Основные направления развития рынка ипотечного кредитования в российской экономике. Часть 2

Страница 1 2 3

---

Глава 2 Ипотечный рынок и ипотечное  кредитование в России

2.1 Особенности ипотечного рынка в России

Жилищный вопрос всегда является ключевым в жизни почти любой семьи, а порой этот аспект становится и причиной множества споров и конфликтов. По приказу Правительства Российской Федерации в 1997 году^[1] была создана государственная организация для решения жилищного вопроса. И это – Дом.РФ. Дом.РФ — это 100% государственная организация, содействующая развитию жилищных займов в РФ и реализующее государственную политику по повышению доступности жилья для населения России. Дом.РФ финансируется за счет взносов бюджетных средств в уставный капитал и привлечению инвестиционных ресурсов.

Особую популярность агентство приобрело именно сейчас, когда взять ипотеку стало сложнее, а расплатиться с уже взятым кредитом – труднее.

Изначально Дом.РФ работало только с заемщиками, у которых возникали трудности с расплатой по ипотеке. Но в последние три года, когда российская валюта упала в цене, а требования банков ужесточились, агентству поручили работать и с теми, кто только оформляет ипотеку.

Итак, обозначим основные цели и задачи Дом.РФ:

• развивать первичный рынок ипотечного жилищного кредитования,
• вторичный рынок (ипотечные ценные бумаги),
• рынок строительства жилья эконом — класса и арендного жилья,
• рынок ипотечного страхования,
• поддерживать ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложном финансовом положении.

Теперь рассмотрим,  как на практике происходит взаимодействие Дом.РФ и банков. Сначала банки выдают кредит за счет собственных ресурсов, затем посредством рефинансирования ипотеки через Дом.РФ восстанавливают свои финансовые затраты. В Дом.РФ применяется двухуровневая система финансирования, действующая на всей территории России и позволяющая равномерно распределить риски между участниками рынка. К первому уровню относятся банки и организации, являющиеся первичными кредиторами, ко второму — Дом.РФ.

В части зарубежных аналогов близкими к Дом.РФ по функциям являются компании, созданные правительством США, – Fannie Mae и Freddie Mac. У них схожие виды деятельности: рефинансирование кредитов, выданных по соответствующим стандартам, операции на рынках капитала (выпуск ИЦБ, предоставление гарантий по платежам инвесторов) и рефинансирование кредитов, выданных на строительство/реконструкцию жилых домов.

Обозначим особенности государственного жилищного кредитования в лице Дом.РФ.

Оформляя его, у заемщика появляются следующие плюсы: стабильность и надежность благодаря сотрудничеству с государственной организацией; страховка от недобросовестного изменения условий договора, касающихся оплаты и обслуживания кредита; наличие программ, рассчитанных на разные слои населения; широкий географический охват, поскольку организация имеет много региональных партнеров; большой опыт работы на ипотечном рынке. Также следует отметить, что государственная ипотека Дом.РФ отличается более выгодными условиями кредитования: минимальный первоначальный взнос; возможность оформить кредит на длительный срок; отсутствие санкций за преждевременное расторжение договора.

В первую очередь, государственная ипотека отличается небольшим первым взносом, от 10% стоимости жилья. В то время как банки обязывают вносить первый взнос в размере от 15 до 50%. Но, там где есть преимущества, всегда бывает и обратная сторона. Маленький первый взнос не является таким уж преимуществом. Ведь, чем меньшую сумму внести изначально, тем больше останетесь должны. А на долг ежегодно начисляются проценты. К тому же, вполне понятно, что чем меньше первый взнос, тем, как правило, выше процентная ставка. Так что в любом случае, нужно постараться в качестве первого взноса внести как можно большую сумму.

Следующей особенностью  является низкая процентная ставка. Самая низкая процентная ставка, предлагаемая агентством – 6,1% годовых. Однако такую ставку предложат при условии оформления ипотеки для новостроек на срок до 30 лет, максимальная сумма в Москве 8 млн. руб. и с первоначальным взносом в 20%. Если есть возможность пойти на такие условия, то это действительно выгодное предложение.

Следующая особенность государственного жилищного кредитования – суровые требования к заемщику. Если многие банки готовы «закрыть глаза» на небольшой или нестабильный доход, отсутствие справок о зарплате или гражданство, ради выгоды и заманивания клиентов, то у агентства отбоя от клиентов и так нет. Задача агентства – чтобы все заемщики в полной мере и в срок погасили ипотеку. Поэтому, если возникнут хоть какие-то сомнения в надежности и платежеспособности заемщика, то ипотеку ему просто не одобрят.

Поскольку  государство заинтересовано в новом строительстве, особенно за счет самих граждан, то и займы выдает преимущественно на строящееся и новое, первичное жилье. К тому же, квартиру вы сможете выбрать только эконом — класса, никаких элитных апартаментов.

Существуют недостатки: более длительное рассмотрение заявки при оформлении ссуды (несколько месяцев), обусловленное двухуровневым анализом документов – сначала в Дом.РФ, затем в банке; отсутствие возможности получить ссуду в иностранной валюте; требуется подготовка большого пакета документов от продавца недвижимости.

Стандартами Дом.РФ предусмотрены особые требования, предъявляемые к заемщикам: возраст от 18 до 65 лет (погашение долга ранее достижения 65 лет); гражданство РФ; наличие прописки на территории России; трудовой стаж на последнем месте работы более полугода, общий от 2 лет; стабильный доход.

Заемщику следует подготовить следующие документы: анкету-заявление; документ, удостоверяющий личность; свидетельство государственного пенсионного страхования; ИНН; ксерокопию страниц трудовой книжки, подтверждающих должность и дату поступления на работу (заверить подписью и печатью работодателя); дубликат трудового договора; справку по форме 2-НДФЛ.

Ипотеку по стандартам Дом.РФ можно оформить в следующих банках: «ВТБ»; «АК Барс»; «Зенит»; «Уралсиб»; «Открытие»; «Сбербанк»; «Примсоцбанк».

Наиболее рациональное направление для заемщика — это получение ипотеки в государственной организации Дом.РФ.

Во-первых, найти подходящую квартиру и заказать услуги оценщика;

Во-вторых, подготовить все необходимые документы. Затем проверить их с помощью квалифицированных специалистов Дом.РФ;

В-третьих, выбрать банк-партнера для получения кредита по стандартам Дом.РФ;

И наконец, распределить собственные финансовые ресурсы для выплаты первоначального взноса, комиссий, услуг оценщиков недвижимости и других затрат. Оплатить издержки, связанные с государственной регистрацией. Составить и подписать акты приема-передачи квартиры. Застраховать недвижимость.

Получить кредит по стандартам Дом.РФ могут следующие категории граждан:

• Проживающие в квартире, в которой приходится менее 18 кв. м. на человека;
• Проживающие в жилых помещениях, которые признаны непригодными для проживания или находятся в аварийном состоянии;
• Состоящие на учёте в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий;
•  Многодетные семьи, имеющие 2-ух и более детей, и получившие материнский капитал;
•  Имеющие одного и более детей, в которых возраст обоих супругов не превышает 35 лет (молодые семьи);
•  Ветераны боевых действий. Получатели субсидий;
• Работники сферы науки и образования – то есть молодые учёные. Сюда относятся граждане, имеющие кандидатскую или докторскую степень, (при этом возраст учёного не должен превышать 35 и 40 лет соответственно); опыт работы научным сотрудником — должен быть не менее 5 лет в научной организации;
• Работающие в государственных и муниципальных учреждениях здравоохранения, медицины, дошкольного и школьного образования, социальной защиты и занятости населения – то есть бюджетники;
•  Другие категории граждан, работающие в федеральных органах государственной власти, власти субъектов федерации и местного самоуправления.

Далее рассмотрим, какие программы предусмотрены по ипотеке. В связи с тем, что перед федеральной организацией стоит задача максимально охватить интересы заемщиков по ипотеке, были разработаны следующие ипотечные программы Дом.РФ:

• «Стандартный ипотечный кредит». Заемщику предлагается на выбор покупка новой квартиры, дома или жилья на вторичном рынке;
• «Переменная ставка». Кредитная ставка по займу может меняться в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ РФ;
• «Материнский капитал» — с использованием соответствующего сертификата;
• «Военная ипотека» — доступное готовое жилье для военнослужащих, с возможностью получения суммы до 2 млн. рублей вне зависимости от дохода гражданина;
•  В программе «Новостройка» принимают участие строительные компании государственных и социальных жилищных проектов;
• «Малоэтажное жилье» – ссуда выдается под строительство малоэтажных домов;
• «Залоговое жилье» — это приобретение недвижимости, находящееся на балансе у Дом.РФ.

Кроме того, Дом.РФ оказывает существенную помощь ипотечным заемщикам, оказавшимся в тяжелой финансовой ситуации. (Рисунок 4)

Рисунок 4 — Направление финансовой помощи Дом.РФ гражданам со сложной финансовой ситуацией.

Дом.РФ может повлиять на кредитора, чтобы последний отменил возможные штрафные санкции против заемщика, если в процессе оформления реструктуризации он просрочил не более 2 платежей.

Наиболее ярко и полно природа и сущность Дом.РФ проявляется в его функциях.  (Рисунок 5)

Рисунок 5 – Функции Дом.РФ.

В заключение данной части рассмотрим перспективы развития Дом.РФ.

Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года^[2] (далее – Стратегия) утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 г. № 2242-р в целях реализации государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2014 г. Новая редакция Стратегии подготовлена с учетом достигнутого уровня развития ипотечного жилищного кредитования в России и необходимости уточнения целевых показателей и механизмов реализации Стратегии. В Стратегии определены стратегические цели деятельности АО «Дом.РФ», как государственного института развития в сфере ипотечного кредитования, на период до 2030 года. ( Рисунок 6)

Рисунок 6 – Цели Дом.РФ.

Результатом реализации стратегии АО «Дом.РФ» станет увеличение доступности жилья до 40% в 2030 году благодаря многократному увеличению объема привлеченного рыночного финансирования ипотечного жилищного кредитования. Доля выпущенных с поддержкой АО «Дом.РФ» новых ипотечных ценных бумаг повысится до уровня не менее 45% от общего объема ипотечного кредитования в 2030 году. Активная деятельность Единого института развития в жилищной сфере в области стимулирования жилищного строительства позволит в 2030 году значительно повысить долю ввода жилья индустриальным способом за счет внедрения инновационных финансовых продуктов АО «Дом.РФ», а также строительства на землях Фонда РЖС. Единый институт развития в жилищной сфере будет снижать операционные расходы (затраты) не менее, чем на 2-3 процента ежегодно (согласно требованиям директивы Первого заместителя Председателя Правительства Российской Федерации И.И. Шувалова от 16.04.2015 № 2303п-П13).

В данной части обозначены основные цели и задачи Дом.РФ, рассмотрены особенности государственного жилищного кредитования посредством Дом.РФ, охарактеризованы категории граждан, которым может быть доступна жилищная ипотека с помощью данной государственной организации. Приведен перечень программ, в рамках которых Дом.РФ функционирует на ипотечном рынке России. Определены перспективы развития Дом.РФ.

Дом.РФ – это государственная организация, призванная помочь в первую очередь льготным категориям граждан улучшить их жилищные условия. Как все государственное, с привлекательной возможностью получения услуг или недвижимости, процесс происходит не просто и не всегда легко. За низкими кредитными ставками скрываются огромное количество документов и длительное время ожидания ответа на запрос о кредитовании. Разумеется, желающих получить жилье по доступным ценам и кредитным ставкам, очень много. Учитывается и тот факт, что программ помощи заемщикам Дом.РФ множество. По мнению потенциальных или реальных клиентов, финансовые взаимоотношения в системе » Дом.РФ — заемщик — банк» сложны и не всегда понятны.

2.2 Анализ программ ипотечного кредитования

Несмотря на кризисную ситуацию, российские банки предлагают всё новые и новые программы ипотечного кредитования. Они позволяют  выбрать заёмщику наиболее удобные и подходящие условия, ведь кредитные организации понимают, что ипотечный кредит – это наиболее длительный вид кредитования. Однако с другой стороны заёмщику становится сложнее разобраться во множестве программ, выбрав оптимальное решение.

Центральный Банк ведёт ежегодную статистику количества выданных кредитов каждым банком, на основании данного анализа можно составить рейтинг банков, которые предоставляли ипотечный кредит. Так на основании данных   по 2021 году в «тройку» лучших банков по общему объему выданных кредитов.

Таблица 1 –«Тройка» лидирующих банков

 

Подобная раскладка сил вполне не случайна. Лидер исследования Сбербанк России имеет государственную поддержку, поэтому условия кредитования довольно мягкие, не столь высокий риск, так как есть доверие граждан. Два других лидера значительно уступают Сбербанку, однако также довольно привлекательны   для заёмщиков, так как предлагают свои собственные программы кредитования, системы бонусов.

Но следует отметить, что даже в этих банках наблюдается снижение объёма выданных кредитов более чем на 1/4  от общего объёма 2018 года. Для того чтобы восстановить  объём выданных кредитов, в котором так заинтересованы кредитные организации, они вынуждены  предлагать заёмщикам более выгодные условия для кредитования. Для этого они снижают банковский процент, увеличивают возраст заёмщика, снижают требования к уровню финансовой обеспеченности граждан.

Сравнительные характеристики ипотечных программ Сбербанк России, ВТБ и Росбанк. Смотри Приложение (Таблица 2).

2.3 Особенности ипотечного кредитования в России

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране на современном этапе вошло в новую фазу.

Как известно, ключевая ставка в 2021г. была на уровне 5,5 % годовых. А это значит, что проценты по кредиту, в том числе и по ипотечному, тоже должны снижаться. Размер процентной ставки по ипотеке в кредитном учреждении зависит от ряда факторов: это и размер ключевой ставки, и стоимость привлеченных банком ресурсов, и объем выдаваемых ипотечных кредитов, поэтому ставка по жилищным кредитам в ближайшее время будет падать.

По данным Дом.РФ, ставки по ипотеке в 2021г. находились на минимальном за более чем десятилетнюю историю уровне:  от 6,4% на первичном рынке и  от 8,7% на вторичном. Представители Дом.РФ также обещали ипотеку по тем же ставкам, что и в ЕС — 5-6%. Около 40% российских банков заявили о намерении снизить процентные ставки по ипотеке на 1%. Банкиры уверены, что время, когда дешевая всероссийская ипотека станет реальностью — не за горами.

На фоне низких процентов банкиры отмечают высокий спрос на ипотеку. Одновременно с этим, эксперты предупреждают, что в пылу ипотечного соревнования между банками вполне могут вырасти объемы выдачи кредитов, с возвратом которых потом будут проблемы. Сейчас мы наблюдаем в стране финансово-экономический кризис, и, как следствие, падение доходов населения. На фоне падающих реальных доходов граждан растет и будет и дальше расти число заемщиков, не способных выплачивать требуемые суммы по кредиту. Всякое долговое обязательство должно быть исполнено. Это очевидно и понятно. Понятно и то, что кредит выдается на условиях срочности, платности и возвратности.

Безусловно — свой дом или своя квартира — мечта каждой семьи.

Купить жилье на свои деньги – лучшее решение. Но цены на недвижимость так высоки, что далеко не каждый может себе это позволить. Поэтому, если покупать жилье на заемные деньги – это единственный вариант, то нужно учесть много деталей и проанализировать много информации.

Далее рассмотрим таблицу 3, в которой представлены банки, вошедшие в первую десятку по объему выданных ипотечных кредитов на 01 июля 2021 г.

Таблица 3 —  Рейтинг ипотечных банков^[3] [актуальность на 01 июля 2021 года]

 

Из представленной таблицы видно, что абсолютным лидером по выдаче ипотечных кредитов за 2021 год был Сбербанк, за ним следует ВТБ  и замыкает тройку лидеров Росбанк дом. А это значит, что большинство людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, именно в таком порядке и обращаются в банки.

На каких условиях банки кредитуют население указано в Приложении 1.

В общем и целом при поиске подходящей ипотеки стоит обращать внимания на следующие важнейшие факторы:

• соотношение первого взноса и цена покупаемого объекта недвижимости;
• общий срок кредитования;
• размер процентной ставки.

Рисунок  7 – Пример онлайн калькулятора для подачи заявки на ипотеку

Итак, если у клиента банка есть цель приобрести в ипотеку квартиру стоимостью 7.5 млн. рублей, и у него есть 1.5 млн. рублей в качестве первоначального взноса. И при условии, что процентная ставка по кредиту составляет 6,10 % а период кредитования – 20 лет. В этом случае ежемесячный платеж составит 72 532 рублей. Вполне очевидно, что чем больше сумма кредита и меньше период кредитования, тем больше ежемесячный платеж, и, наоборот, чем больше срок кредитования, тем меньше ежемесячный платеж, но зато, больше сумма переплаты. Одним словом, при подписании кредитного договора клиенту нужно все еще раз тщательно взвесить. Разнообразие кредитных предложений требует внимательного подхода к их изучению и сравнению различных нюансов.

И еще раз обратим внимание на динамику такого важного критерия в выборе ипотечного кредита, как процентная ставка. Наиболее наглядно это видно из представленной таблицы.

Таблица 3 – Средневзвешенная ставка по России

 

Представленная таблица отражает снижение процентной ставки, то есть процентная ставка с каждым годом постепенно уменьшается. Это конечно не 0,8% — 2,5%, как в Германии или 3,0% — 5,0 % , как в США, но значение 9,1 % по состоянию на декабрь 2021 года все же лучше, чем 10,28 % в 2019 году.

И, наконец, в заключение 1-ой части 2-ой главы,  рассмотрим государственные программы, направленные на поддержание льготных категорий в части ипотечного кредитования.

Государство совместно с банками поддерживает отдельные категории граждан, чтобы они могли позволить приобрести собственное жилье. Развита программа кредитования для молодых семей, военных, начинает развиваться «обратная ипотека» для пенсионеров.

С 22 августа 2017 года вступили в силу новые правила государственной программы помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации. Правительство направило на нее из резервного фонда 2 млрд. рублей. Ожидается, что выделенные средства позволят реструктуризировать не менее 1,3 тыс. ипотечных жилищных кредитов — и рублевых, и валютных.

На участие в программе могут претендовать граждане РФ, имеющие несовершеннолетних детей или являющиеся их опекунами; являющиеся инвалидами или имеющие детей-инвалидов; являющиеся ветеранами боевых действий; имеющие на иждивении лиц в возрасте до 24 лет, являющихся учащимися, студентами (курсантами), аспирантами, адъюнктами, ординаторами, ассистентами-стажерами, интернами и обучающихся по очной форме обучения.

Среднемесячный совокупный доход семьи заемщика после уплаты ежемесячного платежа банку не должен превышать на каждого члена семьи размер двукратного прожиточного минимума для региона проживания. Сам платеж банку должен вырасти не менее чем на 30% относительно его размера на момент заключения кредитного договора. Жилье, являющееся залогом по ипотеке, должно быть единственным для заемщика и не превышать 45 квадратных метров для однокомнатной квартиры, 65 — для двухкомнатной и 85 — для жилья с тремя и более комнатами. Допускается наличие совокупной доли залогодателя и членов его семьи в праве собственности не более чем на одно иное жилое помещение в размере не более 50%.

Кредитный договор должен быть заключен не менее чем за год до подачи заявления на реструктуризацию. Для рублевых заемщиков базовый объем помощи от государства составит 30% остатка суммы кредита, но не более 1,5 млн. рублей, в особых случаях — до 3 млн. рублей. Реструктуризация рублевой ипотеки будет проходить по ставке не выше действующей на дату заключения договора о реструктуризации. Также заемщики освобождаются от уплаты неустойки по условиям кредита, однако уже совершенные выплаты по неустойке возврату не подлежат. С них также запрещается брать комиссии за реструктуризацию кредитов.

Для валютных заемщиков. Если кредит был выдан в иностранной валюте, она должна быть изменена на рубли по курсу не выше установленного Банком России на момент реструктуризации кредита. При этом ставка по реструктуризированной валютной ипотеке должна быть не выше 11,5%.

При заключении договора о реструктуризации кредитор не вправе взимать с заемщика комиссию за действия, связанные с реструктуризацией, а также сокращать срок кредитования.

Итак, на основе детального анализа рынка ипотечного кредитования  на 2023 год можно определить основной тренд развития ипотеки – это последовательное понижение процентной ставки. Центробанк несколько раз делал официальные заявления о том, что ключевая ставка и в дальнейшем продолжит свое незначительное понижение, что неизбежно повлечет понижение кредитных ставок по ипотеки и иным займам.

Второе направление развития рынка ипотеки – повышение спроса на рефинансирование уже выданных жилищных кредитов. Причина здесь вполне логична и связана со снижением покупательной способности населения. Рост просроченной задолженности растет, что вынуждает людей обращаться в банки за услугой рефинансирования.

Ипотечный рынок в РФ находится в фазе своего развития и характеризуется динамичным ростом. Сегодня  ипотеку можно взять в любом ведущем банке страны: Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, РайффайзенБанке и т.д. Каждый из них предлагает множество программ улучшения жилищных условий с различными сроками, процентными ставками и требованиями к заемщикам.

---

Страница 1 2 3