МОДЕЛИ УПРАВЛЕНИЯ КОРПОРАТИВНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Содержание

Введение
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ КОРПОРАТИВНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
1.1. Недвижимость корпорации как объект управления
1.2. Цели, задачи и принципы управления недвижимостью
1.3 Зарубежные модели управления недвижимостью в современных корпорациях
2.ТЕХНОЛОГИЯ PROPERTY MANAGЕMENT КАК МОДЕЛЬ УПРАВЛЕНИЯ КОРПОРАТИВНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
2.1 Организационно-экономическая характеристика ОАО «Горэлектротранспорт»
2.2 Анализ финансового состояния ОАО «Горэлектротранспорт»
2.3 Модели и механизмы управления недвижимостью корпорации
3. ПРИМЕНЕНИЕ ТЕХНОЛОГИИ PROPERTY MANAGEMENT НА ПРИМЕРЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ОАО «ГОРЭЛЕКТРОТРАНСПОРТ»
3.1. Характеристика объектов управления…….
3.2. Расчет доходности недвижимости на основе технологии PropertyManagement
Заключение
Список использованной литературы

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. На современном этапе отечественный рынок недвижимости выходит на новый виток своего развития. С кризисом 2014 г. завершился период его экстенсивного развития. Столкнувшись на практике с тем, что недвижимость может не только расти в цене, но и падать, — многие собственники и руководители корпораций встали перед необходимостью эффективного использования недвижимого имущества как экономического ресурса. Актуальность исследования заключается в том, что недвижимость выступает в качестве важного объекта управления для государства, регионов, муниципалитетов и отдельных компаний.
Однако в настоящее время особенности организации и методы управления недвижимостью корпораций до сих пор остаются малоисследованными. В этой связи, задача разработки эффективной системы управления корпоративной недвижимостью в целях её совершенствования и извлечения в конечном счете большей прибыли, является актуальной не только в научно- теоретическом, но и в практическом аспекте.
Управление недвижимостью – это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.
Достижение целей, стоящих перед любой системой управления, обеспе-чивается путем реализации конкретных функций и задач управления. Функции управления делятся на общие и частные.
Общие функции постоянны для хозяйствующего субъекта любого профи-ля или рода деятельности, частные же функции определяются целями конк-ретного хозяйствующего субъекта и зависят от их типа, размера, места и рода деятельности. При этом хозяйствующими субъектами называют все еди¬ницы экономики (физические и/или юридические лица), принимающие са-мостоятельно экономические решения, т. е. хозяйствующим субъектом может быть отдельное лицо, а также несколько лиц, составляющих некоторое единое волевое образование (семья, компания, ассоциация, правительство и т. д.).
Цель управления недвижимостью заключается в достижении оптимального эффекта от её использования в интересах владельца.
Разработанность темы. Теоретико-методологические основы рынка недвижимости, оценки объектов недвижимости и рисков на рынке недвижимости заложены в работах следующих западных и отечественных ученых: А.Н. Асаула, Л.С. Васильевой, С.В. Грибовского, А.П. Градова, В.А. Горемыкина, А.Н. Асаул, Х.С. Абаев, Ю.А. Молчанов.
Вопросы по управлению корпоративной недвижимостью, их особенности раскрыты в трудах И.Ю. Беляевой, В.И. Бусова, М.Б. Гуревича, В.И. Кошкина, Д.С. Львова, С.Н. Максимов, М.М. Соловьева.
Целью исследования является предложение рекомендаций по совершенствованию системы управления корпоративной недвижимостью на основе анализа процесса управления корпоративной недвижимостью ОАО «Горэлектротранспорт». На основании цели в данной работе были поставлены следующие задачи:
 изучить теоретические аспекты недвижимости;
 изучить процесс управления корпоративной недвижимостью;
 предложить и обосновать рекомендации по совершенствованию системы управления корпоративной недвижимостью.
Предмет исследования – модели управления недвижимостью корпорации.
Объект исследования – недвижимость ОАО «Горэлектротранспорт».
При решении поставленных в работе использовались следующие методы: статистический, системного и сравнительного анализа, и аналитический. Выводы и предложения, полученные в процессе выполнения данной работы, будут использованы в деятельности конкретной корпорации.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ КОРПОРАТИВНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1. Недвижимость корпорации как объект управления

Определение недвижимости закреплено в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, ч. 1.: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
К государственной регистрации подлежат следующие недвижимые имущества:
 земельные участки; участки недр;
 обособленные водные объекты;
 леса, многолетние насаждения;
 здания, части зданий, сооружения, сооружения над и под землей, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства;
 нежилые помещения, части помещений;  предприятия как имущественный комплекс;
 объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда;
 жилые дома и их части, производственные помещения, части квартир, служебные, жилые помещения, комнаты;
 дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;  кондоминиумы. [4, с. 25-26] Структура недвижимого имущества представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 – Структура недвижимого имущества [22, с. 108]

Экономическая теория различает понятие недвижимости как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, которые создают определенный порядок распоряжения им и закрепление прав. [4, с. 25-26] Управление недвижимостью — организация наиболее эффективного использования недвижимости в интересах его собственников, в том числе разработка программы управления объектом недвижимости, организация технической эксплуатации недвижимости, обеспечение объекта коммунальными услугами, маркетинг недвижимости, организация обслуживания пользователей недвижимости, обеспечение взаимоотношений с органами власти и коммунальными службами, управление проектами развития недвижимости [12, с. 106].

Рисунок 1 — Внешнее воздействие на объект недвижимости [18, с. 107] Управление — это систематическое совершение юридических и фактических действий в отношении управляемого объекта. Объектом управления могут быть объекты недвижимости любой формы собственности [20, с. 107].
Цель коммерческого управления объектом недвижимости, извлечение прибыли. Воздействие на объект недвижимости осуществляется как путем юридических и фактических действий, так и сделок с объектами недвижимости. Последовательность этапов при процессе управления недвижимостью рассмотрена на рисунке 3.

Рисунок 3 — Последовательность этапов при процессе управления недвижимостью [25, с. 108] Управление объектами недвижимости — осуществление комплекса мероприятий по поддержанию объекта недвижимости в работоспособном состоянии (включая организацию содержания, технического обслуживания и обеспечения объекта необходимыми ресурсами) и наиболее эффективному использованию его в интересах собственника. Последовательность этапов при процессе управления коммерческой недвижимостью рассмотрена на рисунке 4.

Рисунок 4 — Последовательность этапов при процессе управления коммерческой недвижимостью [28, с. 109]

Управление недвижимостью делится у нас на три категории:
 управление стоимостью (asset management),
 коммерческое управление.(property management)
и инфраструктурное управление (facility anagement). [5, с. 48-49] Отсутствие стандартов напрямую связано с рынком кадров в сфере управления и эксплуатации недвижимости. Российский рынок управления и эксплуатации очень молодой, и профессиональное развитие необходимо не только через девелоперские проекты, но и через обучение современным методам управления и эксплуатации. У нас существует единственная школа, которая прививает современные методы работы по управлению недвижимостью,- это учебные курсы института IREM в России. Получить степень сертифицированного управляющего недвижимости (Certified Property Manager) и подтвердить свои навыки сегодня можно не только через Национальный учебный центр риэлторов, но и в учебном центре Гильдии управляющих и девелоперов [29, с. 109]. Процесс формирования мероприятий и принятия управленческих решений в процессе управления коммерческой недвижимостью рассмотрен на рисунке 5.

Рисунок перерисовать
Рисунок 5 – Процесс формирования мероприятий и принятия управленческих решений в процессе управления коммерческой недвижимостью [36, с. 110]

Однако владельцы недвижимости стали чаще задумываться о качестве инфраструктурного обслуживания, так как основа управления активами – это повышение стоимости объекта, а если объект не выдерживает высоких требований арендаторов, в том числе по качеству услуг инфраструктурного менеджмента, последние выбирают другого владельца, и здание теряет в цене. Несколько лет назад, на рынке недвижимости игроки стали самостоятельно решать задачу воспитания кадров: была попытка создания института недвижимости REMI ведущими компаниями рынка недвижимости, компания RD Management Services объявила о создании собственной школы подготовки управляющих и главных инженеров, западные компании создают свои учебные курсы и классы для подготовки внутренних ресурсов [41, с. 111].
В качестве общих характеристик системы управления корпоративной недвижимостью в рамках обеспечения экономической безопасности бизнеса корпораций и эффективного использования недвижимого имущества корпораций можно назвать следующие: обеспечение легитимности прав на объекты недвижимой собственности; анализ потребностей в объектах недвижимой собственности в соответствии с интересами корпорации и не увеличивающих уровень угроз для бизнеса; эффективное использование недвижимости возможно лишь при использовании недвижимости в соответствии с принципом наиболее эффективного использования как отдельных объектов недвижимости корпораций, так и земельно-имущественного комплекса в целом.
Формирование системы управления недвижимой собственностью корпораций в рамках задачи обеспечения экономической безопасности возможно, на наш взгляд, только после проведения аудита недвижимой собственности корпорации. Данный аспект подробно раскрыт в работах [2, 3].
При проведении аудита недвижимой собственности корпораций решаются последовательные задачи:
– выявляется объем и структура недвижимости, имеющейся у корпорации, в том числе на разных правовых основаниях – на праве собственности, аренды, пользования и пр.;
– определяется технико-экономическое состояние недвижимости (технические параметры, степень износа, потребность в ремонте и его экономическая целесообразность;
– проводится оценка рыночной стоимости объектов корпоративной недвижимости;
– определяется уровень издержек по содержанию и эксплуатации недвижимости и анализ системы учета издержек;
– определяется уровень эффективности использования недвижимости (например, через показатели выхода продукции на единицу площади, доли затрат на недвижимость в совокупных издержках корпорации) в сравнении с альтернативными вариантами или аналогичными предприятиями;
– проводится экспертиза организации управления недвижимостью в корпорации. [10, c. 46] При этом данные этапы необходимо соотносить с уровнем решения задач экономической безопасности бизнеса на текущем этапе. Учитывая данные характеристики системы управления корпоративной недвижимостью в рамках обеспечения экономической безопасности бизнеса корпораций, стратегические задачи управления недвижимой собственностью корпораций должны быть включены в систему безопасности корпорации на уровне имущественной и финансовой подсистемы экономической безопасности.
Для обеспечения системного подхода к управлению недвижимостью корпорации, в целях эффективного использования данного стратегического ресурса, важно выделить ее основные подсистемы, отличающиеся друг от друга по объекту управления, применяемым методам управления, используемому инструментарию, набору мероприятий.
В работе [4] выделены две основные подсистемы управления: первая – подсистема активного управления, которая включает мероприятия, непосредственно направленные на изменение или поддержание на определенном уровне качественных и количественных характеристик корпоративной недвижимости, и вторая – подсистема обеспечения, включающая в себя следующие функции: учет, оценка, оформление прав на недвижимость. Данные функции подсистемы обеспечения непосредственно влияют на эффективность использования недвижимости как ресурса.
В свою очередь, подсистема активного управления может быть разделена на следующие направления:
– по масштабности решаемых задач – подсистемы стратегического и оперативного управления недвижимостью в рамках обеспечения экономической безопасности бизнеса корпорации;
– по видам недвижимости с точки зрения способов использования ее корпорацией – подсистемы управления операционной и инвестиционной недвижимостью;
– по особенностям этапа жизненного цикла недвижимости – подсистемы управления эксплуатацией и развитием недвижимости.
Однако данные системы невозможно жестко разделить, поскольку они оказывают взаимное влияние на процессы, происходящие в каждой подсистеме, и, соответственно, оказывают влияние на общую систему управления корпоративной недвижимостью. Так, например, такое направление системы активного управления, как особенности этапа жизненного цикла недвижимости, а именно функционирование подсистемы управления эксплуатацией и развитием недвижимости, невозможно без проведения оценки объектов недвижимости корпораций, которая является функцией подсистемы обеспечения. Причем, на наш взгляд, необходимо рассматривать не только функцию оценки, но и выделять в качестве отдельной функции системы управления один из основополагающих принципов оценки, такой как анализ наиболее эффективного использования. Принятие обоснованных решений относительно судьбы объектов недвижимости предполагает определение варианта его наиболее эффективного использования (НЭИ). [10, c. 46] Понятие наиболее эффективного использования является одним из ключевых в сфере экономики и управления недвижимостью. Наиболее часто оно употребляется в оценке стоимости недвижимости, но на деле его значение гораздо шире и имеет прямое отношение к управлению недвижимостью. По существу, весь смысл управления и сводится как раз к тому, чтобы в процессе управления – через выбор варианта использования объекта, его развитие и т.д. – выйти на наилучший вариант использования объекта и максимально эффективно этот вариант реализовать. При этом наиболее полный вариант анализа НЭИ, о котором речь пойдет далее, возможен только для инвестиционной недвижимости или избыточной недвижимости в составе операционной. Остановимся подробнее на данном анализе. Наиболее эффективное использование представляет собой максимально прибыльный способ использования имущества, который может быть осуществлен при сложившихся на данный момент рыночных условиях и при существующем законодательстве. При анализе наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта рассматривается доходность объекта при существующем использовании, затем при всех реально осуществимых альтернативных способах, и после сравнения полученных результатов выбирается наиболее прибыльный, который и является НЭИ объекта. Крайне важным является понимание теоретических основ и сущности наилучшего использования. Понятие НЭИ сложное и многогранное. Представление о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта – не субъективное мнение лица, производящего анализ. Оно определяется характеристиками объекта, окружающей его территории и условиями, сложившимися на рынке. В основе определения НЭИ лежат общепринятые основополагающие принципы, которые отражают точку зрения пользователя недвижимости, взаимоотношение объекта недвижимости, его компонентов и окружения, а также рыночные принципы. В конечном же счете в основе НЭИ лежат экономико-теоретические положения об альтернативной стоимости, экономическом равновесии и т.д.
Вполне возможно, что именно текущее использование объекта и является наиболее эффективным. Однако при анализе НЭИ просто необходим поиск новых идей и вариантов использования недвижимости корпораций, особенно это касается инвестиционной недвижимости. Как показывает опыт, значительное количество объектов в текущем функциональном назначении не обеспечивают своим владельцам адекватную полезность, определяемую среднерыночным уровнем прибыльности. Именно поэтому анализ наиболее эффективного использования в российских условиях становится главнейшим элементом процедуры принятия стратегических решений в сфере управления корпоративной недвижимостью, в значительной степени определяя величину конечного результата.
Принятие обоснованных решений относительно судьбы объектов недвижимости, то есть вопросы, связанные с распоряжением объектами недвижимости корпорации, предполагающие определение варианта его наиболее эффективного использования (НЭИ), относится к числу стратегических вопросов управления недвижимостью корпораций и непосредственно влияет на ее финансовое состояние и экономическую безопасность бизнеса корпораций. [9, c. 15] Фундаментальным вопросом, который должен быть положен в основу при принятии решений о вариантах распоряжения объектами недвижимости, является вопрос о соотношении между местоположением объекта и его характеристиками. В данном случае важно помнить, что любой развитый объект недвижимости включает в себя две составляющие: земельный участок и его улучшения (если речь идет о корпоративной недвижимости, то это в большинстве случаев здания или сооружения). Ценность объекта как целого определяется соотношением между этими составляющими, и для принятия решения здесь может быть использован принцип СВОТ-анализа, при котором возможности и угрозы определяются местоположением объекта, а сила и слабость – параметрами здания [4]. При этом данный анализ покажет возможные варианты распоряжения данным объектом недвижимости, а анализ НЭИ предоставит информацию о вариантах использования объекта наиболее эффективным образом, обеспечивая эффективную деятельность корпораций в сфере управления недвижимым имуществом.
Система управления недвижимостью имеет также и иное измерение. По содержанию входящих в нее методов и инструментов она может быть подразделена на административно-правовую подсистему, организационную подсистему и подсистему экономического регулирования (стимулирования).
Таким образом, система управления недвижимостью корпораций имеет многомерную структуру и включает в себя ряд взаимосвязанных подсистем. Для ее эффективного функционирования в равной степени необходимы как эффективное функционирование каждой из них и согласованность между ними, так и анализ системы управления с позиции экономической безопасности бизнеса корпорации. Система управления недвижимостью должна обеспечивать согласование интересов различных структурных подразделений корпорации в интересах устойчивого развития корпорации и ее защищенности от внешних и внутренних экономических угроз, обеспечивая экономическую безопасность бизнеса корпораций и национальной экономики в целом.

1.2. Цели, задачи и принципы управления недвижимостью корпорации

В современной экономической среде корпорации становятся доминирующей формой организации деятельности и, вместе с тем, важнейшим институтом современного общества. Динамические, постоянно развивающиеся предприятия для поддержания своей деятельности наращивают собственность за счет слияний, поглощений, создания сетей дочерних предприятий и простой куплей объектов собственности, состав корпорации может изменяться ежедневно. Корпорации имеют весьма сложную структуру и систему, и для поддержания деятельности такого предприятия необходимо осуществление квалифицированного управления, в основе которого лежит управление корпоративной собственностью. Корпорация — это многоуровневая система с постоянно меняющимися параметрами, в ней взаимодействуют два процесса — функционирование и развитие. Период функционирования подразумевает реализацию основной производственной деятельности, а в период развития происходят качественные изменения в корпоративной деятельности. Кроме того, корпорация носит стохастический характер — это обусловлено политической, экономической ситуацией в стране, волатильностью внешней среды. Основной целью системы является обеспечение бесперебойной эффективной работы корпорации. Чаще всего, корпорация имеет не одно, а больше бизнес-направлений.
В случае наличия права собственности на субъекты направления у головной компании, такое бизнес-направление называется холдинговым. Если же возглавляющая компания получает от управляющей корпорации право пользования или управления, при этом права владения и распоряжения остаются у корпорации, то направление называется трастовым. Если предприятия существуют без определенной схемы соподчинения, бизнес-направление будет называться дифференцированным. [1,80] Схемы управления корпоративной собственностью разнятся в зависимости от целей управления. Дивизиональным, бизнес-направление называется, если главной целью управления является капитализация (повышение рыночной стоимости). Для достижения целей капитализации используются методы корпоративного управления — стратегическое планирование, лоббирование, комиссии ревизионного характера, централизация за счет перераспределения финансовых потоков в портфеле. Трастовым, бизнес-направление можно назвать, если основной целью управления считается получение определенного периодического дохода. Для достижения таких целей используются методы прямого участия — трастовые договора, коммандитные товарищества и т. д. Венчурным, бизнес — направление называется, если главной целью управления является развитие бизнеса.
В такой ситуации высокий показатель предпринимательского риска, применятся методы антикризисного, венчурного и инновационного характера. Рассмотрение всего бизнеса корпорации как отдельных бизнес-направлений со своими схемами управления помогает на корпоративном уровне максимизировать эффективность всего процесса управления. Существует три наиболее часто используемых пути оценки эффективности управления собственностью корпорации: [9, c. 15] 1) Управление денежными потоками (cash flows). От эффективного управления собственностью увеличивается прибыль;
2) Концепция оценки всего портфеля собственности корпорации, основана на совокупном увеличении стоимости корпоративной собственности;
3) Метод экономического анализа.
В соответствие с первой моделью, прибыль корпорации от управления корпоративной собственностью можно выразить:
П=Дкс/Зкс;
Где Дкс — доходы от управления собственностью корпорации;
Зкс — затраты на управление собственностью.
К понятию «Доходы от управления собственностью корпорации» можно отнести:
— Доходы от продажи собственности;
— Доходы от управления;
— Доходы от деятельности;
— Блага, полученные от других собственников в качестве вознаграждения за доверительное управление объектами КС.
Затраты на содержание управленческого аппарата корпорации можно условно разделить на постоянные и переменные затраты. [7, c. 172] К постоянным затратам относятся:
— Затраты на содержание управленческого аппарата корпорации (управляющие компании, компании осуществляющие трейдерские и брокерские услуги, подразделения и субхолдинги);
— Затраты на управление дочерними предприятиями.
К переменным затратам можно отнести:
— Затраты на проведение тендеров, торгов;
— Затраты на эмиссию ЦБ;
— Операционные расходы от основной деятельности дочерних компаний корпорации;
— Текущие расходы компаний с долей корпоративной собственности (в пропорциональном соотношении).
Для того чтобы осуществить эффективное управление корпоративной собственностью менеджмент корпорации должен постоянно следить за показателями «Затраты на эмиссию ЦБ» и «Затраты на проведение тендеров» — то есть приоритетными целями должны быть максимизация доходов при определённых расходах или уменьшение расходов при заданных доходах.
Вторая концепция оценки основывается на рассмотрении всех составляющих корпорации как определенного портфеля собственности. Основополагающей идеей этой концепции является повышение совокупной стоимости портфеля собственности, которая в свою очередь состоит из суммы рыночных стоимостей ее элементов.
То есть рыночную эффективность такого портфеля можно выразить как: Этп = Скстп/ Скснп,
где Скстп — текущая портфельная стоимость объектов КС, Скснп — начальная портфельная стоимость.
Стоит отметить, что в данном методе дивиденды по акциям обычно не учитываются, так как они косвенно влияют на текущую рыночную стоимость элементов портфеля. В пределах данной концепции менеджменту корпорации следует следить за максимизацией показателя эффективность портфеля.
Для этого выделяют следующие методы управления КС [7, c. 172] — Административные;
— Экономические;
— Законодательные;
— Организационные.
Для обоснования третьего подхода необходимо обозначить что, экономический анализ является методом аналитики хозяйственных процессов и явлений на микро-, макро уровнях экономики. Соответственно, анализ собственности корпорации относится к микроуровню.
К этапам анализа собственности по методу экономического анализа относятся: [7, c. 172] 1) Анализ состояния имущества корпорации за счет количественного и качественного анализа использования собственности;
2) Интегральная оценка использования корпоративной собственности за счет показателей конечной эффективности использования объектов ОС, показателей резервов увеличения выпуска и фондоотдачи, показателей использования технологий;
3) Диагностика финансового состояния на данном этапе развития корпорации и анализ потенциала за счет показателей ликвидности корпорации;
4) Составление рекомендаций по итогам анализа. Прежде чем оценивать используемые в корпорации методики управления имуществом необходимо проанализировать среду функционирования корпорации и выработать стратегию развития.
В соответствии с полученной стратегией будет планироваться управление собственностью.
Одними из наиболее важных внутренних факторов для выбора стратегии развития и управления собственностью являются — структура корпорации, организация производственного процесса, специфика производимого продукта, система управления структурными подразделениями, прозрачность и организация систем отчетности.
Масштабы деятельности, условия на рынке, конкуренты в данной сфере как внешние факторы оказывают огромное значение на постанову целей управления собственностью, а также на разработку оптимальной структуры и эффективности использования собственности. К самым важным внешним показателям относят — оценку конъектуры региональной экономики. Также, важно проанализировать комплекс мер со стороны государственных структур, проводимых для роста объемов производства. Например, предоставление экономически обоснованных тарифов на электроэнергию, установление честных контактов по развитию экспортного потенциала, реализация возможностей для внедрения инноваций, сопутствие эффективной инвестиционной политики.
Выбранная стратегия развития основывается на постановке цели и на выборе модели развития.
Экономический рост предприятия считается базисом для роста эффективности его деятельности. Плановый рост предприятия обязательно должен коррелировать с возможностями корпорации — к инструментариям в принятии управленческих решений можно отнести модели достижимого роста за счет модели устойчивого состояния и модели различных вариантов темпов своего развития. За счет данных моделей развития будет получена информация о различных сценариях развития корпорации. После формирования стратегии развития, должны быть поставлены конкретные цели по непосредственному управлению собственностью корпорации. А именно, формирование объема и структуры внеоборотных средств, основанной на потребностях и возможностях производства; обеспечение соответствия и обоснованности величины и структуры оборотных активов задачам корпоративного управления. Далее необходимо рассчитать и проанализировать показатели эффективности. При этом, разработка оптимальной структуры собственности подразумевает формирование такой структуры имущественного комплекса предприятия, которая обеспечивала бы максимально возможный уровень рентабельности активов. [7, c. 172] Для этих целей возникает необходимость рассмотрения модели оптимизации: Z / a1 * x1 + a2 * x2 + a3 * x3 + a4 * x4 max, где: a1,a2, a3, a4 — доли участия определенной группы собственности в экономической рентабельности; х1 — доля внеоборотных активов в общем объеме собственности; х2 — доля товароматериальных запасов в общем объеме собственности; х3 — доля дебиторской задолженности в общем объеме собственности; х4 — доля денежных средств в общем объеме собственности. Решением уравнения являются такие x1,x2, x3, x4, при которых итоговое значение стремится к максимуму. [7, c. 172] Исходя из вышесказанного, существуют две модели управления собственностью корпорации: модель достижимого роста и оптимизационная модель [19, c. 27] Наиболее рациональным будет использование этих методов в комплексе. На следующем этапе необходимо разработать целевую программу управления собственностью.
Так как понятие собственности является многообъемлющим, то и программа будет подразделяться на:
— Целевая программа управления внеоборотными активами
— Целевая программа управления запасами
— Целевая программа управления дебиторской задолженностью — Целевая программа управления денежными средствами
— Целевая программа по управлению ценными бумагами
— Целевая программа по управлению дочерними предприятиями [19, c. 27] Корпорация и ее собственность представляет собой в первую очередь систему взаимосвязанных элементов, поэтому механизм системного управления корпоративной собственностью требует качественную разработку инструментариев управления собственностью.
Методологии, а также и цели, задачи управления разными типами собственности корпорации не могут быть одинаковыми, они отличаются в зависимости от места и роли отдельных элементов предприятия, а также в зависимости от их влияния на эффективность корпорации.
Для управления внеоборотными активами (стремление корпорации достичь минимальной доли внеоборотных средств в общем объеме активов) необходимо производить прямую переоценку внеоборотных активов, необходимо структурировать основные средства в зависимости от частоты использования в процессах производства, а также в зависимости от годности объектов, необходимо разработать амортизационную политику по каждой группе объектов ОС.
Показателем эффективности управления товарно-материальными запасами и основными средствами являются показатели рентабельности, для дебиторской задолженности — коэффициент инкассации или допустимое соотношение между кредиторской и дебиторской задолженностью, для денежных средств — допустимый диапазон остатка. После перечисленных выше мероприятий в корпорации необходимо произвести мониторинг деятельности за счет сравнения достигнутых результатов с целевыми. Комплексная методика управления собственностью состоит из управления всеми активами предприятия за счет целевых программ, анализа влияния внутренней и внешней среды на структуру собственности. Такой подход к управлению собственности способствует росту конкурентоспособности корпорации.

1.3. Зарубежные и отечественные модели управления недвижимостью

Управление — это процесс осуществления функций планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для формулирования и достижения поставленных целей. В сфере предпринимательства управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом. Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать: принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности; управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования; любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей; процесс реализации функций управления для получения определенных социально- экономических результатов; систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием. Управляющий недвижимым имуществом — это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или договором.
1. Building Management
Этот западный термин вызывает среди специалистов наибольшее количество споров и разногласий. Так, например, некоторые убеждены в том, что на Западе в отношении управленческого бизнеса понятие Building Management вообще не используется.
Между тем специалисты Sawatzky (канадская компания, специализирующаяся на управлении недвижимостью) считают, что Building Management можно объединить с Property Management в одно понятие, которое охватывает широкий комплекс услуг, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией недвижимости.
Есть и такое мнение, что Building Management — это управление строительством, а именно: участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий, проектированию, выбору инженерных систем. [12, c. 328] Более того, встречается среди экспертов толкование этого термина как управление объектом по фазам жизненного цикла: проектирование, возведение, строительство здания и его утилизация.
Можно также отметить, что некоторые специалисты считают, что Building Management — это техническая эксплуатация объекта, начиная от строительства (управление землей, проектированием объекта) и заканчивая его сносом. В процессе эксплуатации здания building manager управляют ремонтными и инженерными работами.
От управляющего зданием (building manager) фасилити менеджера отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания. Для управляющего зданием характерно выполнение следующих функций: [12, c. 328] 1. Управление замыслом, то есть выбор варианта наилучшего использования земли;
2. Управление проектированием объекта.
3. Управление изготовлением — возведением, строительством, как самого объекта, так и неотделимых улучшений.
4. Управление обращением — процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.
5. Управление потреблением — всем комплексом операций по оказанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.
6. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией.
7. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией.
8. Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды.
9. Управление утилизацией, сносом и захоронением.
Из приведенного перечня в обязанности фасилити менеджера входят следующие пункты: 2, 4 (в вопросах аренды), 5, 6, 7 и 8. Строительные проблемы лежат за пределами его компетенции в силу особой их специфичности.
2. Facility management
Целью Facility management является эффективное управление всеми службами, обеспечивающими непрерывную работу объекта коммерческой недвижимости. В задачи facility management входит контроль над поставщиками ресурсов, организация работы сервисных служб и решение вопросов строительства, текущего и аварийного ремонта.
Facility management осуществляет процессы функционирования объекта недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности: [12, c. 328] · Инжиниринг
· Техническая эксплуатация
· Уборка и обслуживание территорий
За рубежом в настоящее время под термином Facilities Management подразумевается служба, созданная внутри самой организации, которая, пребывая на том или ином объекте, призвана оптимизировать инфраструктурную и административно-хозяйственную составляющую здания.
Кроме инженерии здания эта структура может управлять и ресурсами, обеспечивающими бесперебойную работу корпорации: службы водителей, кладовщиков, службы безопасности. И facility manager решает на месте, какой сервис следует продать на аутсорсинг, а какой нет. Сегодня тенденция такова, что многие сервисы, относящиеся к фасилити менеджменту, отдаются на аутсорсинг.
Для лучшего понимания специфики деятельности фасилити менеджера следует указать на те существенные моменты, которые отличают его от специалистов родственных специальностей. Несмотря на идентичность объекта деятельности этих специалистов — здание и прилегающий земельно-имущественный комплекс, несхожесть проявляется в различии моделей работы с ним.
Так, заказчиками услуг, управляющих недвижимостью, являются структуры, готовые инвестировать средства в операции, связанные с недвижимостью, для извлечения прибыли. Очевидно, что перед собственником или инвестором стоит задача определения выгодности предстоящих операций и для их просчета и осуществления требуются профессионалы — управляющие недвижимостью. При этом в сфере их интересов может быть и такая модель управления собственностью — доверительное управление, когда уже уместно говорить не об управлении недвижимостью, а об управлении активами (сервитутами, залоговыми договорами, кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами).
Функциями фасилити менеджера в соответствии с жизненным циклом организации являются: [12, c. 328] 1. Участие при разработке проекта здания (комплекса зданий) с целью обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей здания его будущим функциональным обязанностям.
2. Контроль обеспечения строительными организациями рациональной и комплексной конфигурации санитарно-технических систем и электрических сетей.
3. Закупка мебели и оргтехнического оборудования, дизайн помещений, организация рабочих мест персонала.
4. Рациональное размещение объектов общего пользования (столовых, мест отдыха и парковки) относительно рабочих мест и организация процесса их функционирования.
5. Контроль обеспечения среды в организации, удовлетворяющей требуемым санитарно-гигиеническим нормам.
6. Организация уборки помещений, текущей эксплуатации инженерно-технического оборудования здания.
7. Контроль за рациональным использованием непроизводственных энергоресурсов.
8. Обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала, материальных ценностей, know how, путем защиты от внешних воздействий (шпионаж, вторжение посторонних лиц); контроль перемещений и доступа персонала к различным объектам.
9. Реконструкция и перепланировка помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда, меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами.
10. Организация проведения всех видов ремонтных работ и контроль их выполнения.
11. Взаимодействие с государственными и муниципальными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к организации.
12. Контроль расчетов за коммунальные услуги, услуги внешних сервисных служб.
13. Создание имиджа организации (экстерьер и интерьер здания, благоустройство прилегающей территории).
14. Подготовка проведения конференций, включая организацию встреч и размещения участников.
15. Руководство переездом персонала и оборудования.
Пожалуй, единственное, в чем сходятся специалисты, — это то, что словосочетание Building Management используется далеко не всеми управляющими компаниями. Объясняется это просто — существуют более традиционные обозначения, характеризующие управленческий бизнес.
3. Property Management
Этот вид управления ставит своей основной целью повышение доходности объекта и управление его стоимостью. Основной задачей property management является управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности.
Property management является основой коммерческого развития проекта и включает в себя следующие виды деятельности: [12, c. 328] · Продвижение объекта на рынке
· Оперативное управление
· Финансовое планирование
Property Management — всеобъемлющее понятие, которое помимо технической эксплуатации зданий включает в себя и административно-правовое управление, например реализацию площадей собственника, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота объекта и т. д.
Таким образом, Property Management по сравнению с Facility Management — другой уровень обслуживания владельца. Для Facility Management не характерно заключение сделок с имуществом. При этом компания, занимающаяся Property Management, само собой оказывает услуги по обслуживанию зданий, просто спектр ее услуг значительно шире, чем у узкоспециализированной компании. Ведение всех взаимоотношений с арендаторами по вопросу договоров, сбор платежей, решение задач по страхованию, ведение бухгалтерии проекта, перечисление денежных средств на счет собственника — все это специалисты по праву называют Property Management. [12, c. 328] Сегодня на рынке наблюдается довольно интересная тенденция, когда компания-консультант создает управляющую компанию и предлагает своим клиентам комплексное ведение проекта — от консультаций на стадии проектирования до услуг по ландшафтному озеленению. Такая связка очень эффективна, поскольку позволяет владельцу полностью переложить проблему получения прибыли на плечи одной компании.
4. Asset Management
Asset management ставит перед собой задачи наиболее эффективного управление активами и инвестиционными портфелями недвижимости. Это доверительное управление капиталом инвестора с целью его преумножения.
Asset management определяет направление инвестиционной деятельности в проектах коммерческой недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:
· Работа на фондовом рынке
· Финансовый менеджмент
· Оценка
Asset Management — новое направление на рынке управления недвижимостью. В России эта услуга пока не востребована в силу недостаточного развития экономики в целом и рынка управляющих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом.
Управляющий этого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости и грамотным экономистом. Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т. д. Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую ситуацию на рынке. [16, c. 92] В соответствии с практикой, сложившейся на Западе, доходы от аренды объектов недвижимости управляющий проектом получает на свой специальный счет и действует в зависимости от конъюнктуры рынка. Полномочия подобных управляющих в данном случае очень велики. Они, по сути, являются распорядителями финансов и отвечают не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии по максимизации прибыли от управляемых объектов. Управляющему доверено, например, самостоятельно принимать решения о том, какую часть объектов пустить на реконструкцию, какую — перепрофилировать, а какую — оставить как основной источник дохода.
Процессы управления собственностью, протекающие во многих передовых странах являются схожими. Поэтому целесообразно будет выделить 3 модели: англо-американскую, японскую и немецкую. Самой эффективной является модель США. Государственное имущество США включает: здания (55,3 % от общей суммы), сооружения, оборудование (36,7 %) и земля (8 %). Передача государственных предприятий в оперативное управление и эксплуатацию частным корпорациям является особенностью американской модели управления госсектором [2].

Рисунок 6 — Гос. имущество США

Государственные капиталовложения являются главными объектами научных исследований (рис. 7).

Рисунок 7 — Виды гос. собственности в США
Управление государственной собственностью в стране восходящего солнца похожа на американскую и германскую. Структура же частной собственности имеет свои специфические особенности. Экономическая структура Японии была представлена несущественным числом финансово-промышленных конгломератов, собственность которых была в руках отдельных семейных кланов [3]

Рисунок 8 — Структура гос. сектора Японии

Что же касается управления собственностью в Германии, то основная доля активов также, как и в описанных выше моделях приходится на корпоративную собственность, однако корпорации Германии, во многом отличаются от традиционных. Общеизвестный факт, что три универсальных немецких банка играют в корпорациях основную роль, а в некоторых областях страны государственные банки являются ключевыми акционерами [4].
На основе большинство исследований, что частные компании показывают более высокую производительность, чем государственные компании. Иностранная собственность имеет положительное влияние на компании [5].
Для решения проблемы управления активами в Российской Федерации необходимо с учетом зарубежного опыта разработать методологию управления собственностью, включающую различные приемы и методы, учитывающие многообразие и особенности видов и типов этой собственности, а также ее исторического развития в нашей стране.

Рисунок 9 — Структура собственности в России
Обобщая опыт стран, проводящих реформы, необходимо разработать научно-методические основы управления, включающие:
1. Четкую выработку национальной политики и законодательное закрепление в сфере управления имуществом. У внутренней политики государства ни в коем случае не должна быть прозрачность управления имуществом.
2. Ясное осознание стоимости владения и пользования недвижимым имуществом. Государство должно ориентироваться в ценовой политике.
3. Информационная система управления имуществом, должна содержать точные сведения, быть обще и легкодоступными народу и постоянно обновляться. С помощью открытости будет видна работа государства в целом.
4. Внедрение системы ясной бухгалтерской и финансовой отчетности. Она не должна содержать каких-либо спорных, неточных моментов.
5. Правильный баланс между ролью лидерства и собственника. Необходимо отделить собственность на имущество от управления им. Собственник четко должен представлять, каким имуществом и как он владеет.
6. Привлечение в управление объектами собственности и работников компаний, увеличение заинтересованности в воспроизводстве отношений собственности. За счет этого, гораздо повысится эффективность управления объектами.
7. Обеспечение сочетания 3 уровней интересов: собственников, менеджмента и персонала, в специальном органе управления, как это делается в Германии, приносит свои плоды.
8. Нуждается в дальнейшем совершенствовании и традиционные методы управления, такие как аренда или продажа. Необходимо их развитие по примеру стран ближнего зарубежья, где эти методы очень развиты.

2. ТЕХНОЛОГИЯ PROPERTY MANAGЕMENT КАК МОДЕЛЬ УПРАВЛЕНИЯ КОРПОРАТИВНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

2.1. Организационно-экономическая характеристика ОАО «Горэлектротранспорт»

ГЭТ г.Ленинска-Кузнецкого, ОАО зарегистрирована по адресу Кемеровская обл, г.Ленинск-Кузнецкий, ул.Телефонная, д.5.
Директор организации Евсеев Сергей Константинович. Основным видом деятельности компании является Деятельность троллейбусного транспорта по регулярным внутригородским и пригородным пассажирским перевозкам. Также ГЭТ г.Ленинска-Кузнецкого, ОАО работает еще по 5 направлениям.
Организация насчитывает 2 дочерние компании. Имеет 2 лицензии.
Компания ГЭТ г.Ленинска-Кузнецкого, ОАО принимала участие в 24 торгах из них выиграла 24. Основным заказчиком является Управление Социальной Защиты Населения Администрации Ленинск-Кузнецкого Городского Округа, МКУ.
Схема структуры управления предприятием включает в себя структурные подразделения и должностные лица в их взаимосвязи соподчинённости, распределения цехов, участков, отделов и служб по уровням управления.
Положения о подразделениях документально регламентируют основные задачи, функции и порядок взаимоотношений определённого подразделения с другими, обязанности, права и ответственность руководителя данного подразделения; должностные инструкции – обязанности, права и ответственность каждого исполнителя. Штатное расписание определяет квалификационно-должностной состав аппарата управления предприятия. Структура управления предприятием включает в себя 14 отделов, 2 депо, энергослужбу, гараж и ремонтно-строительный участок.
Непроизводственная сфера предприятия включает в себя два общежития, цех общественного питания, учебный центр, здравпункт.
Управление всей производственно-хозяйственной деятельностью предприятия осуществляет директор предприятия. В прямом подчинении директора предприятия находится: главный инженер, заместитель директора, заместитель директора по экономическим вопросам, главный бухгалтер, отдел юридической и кадровой работы.
Организация отделов, служб, бюро определяется с учётом нормативов численности для подразделений, с введением должностей с учётом соответствующих норм управляемости и обслуживания.
В целях повышения эффективности структуры управления для более оперативного решения вопросов исполнителями в основных производственных цехах были упразднены должности начальников участков и смен, проводятся мероприятия по объединению цехов и укрупнению участков.
Решение сложных технических задач требует обеспечения их высококвалифицированными кадрами рабочих и специалистов. Для обеспечения выполнения производственной программы предприятие располагает необходимым кадровым потенциалом.
Основным видом деятельности предприятия является внутригородская перевозка пассажиров троллейбусами. Плановое задание по объемам выполнения транспортной работы устанавливается городским исполнительным комитетом.
В результате обновления подвижного состава ОАО «Горэлектротранспорт» на автобусы, соответствующие экологическим классам Евро-4 и Евро-5, сокращение объема выбросов загрязняющих веществ (парниковых газов) от автомобильного транспорта составило 2,7 тыс. тонн СО2 -экв.
Пассажиравтотранс всегда внимательно относился к потребностям пассажиров, учитывал их пожелания при создании новых и изменении действующих маршрутов. Однако именно в 2016 году был реализован один из наиболее масштабных проектов по оптимизации маршрутной сети и созданию быстрого и удобного транспорта в центре столицы. Благодаря появлению двустороннего транспортного коридора популярность маршрутов, проходящих по Кремлевскому кольцу, возросла в полтора раза. Какое кремлевское кольцо? Это серьезный показатель, доказывающий эффективность новой маршрутной сети и организации выделенных полос для движения городского транспорта.

Рисунок 1. Перевозка пассажиров на наземном городском пассажирском транспорте
Оптимизация маршрутной сети, закупка нового подвижного состава, развитие транспортной инфраструктуры и другие масштабные проекты, реализованные в 2016 году, повысили качество услуг, оказываемых москвичам наземным городским пассажирским транспортом. В непростой экономической ситуации Пассажиравтотранс продемонстрировал операционную эффективность, стабильность эксплуатационных и экономических показателей, смог увеличить как доходы от перевозки платных пассажиров, так и доходы от прочих видов деятельности, продолжил работу над оптимизацией расходов. На предприятии вовремя выплачивается заработанная плата, отсутствует просроченная задолженность перед бюджетом.

Рисунок 2.Структура расходов за 2015 и 2016 годы
Оптимизация маршрутной сети, закупка нового подвижного состава, развитие транспортной инфраструктуры и другие масштабные проекты, реализованные в 2016 году, повысили качество услуг, оказываемых москвичам наземным городским пассажирским транспортом. В непростой экономической ситуации Пассажиравтотранс продемонстрировал операционную эффективность, стабильность эксплуатационных и экономических показателей, смог увеличить как доходы от перевозки платных пассажиров, так и доходы от прочих видов деятельности, продолжил работу над оптимизацией расходов. На предприятии вовремя выплачивается заработанная плата, отсутствует просроченная задолженность перед бюджетом.

Рисунок 3.Структура себестоимости перевозки пассажиров за 2015 и 2016 годы
Расходы ГУП «Пассажиравтотранс на перевозку пассажиров на муниципальных маршрутах в 2016 году остались на уровне 2015 года, при этом произошло перераспределение структуры затрат:
• снижение доли ФОТ и отчислений в структуре себестоимости перевозки пассажиров связано с оптимизацией численности прочего персонала, не связанного с перевозкой пассажиров;
• сокращение доли расходов на топливо связано с заметным снижением цены контрактов;
• увеличение доли материальных расходов вязано с увеличением расходов на ремонт и техническое обслуживание подвижного состава;
• увеличение доли расходов на амортизационные отчисления связано с обновлением подвижного состава;
• увеличение доли прочих расходов связано с увеличением расходов на ОСАГО (рост тарифов с 01.04.2015 в связи с вступлением в силу поправок в Федеральный закон от 25.04.2002 № 40-ФЗ).

Рисунок 4.Структура транспортного парка
Автобус всегда был маневренным и быстрым видом транспорта, а сегодня он стал удобным и экологичным. Современный автобусный парк ОАО «Горэлектротранспорт» — самый молодой в Европе, подвижной состав — комфортный и высокотехнологичный. Конструктивные особенности новых автобусов позволяют обеспечить удобный проезд маломобильных пассажиров. Это оказывает положительное влияние на транспортную доступность районов и помогает создать комфортную городскую среду. Во всех новых автобусах установлен двигатель экологического класса Евро-5, благодаря чему решается еще одна важнейшая задача — сохранение окружающей среды.
В 2016 году в Москве впервые начались поставки наземного городского пассажирского транспорта по контракту жизненного цикла. Причем тут Москва??? Это совершенно новый формат взаимодействия с поставщиками, целью которого является закупка качественного и надежного подвижного состава. Сегодня в 17-м автобусном парке находятся 436 автобусов, сервисное обслуживание и ремонт которых будет производить компания-изготовитель. Это своего рода пилотный проект, в случае успеха которого подвижной состав станет поставляться по КЖЦ на постоянной основе.
Эффект от реконструкции: Повышение безопасности и бесперебойности пассажирских перевозок Снижение аварийности и случаев схода с рельсов Снижение уровня шума и вибрации Увеличение скорости движения на 44 % с учетом обособления путей Повышение комфортности поездки пассажиров. Развитие электротранспорта является одним из перспективных направлений в работе ОАО «Горэлектротранспорт». Сегодня мы в рекордных темпах обновляем трамвайные пути и закупаем подвижной состав нового поколения. Уже начались поставки трамваев «Витязь-М» по крупнейшему в Европе контракту, в ближайшие три года мы получим 300 таких вагонов. Кроме того, в Москве продолжается тестовая эксплуатация принципиально нового экологичного и мобильного вида транспорта — электробуса. Мы надеемся, что электробусы выйдут на столичные маршруты уже в ближайшие несколько лет.

Рисунок 5.Реконструкция трамвайных путей в км по годам (всего 234 км)
Автоматизированная система диспетчерского управления В 2015 году все транспортные средства переведены на АСДУ, обеспечивающую диспетчерское управление в онлайн-режиме Это позволяет повысить пунктуальность работы транспорта и поддерживать заданную интервальность движения. Мобильное приложение «Пассажиравтотранс» В 2016 году завершен основной объем работ по созданию приложения. Приложение автоматически рассчитает время в пути и стоимость проезда: в автобусе, трамвае и троллейбусе на пригородных электричках, поездах «Аэроэкспресс», МЦК и метро. Какое приложение и метро??? С помощью функции «Напоминание» пассажир узнает, что пора выходить, чтобы успеть к прибытию нужного транспортного средства. Мобильное приложение позволит спланировать маршрут с учетом местоположения перехватывающих парковок или наличия велодорожек.
Пассажиравтотранс в пятый раз подряд стал одним из лидеров «Национального рейтинга прозрачности закупок». Столь высокая оценка работы предприятия на протяжении нескольких лет демонстрирует профессиональный подход и максимальную открытость при проведении конкурсных процедур. Еще одним важным показателем эффективности закупочной деятельности в 2016 году стало серьезное тендерное снижение. Все это говорит о высокой результативности управленческих решений и программы оптимизации закупок, реализуемой сегодня на предприятии. Пятый год подряд Пассажиравтотранс занимает лидирующее место в общероссийском независимом рейтинге прозрачности закупок по версии некоммерческого партнерства «Национальная ассоциация участников электронной торговли». Зачем абзацы повторять по 2 раза подряд?

2.2. Анализ финансового состояния ОАО «Горэлектротранспорт»

Анализ имущественного положения представим в табл. 1.
В 2016 году произошло снижение уровня внеоборотных активов. Вместе с тем основные средства уменьшились на 4702 тыс. руб. или на 50.2 %.
Стоимость запасов за 2016 год увеличилась на 4136 тыс. руб. и составила 5231 тыс. руб. Дебиторская задолженность снизилась на 840 тыс. руб. или 6.5% и составила 12015 тыс. руб. На всем промежутке исследования дебиторская задолженность имеет критическое значение (превышает 25-27% оборотных активов).Такимобразом, в 2016 году оборотные активы предприятия за счет снижения общей суммы дебиторской задолженности уменьшились на 840 тыс. руб. Сумма денежных средств вОАО «Горэлектротранспорт» возросла на 109 тыс. руб. и составила 999 тыс. руб.

Таблица 1 — имущественного положения

 

Рис. 2.1. Анализ состава структуры и динамики активов

анализ состава средств предприятия таблице 2.

Таблица 2 — состава и основных средств

 

 

2016 году наибольшую в структуре средств занимали и оборудование (50%), средства составляли 26% общей стоимости средств. В 2015 наибольшую долю структуре основных занимали машины оборудования (43%), транспортные составляли 22% против 26% 2016 году, увеличилась стоимости зданий 22 до 33%.

В 2016 наибольшую долю структуре основных занимали здания (43%), этом в доля машин оборудования снизилась 40%. Таким образом, структуре основных предприятия произошли благоприятные изменения: доля зданий, доля машин оборудования в основных средств . Анализ движения средств проведем в 3-4.

Таблица 3 — Анализ и движения средств за 2016

 

таблицы 2.3 видно, за 2016 год организацию поступило средств на 4339 тыс. руб., этом выбыло средств на 3351 тыс. руб. 2016 год предприятие новые транспортные , при этом машины и .

 

Таблица 4 — Анализ и движения средств за 2015

 

Из таблицы 4 , что за 2015 выбыло основных на 313 тыс. ., а поступило — 3343 тыс. руб. конец 2015 года основных средств составила 23506 . руб.

Таблица 5 — наличия и основных средств 2016 году

 

Из таблицы , что за 2016 выбыло основных на сумму 8194 . руб., а — на 2494 тыс. . На конец 2016 сумма основных составила 17806 тыс. ., что на 24,2% , чем в 2015 .

Проведем анализ средств (табл. 6-7).

Таблица 6 — средства за 2016-2015 года

 

запасов за 2015 увеличилась на 4136 . руб. и 5231 тыс. руб. задолженность в 2015 снизилась на 840 . руб. или 6.5% составила 12015 тыс. . Сумма свободных средств на за 2015 год на 109 тыс. . и составила 999 . руб.

Таблица 7 — средства за 2015-2016 года

 

 

Как показывают табл.2.8, стоимость за исследуемый увеличилась на 4136 . руб. и 5231 тыс. руб.

задолженность в периоде снизилась 840 тыс. руб. 6.5% и составила 12015 . руб. На промежутке исследования задолженность имеет значение (превышает 25-27% активов). Таким , за анализируемый оборотные активы за счет общей суммы задолженности уменьшились 840 тыс. руб.

свободных денежных на предприятии на 109 тыс. . и составила 999 . руб.

 

2.3. Анализ деловой активности предприятия

 

Деловая активность предприятия в финансовом аспекте проявляется, прежде всего, в скорости оборота его средств. Анализ деловой активности и заключается в исследовании уровней и динамики разнообразных коэффициентов оборачиваемости, которые являются относительными показателями финансовых результатов деятельности предприятия

Результаты коэффициентов деловой активности за период 2014-2016 гг. представлены в таблице 8.

Таблица 8 — Коэффициенты деловой активности

 

 

По рассчитанным данным можно сделать вывод:коэффициент оборачиваемости активов за 2014-2016 гг. увеличился на 1,61, рост данного показателя в течение нескольких периодов свидетельствует о более эффективном управлении активами; коэффициент оборачиваемости собственных средств увеличился на 0,86, что свидетельствует о значительном превышении уровня продаж над вложенным капиталом, что, как правило, означает увеличение кредитных ресурсов; коэффициент оборачиваемости текущих активов так же увеличился на 0,72, что свидетельствует об улучшении финансового положения предприятия.

При анализе финансовой отчетности, для оценки интенсивности использования всех актитвов предприятия, применяют показатель продолжительность оборота активов.

По данным таблицы видно, что в отчетном году рентабельность продаж понизилась на 3,4 %  по сравнению с 2015 годом. Рентабельность продаж показывает какой процент прибыли получает предприятие с каждого рубля реализации. Служит основанием для выбора номенклатуры выпускаемой продукции. Рентабельность основных средств характеризуют отдачу, которая приходится на 1 руб. стоимости основных средств. В 2015 году увеличилась рентабельность основных средств на 4,7%, а в 2016 году происходит снижение на 10,8%. Рентабельность собственного капитала характеризует прибыль, которая приходится на 1 руб. собственного капитала после уплаты процентов за кредит и налогов в 2016г увеличилась на 25,8% по сравнению с 2015 г.

Снижение показателей рентабельности вызвано тем, что прибыль увеличивалась непропорционально росту себестоимости, т.е. выручка от реализации товаров (работ, услуг) в анализируемом периоде (с 2014 по 2016 гг.) увеличивалась главным образом за счет увеличения объема реализации продукции.

Рентабельность чистых активов показывает рациональность управления структурой капитала, способность организации к наращиванию капитала через отдачу каждого рубля, вложенного собственниками. За отчетный год каждый рубль, вложенный собственниками, принес убыток в размере 1.2 руб.

Показатели рентабельности характеризуют эффективность работы предприятия в целом. Они более полно, чем прибыль характеризуют деятельность предприятия, т.к. их величина показывает соотношение эффекта с затратами или ресурсами. В таблице приведены исходные данные и расчет показателей рентабельности. Все показатели могут рассчитываться на основе прибыли от реализации и чистой прибыли.

 

Рентабельность активов

ROA=-832710/82968366.5=-1%

Рентабельность собственного капитала

R_K=-832710/65788217=-1.26%

Рентабельность продаж по чистой прибыли (коммерческая маржа)

Rч=-832710/42752847=-1.95%

Рентабельность производственной деятельности (экономическая)

R_ПД=-832710/53154872=-1.56%

Рентабельность производственных фондов

Rf=/61212073.5=0%
Таблица 8 – Расчет и динамика показателей рентабельности

В отчетном году у предприятия имеется убыток от продаж в размере 10402025 тыс.руб.

Рентабельность продаж (валовая маржа)

R=-10402025/42752847=-24.33%

Рентабельность продаж по EBIT

REBIT=-10402025/42752847=-24.33%

Рентабельность продаж по чистой прибыли (коммерческая маржа)

Rч=-10402025/42752847=-24.33%

Рентабельность затрат

Rс=-10402025/53154872=-19.57%

Прибыль от продаж в анализируемом периоде составляет -24.33% от полученной выручки.

Соотношение чистой прибыли и выручки от продаж, то есть показатель рентабельности продаж по чистой прибыли, отражает ту часть поступлений, которая остается в распоряжении предприятия с каждого рубля реализованной продукции. В данном случае это -24.33%.

В результате отрицательных показателей деятельности предприятия, его приватизация недостаточно привлекательна для инвесторов и акционеров.

2.4. Анализ применения системы PropertyManagement на предприятии

Управление корпоративной недвижимостью (CorporateRealEstateManagement – CREM) традиционно являлось и все еще является сферой интереса «белых воротничков» в иерархии корпоративного управления. Главная цель их интересов — обеспечение реализации целей бизнеса в долгосрочной перспективе за счет оптимально эффективного использования недвижимого имущества при минимальных издержках. Фундаментальной задачей при достижении этой цели является обеспечение своевременной и адекватной реакции инфраструктуры объектов недвижимости на меняющиеся циклы рынка недвижимости и потребностей бизнеса. Так в первую очередь для решения ставятся вопросы бизнес планирования и экономики недвижимости. Развитие преимуществ корпоративного бизнеса начинается с объективного анализа долгосрочных результатов, связанных, в том числе, с последствиями аренды или владения недвижимым имуществом в условиях динамично меняющихся потребностей бизнеса
Особенности управления корпоративной недвижимостью заключаются в том, что данная предметная область:
 полностью не охватывает в процессе деятельности вопросы экономики жизненного цикла объекта недвижимости;
 не имеет своим объектом инвестиционное недвижимое имущество, которое будет использовано для получения дохода с аренды.
Этот вид управления ставит своей основной целью повышение доходности объекта и управление его стоимостью. Основной задачей propertymanagement является управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности.
Propertymanagement является основой коммерческого развития проекта и включает в себя следующие виды деятельности:
· Продвижение объекта на рынке
· Оперативное управление
· Финансовое планирование
PropertyManagement — всеобъемлющее понятие, которое помимо технической эксплуатации зданий включает в себя и административно-правовое управление, например реализацию площадей собственника, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота объекта и т. д.
Таким образом, Property Management по сравнению с Facility Management — другой уровень обслуживания владельца. Для Facility Management не характерно заключение сделок с имуществом. При этом компания, занимающаяся Property Management, само собой оказывает услуги по обслуживанию зданий, просто спектр ее услуг значительно шире, чем у узкоспециализированной компании. Ведение всех взаимоотношений с арендаторами по вопросу договоров, сбор платежей, решение задач по страхованию, ведение бухгалтерии проекта, перечисление денежных средств на счет собственника — все это специалисты по праву называют Property Management.
Сегодня на рынке наблюдается довольно интересная тенденция, когда компания-консультант создает управляющую компанию и предлагает своим клиентам комплексное ведение проекта — от консультаций на стадии проектирования до услуг по ландшафтному озеленению. Такая связка очень эффективна, поскольку позволяет владельцу полностью переложить проблему получения прибыли на плечи одной компании.
Любой объект недвижимости существует определенное время. В течение этого времени он возникает, существует, модернизируется, реконструируется и ликвидируется, что составляет цикл существования объекта недвижимости.
Объектами девелопмента как области управления бизнесом являются объекты недвижимости, приносящие доходы в будущем или в настоящее время. Это напрямую вытекает из приведенного выше определения и из существа девелопмента как бизнеса. Объекты недвижимости, приносящие доходы также именуются доходоприносящими объектами недвижимости. В современных российских условиях цикл существования доходоприносящего объекта недвижимости возможно разделить на следующие стадии:
1. Разработка концепции наилучшего использования объекта недвижимости.
2. Разработка бизнес-плана использования объекта недвижимости.
3. Получение необходимых разрешений, согласований и проектирование.
4. Строительство.
5. Управление, эксплуатация и содержание объектов недвижимости.
6. Реновация объекта недвижимости.
Девелопмент охватывает все стадии существования объекта недвижимости, в том числе и те, в течение которых доходоприносящий объект не существует физически либо не может использоваться по функциональному назначению, например – еще не введен в эксплуатацию.
Условно это можно проиллюстрировать следующей диаграммой.

Где название рисунка?
Стадии существования объекта недвижимости
Управление недвижимостью (Property Management), точнее управление определенным, существующим физически, юридически и функционально, доходоприносящим объектом недвижимости, составляет основную стадию цикла существования объекта недвижимости. Именно на этой стадии должен быть произведен возврат вложенных в объект средств собственника, а также получена прибыль. Именно на этой стадии объект должен стать доходоприносящим.
Другие же стадии являются для собственника затратными. Доходность (или убыточность) объекта напрямую и в основном зависит от качества управления этим объектом непосредственно собственником, представителями собственниками либо привлеченной собственником управляющей организации. Качество управления определяется в первую очередь профессионализмом лиц, осуществляющих управление. Способность профессиональной команды управленцев найти оптимальное соотношение расходов и доходов, свести к минимуму издержки, определить реальные затраты на эксплуатацию, привлечь пользователей, достоверно прогнозировать развитие выводит управление недвижимостью на грань искусства.
Управление недвижимость структурно подразделяется на управление объектом и на управление эксплуатацией.

Где название рисунка?
Управление объектом должно обеспечивать доходность объекта недвижимости. Содержание управления объектом в основном зависит от его функционального назначения. Не вызывает споров утверждение в том, что, например, содержание управления гостиничного комплекса кардинально отличается от содержания управления складского комплекса либо офиса. Тем не менее, управление объектом в любом случае включает:
привлечение пользователей;
оформление и регулирование взаимоотношений пользователей, собственника и лиц, осуществляющих управление;
обеспечение осуществления платежей;
организация обеспечения объекта коммунальными ресурсами, а пользователей — коммунальными и иными услугами.
Моментом начала управления объектом недвижимости является ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, окончанием – невозможность использования объекта согласно его функционального назначения.

 

3. ПРИМЕНЕНИЕ ТЕХНОЛОГИИ PROPERTY MANAGEMENT НА ПРИМЕРЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ОАО «ГОРЭЛЕКТРОТРАНСПОРТ»

3.1. Характеристика объектов управления

Объектом оценки будет являться производственные помещения, предназначенная для корпоративных нужд ОАО «Горэлектротранспорт» и находящаяся в собственности общества.
Ставка дисконтирования используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений. В случае оценки недвижимости ставка дисконтирования представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения. [12, с. 89-91] Под степенью риска понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов. По данному подходу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на неликвидность. [12, с. 89-91] В качестве безрисковой ставки принят индикатор доходности рынка на январь 2017 г. – 6,41% годовых. [12, с. 89-91] Поправка на неликвидность представляет собой процент на капитал, который смог бы получить потенциальный инвестор по безрисковой ставке, за время, в течение которого объект недвижимости выставлен на продажу.
Объемно-планировочная структура здания формируется расчленением его пространства не только на этажи, но и на помещения в этих этажах. Помещения в здании в соответствии с их назначением разделяют на группы — работа:, обслуживающих, вспомогательных и коммуникационных. Рабочими являются помещения, предназначенные для основной функции здания, например, обучения (классы, кабинеты в школе), к обслуживающим, помещения, способствующие полноценному осуществлению основной функции (в той же школе — библиотека, буфеты, столовые, лаборантские при кабинетах, санитарные помещения и пр.), к вспомогательным — бойлерные, элетрощитовые, вентиляционные камеры, к коммуникационным — вестибюли, холлы, коридоры, лестничные клетки и т.п. Материальную оболочку здания и преграды между его этажами и помещениями образуют конструкции здания, образованные комплексом различных, но взаимосвязанных элементов, имеющих различные — несущие или ограждающие функции либо их совмещающие.
Назначение конструкций -восприятие силовых и несиловых воздействий на здание.
К силовым относят следующие виды нагрузок и воздействий:
• постоянные нагрузки — от собственной массы конструкций здания и давления грунта основания на его подземную часть;
• длительно действующие временные нагрузки — от технологического оборудования, перегородок, длительно хранимых грузов (книгохранилища и т.п.), воздействия неравномерных деформаций грунтов основания и т.п.;
• кратковременные нагрузки и воздействия — от массы подвижного оборудования, людей, мебели, снега, ветра и т.п.;
• особые воздействия — от сейсмических явлений, просадочности лессового или протаявшего мерзлого фунтового основания здания, воздействия деформаций земной поверхности в районах влияния горных выработок и т.п.;
• воздействия, возникающие при чрезвычайных ситуациях — взрывы, пожары и пр.
К несиловым относят воздействия:
• пременных температур наружного воздуха, вызывающих линейные (температурные) деформации — изменения размеров наружных конструкций здания или температурные усилия в них при стесненности проявления температурных деформаций вследствие жесткого закрепления конструкций;
• атмосферной и фунтовой влаги на материал конструкций, приводящие к изменениям физических параметров, а иногда и структуры материалов вследствие их атмосферной коррозии, а также воздействие парообразной влаги воздуха помещений на материал наружных ограждений, при фазовых переходах влаги в их толще;
• солнечной радиации, влияющей на световой и температурный режим помещений и вызывающей изменение физико-технических свойств поверхностных слоев конструкций (старение пластмасс, плавление битумных материалов и т.п.).
• В соответствии с характером воспринимаемых воздействий конструкции зданий различают на несущие (воспринимающие силовые воздействия) — фундаменты, несущие стены, каркас, перекрытия и ограждающие — изолирующие пространство здания от неблагоприятных (атмосферные осадки, отрицательные температуры воздуха, шум и пр.) воздействий внешней (или внутренней) среды — наружные стены, крыши, перегородки и пр.
В соответствии с назначением здания его конструктивное решение предусматривает четкое разделение его элементов на несущие и ограждающие (большинство промышленных зданий), либо совмещение несущих и ограждающих функций, например, наружными и внутренними стенами (большинство жилых зданий).

3.2. Расчет доходности недвижимости

Один из элементов технологии property management заключается в сохранении стоимости недвижимости и по возможности ее увеличении, тем самым в ее управлении. С целью развития и расширения предприятия, повышения его конкурентоспособности, а также увеличения клиентской аудитории офиса необходимо открытие нового филиала, которое поможет расширить организацию, завоевать новых клиентов, повысить свою конкурентоспособность на рынке. Что касается сферы применения проекта – заказчиком проекта будет являться организация, которая, впоследствии, будет использовать результаты проекта для ведения своей деятельности. Исполнителем – приглашенный внешний консультант – специалист в области управления проектами. Потребителями проекта станут клиенты, которые будут пользоваться услугами офиса.
Перед проведением расчетов по международным показателям производится предварительный расчет по предлагаемому варианту проекта.

Таблица 2.4 — Экономические показатели по проекту на единицу продукции

 

 

Максимальный ежегодный объем реализации услуг за последний год из данных 5 лет может составить. 100 шт. (заказов).

Результаты расчетов по проекту сведены в таблицу 2.5.

Таблица 2.5 — Основные показатели экономической эффективности предлагаемого проекта (базовый вариант)

 

 

На основании рассчитанных показателей составим таблицу основных показателей экономической эффективности предлагаемого инвестиционного проекта (базовый вариант) и сведем в таблицу 2.6.

Таблица     2.6    —        Основные  показатели экономической   эффективности инвестиционного проекта (базовый вариант)

 

Из таблицы 2.6 видно, что чистый дисконтированный доход предлагаемого инвестиционного проекта (базовый вариант) 448,76 тыс. руб., т.е. на эту величину проектируемый дисконтированный доход предприятия за жизненный цикл проекта превысит понесенные предприятием вложения. Это значит, что будущий доход предприятия полностью возместит осуществленные инвестиции и обеспечит чистый доход в указанном размере. Показатель внутренней нормы доходности инвестиционный проект составляет 29,15%. Этот показатель характеризует получение дохода в размере 29,15% за каждый год жизненного цикла данного проекта. Срок окупаемости по данному проекту составляет 4, 1 года, индекс рентабельности – 1,22.
Анализ и оценка рисков инвестиционных проектов также является важной составляющей оценки их эффективности. Так как риск по инвестиционным проектам – это опасность неполучения прибыли в полном объеме, обесценивание вложений, а также потери инвестиционных вложений. Рискованность инвестиционного проекта зависит от степени вероятности доходности данного проекта. Высокодоходный инвестиционный проект может оказаться и высокорискованным. Эту особенность необходимо учитывать при разработке и реализации инвестиционных проектов.

3.3. Рекомендации по совершенствованию оценочной деятельности

Для благоприятного и прогрессирующего развития оценочной деятельности недвижимого имущества, невозможно без регулярного совершенствования, а так же применения современных технологий, с учетом условий развития деятельности результат оправдает средства.
Непрерывное развитие рыночных отношений сказывается на оценочной деятельности, данная деятельность является институтом по оценке недвижимого имущества, так же эта деятельность становиться целостной частью в экономических измерениях, без которой затрудняется последующее развитие экономики.
Органы по контролю оценочной деятельности и саморегулируемых организаций оценщиков следят за правильной подачей информации, она должна быть понятной и качественной. В связи с этим создаются и вводятся дополнительные требования по отношению к саморегулируемым организациям, так же ужесточается законодательство в данной сфере.
Результаты деятельности оценки используются, при приватизации, выкупе недвижимости для нужд государств (изъятие имущества), при процедуре банкротства, для независимой оценки недвижимости в целях приобретения ипотеки, при кредитовании под залог имущества, страховании и т.п.
Необходимость совершенствования деятельности исходит от самого сообщества по оценке, структур которые осуществляют контроль по регулированию оценочной деятельности, а так же государства, которое создает официальную документацию с нормами по регулированию и должному осуществлению оценочной деятельности. Оценочные компании создают и применяют специальные программы, недостаток новшеств, которые помогли и упростили бы работу в сфере оценки недвижимого имущества, зачастую отсутствуют.
Основной целью стандартизации оценочной деятельности является: развитие сформированной системы норм и правил, создание необходимых методов и средств контроля и качества оценки, гарантирующих включение оценки как деятельности в процессы социально-экономического характера с целью качественного преподнесения услуг по оценке.
Таким образом, для совершенствования оценочной деятельности необходимо решить следующие задачи:
1. Создать целостную систему Федеральных стандартов оценки;
2. Сформулировать единые требования по соблюдению стандартов, как оценщиками, так и экспертами саморегулируемых организаций оценщиков;
3. Обеспечить гармонизацию ФСО со стандартами и правилами в смежных отраслях (профессиональных видах деятельности): бухгалтерский учет и аудит, налоговое консультирование, инвестиционное проектирование и т.д.;
4. Создать систему стандартов, которая будет способствовать разрешению конфликтов в системах «заказчик – исполнитель» и «заказчик – потребитель» путем формирования требований к оценочным услугам, в том числе, к используемым в оценке исходным данным.
Стандарты нуждаются в рассмотрение, как инструменты организационной и координационной систематизированной оценки, которые служат необходимым ориентиром в должном развитии и совершенствовании, критериев оценки адекватности целей и ценностям деятельности оценки. Помимо этого стандарты, являются средством для обеспечения единства и преемственности отдельных этапов деятельности оценки в постоянно трансформирующихся условиях. Нормативно-правовая базу регулирующая взаимоотношения субъектов в системе оценки, а так же государства и общества. Стандарты являются ориентиром в создании современной инфраструктуры деятельности оценки.
На данный момент, говоря о современных экономических условиях, стандартизация представляет и обеспечивает все поле деятельности профессионалов – оценщиков. Редакция Федерального Закона «Об оценочной деятельности» № 135, принята в 1998 году по части понятий являющихся базовыми, отражала представления, сформировавшиеся к тому моменту времени в мировой оценочной практике. На сегодняшний момент требуется пересмотр и внесение преобразований в системе экономических измерений. Данный момент был продемонстрирован во время кризиса 2008 года, который говорил о необходимости изменений системы экономических измерений, в вопросах стоимостной оценке имущества. Изменения, внесенные в систему Международных стандартов оценки (МСО) демонстрируют обязательность в корректировках, так и базовых понятиях, принятых в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности» № 135, а так же в федеральных стандартах оценки.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Развитие недвижимости и управление ею в современных условиях экономики РФ – это основа всех вещей и явлений материального богатства государства. Только при наличии и эффективном управлении объектами недвижимости в России могут развиваться надлежащие рыночные отношения. Управление недвижимостью, как одна из операций на рынке недвижимости, подразумевает деятельность субъекта, связанную с возможными рисками и направленную на эффективное использование объекта для обеспечения дохода. Формирование рынка недвижимости как нового сектора экономики России связано с переходом от централизованной плановой к рыночной экономике. В Российской Федерации управление недвижимостью осуществляется на всех уровнях власти: законодательном, исполнительном и судебном; на федеральном, региональном и муниципальном.
На современном этапе развития на функционирование рынка недвижимого имущества воздействуют следующие факторы: экономические, социальные, административные, физические, природные. Понятием «корпоративное недвижимое имущество» можно охарактеризовать недвижимость корпорации, используемую как в коммерческих так и в ее собственных эксплуатационных целях.
Стратегические аспекты управления корпоративной недвижимостью в отличии от ситуационного принятия решения по управлению заключаются в том, что стратегические решения имеют принципиальный характер и ориентированы на долгосрочную (до нескольких лет) перспективу. Эффективность использования объектов корпоративного недвижимого имущества целесообразно рассматривать в двух направлениях:  достижение функциональных целей (например, рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных бизнес направлений корпорации)  достижение экономических целей: снижение издержек при эффективной эксплуатации объекта недвижимости, максимизация доходов и др.
Таким образом, измерение и отслеживание основных критериев использования объектов недвижимого имущества позволит оперативно вести корректировку политики корпорации и повышать эффективность управления недвижимостью. По результатам оценки эффективности управления корпоративным недвижимым имуществом в работе предлагаются следующие
Рекомендации по управлению корпоративной недвижимостью:  необходимость проведения постоянного анализа эффективности управления недвижимостью и мониторинга использования объектов недвижимости;  постоянный мониторинг изменения рыночной стоимости объектов недвижимости: расчет стоимости аренды объекта недвижимости, и проведение анализа выгод приобретения (возведения) недвижимого имущества, либо его аренды и разработка системы экономических показателей (коэффициентов), позволяющих оценить эффективное использование недвижимости: капиталоотдача, рентабельность продаж, ликвидность и др.  оптимизация управления объектами корпоративной недвижимости, переходящими в разряд законсервированных, посредством сдачи в аренду.
Так как при переводе основных средств на консервацию возникают дополнительные затраты: например, расходы, связанные с консервацией и расконсервацией (затраты на демонтаж и монтаж объекта), а также затраты 70 на содержание законсервированных производственных мощностей и объектов. Исходя из вышеизложенного можно заключить, что эффективное управление имуществом предприятия базируется на выборе оптимального набора показателей эффективности управления имуществом, расчет и анализ динамики которых необходим для своевременного выявления негативных тенденций. Подразделение управления недвижимостью проводит оценку эффективности его использования посредством расчета следующих показателей: показателей рентабельности: рентабельность капитала предприятия (ROА); рентабельность реализованной продукции (RP); рентабельность продаж (RП); показателей платежеспособности, отражающие способность предприятия выполнять свои внешние краткосрочные и долгосрочные обязательства за счет активов: коэффициент текущей ликвидности (коэффициент покрытия баланса); коэффициент критической ликвидности; коэффициент маневренности; коэффициент автономии. Экономически грамотная аналитика результатов анализа и оценки перечисленных показателей позволяет руководству корпорации принять необходимые решения, направленные на повышение эффективности управления имуществом и деятельности предприятия в целом.

Список использованной литературы

1. Андрейчиков, А.В. Системный анализ и синтез стратегических решений в инноватике: Основы стратегического инновационного менеджмента и маркетинга / А.В. Андрейчиков, О.Н. Андрейчикова. — М.: КД Либроком, 2012. — 248 c.
2. Андрейчиков, А.В. Системный анализ и синтез стратегических решений в инноватике: Основы стратегического инновационного менеджмента и маркетинга: Учебное пособие / А.В. Андрейчиков, О.Н. Андрейчикова. — М.: КД Либроком, 2013. — 248 c.
3. Балашов, А.П. Основы менеджмента: Учебное пособие / А.П. Балашов.. — М.: Вузовский учебник, ИНФРА-М, 2012. — 288 c.
4. Баронин, С.А. Основы менеджмента, планирования и контроллинга в недвижимости: Учебное пособие / С.А. Баронин. — М.: НИЦ ИНФРА-М, 2012. — 160 c.
5. Бланк, И.А. Основы финансового менеджмента. В 2-х т.Основы финансового менеджмента / И.А. Бланк. — М.: Омега-Л, Эльга, 2012. — 1330 c.
6. Веснин, В.Р. Основы менеджмента: Учебник / В.Р. Веснин. — М.: Проспект, 2015. — 320 c.
7. Веснин, В.Р. Основы менеджмента: Учебник / В.Р. Веснин. — М.: Проспект, 2016. — 320 c.
8. Егоршин, А.П. Основы менеджмента: Учебник для вузов / А.П. Егоршин. — Н.Новг.: НИМБ, 2012. — 320 c.
9. Исаченко, И.И. Основы самоменеджмента: Учебник / И.И. Исаченко. — М.: НИЦ ИНФРА-М, 2013. — 312 c.
10. Ковалев, В.В. Основы теории финансового менеджмента / В.В. Ковалев. — М.: Проспект, 2015. — 544 c.
11. Коротков, Э.М. Основы менеджмента: Учебное пособие / И.Ю. Солдатова, Э.М. Коротков; Под ред. И.Ю. Солдатова, М.А. Чернышева. — М.: Дашков и К, Академцентр, 2013. — 272 c.
12. Круи, М. Основы риск-менеджмента / М. Круи, Д. Галай, Р. Марк. — Люберцы: Юрайт, 2015. — 390 c.
13. Маркевич, А.Л. Основы экономики, менеджмента и маркетинга для морских специальностей рыбопромыслового флота / А.Л. Маркевич. — М.: МОРКНИГА, 2012. — 267 c.
14. Мескон, М.Х. Основы менеджмента / М.Х. Мескон, М. Альберт, Ф. Хедоури. — М.: Вильямс, 2016. — 672 c.
15. Мескон, М.Х. Основы менеджмента / М.Х. Мескон, М. Альберт, Ф. Хедоури; Пер. с англ. О.И. Медведь.. — М.: Вильямс, 2012. — 672 c.
16. Мясоедов, С.П. Основы кросскультурного менеджмента. Как вести бизнес с представителями других стран и культур: Учебное пособие / С.П. Мясоедов. — М.: ИД Дело РАНХиГС, 2012. — 256 c.
17. Попов, В.Н. Основы менеджмента: Учебное пособие / В.Н. Попов, В.С. Касьянов. — М.: КноРус, 2013. — 320 c.
18. Попов, С.Г. Основы менеджмента: Учебное пособие / С.Г. Попов. — М.: Ось-89, 2013. — 176 c.
19. Репина, Е.А. Основы менеджмента: Учебное пособие / Е.А. Репина, М.А. Чернышев, Т.Ю. Анопченко. — М.: НИЦ ИНФРА-М, Академцентр, 2013. — 240 c.
20. Солдатова, И.Ю. Основы менеджмента: Учебное пособие / И.Ю. Солдатова, М.А. Чернышева. — М.: Дашков и К, 2015. — 272 c.
21. Хангер, Дж., Д. Основы стратегического менеджмента: Учебник / Дж. Д. Хангер, Т.Л. Уилен. — М.: ЮНИТИ, 2012. — 319 c