НОВОВВЕДЕНИЯ В ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ ИПОТЕКИ Часть 3

1 2 3

---

 

III. НОВОВВЕДЕНИЯ В ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ ИПОТЕКИ. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ ПО ВОПРОСАМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

 

III.I Особенности изменений законодательства по ипотечному кредитованию в 2020 году

 

Режим самоизоляции нанес существенный удар по бюджету многих россиян. Одни на время остались без работы, а зарплата других существенно стала ниже. В связи с этим в России Правительство дает возможность получить отсрочку в выплате кредита заемщикам, чье финансовое положение значительно ухудшилось во время эпидемии коронавируса. Новый закон позволяет им до 30 сентября 2020 года обратиться в банк и получить «ипотечные каникулы». Максимальный срок, на который их освободят от платежей по кредиту, составляет 6 месяцев. Речь идет о периоде, в течение которого заемщик может уменьшить или вовсе прекратить выплаты банку на срок до 6 месяцев. Разумеется, это происходит не в одностороннем порядке, а с согласия банка.  Ипотечные каникулы регулируются ст. 6.1-1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ — «О потребительском кредите (займе)», изменения внесены Федеральным законом № 76-ФЗ от 01.05.2019 законом.

Это не частная инициатива банков, а законодательно закрепленные меры, поэтому кредитная организация обязана предоставить заемщику временную отсрочку по требованию. Но банк, конечно, будет уточнять и проверять, на каком основании предоставлять каникулы. Условия, при которых можно претендовать на получение ипотечных каникул:

— установлен максимальный размер кредита, при котором можно получить «ипотечные каникулы». Для Москвы составляет 4,5 миллиона рублей, для Московской области, Санкт-Петербурга, регионов, которые входят в Дальневосточный федеральный округ, — 3 миллиона рублей, а для остальных субъектов Российской Федерации — 2 миллиона рублей».

— стало известно, как банк будет устанавливать, что финансовое положение заемщика действительно значительно ухудшилось, поэтому ему нужно дать временное послабление при выплате ипотеки.

В законе сказано, что заемщик имеет право на «ипотечные каникулы», если его доход уменьшился на 30% и более по сравнению со среднемесячным доходом, полученным им в 2019 году.

Обстановка предоставления «ипотечных каникул», установленные в постановлении правительства, значительно сокращают круг получателей поддержки. Если до этого часть зарплаты заемщик получал неофициально, а с началом эпидемии именно этой суммы лишился, он не сможет доказать снижение дохода и не подойдет под требования банка для «ипотечных каникул».

По оценке Объединенного кредитного бюро, доля действующих ипотечных кредитов, попадающих под условия кредитных каникул, возросла в результате повышения лимитов с 49% до 73%. Особенно значительно эта доля увеличилась для Москвы (с 10 до 68%), Московской области (с 17 до 64%), Санкт-Петербурга (с 22 до 70%), регионов Дальнего Востока (с 31 до 80%).

Что касается второго обязательного требования при получении так называемых «каникул» – суммы кредита не должна превышать 1,5 млн рублей, — то она отсекает значительное число заемщиков, недавно получивших ипотеку.

При помощи нового закона поддержат только наиболее малообеспеченных клиентов, в результате эпидемии оказавшихся неспособными вносить сравнительно небольшие платежи по ипотеке. При сумме кредита в 2 млн рублей и процентной ставке по ипотеке в 9,5% платеж по такому кредиту сейчас составляет 15,7 тыс. рублей.  Тем заемщикам, у которых суммы кредита больше, чем 2 млн рублей, остается воспользоваться законом об «ипотечных каникулах», принятым в прошлом году.   Данный закон распространяется на всех заемщиков, а не только на тех, кто лишился доходов во время эпидемии коронавируса. И здесь максимальная сумма кредита, с которой можно получить отсрочку в банке, составляет уже 15 млн рублей. Однако нужно учесть, что количество одобренных банками заявлений и в этом случае невелико.

Что дают эти каникулы?

В период каникул банк не имеет права:

• начислять пени;
• просить о досрочных выплатах и расторжении договора;
• обращаться с требованием о взыскании к поручителям;
• обращать взыскание на имущество в залоге.

Как получить «ипотечные каникулы» по новому закону?

В банк, выдавший кредит, нужно подать документы, подтверждающие снижение дохода или то, что заемщик заболел и оказался временно нетрудоспособен. Таким документом может быть:

• трудовая книжка с записью об увольнении;
• справка по форме 2-НДФЛ с места работы.

Список документов может отличаться в зависимости от банка, поэтому перечень, который нужен вам, вы сможете найти на сайте своего банка.

Например, в число подтверждающих документов у банка «ВТБ» входит больничный лист и загранпаспорт со штампом о пересечении российской границы. Закон предполагает достаточно простую процедуру подачи документов. Для того чтобы подать заявку на «каникулы», заемщику не нужно приходить в банк. Достаточно позвонить или отправить заявку онлайн.

Так как во время действия режима самоизоляции клиенту банка сложно собрать все необходимые документы, их не нужно предоставлять сразу. Закон дает заемщику право предоставить их в следующие 90 дней после обращения в банк. При этом банк обязан принять решение по заявке клиента в течение 5 дней после ее подачи.

Однако если в установленные 90 дней заемщик своих обязательств не выполнит и все документы в банк не предоставит, уже начатые «кредитные каникулы» банк отменяет. С этого момента те платежи, что заемщик не вносил по кредиту 90 дней, считаются просрочкой, клиенту начисляются штрафы и пени, информация об этом отражается в кредитной истории.

В России официально стартовала новая государственная программа льготной ипотеки на новостройки со ставкой до 6,5%. Получить жилищный кредит по льготной ставке можно с 17 апреля по 1 ноября 2020 г. в одном из банков – участников программы. К ней подключились уже не менее десятка крупных банков, включая лидеров рынка – Сбебанк и ВТБ.

Разницу между 6,5%, которые будут платить заемщики, и рыночной ставкой банкам возместит государство. Власти так уже делали — в 2015–2016 годах, когда после повышения ключевой ставки ЦБ до 17% и последовавшего роста ипотечных ставок предложили льготную ипотеку под примерно 12%.

Приобрести любое жилье по госпрограмме не получится. Во-первых, правительство ограничило сумму кредита: для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей он не может превышать 8 млн руб., для остальных регионов – 3 млн руб. Ограничений по площади или стоимости самой недвижимости в программе нет. Покупатель должен внести первоначальный взнос не менее 20% от стоимости жилья. Если заемщику не хватает собственных накоплений на взнос, его можно оплатить материнским капиталом, а также средствами из региональных, местных бюджетов, если они полагаются заемщику, или деньгами работодателя. Во-вторых, по льготной ипотеке заемщик может купить жилье лишь у юридического лица на первичном рынке – в строящемся или сданном в эксплуатацию многоквартирном доме или доме блокированной застройки. По Градостроительному кодексу последние – это жилые дома не выше трех этажей, состоящие максимум из 10 блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи.

Данная программа создана чтобы поддержать россиян, которые хотят улучшить жилищные условия, и строительную отрасль, которая столкнулась с падающим спросом на жилье и оттоком денег граждан из-за спада в экономике и распространения нового коронавируса. Так, по словам генерального директора компании «ПИК» Сергея Гордеева, на долю ипотечных покупателей в настоящий момент приходится больше 75% всех продаж отечественных застройщиков.

Всего, по предварительным подсчетам, на реализацию программы власти потратят 6 млрд рублей. А выдано на льготных условиях будет 250–300 тыс. ипотечных кредитов, оценили в ДОМ.РФ. Это должно создать дополнительный спрос на около 15 млн кв. метров жилья и принести в отрасль около 1 трлн рублей. (См. таблицу 2)

Конечную ставку ипотеки для клиента устанавливает банк, но она не может превышать 6,5% годовых при условии комплексного ипотечного страхования и останется неизменной весь срок кредитования. Недополученные банком проценты (до ключевой ставки +3% годовых) будет субсидировать государство из федерального бюджета. Заемщик не обязан страховать свою жизнь и здоровье. Но без страховки банк имеет право повысить ипотечную ставку, сделав ее выше на 1% к установленному кредитным договором значению. То же касается отказа от страхования самой недвижимости после ее регистрации.

Такая ипотека доступна лишь гражданам России, а если кредитуются созаемщики, то оба должны иметь российский паспорт. Других ограничений (как-то: возраст, наличие официального дохода, иного жилья в собственности, детей, принадлежности к определенным категориям, например к малоимущим, или участие в других программах субсидирования ипотеки) программа не устанавливает.

Чтобы банки были заинтересованы выдавать кредиты по ставке ниже рыночной, а для клиента она сохранялась неизменной в течение всего срока кредита, государство будет ее субсидировать. То есть погасит разницу между рыночной стоимостью кредита (ключевая ставка на первый день субсидируемого месяца плюс 3% годовых; с понедельника – 8,5%) и 6,5%. Выдавать кредиты по ставке существенно ниже 6,5% банкам невыгодно: дополнительного субсидирования в этом случае не будет. Если ставка в договоре ипотеки окажется выше 6,5% (например, клиент не платит за страховку), то субсидию посчитают по фактической ставке для заемщика.

Оператором госпрограммы является госкомпания Дом.РФ. Именно она будет ежемесячно распределять средства федерального бюджета между банками и ипотечными агентами, если те приобретают права требования по льготной ипотеке.

Так же сейчас в стране действует несколько льготных ипотечных программ с господдержкой:

• семейная;
• дальневосточная;
• сельская;
• на строительство деревянного дома.

III.II Проблемы правоприменительной практики по вопросам ипотеки.

В настоящем обзоре рассмотрена судебная практика, связанная со спорами, которые возникают при ипотечном кредитовании. Договор ипотеки является акцессорным договором и заключается в обеспечение исполнения обязательств по основному договору, в т.ч. и кредитному.

Президиум Верховного суда России в новом обзоре судебной практики указал, что пострадавшие от экономических последствий пандемии коронавируса заемщики по ипотеке могут дважды воспользоваться каникулами на выплаты по кредиту.

Во-первых, они могут получить льготный период на срок до 6 месяцев на основании закона от 3 апреля 2020 г. № 106-ФЗ, который дал право должникам на кредитные каникулы. Для этого надо обратиться с соответствующим заявлением к кредитору не позднее 30 сентября 2020 года. Размер кредита должен не превышать максимальный размер, установленный для таких случаев правительством РФ, а доход заемщика должен сократиться более чем на 30 процентов по сравнению со среднемесячным доходом за 2019 год. Как пояснил Верховный суд, «условие предоставления льготного периода в виде снижения дохода более чем на 30 процентов предполагается, пока не доказано иное». Иными словами, изначально должнику достаточно заявления, никаких подтверждающих бумаг приносить не надо.

Однако, продолжает Верховный суд, кредитор вправе запросить у заемщика подтверждающие это условие документы. То есть, если у банкиров возникли сомнения, они могут поинтересоваться. Кроме того, банкиры вправе самостоятельно запросить информацию в различных органах и проверить, действительно ли у должника снизились доходы.

Во-вторых, заемщик ипотеки на единственное жилье может обратиться к кредитору о предоставлении льготного периода и на основании статьи 6.1-1 закона от 21 декабря 2013 года «О потребительском кредите (займе)» как попавший в трудную жизненную ситуацию. Основаниями могут быть в том числе снижение среднемесячного дохода должника за предшествующие обращению 2 месяца более чем на 30 процентов по сравнению со средним доходом за предыдущие 12 месяцев или регистрация в качестве безработного для поиска работы. В этом случае кредитор также вправе предоставить льготный период на срок до 6 месяцев.

Оба льготных периода «при наличии соответствующих условий могут быть предоставлены одному и тому же заемщику в любой последовательности, однако не могут быть установлены одновременно», говорится в обзоре Верховного суда. Кроме того, вне зависимости от наличия или отсутствия оснований для предоставления льготного периода и от того, воспользовался ли заемщик своим правом на изменение условий кредитного договора, «заемщик может быть освобожден от ответственности на основании статьи 401 Гражданского кодекса РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, если нарушение обязательства произошло не по его вине, в том числе если исполнение оказалось невозможным вследствие чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, в том числе связанных с установленными ограничительными мерами (например, если заемщик не мог воспользоваться системой онлайн-платежей, а также не мог совершать платежи обычным способом)», — пояснил Верховный суд.

Кроме того, обзор поясняет, как платить по кредитам и займам в условиях нерабочих дней, объявленных для борьбы с распространением коронавируса. Претендовать на кредитные каникулы могут не только ипотечники, но и должники по другим потребительским кредитам. Важен также процедурный вопрос: когда именно человек должен внести взнос, если дата выплаты падает на нерабочий день.

Как сказано в обзоре, если последний день срока исполнения заемщиком кредитной организации обязательства приходится на период с 30 марта по 3 апреля, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. А перенос срока исполнения обязательства на ближайший следующий за рассматриваемым периодом рабочий день не может рассматриваться как нарушение сроков исполнения обязательств и, соответственно, не свидетельствует о возникновении просроченных платежей. Таким образом и пени начисляться не должны.

В то же время установление режима нерабочих дней с 4 апреля по 30 апреля включительно не распространяется на организации, предоставляющие финансовые услуги в части неотложных функций, в первую очередь, услуги по расчетам и платежам.

В связи с этим Банк России исходит из того, что обязательства по финансовым сделкам, срок исполнения которых приходится на нерабочие дни, должны исполняться должниками в срок, предусмотренный договором, а кредиторы, действуя добросовестно, будут учитывать фактические возможности должника по исполнению соответствующего обязательства, наличие или отсутствие в его распоряжении возможности дистанционного обслуживания, а при отсутствии такой возможности — также режим ограничительных мер, которые применяются в соответствующем субъекте Российской Федерации и могут повлиять на возможность клиента посетить офис финансовой организации для своевременного совершения операций.

Иными словами, формально сроки выплат не сдвигаются. Однако банки должны учитывать введенный режим ограничений и входить в положение должников. Если внести платеж в срок помешали какие-то объективные причины, то начислять пени не надо.

Договор ипотеки считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора ипотеки, указанным в частности в ст.9 Закона Об ипотеке. Если какое-либо условие не будет содержаться в договоре ипотеки, то такой договор будет считаться незаключенным, даже при условии прохождения государственной регистрации. Как правило, распространены две ошибки: не содержится указание на оценку предмета ипотеки, а также отражается неполная информация о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В кредитных правоотношениях практически не встречаются случаи, когда в договоре ипотеки стороны не указывают на существо обязательства, а вот по срокам, размерам обязательства встречаются просчеты. Так, изменение основного обязательства путем заключения дополнительных соглашений к кредитному договору, обязательно должно сопровождаться изменением договора ипотеки (например, путем заключения дополнительных соглашений) с указанием на существо, размер, сроки измененного основного обязательства. В противном случае договор ипотеки может быть признан незаключенным.

Однако, случаи признания договора ипотеки незаключенным при кредитовании встречают значительно реже, чем в иных случаях, так как банки более внимательны к вопросам заключения и соответствия содержания договора ипотеки формальным требованиям. Значительно чаще договоры ипотеки при кредитовании признаются недействительными.

Договор ипотеки как акцессорный договор признается недействительным в случае признания основного договора недействительным, т.к. ипотека является способом обеспечения исполнения основного обязательства, а с прекращением основного обязательства прекращается и ипотека. Кредитный договор может быть признан недействительным по любым основаниям, но наиболее распространенные это нарушение порядка заключения и одобрения крупных сделок, заключение сделки заинтересованными лицами.

Нарушение порядка одобрения сделки по заключению договора, заключение договора заинтересованными лицами также является и наиболее встречающимся основанием для признания недействительным договора ипотеки. Так, например, нарушение порядка извещения акционеров о проведении внеочередного общего собрания послужило основанием для признания собрания недействительным, что повлекло признание недействительным договора ипотеки. Суды исходят из того, что, если акционер не был надлежащим образом извещен о проведении общего собрания, то нарушаются его права, т.к. заключение договора ипотеки потенциально может повлечь обращение взыскания на имущество акционерного общества, снижение стоимости акций и имущественные потери акционера, который при своевременно извещении мог бы принять меры для минимизации возможных потерь. При одобрении сделки акционерами в голосовании не допускается участие заинтересованных лиц. Например, договор ипотеки был признан недействительным так как при голосовании участвовал акционер — должник по кредитному договору, в обеспечении которого обществом заключался с банком договор ипотеки.

Все вышесказанное справедливо и для случаев одобрения сделки в ООО: участники общества, не извещенные должным образом, имеют право оспорить договор ипотеки. Анализ судебной практики показывает, что обычно протоколы внеочередных собраний участников ООО фальсифицируются, подписи за отсутствующих участников подделываются другими лицами. Такие действия могут повлечь за собой признание договора ипотеки недействительными. Также недействительным договор признается при совершении сделки заинтересованным лицом, особенно когда участник ООО и заемщик являются одним и тем же лицом, или родственниками.

При спорах с физическими лицами случаев признания договора ипотеки недействительным на основании нарушения порядка одобрения сделки значительно меньше. В основном недействительными признаются договоры при залоге имущества, находящегося в общей (совместной) собственности супругов, в т.ч. бывших. Потенциальным залогодержателям необходимо внимательно проверять статус имущества, особенно в случаях развода между супругами, недостаточно проверить на кого из бывших супругов зарегистрировано право собственности, но и является ли данное имущество совместно нажитым (как приобреталось в собственность и на какие средства), а если является, то производился ли раздел совместно нажитого имущества после развода. В противном случае может потребоваться согласие другого сособственника-супруга на залог имущества. Например, договор ипотеки здания был признан недействительным так как после развода раздел совместно нажитого имущества не производился и требовалось согласие бывшего супруга на передачу имущества в залог.

Важно: договор ипотеки признается в обозначенных выше случаях недействительным только при недобросовестности залогодержателя. Банк должен провести тщательную проверку чистоты одобрения сделки, соответствия предоставленных документов формальным требованиям, оценить состав голосовавших за одобрение сделки участников (акционеров), наличие заинтересованности в сделке; режим собственности на передаваемое в ипотеку имущество. Так, например, Банк не обратил внимание, что в голосовании принимал участие акционер, который является выгодоприобретателем по договору ипотеки как заемщик по кредитному договору, в обеспечении которого заключен договор ипотеки. Такое поведение было признано недобросовестным. В другом случае хотя и имело место нарушение порядка одобрения сделки — один из участников ООО не был уведомлен о собрании, не участвовал в одобрении, а протокол собрания с его подписью были сфальсифицированы — банк был признан добросовестным залогодержателем, так как не мог знать о факте фальсификации, исходил из опыта делового общения с ООО, залогодатель предоставил протокол собрания участников с проставленной на документе подлинной печатью ООО.

Совершение сделки заинтересованными лицами или лицом с превышением полномочий также влечет за собой признание договора ипотеки недействительным. Выше уже упоминались случаи, когда сделка совершалась и одобрялась заинтересованными лицами — когда должник и займодавец или его исполнительный орган (участник, акционер) совпадают в одном лице или являются родственниками; но не менее распространены и случаи, когда сделка совершается доверительным управляющим, представителем по доверенности с превышением полномочий, когда в доверенности не содержится указание на возможность совершения такого рода сделок, или когда доверительный управляющий или представитель является выгодоприобретателем по договору ипотеки (так, например, заключение договора ипотеки представителем в обеспечение кредитного договора, по которому он выступал заемщиком, было признано как совершение сделки заинтересованным лицом с нарушением требований закона о представительстве).

Договор ипотеки признается недействительным, если заключен с целью (пусть даже не осознанной, не явной) причинения ущерба другим кредиторам лица, признанного банкротом, или имеющими явные признаки несостоятельности. Так, например, договор ипотеки между должником и банком был признан недействительным, так как был заключен в обеспечение всех ранее заключенных между сторонами кредитных договоров с целью первоочередного удовлетворения требований банка-залогодержателя в обход других кредиторов, причем такое удовлетворение требований сделало бы невозможным возмещение задолженности перед другими кредиторами.

Нарушение баланса интересов других кредиторов, уменьшение конкурсной массы должника является наиболее частым основанием для признания договора ипотеки недействительным. Причем необязательно, чтобы договор ипотеки был заключен именно с должником в качестве залогодателя. Нередко предмет ипотеки приобретается по договору купли-продажи на явно невыгодных для продавца-должника условиях, и договор купли-продажи признается недействительным, а, следовательно, признают недействительным и договор ипотеки в связи с утратой залогодателем права собственности. Стоит отметить, что в случае добросовестности залогодержателя обременение имущества сохраняется, но суды редко признают залогодержателя добросовестным, особенно в делах о несостоятельности (банкротстве) в указанных выше обстоятельства совершения сделки купли-продажи. Так, например, суд отказал в признании банка добросовестным залогодержателем, т.к. банк, полагаясь на истечение сроков исковой давности по сделке купли-продажи не произвел проверку сделки и не выявил порок сделки в виде явно заниженной продажной цены имущества. В другом случае, также банк не был признан добросовестным залогодержателем, т.к. приобретение залогодателем предмета ипотеки у должника-продавца было осуществлено по цене в несколько раз ниже реальной, рыночной, и банк должен был знать об этом.

То есть одним из главных оснований для признания сделки недействительным будет являться причинение вреда имущественным правам кредиторов, при этом должно быть установлено одновременно три обстоятельства: цель сделки причинить вред имущественным правам кредиторов (пусть и не явно), такой вред причинен, другая сторона сделки знала или должна быть знать об указанной цели к моменту совершения сделки (п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Потенциальному залогодержателю необходимо внимательно и ответственно подходить к оценке правовых рисков заключения сделки по передачи имущества в залог (ипотеку); стоит проверять не только формальное соответствие сделки требованиям закона, но и насколько данная сделка соответствует интересам залогодателя, каково его имущественное состояние. Так, договор ипотеки был признан недействительным на том основании, что сделка явно невыгодная залогодателю, т.к. в случае обращения взыскания на предмет ипотеки деятельность залогодателя будет невозможна (парализована), а исполнение им обязательств по основному обязательству, в обеспечение которого заключен договор ипотеки, сомнительно в силу явной неплатежеспособности. Банк при этом как залогодержатель должен был знать о признаках неплатежеспособности и о невыгодности сделки для залогодателя.

Признание договора ипотеки недействительным служит основанием для снятия обременения с имущества в залоге, погашения регистрационной записи в ЕГРП об ипотеке. Основанием для погашения регистрационной записи в этом случае служит решение суда о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки. Важно: само по себе признание договора ипотеки недействительным не влечет за собой снятие обременения с имущества и погашение регистрационной записи, т.к. в решение суда должно содержаться указание о применении последствий недействительности сделки; допускается обращение с иском о снятии обременения с имущества, погашении регистрационной записи как самостоятельный способ защиты нарушенного права (п.52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). В случае применения последствий недействительности сделки в виде снятия обременения с имущества обращение взыскания на предмет ипотеки становится невозможным.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Ипотека, которая является универсальным средством по обеспечению обязательств, дет возможность собственнику недвижимости, получить на нее ипотеку. А также получить кредит в том размере, который будет соответствовать всей или только части стоимости данной недвижимости.  Кредитор   также получает право, в случае невыполнения должником взятых на себя обязательств, получить денежные средства за счет заложенного имущества. Привлекательность залога на недвижимое имущество состоит в том, что при помощи него возникает возможность для принудительного взыскания. Отличие применения неустойки, поручительства, а также гарантии, ипотека предполагает заранее подготовленного к взысканию имущества.  В настоящее время особую актуальность ипотека приобретает в условиях нестабильной экономики, когда нет четкого доверия участников рынка друг к другу. В таких случаях, ипотека может стать гарантом по надежности капиталовложений. Зарубежный опыт показывает, что ипотека может служить одновременно для решения проблем как социальных, так и экономических, следовательно, введение в России соответствующего и нормально функционирующего механизма станет способствовать социально — экономической стабилизации.  Развитие института ипотеки в России, не только в юридическом аспекте, но и в экономическом идет довольно противоречиво. Это обуславливается тем, что в практической деятельности, когда заключается ипотечный договор, залогодержатель несет значительные правовые риски, т.к. любой договор ипотеки может на любом этапе его заключения оспорен, признан недействительным или недействительной сделкой, незаключенным договором, при этом ипотека станет считаться прекращенной. Заключить ипотечный договор без определенных рисков, даже с минимальными рисками, не представляется возможным. При этом также возникает значительное число вопросов и в самом процессе исполнения сторонами ипотечного договора- при осуществлении страхования предмета ипотеки или контроле за его сохранностью.

Ипотека относится к подвиду залога, он характеризуется отсутствием передачи заложенного имущества залогодержателю. Суть ипотеки заключается в залоге недвижимого имущества для того, чтобы можно было обеспечить денежное требование кредитора — залогодержателя к залогодателю. В Российской Федерации сам порядок предоставления ипотеки регламентируется нормативно — правовыми актами. К таким актам относится Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости), Гражданский кодекс РФ и другие нормативные акты. Ипотекой может быть признан залог любого недвижимого имущества: земельных участков, жилых помещений, предприятий и др. Если возникнет неисполнение должником своих кредитных обязательств по ипотеке, по ипотечному договору, то залогодержатель имеет полное право на получение определенных денежных средств из стоимости заложенного имущества, при этом произведя его реализацию. В таких случаях залогодержатель может иметь определенное преимущество перед другими кредиторами. Следовательно, залог на недвижимое имущество является способом по обеспечению исполнения обязательств.  В таких случаях залог становится наиболее привлекательным для кредиторов, т.к. это способ по обеспечению обязательств, в сравнении с другими способами, к которым относятся: неустойка, задаток, поручительство. Это обуславливается тем, что при помощи залогового имущества значительно проще осуществить принудительное взыскание. В настоящее время, ипотека начинает приобретать особое значение, потому что она дает возможность определенным категориям граждан улучшить свои жилищные условия, а также происходит развитие банковской системы в стране в целом. Анализ существующих основных проблем, с которыми сталкивается банковская сфера при ипотечном кредитовании, доказывает, что первоочередной проблемой является отсутствие долгосрочных и дешевых источников финансирования кредитов, которые бы смогли обеспечить возможность выдачи ипотечных кредитов для населения в больших масштабах. Происходящие в гражданском законодательстве преобразования, безусловно, приводят к более качественному правовому регулированию залоговых отношений. Разнообразная судебная практика восполняет законодательные пробелы, не охваченные доктринальными исследованиями. Тем не менее, современное ипотечное право продолжает нуждаться в теоретическом и практическом осмыслении не только таких, до недавнего времени широко не обсуждаемых, вопросов, как его правовая природа, но и более частных его положений, в том числе отраженных в работе. Все это свидетельствует в пользу того, что ипотечное право требует более глубокого доктринального внимания к себе, наличие которого будет способствовать его развитию и совершенствованию.

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

Нормативно — правовые акты

 

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. — 04.08.2014. — № 31, ст. 43981.2.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190– ФЗ (ред. от 24.04.2020): — [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». — Дата обращения: 02.05.2020.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019г.): — [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». — Дата обращения: 02.05.2020.
4. Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.12.2001 № 197–ФЗ (ред. от 24.04.2020): — [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». — Дата обращения: 02.05.2020.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 24.04.2020): — [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». — Дата обращения: 02.05.2020.
6. Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 18.03.2020): — [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». — Дата обращения: 02.05.2020.
7. Федеральный закон от 03.04.2020 N 106-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа»: — [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». — Дата обращения: 02.05.2020.
8. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. — 20.07.2015. — № 29 (часть I). — ст. 4344.
9. Федеральный Закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О накопительно — ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»: — [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». — Дата обращения: 2.05.2020.
10. Федеральный закон от 22.08.2004 N 122-ФЗ (ред. от 03.08.2018) » О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»: —  [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». — Дата обращения: 02.05.2020.
11. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости) » // Собрание законодательства РФ. — 20.07.1998. — № 29.
12. Федеральный Закон от 27.11.1992 N 4015-1 (ред. от 24.04.2020) РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» // «Российская газета». N 6. 12.01.1993.
13. Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 (ред. от 31.12.2017) «О банках и банковской деятельности» // Собрание законодательства РФ. — 05.02.1996. — № 6. — ст. 492.
14. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2015 — 2020 годы: Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050: — [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». — Дата обращения: 2.05.2020.
15. Указ Президента РФ от 07.05.2012 г. № 600. «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг»: — [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». — Дата обращения: 02.05.2020.
16.  Постановление Правительства РФ от 11 августа 2017 г. №961. «О дальнейшей реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации»: — [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». — Дата обращения: 02.05.2020
17. Постановление Правительства РФ от 12.10.2017 N 1243 (ред. от 24.12.2018) «О реализации мероприятий федеральных целевых программ, интегрируемых в отдельные государственные программы Российской Федерации»: — [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». — Дата обращения: 02.05.2020.
18. Постановление Правительства от 30.12.2017 №1710. Государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»: — [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». — Дата обращения: 02.05.2020.
19. Постановление Правительства РФ от 30.12.2017 № 1711. «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей»: — [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». — Дата обращения: 02.05.2020.
20. Постановление Правительства РФ от 13.03.2015 № 220. «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам): — [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». — Дата обращения: 02.05.2020.
21. Постановление Правительства РФ от 20.04.2015 N 373. «Основные условия реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации»: — [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». — Дата обращения: 02.05.2020.
22.  Постановление Правительства РФ от 27.01.2009 N 63. «О предоставлении федеральным государственным гражданским служащим единовременной субсидии на приобретение жилого помещения» (вместе с «Правилами предоставления федеральным государственным гражданским служащим единовременной субсидии на приобретение жилого помещения»): — [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». — Дата обращения: 02.05.2020.
23. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 (ред. от 30.07.2013) «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»: — [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». — Дата обращения: 02.05.2020.
24. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: — [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». — Дата обращения: 02.05.2020.
25. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019): — [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». — Дата обращения: 02.05.2020.
26. Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке [Текст]: [Информационное Письмо Президиума ВАС РФ № 90, от 28.01.2005 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 4. – С. 35.

 

Литература

1. Абрамова, О.М. Вопросы доступности жилья для граждан России и пути их решения // Микроэкономика. — 2016. — № 4. — С. 75–78.
2. Андреева Ю.А. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России // Экономика и социум. — 2014. — № 2-1 (11). —С. 246-249.
3. Ахметьянова З.А. К вопросу о залоге недвижимости и его государственной регистрации // Нотариус. —  2015. —  № 7. — С. 14-17.
4. Белоусов А.Л. Развитие системы ипотечного кредитования в аспекте реформирования законодательства // Финансы и кредит. — 2012. —  № 25 (505). — С. 48-53.
5. Бугрова В.Р., Малыгина А.А. Исследование правовых основ приобретения жилья в ипотеку // Сервис в России и за рубежом. — 2015. —  Т. 9. —  № 1 (57). —  С. 85-93.
6. Варламова, Т.П. Ипотечное кредитование в России: история и современное состояние // Поволжский торгово-экономический журнал. — 2014. — № 5 (39). — С. 42–50.
7. Горбунова И.В., Кузнецов А.А., Новопашина Е.В. Регулирование социальной ипотеки в Российской Федерации // Новые задачи правовой науки и пути их решения. Сборник статей Международной научно-практической конференции. — 2014. —  С. 23-25.
8. Горячева Е.В. Некоторые проблемы применения законодательства об ипотеке // Бизнес, менеджмент и Право. — № 1 (29). — С. 63-67.
9. Горшенина, М. В. Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора / М. В. Горшенина. — Текст: непосредственный, электронный // Молодой ученый. — 2012. — № 10 (45). — С. 216-217.
10. Гражданский кодекс Российской Федерации: Залог. Перемена лиц в обязательстве. Постатейный комментарий к § 3 главы 23 и главе 24 / Е.В. Вершинина, А.А. Вишневский, Б.М. Гонгало и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: — Статут, 2014. — С. 269.
11. Евдокимова Е.А. Комментарий к статье 43 Закона об ипотеке // Нотариальный вестник. — М., 2013. — № 6. — С. 31-36.
12. Егоров, Д.Р., Тенденции ипотечного кредитования в Российской Федерации// Корнейко О.В. I№ter№atio№al jour№al of applied a№d fu№dame№tal research. — 2015. — № 8. — С. 535.
13. Ермилова М.И. Система ипотеки: национальные и международные аспекты в России. — М., 2013. — С. 200.
14. Зиновьева И.А.  Гражданско-правовая ответственность участников ипотечных отношений // Политика, государство и право. — 2014. —  № 11 (35). — С. 28-31.
15.  Кайль А. Имущество, которое может быть предметом ипотеки // Жилищное право. —  2012. — № 2. — С. 35-46.
16. Кияшко Д.В. Концепции развития ипотечных правоотношений в современном российском государстве // Наука Парк. — 2013. — № 6 (16). — С. 23-26.
17. Комиссарова Е.Г., Пермяков А.В. Законодательство об ипотеке: новое и старое в реформе залогового права // Бюллетень нотариальной практики. — 2015. —  № 4. — С. 8-13.
18. Комиссарова Л.А. Ипотека как важный путь решения жилищных проблем // Актуальные вопросы экономических наук. — 2012. — № 28. — С. 126-130.
19. Короткова Т.В. Проблемы института залога недвижимости (ипотеки): Право и юриспруденция. Философия и социальные науки // Материалы Научной сессии, г. Волгоград, 22-26 апреля 2013 г.: — Право и юриспруденция.  — Философия и социальные науки. — Волгоград, 2013. —  С. 300-301.
20. Коршунов Н.А. Правовая природа ипотеки // Эволюция российского государства и права: — Сборник научных статей. — Смоленск: Маджента. — 2012. — С. 55-59.
21. Коршунова И.В., Кузнецов А.А., Молдаванов К.В. Правовые особенности условия договора ипотеки // Научная дискуссия: вопросы юриспруденции: сборник статей по материалам XVIII международной заочной научно-практической конференции. — М.: Международный центр науки и образования. — 2013. — № 10 (18). — С. 50-53.
22. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Садикова О.Н. — М., Инфра-М. 2006. —  С. 542.
23.  Лапач Л.В. «Правовая природа ипотеки: ограничение или обременение» // В книге: Развитие юридической науки в новых условиях: единство теории и практики, 2015. —  С. 458-460.
24. Лепехин И.А. Возникновение ипотеки в силу закона // Нотариус. —2013. № 1. — С. 34-36.
25. Лепехин И.А. История становления института залога недвижимости (ипотеки) в отечественном праве // История государства и права. — М.: Юрист. —  2012. —  № 23. —  С. 27-30.
26. Лепехин И.А. Существенные условия кредитного договора, обеспеченного ипотекой // Вестник Пермского университета. —Юридические науки. — 2012. — № 1. С. 121-130.
27. Ловцова А.А. Некоторые проблемы взыскания залогового имущества по договорам ипотеки // Политика, государство и право. — 2013. — № 6 (18). — С.27.
28. Лозовская С.О. О залоге недвижимого имущества (ипотеке) // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2012. —  № 5. — С. 42-49.
29. Лоренц Д.В. Ипотека: мировой опыт и перспективы реформы в России // Нотариальный вестникъ. — 2013. — № 4. — С. 40-50.
30. Мочалова В.А. Некоторые проблемы правового регулирования ипотеки // Вестник арбитражной практики. — 2012. — № 3. — С. 26-32.
31. Османов О.А., Рашидов Ш.М. Некоторые изменения в правовом регулировании залоговых обязательств // Юридический вестник ДГУ. —2015. — № 2. —  С. 83-87.
32. Пономарева, Е. С. Правовое регулирование ипотеки // Молодой ученый. — 2017. — №44. — С. 135–137.
33. Проскурякова Н.А. Материалы по истории аграрных отношений в России в конце XIX — начале XX вв. Статистика долгосрочного кредита в России. — М., 1980. — С. 107.
34. Самсонова В.Б Договор ипотеки // Современное российское право: пробелы, пути совершенствования. Сборник статей VIII Международной научно-практической конференции. Под редакцией Г.В. Синцова, В.В. Гошуляка. — Пенза, 2015. — С. 69-73.
35. Самойлова В.В. Гражданско-правовые аспекты содержания категории «обращение взыскания» в залоговом и ипотечном праве // Закон и право. — 2014. —  № 5. —  С. 55-57.
36. Саломатина С.А. С 16 Коммерческие банки в России: динамика и структура операций, 1864—1917 гг. — «Российская политическая энциклопедия» (РОССПЭН), 2004. — С. 195-199.

 

---

1 2 3