Определение стоимости (оценки) комплекса объектов недвижимости. Часть 6

1 2 3 4 5 6

---

3.3 Расчет стоимости объектов недвижимости

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

— затратный подход;

— сравнительный подход;

— доходный подход.

Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида стоимости, характеристик объекта оценки, информации по объекту оценки и аналогичным объектам недвижимости и т.д. выбирает один или несколько методов оценки в рамках каждого подхода. Выбор методов оценки должен быть аргументирован и описан в отчете об оценке.

Оценка стоимости на основе затратного подхода

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости здания за вычетом износа. При определении стоимости объекта недвижимости использовались: «Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых помещений №28» и сборник «Общая часть» с применением индекса цен на инвестиции, капитальное строительство и регулирующего коэффициента. (Таблица 7)

Технические характеристики оцениваемого объекта – Таблица 7

Определяем восстановительную стоимость по формуле:

ВС=(Г*Д*Е*Ж*З*И*К*Л*М*Н*О) — Б;

ВС=(2,5*8,181*29,2*0,94*1,00*1,00*1,00*1,20*1,65*162,112*1,50) — 34%=178 390 883 руб.

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

Для сравнения приведем пример предлагаемого к продаже аналога, приближенных по месту расположения и технической характеристикой к оцениваемому объекту.

Сравнительный подход

Аналог 1= 17 500 000 / 1 950 = 8 974,4 за 1 кв.м

Стоимость склада = 8 974,4 * 1 500 = 13 461 600 руб

Стоимость доли земельного участка =16 600 000 / 1500 = 11 066,67

Общая стоимость склада = 13 461 600 +11 066,67 = 13 472 666,7

Доходный подход

Аналог 17 500 000 руб. Аренда в мес составляла 400 000 руб в мес

Стоимость годовой аренды = 400 000 *12= 4 800 000

Коэффициент капитализации = 4 800 000 / 17 500 000 = 0,27

Стоимость склада = 4 800 000 / 0,27 = 17 777 777,77

Стоимость доли земельного участка =16 600 000 / 1500 = 11 066,67

Общая стоимость склада = 17 777 777,77 + 11 066,67= 17 788 844,4

Затратный подход

Аналог 17 500 000 руб, Сметная стоимость 15 000 000

Износ 15%

Стоимость доли земельного участка =16 600 000/ 1500 = 11 066,67

Накопленный износ = 17 500 000 * 0,15 = 2 625 000

Коэффициент удорожания = (17 500 000+2 625 000)/ 15 000 000 = 1,34

Восстановительная стоимость = 15 000 000 *1,34 = 20 100 000

Стоимость склада = 11 066,67+ 20 100 000 — 2 625 000 = 17 486 066,7

Итоговая стоимость объекта оценки

(17 486 066,7+17 788  844,4+13 472 666,7) / 3 = 16 249 192,6

• Определение стоимости земельного участка 

Сравнительный подход:

1. Стоимость парковки аналога 1= 40 000р (увеличение стоимости з.у из-за наличия парковки за 1 кв.м) * 200 кв.м= 16 000 000р
2. Стоимость аналога 1 без парковки = 20 000 000-16 000 000=4 000 000 млн.руб
3. Стоимость парковки оцениваемого объекта = 40 000 * 150= 6 000 000
4. Стоимость оцениваемого земельного участка 4 000 000 + 6 000 000= 10 000 000р

Затратный подход:

Рассчитывается по формуле Соб = С восстановительная стоимость – С износ

Аналог земельного участка продавался за 20 000 000, сметная стоимость составила 15 000 000, накопительный износ 15%

1. 15 000 000 * 0,15 = 2 250 000 – накопительный износ
2. (15 000 000 + 2 250 000)/ 15 000 000 = 1,32 – коэффициент удорожания
3. (15 000 000 *1,32) +2 250 000 = 22 050 000 руб.– восстановительная стоимость
4. 22 050 000 – 2 250 000 = 19 800 000 стоимость земельного участка.

Доходный подход:

Стоимость аналога земельного участка составляет 20 000 000р.Аналог земельного участка сдается в аренду 500 000 р в месяц.

Соб = Стоимость годовой аренды / Кк

Кк = Стоимость годовой аренды / Стоимость земельного участка

1. 300 000*12 = 3 6000 000 – стоимость годовой аренды
2. 3 600 000 / 20 000 000 =0,18 – коэффициент капитализации
3. 3 600 000 / 0,18 = 20 000 000 — стоимость земельного участка

 

Итоговая стоимость земельного участка

Итоговая стоимость земельного участка = (10 000 000 + 19 800 000 + 20 000 000) / 3 = 16 600 тыс. руб.

Итоговая стоимость земельного участка составляет 16 600 тыс. руб. 

3.5. Согласование результатов 

Согласование полученных показателей стоимости заключается в сведении стоимостных показателей, полученных на основе примененных подходов к единой итоговой средневзвешенной величине рыночной стоимости объектов.

Согласование результатов производится посредством метода анализа иерархий.

Для целей согласования результатов используются трехуровневые иерархии, имеющие следующий вид:

Верхний уровень — оценка рыночной стоимости объекта недвижимости;

Промежуточный уровень — критерии согласования.

В настоящей оценке используются  следующие критерии:

• возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;
• тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ;
• способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания рынка недвижимости;
• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как месторасположение, размер, потенциальная доходность.

Нижний уровень — альтернативы — результаты оценки, полученные тремя подходами.

После декомпозиции проблемы, согласования результатов и ее представления в виде иерархий, выявляются приоритеты в критериях путем их по парного сравнения, для чего строится обратно симметричная матрица. Для по парного сравнения используется следующая шкала отношений.

3.6. Выводы и рекомендации

Вывод: Целью данной работы являлось проведение расчетов по определению стоимости объекта недвижимости.

Недвижимость составляет основу национального богатства России. Она выполняет множество различных, в том числе социально и экономически значимых функций. Неудивительно, что в последнее время возрос интерес к процессам,

При выполнении данной работы мы занимались оценочной деятельностью.

Оценка предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

Оценщик – это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик.

Оценщик должен стремиться выполнять работу в соответствии с договором в установленные сроки. Профессиональные оценщики должны не только удовлетворять жестким профессиональным стандартам (требованиям в плане компетентности, образования и проявления профессиональных навыков), они должны также следовать высоким моральным принципам.

Соблюдение профессиональных этических норм в области оценки является очень важным, так как на основании мнения оценщика заключается сделки на дорогостоящие объекты недвижимости, выдаются крупные кредиты под залог этих объектов, принимаются решения о начале финансирования проектов землеустройства, разрешаются спорные имущественные вопросы.

При выполнении дипломной работ, мы должны были определить стоимость объекта недвижимости. Перед нами стояла задача, используя подход сравнительного анализа, затратный и доходные методы определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.

Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.

Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.

Рекомендации:

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них.

1. Объективные факторы.Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

—  факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

– факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Физические факторы:

—  местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

—  архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

—  состояние объекта недвижимости;

—  наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

—  экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи недвижимости

—  количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;

—  объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

—  престижность района;

—  экологическая обстановка в районе;

—  транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

—  социальная однородность дома;

—  характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);

—  юридическая «чистота» объекта.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

В первой главе работы рассмотрена необходимость оценки, виды стоимости недвижимости, а так же факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Во второй главе рассмотрены все существующие подходы к оценке объектов недвижимости, описаны основные этапы оценки и содержание отчета об оценке.

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости.

Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. При расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.

Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием данных по доходам и расходам, а так расчетом ставки капитализации.

В третьей главе проведена оценка объекта недвижимости с использованием трех подходов к оценке.

Полученные с помощью этих подходов размеры стоимости повлияли на  выбор окончательной величины рыночной стоимости. По моему мнению, рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки составляет (с учетом округления): Рыночная стоимость земельного участка 16 600 тыс.руб, склад 19 249 192

ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА, ИНФОРМАЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ

1. Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. // Российская газета № 237 от 25 декабря 1993 года. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.rg.ru/.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005 № 83-ФЗ).
3. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ).
4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р.
5. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р.
6. Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, утвержденный Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970г.
7. Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86 (р) Госгражданстроя. — М.: Прейскурантиздат, 1988г.
8. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.
9. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие / Под ред. В. М. Рутгайзера. – М.: Дело, 2008.
10. Симионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. — Ростовн/Д, 2009.
11. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2009.
12. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 2008. – 247 с.
13. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. — М.: Русская деловая литература, 2006.
14. Цыпкин Ю. А., Цуканов И. Л. Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности: Учебно-методическое пособие. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 164 с.
15. Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2008. — 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»).
16. «Управление недвижимостью»: учебник / под ред. С.Н. Максимова. — М.: Издательство «Дело» АНХ, 2008г. — 432с.
17. «Экономика недвижимости» М.: Маркетинг, 2002г.
18. «Основы оценки стоимости недвижимости»: Башкатов В.С., Бузова И.А. — СПб.: Изд — во СПбГУ, 2005г.
19. «Справочник оценщика недвижимости», Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», г.Нижний Новгород, 2012г.

---

1 2 3 4 5 6