Особенности оценки стоимости коммерческой недвижимости

Страница 1 2 3

---

СОДЕРЖАНИЕ

• ВВЕДЕНИЕ.
• ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.
• 1.1.Особенности недвижимости как объекта оценки.
• 1.2. Оборот недвижимости.
• 1.3. Источники информации.
• ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.
• 2.1. Подходы к оценке стоимости недвижимости.
• 2.2. Факторы стоимости объекта коммерческой недвижимости.
• 2.3. Анализ рынка коммерческой недвижимости.
• ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ОФИСНОГО ПОМЕЩЕНИЯ.
• 3.1. Описание объекта оценки и обоснование методики оценки.
• 3.2. Применение методов разных подходов.
• 3.3. Согласование итоговой стоимости.
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
• СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ.
• ПРИЛОЖЕНИЯ.

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования. Становление рыночных отношений в России привело к активному развитию рынка коммерческой недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости РФ на сегодняшний день является одним из самых перспективных и быстро развивающихся рынков в офисном, торговом, складском и гостиничном сегментах. Действующие участники рынка активно привлекают профессиональных консультантов и архитекторов к работе над проектами, в связи с чем наблюдается рост влияния на рынок коммерческой недвижимости международных операторов и инвестиционных фондов. При этом важно отметить, что главной тенденцией стал качественный скачок в развитии региональных рынков коммерческой недвижимости и смещение интереса частного сектора в российские регионы.

В условиях усиливающейся конкуренции и особенностями рынка высокую актуальность приобретает ценовой фактор, что обусловливает потребность в применении оценочных технологий для определения объективной и достоверной оценки объектов недвижимости. В частности, это подразумевает изучение оценочной методологии, принципов исследования, специфической терминологии в зарубежной и российской практике и ее адаптацию к реалиям отечественного рынка.

Степень разработанности проблемы. Основные положения используемой в настоящее время методики оценки рыночной стоимости недвижимости изложены в нормативных документах, часть из которых носит рекомендательный характер.

Различные аспекты развития рынка недвижимости, основы анализа операций на рынке недвижимости и ее оценка рассматриваются в работах многих зарубежных и российских специалистов.

Оценка стоимости недвижимости, в частности, анализ эффективного использования объектов недвижимости, рассмотрены в работах таких зарубежных специалистов как Чарльз Д. Акерсон, Питер Д. Броуз, Фрэнк Е. Харрисон, Дэвид Айзэкс, Джон А. Шварц, Терри Стэли.

Кроме того, опубликован ряд работ современных российских авторов как В.Т. Александров, И. Артеменков, А.Н. Асаул, И.Т. Балабанов, Б.А. Волков, В.А. Горемыкин, П.Г. Грабовой, С.В. Грибовский, В.В. Григорьев, А.Г. Грязнова, В.Е. Есипов, В.Н. Зарубин, М.А. Зельдин, Д.Д. Кузнецов, С.Н. Максимов, Б.Д. Новиков, Е.С. Озеров, Е.П. Панкратов, В.А. Прорвич, Н.Ю. Пузыня, В.М. Рутгайзер, Е.И. Тарасевич, Н.П. Терешина, И.А. Федотова, Л.В. Шкурина и др.

При этом нельзя не отметить, что в исследованиях многих ученых — экономистов недостаточно внимания уделяется вопросам совершенствования методов оценки недвижимости. Исследования показывают, что оценка коммерческой недвижимости отличается от оценки иных видов недвижимости. В современных условиях следует учитывать большое количество количественных и качественных факторов, влияющих на способность недвижимости приносить доход: местоположение, состояние, качество, функциональное назначение объекта, наличие и качество инфраструктуры и ее состояние, транспортная доступность и другие. В связи с чем возникает необходимость тщательного исследования факторов, определяющих рыночную стоимость объектов недвижимости, новых методических положений с помощью экономико-математического аппарата. Все это определило актуальность, цели и задачи выпускной квалификационной работы.

Целью выпускной квалификационной работы является рассмотрение методов оценки стоимости коммерческой недвижимости в современных условиях российского рынка. Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:

• изучить теоретические аспекты оценки недвижимости;
• исследовать тенденции развития рынка коммерческой недвижимости и показать роль ее стоимостной оценки;
• исследовать современные методологические подходы для получения, обработки и анализа рыночной информации, необходимой для ее стоимостной оценки;
• разработать, обосновать и опробовать на практике методику проведения анализа более эффективного использования объекта недвижимости с помощью экономико-математического аппарата.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методиче­ских и практических вопросов, связанных с методами оценки и анали­зом более эффективного использования объекта недвижимости.

Объектом исследования является коммерческий рынок недвижимости.

Теоретической и методической базой исследования являются общенаучные методы анализа, синтеза, сравнения, аналогии и т.д. Для решения поставленных в работе задач были использованы методы экспертной оценки и экономико-математического моделирования.

Нормативно-правовой базой исследования являются федеральные законы РФ, законы субъектов РФ. Информационную базу составляют данные, характеризующие состояние и тенденции рынка недвижимости России, статисти­ческие материалы и обзоры, опубликованные в литературных и интер­нет — источниках.

К результатам исследования относятся следующие положения:

• систематизирован понятийный аппарат терминов «недвижимость» и «рынок недвижимости»;
• уточнена классификация внешних факторов по степени их влияния на стоимость объекта недвижимости;
• предложена схема проведения анализа эффективного использования объекта недвижимости, позволяющая повысить качество информации для определения эффективного варианта использования объекта недвижимости;
• проведена апробация отдельных экономико-математических методов с целью определения более эффективного использования объекта недвижимости, что удовлетворяет критериям поставленной задачи.

Теоретическая значимость исследования заключается в том, что методиче­ские положения данной работы могут послужить основой для дальней­шего совершенствования качества оценочного процесса.

Структура выпускной квалификационной работы включает введение, три главы, заключение и список литературы.

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Особенности недвижимости как объекта оценки

В данной главе будут изучены теоретические вопросы, связанные с оценкой стоимости недвижимости, в частности коммерческой недвижимости, будет дано определение недвижимости и произведена классификация коммерческой недвижимости, будут рассмотрены особенности оборота коммерческой недвижимости и изучены источники информации, необходимые для ее оценки.

В данном параграфе будет дано определение коммерческой недвижимости, рассмотрена ее классификация и будут изучены основные принципы оценки недвижимости.

Гражданский Кодекс РФ трактует понятие недвижимости, как земельных участков, участков недр и всего, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению неосуществимо, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Рынок недвижимости распределяется на два ключевых направления: рынок коммерческой недвижимости и рынок жилой недвижимости. Деление рынка не является условным, все сделки с коммерческой и жилой недвижимостью определены законодательством РФ.

Коммерческая недвижимость – это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таким объектам можно отнести: торговые центры, магазины; гаражи, автосалоны, рестораны, гостиницы, бизнес центры и офисы.

Согласно тому, как используется коммерческая недвижимость, она может относиться к одной из групп:

• Свободного назначения – к такой относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.
• Торговая – из названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и прочее.
• Индустриальная – сюда относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.
• Социальная – такой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.
• Офисная – это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.

При рассмотрении оценки офисов, следует заметить, что каждый офис используется в коммерческих целях, так как деятельность пользователей офиса направлена на получение прибыли. Поэтому, при оценке офисных помещений должен применяться доходный метод оценки. Набор данных, используемый для оценки стоимости офиса, должен отражать качественные характеристики и являться элементом престижности деятельности офиса.

Объектами оценки недвижимости выступают объекты недвижимости – застроенные и незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, доли в праве на объект недвижимости [9], с учетом связанных с ними имущественных прав улучшений вместе или по отдельности могут составлять единый объект оценки.

Принципы оценки недвижимости – это главные теоретические положения оценки и правила определения стоимости недвижимого имущества. Принципы оценки делятся на принципы, отражающие точку зрения пользователя, точку зрения рынка, и принцип наиболее эффективного использования объекта оценки [13].

Принципы, основанные на представлениях покупателя, инвестора:

• полезность – способность актива удовлетворять потребностям пользователя в данном месте и в течение данного периода времени;
• замещение – покупатель не заплатит за объект больше чем он может заплатить за другой объект аналогичного качества и полезности;
• ожидание – инвестору выгодно вкладывать деньги в тот объект, который в будущем принесет определенную выгоду, причем будущий доход, приведенный к сегодняшнему дню, должен оправдать сегодняшнее вложение.

Принципы, отражающие взаимосвязь отдельных частей объекта оценки:

• добавочной продуктивности – добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление;
• вклад – стоимость каждого актива измеряется его вкладом в общую стоимость объекта;
• принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи – по мере увеличения какого-либо ресурса в одном из факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться;
• сбалансированность – максимальный доход от объекта оценки и его максимальную стоимость, получаемые при соблюдении оптимальных величин факторов производства;
• принцип экономического размера – на рынке существует оптимальное количество факторов производства, необходимое для наиболее эффективного использования объектов оценки;
• принцип экономического разделения – имущественные права на объект оценки следует разделять и объединять так, чтобы стоимость объекта оценки при этом увеличивалась.

Принципы, связанные с рыночной средой:

• зависимость – стоимость объекта оценки зависит от характера окружающей среды;
• соответствие – максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень оформления, удобств, характера использования объектов оценки соответствуют требованиям рынка;
• спрос и предложение – цена собственности растет при увеличении спроса и снижается при увеличении предложения, если предложение и спрос сбалансированы, рыночная стоимость отражает затраты на производство;
• конкуренция – существуют взаимно-влияющие усилия двух или более лиц по обеспечению покупки, а между продавцами взаимно-влияющие усилия двух или более продавцов по совершению продажи. Конкуренция – основа максимизации прибыли и экономического развития. Более высокие прибыли стимулируют развитие конкуренции;
• изменение – стоимость объекта не остается постоянной и меняется с течением времени под действием различных факторов.

Принцип наиболее эффективного использования

Принцип оценки, который утверждает, что наиболее вероятное и разумное использование актива – это использование, которое не противоречит

законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наибольшей  стоимости имущества. Принцип наиболее эффективного использования является обобщающим принципом в теории оценки.

1.2. Оборот недвижимости

В данном параграфе будет рассмотрен оборот недвижимости на рынке коммерческой недвижимости. Для этого будут рассмотрены основные виды стоимости недвижимости, типы сделок с недвижимым имуществом, текущие проблемы, возникающие при проведении оценки недвижимости.

При проведении оценки коммерческой недвижимости первым вопросом является цель оценки. Заказчик должен четко сформулировать цель оценки, и объяснить оценщику, как он будет использовать результаты оценки.

Цели оценки могут быть разными, при этом они определяют тип устанавливаемой стоимости. Это влияет на выбор конкретных подходов и методов оценки.

В соответствии с п.5 ФСО №2, при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [5].

Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях [7].

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки.

Для каждого вида сделок характерен определенный вид стоимости, как это видно в таблице 1.

Таблица 1. Соответствие между видом сделки и типом стоимости объекта недвижимости

 

Цели, которые наиболее часто встречаются в практике оценки [10]:

• оценка для кредитования;
• оценка для страхования;
• оценка для купли или продажи;
• оценка для определения арендных ставок;
• оценка для внесения в уставной капитал;
• оценка для таможенного оформления;
• оценка для бухгалтерского учета;
• оценка для принятия управленческих решений;
• оценка для судебных разбирательств.

Развитие бизнеса без привлечения заемных средств, в основном невозможно. Наиболее частый механизм привлечения таких средств – кредитование. Одним из самых распространенных видов обеспечения возврата выданного кредита заемщиком является залог. Соответствие запрашиваемых средств стоимости залога определяется независимой оценкой рыночной стоимости имущества, предоставляемого в залог. Отчет независимого оценщика является основным документом, на который опирается банк при решении вопроса о выдаче кредита.

Оценка имущества для страхования происходит при наличии страхового случая или осуществляется как предшествующая ступень при подписания страхового договора. В соответствии с законодательством, страховая сумма не должна быть больше рыночной стоимости застрахованного имущества, установленной на дату оформления страхового договора.

Независимая оценка при страховании является наиболее эффективным методом разрешения споров, которые могут возникнуть при наступлении страхового случая.

При проведении сделки по купле-продаже имущества в условиях недостатка информации об аналогичных сделках всегда возникают вопросы между продавцом и покупателем, связанные с установлением конечной цены сделки.

Поэтому при заключении крупных сделок ее стороны обращаются в независимую оценочную компанию и заказывают оценку имущества для целей купли-продажи.

Необходимость в расчете стоимости аренды возникает тогда, когда собственник не может самостоятельно установить размер арендной ставки. Например, в случае сдачи в аренду нестандартной жилой недвижимости; оценка арендной платы недвижимого имущества (здания, земельные участки), находящегося в государственной собственности; оценка стоимости аренды офиса/торгового помещения, которая зависит от технических характеристик, среднерыночной стоимости аренды и текущей ситуации на рынке недвижимости.

Оценке для внесения в УК, подлежат следующие взносы:

• взнос в УК оборудования, машин, зданий и других объектов, относящихся к основным средствам;
• взнос в УК ценных бумаг;
• взнос в УК прав на результаты интеллектуальной деятельности (ноу-хау, изобретения, патенты, лицензии);
• взнос в уставный капитал имущественных прав.

Также оценка необходима в тех ситуациях, когда лицензирующий орган требует увеличения УК для получения лицензии на выполнение той или иной деятельности.

В практике бухучета постоянно возникает потребность в проведении оценки стоимости имущества для целей переоценки, списания или постановки имущества предприятия на баланс.

В любом бизнесе для принятия управленческих решений необходима точная и актуальная информация о ситуации на рынке и о стоимости активов предприятия.

Справедливая оценка стоимости имущества для принятия управленческих решений может помочь руководству компании определить тактическую и стратегическую цели для определенного действия, в том числе на длительную перспективу. Оценка для управленческих решений (оценка для передачи в доверительное управление компании или при реструктуризации бизнеса) представляет возможность четко определить с цели предпринимательских действий, направленных на улучшение работы организации и максимизации прибыли.

Оценка для суда необходима для рассмотрения судебных исков по имуществу. Любой суд требует определить точную стоимость предъявленного иска, а для этого необходима точная стоимость недвижимости или другого имущества, рассматриваемого в суде.

Оценка для суда обычно требуется в случае возникновения споров с налоговыми органами о правильности начисления и уплаты налогов; при определении размера ущерба или упущенной выгоды; при разделе имущества и при изъятии имущества для муниципальных и государственных нужд.

На сегодняшний день качество оценки недвижимости в России остается на низком уровне. Этому способствует сразу несколько факторов, среди которых несовершенство законов, низкий уровень подготовки специалистов по оценке, а  также специфические особенности российской экономики. Несмотря на усилия, которые прилагают организации для улучшения данной ситуации, большинство проблем остается не решенными, а некоторые даже усиливаются.

Оценка коммерческой недвижимости является довольно сложной.

Рынок жилья достаточно развит, поэтому при оценке стоимости такой недвижимости можно легко найти сопоставимые объекты с объектом оценки. При оценке коммерческой недвижимости довольно сложно найти аналогичный объект сравнения. Здесь часто встречаются объекты, где работал ведущий дизайнер или архитектор, что дает объекту определенную ценность и уникальность, которую достаточно сложно объективно оценить.

При оценке объектов коммерческой недвижимости главным фактором, как правило, является способность объекта оценки приносить доход. Оценщик в таком случае старается оценить все составляющие объекта. В первую очередь, это земельный участок, его месторасположение. Затем, учитываются следующие факторы: близость к центру города, качество окружающей объект оценки застройки, качество подъездных дорог, развитость инфраструктуры микрорайона, статус земель и пр.

После этого оценивается сам объект: принимается во внимание наличие и качество инженерных сетей, качество объемно-планировочных решений и архитектуры, состояние и площадь помещения и др.

Справедливое определение стоимости объекта в наше время, в условиях огромной конкуренции на рынке, множества разнообразных предложений играет важнейшую роль в успехе его продажи. Довольно часто встречаются случаи, когда стоимость оказывается настолько завышенной, что его не удается продать годами. В связи с этим, собственникам недвижимости следует быть максимально объективными: шанс продажи объекта по завышенной цене очень мал, особенно учитывая объем предложения, а адекватная оценка способствует более эффективному и быстрому результату.

Основными проблемами оценки недвижимости являются:

• несовершенство нормативно-правовой базы;
• недостоверность необходимой информации;
• низкий уровень подготовки специалистов;
• намеренное занижение цен на оказание услуг по оценке со стороны недобросовестных специалистов;
• низкое качество предоставляемых оценочных услуг;
• сложность адекватной оценки улучшений недвижимости, в связи с тем, что проекты многих объектов уникальны;
• умышленное занижение или завышение итоговой стоимости объекта оценки.

Как и любая другая деятельность, оценка недвижимости проводится согласно действующим законодательным нормативам. Однако, объективные и субъективные факторы, учитываемые при проведении оценки, не всегда принимаются специалистом должным образом. Таким образом, оценивая недвижимость, движимое и иное имущество, оценщик вполне может не обладать необходимыми знаниями    в        области       того или иного сегмента рынка или профессиональной интуицией, а может руководствоваться лишь типовыми рекомендациями.

Специалисты, проводящие экспертизу отчетов, выбираются с помощью голосований, но это не всегда является гарантией грамотности и опыта такого специалиста. Ухудшает ситуацию и то, что процесс голосования зачастую используется в коммерческих интересах.

Махинации с законами и стоимостью услуг являются нормой на рынке оценочных услуг. Организациям это выгодно, так как они могут пользоваться дешевыми услугами оценки в собственных интересах, и чтобы сэкономить средства. Покупатели услуг, в свою очередь, привлекают оценочные организации чтобы доказать то, что цена на товар является завышенной. В такой ситуации оценщики являются заложниками рыночных отношений между частными лицами и структурами.

Профессионалам известно, как рассчитывается стоимость услуг по оценке. В стоимость включаются стоимость осмотра, описание объекта, рыночный и отраслевой анализ. Помимо этого, в стоимость включается работа по сбору необходимой информации из различных источников, обработка полученных данных, составление калькуляции, затраты на различные материалы, которые используются при подготовке к оценке, а также обобщение полученных данных. Также не стоит забывать о затратах оценочной компании, связанных с развитием собственной деятельности, менеджментом, и поддержанием системы контроля качества. Поэтому профессионалы никогда не будут оказывать услуги по цене, ниже их реальной себестоимости.

Рыночная стоимость зачастую зависит от ожиданий рынка, освещения событий в СМИ, и эти факторы всегда влияют на поведение всех сторон сделки. Только обладая наиболее объективной и достаточной информацией можно проводить эффективные сделки.

Пути решения проблем оценки недвижимости:

• проблема качества услуг оценки разрешится в том случае, если на рынке останутся только хорошо подготовленные, обученные и добросовестные специалисты;
• внедрение детальной схемы расчета оценки для каждого отдельного объекта;
• приглашение к сотрудничеству в Российские организации квалифицированных зарубежных специалистов по оценке недвижимости, совмещающих практику и исследования на международном уровне;
• главной проблемой в        процессе     определения          рыночной стоимости недвижимости является недостоверность необходимой информации. Для решения такой проблемы можно предложить законодательно обязать регистрационные органы предоставлять оценщикам информацию о стоимости объектов недвижимости, которые им необходимы. Это поможет приблизить результат оценщика к реальной стоимости оцениваемого имущества.

Проблемы оценки стоимости предприятия для принятия управленческих решений. Еще недавно лишь ограниченный круг финансовых аналитиков и топ — менеджеров компаний четко представлял себе, что такое «стоимость компании», как она определяется и как можно использовать эту категорию для поиска оптимальных решений по управлению компанией.

В настоящее время актуальность темы оценки предприятия постоянно возрастает. Постепенное обретение предприятиями своей рыночной стоимости ведет к необходимости более эффективного управления. Это в свою очередь ставит вопрос об адекватности и независимости оценки стоимости. Оценка предприятия призвана помочь руководителям и физическим лицам правильно понять его реальную стоимость, прежде чем совершать сделки с ним.

Оценка стоимости предприятия или его элементов осуществляется в следующих основных случаях:

• по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу, в том числе для определения стартовой цены при конкурсной продаже;
• по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;
• при сдаче предприятия в аренду для обоснования размера арендной платы;
• при страховании;
• по заказу собственника для выявления способа максимально эффективного ее использования и при оценке эффективности инвестиционных проектов, в том числе проекта финансового оздоровления предприятия;
• перед получением ипотеки, при разделе имущества, внесении недвижимости в качестве долевой собственности в УК предприятия;
• с целью уточнения стоимости имущества предприятия как базы для налогообложения;
• реорганизации или ликвидации предприятия.

Можно выделить следующие недостатки оценки предприятия:

• трудность поиска информации и громоздкость расчета. Использование оценки на регулярной основе должно быть максимально простым, а результат – наглядным.
• наличие множества корректировок, связанных с непрозрачностью бухгалтерской отчетности. Для оценки руководству стоит использовать данные управленческого учета, приспособленного для целей оценки.
• сложность долгосрочного планирования может затруднить использование доходных способов оценки стоимости недвижимости. В большинстве случаев используется ретроспектива фактических данных за прошедшие периоды.
• бухгалтерская оценка активов может привести к занижению стоимости чистых активов. Поэтому, необходима рыночная переоценка всех основных фондов и нематериальных активов.
• отсутствие адекватной базы для сравнения аналогов.

При   решении     этих   проблем      необходимо,         чтобы           оценка стоимости недвижимости по максимуму отвечала следующим требованиям: простота; наглядность; обоснованность; периодичность; информативность; достоверность.

Адекватная оценка стоимости предприятий и выявления факторов, воздействующих на их стоимость, служит для принятия новых управленческих решений, ведущих к достижению поставленной цели – максимизации стоимости предприятий.

1.3. Источники информации

В данном параграфе рассматриваются источники информации, используемые оценщиком для проведения стоимостной оценки объекта коммерческой недвижимости, в том числе нормативные документы, регулирующие оценочную деятельность в сфере недвижимости.

Поскольку оценочная деятельность важна для нормального функционирования рынка, она требует отдельного государственного регулирования. Поэтому законодателем была сформирована нормативно-правовая база оценки недвижимости. Она включает в себя:

• ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ». Закон обсуждает:

1. основы регулирования этой деятельности;
2. отношения, возникающие между сторонами;
3. лиц, которые вправе предоставлять подобного рода услуги;
4. основания для проведения оценочных действий;
5. порядок оформления их результатов;
6. основы контроля оценочной деятельности;
7. правила проведения кадастровой оценки.

• Федеральный стандарт оценки ФСО № 7, утв. Приказом Минэка № 611 от 25.09.2014. Документ уточняет:

1. объекты оценивания;
2. требования к процедуре оценки;
3. порядок постановки задания оценщику;
4. особенности анализа рыночной информации;
5. использование разных подходов в оценочной деятельности;
6. процедуру согласования результатов, полученных разными способами и подходами и так далее.

Таким образом, ФЗ № 135 определяет правовые основы ведения оценочной деятельности, а стандарт оценки уточняет их, регулируя деятельность оценщиков и других сторон с процессуальной точки зрения.

Кроме того, существуют и другие стандарты оценки. Например, ФСО № 1 определяет общие понятия и подходы в оценочной деятельности, вне зависимости от объекта оценки, в ФСО № 2 зафиксированы основные виды оценок и рассчитываемой на их базе стоимости. В ФСО № 3 уточнены правовые аспекты информационного оформления результатов.

Стандарты и правила оценки могут устанавливаться внутренними нормативными актами саморегулируемых организаций оценщиков, а также договорами об осуществлении оценочной деятельности.

Для проведения оценки недвижимости, оценщику необходимо собрать информацию об общем состоянии национальной экономики, рынке коммерческой недвижимости, информацию, касающуюся конкретного сегмента рынка недвижимости и смежных рынков и информацию, имеющую отношение к непосредственному объекту оценки. К этой информации относятся: тенденции экoнoмическoгo развития, местные особенности, демoграфическая ситуация, закoнoдательная и налoгoвая политика государства, пoкупательская спoсoбнoсть населения, динамика цен, прoграмма капстрoительства, динамика затрат на стрoительную прoдукцию, oрганизация кредитoвания недвижимoсти.

Основными источниками вышеупомянутой информации являются: специализированные справочники и программы; информация специалистов рынка недвижимости, таких как риэлторы, консультанты, брокеры, девелоперы, строители, компании по управлению недвижимостью; собственники и управляющие объекта оценки и интернет-каталоги.

К документам, необходимым для проведения оценки объекта недвижимости относятся: правоустанавливающие документы на здание или помещение, такие как свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН; правоустанавливающие документы на земельный участок, например, свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды земли, в том случае, если пользование земельным участком происходит на правах аренды; кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположен объект оценки; документы Бюро технической инвентаризации (БТИ), в том числе поэтажный план, технический паспорт или выписка из технического паспорта, техническая экспликация; бухгалтерская информация по объекту недвижимости.

Итак, основными источниками информации об объекте недвижимости являются Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), Кадастровая информация, в т.ч. Публичная кадастровая карта, Фонд данных государственной кадастровой оценки, Технический паспорт помещения, карты, находящиеся в открытом доступе.

---

Страница 1 2 3