2.2. Доходный сравнительный и затратные подходы к оценке объектов недвижимости
Доходный подход определяет стоимость объекта приведением ожидаемых будущих доходов в оценку их стоимости в настоящее время.
Существуют два основных метода, которые применяются чаще всего – метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) и метод прямой капитализации.
Доходный подход определяет стоимость объекта приведением ожидаемых будущих доходов в оценку их стоимости в настоящее время.
Метод ДДП заключается:
- в составлении прогноза функционирования объекта в будущем на протяжении установленного периода владения;
- в оценке будущей стоимости (реверсионной стоимости) в конце периода владения;
- в пересчёте потока периодических доходов и реверсионной стоимости в текущую стоимость, используя процесс дисконтирования по ставке конечной отдачи (ставке дисконта), определённой инвестором.
Для применения метода ДДП существенным является выбор соответствующей ставки дисконта.
Метод прямой капитализации
(является частным случаем ДДП) переводит величину годового дохода в показатель стоимости собственности, при этом стоимость определяется либо путем деления дохода на коэффициент капитализации, либо путем умножения дохода на подходящий коэффициент дохода. Метод капитализации используется для объектов, приносящих стабильный денежный поток в течение определенного продолжительного периода. Данный метод не применим для объектов, находящихся на стадии реконструкции и незавершенных строительством.
Метод кумулятивного построения
Метод кумулятивного построения определяет величину ставки капитализации путем последовательной кумуляции (прибавления) премий за риски, выявленные на оцениваемом объекте. Метод кумулятивного построения универсален и применяется для оценки различных объектов собственности – бизнеса, нематериальных активов и т.д. Однако состав премий индивидуален. Для недвижимости рассчитываются премии за риск вложения в оцениваемый объект, уровень ликвидности, инвестиционный менеджмент.
R = Rб + Р1 + Р2 + Р3 + Rвозв.
где: R — коэффициент капитализации,
Rб – безрисковая ставка доходности;
Р1 – премия за риск вложения в оцениваемый объект;
Р2 – премия за низкую ликвидность;
Р3 – премия за инвестиционный менеджмент;
R возв — норма возврата капитала.
Метод кумулятивного построения ставки капитализации делит ее на составные части: доход на инвестиции и ставку возмещения капитала.
Доход на инвестиции разбивается на четыре части:
— безрисковая процентная ставка (может соответствовать банковскому проценту на капитал или процентной ставке по государственным краткосрочным облигациям);
— поправка на риск в зависимости от рискованности вложения капитала;
— поправка на низкую ликвидность данного объекта недвижимости;
— поправка на инвестиционный менеджмент, связанная с затратами на управленческие усилия, в частности на заполнение налоговой декларации и т.д.
Существует две группы методов расчета нормы возврата капитала:
— прямолинейного возврата капитала (метод Ринга);
— аннуитетного возврата капитала (метод Инвуда, метод Хоскольда).
Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости
В основе сравнительного подхода лежит принцип замещения, который гласит, что стоимость оцениваемого объекта собственности, для которого имеются объекты-заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение одинаково желаемого объекта-заместителя.
Подход к оценке стоимости объекта собственности с точки зрения сравнения сопоставимых продаж, основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с объектами-аналогами, которые были проданы или предлагались к продаже путем публичной оферты.
В качестве единицы сравнения для сравнительного подхода при оценке объектов недвижимости обычно принимается показатель стоимости продажи (предложения) объекта, единицы площади (1 кв.м.) сопоставимых объектов недвижимости или показатель стоимости продажи (предложения) единицы машин, оборудования и др. объектов оценки.
После тщательного сбора, анализа, проверки и согласований рыночные данные обычно представляют собой наилучший индикатор рыночной стоимости объекта оценки.
Процедура оценки при использовании метода сопоставимых продаж включает следующие шаги:
- изучение рынка и выбор среды продаж и листингов (предложений на продажу), т.е. объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом;
- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, о дате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых особых условиях сделки;
- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
- корректировка цены продажи или запрашиваемой (листинговой) цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом; величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода “сопоставимых пар” и процентных поправок;
- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и определение итогового показателя стоимости оцениваемого объекта.
Анализ данных, внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов осуществляется по следующим элементам сравнения:
- состав передаваемых прав собственности на недвижимость;
- условия продажи (срочная продажа, продажа с целью погашения долга, прямая сделка, альтернатива);
- скидка на торг;
- дата предложения;
- капитальность (отапливаемость) объектов недвижимости;
- место расположения (престижность района, отдаленность от транспортных магистралей, объектов жизнеобеспечения и т.п.);
- различие в площади;
- физическое состояние;
- наличие коммуникаций.
Внесение поправок в цены сопоставимых объектов производятся в следующей последовательности:
Осуществляется корректировка цен по элементам сравнения:
- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;
- во вторую очередь — корректировки, относящиеся непосредственно к объекту оценки, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировок в первой группе.
Допустимы поправки, как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.
Надо также учитывать, что если по какому-либо элементу сравнению аналогичный объект лучше, чем оцениваемый, то поправка вносится со знаком минус, исходя из того, за сколько был бы продан объект-аналог, если бы по данной характеристике он был бы аналогичен оцениваемому объекту.
Окончательное решение о величине стоимости, определенной методом сравнения продаж, принимается на основе анализа скорректированных цен продаж сопоставимых объектов.
Затратный подход к оценке объектов недвижимости
При оценке объекта недвижимости с точки зрения затрат принято придерживаться следующей последовательности действий (стадий):
- Оценивается стоимость земельного участка;
- Рассчитывается стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения рассматриваемого объекта недвижимости;
- Производится расчёт совокупного износа объекта недвижимости;
- Вычитается совокупный износ из издержек на воспроизводство или замещение имеющегося объекта недвижимости с целью получения итоговой стоимости воспроизводства или итоговой стоимости замещения.
Определение стоимости земельного участка
В основу расчета рыночной стоимости земельного участка использовались Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков разработанные Минимуществом России (Распоряжение №568-р от 07.03.2002г.) и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р.
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций – земельной ренты) (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). При определении наиболее эффективного использования принимается во внимание:
- целевое назначение и разрешенное использование;
- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
- текущее использование земельного участка.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.
Право аренды земельного участка означает срочное пользование им за плату на условиях договора аренды. Право аренды земельного участка может не включать в себя право продажи участка, но включать в себя право субаренды.
Определение стоимости полного воспроизводства или стоимости полного замещения рассматриваемых объектов недвижимости
Для расчёта полной стоимости воспроизводства (замещения) объекта недвижимости применяются следующие методы:
- количественный;
- метод разбивки по компонентам и варианты этого метода (метод субподряда, разбивка по профилю работ, выделение затрат);
- метод сравнительной единицы.
Первые два метода предполагают составление (наличие) сводных, объектных и (или) локальных смет на объект оценки по текущим прямым расценкам на строительные материалы и строительно-монтажные работы.
При наличии на оцениваемый объект проектно-сметной и технической документации расчёт полной стоимости воспроизводства (замещения) производится на основе системы индексов цен на конечную строительную продукцию и укрупнённые виды строительных работ на дату оценки.
Третий метод предполагает, что единицей измерения стоимости является унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого здания (1 кв.м. общей площади жилых зданий, 1 куб.м. емкости складских помещений, 1 койко-место больниц и т.п.). Общая стоимость здания по этому методу определяется произведением стоимости нормативных или сравнительных затрат, приведенных к данной единице, и число таких единиц в оцениваемом здании. При этом в расчетах используются укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС), укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС), используются корректирующие коэффициенты.
При использовании сборников УПВС полная стоимость воспроизводства (замещения) рассматриваемого объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:
ПВС = С69 х V х И69-84 х И84-91 х И91-До x КНДС х ПП
где С69 — стоимость строительства на единицу строительного объёма в ценах 1969г. (базисный стоимостной показатель);
V — строительный объём, м3;
И 69-84 — индексы пересчёта стоимости строительства соответственно из цен 1969г. в цены 1984г.;
И 84-91 — индексы пересчёта стоимости строительства соответственно из цен 1984г. в цены 1991г.;
И 91-До — индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1991г. в цены на дату оценки;
КНДС – коэффициент налога на добавленную стоимость;
ПП — прибыль предпринимателя.
Укрупнённые показатели учитывают полную стоимость воспроизводства (замещения) зданий и сооружений и в том числе:
- накладные расходы и плановые накопления;
- затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
- прочие внеобъёмные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты на проектно-изыскательные работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика и др. В полной восстановительной стоимости учтены также затраты на непредвиденные работы.
Пересчёт в уровень фактических цен на дату оценки производится с помощью системы индексов цен по конечной строительной продукции и укрупнённым видам строительных работ, представляющих собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен.
Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показателей оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 человеко-день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях.
Определение совокупного износа
В теории оценки различают три вида износа:
- физическое ухудшение (физический износ, связанный с физическим устареванием объекта);
- функциональное устаревание (функциональный износ, проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям и стандартам);
- экономическое устаревание (внешний износ, возникающий в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки – внешней по отношению к объекту недвижимости).
По характеру состояния износ подразделяют на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ – это износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.
Неустранимый износ – это износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.
Процесс износа и обесценивания протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, то есть с момента создания имущества (а иногда еще на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.
Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический срок службы имущества может отличаться от нормативного в ту или иную сторону.
Текущие, средние и капитальные ремонты, восстанавливая потребительские свойства имущества и снижая тем самым степень его физического износа, способны увеличивать фактический срок его эксплуатации по сравнению с нормативным.
Можно выразить степень износа (любой его вид) в долях или процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100 %. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки.
Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными его частными видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ.
Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно. Влиянию физического износа подвержены все без исключения объекты недвижимого имущества.
В практике оценки имущества применяются следующие методы определения величины физического износа:
- нормативный метод;
- метод срока жизни;
- стоимостной метод.
В рамках нормативного метода используются всевозможные правила и указания, в которых даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов объекта и их оценка. Как правило, метод используется для зданий, сооружений и передаточных устройств, осмотр которых оценщик проводит самостоятельно.
Метод срока жизни основан на показателях эффективного возраста и срока экономической жизни объекта. Данный метод эффективен при определении износа несложных с конструктивной точки зрения объектов, а также при дефиците информации.
В основе стоимостного метода лежит физический износ, выраженный соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения отдельных конструкций, элементов или здания в целом, и их затраты на воспроизводство (замещение) без износа. Обязательным условием применения метода является детализация и точность расчета затрат на строительство и ремонт элементов конструкций.
Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.
Величина накопленного физического износа объектов определяется с использованием «Правил оценки износа зданий» ВСН-53-86 (р) Госгражданстроя. Согласно п.1.2 «Общих положений» ВСН-53-86 (р): «Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых сметных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости». Согласно Правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания.
Расчет физического износа объекта оценки определяется с помощью формулы:
Фзд = SФкi х Li
i=1
где Фзд – физический износ здания (%);
Фкi – физический износ отдельных конструктивных элементов (%);
Li – удельный вес конструктивного элемента, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;
n – число отдельных конструкций и элементов.
Функциональное устаревание – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности объекта недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Обычно оно вызвано плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Функциональное устаревание считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.
Экономическое (внешнее) устаревание связано с влиянием на объект внешних факторов. Экономическое устаревание может быть вызвано целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству различных уровней власти.
Совокупный износ – общее обесценение объекта оценки, вызванное износом и устареванием разных видов, которым подвергся объект к моменту оценки. Совокупный износ недвижимого имущества определятся по формуле:
СИ = Ифиз + Ифунк.устар. + Иэкон.устар
где Ифиз – физический износ;
Ифунк.устар. – функциональное устаревание;
Иэкон.устар. – экономическое (внешнее) устаревание.