Меню Услуги

Организация ипотечного кредитования в коммерческом банке (на примере ПАО АКБ «Связь-Банк»). Часть 3.

Страницы:   1   2   3


2.2. Особенности организации ипотечного кредитования в ПАО АКБ «Связь-Банк»

 

ПАО «АКБ «Связь-Банк» — крупный банк, 99,77% которого контролирует Внешэкономбанк (ВЭБ). Основными направлениями деятельности «Связь-Банка» являются обслуживание и кредитование корпоративных клиентов, в том числе Почты России и других государственных организаций, розничное кредитование, операции на рынке ценных бумаг. Ресурсная база сформирована средствами юр. лиц, вкладами населения, межбанковскими ресурсами и собственным капиталом. Банк при этом широко использует фондирование от своего акционера. Стоит отметить, что ВЭБ неоднократно заявлял о намерении продать подконтрольные ему «Связь-Банк» и «Глобэкс» рыночному инвестору, объединив их перед продажей, однако на текущий момент эти планы так и не были реализованы.

По данным Банки.ру, на 1 апреля 2018 года нетто-активы банка — 290,19 млрд рублей (32-е место в России), капитал (рассчитанный в соответствии с требованиями ЦБ РФ) — 37,61 млрд, кредитный портфель — 169,62 млрд, обязательства перед населением — 62,71 млрд.

Одно из ключевых направлений деятельности «Связь-Банка» – кредитование физических лиц. Кроме простых потребительских займов, это финансовое учреждение выдает автокредиты и жилищные ссуды. Ипотека в «Связь-Банке» распространяется и на вторичное жилье, и на квартиры в новостройках. Кроме этого, предусмотрена программа по обеспечению жилой недвижимостью военнослужащих.

«Связь-Банк» предоставляет клиентам полный перечень банковских услуг, включая обслуживание юридических и физических лиц, потребительское кредитование, ипотечное кредитование, осуществление внешних займов, работу на международных финансовых рынках и т. д.

Банк активно сотрудничает с субъектами малого и крупного бизнеса, занятыми практически во всех отраслях национальной экономики — приоритетной задачей банка является кредитование таких предприятий.

«Связь-Банк» стремительными темпами осваивает направления, связанные с обслуживанием населения. Завоевание прочной позиции на рынке банк осуществляет следующими способами: активное привлечение средств во вклады; потребительское кредитование; ипотечное кредитование; создание доступных условиях для использования банковских услуг широкими слоями населения. «Связь-Банк» успешно вливается в рынок финансовых инструментов и активно участвует в торгах на крупнейших фондовых и валютных биржах.

Завоевание прочной позиции на рынке банк осуществляет следующими способами:

― активное привлечение средств во вклады;

― потребительское кредитование; ипотечное кредитование;

― создание доступных условий для использования банковских услуг широкими слоями населения.

«Связь-Банк» (Группа Внешэкономбанка) получил диплом за лучшее предложение по ипотечным программам от организаторов выставки-ярмарки «Недвижимость от лидеров 2016».

В рамках выставки «Связь-Банк» предложил посетителям наиболее популярные и востребованные ипотечные программы:

― ипотека с господдержкой;

― военная ипотека;

― новостройка;

― твоя ипотека» (вторичный рынок).

Банк массово кредитует клиентов на покупку жилой недвижимости с 2009 года, удерживая процентные ставки по ипотечным программам на максимально низком уровне, предлагая при этом полноценный продукт с лояльными условиями.

Процентные ставки по специальным государственным программам установлены на уровне 11,25% по программе «Военная ипотека» с господдержкой», 12% – по программе «Ипотека с господдержкой», по стандартным программам – от 13,25% на покупку недвижимости на первичном и вторичном рынках жилья.

Кроме того, в рамках специальной акции «Связь-Банк» снизил процентные ставки по ипотечной программе «Новостройка» для покупки жилья в строящихся объектах ГК «Мортон» на первые два года кредитования до 8,1-9% годовых в рублях. То есть фактическое снижение ставок составило 3-3,9%.

«Связь-Банк» является одним из лидеров по выдачам ипотечных кредитов с субсидированием по итогам года. Всего за период действия программы с марта 2015 года Банком во всех регионах его присутствия выдано кредитов на сумму 12,6 млрд. рублей. Ипотечный портфель «Связь-Банка» по состоянию на 23 марта 2017 года составил 65,4 млрд. рублей.

В «Связь-Банке» представлено много ипотечных программ.

Например, рассмотрим первичный рынок.

Программа распространяется на квартиры, частные жилые дома и таунхаусы с участком. Возможно два варианта кредитования: под залог имеющейся недвижимости без дополнительного обеспечения.

Если выбираете первый вариант, то ограничений по застройщику и стадии строительства нет. Сумма – от 400 тыс. до 30 млн. рублей. Срок кредитования – от 3 лет. Ставка – 25-28 процентов годовых со скидкой в 0,2% работникам группы ВЭБ, держателям зарплатных карт, сотрудникам компаний-партнеров банка и их клиентам и надбавкой в 1,5% при отказе от рекомендуемых страховок.

Если дополнительного обеспечения нет, то купить жилье можно только в рамках согласованных с банком строительных проектов, реализуемых в Москве и Московской области, список которых можно найти на сайте Связь-Банка. Надбавки и скидки к ставке аналогична кредиту с залогом, но на период строительства она увеличивается еще на 2%.

Перейдем к программе Вторичный рынок.

Эта группа программ предназначена для покупки квартиры, апартаментов, лофтов, жилых домов с участником земли и других видов недвижимости, а также гаража на вторичном рынке. Заем выдается в рублях. В этом блоке есть несколько кредитов:

― «твоя ипотека» – стандартный ипотечный продукт для приобретения недвижимости, в том числе и той, которая находится в залоге у банка. Первоначальный взнос составляет от 10% (при оформлении в залог приобретаемой недвижимости) или от 0% до 9%, если закладывается имеющийся объект недвижимости. Кредит выдается на срок от 3 лет. Сумма – от 400 тыс. до 60 млн. рублей. Ставка составляет 25-28 процентов годовых. За отказ заемщика от личного и/или титульного страхования ставка увеличится на 1,5%. Но если вы относитесь к категории работников компаний-партнеров банка или их клиентов, получаете зарплату в «Связь-Банке» или работаете в группе ВЭБ, то процентная ставка будет снижена на 0,2%.;

―«твой гараж» – кредитный продукт для покупки гаража или машиноместа. Выдается сумма в размере от 400 тыс. до 30 млн. рублей минимум на 3 года под 26-29 процентов годовых. Скидки и надбавки к ставке те же, что и по программе «Твоя ипотека». Доля собственных средств заемщика – не менее 10%;

― «материнский капитал» – возможность использования семейного капитала для полной или частичной оплаты первоначального взноса. Максимальная сумма кредита ограничена 30 млн. рублей. Ставка – 25-28 процентов годовых со стандартными скидками и надбавками.

Рассмотрим Военную ипотеку.

Это программа для военнослужащих – участников НИС (накопительно-ипотечной системы), что необходимо подтвердить соответствующим свидетельством. Продукт позволяет финансировать покупку квартиры на вторичном или первичном рынке. Кредит дается на 3-20 лет. Сумма – от 400 тыс. до 2,4 млн. рублей. Размер кредита определяется исходя из того, какая сумма будет накоплена на счете участника НИС до достижения им 45 лет. Первоначальный взнос – от 10%.

Если покупается готовое жилье, то кредит будет стоить 11%, плюс 1,5% при отказе от страхования. Покупка жилья на стадии строительства возможна только для согласованных строительных проектов. Ставка составит 12% на период строительства и 11% после его завершения.

Перейдем к рассмотрению больших залоговых кредитов.

В этой группе кредитов есть три варианта программы:

―«эконом». Залогом может быть только квартира в многоквартирном доме. Срок пользования средствами – от 3 лет. Сумма – до 5 млн. рублей для Москвы и Московской области и до 2,5 млн. рублей для остальных регионов. Ставка – 28%.

―«эконом+». Залогом могут служить как квартира, так и частный дом или таунхаус с участком. Сумма составит 5-10 млн. рублей для Москвы и Московской области, 2,5-5 млн. рублей для других регионов страны. Процентная ставка – 28-30 процентов годовых при том же сроке, что и в программе «Эконом».

― «бизнес». В качестве обеспечения выступают все объекты, которые принимаются в залог по программе «Эконом+», а также коммерческая недвижимость. Процентные ставки и сроки аналогичны условиям программы «Эконом+», но сумма составит 10-30 млн. рублей для Москвы и Московской области, 5-20 млн. рублей для остальных регионов.

Для того чтобы стать заемщиком необходимо:

― российское гражданство и постоянная регистрация в любом регионе страны;

― возраст – от 21 до 65 лет;

― регистрация на территории РФ по месту жительства или фактического пребывания;

― стаж работы на последнем месте – от 4 месяцев, а при общем стаже от 1 года;

― наличие мобильного телефона;

― страхование (является обязательным в отношении рисков утраты или повреждения приобретаемого недвижимого имущества).

Требования по военной ипотеке:

― гражданство РФ;

― возраст от 21 до 45 лет;

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут!Без посредников!

― регистрация на территории РФ;

― участие в НИС не менее 3 лет.

Доходы подтверждаются документально – справкой по форме 2-НДФЛ или банка. Учитываются пенсия, доходы судьи в отставке, вознаграждение по авторским правам. В совокупный доход включаются средства, зарабатываемые не более тремя заемщиками (необязательно родственников).

Для получения ссуды следует обратиться в отделение по месту проживания и подать заявку. Решение принимается в течение пяти рабочих дней, но на деле срок рассмотрения может быть меньше. После того как заемщик получил положительное решение, он может приступать к поиску квартиры. Одобрение на кредит действует в течение 90 дней. После того как жилой объект найден, необходимо сдать документы по недвижимости на проверку юридическими службами банка. Когда все будет проверено, клиент может вносить первоначальный взнос и подписывать договор. Недвижимое имущество может быть приобретено не только в регионе проживания заемщика. Банком разрешено оформлять любую ипотечную программу на квартиру в любом городе страны, относящемся к территории присутствия кредитной организации. Перед подачей заявления на рассмотрение необходимо собрать определенный комплект документации.

К плюсам программ ипотечного кредитования можно отнести следующие моменты:

―обширный перечень кредитных программ, включающий покупку в ипотеку различных видов недвижимости (квартир, домов, таунхаусов, новостроек и земельных участков);

―привлекательные процентные ставки;

―некоторые программы ипотечного кредитования не требуют официального подтверждения доходов;

―ипотечное кредитование военнослужащих на особых условиях; досрочное погашение без комиссий и ограничений;

―возможность получения кредита в филиале, находящемся в регионе банка;

―банк не взимает плату за рассмотрение поданной заявки на получение ипотеки;

―можно получить кредит без первоначального взноса.

Среди минусов можно отметить:

―достаточно длительное рассмотрение заявки;

―требуется залог;

―обязательное страхование;

―системные ограничения на приложение большого объема документов к письму при удаленной отправке документов.

Рассчитывая на получение заемных денег, нужно быть готовым к

отказу в предоставлении услуг по следующим причинам:

― недостаточная кредитоспособность;

― низкие доходы претендента сочетаемые с высокой стоимостью выбранной покупки, могут привести к рискам просрочек при очередных взносах;

― низкая ликвидность жилого помещения.

Кредитор не предоставляет свои услуги на длительный срок при стремлении клиента приобрести аварийное или ветхое жилище. Одним из требований перед выдачей является обязательное проведение оценки выбранного имущества. Высокий уровень износа по результатам может быть причиной отказа;

― плохая кредитная история. Неплатежи и просрочки прошлых периодов по долговым обязательствам могут негативно сказаться на

результатах рассмотрения заявки.

По мнению автора, Связь-Банк предлагает клиентам вполне достойные условия ипотечного кредитования, благодаря чему можно реализовать давнюю мечту о приобретении нового жилья.

 

2.3. Оценка организации ипотечного кредитования в ПАО АКБ «Связь-Банк»

 

При организации ипотечного кредитования в ПАО АКБ «Связь-Банк» существуют следующие проблемные моменты, исключение которых послужило бы способом дополнительного привлечения клиентов и получения прибыли самим кредитным учреждением:

― снижение объема выданных ипотечных кредитов.

По количеству выданных ипотечных кредитов за 2017 год, по данным порталов Русипотека, Риарейтинг и Банки.ру ПАО АКБ «Связь-Банк» входит в 20 банков, выдающих наибольшее количество ипотечных кредитов (см. таблицу 5). Всего в России на 1 декабря 2018 объём выданной ипотеки составил 2 трлн. 32 млрд. рублей.

Согласно данным исследованиям, на конец 2017 года ПАО АКБ «Связь-Банк» выдал ипотечных кредитов на сумму более 11,5 млрд. рублей, для более 5,74 тыс. человек, что является снижением показателей в сравнении с 2016 годом (см. рис. 5).

Рисунок 5. Объём выданных ипотечных кредитов ПАО АКБ «Связь-Банк» в миллионах рублей.

 

Такое снижение можно назвать более чем существенным, исходя данных (см. рис. 5) можно заметить, что снижение объёма выданных ипотечных кредитов по сравнению с 2016 годом произошло практически на треть от всего объёма. Данный показатель в ипотечном кредитовании является для банков одним из основных.

Более того, заметно снижение позиций ПАО АКБ «Связь-Банк» в общем ипотечном рейтинге, с 2015 по 2017 год (см. табл. 6), из чего можно сделать вывод о том, что ПАО АКБ «Связь-Банк» теряет позиции в рейтинге банков с наибольшим количеством выданных ипотечных кредитов. Таким образом, на сегодняшний день имеется ярко-выраженная тенденция исходя из которой, мы можем сделать вывод о снижении позиций «Связь-Банка» по ипотечным показателям, которые являются следствием уменьшения объёма ипотечного кредитования;

― завышенная ставка по ипотечному кредитованию в сравнении с ведущими банками. Для того чтобы понять, отчего динамика в рейтинге отрицательная, проведём сравнение ставок по ипотечному кредитованию ведущих банков и ПАО АКБ «Связь-Банка». За основу возьмём покупку жилья на вторичном рынке, стоимостью 7.000.000 с первоначальным взносом в 1.500.000 на десятилетний срок (см. рис. 6) без дополнительных условий банка, позволяющих снизить процент.

Рисунок 6. Ставка по ипотечному кредитованию среди ведущих банков и ПАО АКБ «Связь-Банк».

 

Из рисунка 6 можно заметить, что ставка по ипотечному кредитованию ПАО АКБ «Связь-Банк» практически на два процента выше, чем у ведущих ипотечных банков России. В связи с тем, что при выборе банка для взятия ипотечного кредита, граждане, как правило, обращают внимание на несколько факторов, такие как:

― надёжность;

― узнаваемость;

― ставка по ипотеке;

― специальные программы.

Можно сделать вывод о том, что крупные и узнаваемые банки, которые давно находятся на рынке, помимо благоприятного имиджа имеют также и более «приятную» ставку по ипотечному кредитованию.

Следовательно, «Связь-Банк», как менее крупный и узнаваемый представитель на рынке должен привлекать клиентов либо по средствам рекламы, либо по средствам более выгодных предложений;

― завышенный первоначальный взнос по ипотечному кредиту в сравнении с ведущими банками.

Можно заметить, что первоначальный взнос по ипотечному кредитованию у ПАО АКБ «Связь-Банк» значительно выше ведущих банков. (см. рис. 6)

В ипотечном кредитовании, где даже 1 % влияет на финальную сумму, которую выплатит клиент иметь настолько высокую ставку, значит отпугнуть потенциальных клиентов.

При этом важно отметить, что политика Связь-Банка такова, что ипотечный кредит выдаётся только при наличии 20% предоплаты, что также является достаточно высоким показателем, по сравнению с другими ведущими банками (см. рис. 7).

Рисунок 7. Первоначальный взнос по ипотечному кредиту.

 

Из выше представленной информации становится ясно, что процентные ставки и минимальный первоначальный взнос в ПАО АКБ «Связь-Банк» гораздо выше, чем в ведущих банках России.

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут! Без посредников!

В связи с этим, можно сделать вывод, почему позиции ПАО АКБ «Связь-Банк» в рейтинге банков, выдающих наибольший объём ипотечных кредитов, снижается. При общей сумме ипотечного кредитования в 7.000.000 рублей, 20 % будет составлять сумма чуть выше 1.500.000, что по сравнению с ведущими банками, где первоначальный взнос равен 15 %, а значит, при равных условиях составит 1.050.000 рублей, выше примерно на треть. Более того, потенциальный клиент, даже при условии, что у него имеется сумма, составляющая 20 % от всего ипотечного кредита, будет выбирать банк с наименьшей процентной ставкой, чтобы уменьшить общую сумму переплат.

Исходя из анализов (см. рис. 6) (см. рис. 7) и выше представленных доводов, можно сделать вывод, что снижение позиций ПАО АКБ «Связь-Банк» обусловлено низкой привлекательностью, относительно более крупных банков, чьи программы ипотечного кредитования более выгодны для обычного клиента.

Одной из причин, высокой процентной ставки и первоначального взносы по ипотечному кредиту можно считать то, что по данным, взятым с официального сайта Банка России количество долгов по ипотечным жилищным кредитам неуклонно растёт (см. рис. 8). Таким образом, и высокая ставка, и высокий первоначальный взнос, оказываются механизмом для защиты банка от просроченных платежей.

По статистике, чем выше первоначальный взнос, тем лучше качество обслуживания кредита, поскольку уменьшается ежемесячный платеж и растет ответственность.

Рисунок 8. Динамика задолженности по ипотечным жилищным кредитам, предоставляемых физически лицам-резидентам в млрд. руб.

 

Из представленного рисунка видно, что ежегодно количество задолженностей увеличивается на примерно одинаковую сумму, в то время как, количество выданных ипотечных кредитов гораздо менее равномерно. Поэтому, одной из возможных причин высокой процентной ставки и большого (относительно ведущих банков) первоначального взноса, можно считать попытку банка минимизировать возможные убытки.

Так, в случае если клиент задолжает банку, при прочих равных условиях ПАО АКБ «Связь-Банк» имеет относительно ведущих банков более высокий первоначальный взнос и более высокую ипотечную ставку, а значит, если условный клиент возьмёт ипотечный кредит в «Связь-Банке», а другой в ином, крупном банке и оба перестанут платить, ПАО АКБ «Связь-Банк» получит большую сумму от должника, просто потому, что первоначальный взнос требует внесения большей суммы, ровно, как и повышенный процент. Однако возникает вопрос о целесообразности подобной попытки «обезопасить себя», не помогла бы пониженная ставка и пониженный первоначальный взнос привлечь большее количество клиентов, и за счёт полученной прибыли покрыть убытки и долги.

Далее проведём анализ доходности ипотечного портфеля ПАО АКБ «Связь-Банк» (см. рис. 9)

Рисунок 9. Анализ доходности ипотечного портфеля ПАО АКБ «Связь-Банк»

 

Как видно из представленного рисунка рост ипотечного портфеля «Связь-Банка» на 01 января каждого года достаточно существенен, хоть и замедлился.

Более того, согласно информации, взятой с официального сайта ПАО АКБ «Связь-Банк» можно сделать вывод о том, что изначально рост ипотечного портфеля составлял более 20 % в год. Очевидно, что в последние годы идёт снижение роста ипотечного портфеля, и как следствие снижение в рейтинге банков с наибольшим объёмом выданных ипотечных кредитов;

― страхование объекта недвижимости. Обязательная процедура в отношении объекта, приобретенного в ипотеку. Объект страхуется от риска утраты (гибели), повреждения на суммы не ниже его оценочной стоимости с учетом поправочных коэффициентов. Страхование объекта недвижимости осуществляется ежегодно на весь период предоставляемого кредита. Страхование может осуществляться только страховыми компаниями, отвечающими требованиям кредитора. Важным моментом, является то, что в кредитном договоре указано только то, что заемщик обязан застраховать объект недвижимости не позднее 45 дней после получения свидетельства о праве собственности. Данный пункт не фигурирует в кредитном договоре, но является обязательным требованием банка. Отсутствие данного пункта послужило основанием для наложения большого количества штрафных санкций на лиц, не предоставивших в срок свой страховой полис. Еще одним моментом является то, что выгодоприобретателем по страховому полису при наступлении страхового случая является банк (т.к. объект находится у него в залоге). Это означает, что для того чтобы заемщик получил компенсацию при повреждении объекта ипотеки (от пожара, затопления, повреждения и т.д.) ему необходимо заключить второй страховой полис, где выгодоприобретателем будет непосредственный владелец. Процедура страхования объекта недвижимости несет существенные временные и финансовые затраты со стороны заемщика;

По результатам исследования, проведённого в рамках данной главы автором, были сделаны следующие выводы:

В рамках данной главы автором была дана информационно-аналитическая характеристика для ПАО АКБ «Связь-Банк», были указаны особенности организации ипотечного кредитования, характерные для данного банка, а также была проведена оценка организации ипотечного кредитования в ПАО АКБ «Связь-Банк».

На сегодняшний день ПАО АКБ «Связь-Банк», является крупным банком на рынке ипотечного кредитования. Он входит в топ-20 банков, выдавших наибольший объём ипотечных кредитов в 2017 году, занимая при это 17 место. Однако, несмотря на хорошие показатели, на сегодняшний день можно заметить тенденцию, в рамках которой позиции, занимаемые ПАО АКБ «Связь-Банк» на рынке ипотечного кредитования с каждым годом снижаются. Эта тенденция отражена в рамках данной главы.

Автором были предприняты попытки, чтобы понять причины, по которым происходит снижение позиций банка на рынке ипотечного кредитования и уменьшение его роста с каждым годом. Для того, чтобы выполнить данную задачу, автор работы обратился к официальной информации, предоставленной на сайте ПАО АКБ «Связь-Банк», к информации, носящей статистический характер и представленной на официальных интернет ресурсах крупных банковских порталов.

По результатам данных обращений, а также дипломной практики, которую автор прошёл в вышеуказанном банке, можно определить следующий круг проблем, влияющих на позиции ПАО АКБ «Связь-Банк» на рынке ипотечного кредитования.

Основное недовольство на сегодняшний день высказывают клиента банка. Так на официальном портале сайта «Банки.ру», представлено множество отзывов, в которых, помимо всего прочего указаны следующие причины, по которым на сегодняшний день, люди отказываются от взятия ипотечного кредита в ПАО АКБ «Связь-Банк», предпочитая его другим банком.

Например, в качестве достаточно распространённой жалобы, указано, что сотрудники банка при общении как с действующими, так и с потенциальными, клиентами позволяют себе хамство, игнорируют вопросы, а также указаны случаи, когда сотрудники банка отказываются от консультирования граждан, или их приёма, обосновывая это своим нежеланием. Очевидно, что данная проблема наносит имиджу банка серьёзный удар. Суть проблемы даже не в том, что действующие клиенты банка недовольны обслуживанием и качеством работы банка, но и в том, что возможные клиента отказываются от взятия ипотечного кредита в ПАО АКБ «Связь-Банк», объясняя это тем, что обслуживание находится на недостаточно высоком уровне. Более того, не следует недооценивать тот факт, что граждане недовольные обслуживанием в банке не будут советовать его своим друзьями или родственникам, а значит приток новых, возможных клиентов сильно замедляется, а то и вовсе останавливается.

Решение данной, безусловно актуальной проблемы видится автору, в двух пунктах:

Во-первых, понижение текучести кадров. Дело в том, что большая текучесть кадров, означает то, что с высокой долей вероятности сотрудники не будут «дорожить» рабочим местом, а значит к выполнению своих обязанностей будут подходить без должного старания. Также, следует отметить, что сплочённый коллектив, способный оперативно решать возникающие трудности и форс-мажорные ситуации, гораздо более выгоден банку, чем постоянно сменяющиеся, недостаточно квалифицированные сотрудники. Следовательно, возможным решением данной проблемы, можно предложить увеличение заработной платы для сотрудников банка, и регулярные премии, основанные на количественных показателях и отзывах, оставленных клиентами банка;

Во-вторых, возможное решение данной проблемы видится в том, что недостаточно квалифицированные сотрудники, должны иметь возможность к повышению квалификации. Банк заинтересован в том, чтобы его работники были квалифицированными специалистами, способными решать сложные задачи, а значит, необходимы тренинги и различные семинары. С помощью данной меры, можно повысить знания сотрудников и обучить их новым навыкам, что положительно скажется на работе банка в целом.

Также, многие клиенты банка жалуются на «навязываемые услуги». В итоге получается так, что гражданин, решивший взять ипотеку в ПАО АКБ «Связь-Банк», после того, как ему будут озвучены дополнительные условия, дополнительные страховые договоры, а также иные услуги, может отказаться от ипотечного кредитования в данном банке.

Решение проблемы видится в «прозрачном» подходе к работе с клиентами. Клиент должен знать, за что конкретно он платит, иначе у него создаётся ощущение, что его обманывают, даже если страхование будут полезно ему в первую очередь.

Важно заметить, что на сегодняшний день, несмотря на потерянные в рейтинге позиции, ПАО АКБ «Связь-Банк», остаётся одним из крупнейших банков, по объёму ипотечных кредитов, и решив озвученные проблемы, Банк не только поднимется в рейтинге, но и увеличит свою прибыль.

 

ГЛАВА 3. Совершенствование организации ипотечного кредитования в России

3.1. Перспективы организации ипотечного кредитования в России на современном этапе

 

Рассмотрим перспективы организации ипотечного кредитования в России.

Ожидается, что в 2018 году рост ипотечного рынка составит около 20%. За вычетом доли рефинансирования это означает 1,1 млн. кредитов, которые пойдут на покупку реальных квартир в объеме более 61 млн. м2, увеличив объем реальных продаж жилья на 9 млн. м2. При том, что сегодня в среднем 50-60% покупок жилья населением у застройщиков осуществляется через ипотеку, важность этого инструмента для строительной и для оконной отрасли трудно переоценить. Кризис строительной отрасли связан с перенасыщением рынка и с падением благосостояния и платежеспособного спроса населения. Ипотечное кредитование позволяет повысить спрос на жилье и сгладить эти проблемы.

С другой стороны, часть положительного эффекта от доступности ипотеки может быть снижена ввиду ликвидации долевого строительства и его замены проектным финансированием. В любом случае, на ближайшие годы у строительной отрасли и рынка окон в России есть весомый ресурс для роста.

Также на развитие ипотечного кредитования в 2018 году будет влиять социальная политика государства, в первую очередь, программа субсидирования ипотеки, ситуация с материнским капиталом. Семьи, у которых в 2018 году родится второй или третий ребенок, смогут экономить на выплатах по ипотеке до 100 тыс. рублей в год. Сумма субсидирования ставки по ипотечному кредиту составит до 800 тыс. рублей. Для таких семей ипотечная ставка снизится до 6% годовых. На реализацию программы выделено 600 млрд. рублей.

Ипотека развивается благодаря снижению ключевой ставки Согласно предварительным данным, объем ипотечных кредитов, выданных в России в 2017 году, составил около 2 трлн. рублей, всего было выдано свыше миллиона ипотечных кредитов. За вычетом кредитов рефинансирования (7%), остается около 1,86 трлн. рублей, или 930 тыс. кредитов, выданных на покупку жилья или доли в строительстве. Ипотечное кредитование в России побило рекорд предкризисного 2015 года (1,76 трлн. рублей). При средней площади квартир 56 м2 объем приобретенного с привлечением ипотеки жилья составил около 52 млн. м2. Главным фактором роста стало снижение ключевой ставки. На декабрьском заседании Центробанк в очередной раз понизил ставку на 0,5 пункта до 7,75%. Руководство Банка России обозначило переход от умеренно жесткой к умеренной кредитной политике, чего также не было с 2016 года. Правда, во второй половине года темпы снижения ключевой ставки несколько замедлились, но регулятор не исключил дальнейшее снижение ставки в первом полугодии 2018 года. Однако степень понижения ставки будет определяться ростом цен. Если инфляция сохранится на уровне 4%, то в 2019 году ключевая ставка может достичь 5,5%, и тогда ипотека может опуститься до 6,5% (см. рис. 10).

Рисунок 10. Средняя ставка ипотечного кредитования и ключевая ставка 2016-2019 гг., %

 

Рассмотрим проблемы организации ипотечного кредитования в России.

Снижение реальных доходов и благосостояния населения делает приобретение жилья без привлечения заемных средств, для большинства покупателей невозможным и повышает популярность ипотеки. Развитие инструментов рефинансирования будет способствовать развитию ипотеки (рефинансирование может достичь 15% от всего объема ипотечных кредитов), но не окажет непосредственного влияния на строительный сектор. Наконец, влияние ипотеки на строительную отрасль будет зависеть от процессов, происходящих в самой строительной отрасли, в частности, что будет происходить в сфере долевого строительства, каким образом и насколько успешно будет происходить переход от практики долевого участия покупателя в строительстве к проектному финансированию через банки.

Главным риском стремительного развития ипотеки, помимо роста инфляции, является образование ипотечного пузыря — резкого роста просроченной ипотечной задолженности и массовых дефолтов заемщиков в случае выдачи большого количества рискованных кредитов. Ранее такое опасение высказал ЦБ в обращении к АИЖК. На 1 декабря 2017 года общая задолженность по ипотечным кредитам достигла 4,9 трлн. рублей, и, по мнению регулятора, за два года этот показатель может увеличиться в два раза. Эксперты утверждают, что предел роста задолженности без ухудшения качества кредитов — 7-8 трлн. рублей.

Снижение ставок позволит заемщикам своевременно рассчитываться по займам, и образования ипотечного пузыря не произойдет. По данным ЦБ РФ просроченная задолженность на 1 ноября 2017 года составляет всего 60,6 млрд. рублей или чуть более одного процента от суммарного текущего основного долга по ипотечным кредитам.

В последнее время, россияне все чаще стали отказываться от ипотечного кредитования. Рассмотрим самые популярные причины отказа россиян от ипотеки (см.рис.11)

Рисунок 11. Причины отказа Россиян от ипотеки.

 

Ипотека выдается под залог недвижимости на длительный срок. Для активного развития ипотеки необходима экономическая стабильность, банкам нужны имущественные гарантии для уменьшения рисков. Но и заёмщики заинтересованы в стабильных доходах и постоянной работе, чтобы иметь возможность делать своевременные платежи и не потерять залоговое имущество и значительный первоначальный взнос. Но экономическая ситуация, не только российская, а и вся мировая, очень нестабильна. Финансовые скачки, нестабильные цены на сырьевые ресурсы так или иначе влияют на доходы жителей страны.

Можно отметить низкую платежеспособность населения.

У банков и кредитных организаций на фоне финансовой нестабильности появляются две проблемные задачи, связанные друг с другом:

― у населения снижается уровень доходов, и сумма депозитных вкладов уменьшается;

― из-за уменьшения депозитов, условия по кредитованию становятся жестче, а операции по выдаче ипотек более рискованными.

Получается, что ипотеку могут разрешить себе только жители со стабильным и довольно высоким доходом, а их количество в масштабах страны мизерно.

И в итоге, из-за возникших материальных проблем у заемщиков появляются

проблемные ипотечные кредиты.

Можно также найти проблемы в ипотеках, предоставляемых банками. Банки, идя навстречу клиентам, реструктуризировали большое количество ипотечных договоров, то есть отодвинули дату окончательного погашения на более поздние сроки, что замедляет оборачиваемость ресурсов, увеличивает риски финансовой операции. Вся кредитная политика банка сводится к следующему:

― обеспечению прибыльности и безопасности операции;

―обеспечению эффективности работы;

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут!Без посредников!

―к сведению рисков до минимума.

При этом единой кредитной политики для всех банков нет, у каждого из них собственная стратегия и тактика работы, учитывающая организационные факторы и финансовые возможности для ликвидации своих рисков. Поэтому любой банк включает в работу с ипотеками обязательное страхование (жизни и трудоспособности заемщика, самого залогового имущества, риска утраты права на собственность). Отказ от страховки ведет к удорожанию кредита за счет повышения процентов.

Нынешнее состояние ипотечного кредитования неблагоприятно. В 2017 году продолжилось падение объема ипотечных кредитов практически во всех банках России (см. табл.2). Причинами являются все тоже ухудшение экономики, санкции запада против России, снижение достатка населения.

Также одной из проблем развития ипотеки в РФ есть монополизация на строительном рынке, что свойственно практически любому региону страны, где работают большие бюджетные деньги. После кризиса в крупных строительных фирмах сменились структуры собственности, в состав собственников вошли крупные банки.

В соответствии с законом все они самостоятельные юридические лица и факт сговора строительных компаний с банками доказать практически невозможно. К тому же на рынке существует еще один крупный монополист

— энергетические компании, которые обеспечивают строительные объекты водой, теплом, газом, электроэнергией и диктуют свои условия и цены, что неблагоприятно сказывается на развитии ипотечного кредитования.

Объединение административных властей на местах со строительными организациями для выделения земли в обход торгов, с несоблюдением законного порядка при госзаказах также является отрицательным фактором. Для ликвидации этой ситуации и обеспечения «прозрачности» проведения торгов необходимы доработки в закон о госзакупках, возможно введение в комиссии представителей общественности.

 

3.2. Совершенствование организации ипотечного кредитования в ПАО АКБ «Связь-Банк»

 

На основании выявленных проблем организации ипотечного кредитования в ПАО АКБ «Связь-Банк», автор разработал мероприятия, направленные на совершенствование организации ипотечного кредитования в банке.

Одной из актуальных проблем ипотечного кредитования в ПАО АКБ «Связь-Банк» является высокий первоначальный взнос.

Анализ, проведенный во второй главе, показывает, что в настоящее время ПАО АКБ «Связь-Банк» выдает ипотечные жилищные кредиты под достаточно высокую процентную ставку – 20% годовых, что приводит к значительному удорожанию полученного кредита.

За этим следует, что ПАО АКБ «Связь-Банк» падает в рейтинге ведущих банков, выдающих наибольший объём ипотечных кредитов.

Снижение процентной ставки для «Связь-Банка»- один из факторов, влияющих не только на возвращение банка в лидирующие позиции, но и Значительно повышающий доступность ипотечного кредитования. Однако, для того чтобы решить данную проблему, одновременно должны выполняться два условия:

― рост доходов населения

― увеличение темпов строительства.

Снижение только процентной ставки решит проблему доступности ипотечного кредитования частично.

Стоит отметить, что снижение первоначального взноса в ипотечной программе скорее рекламный ход. Никаких реальных выгод он клиенту не несет. Потому что банки, выдавая кредит, ориентируются вовсе не на количество собственных денег у заемщика. Главным критерием является доход будущего должника. Именно, исходя из заработков клиента, банки рассчитывают сумму возможного кредита. А оставшиеся сверх выданного кредита деньги клиенту придется все равно находить самому. Потому что, как показывает практика, вряд ли обычный московский работник сможет получить в банке более 100 тысяч долларов, что для покупки квартиры в столице явно недостаточно.

Решение проблемы может быть достигнуто за счёт использования в качестве первоначального взноса итоговой суммы по срочному депозиту. То есть, в случае, если у заёмщика на момент внесения первоначального взноса имеется счёт в банке, который существует более полугода, а срок завершения этого вклада еще не наступил, клиент может внести в качестве взноса денежные средства с процентами, которые начисляться в будущем.

Также, можно предложить использование (инвестирование) гражданами, своих пенсионных накоплений (взносов).

Например, при покупке жилья, человек выплачивает первый взнос за жилье сам (5% наличными). Остальная сумма либо покрывается из накопительных пенсионных сбережений, либо, если их не хватает, добирается банковским кредитом.

Впоследствии банковский кредит выплачивается за счет ежемесячных пенсионных отчислений, которые вычитаются из зарплаты, т. е. они идут не на пенсионный счет, а в банк-кредитор.

Главное определить условия, по частичному восстановлению пенсионных накоплений, к выходу заёмщика на пенсию, и пенсионных прав пенсионера, предоставившего свои пенсионные накопления, заёмщику – родственнику, в качестве займа, на первоначальный взнос по ипотечному кредиту.

Так же выяснить, насколько повысится для населения доступность ипотечного жилищного кредитования.

Другой важной проблемой, которая является причиной ухудшения места ПАО АКБ «Связь-Банка» в рейтинге, является высокая процентная ставка, относительно других крупных банков. В связи с этим, предлагается снизить процентную ставку по ипотечному кредиту, что позволит вовлечь в ипотеку значительные слои населения с различным уровнем дохода. Возможен вариант, рассчитанный на более состоятельную часть населения – ипотечного кредитования с использованием договора купли – продажи квартир в рассрочку. Основу взаимоотношений составляет договор купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа, позволяющий пользоваться приобретенной в кредит площадью, но ограничивающий право распоряжаться ею. Агент банка покупает квартиру и передает ее в залог, а клиент покупает ее в кредит с рассрочкой оформления в собственность. Положительным моментом в этой схеме является то, что заемщику не надо тратиться на дорогостоящее оформление кредита.

Следующей проблемой является задолженность по ипотечным кредитам. Этот пункт можно решить путем предоставления банком помощи в управлении денежными средствами заемщика. Клиент, вкладывая свои временно свободные денежные средства, получает возможность расплачиваться доходами, полученными от проводимых с ними операций банком на рынке ценных бумаг, по ипотечному кредиту. Банк же за данный вид операций получает, во-первых, определенный комиссионный процент, а во – вторых, гарантию внесения заемщиком ипотечных выплат.

Доход от проводимых операций с денежными средствами клиента будет моментально поступать на его электронный счет, и списываться в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту. Клиент через установленный срок сможет снять со счета только денежные средства, вложенные изначально, так как списание доходных средств будет происходить сразу при зачислении в целях погашения ипотечного кредита.

Еще одной важной проблемой ПАО АКБ «Связь-Банк» является снижение роста ипотечного портфеля, и как следствие снижение в рейтинге банков с наибольшим объёмом выданных ипотечных кредитов.

Наиболее предпочтительный вариант решения — обеспечить внешнее целевое фондирование Программы, которое может быть осуществлено посредством предоставления Банку целевой кредитной линии, либо выпуском ипотечных облигаций.

Поскольку ведущие банки ориентированы на выпуск ипотечных облигаций получение целевых кредитных линий на развитие ипотеки чрезвычайно затруднено и представляется маловероятным.

Более того, институциональные инвесторы (IFC, EBRD) ориентируются на развитие вторичного рынка ипотеки и общей ипотечной инфраструктуры, возможно полагая, что первичный рынок уже получил с их стороны достаточное финансирование.

С учетом вышеизложенного, оптимальным вариантом решения является выпуск ипотечных облигаций.

Выпуск ипотечных облигаций позволит:

― расширить круг потенциальных инвесторов Программы;

― снизить стоимость привлеченных ресурсов за счет возможности рейтингования исключительно ипотечного портфеля (разделение активов и связанных рисков, таким образом, рейтинг портфеля может быть выше рейтинга Банка);

― убрать кредитный риск с баланса Банка;

― увеличить процентную, комиссионную и косвенную доходность Программы;

― выйти на рынок коммерческой ипотеки с дальнейшей секьюритизацией кредитов.

Основываясь на анализе прошедших выпусков ипотечных облигаций, минимальный экономически целесообразный объем секьюритизации составляет не менее 100 млн. долларов, а ориентировочный срок подготовки и проведения подобной сделки — 1 год.

Также, существует проблема так называемого «навязываемого» страхования объекта недвижимости. Страхование недвижимости присутствует в любом коммерческом банке, но конкретно в ПАО АКБ «Связь-Банк» оно сопровождается

Среди прочего, очевидной проблемой является некомпетентность и непрофессионализм сотрудников банка. Исправление данной проблемы должно привести, прежде всего, к повышению качества обслуживания, повышению продаж и увеличению рентабельности компании, что положительно отразится на финансовом состоянии ПАО АКБ «Связь-Банк».

Для решения данной проблемы в ПАО АКБ «Связь-Банк» необходимо ввести: путем введения различных мотиваций и поощрений, например, предоставление льготного ипотечного кредита сотрудникам банка. Система мотивации персонала может быть основана на самых разнообразных методах, выбор которых зависит от проработанности системы стимулирования на предприятии, общей системы управления и особенностей деятельности самого предприятия. Классификация методов мотивации в зависимости от ориентации на воздействие на те или иные потребности может быть осуществлена на организационно распорядительные (организационно-административные), экономические и социально-психологические. Так же методы стимулирования можно сгруппировать в следующие четыре вида: экономические стимулы, управление по целям, обогащение труда, система участия.

В рамках данной главы автором были рассмотрены перспективы ипотечного кредитования в России на современном этапе. Помимо этого, автором были предложены меры по совершенствованию организации ипотечного кредитования в ПАО АКБ «Связь-Банк».

На сегодняшний день можно отметить, что количество строящихся жилых объектов возрастает, по сравнению с предыдущим годом, а значит, количество ипотечных кредитов также должно возрасти. Также наблюдается общее снижение ипотечной ставки, и прогнозы экономистов на 2018 год являются благоприятными для ипотечного рынка, как для граждан, потому что снижается ставка и растёт недвижимости на рынке первичного жилья, так и для банков, потому что ожидается повышения количества выданных ипотечных кредитов, и как следствие повышение прибыли.

Также следует отметить, что политика государства, касательно ипотечного кредитования выражается в поддержке банков и граждан в виде различных государственных программ, облегчающих для, некоторых групп населения покупку недвижимости, по средствам ипотечного кредитования.

Тем не менее на сегодняшний день при развитии рынка ипотечного кредитования следует учитывать, большой объём долгов, которые имеется у граждан перед банками. Причин у этого много, но однозначное решение, несмотря на совместные усилия государства и банков не найдено.

Также, автор рассмотрел вопросы и проблемы, связанные с повышением эффективности ПАО АКБ «Связь-Банк», несмотря, на то, что данный банк входит в список из 20 банков, выдавших в 2017 году наибольшее количество ипотечных кредитов, нельзя не отметить спад его позиций по сравнению с 2015-2016 годами.

Автор рассмотрел возможные причины данной ситуации и обозначил их в рамках данной главы, помимо этого, автором предложены пути решения таких проблем, а также меры, способные в будущем не допустить ухудшения позиций ПАО АКБ «Связь-Банк» на рынке ипотечного кредитования.

В соответствии с вышеуказанной информацией, можно сделать вывод, что на сегодняшний день ПАО АКБ «Связь-Банк» находится в непростой ситуации. С одной стороны, он всё ещё занимает высокие позиции на рынке ипотечного кредитования. С другой стороны, заметна негативная тенденция, с каждым годом, снижающихся показателей. Также при рассмотрении деятельности банка и ознакомлении с отзывами его клиентов, становится очевидно, что несмотря на то, что многие проблемы очевидны и имеют простые пути решения, они до сих пор являются актуальными.

В связи с этим, автор указывает на возможные пути для решения данных проблем, что является необходимым для дальнейшего роста ПАО АКБ «Связь-Банк» на рынке ипотечного кредитования.


Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут!Без посредников!

Страницы:   1   2   3