. Яковенко // Проблемы экономики и юридической практики. – 2018. – № 6. – С. 131–134.
40. Рузанова, Е.В. Некоторые вопросы применения к родителям норм о распоряжении имуществом несовершеннолетнего / Е.В. Рузанова // Проблема правосубъектности: современные интерпретации: Материалы международной научно-практической конференции 24 февраля 2018 года, Самара. – Самара: Изд-во Самар. гуманит. акад., 2018, Вып. 10, Ч. I. – С. 219-224.
41. Ткачева, О.С. Имущественные права несовершеннолетнего (ребенка) как понятие гражданского и семейного права / О.С. Ткачева // Государственная служба и кадры. – 2016. – № 4. – С. 71-74.