ГЛАВА 3. ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ АРЕНДЫ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
3.1 Решение проблем аренды муниципальной собственности
Для частичного решения проблемы с неэффективным использованием земельных участков можно предложить следующее:
– провести полную инвентаризацию договоров аренды муниципального имущества, для выявления недобросовестных арендаторов, с последующим расторжением договоров аренды;
– создание районной комиссии для проведения работы по взысканию задолженности арендной платы за землю и составлению исков в суд.
Для увеличения использования объектов недвижимости нежилого фонда с целью увеличения неналоговых поступлений в местный бюджет, можно привлечь арендаторов, предложив им следующую систему стимулов:
– освобождение от арендной платы в объеме 10 – 30% от сметной стоимости произведенных работ;
– увеличение срока действия договора аренды в зависимости от объема произведенных работ;
– возможность возмещения произведенных затрат при расторжении договора аренды.
Освобождение от арендной платы на весь период ремонта (или весь объем сметной стоимости капитальных затрат) нецелесообразно: существенны потери бюджета, арендатор теряет стимул к сокращению затрат и сроков ремонта, сметная стоимость ремонта чаще всего не соответствует его рыночной стоимости.
Проблему бесхозяйных объектов недвижимости могла бы решить полная инвентаризация объектов, которая подразумевает следующие действия:
- установление собственника объекта недвижимости;
- определение функционального разрешение использования объекта недвижимости;
- независимая оценка объекта недвижимости;
- установление технического состояния и его статуса, если это объект недвижимости жилого или нежилого фонда.
Для решения проблемы по инвентаризации объектов недвижимости можно предложить создать муниципальное унитарное предприятие для проведения технической инвентаризации объектов недвижимости Иглинского района – это позволит регулировать рост цен на услуги и контролировать их качество.
Наряду с этим важно внести изменения в налоговое законодательство в части освобождения от уплаты государственной пошлины за регистрацию учредительных документов, при передаче имущества предприятий, учреждений и организаций в муниципальную или государственную собственность в связи с разграничением полномочий между публичными образованиями.
Для полного решения этой проблемы необходим нормативно – правовой акт, разработанный местными органами власти, прописывающий действия необходимые для выявления бесхозяйных объектов, и проведения мероприятий, связанных с регистрацией права собственности. Но кроме этого в данном документе должны быть указаны сроки выполнения задач и имена и фамилии должностных лиц, которые будут нести ответственность за выполнение поставленных задач.
При таком подходе к решению данной проблемы и при достаточном финансировании можно будет создать полноценный рынок недвижимости, который позволит улучшить инвестиционную привлекательность района для создания новых производств, а также улучшить общий предпринимательский климат, что улучшит структуру бюджета за счет налоговых поступлений, и повысить процент неналоговых поступлений.
Что же касается ветхого и аварийного жилищного фонда, и водопроводно-канализационной сети, то здесь возможно только два пути:
– повышение расходов на капитальный ремонт, что требует резкого увеличения доходной части бюджета, и с годами эта потребность будет только увеличиваться;
– активизация работы с органами государственной власти с целью привлечения государственных инвестиций на капитальный ремонт или полную реконструкцию. То есть снос ветхого аварийного имущества и строительство нового высокорентабельного объекта. Данная проблема будет рассмотрена в дипломном проекте.
В качестве совершенствования управления муниципальной собственностью можно предложить создания межмуниципальных хозяйственных обществ.
Однако в настоящее время существует проблема правового регулирования создания межмуниципальных хозяйственных обществ. В соответствии с частью 1 статьи 68 Федерального закона № 131-ФЗ представительные органы муниципальных образований для совместного решения вопросов местного значения могут принимать решения об учреждении межмуниципальных хозяйственных обществ в форме закрытых акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью [7].
Концепция Федерального закона №131-ФЗ предполагает, что создание межмуниципальных хозяйственных обществ является одной из форм межмуниципального сотрудничества, поэтому оно не основано на применении процедур приватизации муниципального имущества, так как не предполагает возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности муниципальных образований, в собственность физических или юридических лиц (статья 1 Федерального закона от 21.12.2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» – далее Федеральный закон №178-ФЗ) [7,8].
Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона №178-ФЗ все способы приватизации касаются открытых акционерных обществ, в том числе одним из способов приватизации является внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ [8].
Следовательно, в целях учреждения межмуниципальных хозяйственных обществ, требуется внесение изменений в гражданское законодательство и законодательство о местном самоуправлении.
В целом для повышения эффективности использования муниципального имущества важна разработка программ социально-экономического развития муниципальных образований, оптимизация их территориальной организации, подготовка кадров, реклама наиболее привлекательных для инвестиций сфер деятельности.
Муниципальная собственность и управление ею являлось одним из основных средств реализации социально-экономической политики муниципального образования, а также одним из предметов ведения органов местного самоуправления. Для эффективного управления собственностью были объединены единой политикой комплексы административных, экономических и законотворческих действий и нацелены на сбалансированное развитие городского хозяйства.
В конечном счете, целью управления муниципальной собственностью являлось обеспечение доходной части бюджета от использования муниципальной собственности и сокращение расходной части бюджета в целях решения социально-экономических проблем города и выполнение возложенных законом функций на муниципалитет. За последнее время происходил значительный рост доходов в бюджеты муниципальных образований от аренды объектов муниципальной собственности. На примере города-курорта Сочи также отмечается значительное увеличение поступлений денежных средств в бюджет муниципалитета от аренды объектов муниципальной собственности.
Таким образом, в рамках действующего законодательства о местном самоуправлении органы местного самоуправления на территории Российской Федерации достаточно самостоятельно и эффективно реализовывали возможность управления муниципальной собственностью, пополняли доходные части бюджетов муниципальных образований, в связи с чем могли самостоятельно решать вопросы местного значения.
3.2 Анализ эффективности мероприятий
Одним из источников формирования доходной части бюджета Иглинского района является арендная плата за пользование муниципальным имуществом. При составлении бюджета района на очередной финансовый год планируются поступления средств от аренды муниципального имущества.
Таблица 3
Поступление арендной платы по договорам аренды муниципального имущества
| Дата | План | Факт |
| 2019 год | 3 500 000 | 4 613 000 |
| 2020 год | 4 400 000 | 4 895 000 |
| 2021 год | 8 000 000 | — |
| Первый квартал 2022 года | — | 1 569 000 |
Источник Гражданское право. Учебник / Под ред. Сергеева А.П. Толстого Ю.К. — М.: Проспект. 2018. С. 208.
При изучении таблицы 1 очевидно, что фактическое поступление арендной платы по договорам аренды муниципального имущества в 2020 – 2021 годах превышает запланированное. Это, безусловно, хороший результат.
Увеличение плана сбора средств в бюджет района в 2021 году произошло за счет пропаганды свободных площадей, уменьшения срока простоя помещений свободными, сдачи в аренду дополнительных площадей, ранее не сдаваемых: подвалы, склады, за счет технической инвентаризации площадей нежилых помещений, за счет увеличения площадей, ранее сдаваемых в безвозмездное пользование.В среднем ежеквартально в 2022 году ожидается 2 миллиона рублей поступлений арендной платы, однако за первый квартал 2022 года фактически поступило арендной платы 1 569 000 рублей, то есть меньше, чем было запланировано.
Таблица 4
Поступление арендной платы по договорам аренды муниципального Имущества
| № п/п | Наименование | 2019 год | 2020 год | 2021 год | 1 квартал 2022 года |
| 1 | Подготовлено постановлений главы муниципального образования р-н Иглино «О передаче в аренду нежилого помещения» | 76 | 80 | 114 | 17 |
| 2 | Заключено договоров аренды | 107 | 111 | 138 | 17 |
| 3 | Оформлено согласований на субаренду | 12 | 14 | 11 | 3 |
| 4 | Оформлено договоров аренды по образовательным учреждениям | 39 | 48 | 40 | 4 |
| 5 | Расторгнуто договоров аренды | — | — | 7 | 4 |
Если данная тенденция останется неизменной, то это отрицательно скажется на бюджете Иглинского района и возможно образование дефицита бюджета. Одним из источников покрытия дефицита бюджета Иглинского района является продажа муниципальной собственности по конкурсу или посредством публичного предложения.
Одной из функций распоряжения объектами муниципальной собственности Комитета по управлению имуществом является осуществление передачи в аренду объектов муниципальной собственности на основании постановлений главы муниципального образования Иглинского района, заключение и расторжение договоров аренды объектов муниципальной собственности, а также оформление соглашений на субаренду муниципального имущества.
Информация о распоряжении муниципальной собственностью представлена в таблице 2.
На таблице 2. видно, что количество оформленных договоров аренды по образовательным учреждениям за период с 2019 по 2021 год практически осталось неизменным, потому что общая площадь, сдаваемая в аренду в образовательных учреждениях и количество арендаторов, практически не меняются.
Резкое увеличение числа заключенных договоров аренды нежилых помещений в 2021 году произошло за счет ряда предпринятых мер, отдельными из которых является сдача в аренду дополнительных площадей, ранее не сдаваемых, таких как подвалы, склады, и уменьшение срока простоя помещений свободными.
Однако за первый квартал 2022 года заключено только 17 договоров аренды муниципального имущества. На столь невысокий результат повлияло решение с января 2022 года предоставлять нежилые помещения в аренду на аукционе. До апреля 2022 года происходила подготовка к проведению торгов: оценка нежилого помещения независимым оценщиком, изготовление технического паспорта и т.п. Комиссия по приватизации созданная при Комитете 28 апреля 2022 года посредством СМИ объявила о продаже на аукционе права на заключение договоров аренды двух нежилых помещений. Площадь одного из помещений составляет 131,4 кв. м, а его первоначальная цена права на заключение договора аренды сроком на 5 лет 109 тыс. руб. Аукцион состоится 28 мая 2022 года.
По сравнению с 2019-2020гг. в 2021 году расторгнуто 7 договоров аренды за задолженность по арендной плате, а за первый квартал 2022 года расторгнуто 4 договора. Это говорит об ухудшении платежной дисциплины арендаторов и если в течение 2022 года такая тенденция сохранится, то это может отрицательно сказаться на формировании доходной части бюджета.
Нежилые помещения, представляют собой составную часть муниципальной собственности, постоянная работа с которой сказывается на эффективности использования муниципального имущества, его техническом состоянии и как следствие повышение спроса у потенциальных арендаторов.
Вместе с Комитетом в тесном сотрудничестве работают отделы муниципального управления жилищным хозяйством. В ходе работы выявляются нарушения в использовании нежилых помещений, неисполнение условий договоров аренды, контрактов на хозяйственное ведение и оперативное управление, и привлечение к административной ответственности нарушителей. В последнее время наиболее типичны случаи, когда с целью организации более эффективной работы предприятия, применения экономичных технологических процессов, производятся перепланировки. А в отдельных случаях реконструкции нежилых помещений без наличия соответствующих разрешительных документов. Это касается и встроенно-пристроенных нежилых помещений в жилых домах. Результатом таких действий является не только жалобы жильцов, но и более опасные последствия, вплоть до разрушения капитальных конструкций.
На основании анализа арендных отношений, следует вывод, что необходимо повышать эффективность мероприятий аренды муниципального имущества. Это приведет к увеличению поступлений в бюджет Иглинского района.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Аренда муниципальной собственности представляет собой один из механизмов управления собственностью и получение от нее экономического и социального эффекта, являясь при этом для муниципалитета источником поступлений денежных средств. Конкретные особенности прав арендатора по владению, пользованию и распоряжению арендованным объектом определяются видом договора аренды, особенностями вида арендованных объектов и фиксируются индивидуально в каждом договоре аренды.
Арендные экономические отношения являются весьма перспективным методом хозяйствования.
Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. Таким образом, отличительными признаками данного договора являются представление арендодателем арендатору индивидуально определенного имущества и предоставление имущества во временное владение и пользование, а также предоставление имущества за плату.
Экономическая сущность аренды состоит также в том, что при ней нет смены собственника, также предполагается как арендатор, так и арендодатель по истечении определенного количества времени будет получать доход. Арендодатель получит доход в виде платы, получаемой за сдаваемое в аренду имущество.
Фактически все арендные соглашения можно разделить на три вида: соглашение о продаже оборудования с получением его обратно в аренду, прямая аренда и аренда с использованием кредита. Кроме того, арендные отношения могут различаться по составу субъектов и формам участия инвесторов.
Объектом арендных отношений может также стать муниципальная собственность. В свою очередь в состав муниципальной собственности входят средства местного бюджета, муниципальные внебюджетные фонды, имущество органов местного самоуправления, а также муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности, муниципальные предприятия и организации, муниципальные банки и другие финансово-кредитные организации, муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения, муниципальные учреждения образования, культуры и спорта, другое движимое и недвижимое имущество.
Предоставление в аренду муниципального имущества осуществляет Комитет по управлению собственностью Иглинского района на основании постановления главы муниципального образования. Общие принципы и порядок предоставления в аренду движимого и недвижимого муниципального имущества Иглинского района представлены в Положении «О передачи в аренду и безвозмездное пользование муниципального имущества». Предоставление муниципальной собственности в аренду осуществляется целевым назначением либо по результатам аукциона. Способ сдачи муниципального имущества в аренду устанавливается главой муниципального образования район Иглино при решении вопроса о передаче муниципальной собственности в аренду.
Фактическое поступление арендной платы по договорам аренды муниципального имущества в 2020 — 2021 годах превышает запланированное, однако за первый квартал 2022 года наблюдается тенденция превышения планируемого размера поступлений арендных платежей над фактическим. Несмотря на увеличение поступления арендной платы, все-таки существует переходящая задолженность по арендной плате прошлых лет. В целом за период с 2019 по 2021 год произошло увеличение числа заключенных договоров аренды муниципального имущества.
Изменение методики расчета годовой арендной платы за пользование объектами, находящимися в муниципальной собственности в 2022 году повлияло на поступление арендной платы. Средний размер ежемесячных арендных поступлений по договорам аренды нежилых помещений возрос в 2 раза. В среднем арендная плата помещений в образовательных учреждениях возросла в 3,4 раза. Это высокий результат, однако при сравнении с рыночной стоимостью аренды нежилого помещения видно, что возможна еще более эффективная организация аренды нежилых помещений. Эффективнее установить размер базовой ставки арендной платы за 1 кв. м. в размере 200 руб. Эффектом от увеличения базовой ставки арендной платы в месяц за 1кв.м. до 200 рублей является прирост в 2022 году поступления арендной платы на 1 553 737 рублей больше чем было запланировано. Столь резкое увеличение арендной платы положительно повлияет на формирование доходной части бюджета города Саяногорска, но все же необходимо учитывать платежеспособность арендаторов.
На 1 мая 2022 года всего поступило арендной платы от сдачи в аренду муниципального имущества 2 078 тыс. руб., однако начислено – 2287 тыс. руб. То есть бюджет города недополучил 209 тыс. руб. Более эффективной мерой по собираемости арендной платы, следует практиковать внесение арендной платы авансом. Как показывает практика, задолженность уменьшается и при необходимости такой договор легче расторгнуть.
Для повышения эффективности распоряжения муниципальным имуществом необходимо сократить площади, передаваемые в безвозмездное пользование в 2 раза. Тогда доход от сдачи в аренду данных муниципальных нежилых помещений составляет 2,5 млн. руб.
Так же для усовершенствования организации арендных отношений возможно проведение такие мероприятия как страхование муниципального имущества, сокращение льгот арендаторам, продажа права аренды посредством аукциона. Работа по управлению договорными обязательствами упростится с помощью современных информационных технологий.
В целом эффектом от проведения предложенных мероприятий является поступление в бюджет Иглинского района дополнительно 4,5 млн. руб.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативные правовые акты и иные официальные документы:
- «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020). Информационно-правовой портал «Консультант плюс» // Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (все части) от 30.11.1994 года № 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021). Информационно-правовой портал «Консультант плюс» // Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
3. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021). Информационно-правовой портал «Консультант плюс» // Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 01.05.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.05.2022). Информационно-правовой портал «Консультант плюс» // Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/
5. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021). Информационно-правовой портал «Консультант плюс» // Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/
6. Федеральный закон «О защите конкуренции» от 26.07.2006 № 135-ФЗ (ред. от 17.02.2021). Информационно-правовой портал «Консультант плюс» // Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_61763/
7. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 29.12.2020). Информационно-правовой портал «Консультант плюс» // Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_44571/
8. Федеральный закон «О государственной социальной помощи» от 17.07.1999 № 178-ФЗ (последняя редакция). Информационно-правовой портал «Консультант плюс» // Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5338/
9. Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 № 123-ФЗ. (последняя редакция) Информационно-правовой портал «Консультант плюс» // Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_78699/
10. Приказ Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67 (ред. от 11.07.2018) «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды» Информационно-правовой портал «Консультант плюс» // Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_97628/
11. Приказ МЧС Российской Федерации от 12.12.2007 № 645 (ред. от 22.12.2010) «Об утверждении Норм пожарной безопасности» «Обучение мерам пожарной безопасности работников организации» Информационно-правовой портал «Консультант плюс» // Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_74404/
Учебная, научная литература и иные источники информации:
12. Бабич, Л.Н. Государственные и муниципальные финансы / Л.Н. Бабич, А.А. Павлова — М.: ЮНИТИ, 2021. – 236с.
13. Беляев, С.В. Реформирование отношений собственности и развитие предпринимательства в России // Инвест – курьер. – 2016. – №11. – С.15.
14. Белянин, С.Е. О расчете арендной платы за пользование федеральным имуществом // Финансы. – 2017. — №1. – С. 74-77.
15. Берг, О. В. Организация арендных отношений: вопросы теории и практики. — М.: Финансы и статистика, 2019. – 365 с.
16. Бурков, С.С. Неналоговые доходы от государственной собственности и бюджетный потенциал страны // Российский экономический журнал. – 2015. — №9. – С. 36.
17. Бурков, С.С. Повышение эффективности управления госсобственностью: о мерах законодательного и институционального обеспечения // Российский экономический журнал. – 2020. — №4. – С. 87.
18. Ван Хорн, Дж. К. Основы управления финансами. – М.: Финансы и статистика, 2018. – 800с.
19. Гражданское право. Учебник / Под ред. Сергеева А.П. Толстого Ю.К. – М.: Проспект. 2018. С. 208.
20. Гришаев С.В Сделки с недвижимым имуществом // Закон. 2017. № 1. С. 30
21. Гражданское право в 2 томах. Том 1: Учебник/ отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М., 2017. С. 337.
22. Казанчев, Ю.Д. Муниципальное право / Ю.Д. Казанчев, А.Н. Писарев – М.: Новый Юрист, 2019. – 288 с.
23. Киндеева, Е.В. Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть? // Экономика и жизнь. – 2016. — №8. – С. 9.
24. Кирпичников, В.А. Финансовые и правовые основы местного самоуправления // Финансы. – 2018. — №9. – С. 11-15.
25. Ковалев, В.В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. — М.: Финансы и статистика, 2016. – 256с.
26. Козырь О.Д. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 2019. № 4. С. 19.
27. Крапивин, О.М. Порядок аренды государственных и муниципальных предприятий их работниками с правом последующего выкупа. – М.: ЮНИТИ, 2019. – 115 с.
28. Сайт Администрации Иглинского района // Режим доступа: https://iglino.bashkortostan.ru/?ysclid=l3jzd85pli