СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
1.1. Необходимость независимой оценки
1.2. Виды стоимости объектов недвижимости
1.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
ГЛАВА 2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
2.1. Основные этапы процесса оценки
недвижимости
2.3. Определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения рассматриваемых объектов недвижимости.
2.4. Определение рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости
2.5. Описание объекта оценки и постановка задания.
2.6. Мониторинг рынка объектов недвижимости и основных факторов, формирующих стоимость
2.7. Объем предложений земельных участков производственного назначения по ценовым группам
ГЛАВА 3. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ
3.1. Анализ наиболее эффективного использования
3.2. Описание процесса оценки
3.3. Расчет стоимости объектов недвижимости
3.4. Определение стоимости земельного участка
3.5. Согласование результатов
3.6. Выводы и рекомендации
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА, ИНФОРМАЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ
ВВЕДЕНИЕ
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.
Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки.
Цель работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;
- Дать характеристику объекту оценки и его окружению;
- Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов.
Объект исследования – процедура определения рыночной стоимости имущества.
Предмет исследования – обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости.
Структурная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
В первой главе работы «Теоретические основы оценки объектов недвижимости» раскрыты виды стоимости объектов недвижимости. Рассмотрены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, указана необходимость независимой оценки объектов недвижимости.
Во второй главе «Практическая часть» описаны методологические основы оценки объектов недвижимости их основные подходы и методы, а также рассмотрены, не только, основные этапы проведения оценки, но и мониторинг рынка объектов недвижимости и учет основных факторов, формирующих стоимость.
В третьей главе «Определение рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости» представлен результат расчета стоимости комплекса объектов недвижимости и объем предложений земельных участков производственного назначения по ценовым группам, а также описание процесса оценки, анализ наиболее эффективного использования.
Методологической основой проведённого в работе исследования являются научные труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки недвижимости С.В.Грибовского, Е.И.Тарасевич, М.А.Федотовой, Д.Фридмана.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
1.1. Необходимость независимой оценки
Оценка — наука прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупку актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке. С формальной точки зрения наиболее вероятная цена устанавливается на основе моделирования некоторого множества факторов спроса и множества факторов предложения.
В настоящее время деятельность по оценке недвижимости регламентируется Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 06.08.98 № 135 – ФЗ.
Активному развитию оценки недвижимости в нашей стране способствует сложившаяся ситуация на рынке недвижимости.
Рынок недвижимости в настоящее время — один из самых динамичных рынков нашей страны, один из самых привлекательных объектов инвестирования. Очень важное значение он приобретает именно сейчас, когда ситуация в мире очень нестабильна: специалисты не могут дать точных прогнозов о ценах на нефть, прогнозируют снижение курса доллара, — недвижимость остаётся практически единственным гарантом сохранности сбережений.
Основные направления развития российской оценки можно определить исходя из перечня операций, при которых необходимо осуществлять оценку объектов недвижимости. Следует отметить, что этот перечень постоянно расширяется.
Наиболее распространенные причины проведения независимой оценки недвижимого имущества:
- продажа недвижимости;
- инвентаризация;
- обеспечение кредитных обязательств;
- страхование недвижимости;
- разрешение имущественных споров;
- вступление в наследственные права;
- приватизация государственного (муниципального) имущества;
- привлечение дополнительных инвестиций;
- переоценка основных средств предприятий;
- постановка на бухгалтерский учет.
Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:
- при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
- при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
- для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
- при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
- для страхования объектов недвижимости;
- при кредитовании под залог объектов недвижимости;
- при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
- при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;
- при ликвидации объектов недвижимости;
- при исполнении прав наследования, судебного приговора;
- при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
1.2. Виды стоимости объектов недвижимости
В зависимости от цели проводимой оценки в Федеральных стандартах оценки, определено 4 вида стоимости:
1.Рыночная
Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке при жесткой конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон совершаемой сделки не обязана реализовывать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать объект оценки;
- стороны сделки достаточно информированы о предмете совершаемой сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки находится на открытом рынке при использовании публичной оферты, типичной для таких же объектов оценки;
- цена сделки есть разумное вознаграждение за объект оценки и нет принуждения к совершению сделки по отношению к каждой стороне сделки;
- оплата за объект оценки будет осуществляться в денежной форме.
2. Инвестиционная
Это стоимость оцениваемого имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из требуемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.
Инвестиционная стоимость в оценке недвижимости определяется оценщиком в следующих случаях:
- при обосновании или анализе инвестиционных проектов в недвижимости;
- при определении целесообразности инвестиций в финансирование таких инвестиционных проектов;
- если объект оценки предполагается использовать в качестве вклада в инвестиционный проект;
- при принятии управленческих решений в отношении дальнейшего использования объекта недвижимости и др.
3. Ликвидационная
Это цена, за которую объект может быть продан на рынке за ограниченные сроки. Этот вид стоимости всегда меньше рыночной оценки.
Условием появления ликвидационной стоимости является наличие чрезвычайных обстоятельств, которые влияют на изменение нормальной рыночной ситуации.
Одним из наиболее распространенным направлением оценки ликвидационной стоимости является оценка предприятия при необходимости его банкротства.
Оценка ликвидационной стоимости проводится в случаях:
- если предприятие находится под угрозой банкротства;
- если оценка бизнеса предприятия свидетельствует о том, что стоимость компании при ликвидации будет выше, чем в случае продолжения деятельности организации.
4. Кадастровая стоимость.
Это рыночная стоимость объекта недвижимости, которая устанавливается путем проведения государственной кадастровой оценки. Если рыночную стоимость определить невозможно, кадастровая стоимость для конкретного объекта недвижимости определяется в индивидуальном порядке в Соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости заносятся в государственный кадастр недвижимости (ГКН).
Согласно Федеральному стандарту оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» рыночная стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.