Недвижимое имущество. Часть 3

Страницы: 1 2 3

ГЛАВА 3. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ РАСЧЕТЫ

 3.1. Описание объекта оценки

 

Согласно договору на проведение оценки №ОАБ-СК-1750/19 от 17.12.2021 г., заключенному между АО «Оценка недвижимости» и ООО «Иванов», объектом оценки является недвижимое имущество, расположенное по адресу: Самарская область, Красноярский район, с. Новый Буян, участок № 4. Перечень оцениваемого имущества представлен в таблице далее (Таблица 3.1).

 

Таблица 3.1. Перечень оцениваемого имущества:

Источник: данные Заказчика

 

Общие сведения об оцениваемом объекте представлены в таблице далее (Таблица 3.2).

 

Таблица 3.2. Общие сведения об оцениваемом объекте

 

Продолжение табл.3.2

 

Источник: данные Заказчика и открытых источников информации

 

Сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки

Проведенный анализ имущественных прав и обременений, указанных в предоставленных документах, позволил Исполнителю сделать вывод, что на объект оценки зарегистрировано:

• оцениваемый объект  недвижимого  имущества расположенный по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Красноярский район, с. Новый Буян, участок № 4 , – право собственности ООО «Соболев»;
• земельный участок – право собственности ООО «Соболев».

Описание физических свойств оцениваемого имущества, входящего в состав объекта оценки, представлено в таблице ниже (Таблица 3.3). На основании всего вышесказанного, проанализировав имущественные права, количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также его местоположение Исполнитель пришел к выводу, что оцениваемый объект, расположенный по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Красноярский район, с. Новый Буян, участок № 4, относится к сегменту индивидуальной жилой застройки Самарской области.

 

  Таблица 3.3. Описание физических свойств объекта оценки

Источник: данные, предоставленные Заказчиком: копия свидетельства о праве собственности, технический паспорт

 

3.2. Описание процесса осмотра объекта оценки

 

Исполнитель произвел визуальный осмотр объекта оценки. Осмотр проводился 7 декабря 2021 г. Представленное к осмотру имущество на дату осмотра находилось по следующему адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Красноярский район, с. Новый Буян, участок № 4.

По информации технических служб Заказчика и в процессе осмотра Исполнителем было выявлено, что земельный участок пригоден для жилой застройки. В рамках настоящего Отчета Исполнитель исходил из допущения, что фотографии оцениваемого имущества отражают его состояние на дату оценки.

В процессе осмотра Исполнитель произвел фотографирование имущества в целом, провел интервьюирование технических специалистов ― представителей Заказчика на предмет характеристик и состояния оцениваемых объектов.

Все заключения Исполнителя о количественных и качественных характеристиках оцениваемого имущества основаны на информации, предоставленной Заказчиком (правоподтверждающие документы и т. п. – копии представлены в Приложении 4 к Отчету).

Допущение: все размеры, которые содержатся в документах, представленных Заказчиком, рассматриваются как истинные. Исполнитель не проводил технической экспертизы осматриваемых объектов (освидетельствование объекта на наличие скрытых дефектов, повреждений, неисправностей, которые не идентифицируемы визуально).

 

3.3. Характеристика подходов к оценке

 

Оценщик при проведении оценки вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Также в качестве итоговой величины стоимости может быть признан результат одного из подходов.

 

3.3.1. Затратный подход

 

 Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

 В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости — земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей (например, жилых и нежилых помещений);

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования — например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и других объектов недвижимости, в отношении которых отсутствуют рыночные данные о сделках и предложениях;

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

• определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
• расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
• определение прибыли предпринимателя;
• определение износа и устареваний;
• определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
• определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства осуществляется на основании:

• данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
• данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
• сметных расчетов;
• информации о рыночных ценах на строительные материалы;
• других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительномонтажных работ;

з) для целей оценки справедливой (рыночной) стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Для оценки затрат на создание (воспроизводство или замещение) улучшений в рамках затратного подхода используют следующие методы:

• метод сравнительной единицы;
• модульный метод (метод разбивки по компонентам);
• метод единичных расценок (в т. ч. ресурсный метод и метод долгосрочной индексации балансовой стоимости);
• метод аналогов.

Описание методов определения затрат на замещение/воспроизводство улучшений, прибыли предпринимателя, износов и устареваний недвижимого имущества приведено в Приложении 3 к Отчету.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода/методов, позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода/методов объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

 

3.3.2. Сравнительный подход

 

 Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Объектом аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

 Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

В рамках сравнительного подхода для оценки недвижимого имущества могут использоваться следующие методы:

• метод прямого сравнительного анализа продаж;
• метод валового рентного мультипликатора;
• метод общего коэффициента капитализации.

Описание методов, которые могут быть использованы в рамках сравнительного подхода для оценки недвижимого имущества, приведено в Приложении 3 к Отчету.

В рамках сравнительного подхода Оценщик проводит поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в т. ч.:

• проводит анализ рыночной ситуации и сбор информации об объектах-аналогах;
• определяет подходящие единицы сравнения из числа типичных для рынка объекта оценки удельных показателей;
• выделяет необходимые элементы сравнения (ценообразующие факторы).

К элементам сравнения относятся характеристики объектов недвижимости и сделок, оказывающие существенное влияние на изменение цен по выборке объектов-аналогов. Среди элементов сравнения анализируются в т. ч.:

• передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
• условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
• условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
• вид использования и (или) зонирование;
• местоположение объекта;
• физические характеристики объекта, в т. ч. свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
• экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
• наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
• другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Применяя сравнительный подход, оценщик корректирует значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу.

Методы сравнительного подхода применимы к оценке любых объектов, аналоги которых представлены на рынке в достаточном для их применения количестве. Для уникальных объектов и на пассивных рынках указанные методы, как правило, не применяются.

 

3.3.3. Доходный подход

 

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые способен приносить объект оценки, а также связанные с объектом оценки расходы.

 В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов выполняется по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Определение (справедливой) рыночной стоимости недвижимости доходным методом выполняется в следующей последовательности:

• определение периода прогнозирования (под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки выполняется прогнозирование значений факторов, влияющих на величину будущих доходов);
• исследование способности объекта оценки приносить доход в течение периода прогнозирования, а также в период после его окончания. Прогнозирование будущих доходов и расходов, соответствующих наиболее эффективному использованию объекта недвижимости;
• определение ставки дисконтирования (коэффициента капитализации), отражающей доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска и периоду владения объекты инвестирования;
• преобразование (приведение) будущих доходов в стоимость на дату оценки с помощью методов капитализации.

Методы, которые могут быть использованы в рамках доходного подхода для оценки недвижимого имущества, описаны в Приложении 3 к Отчету.

При применении метода прямой капитализации ставка капитализации определяется, как правило, методом сравнительного анализа продаж объектов недвижимости, сопоставимых с объектом оценки, по которым есть информация об уровне их доходов. Для определения ставки капитализации также могут использоваться иные методы — анализ коэффициентов расходов и доходов, техника инвестиционной группы и др.

Метод сравнительного анализа продаж является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и достаточной информации об объектах сравнимых продаж. При этом важно, чтобы способы оценки дохода для объектов сравнения совпадали со способом, примененным к объекту оценки, т. е. выполнялись следующие условия:

• доходы и затраты должны определяться на одном базисе;
• должны совпадать условия финансирования и условия рынка;
• должно совпадать наиболее эффективное использование.

При наличии необходимых исходных данных прямая капитализация может выполняться с применением техники остатка. Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна. Метод дисконтирования денежных потоков пересчитывает будущие прогнозируемые доходы от недвижимости в приведенную к дате оценки стоимость по рыночной ставке дисконтирования, соответствующей риску инвестиций в недвижимость.

Метод применяется к потокам с любым законом их изменения во времени и определяет текущую стоимость будущих потоков дохода, каждый из которых дисконтируется по соответствующей ставке дисконтирования или с использованием единой ставки, учитывающей все ожидаемые в будущем периоде экономической жизни объекта выгоды, включая поступления при его продаже в конце периода владения.

Методы, использующие другие формализованные модели, применяются для постоянных или регулярно изменяющихся потоков дохода. Капитализация таких доходов выполняется по ставке капитализации, конструируемой на основе единой ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, а также ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в будущем.

В качестве денежного потока, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый операционный доход, который генерирует или способен генерировать объект оценки с учетом рисков неполучения данного дохода.

3.4. Обоснование выбора подходов и методов оценки

 

Исполнитель в процессе проведения работ по оценке рассматривал возможность применения сравнительного подхода.

Согласно п. 24 ФСО №1 «Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов».

Также в соответствии с п. 8 ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» в качестве итоговой величины стоимости может быть признан результат одного из подходов.

По результатам проведенного анализа наиболее эффективного использования оцениваемого объекта и с учетом информации, которой владел Исполнитель, было принято решение об использовании точного подхода к расчету стоимости оцениваемого объекта ― сравнительного подхода.

Ниже представлено обоснование применения используемых подхода. В таблице 6.1 представлено обоснование применения используемых методов в рамках выбранных подходов к оценке.

        Сравнительный подход применяется, т. к. при проведении оценки Исполнителю доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах предложений и характеристиках объектов-аналогов37, что подтверждается ссылками на источники информации.

Расчет справедливой (рыночной) стоимости оцениваемого объекта на дату оценки проводился сравнительным подходом с последующим согласованием полученных результатов.

Примечание: учитывая, что результаты определения справедливой (рыночной) стоимости объектов недвижимости, полученные в рамках затратного подхода, не отражают реальную рыночную ситуацию на рынке недвижимости.

В рамках затратного подхода использовался метод сравнительной единицы (в расчетных таблицах и далее по тексту – МСЕ-1 (с использованием справочников КО-ИНВЕСТ®), в рамках сравнительного подхода – метод прямого сравнительного анализа продаж, в рамках доходного подхода ― метод капитализации.

 

3.5. Результаты определения стоимости недвижимого имущества, проводимого в рамках сравнительного подхода.

 

Описание последовательности определения стоимости недвижимого имущества, проводимого в рамках выбранного метода

В результате анализа рынка Исполнитель обосновал в разделе 6 Отчета использование в рамках сравнительного подхода для оценки недвижимого имущества метода прямого сравнительного анализа продаж. Методика применения данного подхода описана в Приложении 3 к Отчету «Методология оценки».

Алгоритм реализации метода сравнения продаж приведен ниже.

Этап 1. Анализ рынка аналогичных объектов:

• анализ и изучение состояния и тенденций развития сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемое недвижимое имущество;
• выбор объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, в том числе: выбор объектованалогов, сопоставимых с земельным участком, приходящимся на оцениваемый объект недвижимости.

Этап 2. Определение единицы и элементов сравнения:

• определение единицы сравнения из числа типичных удельных показателей для рынка оцениваемого объекта;
• выделение необходимых элементов сравнения (ценообразующие факторы).

Этап 3. Анализ различий в уровнях элементов сравнения (ценообразующих факторов) и возможный характер влияния этих различий на значение выбранных единиц сравнения, а также последовательное внесение корректировок, учитывающих различие между оцениваемым объектом и объектами-аналогами по выделенным ранее элементам сравнения.

Этап 4. Определение значения единицы сравнения для оцениваемого объекта непосредственно из выявленной статистической зависимости ее от ценообразующих факторов либо обработкой единиц сравнения объектов-аналогов и определение значения стоимости оцениваемого объекта, исходя из полученного значения единицы сравнения и соответствующего ей показателя (площади, объема и т. п.) оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода.

 

 Определение стоимости недвижимого имущества в рамках выбранного метода

 Этап 1. Анализ рынка аналогичных объектов

На основании анализа соответствующих сегментов рынка Самарской области, к которому принадлежат оцениваемые объекты, на декабрь 2021 г. были выявлены земельные участки, сопоставимые с оцениваемыми объектами (Таблица 3.6 –Таблица 3.7.). В качестве сопоставимых объектов недвижимости признаются:

• земельные участки для размещения объектов жилого назначения;
• земельные участк, категорий земель населенных пунктов под индивидуальную жилую застройку.

 Этап 2. Определение единиц и элементов сравнения

В результате анализа рынка Исполнитель выбрал единицу сравнения:

• для оцениваемых объектов жилого назначения — 1 кв. м общей площади; Отчет об оценке №ОАБ-СК-1750/19 от 08.10.2019 г. Для ООО «Иванов».
• для оцениваемого земельного участка ― 1 сот. общей площади земельного участка, т. к. это стандартные меры площади, принятые в РФ и на рынке недвижимости.

В процессе реализации 2-го этапа были выделены нижеследующие элементы сравнения.

 

Таблица 3.6. Элементы сравнения в рамках сравнительного подхода

 

Результаты реализации 1-го и 2-го этапов представлены далее в таблицах Отчета (Таблица 3.6.), где отражены характеристики отобранных аналогов и элементы сравнения, по которым осуществляется сопоставление оцениваемых объектов недвижимости и объектов аналогов.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

По результатам проведенного исследования можно сформулировать следующие выводы.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» призван упростить процесс регистрации недвижимого имущества, сэкономить время и средства посетителей и государства, создать наиболее полную и точную базу об объектах недвижимости РФ, сделать операции с недвижимостью более прозрачными, а значит безопасными для покупателей и продавцов.

Таким образом, сфера регулирования нового закона расширилась по сравнению с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» за счет включения в нее отношений, связанных с государственным кадастровым учетом недвижимости. В Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» по существу объединены предметы регулирования двух самостоятельных ранее законов (Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федерального закона «О кадастровой деятельности»).

В соответствии с расширением предмета регулирования расширился и круг участников отношений, регламентируемых новым законом. Помимо тех участников, что упоминались Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в него вошли органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-исполнители.

К наиболее значимым новеллам Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» можно отнести также следующие:

— введение единой учетно-регистрационной процедуры, исключающей необходимость подачи отдельного заявления о кадастровом учете объекта недвижимости в целях последующей регистрации прав на такой объект;

— формирование Единого государственного реестра недвижимости, который будет вестись исключительно в электронной форме и включать в себя: кадастр недвижимости, реестр прав на нее, реестр границ, реестровые дела, кадастровые карты, книги учета документов;

— закрепление оснований и правил внесения в ЕГРН сведений в порядке межведомственного взаимодействия и уведомительном порядке;

— сокращение сроков осуществления кадастрового учета и регистрации прав (в частности, 5 рабочих дней — с даты приема органом регистрации прав заявления на кадастровый учет и прилагаемых к нему документов, 7 рабочих дней — с даты приема заявления на регистрацию прав и прилагаемых к нему документов);

— отказ от оформления и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав: кадастровый учет и регистрация прав будут подтверждаться выпиской из ЕГРН, а регистрация договора или иной сделки — специальным регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки;

— изменение подхода к определению оснований для отказа в осуществлении кадастрового учета и/или регистрации прав: «самостоятельных» оснований теперь не предусмотрено и отказ будет осуществляться только в тех случаях, когда в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие процедуре;

— распределение ответственности за действия (бездействие) при осуществлении кадастрового учета и регистрации прав; уточнение оснований такой ответственности, а также закрепление за регистрирующим органом права регрессного требования в размере возмещенных сумм убытков.

Ответственность за действия (бездействие) при проведении кадастрового учета и госрегистрации распределена между Росреестром, государственным регистратором и другими лицами. Так, государственный регистратор несет ответственность за несоответствие внесенных им в ЕГРН сведений тем сведениям, которые содержатся в представленных документах (за исключением данных, внесенных из других информационных ресурсов), за необоснованное приостановление и отказ в кадастровом учете или госрегистрации прав или уклонение от их проведения.

Росреестр несет ответственность за ненадлежащее исполнение своих полномочий, в том числе за утрату и искажение сведений, которые содержатся в ЕГРН, полноту и достоверность предоставляемых сведений, незаконный отказ в кадастровом учете или госрегистрации прав, установленный вступившим в законную силу решением суда. При этом предусмотрены случаи, когда Росреестр имеет право регрессного требования к органам и лицам, по вине которых допущены нарушения.

Отдельные положения Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» представляются не совсем удачными и требуют дальнейшей работы над ними. Нельзя забывать, что основная цель государственной регистрации прав на имущество — обеспечение стабильности гражданского оборота, соблюдение интересов его добросовестных участников, что может достигаться посредством обеспечения достоверности публичного реестра, из которого можно получить информацию о тех или иных объектах, зарегистрированных правах на них, о правообладателях. Работа над совершенствованием правового регулирования государственной регистрации недвижимости должна вестись и в этом направлении.

 

 

Список использованной литературы

 

2. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ от 21.07.1997г.
3. Гражданское право / Под редакцией Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. С.-П.: Слово, 2006 5. Гражданское право. В 2 т. Том 1. Учебник / Отв. ред. проф. Суханов – 2-е изд. – М.: БЕК, 2005
4. Гражданское право. Часть первая: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина, А.Н. Масляева – 2-е изд. – М.: Юристъ, 2006
5. Гражданское право: в 4 т. Том 1. Общая часть: Учебник / Отв. ред. Проф. Е.А. Суханов – 3-е изд. 2005
6. Гражданское право: Учебник / Под ред. С.П. Гришаева М.: Юристъ, 2007
7. Чубуков Г.В., Волкова Н.А., Курочкина В.В. Земельное право. Учеб. пособие для самостоятельной работы студентов юридических вузов, обучающихся по дистанционной форме образования — 5-е изд., перераб. и доп. — М. Юнити-Дана: Закон и право, 2012..
8. Сделки с недвижимостью — оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. – М.: Проспект, 2005.
9. Микерова Т.М. Регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними как институт гражданского права // Нотариус. -2016.
10. Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26 августа 2013 года № 14-исх/07811-ГЕ/13 «О государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости» // www.pravo.gov.ru.
11. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России. // “Законодательство”, ноябрь 2015г., № 11.
12. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. // “Адвокат”, 2006г., № 9.
13. Киндеева Е.А. Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть. // “Экономика и жизнь”, 2006г., № 8.
14. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // “Российская юстиция”, 2007, № 10.

Страницы: 1 2 3