Меню Услуги

Оценка объектов недвижимости, не завершенного строительством. Часть 3.

Страницы: 1 2 3

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут!Без посредников!

 

Определение (обоснование) корректировок

1. Корректировка на рыночные условия (дату продажи)

В данном случае наиболее корректным является использование метода парных продаж. Он предполагает изучение объектов, которые отличаются только по времени продажи и определить величину корректировок. Величина корректировок определялась на основе данных о месячных темпах инфляции для интересующих нас периодов по формуле:

 

 

где Мi – среднемесячный темп инфляции, Кинфл. = 1,0072

Расчетная формула: Кинфл = Кср.м.инфл = const Кср.м.инфл = 1,0072

100 × Кt срминфл – 100

Таблица 5

Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4
Время продажи декабрь 2015г. Август 2015г. февраль 2016г. октябрь 2015г.
Величина корректировок  

0,0

 

9,0

 

13,0

 

17,1

 

2. Расположение.

Расположение сравниваемых объектов оценивалась на основании экспертной оценки по шкале: «прекрасное», «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», «очень плохое». Таким образом, шкала состоит из 8 градаций. Каждая градация оценивалась в 10%.

Таблица 6

Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4
Местоположение выше среднего среднее среднее ниже среднего ниже среднего
Величина корректировок, %  

 

+10

 

+10

 

+20

 

+20

 

3. Корректировка на физическое отличие.

Единственной существенной разницей объектов сравнения и объекта оценки является материал перегородок в объекте сравнения №3 – ж/б панели, в то время как в объекте оценки и в других объектах сравнения для этих целей использован кирпич. Данная разница оценивается в размере 6%

4. Корректировка на состояние объекта

Состояние, в котором находится объект, не завершенного строительством, оказывает непосредственное влияние на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору «состояние», скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал соответствовать состоянию объекта оценки.

В данном случае состояние объекта оценивалось экспертным путем в диапазоне следующих градаций: «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», очень плохое» с ценой одной градации – 6%.

Таблица 7

Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 Объект № 5
Состояние объекта «отличное» «хорошее» «отличное» «отличное» «удовлетворительное»
Величина корректировок, %  

 

+6

 

0,0

 

0,0

 

+30

 

5. Корректировка на качество отделки

При оценке качества отделки рассматривались шесть уровней качества:

  • высшее качество – класс «люкс»;
  • повышенное качество – класс «У»;
  • среднее качество – класс «С»;
  • удовлетворительное качество – класс «Э» (экономичный)
  • качество низкого уровня – «Н»;
  • очень плохое – «О».

Цена градации – 5 %

Таблица 8

Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4
Качество отделки класс «Э» класс «У» класс «люкс» класс «люкс» качество «Н»
Величина корректировок, %  

 

-10

 

-15

 

-15

 

+5

 

6. Корректировка на площадь объекта.

В нашем случае мы имеем интервал площадей от 297,3 м2 до 3806,0 м2. По данным наших исследований увеличение на 1 м2 площади дает снижение цены 1 м2 на величину:

(Sоб.ср. – Sоб.оц ) х К, (3.3)

где: Sоб.ср. – площадь объекта сравнения;

Sоб.оц – площадь объекта оценки;

К – эмпирический коэффициент, К = 0,00533

Расчетная формула:

0, 00533 (S — S)

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут!Без посредников!

Таблица 9

Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4
Площадь объекта, кв.м.  

1375,8

 

1157,1

 

297,3

 

2234

 

3806

Величина корректировок, %  

 

-1,1

 

-5,7

 

+4,6

 

+13,0

 

7. Корректировка на наличие земельного участка.

Наличие земельного участка расценивается как преимущество. Исследования показывают, что в большинстве случаев наличие или отсутствие земельного участка у офисных зданий оценивается рынком в пределах 5% от стоимости объекта (помимо участка для парковки транспорта).

8. Корректировка на этажность.

В нашем случае рассматриваются объекты с числом этажей от 2-х до 5-ти. Количество этажей более 3-х не считаются преимуществом. С точки зрения рыночной стоимости (стоимость в обмене), а не инвестиционной (в пользовании), стоимость 1 кв.м зданий с этажностью более 3-х ниже, чем стоимость 1 кв.м. 2-3 этажных зданий. До 5-6 этажей такое снижение стоимости лежит в пределах 3-5%. Для 9-ти, 11-и этажных зданий эта величина составляет 12-15%.

9. Корректировка на наличие и качество парковки.

Привязка парковки у объекта недвижимости расценивается как повышающий фактор стоимости. В данном случае оценивалось наличие и качество парковки. Качество парковки рассматривалось в трех вариантах:

  • наружная парковка – рядом со зданием выделено место для стоянки машин в пределах 50м; такая парковка экспертно оценивалась в 5%, (среднее качество);
  • организованная парковка – вне дороги, специальная асфальтированная площадка для парковки автомобилей – 10%, (хорошее качество);
  • внутренняя парковка – стоянка для автомобилей на территории предприятия (на внутренней территории) – 0%, (плохое).

Таблица 10 Итоговые корректировки

Элементы сравнения

СРАВНИМЫЕ ПРОДАЖИ

Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4
1 2 3 4 5 6
Цена продажи, руб./кв. м  

 

33000

 

41500

 

28500

 

15500

Переданные права Полное право собственности Полное право собственности Полное право собственности Полное право собственности Полное право собственности
Величина корректировки  

 

0%

 

0%

 

0%

 

0%

Скорректированная цена  

 

33000

 

41500

 

28500

 

15500

Условия финансирования  

Рыночные

 

Рыночные

 

Рыночные

 

Рыночные

 

Рыночные

Величина корректировки  

 

0%

 

0%

 

0%

 

0%

Цена после корректировки  

 

33000

 

41500

 

28500

 

15500

Условия продажи Коммерческие Коммерческие Коммерческие Коммерческие Коммерческие
Корректировка на условия продажи  

 

0%

 

0%

 

0%

 

0%

Цена после корректировки  

 

33000

 

41500

 

28500

 

15500

Рыночные условия (дата продажи)  

 

декабрь 2015г.

 

август

2015г.

 

февраль 2016г.

 

октябрь 2015г.

Корректировка на рыночные условия  

 

0,0

 

+9,0

 

+13,0

 

+17,1

Цена после корректировки  

 

33000

 

45235

 

32205

 

18151

 

Вывод: Наименьшее количество корректировок произведено по объекту сравнения №3, поэтому цена объекта оценки принимается равной скорректированной цене объекта сравнения №3, т.е. 32205 руб./кв.м. Найденная величина лежит в интервале цен от 18 151 руб./ кв.м до 45 235 руб./кв.м. Стоимость объекта оценки, полученная методом прямого сравнения продаж, составит: 32 205 × 1 375,8 = 44 307 639руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки составляет 44 307 639 руб. (Сорок четыре миллиона триста семь тысяч шестьсот тридцать девять рублей) без НДС.

 

2.4 Определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством, в рамках доходного подхода

 

В определении стоимости объекта, не завершенного строительством, был использован метод прямой капитализации для оценки стоимости объекта. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (падения).

Анализ доходов

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений различного функционального назначения. Средняя стоимость арендной платы за 1 кв.м. в Екатеринбурге: 1 175 руб./кв.м.

Анализ расходов

Эксплуатационные расходы состоят из текущих расходов, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные – величина, которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные – зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).

Налоги на недвижимость включают: налог на землю, налог на здание. Поскольку стоимость земли в рамках данной оценки не производилась, то и уровень ее налогообложения определять не следует.

Налог на имущество составляет 2% от балансовой стоимости имущества (Балансовая стоимость = Первоначальная стоимость – Износ).

Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. Для строящегося здания первоначальная стоимость равна затратам на строительство, износ равен 0. Балансовая стоимость здания на дату оценки складывается из цены приобретения (или балансовой стоимости на момент приобретения) здания и понесенных затрат на реконструкцию, без учета НДС. Мы считаем величину налога на имущество постоянной, т.к. для здания 1 группы капитальности коэффициент амортизации составляет 1% в год, и изменением величины налога на имущество можно смело пренебречь.

Страховые платежи составляют 0,3% от восстановительной стоимости готового объекта, без учета НДС.

В данном случае величина коммунальных платежей принята в размере 7% от действительного валового дохода (ДВД).

Включение расходов на управление объектом в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости как источника доходов. Эксплуатация недвижимости требует определенных усилий по управлению объектом. По общему правилу расходы на управление включаются в общие затраты, отсюда вытекает, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

Для данного типа объектов расходы на управление составляют 2,2% от действительного валового дохода.

Поскольку здание, не завершенное строительством, не требует проведения капитального ремонта, расходы на текущий ремонт определяются в размере 4% от ЭВД.

На основе имеющихся данных о стоимости замещения короткоживущих элементов зданий, имеющих сходные характеристики с объектом оценки, к расчету принято значение 3,6% от ЭВД.

Прочие расходы обычно составляют 2% от суммы операционных расходов.

Определение общего коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации показывает, что стоимость объекта от ожидаемого дохода зависит от его эксплуатации. Ситуация, в которой отсутствуют достаточные данные по продажам аналогичных объектов, ставку капитализации можно определить лишь методом суммирования, согласно которому величина ставки капитализации равна сумме:

СК = НПб/р + Р + Л ± Св.к. , где

СК – ставка капитализации;

НПб/р – безрисковая норма прибыли;

Р – надбавка за риск, соответствующая вложению в данный актив;

Л – надбавка за низкую ликвидность объекта;

Св.к. – ставка возврата капитала.

Безрисковая ставка по срочным валютным вкладам в банках высшей категории 5-9% (принимаем 7%).

Надбавка за риск (Р). Вероятность гибели имущества оценивалась исходя из информации о количестве случаев гибели имущества в г. Калуге с учетом собранных данных Р = 4%.

Надбавка за дополнительный риск – 4%.

Коэффициент на ликвидность определяется примерным временем продажи недвижимости подобного типа, которое оценивается нами с учетом текущей экономической конъюнктуры в 0,4 года.

Кн/ликв. = Кбезриск. × время продажи = 0,07 × 0,4 = 0,028 или 2,8%

Премия за риск управления инвестициями принимается в размере 4,8%.

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации – норма возмещения капитала или прирост/снижение стоимости фонда – рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Время, которое требуется для возврата капитала по расчетам типичного инвестора составляет 20 лет, исходя из этого ставка возмещения капитала составит 5% (1/20).

В настоящее время конъюнктура рынка нежилых помещений в г. Екатеринбурге такова, что для сравнительно новых объектов с незначительным естественным износом (обесценение) нет оснований предполагать снижение их стоимости в обозримом будущем. Кроме того, на повышение стоимости большое влияние оказывает выгодное месторасположение объекта вблизи от центра города и основных транспортных магистралей. В данном случае инвестиционная привлекательность объекта оценки очевидна, поэтому ставка возврата капитала берется со знаком (–).

Общий коэффициент капитализации равен:

R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 – 0,05 = 0,186

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода от аренды

Для расчета потенциального валового дохода (ПВД) используются имеющиеся ежемесячные арендные ставки в расчете на год: 14 100 руб./кв.м

Таким образом, ПВД от сдачи в аренду площадей объекта оценки составит: 14 100 × 1 375,8 = 19 398 780 руб.;

Расчет эффективного валового дохода (ЭВД) производится с учетом возможных потерь от недоиспользования сдаваемых платежей и потерь при сборе арендной платы. Для расчетов принято значение 8%, определенное на основе имеющихся данных из внешних источников и собственных наблюдений.

Проведенные расчеты показали, что ЭВД объекта оценки составляет:

19 398 780 × 0,92 = 17 846 877,6 руб.

Таблица 11 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода

Эффективный валовой доход (ЭВД) 17 846 877,60 руб.
Операционные расходы,

в т.ч.

· налог на здание

· страховые платежи

· коммунальные платежи

· управление объектом

· текущий ремонт (4% от ЭВД)

· прочие расходы (2% от ОР)

· резерв на замещение (3,6% от ЭВД)

3 045 391,19 руб.

 

291 494,44 руб.

53 897,45 руб.

1 249 281,43 руб.

392 631,31 руб.

713 875,10 руб.

47 115,76 руб.

642 487,59 руб.

Чистый операционный доход (ЧОД) до налогообложения 14 801 486,41 руб.
Чистый операционный доход (ЧОД) с учетом налога на прибыль 11 249 129,67 руб.
Общий коэффициент капитализации (R0 ) 0,19
Стоимость оцениваемого здания составляет 60 479 191,77 руб.

 

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью доходного подхода, составляет 60 479 191,77 руб., или округленно 60 479 192 руб. (Шестьдесят миллионов четыреста семьдесят девять тысяч сто девяносто два рубля) без НДС.

 

Глава 3. Рекомендации по управлению стоимостью объекта

 

3.1 Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки

 

Применяя различные подходы к оценке имущества, е завершенного строительством, мы пришли к следующим результатам:

Таблица 12

Подходы (методы) Весовой коэффициент Стоимость, руб.
Затратный подход (метод сравнительной единицы) 0,35 25 982 918
Рыночный подход (метод прямого сравнения продаж) 0,25 44 307 639
Доходный подход (метод прямой капитализации дохода) 0,4 60 479 192
Итоговая величина стоимости 1,00 44 362 607,85

 

Затратный подход весом в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, либо объектов с незначительным износом. Оцениваемое здание принадлежит к категории объектов недвижимости с низким уровнем износа, поэтому удельный вес значения рыночной стоимости, полученной в рамках затратного подхода, будет иметь достаточно высокий коэффициент – 0,35.

Данные, положенные в основу рыночного подхода, нельзя считать абсолютно надежными, в связи с чем к результатам рыночного подхода к оценке стоимости данного объекта необходимо относится осторожно. Исходя из этого, результату рыночного подхода придается весовой коэффициент 0,25.

Доходная стоимость отражает рыночное поведение типичного инвестора, поэтому результату данного подхода присваивается максимальный весовой коэффициент – 0,40.

Таким образом, на наш взгляд, наиболее объективно следующее распределение коэффициентов:

  • затратный подход – 0,35;
  • рыночный подход – 0,25;
  • доходный подход – 0,40.

С учетом весовых коэффициентов рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 20.12.2015г. составляет округленно 44 362 608 руб. (Сорок четыре миллиона триста шестьдесят две тысячи шестьсот восемь рублей) без учета НДС.

 

3.2 Рекомендации по увеличению рыночной стоимости

 

Стоимость недвижимости компании определяется ее дисконтированными будущими денежными потоками, и новая стоимость создается лишь тогда, когда компании получают такую отдачу от инвестированного капитала, которая превышает затраты на привлечение капитала. Управление стоимостью еще углубляет эти концепции, так как в такой системе управления именно на них строится весь механизм принятия крупных стратегических и оперативных решений. Правильно налаженное управление стоимостью означает, что все устремления компании, аналитические методы и приемы менеджмента направлены к одной общей цели: помочь компании максимизировать свою стоимость недвижимости, строя процесс принятия управленческих решений на ключевых факторах стоимости.

Управление стоимостью принципиально отличается от систем планирования, принятых в 60-е годы. Оно перестало быть функцией исключительно руководящего аппарата и призвано усовершенствовать принятие решений на всех уровнях организации. В нем изначально заложена предпосылка, что командно-административный стиль принятия решений сверху вниз не приносит должных результатов, особенно в крупных многопрофильных корпорациях. А значит, менеджерам низшего звена нужно научиться использовать стоимостные показатели для принятия более толковых решений. Управление стоимостью требует регулировать баланс наравне с отчетом о прибылях и убытках и поддерживать разумное равновесие между долгосрочными и краткосрочными целями деятельности. Если управление стоимостью внедрено и организовано должным образом, корпорация получает огромные выгоды. Такое управление, по сути, представляет собой непрерывную реорганизацию, направленную на достижение максимальной стоимости.

Для оцениваемого объекта управление стоимостью сводится к более эффективному использованию имеющихся площадей.

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут!Без посредников!

Оцениваемое здание имеет чердак общей площадью 328,2 м2 , который в настоящее время частично используется как склад канцелярских принадлежностей. С одной стороны, проведение соответствующей реконструкции позволит сделать это помещение жилым. С другой стороны, в последнее время в связи с расширением сотрудничества калужских предприятий с иногородними и иностранными компаниями значительно возрос спрос на гостиничные услуги. В этой связи предлагается провести комплексную реконструкцию чердачного помещения для перевода ее в разряд жилой мансарды, где планируется организовать гостиницу из 14 двухместных номеров класса «люкс».

Стоимость мероприятий по реконструкции мансарды представлена в табл.13.

Таблица 13

Смета расходов на реконструкцию мансарды

Наименование работ Стоимость, руб.
1 Общестроительные работы (демонтаж) 406 211
2 Общестроительные работы (новые) 2 488 728
3 Холодное и горячее водоснабжение 49 818
4 Отопление 90 144
5 Канализация и сантехническое оборудование 31 738
6 Приточно-вытяжная вентиляция и кондиционирование  

67 534

7 Электросиловое оборудование и электроосвещение 422 402
8 Устройство связи 37 010
9 Охранно-пожарная сигнализация 114 531
10 Автоматика отопления, вентиляция 7 638
11 Благоустройство номеров 872 640
Итого 4 548 394

 

Для финансирования этих работ предполагается использовать кредит на следующих условиях:

  • Сумма кредита – 5 250 000 руб.
  • Процентная ставка – 14% в год;
  • Срок кредитования – 1 год;
  • Обеспечение – оцениваемый объект недвижимости;
  • Условия погашения кредита – ежеквартальная выплата процентов и основной суммы долга равными долями, т.е. по 1 866 506 руб. в конце каждого квартала.

Инвестиционный горизонт установлен на 1 год, так как нет объективных оснований полагать, что оцениваемый объект недвижимости не будет продан по истечении этого срока.

Движение денежных средств представлено в табл. 14.

Таблица 14 Движение денежных средств в руб.

Статья расходов 1-й кв. 2-й кв. 3-й кв. 4-й кв. Итого за год
Реконструкция 4 548 394 4 548 394
Обслуживание кредита 1 866 506 1 866 506 1 866 506 1 866 506 7 466 025
Операционные расходы 124 539 127 030 129 571 132 162 513 302
Налог на прибыль 292 073 291 463 290 841 874 377
Итого 6 539 439 2 285 609 2 287 540 2 289 509 13 402 098

 

Статья доходов 1-й кв. 2-й кв. 3-й кв. 4-й кв. Итого за год
Гостиничный бизес 1 344 000 1 344 000 1 344 000 4 032 000
Амортизация 1 299 145 1 302 393 1 305 649 1 308 913 5 216 100
Кредит 5 250 000 5 250 000
Итого 6 549 145 2 646 393 2 649 649 2 652 913 14 498 100
Сальдо 9 706 360 784 362 109 363 404 1 096 002

 

Основную статью доходов составляет гостиничный бизнес. При этом важно подчеркнуть, что при избыточном спросе на этот вид услуг объективных причин низкой наполняемости номеров не выявлено.

Чтобы определить, насколько увеличится текущая рыночная стоимость оцениваемого объекта в результате проведения рекомендуемых мероприятий, целесообразно воспользоваться коэффициентом капитализации, применявшемся в рамках доходного подхода. Это обусловлено тем, что данный проект является инвестиционным, т.е. ориентированным, прежде всего, на получение дохода.

Следовательно, прирост текущей рыночной стоимости объекта оценки составит:

1 096 002 / 0,19 = 5 768 432 (руб.) (Пять миллионов семьсот шестьдесят восемь тысяч четыреста тридцать два рубля) без учета НДС.

 

Заключение

 

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

В первой главе работы рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:

— метод прямой капитализации доходов;

— метод сравнения продаж;

— метод сравнительной единицы.

Таким образом, объекты недвижимости, не завершенных строительством, в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

Во второй главе проведена оценка объекта недвижимости, не завершенных строительством, с использованием трех подходов к оценке.

Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.

Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.

Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.

В третьей главе работы проведено согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством, обоснована его итоговая стоимость, а также даны рекомендации по ее увеличению.

Расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 20.06.2016г. составляет округленно 44 362 608 руб. (Сорок четыре миллиона триста шестьдесят две тысячи шестьсот восемь рублей) без учета НДС.

Однако предложенные мероприятия по управлению стоимостью позволяют увеличить текущую рыночную стоимость на 5 768 432 руб. (Пять миллионов семьсот шестьдесят восемь тысяч четыреста тридцать два рубля) без НДС.

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом № 135 от 29.07.1998 г., а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

В данной дипломной работе дано понятие недвижимости, рассмотрена классификация объектов недвижимости, определены признаки. Второй рассмотренный вопрос в данной контрольной работе – оценка объектов недвижимости незавершенных строительством. Приведены методы оценки, определены цели оценки, этапы определения рыночной стоимости объектов, дан расчет коэффициента готовности объекта и физического износа.

 

Список литературы

 

  1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005 № 83-ФЗ)
  2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ, от 05.02.2007 № 13-ФЗ, от 13.07.2007 № 129-ФЗ, от 24.07.2007 № 220-ФЗ, от 30.06.2008 № 108-ФЗ, отот 07.05.2009 N 91-ФЗ, от 17.07.2009 N 145-ФЗ, от 27.12.2009 N 343-ФЗ, от 27.12.2009 N 374-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-ФЗ, от 28.12.2010 N 431-ФЗ, от 01.07.2011 N 169-ФЗ, от 11.07.2011 N 200-ФЗ, от 21.11.2011 N 327-ФЗ, от 30.11.2011 N 346-ФЗ, от 03.12.2011 N 383-ФЗ, от 07.06.2013 N 113-ФЗ, от 02.07.2013 N 185-ФЗ, от 23.07.2013 N 249-ФЗ, от 12.03.2014 N 33-ФЗ, от 04.06.2014 N 143-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 21.07.2014 N 225-ФЗ, от 31.12.2014 N 499-ФЗ, от 08.03.2015 N 48-ФЗ, от 08.06.2015 N 145-ФЗ, от 13.07.2015 N 216-ФЗ, от 13.07.2015 N 224-ФЗ, от 29.12.2015 N 391-ФЗ, от 26.04.2016 N 111-ФЗ, от 02.06.2016 N 172-ФЗ, от 03.07.2016 N 360-ФЗ, с изм., внесенными Федеральными законами от 18.07.2009 N 181-ФЗ, от 28.07.2012 N 144-ФЗ, ПостановлениемКонституционного Суда РФ от 05.07.2016 N 15-П)
  3. Постановление Правительства РФ от 07.06.2002 № 395 (ред. 03.10.2002) «О лицензировании оценочной деятельности»
  4. Постановление Правительства РФ от 20.08.1999 № 932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации»
  5. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки»
  6. Сборники Укрупненных Показателей Восстановительной стоимости зданий и сооружений
  7. Международные стандарты оценки. – М.: РОО, 1995
  8. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р
  9. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 1997, в ред. 2013г
  10. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. – М.: Проспект, 2012. — 355 с.
  11. Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2010. — 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»).
  12. Грибовский С. В., Медведева О. Е., Касьянов П. В. Курс лекций по оценке рыночной стоимости земельных участков. – М.: АРМО, 2012. – 95 с.
  13. Григорьева В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. — М.: ИНФРА, 2010. – 78 с.
  14. Грязнова Н. А. Оценка стоимости действующих предприятий (бизнеса). – М.: ИНФРА-М, 2015
  15. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. — СПб: Питер, 2015. – 457 с.
  16. Коробкин Ю. И. Оценка недвижимости. – Москва, 2012
  17. Коростылев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие. – М.: Русская деловая литература, 1998 в ред. 2010г.
  18. Оценка бизнеса / Под ред. А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2014
  19. Оценка бизнеса: Задачи и решения / Просветова Г. И. – РДЛ, 2015. – 192 с.
  20. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2015. – 496 с.: ил.
  21. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. – 303 с.
  22. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 1997, в ред. 2011г.
  23. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие / Под ред. В. М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998, в ред. 2013г.
  24. Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие / под общей ред. Джухи В. М., Киреева В. Д. – М.: ИКЦ «Март», 2013. – 101 с.
  25. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2012
  26. Симионова Н., Симионов Р. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М.: МарТ, 2014. – 464 с.
  27. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 1998. – 247 с., в ред. 2010г.
  28. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости. — М.: ЮНИТИ, 2015. – 463 с.
  29. Управление земельными ресурсами. Учебно-практическое пособие / Под ред. д. э. н., проф. Л. И. Кошкина. – М.: ВШПП, 2014. – 520 с.
  30. Федотова М. А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. – М., Изд-во «Перспектива», 2014
  31. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с., в ред 2015г.
  32. Цыпкин Ю. А., Цуканов И. Л. Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности: Учебно-методическое пособие. – М.: Финансы и статистика, 2013. – 164 с.
  33. Щербаков В. А., Щербакова Н. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М.: Омега-Л, 2013. – 286 с.
  34. Экономика недвижимости / Под ред. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. – М.: Лань, 2011. — 297 с.
  35. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М.: Дело, 2000
  36. Авдеев А. П. Проблемы оценки объектов недвижимости // Вопросы оценки. № 1. – 2011. – с. 28-30
  37. Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. – 2015. – №12. – с. 18-21
  38. Грибовский С. Массовая оценка недвижимости // Финансовый бизнес. 2010. – №4. – с. 43-45
  39. Грибовский С. Оценка объектов недвижимости с использованием доходного подхода // Проблемы недвижимости. 2010. Вып. 2.
  40. Грибовский С. Экономико-математические модели оценки недвижимости // Финансы и кредит. – 2015. – №3. – с. 24-43
  41. Григорьева И. Л. Проблемы оценки собственности // Финансовый бизнес. – 2014. – №1. – с. 48–49
  42. Зеленский Ю. В. О сопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости – принцип согласованности моделей // Вопросы оценки. 2015. – №4.
  43. Логинов М. П. К вопросу об оценке недвижимости в России // ЭКО. – 2012. – №9. – с. 103–107
  44. Озеров Е.С. Феномен равновесной цены как база аксиомы теории оценки // Проблемы недвижимости. 2010. Вып. 1. С 32–54.
  45. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: МКС, 2013.
  46. Озеров Е.С. К вопросу об обосновании и использовании аксиомы теории оценки // Проблемы недвижимости. 2014. Вып. 1. С 3-5.
  47. Пацкалев А. Ф. Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки. – 2015. – № 1.
  48. Официальный Web–сайт СБРФ htpp:/www.cbr.ru
  49. htpp:/www.cfin.ru

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут!Без посредников!

Страницы: 1 2 3