Курсовая работа по дисциплине «Право и юриспруденция»

Курсовая работа по теме: «Продажа недвижимости».

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность темы. Проблемы правового регулирования обращения недвижимого имущества являются актуальными, поскольку недвижимость – фундаментальный объект гражданского оборота, обусловленный ценностью и значимостью для физических лиц, и составляющей частью имущества организаций. Помимо прочего, гражданско-правовой оборот недвижимости является составной частью гражданского оборота, что актуализирует вопрос его стабильности в правовом регулировании.

Право собственности в правовом государстве всегда должно подчиняться социальным целям и задачам. Конституция Российской Федерации устанавливает основополагающие начала в жилищном законодательстве. Так, статья 35 провозглашает: «Право частной собственности охраняется законом», а статья 40: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища». В настоящее время в Российской Федерации реализуется разветвленная система регулирования имущественных отношений и обращения недвижимого имущества.

Объект исследования – общественные отношения, складывающиеся в связи с заключением и исполнением договоров купли-продажи недвижимости.

Предмет исследования – действующее законодательство, регулирующее договор купли-продажи недвижимости, учебная и научная литература по вопросам, рассматриваемым в настоящем исследовании, материалы судебной практики.

Целью настоящей работы является комплексное исследование правовой природы, содержания, а также порядка исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:

раскрыть недвижимое имущество как объект гражданских прав:

изучить правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом;

дать общую характеристику элементов договора купли-продажи недвижимости;

рассмотреть порядок заключения договора купли-продажи недвижимого имущества;

изучить условия действительности договора купли-продажи недвижимого имущества;

сделать выводы и предложить пути усовершенствования законодательства, регламентирующее договор купли-продажи жилого помещения.

Методологическая основа работы – общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как: метод комплексного юридического анализа, системный метод, формально-юридический, сравнительно-правовой и др.

Выделение договора купли-продажи жилого помещения имущества в самостоятельный вид договора купли-продажи обусловливается особенностями его предмета. Во-первых, жилое помещение образует единую систему вещей, центральное место в которой занимают земельные участки. В этой связи оборот жилых помещений, их купля-продажа всегда в определенной степени связаны с теми или иными действиями, касающимися земли. Права на недвижимость, а в определенных случаях и сделки, которые связанны с отчуждением отдельных видов недвижимого имущества, подлежат государственной регистрации. Эта процедура создает специальный правовой режим недвижимого имущества в отношении отчуждения права собственности от одного лица к другому лицу, реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению таким имуществом.

применимы все нормы, касающеюся последнего с учетом названных выше особенностей. В этой связи к договору продажи жилого помещения применяются нормы § 7 главы 30 ГК, а также раздел III ГК РФ, закрепляющий общие нормы об обязательствах и договоре. Кроме того, в части, не противоречащей существу договора к отношениям по продажи жилых повешений применяются общие нормы о договоре купли-продажи (§ 1 главы 30 ГК).

Требования к предмету договора продажи жилого помещения установлены жилищным законодательством. Согласно действующему жилищному законодательству жилая недвижимость в России представлена квартирами, жилыми домами, а также их частями (изолированными комнатами в квартирах и жилых домах). Однако не любое помещение является жилым и может быть предметом гражданско-правовой сделки в таком качестве. К жилым помещениям как объектам гражданских прав предъявляется ряд требований, которые установлены нормами санитарного, противопожарного, градостроительного законодательства. Кроме того, к жилым помещениям предъявляют определенные технические требования, на основании которых можно заключить что данное конкретное жилое помещение пригодно для проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК­ РФ).

В проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ в отношении жилых помещений предполагается норма (п. 1 ст. 298.1) о том, что жилым признается помещение, предназначенное для проживания граждан.

В проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ предлагается признавать жилыми помещениями квартиру и комнату. При этом квартира, которая состоит из комнат, в отношении которых зарегистрировано право собственности, считается коммунальной и не может быть предметом сделок.

Действующее гражданское и жилищное законодательство устанавливают специальный правовой режим использования квартир, которые являются элементами многоквартирных домов. При этом ГК РФ предусматривает, что собственник такого жилого помещения также приобретает права собственности на часть общего имущества многоквартирного дома пропорционально размеру своего жилого помещения.

На наш взгляд, к разрешению вопроса о соотношении положений ГК РФ и ЖК РФ в регулировании жилищных отношений в целом.

Кроме того, законодатель в целях избежания возможных коллизий между общими и специальными нормами ГК РФ и ЖК РФ внес соответствующие изменения в статьи ГК РФ, содержащие отсылку к жилищному законодательству и регулирующие отношения, также детально регламентированные ЖК РФ.

Это, в свою очередь, обусловливает различный правовой режим регулирования договоров в жилищной сфере. Отношения по продаже жилья в силу своего гражданско-правового характера и фактического отсутствия их регулирования в ЖК РФ находятся в сфере приоритетного действия норм ГК РФ, и относительно рассматриваемого договора купли-продажи жилого помещения необходимость применения ч. 8 ст. 5 ЖК РФ вообще отсутствует.

Очевидно, что позиция законодателя в вопросе правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения прослеживается довольно четко: гражданско-правовая природа рассматриваемого договора и, соответственно, отсутствие его правового регулирования в ЖК РФ обусловливают приоритетное действие норм ГК РФ, возможность применения жилищного законодательства к рассматриваемому договору строго ограничена императивными нормами гражданского законодательства.

Отношения по купле-продаже жилого помещения регулируются, главным образом, нормами гражданского законодательства о договоре купли-продажи, договоре купли-продажи недвижимого имущества, а также специальными нормами о купле-продаже жилых помещений. К указанным отношениям также применяются нормы жилищного законодательства и иные нормы права, например, нормы, регулирующие основания и порядок государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества.

Орлов В.В. Договор продажи жилых помещений // Модернизация правовой системы России: проблемы теории и практики. — М.: РГГУ, 2011. С. 389-392.

Цит. по: Новицкая А.А. Учение о синаллагматическом договоре в римском праве. Контракт Лабеона // Вестник гражданского права. — 2013. — № 2. — С. 20-59.

Ровный В.В. Задаток: теоретический очерк. — Иркутск: Изд-во ИГУ, 2012. — С. 36.

Смоленский М.Б. Теория государства и права. – М.: Дашков и К, 2009. — С. 219.

Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС Гарант.

Данилов К.С. Правовое заключение по вопросу порядка государственной регистрации права собственности гражданина на жилой дом // Актуальные вопросы государства и права: сборник научных трудов. – М.: Изд-во Финансового ун-та, 2011. — С. 124-126.

Выделение договора купли-продажи жилого помещения имущества в самостоятельный вид договора купли-продажи обусловливается особенностями его предмета. Во-первых, жилое помещение образует единую систему вещей, центральное место в которой занимают земельные участки. В этой связи оборот жилых помещений, их купля-продажа всегда в определенной степени связаны с теми или иными действиями, касающимися земли. Права на недвижимость, а в определенных случаях и сделки, которые связанны с отчуждением отдельных видов недвижимого имущества, подлежат государственной регистрации. Эта процедура создает специальный правовой режим недвижимого имущества в отношении отчуждения права собственности от одного лица к другому лицу, реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению таким имуществом.

применимы все нормы, касающеюся последнего с учетом названных выше особенностей. В этой связи к договору продажи жилого помещения применяются нормы § 7 главы 30 ГК, а также раздел III ГК РФ, закрепляющий общие нормы об обязательствах и договоре. Кроме того, в части, не противоречащей существу договора к отношениям по продажи жилых повешений применяются общие нормы о договоре купли-продажи (§ 1 главы 30 ГК).

Требования к предмету договора продажи жилого помещения установлены жилищным законодательством. Согласно действующему жилищному законодательству жилая недвижимость в России представлена квартирами, жилыми домами, а также их частями (изолированными комнатами в квартирах и жилых домах). Однако не любое помещение является жилым и может быть предметом гражданско-правовой сделки в таком качестве. К жилым помещениям как объектам гражданских прав предъявляется ряд требований, которые установлены нормами санитарного, противопожарного, градостроительного законодательства. Кроме того, к жилым помещениям предъявляют определенные технические требования, на основании которых можно заключить что данное конкретное жилое помещение пригодно для проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК­ РФ).

В проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ в отношении жилых помещений предполагается норма (п. 1 ст. 298.1) о том, что жилым признается помещение, предназначенное для проживания граждан.

В проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ предлагается признавать жилыми помещениями квартиру и комнату. При этом квартира, которая состоит из комнат, в отношении которых зарегистрировано право собственности, считается коммунальной и не может быть предметом сделок.

Действующее гражданское и жилищное законодательство устанавливают специальный правовой режим использования квартир, которые являются элементами многоквартирных домов. При этом ГК РФ предусматривает, что собственник такого жилого помещения также приобретает права собственности на часть общего имущества многоквартирного дома пропорционально размеру своего жилого помещения.

На наш взгляд, к разрешению вопроса о соотношении положений ГК РФ и ЖК РФ в регулировании жилищных отношений в целом.

Кроме того, законодатель в целях избежания возможных коллизий между общими и специальными нормами ГК РФ и ЖК РФ внес соответствующие изменения в статьи ГК РФ, содержащие отсылку к жилищному законодательству и регулирующие отношения, также детально регламентированные ЖК РФ.

Это, в свою очередь, обусловливает различный правовой режим регулирования договоров в жилищной сфере. Отношения по продаже жилья в силу своего гражданско-правового характера и фактического отсутствия их регулирования в ЖК РФ находятся в сфере приоритетного действия норм ГК РФ, и относительно рассматриваемого договора купли-продажи жилого помещения необходимость применения ч. 8 ст. 5 ЖК РФ вообще отсутствует.

Очевидно, что позиция законодателя в вопросе правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения прослеживается довольно четко: гражданско-правовая природа рассматриваемого договора и, соответственно, отсутствие его правового регулирования в ЖК РФ обусловливают приоритетное действие норм ГК РФ, возможность применения жилищного законодательства к рассматриваемому договору строго ограничена императивными нормами гражданского законодательства.

Отношения по купле-продаже жилого помещения регулируются, главным образом, нормами гражданского законодательства о договоре купли-продажи, договоре купли-продажи недвижимого имущества, а также специальными нормами о купле-продаже жилых помещений. К указанным отношениям также применяются нормы жилищного законодательства и иные нормы права, например, нормы, регулирующие основания и порядок государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества.

Орлов В.В. Договор продажи жилых помещений // Модернизация правовой системы России: проблемы теории и практики. — М.: РГГУ, 2011. С. 389-392.

Цит. по: Новицкая А.А. Учение о синаллагматическом договоре в римском праве. Контракт Лабеона // Вестник гражданского права. — 2013. — № 2. — С. 20-59.

Ровный В.В. Задаток: теоретический очерк. — Иркутск: Изд-во ИГУ, 2012. — С. 36.

Смоленский М.Б. Теория государства и права. – М.: Дашков и К, 2009. — С. 219.

Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС Гарант.

Данилов К.С. Правовое заключение по вопросу порядка государственной регистрации права собственности гражданина на жилой дом // Актуальные вопросы государства и права: сборник научных трудов. – М.: Изд-во Финансового ун-та, 2011. — С. 124-126.

Теоретической основой работы выступили научные труды и иные публикации таких авторов, как Алексеева О.П., Апряткина Г., Беджанян Н.В., Макаров С.Ю., Швабауэр А.В. и др.

Нормативная база работы — Конституция РФ, Гражданский кодекс Российской Федерации, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Семейный кодекс Российской Федерации, ряд федеральных законов, иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Практическая значимость исследования состоит в том, что сформулированные выводы и предложения могут использоваться при совершенствовании законодательства и в учебном процессе.

Структурно настоящая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.