Недвижимое имущество. Часть 2

Страницы: 1 2 3

Глава 2. Порядок осуществления государственной

регистрации прав на недвижимое имущество

 

2.1. Основания государственной регистрации недвижимости и прав

 на недвижимое имущество

 

В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ.

В соответствие с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав выступают составными частями «единой учетно-регистрационной процедуры». Отметим, что указанный термин является неофициальным и о «единой» процедуре можно говорить лишь с определенной долей условности. Все же кадастровый учет и государственная регистрация прав в ряде случаев осуществляются раздельно, а сроки проведения самих процедур и состав необходимых документов при этом отличаются.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляются по общему правилу на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» порядке. Закон, закрепляет в обобщенном виде документы и обстоятельства, выступающие основаниями кадастрового учета и государственной регистрации прав. Для удобства сравнения соответствующих перечней обратимся к сводной таблице 1.

Таблица 1

 

Как видно из приведенной таблицы, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» приводит по большей части те же основания для регистрации прав и кадастрового учета, что и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон «О кадастровой деятельности».

Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» перечислены конкретные ситуации, когда кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно, а когда раздельно. В соответствии с ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно в связи с: 1) созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, если учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного в порядке, предусмотренном статьей 19 данного закона; 2) образованием объекта недвижимости, за исключением случая, предусмотренного п. 8 ч. 5 ст. 14 данного закона; 3) прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН; 4) образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие государственной регистрации.

Согласно ч. 4 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с: 1) возникновением права на созданный объект недвижимости в случае, указанном в п. 1 ч. 5 той же статьи; 2) возникновением права на образованный земельный участок в случае, указанном в п. 8 ч. 5 той же статьи; 3) прекращением прав на объект недвижимости (за исключением прекращения прав в случаях, указанных в п. 3 ч. 3 той же статьи); 4) переходом права на объект недвижимости; 5) подтверждением прав на объект недвижимости, возникших в силу федерального закона; 6) ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

В свою очередь, кадастровый учет без одновременной регистрации прав проводится исключительно в тех случаях, если он осуществляется: 1) в связи с созданием объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, которое представлено органом государственной власти, иными лицами; 2) в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который не зарегистрированы в ЕГРН; 3) в связи с образованием, прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не подлежат государственной регистрации в ЕГРН; 4) в отношении всех помещений в здании одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета на это здание либо в случае, если право собственности на это здание уже зарегистрировано в ЕГРН; 5) в отношении здания, являющегося многоквартирным домом, и помещений, являющихся общим имуществом в таком доме, одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета расположенных в таком доме квартир; 6) в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости; 7) в отношении образуемых при выполнении комплексных кадастровых работ земельных участков, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования; 8) в отношении земельных участков, образуемых на основании решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд; 9) в отношении земельных участков, образуемых из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с ч. 14 ст. 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

2.2. Порядок внесения сведений в Единый государственный реестр

недвижимости

 

Одним из ключевых нововведений Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» является формирование Единого государственного реестра недвижимости, предназначенного объединить в один информационный блок сведения об учтенных объектах недвижимости (включая и те, права на которые не зарегистрированы) и зарегистрированных правах на недвижимое имущество.

Как определено в ч. 2 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В свою очередь, ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» конкретизирует содержание ЕГРН, указывая на то, что он представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из:

1) реестра объектов недвижимости (далее также — кадастр недвижимости);

2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также — реестр прав на недвижимость);

3) реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе РФ, границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (далее также — реестр границ);

4) реестровых дел;

5) кадастровых карт;

6) книг учета документов.

Сведения, содержащиеся в ЕГРН общедоступны (за исключением государственной тайны), они подлежат постоянному хранению, их унич­тожение и изъятие не допускаются.

Для осуществления государственного кадастрового учета и регист­рации прав на объекты недвижимости создается федеральная государст­венная информационная система ведения Единого государственного рее­стра недвижимости, функционирование которой обеспечивается в соот­ветствии с Федеральным законом «О государст­венной регистрации недвижимости» и Федеральным законом «Об информации, информационных технологиях и о защите информации».

Для ведения ЕГРН осуществляется кадастровое деление территории РФ, это позволяет присваивать объектам учета кадастровые номера. Единицами кадастрового деления являются кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы. Вся территория Российской Федерации делится на кадастровые ок­руга. Каждому кадастровому округу присваивается учетный номер и на­именование. Перечень кадастровых округов утвержден Приказом Росреестра «О кадастровом делении территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы».

Далее территория кадастрового округа делится на кадастровые рай­оны, каждому из которых также присваивается учетный номер и наимено­вание. При этом учетный номер кадастрового района состоит из учетного номера кадастрового округа, разделителя в виде двоеточия и порядкового номера кадастрового района в кадастровом округе (например, 78:12). За­тем территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы. Например, в Петербургском кадастровом округе — 18 кадастровых рай­онов и 5 729 кадастровых кварталов. Каждому кадастровому кварталу присваивается учетный номер, который состоит из учетного номера када­стрового района, разделителя в виде двоеточия и порядкового номера ка­дастрового квартала в кадастровом районе (например, 78:12:5325). За по­рядковым номером кадастрового квартала указывается номер земельного участка в квартале.

Кадастровый номер — это уникальный, не повторяющийся во време­ни и на территории РФ номер, который присваивается объекту недвижи­мости при осуществлении кадастрового учета.

Например, кадастровый номер земельного участка включает номер кадастрового округа, номер кадастрового района, номер кадастрового квартала и номер участка в квартале: 63:26:0101017:44, где: 63 — регион РФ – Самарская область (кадастровый округ), 26 — административный район — Красноярский район (кадастровый район), 0101017 – село Новый Буян (кадастровый квартал), 44 — номер участка

В целях присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости, расположенным на территории двух и более кадастровых округов, созда­ется кадастровый округ с учетным номером «О» и наименованием «Обще­российский», границы которого совпадают с Государственной границей Российской Федерации. В кадастровом округе «Общероссийский» созда­ется один кадастровый район с учетным номером «0:0» и наименованием «Условный», в котором соответственно — один кадастровый квартал с учетным номером «0:0:0», границы которого совпадают с границами када­стрового округа «Общероссийский».

Порядок представления заявления о кадастровом учете и (или) государственной регистрации (с прилагаемыми к заявлению документами) регламентирован статьей 18 Федерального закона «О государст­венной регистрации недвижимости». Определены те же, что и ранее, способы подачи документов: 1) в форме документов на бумажном носителе: личное обращение; почтовое отправление; 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов: отправление в электронной форме. При этом: личное обращение может быть реализовано: в регистрирующий орган, к уполномоченному лицу регистрирующего органа при выездном приеме, либо через многофункциональный центр; почтовое отправление должно производится с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении; электронные документы (электронные образы документов) должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью, а сама отправка может осуществляться посредством сети «Интернет» через единый портал государственных и муниципальных услуг (функций) или официальный сайт.

К заявлению, если законом не установлен иной порядок, прилагаются следующие необходимые для кадастрового учета и (или) регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные Федеральным законом «О государст­венной регистрации недвижимости» и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Федеральный закон «О государст­венной регистрации недвижимости» упростил требования при подаче заявления представителем юридического лица либо лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица. Отметим, что Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» требовал от указанных лиц предоставлять, за некоторыми исключениями, учредительные документы юридического лица (смотрите абзацы 5 и 6 п. 4 ст. 16). Федеральный закон «О государст­венной регистрации недвижимости» подобного требования не содержит. Напротив, согласно ч. 9 ст. 18 закона орган регистрации прав самостоятельно запрашивает такие документы в органе регистрации юридических лиц, а заявитель может их представить по собственной инициативе.

Особенности оформления и представления документов почтой практически не изменились, им посвящена ч. 12 ст. 18 Федерального закона «О государст­венной регистрации недвижимости».

Также как и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующий Федеральный закон «О государст­венной регистрации недвижимости» содержит общее правило, не допускающее истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают всем установленным требованиям. Заявителю не требуется представлять и документ об оплате государственной пошлины (хотя он вправе представить его по собственной инициативе). Опять же, по собственной инициативе, заявитель вправе подать в регистрирующий орган документы, представляемые в порядке межведомственного информационного взаимодействия (ч.ч. 5-7 ст. 18 Федерального закона «О государст­венной регистрации недвижимости»).

Заметим, что по сравнению с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правила уведомления заявителей о приеме их документов непосредственно в тексте нового закона не вполне конкретизированы. Так, заявитель уведомляется о приеме заявления и документов, в том числе с указанием их перечня, даты и времени представления с точностью до минуты: 1) при личном обращении в орган регистрации прав и к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме — в виде расписки непосредственно при приеме заявления и документов; 2) при личном обращении в многофункциональный центр, а также посредством почтового отправления или электронной форме — в течение рабочего дня, следующего за днем приема органом регистрации прав заявления и документов, в порядке и способами, которые установлены органом нормативно-правового регулирования.

Сокращен максимальный срок передачи многофункциональным центром принятых им заявлений и иных необходимых для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов в орган регистрации прав. Теперь срок не должен превышать 1 рабочий день (ч. 18 ст. 18 Федерального закона «О государст­венной регистрации недвижимости»). Согласно п. 8 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» такой срок составляет два рабочих дня.

Еще одно изменение заключается в том, что единым законом предусмотрено основание для отказа в приеме заявления о кадастровом учете и (или) регистрации прав и прилагаемых к нему документов. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», как известно, указывает на недопустимость отказа в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав (п. 4 ст. 13 Федерального закона «О государст­венной регистрации недвижимости»). Согласно действующему Федеральному закону «О государст­венной регистрации недвижимости» отказ в приеме заявления и прилагаемых документов не допускается, за исключением случая, когда при личном обращении с документами на бумажном носителе не установлена личность лица, обратившегося за осуществлением кадастрового учета и (или) регистрации прав, в том числе не предъявлен документ, удостоверяющий его личность, или оно отказалось предъявить такой документ — в этой ситуации в приеме заявления и прилагаемых документов должно быть отказано непосредственно в момент их представления (части 14 и 15 ст. 18 Федерального закона «О государст­венной регистрации недвижимости»).

Содержание единой учетно-регистрационной процедуры схематично отображено в ст. 29 Федерального закона «О государст­венной регистрации недвижимости», согласно которой государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя: 1) прием заявления и прилагаемых к нему документов; 2) возврат прилагаемых к заявлению документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных ст. 25 данного закона; 3) проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим законом оснований для приостановления учета и (или) регистрации прав либо для отказа в осуществлении учета и (или) регистрации прав; 4) внесение в ЕГРН установленных данным законом сведений, необходимых для осуществления учета и (или) регистрации прав, либо, при наличии к тому соответствующих оснований, уведомление о приостановлении учета и (или) регистрации прав, либо уведомление об отказе в осуществлении учета и (или) регистрации прав, либо уведомление о прекращении учета и (или) регистрации прав; 5) выдачу документов после осуществления кадастрового учета и (или) регистрации прав, либо после отказа в осуществлении учета и (или) регистрации прав, либо после прекращения учета и (или) регистрации прав.

В том случае, если основания для возврата заявления и прилагаемых документов без рассмотрения отсутствуют, регистрирующий орган осуществляет одно из следующих действий: 1) государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав — в случае отсутствия оснований для отказа в учете и (или) регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали их осуществлению и наличие которых послужило основанием для приостановления учета и (или) регистрации прав; 2) уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав — при наличии оснований для их приостановления; 3) уведомляет об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав — в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению учета и (или) регистрации прав и наличие которых послужило основанием для их приостановления; 4) уведомляет о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав — при наличии заявления о их прекращении (ч. 4 ст. 29 Федерального закона «О государст­венной регистрации недвижимости»).

Документы, подлежащие выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в соответствии с Федеральным законом «О государст­венной регистрации недвижимости» выдаются:

— правообладателю — физическому лицу или его представителю (при наличии нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом);

— правообладателю — юридическому лицу, а именно — лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо представителю организации (при наличии нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом);

— представителю органа государственной власти или органа местного самоуправления (при наличии доверенности, составленной на бланке соответствующего органа власти и заверенной печатью и подписью его руководителя; нотариальное удостоверение такой доверенности не требуется);

— если заявителем является нотариус — нотариусу или его уполномоченному в установленном порядке работнику;

— если регистрация прав осуществляется по требованию судебного пристава-исполнителя — судебному приставу-исполнителю.

Федеральный закон «О государст­венной регистрации недвижимости», также как и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регламентирует возможность выдачи документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав через многофункциональный центр (ч. 18 ст. 29 Федерального закона «О государст­венной регистрации недвижимости»). Наряду с этим, нормами ч.ч. 19, 20 ст. 29 Федерального закона «О государст­венной регистрации недвижимости» предусмотрена новая возможность для заявителей и правообладателей: подлежащие выдаче после осуществления учета и (или) регистрации прав документы (в форме документов на бумажном носителе), а также уведомление об отказе в учете и (или) регистрации прав и подлежащие выдаче подлинники представленных заявителем документов на бумажном носителе (при отказе в учете и/или регистрации) могут быть за плату доставлены регистрирующим органом посредством курьерской доставки — при наличии указания на такой способ доставки в заявлении.

Отдельного внимания заслуживает вопрос об удостоверении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Статьей 28 Федерального закона «О государст­венной регистрации недвижимости» предусмотрено, что:

— кадастровый учет и государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН;

— государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Выписка из ЕГРН, равно как и документ, выражающий содержание сделки, могут иметь электронную форму.

Таким образом, действующий Федеральный закон «О государст­венной регистрации недвижимости» предусматривает всего два вида удостоверения: 1) выписка из ЕГРН; 2) регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки. Тем самым, единым законом предусмотрено изменение существующего порядка, которое без преувеличения можно назвать знаковым, а именно — полный отказ от оформления и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав.

Сроки осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав установлены ст. 16 Федерального закона «О государст­венной регистрации недвижимости» в рабочих днях и отсчитываются с даты приема органом регистрации либо многофункциональным центром документов, являющихся основанием, соответственно, для государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации.

Соответствующие сроки можно наглядно отобразить в виде таблицы 2.

Таблица 2

 

Из представленной таблицы видно, во всех случаях, когда документы поступают через многофункциональный центр, срок, отводимый на осуществление регистрации увеличивается на два рабочих дня.

Федеральным законом «О государст­венной регистрации недвижимости» также установлены отдельные сроки государственной регистрации, исчисляемые независимо от адресата представления документов. Речь идет о государственной регистрации:

— найма (и прекращения найма) жилого помещения — не позднее чем через 5 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (ч. 8 ст. 51);

— ипотеки земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения, возникающей на основании нотариально удостоверенного договора ипотеки или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки на основании закона, а также ипотеки жилого помещения — не позднее 5 рабочих дней с даты приема необходимых документов (ч. 9 ст. 53);

— передачи права по закладной в случае, если права залогодержателя удостоверяются закладной, — в течение 1 рабочего дня с даты приема документов, необходимых для осуществления государственной регистрации (ч. 10 ст. 53).

Таким образом, сроки осуществления государственного кадастрового учета, равно как и сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество, претерпели изменения. Сроки осуществления отдельных процедур сократились. Общий срок кадастрового учета, установленный ч. 1 ст. 17 Федерального закона «О кадастровой деятельности», равен 10 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления, а по единому закону общий срок для осуществления государственного кадастрового учета составляет 5 рабочих дней — с даты приема необходимых документов регистрирующим органом, либо 7 рабочих дней — с даты приема их многофункциональным центром по предоставлению государственных услуг. Что касается даты государственной регистрации прав, то ею признается дата внесения в ЕГРН записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости. Датой государственного кадастрового учета является дата внесения в ЕГРН записи об объекте недвижимости (ч.ч. 2 и 3 ст. 16 Федерального закона «О государст­венной регистрации недвижимости»).

2.3. Приостановление и отказ в государственной регистрации прав

на недвижимое имущество

 

В отличие от Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон «О государст­венной регистрации недвижимости» содержит отдельную статью, предусматривающую основания для возврата заявления о кадастровом учете и регистрации прав без рассмотрения (ст. 25). Тот факт, что законодатель их консолидировал, несомненно, способствует упрощению восприятия текста закона.

Для удобства сравнения обратимся к таблице 3.

Таблица 3

 

Таким образом, Федеральный закон «О государст­венной регистрации недвижимости» предусматривает большее число оснований возврата заявления о кадастровом учете или регистрации прав без рассмотрения, а именно — пять вместо двух. При этом четыре из пяти оснований являются новыми.

Согласно Федеральному закону «О государст­венной регистрации недвижимости» отказ в регистрации прав может произойти в момент подачи документов на государственную регистрацию прав или в процессе юридической экспертизы поданных документов. Так согласно пункту 15 статьи 18 закона при подаче документов на бумажном носителе (личное обращение) их могут не принять, если не установлена личность заявителя.

Учитывая, что прием документов на государственную регистрацию прав физических лиц осуществляют многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг (далее — МФЦ), фактический отказ в принятии документов физические лица получают в МФЦ. МФЦ и регистрирующий права на недвижимость государственный орган делает вывод о неустановлении личности заявителя, если в момент подачи заявления на гос регистрацию прав не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя, или заявитель отказался предъявить документ, удостоверяющий его личность. Вместе с тем, заявителям необходимо учесть, что положения закона позволяют трактовать его расширительно, поскольку основания для отказа в принятии документов на гос регистрацию прав сформированы в виде открытого перечня.

Срок возврата документов без рассмотрения — 5 рабочих дней со дня их получения регистрирующим органом. Исключение составляют случаи возврата документов по основанию, закрепленному в п. 3 ст. 25 Федерального закона «О государст­венной регистрации недвижимости» (отсутствие информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах (далее — ГИС)). Возврат документов в этом случае осуществляется в течение 3 рабочих дней по истечении предусмотренного указанным пунктом срока (5 рабочих дней со дня получения заявления и документов регистрирующим органом) (ч. 2 ст. 29 Федерального закона «О государст­венной регистрации недвижимости»).

Закон также обязал регистрирующий орган уведомлять заявителя о возврате прилагаемых к заявлению документов с указанием причин возврата, а также вернуть документы тем же способом, которым они были представлены (ч. 3 ст. 29 Федерального закона «О государст­венной регистрации недвижимости»).

Рассмотрим приостановление, отказ и прекращение процедуры регистрации прав на недвижимое имущество.

Федеральный закон «О государст­венной регистрации недвижимости» предусматривает широкий перечень оснований, в силу которых осуществление учета и (или) регистрации прав приостанавливается по решению регистратора, а именно — 51 основание (ч. 1 ст. 26). Тем самым, круг их существенно расширен по сравнению с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом «О кадастровой деятельности». Изменения представлены в таблице 4.

Как видно из таблицы 4, перечень достаточно широкий и содержит оценочные критерии, что позволяет каждый из пунктов перечня оснований для приостановки государственной регистрации достаточно широко толковать. То есть  Федеральный закон «О государст­венной регистрации недвижимости» предоставляет регистратору широкое поле возможностей для усмотрения. Гарантией интересов заявителя государственной регистрации прав является двухэтапная процедура отказа в гос регистрации которая в обязательном порядке должна содержит: 1) приостановку по инициативе регистрирующего органа, и 2) решение об отказе. Каждое из решений и решение о приостановлении и об отказе в государственной регистрации прав, согласно ст. 28 Федерального закона «О государст­венной регистрации недвижимости», оформляется в виде  отдельного документа.

Таблица 4

Можно выделить ряд причин, по которым возникают самые распространенные основания для вынесения решения о приостановлении или отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество:

1) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (например, договор купли-продажи долей в праве общей собственности должен быть заверен нотариально);

2) не предоставлено нотариально удостоверенное согласие супруги(а) (необходимо предоставлять в случае отчуждения имущества, приобретенного в период брака);

3) наличие в ЕГРН не погашенных записей об аресте, запрете, которые препятствуют осуществлению государственной регистрации прав.

В первом случае со вступлением в силу Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» у заявителей появилась возможность одновременной подачи заявления на кадастровый учет и государственную регистрацию прав, что, несомненно, повлияет на сокращение приостановлений и отказов. Однако по-прежнему основной причиной является не представление заявителем документов, необходимых в соответствии с действующим Федеральным законом «О государст­венной регистрации недвижимости».

Что касается как таковой процедуры приостановления кадастрового учета и (или) регистрации прав, то в отличие от порядка, предусмотренного Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то уведомление о приостановлении процедуры теперь должно направляться заявителю непосредственно в день приостановления (п. 5 ст. 29 Федерального закона «О государст­венной регистрации недвижимости»).

Приостановление учетно-регистрационной процедуры в заявительном порядке регламентируется в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» специальной статьей. В соответствии с ч. 1 ст. 30 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав могут быть приостановлены не более чем на 6 месяцев однократно на основании заявления лиц, указанных в ст. 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (то есть, лиц, правомочных выступать заявителями).

Возможность обжаловать отказ в государственной регистрации прав предусмотрена в статье 8.1 ГК РФ, с января 2017 года — в ч. 12 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Способ обжалования отказа единственный — судебный. Но это не догма, поскольку действия заявителей при получении отказа каждый раз индивидуальны и зависят от конкретной ситуации. Как было показано выше, отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество возможен только после приостановки регистрации, а приостановка допускается только по основаниям, прямо установленным в ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Именно от оснований приостановки и отказа в государственной регистрации права зависят дальнейшие действия заявителей. Мотивы и приостановки и отказа в государственной регистрации права должны быть изложены в соответствующем решении регистрирующего органа. Суд по регистрации прав, фактически, разбирает мотивы принятого государственным органом решения.

Подготовка заявления, его оформление и прилагаемые документы — в целом, соответствуют правилам подготовки и подачи исковых заявлений. Вместе с тем, к заявлению, согласно статье 199 АПК РФ, должно быть приложено оспариваемое решение.

Существенным отличием рассмотрения заявления в порядке главы 24 АПК РФ является распределение бремени доказывания: согласно ч.5 ст.200 АПК РФ именно на соответствующий государственный орган возлагается обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия).

Производство по административным делам осуществляется в порядке главы 22 КАС РФ. Так, обращение в суд оформляется административным исковым заявлением, а заявитель именуется административным истцом. Согласно ст. 219 КАС РФ административный иск может быть подан в течении 3-х месяцев с даты нарушения прав заявителя, или с даты, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Вместе с тем, согласно части 3 указанной статьи заявление о признании незаконным решения, действий государственного органа может быть подано в течение 10 дней с даты, когда заявителю стало известно соответственно о приостановлении или об отказе в государственной регистрации права на объект недвижимости.

При рассмотрении административного дела об оспаривании решения о приостановке или об отказе в государственной регистрации права, суд выясняет (ст. 227 КАС РФ): 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В рамках спора при государственной регистрации права на недвижимость административный истец (заявитель) доказывает только два обстоятельства: 1) нарушение прав и законных интересов заявителя отказом в гос. регистрации права на недвижимость, и 2) соблюдение срока подачи административного искового заявления. Остальное — пункты 3 и 4 (ст. 227 КАС РФ), доказывает административный ответчик. Решение суда по административному исковому заявлению вступает в силу в течение одного месяца с даты изготовления решения в окончательной форме, если не была подана апелляционная жалоба (ст. 298 КАС РФ).

Подведем некоторые итоги второй главы выпускной квалификационной работы.

Единственным доказательством прав на недвижимое имущество является зарегистрированное право — то есть сведения, внесенные в  государственный реестр прав. Права на недвижимость регистрируется в электронной системе — Едином государственном реестре недвижимости, в который с 2017 года объединены непосредственно ЕГРП и Кадастр недвижимости. Новый реестр ЕГРН состоит из текстовой и графической частей. В отличие от прежнего ЕГРП, выписка из нового реестра ЕГРН теперь состоит из двух частей: 1) таблицы со сведениями по объекту недвижимости, сходными с выдававшимися ранее в выписке из ЕГРП, и 2) из графической части — характерной для кадастрового паспорта на объект недвижимости.

Регистрацию проводит специальный уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти — Росреестр. Именно он осуществляет ведение государственного реестра и регистрацию прав на недвижимое имущество. При госрегистрации фиксируется факт наличия недвижимости и приводятся ее характеристики, сведения о том, кому принадлежит данная недвижимость, а также есть ли обременения (ограничения в использовании, владении и распоряжении имуществом), например в результате залога или аренды.

По сравнению с общим порядком государственной регистрации прав на объекты недвижимости регистрация прав через суд имеет очевидное преимущество — решение суда не подлежит юридической экспертизе регистраторами Росреестра, а значит избавлено от усмотрения чиновников взгляды которых на одни и те же юридические факты иногда существенно отличаются. В отдельных ситуациях государственная регистрация права собственности через суд — единственная возможность оформить права на недвижимость. Прием судебной регистрации в равной мере применяется как к регистрации прав на вторичную недвижимость, так и для государственной регистрации прав на новостройки.

Представляется актуальной и значимой предварительная консультация, в ходе которой можно получить наиболее полную информацию о необходимом пакете документов для конкретного регистрационного действия. Все это позволит снизить количество приостановлений и отказов по большинству причин, указанных выше, а соответственно сэкономить время граждан.

Страницы: 1 2 3