2.7. Объем предложений земельных участков производственного назначения по ценовым группам
Для проведения анализа рынка земельных участков производственного назначения Нижнего Тагила были использованы данные сайтов сети Интернет. Проанализированы предложения к продаже земельных участков производственного назначения, при этом из выборки исключены предложения по г. Нижний Тагил, ввиду того, что рынок земли имеет свои особенности и тенденции, отличные от характеристик рынка промышленных участков Тагила.
Из диаграммы видно, что большинство всех предложений (43%) приходится на Тагилестроивском районе. С каждым годом объем предложений по земле в этом районе растет. Это связано с тем, что он активно развивается, инфраструктура расширяется, а значит, появляется необходимость в новых территориях и площадках. 31% объема предложений приходится на район Дзержинский. Хочется отметить, что подавляющее большинство объявлений приходится на Зеленодольский и Высокогорные районы, где достаточно хорошо развита промышленность, имеется большое количество производственных баз. Ленинские включают 21% всех предложений. Всего 5% всех предложений приходиться на прочее. Найденные предложения не информативны, т.к. не дают общую картину рынка, а чаще основаны на субъективном мнении продавца по поводы ценности и стоимости участков, нежели диктуются рынком.
Далее рассмотрим цены предложений на земельные участки производственного назначения в Нижнем Тагиле.
ГЛАВА 3. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ
3.1. Анализ наиболее эффективного использования
Заключение о наиболее эффективном использовании имущества отражает мнение Оценщика в отношении способа наиболее эффективного использования оцениваемого имущества, исходя из анализа состояния рынка, и является основополагающей предпосылкой при определении оценочной стоимости.
Анализ наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
- Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных (исходя из топографических и географических особенностей земельного участка, инженерно-геологических и гидрогеологических условий, доступности транспортных и коммунальных удобств) в данной местности способов использования.
- Юридическая допустимость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, нормами градостроительства, экологическим законодательством и т.д.
- Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешимое законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта недвижимости.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и отличное от него оптимальное использование, так и улучшенная. Пока стоимость участка с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование участка с улучшениями. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость участка с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной. Исходя из этого, анализируется с точки зрения оптимальность два состояния объекта:
— участок земли как незастроенный;
— земля с существующими улучшениями.
Анализ НЭИ (Наиболее Эффективное Использование) участка как вакантного.
Стоимость земли всегда рассчитывается в предположении, что она вакантна, поэтому НЭИ участка земли должно рассматриваться исходя из потенциальных вариантов использования, включая существующий, и отвечать на вопрос: как должна использоваться земля с учетом всех ограничений в целях получения от нее максимального дохода, если бы она была неосвоенной. Существующее использование земли может и не быть НЭИ, т.к. часто земля пригодна для более интенсивного использования.
Учет ограничений очень важен. Иногда земля используется явно не в своем лучшем варианте не вследствие отсутствия рыночного спроса или физической возможности, а только из-за наличия этих ограничений, т.к. обычно зонирование земли производится согласно политико-социальной схеме и исходя из градостроительных принципов, а не по экономическим соображениям, из-за чего условия зонирования могут расходиться с текущими требованиями рынка. В результате, реальное НЭИ участка на период действия ограничений может быть иным, чем в гипотетическом идеальном случае.
В нашем случае тоже имеется ряд ограничений. Необходимо проверить соответствие сделанных предположений критериям НЭИ.
Физически возможно. Размеры рассматриваемого земельного участка позволяют построить на нем комплекс строений, например, складского или гаражного назначения. Форма участка неправильная. Рельеф участка ровный. Почвенный слой удовлетворяет требованиям при капитальном строительстве.
Физические характеристики не накладывают практически никаких ограничений на возможное использование участка.
Юридически возможно. Под рассматриваемым земельным участком понимается земельный участок в границах, определенных кадастровым планом. Согласно Земельному кодексу РФ (ст. 7), земли должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
Участок имеет целевое назначение – для размещения производственных зданий, строений, сооружений промышленности. Отсутствует информация о предполагаемых изменениях нормативных актов в соответствующей части, которые существенно повлияли бы на характер использования.
Следовательно, исходя из анализа юридической возможности использования земельного участка, можно сделать вывод, что данный участок может быть использован под строительство объектов производственно-складского назначения, что соответствует текущему использованию земельного участка.
Финансово целесообразно. Из всех физически возможных и законодательно разрешенных вариантов использования земельного участка, выбираются такие варианты использования, которые обеспечивают отдачу, превышающую величину необходимых инвестиций и эксплуатационных расходов.
Местоположение участка крайне непривлекательно с точки зрения размещения объектов торгово-коммерческого использования. Сказывается окружение объекта и особенности транспортных развязок и потока пешеходов вблизи оцениваемого объекта. Наиболее вероятным использованием участка является строительство объектов производственного, складского, назначения.
Оцениваемый объект расположен в районе, находятся базы строительной индустрии города, место характеризуется удобной транспортной доступностью. Район характеризуется развитой деловой инфраструктурой, обусловленной наличием крупных промышленных предприятий, торгово-складских компаний, производственных фирм. Все это создает благоприятные экономические условия, для расположения в данном секторе производственной и складской недвижимости. С одной стороны, он находится в черте города, то есть не нарушает экологическую обстановку, с другой стороны имеет развитый транспортный узел (железнодорожная станция). На основании вышеизложенного, Исполнитель пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием рассматриваемого участка является его использование для строительства и эксплуатации производственной базы, что соответствует текущему использованию.
Максимально продуктивно. Передача объекта оценки в аренду является наиболее рентабельным вариантом их использования, так как позволяет без дополнительных капитальных вложений получать стабильный доход, переложив риски, связанные с инвестированием, на арендатора.
Вывод. Наиболее эффективным использованием участка, как условно незастроенного является строительство объектов производственно-складского назначения.
Анализ НЭИ участка с существующими улучшениями
При анализе НЭИ участка как улучшенного рассматривается использование, которое необходимо применить к существующему объекту: должен ли он использоваться так, как используется, быть обновлен, расширен, частично уничтожен или к нему применима комбинация всех вариантов, необходимо ли заменить его на другой объект, обеспечивающий другое по типу или интенсивности использование. Использование, максимизирующее чистый операционный доход на долгосрочной основе, и является НЭИ.
Как уже было сказано, типичными вариантами использования улучшенной недвижимости могут служить следующие альтернативы:
— снос строений.
— реконструкция или обновление.
— продолжение использования в текущем состоянии.
Снос строений. Анализ НЭИ подразумевает, что существующие улучшения должны либо оставаться в прежнем состоянии и/или должны ремонтироваться до тех пор, пока они продолжают вносить вклад в общую стоимость собственности, либо быть снесены, когда доход от нового улучшения будет больше, чем компенсация стоимости сноса существующих улучшений и строительства альтернативных объектов.
Существующее строение может быть снесено только в том случае, когда не существует эффективных инвестиционных проектов по его ремонту, реконструкции и дальнейшему использованию.
Продолжение текущего варианта использования. Как альтернатива сносу, существующие улучшения могли бы быть оставлены в том состоянии, в каком они находятся сейчас. Важно применить четыре теста, чтобы определить, возможно ли физически, а также допустимо ли юридически изменить текущий вариант использования существующих улучшений.
Техническое состояние улучшений позволяет эксплуатировать их, не прибегая к закрытию предприятия для реконструкции или ремонта, а проводить ремонт зданий и сооружений в рабочем порядке. Иначе говоря, общее физическое состояние объектов оценки, их проектные характеристики вполне отвечают критерию физической возможности для их эксплуатации. Однако для максимально эффективной эксплуатации строения требуется проведение текущих ремонтных работ. Юридически допустимо использовать здания как нежилые. По критерию финансовой осуществимости с учетом основных характеристик объектов наиболее предпочтительно будет использовать здания в производственных целях. Использование зданий в данных целях является максимально продуктивным т.к. данное применение отвечает оптимальному соотношению значений дохода и рисков.
Вывод. Наиболее эффективным использованием участка с существующими улучшениями является текущее использование объектов производственно-складского назначения.
Заключение по наиболее эффективному использованию
В результате проведенного анализа земельного участка как вакантных и с существующими улучшениями мы пришли к выводу, что критериям оптимальности (физическая возможность, легальная допустимость, финансовая состоятельность и наивысший экономический эффект) соответствует использование объектов недвижимости в качестве объектов производственно-складского назначения.
3.2. Описание процесса оценки
Применение затратного подхода
Расчёт полной восстановительной стоимости объектов недвижимости производился на основании технических характеристик, с использованием сборников УПВС.
Расчет дифференцированного коэффициента перехода из цен 1969г. в цены на дату оценки представлен в следующей таблице:
Перечень использованных при проведении оценки данных – Таблица 6
«Прибыль предпринимателя – это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использования своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации». Согласно данным представленным в Справочнике Оценщика недвижимости 2012 год Лайфер Л.А. прибыль предпринимателя для административных зданий составляет 23%, для производственно-складской недвижимости 18%.
Принимая во внимание, объем имеющейся информации, для определения физического износа использовался метод срока жизни.
Физический износ здания, согласно методу срока жизни определялся по формуле:
Ифиз = Тфх100/ Тн
где И физ – сумма физического износа (%.);
Тф — фактический возраст (лет);
Тн — нормативный срок жизни (лет) (принимается согласно нормативному документу «Средние нормативные сроков службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете»)
Год постройки оцениваемых объектов 1986, дата определения стоимости 2019, т.е. до даты оценки фактический возраст зданий составляет 34 лет. Средний нормативный срок службы, составляет 100 лет.
Таким образом, физический износ согласно методу срока жизни оцениваемых объектов составляет 34 лет*100/ 100 лет = 34%.
Объемно-планировочные и конструктивные характеристики зданий отвечают необходимым условиям для оптимальной эксплуатации оцениваемых зданий, поэтому функциональное устаревание отсутствует.
Расчет внешнего износа в данной работе не проводился, т.к. отрицательного воздействия внешних факторов на оцениваемые объекты не наблюдается.