II. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
II.I Правовая природа договора ипотеки
Ипотечный договор относится к гражданско — правовым договорам, что является определенной разновидностью сделки. Данный договор должен обеспечивать организованность и стабильность экономического оборота. Следовательно, можно утверждать, что договор по ипотечному кредитованию всегда отвечает интересам обоих сторон. Договор ипотеки прежде всего защищает, регламентирует права залогодержателя, а с другой – дает возможность залогодателю решить для себя имеющиеся материальные проблемы, через приобретение недвижимости. Сама суть договора по ипотеке заключается в следующем: сторона, которая является залогодержателем, она выступает кредитором согласно договора, обеспеченного ипотекой, она также имеет право на удовлетворение своих денежных требований к должнику по взятым на себя обязательствам, через реализацию заложенного имущества с выплатой разницы должнику. Залогодателем может выступать как должник, так и другое третье лицо. В ипотечном договоре отмечаются разные виды взаимоотношений между залогодателем и залогодержателем. Например: соглашение дает право залогодержателя на использование доходов от заложенной недвижимости в счет погашения процентов по ипотечному кредиту. Можно отметить, что договор по ипотеке дает определенную свободу действиям залогодателя. Залогодатель (должник) имеет право: на отчуждение заложенного имущества с переводом ипотеки на приобретателя; сдавать в аренду; осуществить обременение заложенного имущества новыми долгами. Залогодержатель по ипотечному договору имеет преимущественное право перед кредитором. Только такое право может возникнуть не у всех залогодателей.
Если происходит ликвидация юридического лица, самыми первыми кредиторами всегда выступают требования граждан, перед которыми юридическое лицо обязано нести ответственность по возмещению вреда жизни или здоровью. В случае неисполнения ипотечного договора или его исполнение происходит ненадлежащим образом, залогодержатель имеет определенное право на обращение взыскания на предмет ипотеки. К ненадлежащему исполнению договора ипотеки (ипотечного кредитования считается просрочка по оплате ежемесячного платеже более трех раз, не зависимо от размера платежа. Одним из основных рисков для заемщика по ипотечному кредитованию является обращение взыскания на заложенное имущество по решению суда. Иногда исключением может стать случай, это когда обе стороны по ненадлежащему исполнению взятых обязательств, заключают дополнительное нотариально заверенное соглашение по внесудебному обращению на залоговое имущество. Можно отметить, что согласно Гражданского процессуального Кодекса РФ, взыскание не может быть наложено на жилое помещение, если оно считается единственным местом проживания должника. В таком случае, если кредитор не может обратить взыскание на такое жилое помещение, то в момент заключения договора, нужно учесть такой момент, что в этот период оно не являлось единственным, а по момент принятия решения суда вдруг стало единственным. Следовательно, определенные положения законодательства всегда становятся существенными рисками для кредитора. По имеющимся характеристикам ипотечного договора, он всегда является возмездным, реальным и взаимным. Договор по ипотеке относится к системе общеобязательного права, при этом он противостоит праву собственности и вещному праву имущественному праву на обязательные и вещные права.
Одной из особенностей ипотечного договора является то, что он создается носителем определенного вещного права, когда совершаются две сделки: основного обязательства, оно является первичным в иерархии этого юридического состава, а в особенности ипотечного договора являющегося вторичным обязательством. Следовательно, несмотря на определенные признаки, которые относятся к вещно — правовому характеру (абсолютный характер, следование за вещью, с которой все это связано, активность носителя ипотечного права), ипотечный договор может определяться как обязательно — правовой характер института в отношении к тому, что выступает как вторичный институт. Согласно п.3.ст.29 ГК РФ, если будет недействительно основное обязательство, то при этом наступает недействительность обеспечиваемого обязательства (соглашения об обеспечении основного обязательства залогом). А если наоборот, то по п.2.ст. 329 ГК РФ, недействительность соглашения об обеспечении основного обязательства (недействительность договора о залоге), это не влечет за собою недействительность основного обязательства. Ипотечный договор всегда прекращается, если было прекращение обеспеченного ипотекой обязательства. Уступка залогодержателем прав по ипотечному договору другому лицу имеет действительность в том случае, если этому же лицу были уступлены права требования к должнику по обязательству, которое обеспечено залогом (ст. 355 ГК РФ). Следовательно, производный характер ипотечного договора в отличии от основного обязательства всегда выступает основным аргументом в теории обязательно — правовой природы данного института. Законодательство в нашей стране подчеркивает то, что характер ипотечного договора носит обязательственный характер, также утверждает тот факт, что предметом ипотечного договора могут быть не только вещи, но и имущественные права.
П.2 ст.345 ГК РФ утверждает обязательно — правовую доктрину ипотечного права, согласно данного пункта, если происходит уничтожение предмета залога, то залогодатель имеет право на замену его другим, но равноценным имуществом. Отмечаемый вещно — правовой подход к залогу, не совместим с этой нормой. Согласно ст. 355 ГК РФ, залогодержатель имеет право на передачу своих прав по ипотечному договору другому лицу, при этом должны быть соблюдены правила о передаче прав кредитора через уступку требования. Следовательно, установленный порядок передачи залоговых прав всегда имеет обязательно — правовую природу. Данный аспект, который может быть применен к ипотечному договору, регламентируется правилом, закрепленным в ст.355 ГК РФ, согласно этого правила, если не будет доказано другое, то уступка прав по ипотечному договору означает уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательства. Имеющееся право залога дает возможность кредитору обеспечить свои требования к должнику, при этом он не получает сам предмет залога в свое владение. Одним из основных аргументов в пользу обязательственной природы ипотечного договора может являться то, что недвижимость всегда остается в пользовании и владении залогодателя (п.1.ст.336 ГК РФ), но при это залогодержатель не получает права владения вещью, в случае ее утраты предмета залога, право залога не прекращается.
II.II Существенные условия договора ипотеки. Субъекты договора ипотеки, их права и обязанности.
В российском законодательстве отмечаются определенные требования, они относятся как к самой форме договора, так и к его содержанию. Гражданским законодательством установлено, что в каждом договоре сторонами должны быт определены конкретные условия. Иногда на практике могут возникнуть такие ситуации, когда стороны договора не определили все существенные условия, или они их определили ненадлежащим образом, что позволяет сделать такой вывод, что существует несогласованность сторон. В последнее время происходит повышение активности в законотворческой деятельности, что стало результатом в развитии системы ипотечного кредитования, увеличилось число заключаемых ипотечных договоров. Даже если учитывать имеющуюся правоприменительную практику, такую ситуацию нельзя считать сложившейся. Следовательно, любой заключенный ипотечный договор может быть оспорен, признан недействительным, а ипотека станет считаться прекращенной Самые различные аспекты в данных случаях не смогли получить определенное правовое регулирование. Отмечающаяся судебная практика имеет противоречивый характер. Для того, чтобы была возможность избежать возникновения поров со стороны ипотечного договора, условия такого договора должны быть четко определены. В ипотечном договоре в обязательном порядке должен быть указан предмет договора, дана его оценка, размер, срок исполнения обязательств по договору, который обеспечивается ипотекой. В случае, если между сторонами не достигнуто соглашение, даже по одному из указанных условий ипотечного договора, то такой договор не будет считаться заключенным.
Предмет ипотеки в договоре должен определяться указанием места, наименования, нахождения и иметь достаточное количество информации для идентификации этого предмета описанием. Законодательство не дает в полном объеме расшифровку, что может считаться достаточным для идентификации описанием. В ипотечном договоре в обязательном порядке должны быть указаны признаки, согласно которых можно идентифицировать передаваемое в ипотеку недвижимое имущество, наименование объекта, адрес. Объект недвижимости может быть заложен по ипотечному договору в том случае, если есть государственная регистрация прав на него в порядке, который установлен законом. Одним из самых актуальных вопросов в отмечающейся практике ипотечных правоотношений о возможности заключения ипотечного договора об ипотеке о части помещения. Следовательно, часть имущества, раздел которого практически невозможен без изменения назначения (неделимая вещь), что не может стать самостоятельным объектом и предметом ипотеки. Судебная практика устанавливает, что предметом ипотеки также может стать отдельное помещение, которое как самостоятельный объект недвижимого имущества было зарегистрировано в установленном порядке, а не как часть площади данного помещения. Отмечающая практика в таких вопросах значительно ограничивает сам принцип свободы ипотечного договора, что ужесточает требования к его заключению, что является сдерживающим фактором в развитии ипотечных правоотношений. Наиболее целесообразным можно считать, что предоставление залогодателю права на закладывание только части помещения, которое входит в сам состав объекта, права на который у него зарегистрированы в установленном законе порядке, только в случае, если данная часть представляет отдельное помещение, на которое есть возможность получение технического паспорта, как на самостоятельный объект недвижимости.
В таких случаях, собственник помещения в любой момент, даже при реализации объекта, имеет право обратиться в регистрирующий орган с заявлением о том, чтобы были внесены изменения в Единый государственный реестр прав на выделение части помещения как самостоятельный объект. Одним из обязательных условий и требований к содержанию ипотечного договора является необходимость указания права, согласно которого, имущество, являющееся предметом ипотеки, должно принадлежать залогодателю, наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Если в ипотечном договоре нет указаний на наличие обременений, то в государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом может быть отказано, то договор не будет считаться заключенным. При проведении оценки предмета ипотеки, такая оценка должна определяться соглашением залогодателя с залогодержателем. Поэтому требование об обязательной оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, законодатель установил для случая залога незавершенного строительства недвижимого имущества, если оно находится в государственной или муниципальной собственности. Имеющаяся судебная практика определяет возможность установления величины оценки, предмета договора ипотеки значительно выше оценки, которая установлена в отчете об оценке данного недвижимого имущества. Суд при этом считает, что не происходит нарушение прав и законных интересов самого залогодателя. В других случаях стороны полностью свободны в своем праве выбора способа, количества указываемой в ипотечном договоре оценки имущества. Практика по заключению ипотечных договоров может показывать, что стороны иногда могут указывать несколько оценок предмета договора, это представляется довольно спорным вопросом. Сторонами одновременно могут быть использованы такие термины для того, чтобы можно было определить стоимость объекта как договорная или залоговая, это все же позволяет однозначно установить, какую из сторон они определили, как, существенное условие.
Наличие нечеткости при проведении оценки самого предмета договора влечет за собой спор о том, что ипотечный договор может считаться недействительным. Следовательно, в ипотечном договоре в обязательном порядке нужно указывать только одну оценку, или четко сформулировать то, какую конкретно оценку стороны определили, как существенное условие. В ипотечном договоре должно быть указано само существо обязательства, согласно которого заключается договор. В договоре всегда указываются стороны, дата и место его заключения, а также должны быть указаны размер, сроки исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой. В настоящее время Закон об ипотеке регулирует взаимоотношения сторон по размеру обеспечиваемых ипотекой требований. Все указанные в ипотечном договоре о залоге, содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, которые определены договором, прежде всего должны соответствовать данному договору. Если обнаружатся несоответствия указанных условий по исполнению обязательства ипотечного договора согласно основного договора, то такой договор не признается заключенным. В настоящее время Гражданское законодательство иногда допускает исполнение обязательства по частям. Это может быть обусловлено самим существом обязательства. В таких случаях, в ипотечном договоре всегда должны быть четко определены сроки, периодичность подлежащих внесению по исполнению основного обязательства платежей, сам размер этих платежей, или должны быть определены условия, которые определяют размер платежей. Срок действия залога в ипотечном договоре всегда определяется календарной датой, или истечением периода времени, он исчисляется неделями, месяцами, годами. В ипотечном договоре в обязательном порядке должны быть определены все имеющиеся существенные условия, при этом формулировка должна исключать двойственность толкования, соответствовать требованиям, которые установлены законом.
Следовательно, для того чтобы возникло ипотечное право, требуется наличие правообразующего действия — юридического акта признания, подтверждения государством возникновения по ограничению (обременению), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Ипотечный договор будет считаться заключенным и вступает в силу только после государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Сделка будет считаться совершенной с момента подписания ипотечного договора сторонами, а не с момента проведения государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Заключение ипотечного договора всегда сопряжено с определенным видом формальностей, при этом также можно отметить наличие различных нюансов. При заключении ипотечного договора не руководствуются имеющимися типовыми договорами, ипотечный договор имеет свои индивидуальности, как индивидуален объект недвижимости, который передается в залог, обязательство, исполнение которого ипотека должна обеспечить. Следовательно, к заключению ипотечного договора нужно подходить со всей ответственностью. При этом не допускаются так называемые устные договоренности, получение расписок, подписание протокол о намерениях, все это при заключении ипотечного договора не происходи. Ипотечный договор, это довольно значимый документ, зачастую он также в своем составе имеет ряд приложений, он всегда составляется только в письменной форме, удостоверение его происходит нотариально, он должен подлежать государственной регистрации. Ипотечный договор является отдельным документом, но иногда бывает и другой вариант договора, условия об ипотеке включаются в основной текст договора (кредитного, купли — продажи и др.). В таком случае, основной ипотечный договор всегда подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
В случае, если существуют два договора — основной договор и ипотечный договор, то для каждого из этих договоров действуют свои определенные правила о форме. Если отношения проходят оформление как единый договор, тогда форма договора должна подчинятся правилам, которые устанавливаются для ипотечного договора. Заключение ипотечного договора можно произвести одновременно с основным договором, это можно сделать как раньше, так и позже. Если будет заключен раньше ипотечный договор, то право на ипотеку возникнет именно в тот момент, когда возникнет то обязательство, на обеспечение которого все это было направлено. Ипотечный договор заключается между двумя сторонами, к сторонам могут быть привлечены органы опеки и попечительства, застройщики, поручители, созаемщики, созаемщика чаще всего выступают как третья сторона. При заключении ипотечного договора должны быть прописаны все основные параметры взаимодействия. Такой документ вначале составляется в виде проекта, потом заемщику выдается экземпляр, с которым он должен ознакомиться, а также с теми условиями, которые в предварительном варианте указаны. После ознакомления заемщик может подать заявление о включении в ипотечный договор протокола разногласий. Банк в таком случае может принять протокол разногласий в существующем виде, при этом включить в основную фабулу документа или предложения заемщика отклонить. В случае если произошло отклонение протокола разногласий, а условия ипотечного договора имеют существенные условия, заемщик имеет право отказать от подписания такого ипотечного договора
В настоящее время, законодательство РФ не содержит определенных ограничений в отношении субъектного состава залоговых правоотношений.
В качестве субъектов залоговых правоотношений могут выступать не только юридические, но и физические лица, а также государственно- административные образования, если они обладают гражданской право субъектностью (См. Приложение 3). Иногда залогодателем может выступать должник, как третье лицо, которое не участвует в ипотечном договоре, в таком случае, третье лицо может заключать его от своего имени, а не от имени должника ипотечный договор. Отношения, которые возникают между третьими лицами — залогодателем и должником, не считаются ипотечными отношениями. Такие отношения регламентируются отдельным договором, он содержит право залогодателя на возмещение при обращении взыскателя на заложенное имущество. В тех случаях, когда ипотечный договор отсутствует, третье лицо — залогодатель, имеет право требовать от должника возмещение убытков, потому что последний в такой ситуации может подвергаться необоснованному обогащению. Залогодатель является потенциальным собственником имущества, которое заложено, но возможность приобретения заложенного имущества в собственность регулируется не только объемом правоспособности граждан, но определенной правоспособностью юридических лиц. Отдельным порядком рассматриваются профессиональные субъекты правоотношений, к ним относятся банки, оценочные, страховые и другие организации. Одним из важнейших специальных субъектов правоотношений являются банковские учреждения. В ряде случаев, ипотечный кредит предоставляется банковскими учреждениями, они при этом выступают как обязательные субъекты ипотечных правоотношений (приложение 3). Банки в таких случаях имеют двойственное значение, с одной стороны они относятся к социальным институтам, которые должны обеспечивать долгосрочное кредитование, с другой- они являются эмитентами закладных листов, что является самым защищенным средством по вложению капитала и получение процентов. Залогодержателем в рассматриваемых правоотношениях всегда становятся банковские учреждения, они выступают как кредиторы.
Согласно гражданскому законодательству в тех случаях, когда залогодатель исполняет требование залогодателя, которое вытекает из основного обязательства, то права залогодателя в отношении должника переходят к залогодателю в рамках закона. В данном процессе существуют определенные правила цессии. Согласно общих правил залогодатель обязуется: осуществить страхование всего заложенного имущества по его стоимости; своевременно уведомлять залогодержателя о потенциальной угрозе объекту залога; в обязательном порядке уведомлять залогодержателя обо всех предшествующих залогах данного имущества. Залогодатель всегда несет ответственность в случае случайной гибели или повреждения имущества, которое находится в непосредственном залоге, но при этом если оно нее предусмотрено в самом договоре. Если к залогодатели другие лица начнут предъявлять требования относительно признания за ними права собственности на данное имущество, то он обязуется в кратчайшие сроки сообщить об этом залогодержателю. Если к залогодателю предъявляется иск в суде общей юрисдикции, арбитражном или третейском суде, то сам залогодатель обязан в таком случае привлечь к участию самого залогодержателя по данному делу. Во всех перечисленных выше случаях, можно сделать следующий вывод о том, что залогодержателю, нужно всегда использовать все способы защиты заложенного имущества, соответствующие обязательствам. Законодательство РФ возложило определенную обязанность на залогодателя по сообщению каждому будущему контрагенту обо всех, ранее существовавших залогах, а также обеспечения обязательств по ним. Право залогодержателя на обращение взыскания на имущество, которое заложено по договору ипотеки, имеет своей целью обеспечить удовлетворение требований кредитора за счет данного имущества.
II.III Государственная регистрация ипотеки. Проблемы, перспективы дальнейшего развития ипотеки в Российской Федерации
Согласно закона «Об ипотеке», ипотека подлежит всегда государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Ст. 19 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости), (в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 30.12.2004 N 216-ФЗ). Права залогодержателя на имущество считаются возникшими в начале после внесения определенной записи об ипотеки в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При государственной регистрации недвижимости заинтересованы не только все государственные органы, но и сами участники сделок, все это позволило осуществлять государственный контроль за законностью данных сделок при их совершении. Закон «Об ипотеке» регламентирует конкретные правила осуществления государственной регистрации самой ипотеки, при этом введется регистрационная запись, порядок исправления, а также погашения регистрационной записи, вопросы по отказу в государственной регистрации, порядок обжалования такого отказа и ответственность регистратора, регистрирующего сделку. Государственный контроль рассматривается, как особый юридический акт, при котором само государство признает или подтверждает возникновение, ограничение или переход от прекращенного права на недвижимость. Согласно статьи 131 ГКРФ в ней предусмотрено проведение регистрации путем ведения Единого государственного реестра прав. Государственная регистрация ипотеки проводится по месту ее нахождения имущества, но при это она является ее предметом.
Государственная регистрация ипотеки возникает тогда, когда вступает в законную силу договор об ипотеке, но он проводится при совместном заявлении залогодателя и залогодержателя. Она возникает также при нотариально удостоверенном договоре об ипотеке, но это в том случае, если есть заявление от залогодателя или залогодержателя. При государственной регистрации ипотеки, вступающей в законную силу, необходимы следующие документы, это: договор об ипотеке и его копия, документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений, документ об уплате государственной пошлины. Если соблюдаются права залогодержателя, они удостоверяются закладной, при этом в орган, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимость, с указанными документами, представляются также закладная, ее копия, документы, названные в закладной как приложения, их копии. Государственная регистрация согласно закона может производится без отдельного заявления и оплаты государственной пошлины, все это осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности, чьи права подпадают под обременение, и они обременены ипотекой. Залог недвижимости всегда предполагает решение вопроса о земельном участке, на котором находится данная недвижимость, то обязательным приложением к документам. Которые требуются при государственной регистрации прав, является план земельного участка или план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Проведение юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, должно производится только в учреждениях юстиции по регистрации прав собственности.
Предоставленный план земельного участка в обязательном порядке должен быть удостоверен органом, которые ответственен за проведение кадастровых работ, при этом планы другого недвижимого имущества — соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества. Следовательно, нужно иметь ввиду, что все документы, которые требуются для государственной регистрации прав, должны предоставляться в двух экземплярах, один из которых является подлинником (исключение составляют акты органов государственной власти, акты органов местного самоуправления). После проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, подлинники возвращаются их правообладателю. Орган, который проводит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество оставляет в архиве копию ипотечного договора, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона — копию документа, который является основанием на возникновение права собственности залогодателя на имущество, обремененное ипотекой. В случае, если права залогодержателя удостоверены закладной, орган, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, должен оставлять в своем архиве также копию закладной с приложениями. Регистрация права ипотеки осуществляется в течение одного месяца, который требуется для регистрации документов и предоставлении их в орган, который производит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, через совершение регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки также может быть отлажена не более чем на один месяц в тех случаях, когда при непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого — ни будь документа, для проведения государственной регистрации; в случае несоответствия ипотечного договора, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренных законодательством РФ; требуется проверка подлинности представленных документов.
Принимая решение об отложении проведения государственной регистрации ипотеки, орган, проводящий государственную регистрацию прав, должен запрашивать нужные документы, а также требовать устранения выявленных несоответствий. В случае невыполнения требований данного органа в определенный им срок, в государственной регистрации ипотеки может быть отказано. В соответствии с положениями закона «Об ипотеке», получение мотивированного отказа в государственной регистрации ипотеки, он должен быть направлен залогодателю в течение срока, который устанавливается для ее регистрации (ст. 21 Закона «Об ипотеке»). В случае судебного спора по поводу права на имущество, которое является предметом ипотеки, или обращения на него взыскания, то государственная регистрация ипотеки может быть отложена до разрешения спора судом. Закон «Об ипотеке» четко регулирует все вопросы по внесению изменений, дополнений в регистрационную запись об ипотеке. Имеющиеся изменения, дополнения вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении и дополнении условий ипотечного договора, такое соглашение в обязательном порядке должно быть заверено нотариусом, при этом изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допустимы, в том случае, если права залогодателя удостоверены закладной. Исключение может составлять случай, если происходит изменение размера обеспечения, при этом размер требований, которые возникли из кредитного или другого договора и обеспечены по ипотечному договору, то может произойти увеличение или уменьшение в сравнении с тем, чем ипотечный договор обеспечивался ранее. При таких ситуациях, изменение (дополнение) регистрационной записи может быть разрешено даже если права залогодержателя были удостоверены закладной. За проведение государственной регистрации ипотечного договора, самой ипотеки как обременения прав на недвижимое имущество, включая внесение определенных записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачу документов о государственной регистрации, государственная пошлина должна уплачиваться только один раз за все указанные действия. Размеры государственной пошлины устанавливаются Налоговым Кодексом РФ. Государственная регистрация ипотеки относится к публичной. При этом любое лицо имеет право на получение в органе, который проводит государственную регистрацию прав, сведения о том, есть ли регистрационная запись об ипотеке определенного имущества, а также заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке. Копия закладной, которая находится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не относится к документам публичного характера.
Ипотека относится к наиболее эффективному инструменту по решению ряда экономических и социальных проблем, которые отмечаются в нашей стране. Если учитывать довольно широкое распространение правового института ипотеки, она по — прежнему имеет большое количество проблем, это отмечается не только в экономическом аспекте, но и в правовом регулировании. Следовательно, решение уже существующих проблем ипотеки только с экономической точки зрения не является нецелесообразным, потому что максимальная эффективность в этом направлении может быть достигнута только путем четкого правового регулирования указанного правового института. Наибольший интерес к этой проблемы обусловлен новизной самого института ипотеки для правоотношений, которые возникают в РФ, а также в сфере развития предпринимательства, но при этом остаются не решенные различные вопросы, т.к. возникают теоретические и практические трудности при реализации прав, потому что все это вытекает из самого залога. Институт ипотеки — это составная часть каждой развитой системы частного права. При этом основная роль ипотеки возрастает в том случае, если состояние экономики считается неудовлетворительным.
В настоящее время ипотечная система продумана более эффективно, потому что она способствует стабилизации своего положения. Ипотека в настоящее время является одной из основных задач по жилищной политике. Ипотека пользуется наибольшим спросом, т.к. с помощью нее появляется возможность получить жилье на первоначальном этапе. При рассмотрении экономического развития страны, ипотека дает большой толчок для развития кредитной системы. При этом все равно имеются различные пробелы в ипотечном законодательстве, т.к. в практической деятельности наиболее часто возникают проблемы у правопринимателя. При разрешение этих проблем необходимо решить возникающие пробелы в законодательстве, поэтому нужно разработать такую систему ипотеки, которая сможет привести к совершенствованию ипотечного законодательства, а также ее применения на практике. Изучение проблем правового регулирования ипотеки становится актуальным в настоящее время. Также есть еще одна проблема правового регулирования ипотеки, это сложность погашения ипотечного долга путем взыскания на жилье и приобретение гражданином за счет средств ипотечного кредита, если он является единственным пригодным для постоянного проживания должника и совместно проживающих с ним членов семьи помещением. Сложность процедуры взыскания самого долга состоит в том, что у должника отсутствуют финансовые средства, достаточные для погашения ипотечного долга, и другое имущество, на которое может быть обращено взыскание. Имеющиеся отдельные нормы российского законодательства, которые в определенной мере являются средством правового обеспечения ипотечного кредитования-таки остаются не совершенными.
Экспертами в настоящее время утверждается следующее: ипотека в России также остается актуальной для населения страны. В следствии сложной экономической обстановке в стране, банки, как кредитные учреждения вынуждены проводить финансирование заемщиков из имеющихся текущих депозитов, при этом они значительно рискуют, проводя такую политику в кредитовании. Можно отметить два из основных довода в пользу данного положения: это отсутствие развитости рынка, значительно высокий спрос на жилье в стране. Самый первый аргумент строится на проведении сопоставления доли по ипотеке в западных странах, там ее ВВП составляет около 50 — 60%, в России этот процент находится на уровне 2 % от ВВП. Это совершенно небольшой процент, который смог бы повлиять на сложившуюся экономическую ситуацию. Основная часть ипотечных кредитов была выдана населению до наступления экономического кризиса в стране, тогда требования к заемщикам были совершенно другие, первоначальный взнос на ипотеку составлял всего 30% от сумы ипотечного кредита, при этом требовалось подтверждение официального дохода и многое другое. Ипотечные кредиты в тот период выдавались только по таким условиям. Если будем рассматривать совершенно другой аргумент, то именно в нем четко прослеживается довольно высокий и стабильный спрос. Согласно проведенным исследованиям, была выявлена определенная тенденция, что 60% населения нашей страны остро нуждаются в улучшении своих жилищных условий, при этом только 15% хотели бы взять ипотечный кредит, но они не имеют такой возможности. Аналитики ряда крупнейших банков России, а также ипотечные брокеры утверждают, что перспективы для развития ипотеки в России существуют, она при этом напрямую взаимосвязана с развитием сценария мирового кризиса. Деловая активность кредитных организаций, самих заемщиков дает определенные возможности к возврату в то прежнее состояние, но это произойдет в том случае, если не станет кризисных явлений в стране. Наибольшее число экономических экспертов говорят, о том, что новейший виток в отечественном кредитовании стоит ожидать не сразу, а в течение длительного времени.
Это, прежде всего, связано с кредитными возможностями различных банков, а также наличие определенного доверия к ним со стороны заемщиков и кредиторов к существующей экономической ситуации. Определяющее значение для возрождения ипотеки носит годовой уровень инфляции и материальное благополучие населения. Различные эксперты уверены, в том, что кризис сыграет в становлении ипотеки решающую роль, заставив банки отказаться от неэффективных схем работы с покупателями и вынудив их при этом снизить цены на предоставляемое жилье, все это будет способствовать к увеличению самих покупателей в сегменте эконом-класса. Постепенно будут сокращаться программы, где не предусмотрено внесение первого взноса. Уменьшится доля долгосрочных погашений ипотечных кредитов. Многие западные эксперты предрекают второй виток ипотечного кризиса. Новый перелом вызван мерами, которые были предприняты правительствами многих стран по преодолению проявлений кризиса. Государственная поддержка частных банков лишь «создала видимость стабильности». Однако усиление государственного регулирования может спровоцировать волну ипотечного кризиса и привести в итоге к обвалу рынков. По данным Банка России, в этом году доля ипотеки в розничном портфеле банков российских впервые несколько сократилась. В контексте всех свежих новостей, можно предположить, что эта тенденция продолжится. Для этого есть как минимум две причины такого развития: сложности с последующим рефинансированием ипотечных портфелей и ипотека — это долгосрочные ресурсы, дефицит которых сейчас остро ощущается на рынке. Кроме того, не следует забывать и о реструктуризации работы АИЖК с региональными операторами и усилении контроля над качеством своего портфеля. Это приводит к сокращению объемов выдачи по каналам АИЖК. Мировой финансовый кризис затормозил развитие ипотеки в России, вернув его практически на исходные позиции