Курсовая работа на тему «Стратегические направления развития системы управления капитальным ремонтом многоквартирных домов в городе Москве »

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА I. Теоретико-правовые аспекты управления капитальным ремонтом многоквартирных домов города
1.1. Капитальный ремонт многоквартирных домов: понятие, сущность, функции
1.2. Нормативно-правовые основы деятельности по управлению капитальным ремонтом многоквартирных домов
ГЛАВА II. Развитие системы управления капитальным ремонтом многоквартирных домов в городе Москве (на примере района Люблино)
2.1. Оценка состояния многоквартирных домов района Люблино города Москвы
2.2. Специфика управления капитальным ремонтом многоквартирных домов города Москвы (на примере Люблино)
2.3. Проблемы управления капитальным ремонтом многоквартирных домов города Москвы (на примере района Люблино)
ГЛАВА III. Разработка стратегических направлений развития системы управления капитальным ремонтом многоквартирных домов города Москвы
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования вызвана необходимостью проведения капитального ремонта на типовом жилищном фонде 50-70 годов строительства, объём которого в РФ по разным источникам составляет 250-500 млн. кв. м. В рамках решения жилищных проблем на сегодняшний день в качестве основного стратегического направления является реконструкция построек 50-70 годов. Также это в свою очередь поможет значительно улучшена структура жилищного фонда. Для того, чтобы реализовать данное направление необходимо хорошее финансирование. В связи с этим необходимо осуществлять поиск новых и эффективных источников финансирования.
На сегодняшний день для органов местной власти и государственных органов самой сложной проблемой является управление фондом капитального ремонта.
На сегодняшний день в жилищном фонде имеется много помещений, которые имеют большой процент износа и требуют срочного капитального ремонта. Государству следует уделить этому пристальное внимание и изменить данную ситуацию посредством совершенствования управления жилищным фондом.
На данный момент осуществляется активное реформирование системы правовых отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. В рамках данного реформирования разрабатываются мероприятия по контролю и надзору за показателями содержания и ремонта жилищного фонда.
Жилищная система управления на сегодняшний день требует значительных изменений, так как стало очень много собственников, а раньше в качестве собственника могло выступать либо государство либо местные органы власти.
Степень изученности проблемы. Управление жилищным фондом тема достаточно изученная, теоретические разработки и практические рекомендации содержатся в работах российских ученых. Много трудов посвящены разработке методологических основ управления и повышению эффективности управления ЖКХ, определению путей его развития.
Особенности процесса управления ЖКХ, развития и реформирования жилищного фонда и фондов капитального ремонта представлены в трудах В.Н. Литовкина, Л.Ю. Грудцына, Д.В. Карпухина, Г.Ю. Шарикова и др.
Объектом исследования является система управления капитальным ремонтом многоквартирных домов города.
Предметом исследования являются социально-экономические отношения по поводу управления капитальным ремонтом многоквартирных домов.
Цель исследования: на основе проведенного анализа разработать стратегические направления развития системы управления капитальным ремонтом многоквартирных домов города Москвы.
Поставленная цель и гипотеза определили необходимость решения следующих задач:
1. Исследовать теоретико-правовые аспекты управления капитальным ремонтом многоквартирных домов города.
2. Проанализировать развитие системы управления капитальным ремонтом многоквартирных домов в городе Москве (на примере района Люблино).
3. Выявить проблемы управления капитальным ремонтом многоквартирных домов города Москвы (на примере района Люблино).
4. Разработать стратегические направления развития системы управления капитальным ремонтом многоквартирных домов города Москвы.
Методология и методика исследования. В работе использовались экономические и статистические методы анализа, графический метод, табличный, индексный анализ, анализ структуры и динамики, сравнительно-логический, системный, ситуационный и функциональный подходы, метод экономико-математического моделирования. Использовались данные Федеральной службы государственной статистики, данные сайта района Люблино и жилищно-коммунальных служб.
Нормативную базу работы составляют: Конституция Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Трудовой кодекс Российской Федерации, федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации и др.
В работе также использовались законодательные акты Российской Федерации и ряда стран, касающиеся проблемы управления капитального ремонта многоквартирных домов, нормативно-инструктивные материалы министерств и ведомств, в том числе материалы конференций, семинаров и региональных докладов.
Эмпирическая основа работы. При написании диссертационной работы были изучены статистические данные ГБУ МАЦ (Московский аналитический центр), Государственного казенного учреждения города Москвы по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «УКРиС» и другое.
Практическая значимость исследования заключается в том, что предложения, сформулированные на основе проведенного анализа состояния жилищного фонда, могут быть использованы для разработки мероприятий, направленных на совершенствование системы управления капитальным ремонтов в многоквартирных домах.

ГЛАВА I. Теоретико-правовые аспекты управления капитальным ремонтом многоквартирных домов города

1.1. Капитальный ремонт многоквартирных домов: понятие, сущность, функции

В последние года, в ремонте нуждается жилой фонд страны. Отметим, что по определенному числу лет, ремонт необходимо проводить в строительных сооружениях. Российское общество стало формировать план по капитальному ремонту МКД.
Существуют важные проблемы, связанные с повышением результата капитального ремонта домов. Поэтому Президент дал поручения Правительству РФ, целью которого является усовершенствование данного вида строительных работ по всем регионам. [10] МКД были построены в большей части еще в прошлом веке при СССР и они до сих пор существуют. На сегодняшний день, объектами являются давние постройки, их необходимо перепланировать и осуществлять капитальный ремонт, отметим, что таких МКД несколько сотен тысяч.
В настоящее время проект должен быть признан с приоритетом народа по проведению современного капитального ремонта МКД по большому масштабу. Он должен включать в себя подобные проекты на уровне региона субъектов РФ. Таки образом, с нашей точки зрения считается, что проект по проведению капитального ремонта МКД, должен быть приоритетным на сегодняшний день и применять современную систему проектного управления. В число выделенных направлений приоритета входит капитальный ремонт МКД как: арендное жилье, ипотека, городская среда, поддержка инициативы ИП и т.д.
Отметим, что при понимании сущности, функционирования рынков услуг в регионе, содержания, а также определенных задач, разработанные программы капремонта МКД могут быть успешно реализованы. [11] При этом необходимо понимать четкое понятие капитального ремонта МКД. Его формирование по составу основных видов услуг и работ по проведению ремонта, выяснение состава общего имущества. Также нужно четко понимать, что капитальный ремонт будет проводиться по общему имуществу МКД, но внутриквартирных вопросов он никак не касается и проводиться не должен.
Определение ремонта производственных зданий понимается как комплекс мероприятий, которые направлены на восстановление первоначальных качеств по эксплуатации отдельных конструкции и в целом самих зданий и сооружений.
На сегодняшний день все объекты, не входящие в состав общего имущества, в процессе могут подвергаться износу, так как происходят естественное старение материалов, природно-климатические факторы, силовые нагрузки и т.д., при этом, можно устранить неисправности с помощью проведения ремонта.
Существуют два вида ремонтных работ: капитальный и текущий. [25] Капитальный ремонт какого-либо здания или сооружения определяется с помощью восстановительных работ объекта, целью которого является поддержка эксплуатационных показателей и исправность работоспособности систем оборудования и конструкций.
По ГОСТу капитальными ремонтами называют: здания, коммуникации, объекты и т.д. ремонт которых выполняется с восстановительной частью состава и с заменой, при этом включают и базовые части.
Из вышесказанного можно сказать, что капитальный ремонт включает в себя замену и восстановление, устранение неисправностей всех элементов, которые изношены, при этом капитальный ремонт проводиться на долгий срок и с экономией, улучшая при этом эксплуатационные показатели зданий. Стоит отметить, что с проведением данного ремонта, также может осуществляться экономическая модернизация объекта или здания, а также его перепланировка, которая не изменяет технические показатели.
На сегодняшний день существует и текущий ремонт. Отметим, согласно приказу Федеральной службы, что для его понятия отнесены такие работы, которые выполняют следующий процесс:
-не изменение качества эксплуатации жилых помещений, срок службы и характеристики. Это касается работ по: ремонту крыши, покраска полов, ремонт отопительного оборудования, оштукатуривание, оклейка потолков и стен обоями и т.д. Также, при капитальном ремонте, работы должны проводиться и по замену оконных блоков, труб водоснабжения, сантехнического оборудования и прочее.
— должны регулярно проводиться для поддержания хорошего состояния жилья. [18] Стоит отметить, что существуют два вида капитального ремонта:
А) выборочный капитальный ремонт. Ремонт с частичной или полной заменой оборудования, который направлен на частично функциональный износ и возмещение физического износа;
Б) комплексный капитальный ремонт. Данный ремонт проводится с заменой инженерного оборудования, их модернизацией и т.д. В такую работу включены охватывание всего здания в отдельной секции или полностью. При этом также возмещается функциональный и физический износ.
Стоит отметить, что по результатам реформирования системы капитального ремонта на собственников домов возложили такие полномочия как принятие решения о виде ремонта и вообще необходимости его проведения. Т.е. теперь капитальный ремонт будет проводиться только по желанию собственников. Также собственники квартир должны вносить денежные взносы в капитальный ремонт, т.е. они должны его финансировать.
Помимо этого собственники определяют состав общего имущества, к которому можно отнести:
— помещения, которые не являются частями квартир, а также лестницы, лестничные площадки, технические подвал и прочее;
— крыши;
— несущие ограждающие конструкции МДК (колонны, плиты, стены при этом все эти элементы являются несущими);
— различное оборудование (электрическое, механическое и т.п.), которое может располагаться либо в жилом, либо в нежилом помещении;
— земельный участок, на котором находиться МКД;
— различные тепловые пункты, обслуживающие МДК и прочее. [9] Таким образом, можно отметить, что имущество МДК является весьма разнообразным.
Также на сегодняшний день существует техническое перевооружение, которое не необходимо отличать от текущего и капитального ремонта.
Техническое перевооружение предусматривает проведение мероприятий, которые, прежде всего, направлены на улучшение различного рода производств посредством использования передовой техники и технологий. Осуществляется замена старого оборудование на новое и более современное и автоматизированное.
Техническое перевооружение осуществляется с определенной целью, а именно оно направлено на увеличение так называемых производственных мощностей. Данная цель достигается за счет улучшения всех показателей предприятия, которые имеют технико-экономический характер.
Исходя из всего выше сказанного, можно отметить, что капитальный ремонт необходим для того, чтобы улучшить все эксплуатационные показатели ремонтируемых объектов. В рамках капитального ремонта осуществляется восстановление либо замена несущих стен, фундаментов и прочее.

 

1.2. Нормативно-правовые основы деятельности по управлению капитальным ремонтом многоквартирных домов

В настоящее время изучается закон, который заключается в фонде содействий реформирования хозяйств по коммунальным и жилищным услугам. В 2007 году этот закон был подписан президентов РФ. В этом законе прописаны основы по организационным и правовым моментам, чтоббы можно было предоставить поддержку в качестве финансирования. Также стоит отметить, что поддержку финансами могут получить и муниципальные образования для того, чтобы можно было провести капитальный ремонт в многоквартирных домах, а также, чтобы можно было переселить граждан из таких домов, которые находятся в аварийном состоянии. Весь этот процесс должен проходить при помощи создания корпорации государства. Иными словами получить поддержку от фонда содействия реформированию ЖКХ, который может реализовать функции по предоставлению поддержки. Также из данного фонда направляются средства на медернизацию коммунальной инфраструктуры., начиная с 2013 года. [17] На сегодняшний день, с нашей точки зрения считается, что в регионах есть программы для капитального ремонта многоквартирных домов, утвержденные высшими органами. В такой программе есть разработка по моментам организации, а также планирование по проведению данного ремонта или какой-либо определенной поддержки, все это должно производится за счет средств субъектов РФ или местных бюджетов.
Стоит отметить, что по разработанной программе можно контролировать проведение работ капетального ремонта региональным оператором.
Отметим, что в разработанная программе, которая используется в регионе, четко обозначены сроки проведения ремонта собственниками или оператором в многоквартирных домах.
В программе очередность проведения ремонта происходит после критерий, согласно установленному закону РФ, а также могут быть дифференцированы по образованиям муниципалитета. В программе должен, в первую очередь, быть порядок по проведению капетального ремонта общего имущества, где идет требование на дату приватизации первого жилого помещения, с тем условием, что капетальный ремонт не был утвержден и актульным по региональной программе. [24] Также стоит отметить, что в программе могут быть внесены изменения, которые реализуются при наличии определенного решения с помощью общего собрания собственников данных помещений. При этом внесение изменений должны предусматривать перенос установленного срока по капетальному ремонту на более поздний срок, а также может быть сокращение перечня планируемых услуг. Исключениями являются следующие факторы:
-запланированный вид услуг по ремонту был проведен ранее и при этом определено, что повторные услуги не потребуются;
-изменение способа формирования фонда произошло по определенным основаниям, согласно Кодексу РФ;
-сокращение перечня планируемых видов услуг может быть обусловлен отсутствием элементов конструкций.
В настоящее время такие решения по изменениям принимаются, используя методические рекомендации, которые утверждаются органами власти, реализующим функции по выработке правового регулирования по нормам. [5] На сегодняшний день, программа рассматривается раз в год и является актуальной. Это имеет значение о том, что нужно найти отражение в составе МКД по изменениям. В МКД есть исключения того, когда жилье признано аварийным, а также в МКД включаются те факты, когда ведется учет по результатам определенных видов работ и то жилье, которое было введено в прошлом году в эксплуатацию, а также должен проводиться мониторинг по техничсекому состоянию.
С нашей точки зрения считается, согласно закону, должна быть проведена подготовка, порядок и требования по предоставлению сведений, а также порядок должен быть утвержден органами самоуправления, чтобы правильно разработать программу.
Отметим, что реализация программы на уровне региона является главной целью. Планы реализации программы должны быть утверждены в короткие сроки органами самоуправления и органами власти в установленном порядке по актам прав и норм. В данный перечень входят: уточнение планируемых видов услуг, определения объема и видов государственной поддержки, и т.д.
В настоящее время короткие сроки по плану реализации должны утверждаться органами местного самоуправления, только в том случае, если предусмотрено в акте субъекта РФ. [12] С нашей точки зрения считается, что региональная программа капетального ремонта, а также краткосрочные планы могут подлежать размещения в системе реализации данной программы. Размещается органом местного самоуправления или органом государственной власти, которые утвердили план и программу в том порядке и сроке, которые определены органом исполнительной власти. Также стоит отметить, что целью государственной политики по осуществлению функций по реализации и выработке, а также нормативно-правовому регирулированию и т.д. является обеспечение и создание устойчивого функционирования систем ремонта общего имущества в домах, которые обеспечивают своевременное проведение, требования которых является справедливая стоимость услуг и само качество.
Существуют следующие показатели, с помощью которых будет осуществляться оценка реализации задач по проведению капетального ремонта, а именно:
— Доля собираемости средств собственников помещений на капетальный ремонт;
-доля общей площади многоквартирных домов, где в установленный срок производится ремонт в рамках реализации программ региона.
Стоит отметить, что с помощью создания специальных фондов, региональные программы реализуются по проведению капетального ремонта в домах.
Под понятием «Фонд капитального ремонта» понимаются средства, которые накоплены для оплаты расходов общего имущества в многоквартином доме [21].
Отметим, что обязательные взносы на ремонт введены для того, чтобы формировался фонд капитального ремонта, который можно будет включить в региональную программу. Источниками формирования фонда являются ежемесячные взносы в установленном минимальном размере.
Также, стоит отметить, что в фонд включаются следующие взносы, а именно:
-кредиты или займы;
-доходы, которые получены от размещения на депозитах временно свободных средств;
-проценты, которые начислены банком за использование денежными средствами;
-пени, уплаченные собственниками.
Также в фонд капитального ремонта перечисляются доходы от передачи в пользование объектов имущества в доме, доходы от хозяйственной деятельности и т.д. Все это происходит по решению общего собрания членов товарищества, общего собрания собственников, общего собрания членов жилищного кооператива и прочее. Это происходит либо в счеь уплаты установленного взноса собственниками, а также на формирование части фонда, которое создается за счет взносов в минимальном размере. [10] Таким образом, можно сделать вывод о том, что большой круг задач включает в себя система капитального ремонта, а также она включает в себя различные виды и направления. К видам ремонта можно отнести комплексный, внеплановый и плановый и выборочный. Основанием по регулированию системы является совокупность правовых актов, которые относятся к данному вопросу.
Стоит отметить, что на проведение капитального ремонта многоквартирных домов влияют различные факторы, такие как: природный, человеческий, чрезвычайные ситуации, износ здания и другие.

ГЛАВА II. Развитие системы управления капитальным ремонтом многоквартирных домов в городе Москве (на примере района Люблино)

2.1. Оценка состояния многоквартирных домов района Люблино города Москвы

Район Люблино — территориальная единица Москвы, образованная с учётом численности населения, социально-экономических характеристик, расположения транспортных коммуникаций, наличия инженерной инфраструктуры и других особенностей территорий на основании Закона города Москвы от 5 июля 1995 года № 13-47 «О территориальном делении города Москвы».
Территория района – 1783 Га, численность населения – 172 054 человек.
Социальные объекты района:
– количество учреждений образования – 4 образовательных комплексов (20 зданий школ и 31 здание дошкольного отделения);
– количество учреждений здравоохранения – 8;
– количество учреждений социальной защиты – 7;
– количество учреждений культуры – 7;
– количество учреждений досуга и спорта – 5;
– парки и скверы – 15.
Существующие МКД в Люблино – 447 шт.
Основные магистрали: ул. Люблинская, ул. Краснодонская, ул. Верхние поля, ул. Ставропольская, ул. Краснодарская [39].
В районе Люблино имеется одна станция метрополитена «Люблино» Люблинско-Дмитровской линии и ближайшая станция в соседнем Бутырском районе, «Савёловская» Серпуховско-Тимирязевской линии. Также в районе Люблино находится Рижский вокзал и железнодорожные станции — «Станколит» Соединительная линия, «Москва-Рижская» Рижское направление.
В границах Люблино есть три станции железной дороги – Перерва, Депо и собственно Люблино Курского направления Московской железной дороги. Последнюю открыли в 1870 году.
Примерно в это время здесь появился поселок железнодорожников. Их клуб в XX веке, после революции, располагался в главном доме местной усадьбы. А еще там было общежитие НКВД и школа.
Граничит район Люблино с Бутырским районом, Останкинским районом, Алексеевским районом, Мещанским районом (Центральный округ (ЦАО)) и Тверским районом (Центральный округ (ЦАО)). Карта района представлена на рисунке 2.1.

Рисунок 2.1 — Карта района Люблино
В 2000-х г.г. от малоэтажной застройки ничего не осталось – в Люблино преобладает типовая «панель». П-44Т – визитная карточка данного района. По данным агентства Est-a-Tet, в Люблино квартир в уже построенных домах продается почти 45 тысяч квадратных метров строящегося жилья (данные на ноябрь 2020 г.) – рис. 2.2 [41].

Рисунок 2.2 – Новостройки Люблино
Как показали результаты опроса, проведенного осенью 2020 г., комфорт проживания в Люблино жители Москвы оценивают на 5,2 балла из десяти возможных. Это очень низкая оценка (лучший район Москвы – Строгино – получил 8,9 балла). Хуже всего в Люблино дела обстоят с чистотой и работой служб ЖКХ, постановили участники опроса. Кроме того, они сочли, что там все довольно плохо с безопасностью и экологией [39].
На территории района Люблино расположено 442 многоквартирных дома, 4 жилых строения, имеющих статус общежития, 5 управляющих компаний, 13 ЖСК на самоуправлении, 55 учреждений социальной сферы, 7 промышленных предприятий, 307 объектов потребительского рынка и услуг.
Программа реновации в Люблино затрагивает все старые пятиэтажные дома, расположенные в районе. Переселение жильцов этих строений будет проходить в несколько этапов. Первая волна завершится в 2019-2020 г.г. Суть программы заключается в предоставлении людям новых, комфортабельных квартир вместо старых хрущевок.
Стоит отметить, что по программе реновации в районе Люблино будет снесено 152 дома. Более других реновация коснется улиц: Ставропольская улица (24) и Таганрогская улица (21). Отметим сносимые дома и 11 стартовых площадок для новостроек на рисунке 2.3.

Рисунок 2.3 – Программа реновации в Люблино
Улицы, на которых пройдет реновация, представлены в таблице 2.1.

Таблица 2.1 – Реновация в Люблино

Реновация в Люблино предполагает строительство 197 тыс. кв.м. недвижимости, в их числе 113 000 кв.м. жилья. В Люблино откроются новая школа искусств и детский сад. Под квартал выделили площадку в 15 га, где под реновационные работы попало 15 домов. Отдельно стоящее здание выделят под застройку парковки на 700 автомобилей.
Рассмотрим показатели жилищного фонда района Люблино в таблице 2.2.
Таблица 2.2 – Динамика состояния жилищного фонда района Люблино

Представим полученные данные на рисунке 2.4.

Рисунок 2.4 — Динамика состояния жилищного фонда района Люблино
Как видно, наблюдается положительная динамика общей площади жилищного фонда района.
Изучим структуру жилищного фонда района Люблино. Так, в районе существует следующая структура многоквартирных домов:442
– 20 домов 1932 – 1950 годов постройки;
– 66 домов – 1951-1960 годов постройки;
– 59 домов – 1961-1970 годов постройки;
– 109 домов – 1971-1980 годов постройки;
– 99 дом – 1981-1989 годов постройки;
– 80 домов – 1990-1999 годов постройки;
– 9 домов –построенных после 1999 г.
Представим полученные данные на рисунке 2.5.

Рисунок 2.5 – Структура жилищного фонда района Люблино
Как видно, наибольший процент в структуре жилищного фонда имеют дома 1971-1980 г.г. постройки; также часто в районе Люблино встречаются дома 1981-1990 г.г. постройки.
Стоит отметить, что 32% домов имеют срок эксплуатации более 40 лет. И если принять во внимание коэффициент ответственности за эксплуатацию жилого фонда района и вероятность возникновения аварийных ситуаций, то в районе Люблино, сотрудники Жилищника справляются с большим объемом задач и несут повышенную нагрузку по сравнению с другими районами.
Распределение жилищного фонда по степени износа представим в таблице 2.3.
Таблица 2.3 — Распределение жилищного фонда по степени износа

Полученные данные представим на рисунке 2.6.

Рисунок 2.6 – Степень износа многоквартирных домов Люблино
Данные относительно материалов стен зданий представим в таблице 2.4.
Таблица 2.4 — Распределение жилищного фонда по материалу стен зданий

Полученные данные представим графически на рисунке 2.7.

Рисунок 2.7 — Распределение жилищного фонда по материалу стен зданий
Оборудование жилищного фонда представлено в таблице 2.5.
Таблица 2.5 — Оборудование жилищного фонда, %

Обследование состояния многоквартирных домов в Люблино осуществляется в полном объеме. С учетом собранных данных формируется планы по текущему и капитальному ремонту инженерных систем и оборудования, конструктивных элементов зданий, выполнение сезонных работ, проведение мероприятий по энергосбережению, контроль за безопасными и комфортными условиями проживания жителей, содержанию общедомового имущества, а также соблюдением правил пожарной безопасности.
Как видно, анализ состояния многоквартирных домов выявил наличие значимого количества домов, подлежащих капитальному ремонту, что актуализирует данное исследование.

 

2.2. Специфика управления капитальным ремонтом многоквартирных домов города Москвы (на примере Люблино)

ГБУ «Жилищник» осуществляет уборку и техническое содержание многоквартирных домов, дворовых территорий, дорог и территорий 2-й категории (парки, скверы).
ГБУ «Жилищник района Люблино» является управляющей компанией по обслуживанию многоквартирных домов. В настоящее время под управлением ГБУ «Жилищник района Люблино» находится 416 домов (в т.ч. 51318 квартир и 1461 подъездов).
В своей работе в плане управления МКД ГБУ «Жилищник района Люблино» руководствуется следующими нормативными документами:
1. Жилищный кодекс Российской Федерации [2] (в том числе ст. 162 ЖК РФ Договор управления в МКД., ст.158 ЖК РФ);
2. Постановление Правительства г. Москвы от 24 апреля 2007 года N 299-63 ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом РФ» [4];
3. Распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 02.12.2013 года N 05-14-381/3 «Об утверждении Регламента на работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме» [5];
4. Распоряжение Департамента экономической политики и развития города Москвы от 23.05.2007 No21-Р «Об утверждении методики по составлению сметы расходов на управление многоквартирным домом» [6];
5. Постановление Правительства Москвы от 13 декабря 2016 года N 848-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения» [7];
6. Раскрытие информации в соответствии с ПП РФ от 23.09.2010 года No731 ст.8 [7].
Если не учитывать летние помещения, то общая площадь составляет более трех миллионов квадратных метров, при этом два с половиной миллиона квадратных метров приходиться на жилые помещения. В свою очередь сто пять квадратных метров составляет площадь помещений, которые являются нежилыми.
Компания ГБУ «Жилищник района Люблино» при работе руководствуется договором управления жилым домом, который был утвержден собственниками помещений. Также данная фирма руководствуется протоком общего собрания собственников помещений в МКД.
Под управлением данной компании находятся дома с годом постройки от 1931 года и до 2009 года. Такие дома имеет два и этажа и есть дома, которые имеют 24 этажа.
Стоит отметить, что стоимость обслуживания домов определяется по категориям, таким образом, можно отметить, что стоимость на обслуживание является разной. Так, к примеру, 19,51 за кв. метр составляет стоимость обслуживания дома, в котором есть все удобства, но нет лифта и мусорной камеры.
Так ценовая политика обслуживания домов варьируется от 19,51 руб. за кв. метр до 24,53 рублей.
Самая большая стоимость берется за обслуживание домов, в которых есть все удобства, включая лифт и мусорную камеру.
В 2019 году на текущий ремонт МДК Правительством было выделено почти семьдесят три миллиона рублей.
В штате ГБУ «Жилищник» работают 857 человек, из них АУП -189 человек, рабочих 668 человек.
При механизированной уборке используется 76 роторов и 229 дозаторов для разбрасывания реагента. На основании Распоряжения Префекта ЮВАО и главы Управы Люблинского района, подготовлен и издан приказ о формировании 52-х бригад кровельщиков по очистке 156 кровель.
В 2019 году были выполнены работы по ремонту более 18 318 кв.м. асфальтобетонного покрытия на дворовых территория и объектах дорожного хозяйства и израсходовано 2136 тонн асфальтобетонной смеси. Работы выполнялись горячим и литым асфальтом.
По программе Благоустройства образовательных учреждений в 2019 году выполнены работы по трем адресам.
Выполнялись работы по ремонту газонов, устройство брусчатки, замена малых архитектурных форм, ремонт веранд, ремонт асфальтового покрытия и замена бортового камня.
По программе стимулирования управы района выполнены работы по благоустройству дворовых территорий по 32-м адресам, из них 1 адрес по проекту Активный гражданин.
Также в 2019 году выполнялись работы по ремонту асфальтобетонного покрытия «большими картами» на 31 адресе, объемом – 51 тыс. 848 кв.м.
На балансе ГБУ «Жилищник» находится 36 объектов дорожного хозяйства 3- и 4 категорий, общей площадью 271321,7 кв.м.
Для выполнения работ по санитарному содержанию на балансе ГБУ числится 67 единиц техники.
Из них уборочной техники 38 единиц, вспомогательной 29 единицы. В штате отдела ОДХ находится 24 человека.
Уборка ОДХ выполняется в круглосуточном режиме и дополнительно на основании факсограмм Департамента ЖКХ г. Москвы.
В течение 2019 года в рамках текущей эксплуатации выполнялись работы по устранению неисправностей в системах канализации, центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения, электротехнических устройств, замеров сопротивления изоляции проводов, ремонту кровель, балконов.
В 2019 году выполнен Планово-предупредительный ремонт в 136 подъездах, в 130-ти подъездах произведена замена светильников на энергосберегающие. Работы выполнены в полном объеме и приняты Жилищной Инспекцией по Юго-Восточному округу г. Москвы.
В целях создания беспрепятственной среды для маломобильных групп населения, в 2019 году установлены откидные облегченные пандусы на ступеньках первого этажа и входных групп в количестве 30 штук.
Для оперативного реагирования на возникновение аварийных ситуаций и их ликвидации, в ГБУ «Жилищник Люблино» имеется аварийная служба с наличием аварийного запаса на ОДС.
На учреждение возложены задачи по проведению капитального ремонта в жилых домах на основании Региональной программы капитального ремонта общего имущества в МКД на территории города Москвы на 2015-2044 годы, которая утверждена постановлением Правительства Москвы от 29 декабря 2014 года № 832-ПП [7].
Корректировка краткосрочных планов происходит в течение текущего года на основании признания отдельных МКД аварийными и подлежащими сносу, объектами культурного наследия, а также в связи с принятием собственниками решений о переносе капремонта на более поздние сроки.
ГБУ «Жилищник» принял участие в тендерах по программе капитального ремонта на выполнение работ в период 2019г. По результатам проведенных тендеров были заключены договора на выполнение работ по капитальному ремонту 6 подъездов МКД: Краснодарская ул. 15/17; Краснодарская ул. 17; Люблинская ул. 127/1; Люблинская ул. 54/3; Ставропольская ул. 12; Ставропольская ул. 14; Судакова ул. 14.
Общая сумма выполненных работ 20 млн. 100 тыс. рублей.
Также заключены договора на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества МКД: проспект 40 лет Октября, дома 13 и 15, улица Краснодонская, дома 14, корпус 1, корпус 2, корпус 3, улица Кубанская, дом 12, строение 1.
Всего выполнены работы по – 32 системам, на общую сумму 51 млн. 850 тыс. рублей.
По результатам выполнения всех работ, были организованны комиссионные проверки, в ходе которых, выявленные замечания были устранены и все системы введены в эксплуатацию.
Также в 2019 году проводились работы по ремонту инженерных систем в домах, включенных в программу реновации жилищного фонда города Москвы. Выполнялись работы, направленные на предотвращение предельно допустимых характеристик надежности и безопасности эксплуатации конструктивных элементов и инженерных систем, до принятия решения о выводе многоквартирных домов из эксплуатации на территории Юго-Восточного административного округа города Москвы. Работы проводились по внутридомовым инженерным системам канализации, горячего, холодного водоснабжения, теплоснабжения, а также по ремонту кровельного покрытия. Всего выполнены работы в 19-ти многоквартирных домах на общую сумму 15 млн. 857 тыс. 500 рублей.
За счет средств экономического развития района в программу были включены 12 адресов жилых домов, где проведены работы по выборочному капитальному ремонту отдельных инженерных систем и конструктивных элементов: ремонт межэтажных перекрытий, устройство козырьков подъездов, замена входных дверей, устройство пандусов, замена окон в местах общего пользования, замена дверей подвального помещения, остекление входных групп, замена тамбурных дверей. Всего выполнены работы на сумму 3 млн. 375 тыс. рублей.
Расходы на капитальный ремонт многоквартирных домов в районе Люблино представлены в таблице 2.6.
Таблица 2.6 – Динамика расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов в районе Люблино, млн. руб.

Полученные данные представим графически:

Рисунок 2.8 — Динамика расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов в районе Люблино, млн. руб.
Как видно, наблюдается положительная динамика расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов в районе Люблино.
Федеральный закон от 29 июня 2015 г. №176-ФЗ предоставил право собственникам выбрать владельцем специальные счета многоквартирного дома свою Управляющую организацию и часть многоквартирных домов сменили владельцев специальных счетов, уйдя от Регионального оператора капитального ремонта. Собственники, которые все же сами решили заниматься капитальным ремонтом своего многоквартирного дома, оставили владельцем специального счета Регионального оператора, потому что он, предоставляя собственникам юридическое лицо, оказывает консультационную помощь в вопросах проведения капитального ремонта, оформления документации, начислений взносов и взысканий по ним, и пр., не ограничивая собственников в выборе подрядных организаций на свое усмотрение, без вмешательства управляющей компании. Отметим, что региональным оператором является «Территориальное управление фонда капитального ремонта Юго- Восточного административного округа города Москвы».
Взносы на капитальный ремонт на счет Регионального оператора в Люблино представлены в таблице 2.7.
Таблица 2.7 — Аккумулирование взносов на капремонт на счете Регионального оператора за 2017-2019 г.г.

Покажем динамику задолженности собственников жилья на рисунке 2.9.

Рисунок 2.9 – Собираемость взносов на капитальный ремонт в районе Люблино в 2017-2019 г.г.
Как видно, с течением времени собираемость взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов в Люблино растет, что свидетельствует об эффективности управления системы капитальным ремонтом многоквартирных домов в Люблино.

 

2.3. Проблемы управления капитальным ремонтом многоквартирных домов города Москвы (на примере района Люблино)

Рассмотрим актуальный перечень проблем управления капитальным ремонтом многоквартирных домов в районе Люблино.
Одна из главных проблем капитального ремонта связана с отсутствием единого порядка формирования региональных программ и системы технического учета жилищного фонда.
Вопросы, которые возникают в связи с организацией технического учета, создают ситуацию, при которой местное самоуправление и управляющие компании (УК) дают неверную информацию о состоянии, в котором находятся многоквартирные дома и степень износа их конструктивных элементов. Это, в свою очередь, негативно отражается на качестве формирования региональных программ, включая очередность проведения капитального ремонта.
Можно отметить, что в программы по капитальному ремонту периодически заносят аварийное жилье, которое подлежит сносу и реконструкции. Аналогичная ситуация и с ветхими домами, которые вообще нецелесообразно ремонтировать. А таких зданий, как оказалось, предостаточно: в период с 2017 по 2019 года Фонд ЖКХ обнаружил порядка 10 тысяч таких домов. Сыграли существенную роль слабый контроль со стороны местных властей и невыполнение обязательств подрядчиков.
Одной из серьезнейших проблем, формирующей риск финансовой устойчивости фонда Регионального оператора, является проблема собираемости взносов. Исходя из годового отчета Регионального оператора капитального ремонта Москвы, собираемость взносов по помещениям, находящимся в собственности физических лиц в 2019 году составила 84,36%, тогда как по помещениям, находящимся в федеральной собственности 43,4%, по помещениям, находящимся в муниципальной собственности 66,06%, по помещениям. Такая ситуация выглядит неоднозначно и бросает тень на находящийся в стадии становления институт капитального ремонта как таковой, может дестабилизировать платежную дисциплину населения. К тому же, может привести к увеличению расходов бюджетов различных уровней, так как за неуплату взносов за капитальный ремонт собственник обязан уплатить пени и штрафы.
По вполне понятным причинам, неполная собираемость платежей за капитальный ремонт будет являться фактором, тормозящим реализацию программы капитального ремонта. И если уверенность в том, что оплата взносов со стороны государства придет в нормальное русло есть, о чем говорят растущие сборы в 2019 году, то самоорганизация собственников-физических лиц по-прежнему остается на недостаточно высоком уровне.
Следующим риском, который может вызвать дисбаланс в финансовой системе фонда Регионального оператора – необоснованный размер взноса на капитальный ремонт. Исходя из данных выборочного анализа на примере 10 регионов Российской Федерации, проведенного Фондом содействия реформированию ЖКХ, размер взноса собственника за один квадратный метр должен варьироваться от 9 до 17 рублей, тогда как в настоящий момент размер минимального взноса, установленный на 2020 год Постановлением Правительства Москвы [10], составляет 18.86 рублей. Как видно, данный показатель превышает рекомендуемый размер взноса, что, в свою очередь, может привести к снижению собираемости взносов с собственников жилых помещений.
Это неизбежно приведет к дефициту средств для осуществления капитального ремонта.
К проблемным моментам системы управления капитальным ремонтом можно отнести и затягивание сроков капитального ремонта.
Часто приходится сталкиваться с переносами сроков капремонта без видимой на то причины.
Обычно при этом ссылаются на разрешенные Жилищным Кодексом ежегодные актуализации региональных программ капремонтов, которые осуществляются без уведомления и согласия собственников квартир.
Причинами затягивания сроков ремонта чаще всего выступают:
– нехватка материального ресурса, который возникает в процессе ремонта. То есть, при установленных региональными властями минимальных взносах на капитальный ремонт (за квадратный метр), реальный объем работ значительно превышает собранную сумму. Это влечет остановку работ, что является нарушением законодательства;
– неполный допуск рабочих подрядчика к помещениям, задействованным в ходе капремонта. Например, при замене стояков не во все квартиры добровольно пускают строителей сознательно, либо по причине отсутствия хозяев. В этом случае либо региональные власти на своем уровне определяют административную ответственность для таких несознательных жильцов, либо владельцы квартир на собрании разбираются в своем кругу самостоятельно. Подобные казусы зачастую связаны с несовершенством законодательства и требуют устранения на региональном уровне.
Зачастую причины затягивания и переноса сроков связаны со злостными неплательщиками целевых отчислений. Такими собственниками, как правило, являются хозяева инвестиционной недвижимости (то есть те, которые вложениями в квартиры спасают свои денежные накопления), а также асоциальные собственники (алкоголики, наркоманы и т.п.), зачастую не имеющие доходов.
Альтернативная модель, при которой средства собираются в рамках одного многоквартирного дома, — это одна из наиболее эффективных форм и механизмов. Оформляется конкретным проектом, очень привязанным — не типовой проект, а конкретный проект конкретного многоквартирного дома с учетом его состояния, с учетом выполненных ранее работ, с учетом реальных потребностей дома.
Также можно выделить еще одну проблему — несмотря на то, что средства граждан должны накапливаться на конкретном выделенном счете дома, региональному оператору предоставлено право временно заимствовать средства с одного дома, где, например, сейчас не идет капитальный ремонт, на другие дома. Таким образом, денежные средства, отложенные на ремонт одного дома, могут и не быть в наличии при наступлении необходимости его капитального ремонта.
Еще один проблемный момент касается базового объема работ, которые необходимо провести во всех домах, даже если они не требуются. При этом у собственников полностью отсутствуют механизмы для контроля.
Обоснованные сомнения вызывает механизм выбора домов, в которых планируется проведение капитального ремонта. Зачастую первыми в очередь на капитальный ремонт ставятся менее изношенные сооружения, а те дома, в которых степень износа выше, по непонятным причинам отодвигаются на более отдаленное время.
На данный момент существуют только типовые проекты, по которым проводятся капитальные ремонты. Такие проекты не привязаны к определенному адресу, поэтому зачастую капитальный ремонт проводиться не соответствующим образом, т.е. после ремонта его техническое состояние не улучшается, а даже наоборот может стать еще хуже.
Многие эксперты отмечают низкое качество проведенного капитального ремонта домов.
На данный момент в капремонт включены работы по замене (восстановлению) строительной конструкции, инженерных коммуникаций либо их элементов, а все остальное – это текущий ремонт. Поэтому, ремонт и утепление фасадов, кровли, подвалов и коммуникаций обязаны проводить региональные операторы (выбранные ими подрядчики), а ремонтировать подъезд и подобные работы – управляющие компании.
В такой ситуации следует уточнить, какие именно работы планируются и контролировать именно их качество. Для этого по окончании капремонта предусмотрено создание специальных комиссий, которые представлены:
– управлением капитального ремонта;
– департаментом городских хозяйств;
– региональным департаментом ЖКХ;
– региональным Фондом содействия реформированию ЖКХ;
– городским жилищным фондом;
– Региональным центром общественного контроля в сфере ЖКХ;
– управляющей компанией МКД;
– конкретной подрядной организацией;
– собственниками жилья конкретного МКД.
Все члены комиссии должны подписать акт приемки выполненных работ. А при выявлении нарушений должны составить дефектную ведомость со сроками их устранения.
Подрядчик обязан предоставить пятилетнюю гарантию на свои работы, которую ежегодно проверяет специально созданная Фондом комиссия. Если в ходе этих проверок выявляются дефекты, то подрядчику выписывается предписание на их устранение со сроками. Поэтому, для контроля качества капитального ремонта, жильцы могут затребовать у управляющей компании дефектную ведомость по дому, а также смету с актом выполненных работ к ней и сравнить с фактическим результатом. Если не пройден акт приемки, подрядчик не получит оплату от Регионального Фонда содействия капитальному ремонту.
Нередко низкое качество ремонта вызвано тем, что из-за отсутствия компаний, которые допускаются к участию в конкурсах на проведение капремонтов, на одно юридическое лицо возлагается большой объем работ. Так как отремонтировать в срок взятое на себя количество домов невозможно, то эта компания вынуждена прибегать к услугам субподрядчиков, что приводит к уменьшению суммы на ремонт и, соответственно, экономии на стройматериалах и квалификации непосредственно работников.
Также большие вопросы вызывает система продолжительного накопления средств. В стране с нестабильной экономикой, подверженной разнообразным финансовым кризисам, очень опасно в течение длительного времени собирать денежные средства, поскольку существует большая вероятность того, что их поглотит инфляция.
Также фиксируются случаи неисполнения гарантийных обязательства при выполнении капитальных работ. К примеру, имели место случаи отказа устранения и компенсации выявленных в гарантийных срок дефектов.
К проблемам в осуществлении капитального ремонта относится тот факт, что не всегда производятся восстановительные ремонты в квартирах после капитального ремонта стояков холодной, горячей воды, отопления. Восстановительный ремонт в квартире жильцы вынуждены делать за свой счет на сумму 100-150 тыс. рублей из расчета на квартиру.
Также отсутствует контроль за выполнением работ со стороны государственного заказчика, должным образом не проводится технический и авторский надзор, что негативно сказывается на качестве капитального ремонта.
Как видно, на всех уровнях выполнения программы по капремонту МКД возникают проблемы и трудности. Некоторые их них связаны с несовершенством законодательной базы, которая не учла всех нюансов. Но большинство претензий имеет под собой основу нарушения прав граждан на проживание в безопасных и благоприятных условиях, которое возникает при злоупотреблении властными полномочиями, незаконной растрате финансовых средств и несоблюдении установленных сроков.

ГЛАВА III. Разработка стратегических направлений развития системы управления капитальным ремонтом многоквартирных домов города Москвы

Внесем предложения по совершенствованию системы управления капитальным ремонтом МКД. Так, например, одним из аспектов совершенствования системы управления капитальным ремонтом может стать усовершенствование механизма информирования граждан относительно капитального ремонта МКД.
Вопрос работы с населением для всех уровней исполнительной власти, депутатов политических партий, различных организаций был и остается самым актуальным. А вопросы, касающиеся сферы жилищно-коммунального хозяйства, являются не просто актуальными, но и порой злободневными.
Самыми главными критериями качества жизни населения являются: сохранение здоровья, обеспечение безопасности жизни, а также жилищная сфера. Именно поэтому необходимо уделять особое внимание благоустройству жилых районов, кварталов и городов в целом. На сегодняшний день собственники квартир имеют свои определенные права, которые предусмотрены жилищным законодательством. В рамках реализации своих прав собственники могут решать многие жилищно-бытовые вопросы.
На данный момент практика показывает, что для того, чтобы права и интересы собственников могли быть защищены, необходимо чтобы граждане всегда были в курсе всех изменений, которые происходят в жилищном законодательстве.
Часто, не имея возможности получить квалифицированную консультацию в своих УК и ведомствах, из-за нехватки количества специалистов по работе с населением, из-за больших очередей и загруженности телефонных линий, население обращается в органы государственной власти, к депутатам, губернаторам и самому президенту, порой с самыми простыми вопросами, по которым, элементарно, у собственника не хватает базовых знаний, чтобы разобраться самому. И так растет ком обращений граждан, который в дальнейшем превращается в «круговорот» обращений.
СМИ не дают собственнику жилья полноценной и непредвзятой информации в интересующих вопросах и поэтому для совершенствования работы с населением и был создан федеральный проект «Школа грамотного потребителя», созданный в рамках выполнения поручения Председателя Правительства РФ Дмитрия Медведева от 11 июня 2014 года N ДМ-П9-4312 и имеющий целью информационно-просветительскую деятельность среди населения в вопросах ЖКХ, где профессиональные специалисты на семинарских занятиях смогут доступным языком разъяснить гражданам все нюансы и тонкости жилищного законодательства.
В настоящее время органами государственной власти проводятся масштабные мероприятия по повышению правовой грамотности населения. К таким мероприятиям в первую очередь относится федеральный проект «Школа грамотного потребителя», созданный в рамках выполнения поручения Председателя Правительства РФ Дмитрия Медведева от 11 июня 2014 года N ДМ-П9-4312.
Для совершенствования работы с населением нами предложен цикл лекций, в рамках информационно-просветительской деятельности, прослушав который, собственник жилья в МКД, получит полный спектр знаний и необходимой информации по актуальным вопросам жилищного законодательства Российской Федерации, правилам эксплуатации жилищного фонда, комплексу предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, расчетам между поставщиками коммунальных ресурсов, управляющими компаниями и населением, особенностям правового регулирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Предлагается весь лекционный материал разбить на несколько блоков:
– вводная информация относительно системы капитального ремонта МКД;
– особенности оказания жилищных услуг;
– основы капитального ремонта многоквартирных домов;
– способы контроля капитального ремонта дома со стороны собственников.
Указанный курс лекций может проводиться как в очной форме, например, в помещениях муниципалитета, либо в офисе управляющей компании, либо с помощью компьютерных технологий дистанционно, например, в виде вебинаров.
В том, что касается механизма накопления и траты взносов, собранных на капитальный ремонт, то ранее мы упоминали об опасности накопления денежных средств в течение длительного отрезка времени, поскольку велики риски обесценивания собранных денежных средств. Ввиду вышесказанного, можно внести предложение проводить капитальный ремонт отдельных систем дома сразу, по мере собираемости требуемой суммы. Так, например, на собрании собственников жилья могут быть определены приоритетные направления капитального ремонта, которые должны быть осуществлены в первую очередь (например, замена лифтов). Далее составляется смета данного вида ремонта и его стоимость доносится до всех жильцов.
Поскольку на сегодняшний день практически все многоквартирные дома имеют фонд капитального ремонта, то ремонт можно начинать сразу же, не дожидаясь года, указанного в региональной программе. Помимо всего прочего, внедрение подобного механизма позволит предотвратить расходование денежных средств, собранных жильцами одного дома, на ремонт другого.
Также при проведении анализа мы обратили внимание на абсолютно непрозрачную отчетность ведомств, ответственных за проведение капитального ремонта. На наш взгляд, необходимо раскрытие информации, касающейся финансирования каждого объекта капитального ремонта, а также полный перечень трат по нему. Такая информация должна быть размещена в открытом доступе по каждому объекту.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По итогам проведенного исследования целесообразно сделать следующие выводы:
Система капитального ремонта охватывает большой круг задач, также включает в себя различные направления и виды. К видам капитального ремонта можно отнести; плановый и внеплановый, комплексный и выборочный. Регулирование системы капитального ремонта многоквартирных домов основано на совокупности нормативно-правовых актов, непосредственно относящихся к данному вопросу.
Стоит отметить, что на проведение капитального ремонта многоквартирных домов влияют различные факторы, такие как: природный, человеческий, чрезвычайные ситуации, износ здания и другие.
Кроме того, согласно Жилищному кодексу РФ, собственники помещений обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт. Отчисления хранятся на специальном счете, либо на счете регионального оператора, в зависимости от выбора собственников жилого многоквартирного дома.
Анализ как системы капитального ремонта в целом, так и на примере района Люблино, выявил ряд проблем, связанных с проведением капитального ремонта.
К основным проблемам в первую очередь относится проблема неуплаты взносов на капитальный ремонт, а также проблема неудовлетворительного качества проведенных работ по капитальному ремонту, причинение вреда личному имуществу владельцев квартир: залив жилья, подтеки отделки, лужи на крыше, неполная замена труб и т.п. в результате проделанных работ, что связано с отсутствием квалифицированных специалистов. Также в работе было отмечено отсутствие единого порядка формирования региональных программ и системы технического учета жилищного фонда; затягивание и перенос сроков капитального ремонта домов; возможность коррупционных схем с использованием денежных средств, предназначенных для капитального ремонта; отсутствие прозрачной отчетности ведомств, ответственных за проведение капитального ремонта зданий, и т.п.
Вследствие чего, были разработаны предложения по реформированию данной сферы.
Предложениями по увеличению финансирования капитального ремонта стали:
– обязательные работы для собственников жилых помещений, которые относятся к трудоспособному населению и имеют задолженности но взносам на капитальный ремонт;
– автоматическое взимание взносов на капитальный ремонт с трудоспособного работающего населения при начислении им заработной платы;
– внесение дополнений в статью 182 Жилищного кодекса в виде пункта, в котором говорится о непосредственном контроле за ходом работ подрядных организаций собственниками помещения.
Помимо этого, мы предложили увеличить информированность собственников жилья относительно порядка проведения капитального ремонта зданий путем проведения либо цикла лекций, либо записи курса лекций на компьютерные носители для использования их в формате вебинаров.
Также при проведении анализа мы обратили внимание на абсолютно непрозрачную отчетность ведомств, ответственных за проведение капитального ремонта. На наш взгляд, необходимо раскрытие информации, касающейся финансирования каждого объекта капитального ремонта, а также полный перечень трат по нему. Такая информация должна быть размещена в открытом доступе по каждому объекту.
Также, на наш взгляд, необходимо дать право собственникам жилья самостоятельно определять перечень необходимых зон в жилом доме, где необходимо осуществлять капитальный ремонт. При этом мы предлагаем осуществлять ремонт тогда, когда собрана необходимая сумма на специальном счете, не дожидаясь срока осуществления капитального ремонта, обозначенного согласно Программе регионального капитального ремонта.
Также были внесены предложения, касающиеся отдельных аспектов механизма управления капитальным ремонтом, например, введение унифицированных показателей для определения потребности в капитальном ремонте, использование резервирования и т.п.
На наш взгляд, внедрение предложенных рекомендаций позволит усовершенствовать систему управления капитальным ремонтом в целом, а также управление отдельными его аспектами.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993);
2. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 27.10.2020). // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть I). ст. 14.
3. Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (ред. от 07.04.2020). // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 30. ст. 3799.
4. Постановление правительства Москвы от 24 апреля 2007 года N 299-ПП О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации (в ред. от 14 января 2020 года). // Доступ с официального сайта мэра Москвы. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.mos.ru/authority/documents/doc/20831220/
5. Распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 02.12.2013 года N 05-14-381/3 «Об утверждении Регламента на работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в ред. от 19 марта 2020 года)». // Доступ с официального сайта мэра Москвы. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.mos.ru/dgkh/documents/deistvuiushchie-normativnye-pravovye-akty/view/40519220/
6. Распоряжение Департамента экономической политики и развития города Москвы 21-Р от 23 мая 2007 г. «Об утверждении Методики по составлению сметы расходов на управление многоквартирным домом». // Доступ с официального сайта мэра Москвы. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.mos.ru/depr/documents/normativno-pravovye-akty-departamenta/view/159338220/
7. Постановление Правительства Москвы от 13 декабря 2016 года N 848-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения» (в ред. от 01.07.2020). // Доступ с официального сайта мэра Москвы. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.mos.ru/depr/function/tarifnaya-politika/tarify-na-zhilishno-kommunalnye-uslugi-dlya-zhitelei-moskvy-na-2019-god/
8. Постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 года N 832-ПП «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы» (в ред. от 27.10.2020). // Доступ с официального сайта мэра Москвы. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.mos.ru/dkr/function/odepartamente/regionalnaya-programma-kapitalnogo-remonta/
9. Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» (ред. от 11.04.2018). // Собрание законодательства Российской Федерации. 2010. N 40. ст. 5064
10. Постановление Правительства Москвы от 3 декабря 2019 г. № 1597-ПП О внесении изменения в Постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. № 833-ПП. // Доступ с официального сайта мэра Москвы. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.mos.ru/authority/documents/doc/42743220/
11. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р) (Госгражданстрой): Правила оценки физического износа жилых зданий. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://docs.cntd.ru/document/9051553
12. Закон города Москвы от 5 июля 1995 года N 13-47 О территориальном делении города Москвы (с изменениями на 26 июня 2013 года). // Ведомости Московской Думы. 1995. №5.
13. «Устав муниципального округа Люблино» (принят решением муниципального Собрания Люблино в г. Москве от 25.11.2003 N 14/1-МС) (ред. от 11.04.2018) (Зарегистрировано в Департаменте территориальных органов исполнительной власти г. Москвы 08.12.2003 N 056);
Научная, учебная и другая литература
14. Гришина Е.Ю. Административно-правовое регулирование в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Проблемы и пути их решения [Текст] // Административное право, № 1, I квартал 2019;
15. Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание [Электронный ресурс] — Система ГАРАНТ, 2018;
16. Толстой Ю.К. Жилищное право [Текст] // Учебник– М.: Проспект, 2016;
17. Крашенинников П.В Жилищное право [Текст] // Учебник – М.: Статут, 2017;
18. Литовкин В.Н. Жилые дом и помещение как объекты права собственности. Право собственности. Актуальные проблемы / В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров/ [Текст] — М., Проспект, 2020;
19. Карпухин Д.В. Административно-правовой режим жилого помещения и жилищного фонда РФ [Текст] // Административное и муниципальное право. 2018. № 8;
20. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О.А. Городова [Текст] – М.: Проспект, 2012;
21. Короткова О.И. Проблемы управления и распоряжения жилищным фондом РФ, субъектов Федерации и муниципальных образований [Текст] // Законодательство и экономика, 2016, № 11.
22. Куцина С. Фонды жилищные, проблемы насущные [Текст] // ЭЖ-Юрист, 2017, №40, с 16-21;
23. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: вчера, сегодня, завтра [Текст] // Жилищное право, 2015, № 6, с. 34-39;
24. Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения [Текст] – М.: Деловой двор, 2017;
25. Олтяну А.А. Проблемы управления многоквартирными домами в процессе реформирования ЖКХ. [Текст] // Проблемы современной экономики, 2018 №1, с. 268-271;
26. Управление капитальным ремонтом многоквартирного дома в системе ЖКХ. [Текст]// Справочник -. М.: Изд-во Феникс, год 2017;
27. Шарикова Г.Ю. Административная ответственность при управлении многоквартирным домом [Текст]// Жилищно-коммунальное хозяйство, № 11, ноябрь 2016;
28. Шахов С.Ю. Правовая природа управления многоквартирными домами и его соотношение с доверительным управлением [Текст]// Законы России: опыт, анализ, практика, № 10, октябрь 2017;
29. Ярославцева Т. А., Ярославцев А.В. Проблемы реализации реформ в ЖКХ современной России и прав граждан на качественное обслуживание жилья (на примере Хабаровского края) // Вестник ИрГТУ. 2019. № 7. С. 263-268.
Электронные ресурсы
30. Официальный сайт Муниципального округа Люблино. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://lublino-mos.ru/
31. Блинов, М. Названы худшие районы Москвы. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://lenta.ru/news/2020/11/23/dontgothere/
32. Ромодин, Д. Сталинки, хрущевки, брежневки: гид по сериям московских типовых домов Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://realty.rbc.ru/news/5f9fb5ac9a79473560fca6ab
33. Зона отчуждения: как выглядит и чем живет худший район Москвы. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://lenta.ru/articles/2020/12/08/lublino/