СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ
ИЗУЧАЕМОЙ ПРОБЛЕМЫ……………………………………
1.1. Понятие и виды недвижимого имуще-ства……………………………
1.2. Понятие, принципы и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество…………………………
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ИЗУЧАЕМОЙ ПРОБЛЕМЫ…………
2.1. Основания государственной регистрации недвижимости и прав на не-движимое имущество……………………
2.2. Порядок внесения сведений в Единый государственный реестр недви-жимо-сти…………………………………………
2.3. Приостановление и отказ в государственной регистрации прав на не-движимое имущество…………………
ГЛАВА 3. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ РАСЧЕТЫ………………..…………
3.1. Описание объекта оцен-ки…………………………………….…………….
3.2. Описание процесса осмотра объекта оцен-ки………………….…….…
3.3 Характеристика подходов к оцен-ке…………………………………
3.3.1 Затратный под-ход………………………………………………………
3.3.2 Сравнительный под-ход………………………………………………
3.3.3 Доходный под-ход………………………………………………………
3.4 Обоснование выбора подходов и методов оцен-ки………………
3.5 Результаты определения стоимости недвижимого имущества , проводи-мого в рамках сравнительного подхода……
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ЛИТЕРАТУРЫ…………………
ВВЕДЕНИЕ
В процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на нее. Можно выделить несколько причин ее возникновения.
Во-первых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.
Во-вторых, юридические лица, приобретавшие в процессе приватиза-ции недвижимость в частную собственность, хотели получить доказательство данного факта от ее бывшего собственника – государства.
В-третьих, нехватка оборотных финансовых средств у приватизиро-ванных предприятий или их собственников вызывала потребность в банков-ском кредитовании. В свою очередь, банковским или иные кредитным учре-ждениям в обеспечение предоставляемых кредитов требовались серьезные гарантии. Как правило, они требовали в залог недвижимое имущество и, как следствие, правоустанавливающие документы на него.
С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели осо-бую значимость, а сама регистрация – зачастую правообразующее значение. В соответствии с положениями Кодекса в зависимость от соблюдения требо-ваний о регистрации ставится возникновение права собственности на недви-жимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п.2 ст. 8 ГК), а в ряде случаев — действительность совершенной с недвижимым иму-ществом сделки.
Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и дея-тельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, за-кон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограниче-ние, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном по-рядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Предметом исследования являются законодательные нормы, регули-рующие процедуру государственной регистрации прав на недвижимое иму-щество, практика их применения, а также отдельные взгляды представителей юридической науки в рассматриваемой сфере.
Цель выпускной квалификационной работы заключается в том, чтобы исследовать основные теоретические и практические проблемы государ-ственной регистрации прав на недвижимое имущество, и выработать целост-ное представление о ее правовом регулировании.
Основные задачи выпускной квалификационной работы:
1) раскрыть понятие и виды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации;
2) рассмотреть понятие, принципы и значение государственной реги-страции прав на недвижимое имущество;
3) изучить источники правового регулирования;
4) рассмотреть состав участников отношений по поводу государствен-ной регистрации прав на недвижимое имущество;
5) проанализировать основания государственной регистрации недви-жимости и прав на недвижимое имущество;
6) исследовать порядок внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости;
7) рассмотреть особенности приостановления и отказа в государствен-ной регистрации прав на недвижимое имущество;
8) выявить особенности государственной регистрации таких сложных объектов, как предприятие и единый недвижимый комплекс;
9) изучить особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество;
10) исследовать особенности государственной регистрации иных прав на недвижимое имущество.
С целью получения максимально объективных данных об исследуемом предмете мы базировали свое исследование на общенаучных методах, таких как индукция, дедукция, анализ, синтез. Кроме того, применялись сравни-тельно-правовой, историко-правовой, формально-логический, комплексный, диалектический, системного анализа, метод правового моделирования и дру-гие методы.
Структура работы построена с учетом характера темы, а также степени научной разработанности затрагиваемых в ней проблем. Выпускная квали-фикационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка ис-пользованных источников.
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИ-СТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
1.1. Понятие и виды недвижимого имущества
Понятие недвижимости в российском праве сформулировано таким об-ра¬зом, что решение вопроса о содержании категории недвижимости приоб-ретает не только теоретическое значение. Установление в п. 1 ст. 130 ГК РФ терминов «недвижимые вещи» и «не¬движимое имущество» в качестве сино-нимов по юридической технике близко к употреблению понятия «имуще-ство» в п. 1 ст. 209 ГК РФ. Тем самым, законода¬тель, учитывая название ст. 130 ГК РФ («Недвижимые и движимые вещи»), предпринимает попытку упо-требить понятие «недвижимое имущество» в самом узком из своих значений. Однако с учетом специфики понятия «предприятие» (являющегося объектом недвижимости согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ) достигает¬ся прямо противопо-ложный результат: термин «недвижимые вещи» приобрета¬ет необоснованно широкое понимание.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без не-соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, со-оружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бума-ги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Согласно п. 1 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) земельные участки и части земельных участков являются объектами земельных отношений. Земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет со-бой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие опре-делить ее в качестве индивидуально определенной вещи (ч. 3 ст. 6 ЗК РФ). Права на земельные участки, предусмотренные гл. III (Собственность на зем-лю) и IV (Ограниченное пользование чужими земельными участками (серви-тут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование зе-мельными участками) ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат госу-дарственной регистрации.
Бывают случаи, когда границы земельного участка не описаны и не удостоверены в установленном порядке, но как следствие сложившейся пра-воприменительной практики и такие участки признаются недвижимым иму-ществом. Но, с другой стороны, не все поверхности земли, имеющие опреде-ленные границы и техническую документацию признаются недвижимым имуществом. Например, автомобильная дорога, строительная и стояночная площадки, не имеющие таких признаков недвижимого имущества, как отсут-ствие объекта капитального строительства, самостоятельность функциониро-вания, несоизмеримость ущерба при его перемещении.
Есть случаи, когда даже при наличии всех признаков прочной связи с землей, объект все же не может быть признан недвижимым имуществом. Например, это самовольная постройка. Самовольной постройкой признают недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не предоставлен-ном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное ис-пользование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разреше-ний или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ). Право собственности на такие постройки не может быть признано судом, если они: 1) возведены на земельном участке, не допускаю-щие строительство на нем данных объектов; 2) не соответствуют параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами зем-лепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; 3) нарушают права и охра-няемые законом интересы других лиц и создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что объект обладает всеми присущими для недвижимо-сти признаками, имеет самостоятельное хозяйственное назначение в соотно-шении с земельным участком, на котором такой объект расположен.
Отметим, что в гражданском и земельном законодательстве не призна-ется самостоятельным объектом недвижимости часть земельного участка, но допускается долевая собственность в отношении земельного участка без вы-деления доли в натуре.
Помимо естественно-природных объектов законодатель выделяет такие виды недвижимого имущества, которые являются продуктом жизнедеятель-ности (труда) человека, например, предприятие. Понятие «предприятие» ис-пользуется в гражданском праве применительно к субъектам и к объектам права. В последнем случае применима ст. 132 ГК РФ, согласно которой предприятием в качестве объекта прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимо-стью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изме-нением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имуще-ственного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудова-ние, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, рабо-ты и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслужива-ния), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК РФ).
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся участки недр. Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна во-доемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологиче-ского изучения и освоения (преамбула Закона РФ «О недрах»). Согласно ст. 1.2 Закона РФ «О недрах» недра в границах территории Российской Феде-рации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной соб-ственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот до-пускается федеральными законами.
1.2. Понятие, принципы и значение государственной регистрации прав
на недвижимое имущество
Является бесспорным тот факт, что для защиты прав на недвижимость — как частных лиц, так и государства, реализации гарантий инвесторам необ-ходимо создать регистрационную систему, которая могла бы обеспечить надежность и гласность гражданского оборота недвижимости. В соответ-ствии со ст. 131 ГК РФ вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государ-ственной регистрации. В ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ устанавливается, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменя-ются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в госу-дарственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона «О государственной реги-страции недвижимости» последняя представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекраще-ния права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государствен-ная регистрация прав).
Употребленный в данном определении термин «акт» означает не инди-видуальный ненормативный акт, как это зачастую истолковывается на прак-тике, а процесс, действие или определенную совокупность (последователь-ность) действий, результатом которых выступает подтверждение государ-ством легитимности, законности прав заявителя на объект недвижимости.
Анализ судебной практики показывает, что лица, считающие свои пра-ва нарушенными в результате государственной регистрации, при обращении в суд совершенно различным образом формулируют свои требования:
— признание недействительной государственной регистрации права;
— признание незаконным действия по государственной регистрации права;
— признание недействительной записи в ЕГРН.
Но цель данных обращений, как правило, одна — признание судом от-сутствия юридической силы за актом государственной регистрации права.
Значимость принципа достоверности трудно переоценить. В общем ви-де он предполагает, что все сведения, занесенные в ЕГРН, считаются истин-ными и полностью отражающими правовой режим недвижимости, что следу-ет из ч. 5 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации не-движимости», закрепившего статус государственной регистрации как един-ственного доказательства существования зарегистрированного права. В со-вокупности с положением ч. 5 ст. 1 Федерального закона «О государствен-ной регистрации недвижимости» относительно возможности оспорить заре-гистрированное право только в судебном порядке можно говорить о своеоб-разной презумпции достоверности.
Так, в соответствии с абз. 2 п. 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель не может быть признан добросовест-ным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРН было зарегистрировано не за отчуждателем. В то же время запись в ЕГРН о праве собственности отчуждателя не является бес-спорным доказательством добросовестности приобретателя. Также приобре-татель не является добросовестным, если на момент совершения сделки в ЕГРН имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.
Согласно абз. 3 п. 7 ст. 8.1 ГК РФ лицо, оспаривающее зарегистриро-ванное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права. Как указыва-ется в п. 5 замечаний Российского союза промышленников и предпринимате-лей (далее — РСПП), данные новеллы законодательства могут вызвать много-численные злоупотребления со стороны недобросовестных участников гражданского оборота. По мнению предпринимателей, введение в россий-ское право института отметок о возражении не соответствует принципу пуб-личной достоверности государственного реестра и не будет способствовать укреплению системы регистрации прав. В качестве одной из альтернативных мер по преодолению негативного эффекта от введения указанного правового института в замечаниях РСПП предлагается применять гражданско-правовую ответственность к лицам, которые внесли отметку о возражении, но в дальнейшем не оспорили зарегистрированное право в суде в установ-ленный срок.
Принцип бесповоротности не выделен законодателем в качестве само-стоятельного принципа государственной регистрации, однако, на наш взгляд, он, безусловно, связан с принципом достоверности. Обычно считает-ся, что принцип бесповоротности означает доверие к записям ЕГРН, то есть возможность лиц, пользующихся сведениями ЕГРН, рассчитывать на то, что эти сведения соответствуют правовому статусу недвижимости, следователь-но, эти лица могут строить свои отношения, основываясь на таких записях. Но в такой трактовке принцип бесповоротности совершенно идентичен принципу достоверности, что, на наш взгляд, не является правильным. Пред-ставляется, что принцип бесповоротности в его буквальном понимании пред-полагает невозможность изменения данных ЕГРН, и в этом смысле он не ха-рактерен для отечественной системы государственной регистрации.
С принципом достоверности напрямую связан принцип публичности (гласности), или, как его иногда иначе называют, открытости, то есть любое лицо, в соответствии с чч. 1 и 21 ст. 62 Федерального закона «О государ-ственной регистрации недвижимости», может получить сведения, содержа-щиеся в ЕГРН, о любом объекте недвижимости, если предоставление такой информации не нарушает права и законные интересы правообладателей. Этот принцип обеспечивает одну из целей создания института регистрации — публичность информации о правах и сделках, в силу чего в конечном счете обеспечивается охрана, а в необходимых случаях — и защита прав собствен-ника, иных заинтересованных лиц, ведь открытые сведения труднее фальси-фицировать.
Получить информацию вправе любое лицо при условии подачи соот-ветствующего заявления и предъявления документа, удостоверяющего лич-ность. Поскольку лица знакомятся не непосредственно с содержанием ЕГРН. Выписка, как правило, содержит сведения фактического (описание объекта недвижимости), а также правового характера, а именно: информацию о пра-ве собственности на объект недвижимости, иных зарегистрированных пра-вах, сделках, обременениях, ограничениях, притязаниях. Иная информация выдается исключительно правообладателям, то есть субъектам права соб-ственности и иных вещных прав.
Таким образом, рассмотренные нами понятие и принципы государ-ственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней наглядно свиде-тельствуют о том, что данный институт выполняет функцию охраны прав на недвижимость, которая не требует вмешательства судебных и иных органов, достаточно лишь точно и неукоснительно соблюдать все требования закона, а происходящая модернизация гражданского законодательства способствует совершенствованию данного процесса.