2.3 Определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения рассматриваемых объектов недвижимости.
Для расчёта полной стоимости воспроизводства (замещения) объекта недвижимости применяются следующие методы:
— количественный;
— метод разбивки по компонентам и варианты этого метода (метод субподряда, разбивка по профилю работ, выделение затрат);
— метод сравнительной единицы.
Первые два метода предполагают составление (наличие) сводных, объектных и (или) локальных смет на объект оценки по текущим прямым расценкам на строительные материалы и строительно-монтажные работы.
При наличии на оцениваемый объект проектно-сметной и технической документации расчёт полной стоимости воспроизводства (замещения) производится на основе системы индексов цен на конечную строительную продукцию и укрупнённые виды строительных работ на дату оценки.
Третий метод предполагает, что единицей измерения стоимости является унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого здания (1 кв.м. общей площади жилых зданий, 1 куб.м. емкости складских помещений, 1 койко-место больниц и т.п.). Общая стоимость здания по этому методу определяется произведением стоимости нормативных или сравнительных затрат, приведенных к данной единице, и число таких единиц в оцениваемом здании. При этом в расчетах используются укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС), укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС), используются корректирующие коэффициенты.
При использовании сборников УПВС полная стоимость воспроизводства (замещения) рассматриваемого объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:
ПВС = С69 х V х И69-84 х И84-91 х И91-До x КНДС х ПП
где С69 — стоимость строительства на единицу строительного объёма в ценах 1969г. (базисный стоимостной показатель);
V — строительный объём, м3;
И 69-84 — индексы пересчёта стоимости строительства соответственно из цен 1969г. в цены 1984г.;
И 84-91 — индексы пересчёта стоимости строительства соответственно из цен 1984г. в цены 1991г.;
И 91-До — индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1991г. в цены на дату оценки;
КНДС – коэффициент налога на добавленную стоимость;
ПП — прибыль предпринимателя.
Укрупнённые показатели учитывают полную стоимость воспроизводства (замещения) зданий и сооружений и в том числе:
— накладные расходы и плановые накопления;
— затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
— прочие внеобъёмные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты на проектно-изыскательные работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика и др. В полной восстановительной стоимости учтены также затраты на непредвиденные работы.
Пересчёт в уровень фактических цен на дату оценки производится с помощью системы индексов цен по конечной строительной продукции и укрупнённым видам строительных работ, представляющих собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен.
Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показателей оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 человеко-день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях.
2.4. Определение рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
— объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Таким образом, вывод о рыночной стоимости объекта представляет собой взвешенное предположение об уровне цены, по которой собственность может перейти из рук в руки по обоюдному согласию сторон. Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от цены, определенной в ходе оценки вследствие таких факторов как: мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки (например, финансовые условия, условия перехода контроля над компанией и т.д.) и иные факторы, непосредственно относящиеся к особенности конкретной сделки.
Оценка «рыночной стоимости» подразумевает наличие полных прав собственности на здания и прав пользования занимаемого ими земельного участка.
Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Оценка проводилась для полных прав собственности на оцениваемый объект. Под «полным правом собственности» понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством.
Объект оценки считается свободным от каких бы то ни было долговых обязательств. Права собственности на рассматриваемые объекты оценки, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства.
2.5. Описание объекта оценки и постановка задания
Постановка задания на оценку
Оцениваемые объекты расположены: Свердловская обл., г. Нижний Тагил.
Ни́жний Таги́л — город в Свердловской области России, административный центр городского округа город Нижний Тагил, который относится к Горнозаводскому управленческому округу. Город занимает второе место по численности населения (Население на 1 января 2019 года – 354 767 жителей.) в Свердловской области после Екатеринбурга и является крупным промышленным центром Урала. Объём отгруженных товаров собственного производства в обрабатывающей отрасли за 2019 год составил 131,8 млрд рублей.
Нижний Тагил – второй по величине город Свердловской области, крупнейший промышленный центр Урала. Основанный тульскими промышленниками Никитой и Акинфием Демидовыми в 1722 году, Нижний Тагил стал столицей их «железного царства», крупнейшим центром горнозаводского дела.
Городской округ город Нижний Тагил расположен в западной части Свердловской области, с севера, востока и юга окружён Горноуральским городским округом. На юго-западе граничит с городскими округами Староуткинск, Шалинским и Кировградским, на северо-западе с Кушвинским городским округом, на западе с Пермским краем.
Рис. 1
Ближайшее окружение, доступность транспортных коммуникаций. Оцениваемые объекты расположены в промышленной зоне Нижний Тагил, на ул. Балакинская 47, район Тагилстроевский. С другой стороны улицы имеются остановки общественного транспорта.
Сведения об имущественных правах: право собственности. Сведения об обременениях, связанных с объектами оценки (информация о наличии обременений): На дату выдачи свидетельств о государственной регистрации права ограничения (обременения) права не зарегистрированы.
Сведения о физических свойствах объектов оценки (информация о физических свойствах объектов): Описание площадей, объемов, конструктивных элементов и состояние объектов оценки приведены в табл. далее.
Информация о текущем использовании объектов оценки: Административное, производственно-складское.
Описание количественных и качественных характеристик объектов оценки составлено на основании визуального осмотра, а также документов, представленных Заказчиком:
— копии свидетельств о государственной регистрации права на здания;
— копия свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок;
— копии технических паспортов зданий;
— копии кадастровых паспортов.
2.6. Мониторинг рынка объектов недвижимости и основных факторов, формирующих стоимость
Нижний Тагил считается одним из развивающихся регионов Российской Федерации. Среди факторов, привлекающих как российских, так и иностранных инвесторов, следует отметить, развитую инфраструктуру, наличие удобных и технологически оснащенных площадок для ведения бизнеса, низкие административные барьеры, а также открытость властей в вопросах привлечения инвестиций.
Одним из самых важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости, является местоположение, поэтому при проведении мониторинга объекты недвижимости были объединены по местоположению в несколько ценовых групп по мере убывания стоимости 1кв.м. недвижимости. Цены на недвижимость в разных населенных пунктах в рамках одной ценовой группы примерно равны и имеют схожие факторы ценообразования.
Наиболее дорогая офисная недвижимость расположена в центрах деловой активности, торговая недвижимость – где больший поток клиентов (пешеходный трафик); производственно-складская – там, где удобные подъездные пути, близость к крупным транспортным артериям и центрам оптовых продаж. Поэтому наиболее развит рынок коммерческой недвижимости в крупных городах и приближенных к ним территориям, где развита инфраструктура и высокий уровень заработной платы.
Самая дорогая недвижимость расположена расположена в центральных и северных частях, но отличается по локальному местоположению в границах города (в центральной части цены выше, чем в районах массовой жилой застройки и в промышленной зоне). На это оказывают влияние такие факторы ценообразования как: пешеходный трафик и близость к транспортным магистралям.
Вторая и третья ценовые группы объединяют города и районные центры НТ, входящие в Дзержинский район и Ленинский район. Подогревает инвестиционную привлекательность данного региона появление новых инвестиционных объектов, например, Район Восточного шоссе, южнее ПС «Радиаторная» (площадка для производителей радиосвязей, космической деятельности).
Во второй ценовой группе (Вагонка, Северный, Сухоложский, Валегин Бор) располагает развитой системой учреждений здравоохранения и социальной защиты. В городах третьей ценовой группы (Центр; Выя; Лебяжка; ВМЗ; Старая Выя; Кирпичный; Песчаный; Евстюниха; Зайгора; Рогожино; Верхняя Черемшанка; Нижняя Черемшанка; Верхневыйская Плотина; Старая Гальянка; Горбуново; Голый Камень;Старатель; Новые Ключики.) представляет собой исторически сложившийся центр города, где сохранились постройки XIX века . Также эти населенные пункты расположены в близости от крупных транспортных магистралей и имеют хорошие транспортные связи с другими районами города.
Для сегмента производственно-складских зданий важными факторами ценообразования выступают капитальность зданий и наличие отопления. К капитальным строениям относятся здания, материал стен которых выполнен из долговечных материалов, таких как кирпич, железобетонные панели, а к некапитальным – металлические ангары, быстровозводимые объекты и др.
Также на формирование уравновешенной рыночной цены влияет общая площадь объекта. Как правило, удельная цена 1 кв.м. объекта недвижимости большей площади дешевле удельной цены объекта с меньшей площадью, так как сказывается «эффект масштаба».
Цены, публикуемые в средствах массовой информации, являются ценами предложения (т.е. ценами, установленными продавцами), как правило, цены сделки купли-продажи меньше заявленной цены, что выявляется в результате переговоров покупателя и продавца на предмет торга. Стандартные скидки на торг, определенные в результате обзвона продавцов, консультаций с сотрудниками риэлтерских организаций составляют от 5% до 20%. Как правило, продать крупные объекты очень сложно, их срок экспозиции на рынке намного выше объектов стандартной площади, поэтому продавцы готовы скинуть цену для потенциальных покупателей до 30%.
Для сегмента производственно-складских зданий важными факторами ценообразования выступают капитальность зданий и наличие отопления. К капитальным строениям относятся здания, материал стен которых выполнен из долговечных материалов, таких как кирпич, железобетонные панели, а к некапитальным – металлические ангары, быстровозводимые объекты и др. По Республике Татарстан выявлена следующая зависимость: капитальные строения дороже некапитальных с среднем на 54%, а отапливаемые помещения дороже «холодных» на 29%.
Также на формирование уравновешенной рыночной цены влияет общая площадь объекта. Как правило, удельная цена 1 кв.м объекта недвижимости большей площади дешевле удельной цены объекта с меньшей площадью, так как сказывается «эффект масштаба».
Спрос и характер сделок с промышленными землями (участки категории «земель промышленности» и участки категории «земли населенных пунктов» с использованием под производственно-складскую застройку) отличаются некоторыми особенностями. В отличие от земель под строительство загородного жилья земли промышленного назначения массовым спросом не пользуются, следовательно, критерии ценообразования для них не столь четкие. Хотя в целом можно отметить, что некоторые факторы, влияющие на стоимость участков под ИЖС, действуют и на рынке промышленных земель: удаленность от столицы, наличие удобных подъездных путей и адекватной инженерной инфраструктуры, несомненно, учитываются при определении стоимости промышленных участков.